房地产企业的税务检查

房地产企业的税务检查

房地产企业税收检查方案一、在房地产企业税收检查中，应关注的主要问题：（一）营业税1、延迟缴纳营业税（常见现象）：常见的延迟缴纳营业税的现象包括：（1）收到首付款后，将其计入其他往来或个人账户，造成长期滞纳营业税。（2）收到按揭贷款后，以银行借款名义计入“短期借款”、“应付账款”等科目，造成长期滞纳营业税。（3）售房款长期滞留在销售部门，不及时入账，延迟缴纳营业税。（4）以未收到“代销清单”为由，收取房款不及时入账，延迟缴纳营业税。（5）收取客户购房订金、诚意金、意向金、保证金、VIP卡费等资金，在签订销售合同后，不及时转作销售收入，延迟缴纳营业税。2、不缴少缴营业税（常见现象）：常见的不缴少缴营业税的现象包括：（1）销售无产权部分房屋，包括销售阁楼、停车位、地下室、私改规划增加面积部分，以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入不按规定入账，不缴少缴营业税款。（2）拆迁安置房，拆一还一部分，直接冲减开发成本，不按规定计收入，不缴少缴营业税。（3）超面积部分，不按照市场公允价或者组成计税价格（按照实际收取价）计算营业额，造成售价偏低，少缴营业税。（4）以房抵债，包括以房抵顶借款、工程款、土地款、广告费、应付利润等，直接冲减“应付账款”或者“长期借款”等往来科目，不计销售收入，不缴少缴营业税。（5）采取“抵券销售”销售模式，收入计算错误，不缴少缴营业税。（6）采取“假按揭”“零首付”销售模式，收入不及时入帐，不缴少缴营业税。（7）采取“以老带新”销售模式，劳务报酬做折扣销售处理，不缴少缴营业税。（8）采取“还本销售”模式，收入直接冲减还本支出，不缴少缴营业税。（9）采取“先租后售”模式，收取的房屋租金收入，未按规定入账，不缴少缴营业税。（10）采取“低价出售、免费返租”模式，收入计算错误，不缴少缴营业税。（11）采取“产权式酒店”销售经营模式，收入计算错误，不缴少缴营业税。（二）企业所得税1、企业所得税收入：除了营业税检查应注意的常见现象外，企业所得税收入检查还应注意是否有以下现象发生：（1）开具销售不动产发票、缴纳营业税后，一部分发票的“记账联”不入账，隐瞒收入，隐瞒利润，不缴少缴企业所得税。2、企业所得税成本费用存在的问题主要有三方面：虚增成本、混淆成本、计算方法错误。虚增成本是企业所得税成本费用存在的一个主要问题。在企业虚增成本的情况下，常见的问题及应注意事项有以下几点：首先，企业在取得土地使用权支出方面，需要确认是否准确，是否利用人为评估、股权溢价等手段虚增土地成本。此外，企业还需要确保取得土地出让金收款收据后，土地价款是否实际缴纳，并且是否取得、或者足额取得土地出让金收据。涉及到政府拖欠债务抵顶土地出让金、以替政府支付拆迁补偿费抵顶土地出让金、母公司购地子公司开发、以改制土地进行开发等情况时，企业需要清楚事实，并确保手续合法。其次，企业在涉及到拆迁补偿的情况下，需要注意是否有人为扩大拆迁补偿范围、提高拆迁补偿标准的情况。涉及到拆迁还房的情况下，企业需要确保返还房屋的作价是否合理，并且按照税收规定进行收入与成本处理。对于涉及到政府土地返还款的情况，企业需要在会计上做收益处理以后，按照企业所得税规定进行相应调整，做冲减成本处理。最后，企业在前期工程费、建筑安装费等方面也需要注意虚增成本的问题。在支付水文地质勘察、测绘、规划、设计等费用时，企业需要确保业务真实，票据合法，并且避免以收据代替发票的行为。对于场地通平业务，企业需要避免人为虚增工程量、虚增成本情况，并确保将该项业务承包给有施工资质的单位或者个人来完成时，工程量计算准确、结算手续合法。在建筑安装费方面，企业需要避免以“虚增工程项目”的方式虚增成本，以及以“高套材料定额”的方式虚增成本。C、虚增成本的手段之一是“多报材料数量”，比如说用100个材料，却说用了150个。无论采取何种手段虚增成本，最终都会落实到“虚开发票”上。虚开发票的途径主要有三种：一是利用与其他单位的业务关系由相关单位虚开；二是购买假发票自己虚开；三是到税务局征税大厅虚开。④基础设施建设费：A、从事基础设施建设施工的单位具有企业、事业双重性质。审核这部分项目时，需要重点审核支出时票据的合法性，防止以行政收款收据代替发票。B、由于此类业务的部分工程都处在地下，具有隐蔽性，需要充分结合实际情况判断其工程量的大小与真伪。C、园林绿化是基础设施的重要组成部分，需要参考小区的容积率、建筑密度等指标来审核园林绿化费用，准确确定小区的绿化面积和每平方米的费用标准。特别需要注意的是，人为扩大绿化面积、提高单位绿化标准、增加苗木数量的情况可能发生。D、所有基础设施建设项目的发票都必须在项目所在地开具，否则视为取得非法票据。⑤公共配套设施费：A、属于非营利性且产权属于全体业主的、或无偿赠与地方政府、公用事业单位的配套设施可以视为公共配套设施。B、属于营利性的、或产权归企业所有的、或未明确产权归属的、或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的配套设施，应当单独计算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。⑥开发间接费：重点需要审核因成本、费用化分不清，造成归集错误，从而导致虚增、虚减当年应纳税所得额的情况。特别需要注意的是，将开发产品完工以前应予以资本化的借款利息作为财务费用，一次性计入“财务费用”，将营销设施建造费一次性计入“销售费用”，减少当期利润的情况可能发生。（2）混淆成本：企业混淆成本常见的问题有：①成本与费用划分不清。②不同项目成本划分不清。③同一项目，不同成本对象成本划分不清。④同一成本对象，直接成本与间接成本划分不清。⑤同一成本对象，完工产品与未完工产品成本划分不清。⑥同一成本对象，自用产品与可售产品成本划分不清。⑦同一成本对象，已销产品与未销产品成本划分不清；⑧同一成本对象，核定征收期间应分摊的销售成本与核实征收期间应分摊的销售成本划分不清。（3）计算方法错误：成本计算、分摊方法错误可能导致销售成本有误。销售退回业务只会冲减收入，而不会冲回已结转成本。采取“买一送一”销售模式时，收入成本不会分别计算。除了成本费用外，企业还会通过各种手段虚增本期“期间费用”，以减少当期所得，例如不按照权责发生制原则计算扣除“广告费业务宣传费”，将替业主缴纳的“物业费”计入“管理费用”等等。土地增值税存在的主要问题是，取得预售收入后不及时预缴土地增值税，并且达到清算条件后不及时进行土地增值税清算。预征收入的计算和审核内容与营业税收入的计算和审核内容基本一致。根据国家税务总局和河北省地方税务局的规定，自2010年10月1日起，除保障性住房外，房地产开发项目土地增值税预征率统一调整为2%。对于土地增值税清算，需要注意四个问题。首先是确认清算条件，根据国税发[2006]187号和国税发[2010]91号规定，符合一定情形的纳税人应进行土地增值税清算，而主管税务机关也可以要求纳税人进行土地增值税清算。其次是确认清算单位，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。土地增值税清算收入的计算方法有以下几点需要注意。首先，对于分期开发的项目，应以分期项目为单位进行清算。其次，对于开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的情况，应分别计算增值额。对于普通住宅的标准，应以《河北省土地增值税管理办法》和《河北省地方税务局关于公布现行有效部分条款失效废止全文失效废止的税收规范性文件目录的公告》为准。普通标准住房应同时符合以下三个标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下。在清算收入的审核方面，需要注意以下问题。首先，对于未取得土地使用证之前销售的房屋，是否计入应税收入需要进行审核。其次，需要防范以“股权转让”之名行“土地使用权转让”之实，不缴少缴土地增值税行为。在清算成本的审核方面，需要注意土地增值税政策的特殊规定。需要防范虚增土地成本的情况，如以“虚假评估价”、“股权溢价”等方式虚增土地成本。同时，需要注意一次性取得土地分期开发土地成本分摊计算错误、取得政府土地返还款不冲减土地成本、以工程款抵顶土地出让金未取得合法出让金收据等情况。此外，还需要注意开发不同类型房地产建筑成本分摊错误、故意将“软装修”部分挤入开发成本、处置有产权下房、车库收入成本归集错误、处置无产权建筑物收入成本归集错误、故意将企业期间费用挤入“开发成本”等情况。1.借款费用的计入开发成本未经过调整，应当据实扣除。2.销售剩余的开发产品在清算后未及时补缴土地增值税。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）第八条规定，未转让的房地产在清算后销售或有偿转让时，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，并扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用的计算公式为清算时的扣除项目总金额除以清算的总建筑面积。此外，《河北省地方税务局关于地方税有关业务问题解答》（发布时间：2014年6月27日）明确指出，在土地增值税清算中，未取得合法凭据的实际发生支出不得扣除。对于因暂时困难未支付应扣除项目的工程费用的个别企业，如果在清算完成后三年内取得合法有效票据，可以申请对该项目重新清算。3.房产税方面，出租小区内配套建设的商业用房、地上地下配套设施用房、其它待售房屋收取租金却不开发票、不计收入，会漏报出租房源，导致未缴或少缴房产税。同样，自用小区内配套建设的商业用房、地上地下配套设施用房、其它待售房屋不按照自有资产管理，也会漏报自用房源，导致未缴或少缴房产税。造成少缴房产税的主要原因是没有将地价计入房产原值。根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条规定，对按照房产原值计税的房产，房产原值应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。4.土地使用税方面，房地产开发企业涉及到经营用地土地使用税和开发用地土地使用税两块。其中，开发用地方面的问题主要出现在纳税义务起始和终止时间不明确。根据《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。因此，如果纳税义务起始或终止时间不明确，就会导致未缴或少缴土地使用税。在土地使用权交换或房屋交换中，如果交换价格不相等，则价格高的一方需要缴纳税款，可以使用货币、实物、无形资产或其他经济利益进行交换。如果交换价格相等，则不需要缴纳契税。如果以划拨方式取得土地使用权，后来改为出让用地，则需要按规定缴纳契税。计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。如果通过项目完成土地使用权的转让，以低价或无偿赠与方式获取土地使用权，则需要缴纳契税。计税价格以当地市场价格为准。如果因为减免土地出让金而未按规定缴纳契税，则不得减免契税。承受国有土地使用权所应支付的土地出让金需要计征契税。在股权转让中，个人需要缴纳个人所得税。股权转让收入减去股权原值和合理费用后的余额为应纳税所得额。合理费用是指按规定支付的税费。股权转让收入包括现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益。纳税人在满足约定条件后取得的后续收入也应当作为股权转让收入计算个人所得税。个人投资者获得的股息和利息也需要缴纳个人所得税。个人投资者从企业借款未归还且未用于企业生产经营的情况下，其未归还的借款应被视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。根据《国家税务总局关于印发〈个人所得税管理办法〉的通知》（国税发[2005]120号），对于期限超过一年的借款，应严格按照有关规定征税。对于企业在销售商品和提供服务时向个人赠送礼品的情况，根据《财政部国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税[2011]5号，2011年6月9日），若礼品赠送是通过价格折扣、折让方式销售商品或者服务，或者是累积消费达到一定额度的个人按消费积分反馈礼品，则不需要征收个人所得税。但是，如果企业在业务宣传、广告等活动中随机向本单位以外的个人赠送礼品，或者在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，或者对累积消费达到一定额度的顾客给予额外抽奖机会，个人取得的礼品所得应按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。此外，企业赠送的礼品是自产产品（服务）的，应按照该产品（服务）的市场销售价格确定个人的应税所得；是外购商品（服务）的，应按照该商品（服务）的实际购置价格确定个人的应税所得。根据《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》（国税函〔2006〕478号），酒店产权式经营业主在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，经营业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业———租赁业”征收营业税，按照财产租赁所得项目征收个人所得税。房地产企业在进行税收检查时应该按照项目进行。由于每个开发项目都需要跨越几年时间，企业会计核算按照项目或分期确定成本核算对象。因此，税收检查也应该