锐理2021年上半年重庆主城区房地产市场报告

2021年上半年重庆中心城区房地产市场研究报告[2021.07.04]成都锐理数据处理技术股份有限公司网址：

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专业呈现CONTENT1.宏观环境2.土地市场3.房产市场4.企业表现目录01宏观环境全国环境12

重庆环境3

宏观环境小结全国经济全国政策重庆经济重庆政策宏观环境小结【全国经济】对疫情整体冲击可控，结构性复苏，全国经济增长韧性显现，呈现稳中加固、稳中向好的发展态势三大产业对GDP贡献率2011-2021Q1全国GDP及其增速年度走势2011-2021.1-5月全国货币增速第一产业第二产业第三产业GDP（万亿元）GDP增速（%）M1增速M2增速70.060.050.040.030.020.010.00.0120.00100.0080.0060.0040.0020.000.0020.0%15.0%10.0%5.0%2520151050.0%-5.0%-10.0%02011-2021.1-5月房地产开发企业国内贷款2011-2021.1-5月房地产开发企业新开工面积三驾马车对GDP贡献率100国内贷款（亿元）增速（%）新开工面积（万㎡）同比增速（%）消费投资进出口3000040.0%30.0%20.0%10.0%0.0%80604020025000020000015000010000050000020.0%10.0%0.0%2500020000150001000050000-10.0%-20.0%-10.0%-20-40注：数据来源于国家统计局全国经济全国政策重庆经济重庆政策宏观环境小结【全国政策-中央政策】政府加大调控力度，金融监管从严，稳健货币政策，完善金融租赁政策，土地“两集中”等，市场端、土地端及金融端等多措并举，保持政策连续性，稳定市场预期住建部：分别在沈阳、广州召开发展保障性租赁住房工作座谈会，北京、上海、广州、深圳等40个城市人民政府负责同志分两批参加，住建部指出，40个城市将大力发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人住房困难问题列入重要议事日程；中共中央政治局会议：进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。全国两会：

“房住不炒”定位不变，稳楼市为重点，此次两会首提“解决好大城市住房突出问题”和“帮助新市民、青年人等缓解住房困难”，表明政府对楼市调控的决心与力度，通过增加土地供应、保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，稳健市场发展；央行：2021年落实房地产长效机制,实施金融审慎管理制度；住建部等十部门：鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、房屋经纪等领域延伸。银保监会等三部门：

《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，防止经营贷违规流入房地产

银行业金融机构加强“三查”。6月5月4月2月1月3月国务院：卖地收入转由税务部门征收，收入不再属于地方收入，将由国家统一调配，从而平衡不同政府的财政水平；住建部：住房和城乡建设部等15部门发布关于加强县城绿色低碳建设的意见。意见指出，要严格落实县城绿色低碳建设的有关要求，一是严守县城建设安全底线。县城新建建筑应选择在安全、适宜的地段进行建设；住建部：约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通5个城市，要求牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标；发改委：印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，《任务》中提出，有序放开放宽城市落户限制，城区常住人口300万以下城市落实全面取消落户限制政策，实行积分落户政策的城市确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。国家自然资源部：发布住宅用地分类调控文件，文件要求重庆、成都等22个重点城市住宅用地实现“两集中”：集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；集中组织出让活动；住建部：副部长倪虹带队到北京调研会商房地产调控工作，表示首都房地产市场绝不允许任何形式的投机炒房、渲染炒作，如出现局部量价上涨苗头，将迅速采取针对性调控措施，确保市场稳定。民政局，国家发改委：《十四五民政事业发展规划》，未来五年，中国将“因地制宜优化行政区划设置”全国经济全国政策重庆经济重庆政策宏观环境小结【全国政策-聚焦两会】全国两会坚持“房住不炒”定位不变，稳楼市为重点，首次提及对大城市住房问题的关注，表明政府对楼市调控的决心与力度，规范发展长租房市场，稳健市场发展2021201920202018支持租住购房需求

稳妥推进房地产税立法稳步推进房地产税立法落实城市主题责任解决好大城市住房突出问题

规范发展长租房市场坚持房住不炒

促进房地产市场平稳健康发展➢➢健全地方税体系，稳妥推荐房地产税立法；➢➢健全地方税体系，稳步推进房地产税立法；坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；➢➢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期；解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给；规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难；➢➢➢坚持房住不炒定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展；加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。继续推进保障性住房建设和棚户区改造，保障困难群众基本居住需求，大力改造提升城镇老旧小区；因城施策，促进房地产市场平稳健康发展；新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯、发展用餐、保洁等多样社区服务。➢➢➢➢➢深入推进新型城镇化；坚持以中新城市引领城市群发展。新开工改造城镇老旧小区5.3万个全国经济全国政策重庆经济重庆政策宏观环境小结【全国政策-土地“两集中”】宅地供应大变革，22城住宅用地实现“两集中”，热点、优质地块或将加剧竞争，房企迎巨大挑战，调整战略部署，加强合作2月18日，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求重庆、成都等22个重点城市住宅用地实现“两集中”：➢

集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；➢

集中组织出让活动。随即，天津、青岛、郑州先后发布住宅用地集中出让通知，重庆本月公告宅地终止，拟出台土地新政，本次政策出台将对行业及房企带来深远影响：对房地产市场的影响对房企的影响1.对房企短期资金形成挑战，资金实力强劲的大型房1.

同批次供应大量土地，政府从供应端企、国企、央企将存在更多的拿地机会；调节市场结构将加强；2.中小房企精准定位匹配后，可能存在单独突破的机会，有一定的“捡漏”之机；2.集中大量供应住宅用地，会降低土地溢价水平，从而有效控制地价涨幅，但优质地块价值仍将保持；3.未来市场竞争持续加剧，倒逼房企不断提升运营、产品开发能力；4.“核心城市拿地难”格局助推房企向22城之外及城市群寻求机会，通过多层次布局来规避市场风险；3.土地集中供应会造成后续项目集中入市，激烈竞争，房价涨幅将有所控制。5.房企在公开市场拿地将更加谨慎，房企间合作趋势预计将加强全国经济全国政策重庆经济重庆政策宏观环境小结【全国政策-城市更新】住建部明确构建城镇体系建设方向，以中心城市、都市圈、城市群为主体，推动城市结构优化调整、功能完善和品质提升，提升城市环境质量、人民生活质量和城市竞争力，促进经济社会持续健康发展研究制定城镇体系建设方案，构建以中心城市、都市圈、城市群为主体，大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。加快推进基于数字化、网络化、智能化的新型

512城市基础设施建设实施城市生态修复和功能完善工程，合理确定城市规模、人口密度，优化城市布局，提升人居环境质量。6全面推进城镇老旧小区改造八方面实施城市更新统筹城市防洪排涝，系统化全域推进海

734绵城市建设强化历史文化保护，塑造城市风貌8加快建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区推进以县城为重要载体的城镇化建设全国政协常委、住建部副部长黄艳：今年将从八方面全力实施城市更新全国经济全国政策重庆经济重庆政策宏观环境小结【全国政策-三胎政策】会议指出鼓励生育三胎，目的在于积极应对我国人口老龄化，促进人口长期均衡发展，是实现经济高质量发展、维护国家安全和社会稳定的重要举措中共中央政治局5月31日召开会议，听取“十四五”时期积极应对人口老龄化重大政策举措汇报，审议《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》：➢

会议指出，积极应对人口老龄化，事关国家发展和民生福祉，是实现经济高质量发展、维护国家安全和社会稳定的重要举措；➢

会议强调，要贯彻落实积极应对人口老龄化国家战略，加快建立健全相关政策体系和制度框架；➢

会议指出，进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势；➢

会议强调，各级党委和政府要加强统筹规划、政策协调和工作落实，依法组织实施三孩生育政策，促进生育政策和相关经济社会政策配套衔接，健全重大经济社会政策人口影响评估机制。全国经济全国政策重庆经济重庆政策宏观环境小结【全国政策-地方政策】地方城市灵活施策，收紧+放松相结合，落户、住房补贴、限贷、限售、土地等多维度调控市场，

“打补丁”、抑投机，加大租赁住房支持，保障合理需求放松收紧指标城市指标城市上海、海南、包头、深圳、杭州、北京、广州、无锡、南京、沈阳、成都中山人才政策规范市场秩序大连、北京、合肥、佛山、广西贺州、郑州、贵阳落户政策贷款南京、温州公积金沈阳大连青岛北京包头深圳、上海、杭州、合肥、成都、北京、东莞、西安、南京、广州、浙江绍兴、江山、天津襄汾广州、上海、成都、海南、杭州、浙江、福建限贷、限购、限售宁夏济南江苏无锡上海公积金放宽南京、襄汾、长沙上海临港规范住房租赁房产税北京、上海、广州浙江合肥

南京上海临港预售资金监管浙江宁波成都北京、广东、天津、资阳上海、宁波、中山、青岛、深圳、厦门、上海租赁住房郑州、天津、济南、四川、浙江、成都、宁夏、湖州、绍兴、广州、南京福建长沙土地调控遵义广州厦门经济适用房住房补贴人才公寓城市规划遵义中山深圳东莞海南广东江苏镇江、温州广州荔湾教育摇号南昌、重庆成都、合肥、浙江绍兴合肥、成都上海、成都二手房全国经济全国政策重庆经济重庆政策宏观环境小结【重庆经济】重庆高质量发展势头强劲，21年1季度GDP以18.4%高速增长，固投加速，房投占比回升，房地产开发力度增大2011-2021Q1重庆GDP及其增速年度走势2011-2021Q1重庆三大产业增加值走势(单位：亿元)GDP（亿元）GDP增速（%）第一产业第二产业第三产业30000250002000015000100005000020.0%15.0%10.0%5.0%140001200010000800060004000200000.0%2011-2021.1-5重庆房地产投资及其占比走势2011-2021.1-5重庆商品房施工、竣工及销售面积年度走势固定投资（亿元）房地产投资（亿元）房投占比（%）施工面积（万㎡）竣工面积（万㎡）销售面积（万㎡）250002000015000100005000030.0%3500030000250002000015000100005000025.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%注：数据来源于重庆市统计局全国经济全国政策重庆政策宏观环境小结重庆经济【重庆政策】重庆上调房产税起征点，加强区域发展，教育监管，部分银行信贷收紧，加强对住房租赁资金监管，加快形成租购并举的格局，助推房地产市场转型升级，稳健发展1月2月3月4月5月6月租赁住房补贴高竹新区城市轨道交通TOD市委市政府“建轨道就是建城市”和“建设轨道上调房产税起征点信贷收紧学校民转公《重庆市城镇住房保障重庆、四川设立川渝部分银行暂停办理二渝北区教委公布了《渝2021年重庆市中心城区个人新购高档住房房产税起征点由2020年的19587元/平方米上调至22106元/平方米；重庆两会：加强区域发展《重庆市住房和城乡建设委员会关于加强住房租赁资金监管的通知》，加强租房资金监管家庭租赁补贴暂行办法》，

高竹新区，覆盖邻水县高手房房贷业务，部分银行

北区2021年义务教育阶段学申请人数1人户20平方米/人、2人户及以上15平方米/人，总和不超过60平方米；重庆财政补贴10亿租赁住房，70个项目纳入储备库。滩镇、坛同镇，渝北区茨竹镇、大湾镇，总面积262平方公里；校招生方案》，并对招生方案进行详细解读；上的主城都市区”的理念，

上调房贷利率，首套房约重庆编制了《主城都市区城市轨道交通TOD综合开发专项规划》；高新区发布“交房即交证”2021年，重庆市已成功争取到保障性安居工程（老旧小区）配套基础设施中央预算内投资补助21.2亿元，惠及全市约27余万户居民5.65%、二套房约5.85%；大部分银行未停贷，但房贷额度紧张，放款周期延长或暂停放款；优化住房公积金提取重庆市推出住房公积金约定提取新业务，“冲还贷、一年一提改为按月自动提取、商业贷款约定提取”禁止收复读生《关于禁止公办普通高中招收复读生的通知》，一、严明纪律，禁止招收复读生；二、规范发展，营建良好教育生态；三、正确导向，加强正面宣传；四、严查问责，坚决处理违规行为。教育监管重庆发布《关于开展中小学入学资格与商品房销售挂钩专项治理工作的通知》，部分房地产开发企业在销售商品房时涉及“”房、“”房等广告宣传，极大扰乱了房地产市场秩序全国经济全国政策重庆经济重庆政策宏观环境小结【重庆政策-房贷利率】

2021年上半年1年期与5年期LPR基础利率维持不变，受中心城区市场热度高温影响，重庆各大银行调整贷款成数及加大基点力度，银行信贷收紧，促进房地产市场平稳健康市场首套房二套房（结清）二套房（一套未结清）2019年8月-2021年6月LPR月度走势(单位：%)银行名称贷款成数

LPR+基点

贷款成数

LPR+基点

贷款成数

LPR+基点

5.1中国银行建设银行工商银行农业银行邮政银行招商银行兴业银行厦门银行光大银行重庆银行中信银行浦发银行华夏银行农商银行最高7成最高7成最高7成最高7成最高7成最高7成最高7成最高7成最高7成最高7成最高7成最高7成最高7成最高7成105个基点起105个基点起100个基点起105个基点起100个基点起100个基点起100个基点起100个基点起115个基点起95个基点起最高7成最高6成最高6成最高6成最高6成最高6成最高6成最高6成最高6成最高6成最高7成最高6成最高6成最高6成105个基点起105个基点起100个基点起105个基点起100个基点起100个基点起100个基点起100个基点起115个基点起95个基点起最高6成最高6成最高6成最高6成最高6成最高6成最高6成最高6成最高6成最高6成最高6成最高6成最高6成最高6成125个基点起125个基点起120个基点起125个基点起120个基点起120个基点起120个基点起115个基点起135个基点起115个基点起120个基点起120个基点起120个基点起130个基点起4.94.74.54.34.13.93.73.5100个基点起100个基点起100个基点起110个基点起100个基点起100个基点起100个基点起110个基点起1年期5年期备注：数据截止7月1日，具体以银行实时为准全国经济全国政策重庆经济重庆政策宏观环境小结【重庆政策-政府工作报告】

2021重庆政府工作报告：推动“一区两群”协调发展，激发重庆高质量发展新动能，持续城市提升，GDP目标6%以上2020年6.6%居民可支配收入7%3.9%GDP3.9%固投增长6%1.3%社零总额7%12.5%进出口5%2.5%CPI总体情况2021年6%以上3.2%目标10个方面重点工作高水平建设西部科学城，实施“金凤凰”人才支持政策提速建设31个重大项目，大力推动川渝高竹新区、遂潼一体化发展先行区等，做大做强“一区”、做优做特“两群”持续发展汽车、电子、装备制造、

深化财政体制、金融、国资国企推动中新互联互通高质量发展，深化自贸试验区改革，支持两江新区建设内陆开放门户，统筹高新区等各类园区开发发展材料、生物医药等先进制造业；大力发展现代服务业改革，激发民营经济活力，优化营商环境持续实施高铁建设五年行动方案，实施现代种业提升工程和“千年良田”工程建设“两岸青山，千里林带”30万亩，推广绿色生产生活方式加强就业和社会保障，推动教育公平发展和质量提升严防疫情外部输入，落实内防反弹措施推进“两江四岸”治理提升，启动30个老旧功能片区更新试点，实施832个小区旧改和2万个棚户改造全国经济全国政策重庆经济重庆政策宏观环境小结【重庆政策-政府工作报告】重庆市推出住房公积金约定提取新业务，“冲还贷、一年一提改为按月自动提取、商业贷款约定提取”；办理完新业务手续后，市民在使用、提取公积金等各方面将更加方便快捷纯公积金组合贷纯商贷新政前：在提取公积金时需要提交各式各样的详细材料，每次提取都需要打银行流水信息等等；新政前：公积金账户里有足够余额，自己每月却仍需要用另外的资金归还房贷；新政前：想要提取公积金账户里的余额，只能一年提取一次；新政后：只要个人公积金账户余额充足，公积金可自动抵扣还款。若还款金额高于公积金账户余额，个人只需补足差额部分即可。新政后：个人住房公积金联名卡。即我们将每月按照协议约定日期和额度，自动为职工办理提取手续，将原来一年一提调整为按月自动提取。新政后：个人使用商业贷款在本市购买自住住房且可通过数据协查核实该笔贷款相关信息的，可通过微信、个人网厅等线上渠道申报商业贷款相关信息，开通偿还商业贷款在线提取。全国经济全国政策重庆经济重庆政策宏观环境小结【重庆政策-规划】重庆加强内外交通建设、TOD综合建设，设立川渝高竹新区，协同成渝双层经济圈发展，老旧小区配套基础设施改造，推动老旧小区焕发新活力，加快城市发展⚫

高新区发布“交房即交证”；⚫随着渝昆高铁中梁山隧道正洞开挖、泸州沱江特大桥主墩桩基础施工，标志着渝昆高铁川渝段全面开工建设；⚫

重庆高新区与四川外国语大学签订四川外国语大学重庆科学城中学合作办学协议，双方将充分发挥四川外国语大学资源优势，共同打造科学城基础教育品牌，进一步助推西部（重庆）科学城教育高质量发展；⚫

广阳岛智创生态城今年首批招商引资项目专场“云签约”在重庆经开区新天泽国际总部城智谷展厅举行；⚫

重庆第四轮轨道建设里程增加了2.38公里，从批复的198.5公里延长到了200.88公里。⚫

按照市委市政府“建轨道就是建城市”和“建设轨道上的主城都市区”的理念，重庆编制了《主城都市区城市轨道交通TOD综合开发专项规划》；交通市场⚫

重庆国际物流枢纽园区公司、重庆市西站投资发展有限公司、旭辉集团三方于重庆融汇丽笙酒店香山厅签订旭辉西南运营中心项目、西站TOD合作开发项目合作协议。⚫

高竹新区：重庆、四川设立川渝高竹新区，覆盖邻水县高滩镇、坛同镇，渝北区茨竹镇、大湾镇，总面积262平方公里；成渝旧改⚫

成渝经济圈：川渝两地已实现税款跨省电子缴库。两地纳税人跨省缴库可以“一键直达”，享受同城待遇；⚫

巴南区将积极推进城镇老旧小区改造涉及范围包括鱼洞、莲花、龙洲湾、李家沱、花溪等镇街126个小区面积达346万平方米；⚫

2021年，重庆市已成功争取到保障性安居工程（老旧小区）配套基础设施中央预算内投资补助21.2亿元，惠及全市约27余万户居民。⚫

川渝地区建筑产业现代化高峰论坛在重庆举行。“十三五”时期，四川省累计完成建筑业总产值6.5万亿元，重庆市累计完成建筑业总产值4万亿元，合计达10.5万亿元。下一步，川渝两地将在培育现代建筑产业、推动建筑市场一体化、建立工程建设标准化联盟、协同房地产调控政策等方面开展合作。全国经济全国政策重庆政策宏观环境小结重庆经济【宏观环境小结】经

济GDP高速增长，保持韧性，高质量发展•

全国：对疫情整体冲击可控，结构性复苏，全国经济增长韧性显现，呈现稳中加固、稳中向好的发展态势，2021年1季度GDP增速为18.3%，经济韧性显现；•

重庆：重庆高质量发展势头强劲，21年1季度GDP以18.4%高速增长，高于全国水平，固投加速，房投占比回升，房地产开发力度增大政

策坚持“房住不炒”定位，金融监管从严，稳健货币增长，地方灵活施策•

全国：全国两会坚持“房住不炒”定位不变，金融监管从严，稳健货币政策，完善金融租赁政策，土地“两集中”等，市场端、土地端及金融端等多措并举，保持政策连续性，稳定市场预期；•

地方：地方城市灵活施策，收紧+放松相结合，落户、住房补贴、限贷、限售、土地等多维度调控市场，

“打补丁”、抑投机，加大租赁住房支持，保障合理需求；•

重庆：重庆上调房产税起征点，上调至22106元/平方米，加强区域发展，教育监管，部分银行信贷收紧，加强对住房租赁资金监管，加快形成租购并举的格局，助推房地产市场转型升级，促进房地产市场稳健发展。02土地市场土地量价12

土地区域3

企业表现4

土地预供应土地市场小结5土地量价土地区域企业表现土地预供应土地市场小结【土地量价-大重庆数据】两江新区空港、中央公园板块积极供地，土地成交面积排名第一，达260万㎡，高新区、渝北区、大渡口区、铜梁及璧山成交量超100万㎡，渝北区受中央公园、南岸区受茶园及南坪商圈、九龙坡受核心地块成交，楼面价破万2021年上半年重庆中心城区及21个区县土地成交量价走势成交面积（万方）楼面地价（元/㎡）300250200150100501400012000100008000600040002000010820108911018477347902669068325038431929752658260479422592037175717081385146114541345

123411957148258270主城区区县两江新沙坪坝

大渡口九龙坡区指标城区高新区

渝北区北碚区

巴南区

南岸区铜梁璧山荣昌江津涪陵永川丰都长寿黔江潼南开州南川綦江梁平合川大足5.37万州4.77区区区2021年上259.8

145.47

115.94

109

103.52

92.13

67.59

55.97

43.71

162.41

125.99

99.35

69.967.766.8

47.284740.31

34.81

31.15

31.05

29.34

27.48

5.75半年成交量（万㎡）同比2%7734

6690

10820

6832

7902

5038

4319

10184

10891

2658

2975

1385

2259

1461

175763%

66%

39%

30%

28%

-19%

-4%

18%

135%

-56%

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34%

32%

-55%

-5%注：以上数据仅统计商住类用地，渝中区、江北区、忠县、云阳、奉节、垫江无地块成交48%39%

135%

56%

-19%

-23%

-70%

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2853%

392%

362%2%361%

13%

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1732%

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——

-65%

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-88%714

1708

1454

1195

2604

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1345

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825

827

203761%

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-40%

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18%2021年上楼面价半年（元/㎡）

同比土地量价土地区域企业表现土地预供应土地市场小结【土地量价-重庆中心城区】受土地“两集中”政策影响，2021年上半年土地市场政府供地放缓，供销量同环比双降，均不及1000万方，但市场热度激增，开发企业积极抢地增储扩容，成交楼面价达7654元/㎡（同比上涨1693元/㎡)

，溢价率37.58%，楼面价及溢价率创历年新高2017-2021年上半年重庆中心城区土地供销量半年度走势供应面积（万方）成交面积（万方）2000150010005000上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年2017年2018年2019年2020年2021年2017-2021年上半年重庆中心城区土地楼面价及溢价率半年度走势楼面地价（元/㎡）溢价率100008000600040002000030.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年2017年2018年2019年2020年2021年注：供应成交面积指土地建筑面积土地量价土地区域企业表现土地预供应土地市场小结【土地量价-土地性质】

2021年上半年土地市场以纯住宅及综合地块为主，其中纯住宅地块受追捧，九成地块拍卖成交，平均楼面价破万，溢价率达45%，纯商业地块受企业关注度小，成交楼面价仅2900元/㎡2021年上半年重庆中心城区土地成交性质2021年上半年重庆中心城区成交土地可建体量占比图纯商业◼

成交量：39宗，可开发量400万㎡纯住宅拍卖35宗19%40%◼

楼板价：10815元/㎡◼

溢价率：45.28%住宅综合类41%◼

成交量：17宗，可开发量403万㎡◼

楼板价：6753元/㎡拍卖13宗2021年上半年重庆中心城区土地出让方式占比（宗）综合◼

溢价率：34.4%终止挂牌1%挂牌33%拍卖2宗◼

成交量：19宗，可开发量190万㎡楼板价：2900元/㎡商业◼拍卖◼

溢价率：5.89%66%土地量价土地区域企业表现土地预供应土地市场小结【土地量价-地块规模与容积率】2021年上半年土地市场持续控规模、控容，10万方以下占比53%，1.0-1.5容积率地块扩大至53%，低密改善型产品为市场主流2017-2021年上半年重庆中心城区土地体量成交宗数占比2017-2021年上半年重庆中心城区土地容积率成交宗数占比100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2017年1以下2018年1-1.52019年2020年

20201年上半年2.5-3

3-4

4以上2017年2018年5-10万方25-30万方2019年2020年10-15万方30-40万方2021年上半年15-20万方40万方以上1.5-22-2.55万方以下20-25万方注：数据仅含纯住宅、商住综合用地土地量价土地区域企业表现土地预供应土地市场小结【土地区域-板块表现】上半年中心城区西永、建桥板块成交量领先，超100万方；核心区价值凸显，龙溪板块楼面价达15307元/㎡，溢价率超6成，万元地块集中在核心区龙溪、传统商圈、北区中央公园及周边21年上半年重庆中心城区土地成交建筑规模热度图21年上半年中心城区各板块成交楼面价（元/㎡）溢价率（%）龙溪南坪中心沙中心翠云15307142361377763.9536.8801345113330132571301361.5740.9148.9557.3357.2140.9770.6252.7764.1333.570杨家坪二郎石桥铺两路123371191710720中央公园空港保税…空港新城大学城磁双井茶园第一梯队：成交建筑规模＞100万㎡西永、建桥1064910418第二梯队：100万㎡＞成交建筑规模＞80万㎡空港新城、中央公园、蔡家101489459滩子口空港工业…建桥9398939018.4442.0649.5873.8112.2964.43079026953铁山坪回兴68456637西永陶家61868000040001200016000备注：板块为楼面价超6000元/㎡的板块土地量价土地区域企业表现土地预供应土地市场小结【土地区域-板块房地比】2021年上半年重庆中心城区板块中，16板块房地比超60%，企业可操作利润运作空间收窄，其中翠云、沙中心、大学城、南坪中心等9板块利润空间不足3千，蔡家、杨家坪、龙兴等13板块利润空间超6千2500020000150001000050000100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2021年上半年重庆中心城区热点板块房地比走势房地比=60%利润运作空间=6000空港保税港空港沙中

石桥大学城南坪中心中央

磁双空港

铁山

杨家滩子口九曲河农业园区翠云二郎工业

陶家

建桥

茶园园龙溪西永回兴

界石

鱼洞

南泉

歇马

蔡家龙兴

复盛

新桥心铺公园井新城坪坪楼面地价(元/㎡)

1072

1377

1301

1345

1041

1325

1423

9390

6186

7902

9459

1191

1014

1530

1064

6953

1333

6637

9398

6845

4523

4860

4975

3800

5186

5888

3509

2991

2760

1923房价（元/㎡）

1125

1468

1447

1503

1166

1500

1678

1157

8017

1093

1350

1769

1512

2296

1602

1149

2267

1275

1860

1364

9086

1057

1258

1017

1391

1828

1137

1087

1551

1274利润运作空间超6千利润运作空间房地比536

908

1466

1585

1243

1750

2549

2181

1831

3036

4047

5780

4974

7661

5380

45451275

108259%

52%

51%

50%

50%

46%

40%

37%

37%

32%

31%

28%

18%

15%房地比>60%9注：利润运作空间=房价-楼面价，房地比=地价/房价，房价包含住宅、商业和办公土地量价土地区域企业表现土地预供应土地市场小结【土地区域-破万地块】2021年上半年共31宗土地楼面价破万，数次刷新地王纪录，主要分布在内环核心、北区及西区热点板块企业名称：合能企业名称：大悦城开发体量：6.7万㎡容积率：1.5企业名称：朗诗开发体量：6.7万㎡容积率：1.5企业名称：象屿企业名称：保利企业名称：财赋置业开发体量：4.1万㎡容积率：3.6开发体量：7.1万㎡容积率：1.5开发体量：7.4万㎡容积率：1.5企业名称：中交开发体量：15.9万㎡容积率：1.42开发体量：23.9万㎡容积率：1.3成交楼面价：14002元㎡成交楼面价：13795元㎡成交楼面价：13637元㎡成交楼面价：13528元㎡成交楼面价：15711元㎡成交楼面价：10720元㎡水土成交楼面价：10868元㎡老城企业名称：招商企业名称：龙湖北碚新城-歇马企业名称：佳源开发体量：31.1万㎡容积率：1.67开发体量：7.9万㎡容积率：1.5空港工业园开发体量：21.7万㎡容积率：1.26龙兴-复盛成交楼面价：10460元㎡成交楼面价：13371元㎡蔡家企业名称：华宇成交楼面价：10328元㎡公园空港新悦来开发体量：6.6万㎡容积率：1.5企业名称：财赋置业开发体量：2.6万㎡容积率：3.65企业名称：旭辉成交楼面价：13423元㎡开发体量：15.4万㎡容积率：1.5回兴-两礼嘉园博园台商工业园成交楼面价：10449元㎡企业名称：融创成交楼面价：12337元㎡双碑井口汽博农业园区弹子石照母山人和开发体量：8.2万㎡容积率：1.5企业名称：融创&象屿开发体量：12.7万㎡容积率：1.3城西永大竹林企业名称：海成寸滩开发体量：4.9万㎡容积率：2.0铁山坪鱼嘴成交楼面价：14470元㎡龙头寺江北农场新牌坊冉家坝成交楼面价：12145元㎡成交楼面价：10870元㎡观音桥北滨路江北嘴沙滨路大石坝沙坪坝渝中半岛企业名称：融创&大发开发体量：4.2万㎡容积率：1.5企业名称：融创企业名称：海成高九路大坪开发体量：19.8万㎡容积率：1.5肖家湾开发体量：4.3万㎡容积率：1.5茶园凤天路石铺大公馆南坪商新南湖石坪成交楼面价：11695元㎡南山成交楼面价：13451元㎡郎桥杨家成交楼面价：14583元㎡双山大堰滩子口白市驿企业名称：佳兆业开发体量：7.9万㎡容积率：2.5大渡口老城企业名称：中海开发体量：2.4万㎡容积率：2.5企业名称：佳兆业开发体量：9.4万㎡容积率：1.5华岩李家沱鹿角成交楼面价：15307元㎡成交楼面价：11685元㎡钓鱼嘴成交楼面价：10683元㎡跳蹬企业名称：花样年开发体量：8.6万㎡容积率：1.5企业名称：美的&金科开发体量：17.8万㎡容积率：2.15龙洲湾界石成交楼面价：12950元㎡成交楼面价：12007元㎡鱼洞企业名称：融创企业名称：综合交通枢纽开发体量：3.1万㎡容积率：4.57企业名称：春风企业名称：招商企业名称：保利企业名称：金辉企业名称：卓越开发体量：3.6万㎡容积率：1.5开发体量：6.2万㎡容积率：2.6开发体量：2.6万㎡容积率：2.0开发体量：12.7万㎡容积率：2.04开发体量：6.0万㎡容积率：2.4开发体量：8.5万㎡容积率：3.1成交楼面价：10936元㎡成交楼面价：13777元㎡成交楼面价：13257元㎡成交楼面价：12671元㎡成交楼面价：13082元㎡成交楼面价：13330元㎡成交楼面价：14236元㎡土地量价土地区域土地预供应土地市场小结企业表现【企业表现-参拍情况】2021年上半年土地市场火热，124家开发企业报名，积极抢地增储扩容，其中融创、龙湖、金科等房企全城布局；单宗地块报名12次，整体溢价率49.29%，优质、潜力地块遭疯抢，热度高溢价率拍卖报名次数49.29%48宗578次报名情况拿地情况融创龙湖9宗41场35场5宗金科万科保利中交招商30场3宗1宗31场30场2宗26场2宗2宗18场15场14场佳兆业海成3宗2宗注：数据仅含纯住宅、商住综合用地联合体计入一方，算一家企业土地量价土地区域土地预供应土地市场小结企业表现【企业表现-中心城区布局】2021年上半年开发企业积极拿地增储扩容，龙湖重仓大渡口，斥资96.64亿元，新增130万方；融创全城扩容，囊获土地约126万方2021年上半年开发企业新增土储TOP10拿地分布图2021年上半年开发企业新增土储排行TOP10可开发体量（万方）拿地宗数

成交金额

楼面均价溢价率排名开发商（宗）（亿元）

（元/㎡）

（%）北碚区渝北区1234龙湖融创中交绿地金科招商中铁建保利康田佳源130.43125.5146.6539.4834.2592132122296.64102.994874098206102894559374050287211754741142沙坪坝区九龙坡区龙湖融创18江北区中交渝中区53610526106279620南岸区绿地金科633.6430.5628.635.7529.441.628.8924.77招商中铁建保利8145457506巴南区938.4926.31康田佳源109388注：以上企业仅统计开发企业，联合拿地分别计入土地量价土地区域企业表现土地市场小结土地预供应【土地预供应】2021年下半年中心城区二三批次预计供地79宗，涉及中心城区28个板块，可建体量884万方，核心区

弹子石、磁双井片区是重点供地区域计容面积（万方）120.8615小计区域板块宗数（万方）弹子石南坪水土龙兴空港新城悦来磁双井杨家坪石桥铺华岩石坪桥-大堰空港新城回兴中央公园建桥41441272471217614212613124南岸区135.8640.8716.2119两江新区沙坪坝区九龙坡区132.84117.14113.4356.76117.1416.6424.4269.62.7710渝北区大渡口区江北区7.4874.571.5968.1157.0257.6713.9228.3626.1313.6216.4847.064.18钓鱼嘴石马河观音桥寸滩界石鱼洞巴南区67.72李家沱-花溪西永图例（万方）32.765.95高新区北碚区大学城曾家蔡家59.5243.9720.8143.97合计79宗884.68万方土地量价土地区域企业表现土地市场小结【土地市场小结】量

价土地“两集中”，供销量放缓，楼面价大涨，市场火热•

2021年上半年供应64宗，可建体量约831万方，成交75宗，可建体量约993万㎡，楼板价7654元/㎡（同比上涨1693元/㎡)

，溢价率37.58%，楼面价及溢价率创历年新高；小体量地块积极上线，10万方以上占比53%，1.0-1.5容积率地块占比53%，低密改善型产品为市场主流。区

域城市核心区及北区、西区热点低密地块受企业追捧•

2021年上半年，区县土地市场热度上涨，其中铜梁及璧山成交量超100万㎡，璧山区楼面地价领跑，为2975元/㎡；两江新区土地成交量遥遥领先，达260万方，渝北区、南岸区及九龙坡区受中央公园板块及核心地块成交，楼面价破万；•

沙中心、石桥铺、大学城等16板块房地比超六成，企业可操作利润运作空间不足；•

中央公园、大学城、西永、内环核心等区域共31宗地块，楼板价破“万”。企

业积极拿地增储扩容，竞争激烈•

2021年上半年开发企业拿地热情高涨，融创、龙湖、金科、万科、保利报名次数超30次，积极抢地增储扩容，其中龙湖斩获5宗地130万方，重仓大渡口，融创囊获126万方，全城扩容布局。03房产市场1

商品房供销价2住宅市场分析3

商务市场分析4

商业市场分析5

房产市场小结商品房市场住宅市场商务市场商业市场房产市场小结【商品房-供销价】2021年上半年，重庆中心城区商品房市场热度高温，供不应求显著，成交量1478万方，与2019年同期销售水平相当，价格稳步上涨，成交均价12630元/㎡达历年峰值2017-2021年上半年重庆中心城区商品房供求价存走势图2021上半年2019上半年同比环比供应面积(万方)成交面积(万方)成交均价(元/㎡)供应量122414781263028570.8322%-32%-14%-1%11%73%—12630200018001600140012001000800130001200011000100009000（万㎡）1152611356成交量（万㎡）111261112047%18%3%—-2%10%-7%—107171050410109建面均价（元/㎡）8942存量（万㎡）60080004007000200供销比存销比06000上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年1.93———2017年2018年2019年2020年2021年注：商品房包含商品住宅、办公、商业及车库，不含保障房及其他，下同商品房市场住宅市场商务市场商业市场房产市场小结【商品房-物业结构】18年开始加大商品住宅供应量，商品房市场成交结构调整明显，21年上半年商品住宅同环比不同程度上涨，重回“8”字头，占比84%，商业、商务产品仅占比4%，车库市场份额下滑至12%2017-2021年上半年重庆中心城区商品房物业类型结构走势图100%6%6%6%9%95%90%85%80%75%70%65%60%55%50%10%12%13%13%14%3%4%17%5%4%5%5%2%2%4%4%7%4%4%8%8%4%4%87%84%83%81%80%79%78%75%72%上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年2017年2018年2019年2020年2021年住宅办公商业车库商品房市场住宅市场商务市场商业市场房产市场小结【住宅市场-供销价】21上半年重庆中心城区住宅市场高温，成交量价同环比双涨，成交量达1238万方，成交均价突破14000元/㎡，为14133元/㎡，市场去存显著，截止目前存量557万方，去存周期2.7个月2021上半年2019上半年2017-2021年上半年重庆中心城区商品住宅供求价存走势图同比环比供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)供应量90212381413355738%-29%-22%-5%20%6%（万㎡）18001600140012001000800600400200015000140001300012000110001000090001413313073成交量（万㎡）64%13%-26%—5%8%-36%—1246412264117841161911055建面均价（元/㎡）10302存量（万㎡）863880007000供销比存销比0.73—6000上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年0.45———2017年2018年2019年2020年2021年商品房市场住宅市场商务市场商业市场房产市场小结【住宅市场-供销价】18年住宅市场高温，量价齐飞，19下半年开始供需关系出现逆转，市场逐步回归理性；21年上半年市场先抑后扬，受土地“两集中”热度传导，2季度市场火爆，5月成交319万方创历史单月记录，月均去化206万方2017-2021年上半年重庆中心城区住宅月度供求价走势图45040035030025020015010050150001400013000120001100010000900014133供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)年度均价(元/㎡)1283612003113479346800070006000月均205万㎡2017年月均234万㎡2018年月均200万㎡2019年月均161万㎡2020年月均206万㎡2021年5000商品房市场住宅市场商务市场商业市场房产市场小结【住宅市场-板块】中央公园板块受衿湖翠林、绿城春溪雲庐等多项目拉动，成交量达77万㎡，西永、李家沱、蔡家、悦来板块紧随其后，成交量均超60万㎡，弹子石、大竹林板块建面均价超20000元/㎡，领跑中心城区，界石、陶家板块受地理位置、配套等因素影响，价格垫底，成交均价低于10000元/㎡2021年上半年重庆中心城区成交量TOP30板块住宅供销价对比图90.0080.0070.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.002500020000150001000050000新增面积(万㎡)销售面积(万㎡)成交均价(元/㎡)204681982720270178731793917066商品房市场住宅市场商务市场商业市场房产市场小结【住宅市场-产品】住宅成交结构持续分化，高层产品成交份额一路下滑，改善类物业扩大，21年上半年高层成交占比下跌至30.8%，为历年最低，洋房产品发力，成交份额扩大显著，占比38.1%，别墅、大平层产品成交趋稳2017-2021年上半年重庆中心城区住宅建筑形态成交套数占比走势图高层小高层洋房别墅大平层100%80%60%40%20%0%4.0%3.9%5.3%15.9%10.8%4.6%4.1%4.3%5.3%5.3%5.6%16.2%16.3%17.3%17.5%17.6%23.5%33.0%26.1%38.1%14.3%63.9%下半年12.6%63.5%17.5%13.4%60.9%21.9%28.1%25.8%30.8%67.8%60.1%55.1%41.3%35.4%上半年下半年上半年上半年下半年上半年下半年上半年2017年2018年2019年2020年2021年注：高层产品为19F及以上，小高层产品为12-18F，洋房产品为5-11+1F，大平层为建筑面积大于150㎡且总价高于300万产品，下同商品房市场住宅市场商务市场商业市场房产市场小结【高层市场-供销价】受土地控容，高层产品日趋减少，除20年上半年外，21年上半年高层市场供销量处于低位，但市场需求旺盛，成交378万方，受内环核心品质项目成交，成交均价上涨至14734元/㎡2021上半年2019上半年2017-2021年上半年重庆中心城区高层供销价走势同比环比供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)供应量2423787%-46%-60%-46%31%-14%—1200100080060040020001600014000120001000080006000400020000（万㎡）14734成交量（万㎡）1317136%25%-30%—-4%12%-43%—1175011823112631094310348建面均价（元/㎡）9520147341858037存量（万㎡）供销比存销比0.640.49———上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年2017年2018年2019年2020年2021年商品房市场住宅市场商务市场商业市场房产市场小结【高层市场-成交结构】21年上半年，高层面积段成交主要集中在90-130㎡，占比55%，总价段80-180万为主力，占比65%，其中80-100万下降17个百分点，120-180扩大9个百分点2017-2021年上半年重庆中心城区高层面积段成交套数占比2021年上半年2020年14%16%34%43%21%14%20%2019年43%18%18%2018年18%39%2017年22%28%70%130-150㎡11%90%0%10%50㎡以下20%30%40%70-80㎡50%60%80%100%150㎡以上50-60㎡60-70㎡80-90㎡90-110㎡110-130㎡2017-2021年上半年重庆中心城区高层总价段成交套数占比2021年上半年2020年12%14%22%22%17%20%21%11%12%2019年28%21%16%7%2018年27%17%7%2017年17%9%6%3%0%10%50万以下20%30%70-80万40%100-120万50%60%150-180万70%180-200万80%90%250万以上100%50-60万60-70万80-100万120-150万200-250万商品房市场住宅市场商务市场商业市场房产市场小结【小高层市场-供销价】21年上半年小高层市场需求旺盛，成交295万方，创历年新高，成交均价直线上涨至12968万方，截止目前存量99万方，去存周期仅需2个月2021上半年2019上半年2017-2021年上半年重庆中心城区高层供销价走势同比环比供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)供应量19829519%-37%-9%3503002502001501005014000120001000080006000400020000（万㎡）12968123571173011679成交量（万㎡）58%11%-40%—4%5%-49%—33%17%5%—11115109599465建面均价（元/㎡）830712968997131存量（万㎡）供销比存销比0.670.340———上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年2017年2018年2019年2020年2021年商品房市场住宅市场商务市场商业市场房产市场小结【小高层市场-成交结构】21年上半年，小高层面积段以90-110㎡，占比44%，总价段集中在100-150万，占比51%，其次为80-100万，占比18%2017-2021年上半年重庆中心城区高层面积段成交套数占比2021年上半年2020年18%44%12%13%16%11%48%31%2019年42%16%19%26%2018年17%2017年26%9%0%10%20%60㎡以下30%40%70-80㎡50%90-110㎡60%70%130-150㎡80%90%100%#REF!150㎡以上60-70㎡80-90㎡110-130㎡2017-2021年上半年重庆中心城区高层总价段成交套数占比2021年上半年2020年18%25%26%15%14%13%14%4%4%3%3%4%

1%1

1%22%24%24%21%2019年22%21%22%2018年12%10%11%2017年0%10%60-70万20%70-80万30%80-100万40%100-120万50%60%70%200-250万80%250-300万90%300万以上100%60万以下120-150万150-180万180-200万商品房市场住宅市场商务市场商业市场房产市场小结【大平层市场-供销价】21年上半年大平层市场以去存为主，成交量价同环比双涨，但成交量处于同期较低水平，成交33万方，成交均价22689元/㎡2017-2021年上半年重庆中心城区大平层供销价走势2021上半年2019上半年同比环比供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价(元/㎡)60504030201002500020000150001000050000供应量23622243342%-10%-40%-25%24%-10%—22689（万㎡）211282050719813183601993218580成交量（万㎡）51%14%-35%—2%11%-25%—17110建面均价（元/㎡）2268927存量（万㎡）供销比存销比0.730.82上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年———2017年2018年2019年2020年2021年商品房市场住宅市场商务市场商业市场房产市场小结【大平层市场-成交结构】21年上半年，大平层170-250㎡为主力，成交占比64%，总价700万为天花板价格，其中总价段400-700万阶梯式上涨2017-2021年上半年重庆中心城区大平层面积段成交套数占比2021年上半年2020年15%36%25%25%24%31%43%31%17%2019年26%17%2018年21%2017年14%42%0%10%20%30%150-17040%170-20050%200-25060%70%400以上80%90%100%150以下250-300300-4002017-2021年上半年重庆中心城区大平层总价段成交套数占比2021年上半年2020年23%29%25%42%17%12%2019年42%11%11%8%6%2018年31%2017年27%24%50%22%0%10%200万以下20%200-250万30%40%300-400万60%700-1000万70%1000-1500万80%1500万以上90%100%250-300万400-500万500-700万商品房市场住宅市场商务市场商业市场房产市场小结【洋房市场-供销价】21年上半年洋房市场表现突出，成交量首超400万方，达447万方，成交均价持续上涨，量价创历年新高，市场去存显著，去存周期仅需2个月2017-2021年上半年重庆中心城区洋房供销价走势2021年上半年2019上半年同比环比供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)500450400350300250200150100501600014000120001000080006000400020000供应量370447103%-8%64%87%13%25%—（万㎡）134621262812540成交量（万㎡）1236412084144%7%20%7%119001118310476建面均价（元/㎡）902613462170存量（万㎡）-21%—-31%—供销比存销比0.830.380上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年———2017年2018年2019年2020年2021年商品房市场住宅市场商务市场商业市场房产市场小结【洋房市场-成交结构】21年上半年洋房市场缩面积、控总价特征显著，建面80-110㎡成交占比扩大明显（15个百分点）

，占比63%，总价段集中在100-150万，成交占比52%2017-2021年上半年重庆中心城区洋房面积段成交套数占比2021年上半年2020年22%41%17%15%33%20%26%2019年5%16%31%2018年14%23%2017年15%26%18%0%10%20%30%90-110㎡40%50%130-150㎡60%170-200㎡70%200-250㎡80%90%100%80㎡以下250㎡以上80-90㎡110-130㎡150-170㎡2017-2021年上半年重庆中心城区洋房总价段成交套数占比2021年上半年2020年25%27%20%30%2019年11%32%2018年13%26%2017年12%0%10%70万以下20%80-100万30%100-120万40%120-150万50%150-180万60%180-200万70%80%90%100%70-80万200-250万250-300万300万以上商品房市场住宅市场商务市场商业市场房产市场小结【别墅市场-供销价】21年上半年别墅市场成交量同环比齐涨，但不及19年同期水平，成交77万㎡，成交均价平稳上涨至15756元/㎡2021上半年2019上半年2017-2021年上半年重庆中心城区别墅供销价走势同比环比供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)供应量687712%-14%-11%-10%13%16%—16014012010080180001600014000120001000080006000400020000（万㎡）1575614815成交量（万㎡）14611142001427919%10%-3%—2%8%-10%—14065139811389412098建面均价（元/㎡）1