某某路住宅及综合楼项目申请报告

PAGE某某昌路住宅及综合楼项目申请报告委托单位：某某市金辉煌房地产有限公司咨询机构：中国市政工程东北设计研究院编制日期：某某昌路住宅及综合楼目录第一章申报单位及项目概况·······································································11．1项目申报单位概况·············································································11．2项目概况·····························································································2第二章发展规划、产业政策和和行业准入分析······································112．1发展规划分析····················································································112．2产业政策分析····················································································152．3行业准入分析····················································································18第三章资源开发和综合利用分析······························································213．1资源开发方案····················································································213．2资源利用方案····················································································213．3资源节约措施····················································································23第四章节能方案分析··················································································294．1用能标准和节能规范········································································294．2能耗状况和能耗指标分析································································294．3节能措施和节能效果分析································································30第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析··········································375．1项目选址及用地方案········································································375．2土地利用合理性分析········································································385．3征地拆迁及移民安置规划方案························································40第六章环境和生态影响分析······································································416．1环境和生态现状················································································416．2生态环境影响分析··········································································446．3生态环境保护措施··········································································476．4地质灾害影响分析··········································································546．5特殊环境影响··················································································59第七章经济影响分析··················································································617．1经济费用效益分析··········································································617．2行业影响分析··················································································667．3区域经济影响分析··········································································687．4宏观经济影响分析···········································································70第八章社会影响分析···················································································718．1社会影响效果分析···········································································718、2社会适应性分析···············································································728、3社会风险及对策分析·······································································72第九章建设与实施·····················································································749．1项目建设实施的安全、消防、卫生等措施·································749．2工程质量要求···················································································759．3项目招标方式和招标组织形式·······················································75路住宅及综合楼项目申请报告PAGE80第一章申报单位及项目概况1．1项目申报单位概况1.1.1单位名称：某某市金辉煌房地产有限公司1.1.2单位地址：某某市人民大道中11号A幢201—204房1.1.3企业性质：有限责任公司1.1.4注册资金：人民币叁佰万元1.1.5成立时间及经营年限：成立于2004年9月2日；根据某某市工商行政管理局颁发的企业法人营业执照，无经营年限。1.1.6法人代表：韦洪文1.1.7股东成员情况：股东成员2人（韦洪、韦洪文）1.1.8单位概况：某某市金辉煌房地产有限公司成立于2004年9月2日，是从事房地产开发建设的民营企业，公司秉承现代企业的管理模式，建立了完善的内部管理机制，拥有一支作风扎实、务实进取、知识结构配置合理的职工队伍，既有资深的管理人才，又有经验丰富的工程技术、计算机应用技术、经济及法律人才，现有员工20多人，全部都具有大专或以上学历，其中工程师3人，经济师2人，会计师1人。公司办公设备先进，运作管理规范，具有较雄厚的开发实力和先进的建设、管理、营销及售后服务理念。1.1.9资产负债情况：详见资产负债表（表1-2-1）1.1.10主要投资项目某某市金辉煌房地产有限公司现在主要的投资项目有“金辉煌商务大厦”及本项目等。表1－2－1资产负债表单位：元资产行次年初数期末数负债及所有者权益行次年初数期末数流动资产：1流动负债：45货币资金21910035529500810.6短期借款46短期投资3应付票据47应收票据4应付帐款4818503411760341应收帐款5预收帐款49减：坏帐准备6其他应付款50应收帐款净额7应付工资51预付帐款84050540102应付福利费52其他应收款91110014000未交税金532156032310存货10未付利润54待转其他业务支出11其他未交款55待摊费用12预提费用56其中：期初库存已征税款13待扣税金57待处理流动资产净损失14一年内到期的长期负债58一年内到期的长期债券投资15其他流动负债59其它流动资产166017611862流动资产合计191915195929554912.6流动负债合计6318719031792651长期投资：20长期负债：64长期投资21长期借款652090005510000固定资产：22应付债券66固定资产原价232535929.425395191.43长期应付款67减：累计折旧242514037140其他长期负债68固定资产净值252533415125358051.4369固定资产清理26长期负债合计702090005510000在建工程27所有者权益：71待处理固定资产净损失28实收资本72400000004000000029其中：国家资本金73固定资产合计30法人资本金74无形及递延资产31个人资本金75无形资产32外商资本金76递延资产33资本公积7734盈余公积78251598310941无形及递延资产合计35未分配利润7921536127299378其他长期资产36其中：上年未分配利润80临时设施3781减：临时设施摊销38所有者权益合计824240521047610319临时设施净值3983临时设施清理4084其他长期资产41854286其他长期资产合计4387资产合计444448611154912970.03负债及所有者权益合计884448611154912970补充资料：1、已贴现的商业承兑汇票元3、商品削价准备期末余额元2、融资租入固定资产原值元1.1.11现有生产能力某某市金辉煌房地产有限公司具有雄厚的资金实力、人才储备和开发商品住宅小区的营运能力。1．2项目概况1．2．1项目的建设背景1、我国房地产业发展概况近年来，我国房地产业景气指数随着房价的持续高涨呈现走高的趋势。虽然在国家宏观调控下，竣工面积、土地开发面积、新开工面积等指标的增幅有所回落，但据业内有关统计数据，2006年前三季度我国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.6%，涨幅回落2.4个百分点。其中，9月份房价与2005年同期相比上涨5.3%；从分季走势看，经历了宏观调控的房地产市场，房价走势开始实现稳步下调。70个大中城市的销售价格指标，今年一季度涨幅为5.5%，二季度涨幅5.7%。6月至9月的月度涨幅则分别为5.5%、5.7%、5.5%和5.3%。商用物业近年来需求呈现强劲的发展势头，越来越受关注，国内投资者和海外基金纷纷投资商用物业。随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市，一种不同于传统的商铺租赁形式，以全面融合房地产业与商业为特色的商用物业（商业房地产）有望成为引领我国房地产的新增长点；而我国零售业的全面对外开放，将掀起新一轮商用物业的投资热潮。商贸服务业的高速发展将要求城市加快调整商业结构模式，合理分布商业网点，以大型百货商场为主导，以各种超市为基础，发展专门店、专业店、便利店。因此，也就需要城市拥有更多分布合理的商用物业。2、项目所在地房地产业发展概况目前，某某市房地产销售状况处于全省中等水平，商品房空置率低，房地产市场的消费对象主要以本土和周边各县区城市化人员为主。某某市房地产市场的发展相对平稳，没有特别的高潮与衰落时期，即使是在国家宏观调控紧缩时期也是如此；根据某某市房管局多年来的房屋成交量的分析统计，市区年新建商品房交易量在60万㎡左右。根据某某市中长期规划，到2010年市区建成面积达110平方公里，城市非农业人口规模为110万，年平均增加近5万人。按人均居住面积20平方米计算，还需要建设956万平方米房屋，平均每年新增95万平方米。而某某市目前房屋年竣工面积仅50-70万平方米，仅能满足市区新增人口住房需求的55%，市场空间还很大。此外，某某市及所辖的五县市目前的城市代水平仅为24%，2005年城市化水平达至35%以上，新增城市人口73万以上，年均增加近15万人。某某作为粤西地区城镇群的中心城市，其优美的环境、良好的居住条件、优质的教育条件及、医疗条件等等是周边市县无法相比的，必将吸引周边县市部分居民进入某某市区投资置业居住，从而加大对某某房地产市场的需求。某某市的商贸服务业发展迅猛，商贸服务业的发展增加了对商用物业的需求，加速了某某市的商用物业建设的发展。近几年，相继建设有国贸A、B、C座和世贸大厦、怡福国际等；零售业巨头沃尔玛也已落户某某；市区内的各已开发房地产楼盆和正在开发的房地产楼盆的地上一、二层一般都是商用物业（商铺位），但商业营业用房价格不高，商业公寓、写字楼在数量、规模、价格上都存在着教大的潜力和发展空间。3、项目所在地城市基础设施环境近年来，某某市紧紧围绕创建“国家园林城市”、“全国卫生城市”、“国家环保模范城市”和建设生态型城市的目标，充分发挥港口城市的优势，积极整合资源，建成南国热带花园、中澳友谊花园、绿塘河湿地公园、滨湖公园、金沙湾观海长廊二期工程等大型景观，努力把某某打造成集饮食、娱乐、购物、观光、休闲、度假、商务、会议等诸多功能于一体的现代化滨海城市，加大城市基础设施的建设，城市环境、居住质量大大改善，将刺激居民对住房的投资热情，带动住宅产业的开发。本项目建设正是处于这样一个大环境中，项目开发投资前景乐观。1．2．2建设地点本拟建设项目用地位于某某市霞山滨海居住区海昌路29号，综合楼东邻市审计局综合楼，南临海昌路，西面是中国人寿保险公司大楼；住宅楼北面是某某市第二十五小，南邻市审计局综合楼；项目建设所在地向东延伸即临观海长廊，是不可多得的商住地块。其综合楼用地界址点坐标分别为：东南角：X46131.140，Y38842.990，西南角：X46131.140，Y38803.350，西北角：X46166.140，Y38803.350，东北角：X46166.140，Y38842.990；其住宅楼用地地形不规则，主要的界址点坐标分别为：东南顶角：X46171.990，Y38870.650，西南顶角：X46166.140，Y38842.990，西北顶角：X46221.340，Y38812.466，东北顶角：X46221.340，Y38838.260。拟建用地具体地理位置详见图2-1。1．2．3项目建设内容和规模本项目规划总用地面积3057m2（其中住宅楼规划用地面积1669.6m2，综合楼规划用地面积1387.4m2），总建筑面积约11806.9m2（其中住宅楼为5187.7m2，架空层未计算在内；综合楼为6619.2m2），其中地上建筑面积约为9512m2（住宅楼为4007m2，综合楼为5505m2），地下室建筑面积为2294.9m2（住宅楼地下室为1180.7m2，综合楼地下室1114.2m2），具体如表1-2-1。图2-1拟建项目地理位置图表1-2-1项目建设内容和规模表序号项目单位数量备注1项目规划总用地面积m23057项目总占地面积3057m2其中住宅楼m21669.6综合楼m21387.42总建筑面积m211806.9住宅楼架空层未计算在内其中住宅楼m25187.7综合楼m26619.23地上建筑面积m29512住宅楼架空层未计算在内其中住宅楼m24007综合楼m255054地下室建筑面积m22294.9地下停车位40个其中住宅楼m21180.7其中住宅楼20个综合楼m21114.2综合楼20个1．2．4产品和工程技术方案1、项目建、构筑物方案依据项目用地、建设资金和项目建设环境等建设条件，本项目拟按表1-2-2所列规模进行建设，建成后，将推出商业办公面积5505平方米，住宅面积4007平方米的房产产品。项目规划要求建筑色彩造型新颖大方，与周边建筑和滨海环境相协调，尊重自然生态环境，结合地域、地区特点，采用高起点的环境艺术及景观设计。表1-2-2项目建设规模和产品方案表序号项目名称建设规模（㎡）用途备注1住宅楼4007商住架空层未计算在内2综合楼5505商业、办公3地下室2294.9停车等地下停车位40个其中住宅楼1180.7其中住宅楼地下停车位20个综合楼1114.2综合楼地下停车位20个4合计11806.9住宅楼架空层未计算在内2、总平面布置本项目为新建工程，建筑平面拟设计综合楼主要入口向南面海昌路，住宅楼主要入口向东面的小区内道路；综合楼主要入口前方退缩10米，设置绿化场地，住宅楼也因地制宜设置绿化场地；两建筑物周围均设有环行消防车道；主要利用地下车库解决车的停放。绿化设计：主要由建筑物周边绿化，屋顶花园绿化组成，屋顶花园为垂直绿化，营造不同层次的环境空间。3、主要经济技术指标（见表1-2-3）表2-3-1主要经济技术指标一览表序号项目单位指标备注1总用地面积m23057其中住宅楼地块1669.6综合楼地块1387.42规划用地面积m23057其中住宅楼1669.6综合楼1387.43建筑基底面积m21039.2其中住宅楼501综合楼538.24总建筑面积m211806.9其中住宅楼5187.7架空层未计算在内综合楼6619.25建筑密度％住宅楼地块30.0综合楼地块38.86容积率住宅楼地块2.4综合楼地块3.977绿地率％住宅楼地块26.0综合楼地块25.025.04、项目建筑设计方案平面功能布局综合楼用于商务及办公；住宅楼首层部分作商务用途，二至八层为住宅。（2）竖向设计、交通及流线综合楼九层，地下层层高3.5m，一层层高4.5m，标准层层高3.2m；住宅楼八层，地下层层高3.5m，一层层高4.5m，标准层层高3.0m。综合楼、住宅楼均设电梯二部；两建筑物周围均设有环行通道，兼作消防车道。（3）建筑造型和空间设计分别按综合楼、住宅楼建筑的具体功能进行功能分区，运用几何形体产生丰富平面组合空间，建筑立面色彩造型新颖大方、简约、明块，与周边建筑和滨海环境相协调。综合楼室内空间主要表现公共性与开放性，明确，合理；住宅楼室内空间设计以舒适、美观为宗旨。5、结构设计（1）上部结构采用框架一剪力墙结构。底层地下室结构采用框一剪结构。（2）基础根据荷载估算，基础需要采用桩基础。6、其它工程设计（略）1．2．5投资规模和资金筹措1、投资规模：（1）项目总投资约2184万元（其中土地费用500万元），其中固定资产投资总额1552.80万元，建设期贷款利息99.65万元，基本预备费73.94万元；（2）投资人：某某市金辉煌房地产有限公司；（3）出资方式：资金投入。2、资金筹措：项目所需资金（总投资）的36.63％，即800万元为某某市金辉煌房地产有限公司自有资金，其余1384万元，即项目总投资的63.37％通过向某某市霞山区金辉煌酒店借款解决。3、资金运用：总投资2184.00万元中，除土地费用500万元、基本预备费73.94万元及建设期利息99.65万元外，约1478.86万元用于建设投资（建设投资1478.86万元中包括建筑工程费1081.04万元、安装工程费260.94万元、工程建设其他费用136.88万元）。第二章发展规划、产业政策和行业准入分析2．1发展规划分析2．1．1项目建设符合国家房地产业、商贸服务业发展规划1、我国房地产行业发展规划概况房地产业是国民经济的重要组成部分，房地产业创造的增加值在GDP中的比重逐步提高，房地产业对经济增长的作用不断增大。据有关部门的统计数据，1953-1978年，我国GDP年均增长6.1%，其中房地产业年均增长5%，对经济增长的贡献率为1.83%。1978-2005年，我国房地产业增加值占GDP的比重平均为4.1%，比改革开放前提高了2.1个百分点，期间我国GDP年均增长9.6%，房地产业年均增长11.4%，对经济增长的贡献率为2.39%。

房地产业的产业链长，波及面广，国民经济中绝大部分产业都与房地产业有关联关系，在投入产出表的40个部门中，有38个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联关系，从房地产业的直接带动系数看，总的带动系数为0.5435，其中带动系数高于平均水平的产业有金融保险业、商业、社会服务业、非金属矿物制品业、建筑业等7个行业。从房地产业的完全带动系数看，总的带动系数为1.4161，其中带动系数高于平均水平的产业有金融保险业、商业、建筑业、非金属矿物制品业、化学工业、社会服务业等16个行业。《中华人民共和国城市房地产管理法》颁发施行后，经过20多年的发展，我国房地产业已成为国民经济支柱产业，对于房地产业的发展，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要》以及《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》都肯定的提及。2、我国房商贸服务业发展规划随着经济全球化进程的加快，全球产业结构发生了巨大变化，在知识技术和全球化力量的推动下，商贸服务业已经成为越来越多国家新的支柱产业，发展商贸服务业已经成为促进经济增长、调整经济结构和产业结构升级、缓解就业压力、改善市民生活质量的有效渠道。因此，提升和大力发展商贸服务业是我国经济发展工作的重点之一。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中就明确提出“鼓励发展所有制形式和营业态多样化，诚信便民的零售、餐饮等商贸服务。积极发展连锁经营、特许经营、物流配道等现代化流通方式和组织形式。按照优化城市功能、疏解交通的要求，合理调整城市商业网点结构和布局”。近年来，一些外资大型综合购物中心纷纷到我国各大中城市落户，一种不同于传统的商铺租赁形式，以全面融合房地产业与商业为特色的商用物业有望成为引领我国房地产的新增长点；随着我国零售业的全面对外开放，商用物业也将掀起新一轮的投资热潮。本项目的建设将为社会提供较高质量和较高层次的商务办公楼和商住楼产品，对项目所在城市商务网点的合理分布、城市功能的提升和优化都将产生积极的影响和促进作用，是符合国家扩大国内需求的宏观经济政策的，也是符合国家房地产业和商贸服务业发展规划的。2．1．2项目建设符合某某市发展规划1、某某市城市发展和规划概况某某市近年来加快实施“工业立市、以港兴市”发展战略，综合经济实力跃上新台阶。2006年全年实现生产总值（GDP）770.18亿元，固定资产投资206.53亿元，增长14.5%。其中，基本建设投资完成109.11亿元，增长17.2%；更新改造投资完成38.43亿地，增长4.3%，房地产开发投资完成23.93亿元，增长65.5%。某某市十一五规划提出，到2010年，某某市综合经济实力要上新台阶。经济增长质量明显提高，增长方式进一步转变。全市生产总值增长10%，到2010年达到1200亿元，固定资产投资年均增长12.5%，累计1300亿元。根据某某市中长期规划，到2010年市区建成面积达110平方公里，城市非农业人口规模为110万，年平均增加近5万人；某某市及所辖的五县市目前的城市化水平达至35%以上，新增城市人口73万以上，年均增加近15万人；2010年市域总人口达到700－750万人，城市化水平为55%，2020年市域人口达到870－920万元，城市化水平提升至65%，逐步提速的城市化进程。这必将带来对住宅和各类商业物业的旺盛需求，为房地产业提供广阔的发展空间。2、某某市房地产行业简况据某某房产管理局的统计数据，2006年某某市批准预售的商品房项目共50个，可预售商品房面积为74.46万平方米，其中可预售商品住宅65.79万平方米；可预售住宅套数为5068套。商品房销售额19.04亿元，商品房面积80.83万平方米，其中住宅商品房销售额17.53亿元，住宅商品房销售面积76.53万平方米，住宅商品房平均均价是2268元/平方米。据此分析，某某市今后一段时间内房地产销售逐步增长，价格仍将有所上升。3、项目与城市总体规划的衔接（1）该拟建项目布局符合土地使用功能的规划，该地块的使用功能是作为商业、住宅用途的；（2）该项目的规划布局符合城市公共建筑的设置规划，符合商业网的规划分布；（3）项目建设选址符合某某市城市总体规划。某某市某某市金辉煌房地产有限公司已就有关方案向某某市城市规划局提出申报，某某市城市规划局对此以湛城规（规划）[2007]665号文作出批复。4、项目的建设符合房产市场和商贸服务业发展的需求当前，全国写字楼（商用物业）市场的需求和供应呈现强劲势头，越来越多的国内投资者和海外基金关注商用物业的投资。某某市的商用物业十分抢手。国际零售业巨头沃尔玛置地落户某某；位于开发区龙潮东路与海滨路交汇处东南侧的某某美食广场正在兴建；包括国贸C座在内的各已开发房地产楼盆和正在开发的房地产楼盆的商用物业（商铺位）均已被预售、预定一空，售价和租金十分可观。据某某市统计局统计资料，2005年某某市全年批发零售业发展迅猛，全年社会消费品零售总额达到269.25亿元，增长17.8％，扣除物价因素，实际增长16.4％；全年外贸进出口总额18.27亿美元（其中：进口总额8.70亿美元，下降3.4％；出口总额9.57亿美元，增长1.5％）。商贸服务业发展神速，对商用物业的需求也大大增加。随着大批中小型公司完成原始积累，不愿再跻身于混杂着自住户的住宅和公寓中办公，开始寻找真正意义上的办公场所；某某招商引资工作开展及珠三角的产业转移，众多国内外知名的制造业厂商及房地产商纷纷进驻某某发展，这也增加了对商用物业的需求。可见，项目的建设符合房产市场和商贸服务业发展的需求从以上分析来看，由于某某市城市经济的发展，某某市区域内部环境的优势，当地购房者和越来越多的外来购房者对房屋的需求会逐渐增加；某某企业购置写字楼的需求也会逐步增加，而某某市近年逐渐减少土地供应量，房地产业准入门槛逐渐提高，也使某某房市身价倍增。因此，本项目的建设所推出的房产商品前景可观，项目的建设是适时的，并极具市场卖点，符合房地产业（商用物业）市场和商贸服务业发展的需求，也符合某某的城市发展规划和某某的发展目标。2．2产业政策分析2．2．1房地产业产业政策的沿革我国房地产政策变化，主要发生在20世纪90年代初。随着住房制度改革的开展和深入，我国对房地产市场有了一定的长足发展。可由于1993年、1994年房地产投资的失控，出现了局部城市的房地产泡沫，引发一轮经济过热。于是，从1994年6月后至1998年之前的宏观调控都将房地产列为重点，房地产企业的银行贷款受到严格的限制，房地产公司的上市基本上被禁止。在1997年亚洲金融危机的冲击下，我国的出口受到了沉重的打击，经济增长遇到了前所未有的挑战。为了扩大内需，政府采取了一系列手段刺激住宅需求，房地产的政策发生了很大变化，出台了23号文件，以前所未有的速度推进住房制度改革，对住房消费进行金融支持（鼓励住房消费贷款并实行利率优惠）和税收政策优惠（住宅的转让暂免营业税和所得税）。2003年6月份以后，宏观经济发生了变化，由通货紧缩变为有通货膨胀的趋势。因此，房地产政策也开始发生变化，由鼓励房地产投资变为控制房地产投资。2003年6月人民银行出台了121号文件，开始对房地产投资进行控制，其手段是收缩银行对房地产公司的开发贷款。但此文件遭到了市场的强烈反对，为此，国务院在当年的8月出台了18号文件，重申房地产行业对国民经济的重要性。可见中央对房地产市场是否过热的判断还是不十分肯定。2004年，投资增长一直在高位运行，但国家并没有对房地产行业采取进一步的调控措施，只是采取了提高银行存款准备金率等金融紧缩措施。2005年3月政府工作报告中明确提出“2005年物价工作重点之一是抑制房价的过快上涨”；2005年3月17日，人民银行宣布取消住房抵押贷款的优惠利率；2005年5月初国务院出台了“国八条”。2006年以来，由于我国的房地产市场出现过热的情况，国家根据我国房地产行业发展态势进一步作出了宏观调控，先后采取了多项措施。2006年5月17日，国务院常务会议出台了促进房地产业健康发展的“国六条”，首次明确“切实调整住房供应结构”，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房；5月24日，国务院转发了建设部等九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（“国十五条”）对此细化，深度关怀低收入人群的住房问题，明确解决低收入家庭的住房困难的3条路径：加快城镇廉租住房制度建设、规范发展经济适用住房、积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。国家在房地产发展战略上显露出调整姿态，从产业政策向公共政策回归，房地产开始从过度市场化向社会保障属性倾斜。2006年5月31日，中国人民银行发布了《关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》。继7月24日建设部、商务部、国家发改委、中国人民银行等六部委下发的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》后，9月4日，被称为限制外资炒楼的细则——《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》又由中国国家外汇管理局、建设部联合推出。为严把土地“闸门”，9月5日《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》公布，对各地和各部委提出了八方面的要求。国家税务总局也出台新规加强房地产业征税管理。这一系列调控举措的出台不仅基于房地产市场不同寻常的治理难度，也表明房地产市场能否稳定健康发展对国民经济全局的举足轻重。2007年以来的重要调控政策就是1月16日国税总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。该通知的出台意味着拖延14年而未贯彻到位的土地增值税征缴将开始严格执行。通知明确了房地产企业土地增值税由原来的以预征为主的缴纳方式改为清算式缴纳，标志着房地产开发迎来土地增值税清算时代。2007年11月30日，建设部、国家发改委、财政部、国土资源部等七部门联合发布了新的《经济适用住房管理办法》（以下简称《办法》），对广大老百姓所关心的经济适用住房的功能定位、开发建设、销售管理等进行了细致规范。此次新的《办法》规定，经济适用房是面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房，一方面极力淡化经济适用房的“商品性”而强调突出“保障”二字，一方面缩小供应对象为城市低收入家庭，经济适用房的保障性职能已经非常明确；导致"办法"再次被"修正"的，是国务院希望实现"经济适用房与双限商品房实现'无缝对接'"的政策意愿。如今，相关主管部门希望能够通过廉租房、经济适用房与双限商品房构建一个"全覆盖"的住房保障体系。对高收入者供应商品房，对中低收入者供应含有一定住房社会保障的经济适用住房，对最低收入者供应含有较多住房社会保障的廉租屋，这是适合我国国情的正确选择。总体上看，2007年以既往政策的贯彻落实为主，但如果房地产市场没有朝着预期目标发展的话，不排除在接下来的时间出台新的更严厉的政策。权威部门人士表示，2007年楼市调控政策的执行力度将加大，住房供应结构继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多。不仅低收入者将直接受惠于此，中等收入人群也将从住房保障制度建设中有所得益。2．2．2拟建项目符合产业政策要求“国六条”的实施细则中对于调整住房结构有大量的量化指标，强调重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，并把该原则落实在政府编制住房建设规划中，同时规定，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。拟建项目依据“国六条”的实施细则中对于调整住房结构的量化指标，在规划建筑上严格按国家的有关政策，建筑中小套型住宅，住宅中套型面积＞90平方米的占开发面积不足30%，套型面积＜90的占住宅面积70%以上；综合楼在规划设计上也采用小户型，符合产业政策要求。2、3行业准入分析2．3．1房地产行业的准入门槛我国现行房地产行业的准入门槛较低，拥有资金和拥有土地成为进入的主要门槛。由于门槛低，准入制较混乱，造成了国内的房地产企业“遍地开花”，很多外行企业看到房地产业的暴利，想方设法进入这一行业，虽然给房地产行业注入了新的生机和活力，但同时也因为对行业的不了解而给产业的发展带来诸多不利因素，大大小小的房地产公司随处可见，而且上市公司热衷投资房地产现象已经是常态。有数据显示，到目前为止，我国已有300多家上市公司涉足房地产开发领域，有的甚至将主业转型为房地产。自2003年以来，房地产业成为拉动经济发展的“支柱产业”，拥有土地成为进入的门槛，一些地方政府与房地产商不谋而合地完成了第一波价格低廉的“圈地运动”；目前全国有约4万多家房地产商，仍然是大中小房地产商并存的局面，不断增长的GDP和巨大的人口资源强有力地支持着中国地产的发展，房地产行业的发展空间还比较大。由于我国房地产行业的准入门槛比较低，因此对行业的发展不利，亟待出台相关的规章制度，提高房地产行业的准入机制，逐步完善房地产市场，以便有力地打击那些投机、恶意炒房、没有实力的开发商，从而在一定程度上规范、稳定房地产市场，推动房地产行业的积极健康发展。2．3．2由政策规范、市场选择的准入投资房地产不仅要有资金优势，关键还是要具备房地产运营的良好管理经验，从上世纪90年代初期的投资推动型房地产热到现在的需求拉动型房地产热，城市居民住宅市场启动的确为介入房地产业提供了良好契机，但由于房地产投资周期长、管理水平要求高，投资房地产业必然存在风险，并非稳赚不赔。很多外行企业看到房地产业的暴利，想方设法进入这一行业，致使房地产企业良莠不齐。随着国家宏观调控政策的不断出台和房地产市场的逐步成熟与规范，将形成由国家政策来规范，市场来选择的行业准入局面，必将把更多的投机性开发商逐出市场，开发企业将回归理性和本分。同时，随着房地产市场的日趋成熟以及一系列运行规则的变化，房地产行业越来越体现出了其依赖巨大的资本投资能力和高水平专业管理能力的特点，房地产市场也呈现出了明显的房地产企业品牌和产品品牌效应。某某市本地较有名的房地产开发商先后开发了“金沙湾”、“锦绣华景”、“城市假日”等楼盘就收到了企业品牌和产品品牌效应带来的高额回报。2．3．3建设单位和拟建项目符合产业准入要求某某市金辉煌房地产有限公司具有某某市建设局颁发的房地产开发资质，公司的技术力量雄厚，拥有一批经验丰富的工程、经济技术、计算机应用技术人才，现有员工20多人，全部都具有大专或以上学历；办公设备先进，运作管理规范。金辉煌房地产有限公司具有较雄厚的开发实力，拥有资金优势，社会口碑良好，能够对本项目开发注入先进的建设、管理、营销及售后服务理念。本拟建设项目土地使用手续齐全，建设方某某市金辉煌房地产有限公司持有该项目用地地块国有土地使用证—湛国用（2007）第002229号和湛国用（2007）第00230号，土地用途是住宅、商业办公；项目用地选址符合某某市城市总体规划；建设项目设计方案符合国家有关行业标准，并将严格按国家有关规范建设。第三章资源开发及综合利用分析3．1资源开发方案本项目不是资源开发类项目，这里不作分析阐述。3．2资源利用方案3．2．1项目所需占用的主要资源本项目实施期间，基本不占用自然资源。建设项目对建设用地所在地所拥有的港口资源、海洋资源、农业资源和旅游资源等是间接利用关系，这里不进行展开分析阐述3．2．2项目所需原材料及辅助材料本项目建设具体内容及所需原材料及辅助材料主要分为以下几类：1、住宅楼、综合楼：主要是建筑材料，包括钢筋、水泥、砂、石、砖块等。钢筋拟从国内大型企业购买，钢筋供应已经市场化，本项目需求完全有能力从市场获得；砂、石、水泥在某某地区供应也很充足，本项目能比较容易获得。2、配套基础设施，包括区内道路及给排水、供电设备与管线；主要包括钢筋、水泥、砂石及各种管线设备等3、住宅住房内外装饰装修，室内、外装饰、装修材料包括抛光砖、装饰瓦、铝窗及环保外墙油漆等。表3-2-1项目主要原材料耗用量估算表材料名称钢材（T）水泥（T）沙（m3）碎石（m3）砖（百块）消耗量66026308580325097203．2．3项目资源利用与相关衔接本项目建设充分利用建设所在地的现有资源。1、绿化资源的利用本项目利用所在区域内现有的绿化资源，并根据规划认真做好绿化景观设计，在项目建筑物周边大量种植树木花草。该措施实行后，不但保护了可能因项目实施而损坏的现有绿化资源，缩短土地裸露时间，减少水土流失。2、交通供水供电衔接（1）项目区域自成互相联通交通体系，实行人车分流，地面不停车，所有汽车停在地下室。（2）供水：本项目生活用水和饮用水使用某某市城市自来水，由市政给水管引进，环建筑物周边布置室外消防、生活合用环状供水管网。建设期也使用某某市城市自来水。（3）供电：本项目所需电力由某某市供电部门供应，供电电源由市政电力电缆引入，电缆采用直埋敷设方式引入（地下室部分采用电缆桥架敷设），在地下室设配电房，并设发电机房。（4）供气：由某某市的有关供气部门引入、埋敷管线并供应。（5）其它通信、宽带网络等系统均直接由光纤接入，实现对外通信。3．2．4能源耗用和公共设施的占用1、能源耗用项目建设主要能源耗用有电、路（运输）、动力及公用设施等。考虑到项目建设时间比较长，且项目建设期间与建成后对能源需求不尽相同，建设时期主要考虑用路（运输）、动力的耗用与占用，项目建成后主要考虑电、水耗用及公用设施的占用情况。项目建设时期，由于同时施工规模并不很大，项目用水用电主要考虑项目建成后的消耗量。此外，还包括电视、电信等方面的配套设施。项目建成后，从市政电力电缆引入一路10KV电源进入，进入本项目区域的10KV电源采用YJVV22交联聚乙稀绝缘电力电缆埋地敷设，变配电房内自备应急发电机组。变配电房出线一律采用低压电缆敷设。根据《广东省居住小区技术规范》，采用负荷密度法和需用系数法预测本区的用电负荷。其中住宅每户按5KW计，采用220V单相配电；商铺、写字楼等用电按80W/m计算，由低压配电装置引专用回路以树干式配至各层；地下车库、室外景观照明等用电由配电房分别以专用回路配电。该项目建成后，预计生活用水量标准为320升/人。本工程的供水源分别从市政给水管网及各楼地下室变频加压供水引入，给水竖向为二个区：地下一层至地上三层由市政给水管直接供水，四层以上采用各楼房地下室变频泵供水。2、公共设施的占用项目建设时期，需要较多的钢筋、水泥、砂石等原材料、装饰材料及相关设备，其运输方式采用公路运输，主要占用市内道路。3．2．5项目建设对地表（下）水的影响本项目建设对地表（下）水无影响，不作分析阐述。3．3资源节约措施资源节约要从多方面考虑，首先要从设计等源头上开始3．3．1资源节约型建筑设计1、设计时遵循模数协调原则，以减少施工废料量。2、设计方案中尽量采用可再生原料生产的建筑材料或可循环再利用的建筑材料，减少不可再生材料的使用率。3、设计方案中提高高强钢材使用率，以降低钢材消耗量。4、设计方案中提高高强混凝土使用率，以降低混凝土消耗量，从而降低水泥、砂石的消耗量。5、建筑结构方案采用结构设计优化方案，以达到节约材料的目的。6、设计采用轻质高强材料，以减小结构自重和材料用量。7、采用预应力混凝土结构技术，如无粘结预应力混凝土结构技术，可节约钢材约25%，节约混凝土约1/3，且减轻结构自重。8、设计方案使建筑物的建筑功能具备灵活性、适应性和易于维护性，以便使建筑物在结束其原设计用途之后稍加改造即可用作其他用途，或者使建筑物便于维护而尽可能延长使用寿命。3．3．2建筑工程材料的节约1、利用混凝土空心砖取代传统的实心粘土砖，由此可以节约大量的粘土资源，同时可以降低墙体厚度，减少墙体材料消耗量。2、采用轻质高强建筑材料（例如高强轻混凝土等）。高强轻质材料不仅本身消耗资源较少，而且有利于减轻结构自重，可以减小下部承重结构的尺寸，从而减少材料消耗。3、运用低水泥用量高性能混凝土的工程应用技术。降低混凝土中的水泥用量将产生多方面的积极意义：节约水泥生产所消耗的石灰石等自然资源，减少水泥生产过程中的废物排放量，有利于环保。4、采用高耐久性混凝土及其他高耐久性建筑材料，可以延长建筑物的使用寿命，减少维修次数，所以在客观上避免了建筑物过早维修或拆除而造成的巨大浪费。5、加强建筑垃圾综合利用。将建筑施工和场地清理时产生的固体废弃物中可循环利用、可再生利用的建筑材料分离回收和再利用。建筑垃圾中的许多废弃物经分拣、剔除或粉碎后，大多是可以作为再生资源重新利用的，如废钢筋、废铁丝、废电线和各种废钢配件等金属，经分拣、集中、重新回炉后，可以再加工制造成各种规格的钢材；废竹木材则可以用于制造人造木材；砖、石、混凝土等废料经破碎后，可以代砂，用于砌筑砂浆、抹灰砂浆、打混凝土垫层等，还可以用于制作砌块、铺道砖、花格砖等建材制品。6、使用预拌混凝土。预拌混凝土集中搅拌，比现场搅拌可节约水泥10%，减少砂石现场散堆放、倒放等造成的损失达5%～7%。3．3．3建筑施工的节约建筑施工过程应尽可能减少建筑材料浪费及建筑垃圾的产生：1、采用科学严谨的材料预算方案，尽量降低竣工后建筑材料剩余率。2、采用科学先进的施工组织和施工管理技术，使建筑垃圾产生量占建筑材料总用量的比例尽可能降低。3、加强工程物资与仓库管理，避免优材劣用、长材短用、大材小用等不合理现象。4、大力推行一次装修到位，减少耗材、耗能和环境污染。目前，提供毛坯房的做法已经满足不了市场的需求，也不适应社会化大生产发展趋势。住宅的二次装修不仅造成质量隐患、资源浪费、环境污染，而且也不利于住宅产业现代化的发展。5、尽量就近取材，减少建筑材料在运输过程中造成的损坏及浪费。3．3．3水资源的节约1、推广节水型生活用水器具近年来，随着城市用水结构的调整，生活用水量在城市总用水量中的比重已达到55%左右。大力推广应用节水型生活用水器具，是实现节约用水、提高水资源有效利用率的重要手段和途径之一。生活用水器具作为城市生活给水的终端设备，其使用量大，分布范围广，因此是开展城市节约用水工作的重要环节。根据统计，卫生间用水量占家庭用水的60%~70%，而抽水马桶水箱过大是造成大用水量的重要因素。本项目拟推广选用节水型卫生洁具（6升水标准）替代老式的9升以上便器，按每户3人每天平均使用7次计算，每户每年至少节约用水7.7吨以上。另外，还采取以下节水措施：⑴防漏：采用密封性能好、不易磨损的密封材料和密封方式，减少卫生器具的跑、冒、滴、漏。如冲洗水箱采用翻板式排水阀替代密封不严、易漏水的直落上导向球型排水阀；水龙头采用陶瓷片密封水嘴；⑵限流、限量：包括采用节流、减压等措施，避免供水压力超过器具额定出流压力时，造成器具损坏、漏失或实际出水流量大于额定流量而导致的水量浪费，以及采用有效的水位控制装置，避免一次冲洗用水量超过额定水量；⑶限时：主要采用各种延时自动关闭技术，避免无用水时卫生器具未正常关闭而造成的水量浪费。具体包括水力式延时、机械传动式延时、光电感应式延时（红外线）等等；⑷提高水的清洁能力和使用效率：如采用充气水嘴和充气喷淋头，改善便器的排污条件等提高清洁能力和使用效率；⑸改进控制、调节的灵敏性，缩短用水过程中因开关或调节卫生器具而产生的无效供水时间，从而实现节水目的。如采用陶瓷片密封式系列水嘴实现90°快速开关，缩短开关时间。同时，对用水分户、分用途设置计量仪表。2、降低供水管网漏损率铸铁管受拉应力影响，环向、纵向均易出现断裂，发生漏水；镀锌钢管主要是受腐蚀，老化严重，接口管箍断裂及管身锈蚀剥落，管壁变薄，出现漏水；钢筋混凝土管则是主要表现在接口胶圈老化，水压过高被冲出与钢筋抗拉强度受损管身易出现环向裂缝引发漏水。再加上管理维护方面的缺陷，一般情况下，使用以上老式供水管材的管网漏损率在15%左右。因此，积极采用小区供水管网的检漏和防渗技术，不仅是节约城市水资源的重要技术措施，而且对于提高城市供水服务水平、保障供水水质安全等也具有重要意义。主要措施有：⑴定期检漏，及时维修；⑵推广应用新型管材。大口径管材(DN>1200)优先考虑预应力钢筒混凝土管；中等口径管材(DN=300-1200)优先采用塑料管和球墨铸铁管，逐步淘汰灰口铸铁管；小口径管材(DN<300)优先采用塑料管，逐步淘汰镀锌铁管；⑶推广应用供水管道连接、防腐等方面的先进施工技术。一般情况下，承插接口应采用橡胶圈密封的柔性接口技术，金属管内壁采用涂水泥沙浆或树脂的防腐技术；焊接、粘接的管道应考虑涨缩性问题，采用相应的施工技术，如适当距离安装柔性接口、伸缩器或U形弯管。据统计，在采取以上相应措施后，项目管网漏损率可控制在7%左右。3、发展绿化节水技术。根据某某地区的特点，计划选用既有景观效果，又有耐旱特点的植物，构建最佳的生态景观植物配置模式，以达到节水的目的。合理规划地表与屋面雨水径流途径，降低地表径流，采用多种渗透措施增加雨水渗透量。绿化用水采用喷灌、微喷、滴灌等节水灌溉技术，灌溉设备可选用地埋升降式喷灌设备、滴灌管、微喷头、滴灌带等。4、水资源回用从节约水资源、保护环境的角度考虑，建设单位可在建设期预先铺设中水管网，在当地政府部门出台鼓励中水处理与回用的优惠政策、全部中水回用问题得到解决等前提条件下，可考虑建设一套中水处理与回用系统，以取得明显环境、经济和社会效益。第四章节能方案分析4．1用能标准和节能规范本项目遵循国家和广东省有关合理用能标准和节能设计规范，主要依据如下：1、《中华人民共和国节约能源法》；2、《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》，特别是第4.0.4、4.0.5、4.0.6、4.0.7、4.0.10、4.0.11、6.0.2、6.0.6条。3、建设部《民用建筑节能管理规定》；4、建设部《关于新建居住建筑严格执行节能设计标准》；5、《广东省发展应用新型墙体材料管理规定》；6、《民用建筑热工设计规范》GB50176-93。4．2能耗状况和能耗指标分析4．2．1项目所在地能源供应状况项目所在地能源供应状况（略）。4．2．2建筑耗能目前，建筑耗能已与工业耗能、交通耗能并列成为我国能源消耗的三大“耗能大户”。尤其是建筑耗能伴随着建筑总量的不断攀升和居住舒适度的提升，呈急剧上扬趋势。建筑的能耗(包括建造能耗、生活能耗、采暖空调等)约占全社会总能耗的30%，其中最主要的是采暖和空调，占到20%。本项目所在地某某地处亚热带，基本不存在采暖问题，主要是空调。而这“30%”还仅仅是建筑物在建造和使用过程中消耗的能源比例，如果再加上建材生产过程中耗掉的能源(占全社会总能耗的16.7%)，和建筑相关的能耗将占到社会总能耗的46.7%。我国住宅建设用钢平均每平方米55公斤，比发达国家高出10%~25%，水泥用量为221.5公斤，每一立方米混凝土比发达国家要多消耗80公斤水泥。同时，从住宅使用过程中的资源消耗看，与发达国家相比，住宅使用能耗为相同技术条件下发达国家的两到三倍。从水资源消耗来看，我国卫生洁具耗水量比发达国家高出30%以上。建筑节能已经引起有关部门的高度重视。早在1986年，我国就开始试行第一部建筑节能设计标准，1999年又把北方地区建筑节能设计标准纳入强制性标准进行贯彻。国办和建设部近年来又相继出台了《进一步推进墙体材料革新和推广节能建筑的通知》、《关于发展节能省地型住宅和公用建筑的指导意见》等文件，以推动建筑节能工作。各地也纷纷出台具体落实措施，希望降低建筑能耗。本项目所需耗用的主要能源是水、电，建设项目所在地某某是个能源供应紧张的城市，近年来随着经济发展进入快车道，对能源的需求不断增大，因此，建设项目应认真落实好节能措施。4．3节能措施和节能效果分析建筑节能是实现绿色建筑的必然途径和关键因素，是关系经济社会可持续发展全局的大事。节能建筑是按节能设计标准进行设计和建造、使其在使用过程中降低能耗的建筑。4．3．1供配电系统的节能设计本工程用电总计算负荷约为450KW，根据负荷容量设计选择1650KVA变压器，供电距离及分布用电设备特点等因素合理设计供配电系统，做到系统尽量简单可靠，操作方便。由于配电线路有电阻，有电流通过时就会产生功率损耗，线路长度越长则电阻值越大，两个变配电房均设于地下室的专用设备房中，并尽量靠近负荷中心，以缩短配电半径减少线路损耗。尽量减少线路电阻，以便减少线损，计划采取以下几个措施：1、选用铜芯导线（电阻率ρ较小，铝线次之）；2、尽可能减少导线长度，在设计中线路应尽量走直线少走弯路，另外在低压配电中尽可能不走或少走回头路；3、增大导线截面积，对于较长的线路，在满足载流量、热稳定、保护配合及电压降要求的前提下，在选定线截面时加大一级线截面。这样增加的线路费用，由于节约能耗而减少了年运行费用，综合考虑节能经济时还是合算的。功率因数提高了可以减少线路无功功率的损耗，从而达到节能目的。在供配电系统中的某些用电设备，如：电动机、变压器、灯具的镇流器以及很多家用电器等都具有电感性，会产生滞后的无功电流，它要从系统中经过高低压线路传输到用电设备末端，无形中又增加了线路的功率损耗。针对这部分的损耗，拟采取的具体应对方法有：⑴减少用电设备无功损耗，提高用电设备的功率因数。在设计中尽可能采用功率因数高的用电设备，电感性用电设备可选用有补偿电容器的用电设备（如配有电容补偿的荧光灯）；⑵用静电电容器进行无功补偿，电容器可产生超前无功电流抵消用电设备的滞后无功电流，从而达到提高功率因数同时又减少整体无功电流。本工程设计中采用了低压集中补偿方式，每台变压器低压母线上装设不燃型干式补偿电容器，对系统进行无功功率自动补偿，使补偿后的功率因数大于0.9。4．3．2照明节能照明节能设计就是在保证不降低作业面视觉要求、不降低照明质量的前提下，力求减少照明系统中光能的损失，从而最大限度的利用光能，建设单位拟采取的节能措施有以下几种：1、充分利用自然光，这是照明节能的重要途径之一，在设计中电气设计与建筑专业相配合，做到充分合理地利用自然光使之与室内人工照明有机地结合，从而大大节约了人工照明电能；2、有效控制单位面积灯具安装功率，在满足照明质量的前提下，一般房间（场所）优先采用高效发光的荧光灯（如T5、T8管）及紧凑型荧光灯，广场室外照明采用高压钠灯、金属卤化物灯等高效气体放电光源；3、在小区内推广使用低能耗性能优的光源用电附件，如电子镇流器、节能型电感镇流器、电子触发器以及电子变压器等，公共建筑场所内的荧光灯选用带有无功补偿的灯具，紧凑型荧光灯优先选用电子镇流器；4、改进灯具控制方式，采用各种节能型开关或装置也是一种行之有效的节电方法。根据照明使用特点采用分区控制灯光或适当增加照明开关点。卧室床头灯采用调光开关，公共场所及室外照明采用程序控制或光电、声控开关，走道、楼梯等人员短暂停留的公共场所采用节能自熄开关；5、给灯具加上优质的反射罩材料、漫射罩和保护罩；6、加强照明用电管理是照明节电的另一个重要方面。照明节电管理主要以节电宣传教育和建立实施照明节电制度为主。单位（主要针对商铺、物业管理部门等）实行经济责任制时，将节电纳入考核内容，能促进员工树立节电意识，对照明灯做到合理控制，使员工养成随手关灯的习惯。对商铺、写字楼、住宅楼用电按户安装合适的电表，实行计度收费；7、三相四线式供电比其他供电方式线路损耗小得多，因此，照明系统尽可能采用三相四线制供电；8、电光源的照明效果与运行情况有密切关系。灯罩积污时，其光通量可能降到正常光通量的50%以下，灯具、玻璃、墙壁不清洁时，其反射率和透光率也会大大降低。为了保证灯具的发光效果，物业管理部门将根据照明环境制订定期清扫灯泡、灯具、墙壁的制度，并按制度切实有效地执行。4．3．3空调节能空调节能是建筑节能的新重点。实践证明，在空调节能的各种技术途径中，变频空调是实现空调节能最先进、最有效、最成熟的技术途径。以1.5匹空调平均每天运转3小时计算，使用变频空调比定速空调一年就能够节省近600度电。4．3．4门窗节能建筑门窗是建筑围护结构的组成部分，是建筑物热交换、热传导最活跃、最敏感的部位。由于某某市的高温天气较多（集中在4月中旬~11月上旬），建筑物计划采用节能门窗以降低夏季空调能耗。建筑外窗的隔热性能（主要是传热系数）和气密性是决定建筑外窗是否为节能门窗的两个指标。玻璃在门窗中所占的面积为55%～85%，门窗的导热系数的大小很大程度上取决于玻璃的组合结构及玻璃的物理性能。玻璃传递热量主要是通过传导和辐射，热传导是玻璃通过玻璃分子的运动把能量从玻璃一边传到另一边。热传导和玻璃的材料及组合结构有关，而热辐射主要决定于玻璃的性质。故在设计玻璃门窗时，计划选择采光、隔声、热工性能良好的新型玻璃材料（如热反射玻璃材料、双层中空玻璃），以增强门窗的隔热性能。同时根据建筑日照设计原理，合理设计窗户遮阳措施，减小玻璃面的日照面积，降低夏季空调能耗。据统计，在室内空调运转条件下，夏季因太阳辐射热透过单玻窗射入室内而消耗的冷量约占空调负荷的20%～30%。采取门窗周边高性能密封技术是提高门窗气密性的重要手段，由此可降低空气渗透热损失，提高气密、水密、隔声、保温、隔热等主要物理性能。因此，设计使用高性能低幅射中空玻璃——LOW-E中空玻璃、铝塑复合型门窗专用材料和复合型配套附件及密封材料，改善门窗绝热性能，可有效降低室内空气与室外空气的热传导，提高整窗的节能效果。4．3．5太阳能的利用《中华人民共和国可再生能源法》明确规定：国家鼓励单位、个人安装和使用太阳能热水系统、太阳能供热采暖和制冷系统、太阳能光伏发电系统等设施。太阳能既是一次能源，又是可再生能源。它资源丰富，既可免费使用，又无需运输，对环境无任何污染。建设太阳能建筑，缓解能源危机，在当今社会已成潮流。房地产开发企业应当根据有关规定的技术规范，在建筑物的设计和施工中，为太阳能利用提供必备条件。太阳能热水器是当今世界新能源利用中技术最成熟最有经济性的节能装置。目前世界各国都在积极推广应用，已开始进入千家万户。太阳能利用技术在国内市场迅猛发展，全国太阳能热水器的使用量已超过1000万平方米，近年来每年增长超过200万平方米。某某位于北纬20°12′～21°35′，是我国大陆最南端的城市。某某市全年日照时数为1864～2160小时，年太阳总辐射量为102～118千卡/平方厘米，是我国光热资源最丰富的地区之一。太阳能利用应在某某地区进行大力推广使用。本项目拟推广使用家用太阳能热水器，在建筑设计中预留太阳能利用系统的位置，届时可安装使用技术相对比较成熟的太阳能热水系统（特别是占用面积相对较小的类型）。例如：平板式家用太阳能热水器，其利用高效太阳能集热器吸收太阳辐射能，将冷水加热并存储在带有保温功能的水箱中，可以全天候提供热水的装置。为防止由于各用户的无序使用而出现乱搭乱建，影响建筑的美观性等问题，考虑统一设计和布置太阳能集中供热水系统（国内先进的热管式真空管技术），将太阳能供热与建筑设计配套融合在一起。根据真空管集热太阳能热水器的技术参数，每65平方米集热面积可供12户热水的需要。若天台面积未能满足供应所有住户使用太阳能集中供热水系统所需的集热面积，建议不足部分可考虑采用“阳台壁挂式太阳能热水中心”，通过技术改进，集热功能升级，实现多角度采光，解决热水器安装朝向的问题，实现水箱与集热器分离，解决安装位置的局限；可在阳台上、墙壁上随意安装，使得非顶层的用户也可以使用，拓宽太阳能使用的条件；集热面积和水箱的容积都可以根据住户阳台的不同形状设计组装，以满足各种用户的要求。安装太阳能集中供热水系统时应考虑以下要点：1、所有管道必须采用保温安装。考虑到管道在建筑施工时预埋，建议出水管（热水管）采用全聚氨酯发泡复合铝塑保温管。接头尽可能采用非金属材料，并用发泡酯密封。阀及计量表均须设保温箱封闭；2、加热器必须设置独立的接地装置；3、太阳能集热架和贮水筒安装时，与屋面连接应采用螺栓连接，以方便检修和保养。该类太阳能集中供热水系统的特点有：与楼房建筑相结合，集热器放置于楼顶，节约地域面积；楼顶设计成与本地纬度相适应的倾斜角度，大大降低集热工程的运行成本，增大了集热面积；集热器与楼面相协调，不会影响整个楼体的美观；一次性投资，运行费用低，而且安全可靠、美观，更重要的是，太阳能利用在环境效益方面的效果更加显著。若按100户使用太阳能集中供热水系统计算，则每年可节约电能8.56万(kW·h)(或燃气0.33万m3)，既减少环境污染，又提高热水供应的安全性，社会效益和经济效益显著。第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析5．1项目选址及用地方案5．1．1项目选址本拟建设项目用地位于某某市霞山滨海居住区海昌路29号，综合楼东邻市审计局综合楼，南临海昌路，西面是中国人寿保险公司大楼；住宅楼北面是某某市第二十五小，南邻市审计局综合楼；项目建设所在地向东延伸即临观海长廊。1、项目建设地点：项目拟建的综合楼、住宅楼建设位置如图5-1所示。图5-1项目拟建综合楼、住宅楼建设位置图2、项目建设用地简况（1）项目用地是位于某某市霞山滨海居住区海昌路29号的国有土地，总占地面积约3057m2；项目所在区域原为麻斜海西海岸之海漫滩，地势较平缓，自吹填开发后，现已成为某某市有名的成熟的社区，公共配套建设设施齐全。项目建设用地现为空置平地，局部覆盖有干枯的杂草。（2）项目用地使用权原属中国人保控股公司广东省分公司，经中国人保控股公司批准转让，广东省拍卖业事务有限公司于2007年3月30日公开拍卖，由某某市金辉煌房地产开发有限公司以人民币500万元的价格竞得。（3）项目建设所在地范围没有压覆矿藏和文物；周边没有军事设施。（4）项目建设对防洪、排涝及通航均无影响。（5）项目建设不占用耕地。5．1．2用地方案项目总占地面积约3057m2，规划总用地面积3057m2（其中住宅楼规划用地面积1669.6m2，综合楼规划用地面积1387.4m2），建筑占地面积1039.2m2（其中住宅楼规划建筑占地面积501m2，综合楼规划建筑占地面积538.2m2），其它用地1228.8m2（其中绿化用地约781m2，住宅楼绿化用地面积434.1m2，综合楼绿化用地面积346.9m2）。本项目原属中国人保控股公司广东省分公司时，曾向某某市城市规划局请示下达规划设计要点，2006年某某市城市规划局以湛城规（规划）[2006]752号文及湛城规（规划）[2006]754号文下达了本项目的用地规划设计条件；某某市金辉煌房地产开发有限公司在竞得该项目土地使用权并办理了土地权证后，于二OO七年十一月向市城市规划局提出调整用地性质和规划设计条件的申请，市城市规划局根据市政府批复对本项目用地性质和规划设计条件作了调整,以湛城规（规划）[2007]665号给予批复。技术经济指标详见表5-1-1。表5-1-1项目技术经济指标及主要建设内容表序号项目单位指标备注1总用地面积m23057其中住宅楼地块1669.6综合楼地块1387.42规划用地面积m23057其中住宅楼地块1669.6综合楼地块1387.43建筑基底面积m21039.2其中住宅楼501综合楼538.24总建筑面积m211806.9其中住宅楼5187.7架空层未计算在内综合楼6619.25建筑密度％住宅楼地块30.0综合楼地块38.86容积率住宅楼地块2.4综合楼地块3.977绿地率％住宅楼地块26.0综合楼地块25.08地下室建