某项目整体策划方案

1蓬莱苑整体筹划方案一、区域市场分析——工程实现成功销售的基石

房地产工程开发的根底来自于对市场详实的调查和分析，从小环境到大环境，从政策趋势到竞争趋势，这一切都是影响工程开发成功与否的关键因素。

二、工程周边情况及工程现状——知己知彼，百战不殆

从工程所处区域来看，工程周边房地产开发已趋于白热化的状态。在工程周边不到50米的范围内，共聚集了大小工程共6个，这在区域二级市场的房地产开发中是罕见的，由此可见本工程所面临的竞争压力是相当巨大的。具体分析工程周边的另外5个工程可以得到以下情况：

a.凤台嘉苑作为**市最高档的居住社区，其规模优势、小区内的绿化景观优势是其他几个工程所不能比较的，但是由于其价格较高，对本工程构不成直接的竞争。

b.瑞达丽景湾、新南居、状元居、滨江花园无论是从规模、环境、区位、户型还是配套来均与本工程无多大明显的差异，对本工程构成了直接的竞争威胁。具体针对各个工程来说，瑞达丽景湾和状元居由于靠近南河，相对本工程来说具有一定的区位优势；新南居由于本钱原因，相对本工程来说具有价格优势；滨江花园由于其户型设计较为合理，大局部户型均为比较实用的120平方米左右的三房结构，相对本工程来说其具有产品设计优势。

c.反观本工程，由于其在区位、环境、户型、配套等很多方面与其他几个竞争对手均存在严重的同质性，而且有些方面甚至处于劣势。如何针对本工程的缺乏进行改造，并赋予其独特的销售主张那么成为本筹划方案的主要思路。

三、蓬莱苑的市场定位——工程成功开发的灵魂

一个工程假设要成功开发需要有正确的市场定位，这个定位将贯穿该工程设计、建设、宣传、销售的始终，是整个工程的灵魂。

目前本工程所处区域竞争楼盘林立，由于本工程与其他竞争楼盘相比较，并无明显的竞争优势，但是本工程又必须在保证价格的同时在较短的时间内完成销售，回收资金，在这样一个矛盾的环境中，本工程无法跟周边其他楼盘作正面竞争，那么，如何在这个矛盾的环境中寻找一个市场的空白点，获得成功就是本工程市场定位的核心所在。

通过我们对**市房地产市场在售工程的调查，我们发现，**市有好几个工程应该说都是做的较好的，都是按照正规的小区来进行建设的，但是在他们的后期宣传中却很少表达出这一点，也就是说**市的房地产市场中几乎没有工程真正提出居住小区这一概念，即使有一两个工程提出了居住小区的概念，但是也没有真正阐述出居住小区的涵义。而且通过我们对**市房地产市场研究调查说明，**市存在相当大一局部人希望能够改变其现有的居住环境，但是由于收入的限制和其他方面的考虑，他们又不是很愿意花很大一笔钱来购置象“凤台嘉苑〞这样的虽然环境很好，但是价格较高的住宅。这局部客户心理需求中对人身平安、心理隐私、和心理归属的感觉极为强烈，他们需要一个价格适中，但是又能表达其身份的良好居所。

根据以上分析，我们得出如下结论：

透首先孩，本狗工程榨应该照明确检提出辫居住抗小区痰的概瓶念，驰通过闯对居超住小纽区概销念的妙宣传丢来达座到使车大部凯分的酒潜在青购置象客户摄关注碍本项是目的岗目的杏；然崇后，件完善开小区梅配套拐，突剑出小俗区的匀物业毁管理业。其狗次，璃本项定目必孩须避只免与之其他弟竞争太楼盘纱发生永正面毯冲突标，将增视线辨转移乓到我湿们上神面所发分析恩的这床局部颤人群坐上来圆，填浅补区搁域内邀这一害市场怎空白抚点，业做适届应这笑类市绪场的兰房产借，站汤在与阶其他阴竞争参楼盘苹不一再样的蒙层面着，向鹊无竞疾争和炭少竞成争的掩方向污开展洁，建档立一蝇个新袍的、兼有极次强竞川争力犯的畅秘销开惧发项饶目，态与周定边的像其他仓工程潜开发挥形成慢一个叹鲜明宾的对厕比，败实现过无可手比性岔的竞稳争优名势。系所以匙，本乡工程阀的市牲场定与位为嫌：冬

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夹六、低蓬莱蛇苑推左广策迎略愧——按胸有说成竹委方能品临阵续不乱政

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虾七、懂蓬莱年苑宣像传策皆略邻——见为销封售插涉上翅刺膀崭

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逮二、歪物业处概述

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味四、揭营销顽阻碍折及对命策

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