某商业区发展策略报告书

1重庆沙坪坝片区商业开展策略报告书〔提议稿〕第一局部沙坪坝片区商业调查浅析一、沙坪坝区商业开展现状(一)沙坪坝区商业经济根本描述沙坪坝区位于嘉陵江畔，地处重庆市区西部。全区幅员396平方公里，人口66万。其优越的地理位置、兴旺的交通，成为重庆人流、物流、信息流之要道。2000年沙区全区国内生产总值〔GDP〕到达83.1亿元，财政总收入8.2亿元，城镇居民人均可支配收入6421元。目前沙区已经拥有大小商场1300余个，2000年沙区商品销售总额超20亿，沙区已成为重庆市的第二大商业中心。沙坪坝区经济较为兴旺，是重庆市重要的工业基地之一。沙坪坝区是重庆市科技实力雄厚、文化教育兴旺的科教文化区。区内有大专院校9所，中等专业学校、中小学300多所，在校学生12.3万人。全市近三分之一的科研机构集中在我区，科技工作者达5万余人，智力型劳动者占全区在业人数的三分之一。〔二〕沙坪坝区主要板块的商业分布情况中部板块——地处沙区的商业中心，是沙区商业市场开展最早的板块。随着近两年沙区商业开展的日益迅猛，在沙区商贸中心的角色定位也日益明显。板块商业市场特征：中部板块集中了沙坪坝区各大型综合商厦，从传统经营的国营百货商店，到集购物、休闲、娱乐于一体的综合商场，是商家的必争之地。该板块代表性商业物业众多，诸如华宇广场、沙重百、新世纪百货、金诚广场、立洋百货等等，无论是商业规模、所处的地段、经营的品质、还是一贯大气的推广方式，都是作为了沙坪坝区的商业经济繁荣的象征，同时，在全市也具有极大的影响力。南部板块——随着沙区政府南迁凤天路以及沙区政府有意将南部新城打造成沙区的***、文化中心，以凤天路为代表的南部板块逐渐成为沙区房地产开发最热的板块之一。板块商业市场特征：南部城区板块是沙区中高档住宅小区最为集中的板块，芳草地、天骄年华、龙洞湾花园等，沙坪坝区的知名楼盘均在其中。但是，商业物业相对缺乏，而且各档次物业的分布相比照较均匀〔随各小区而自然形成〕。马家岩建材市场是该区域内商业物业的代表，其以主力店加商业街的模式进行商业专业业态经营，再有区政府的大力扶持，马家岩建材市场成为了全市范围内较有影响的大型专业建筑材料市场之一。北部板块——处于规划中的重庆大学科技园区沿线，该板块最突出的特点是学校林立，教育气氛浓厚，是重庆乃至西南地区知名的学府区。包括重庆一中、南开中学、重庆七中、重庆大学〔含原重庆建筑大学〕等名校都集中分布于该板块内。板块商业市场特征：北部板块由于可用作房地产开发的土地并不多且开展的重点是教育和科技，故长期以来房地产开发工程并不多。在此情况下，区域内商业建筑形态多是以商业门面为主，且经营效果良好。欣阳广场是目前该区域内唯一的集购物、休闲、餐饮于一体的大型综合商场，但是从经营效果上看，其超市和餐饮点生意火爆，购物场所那么效果一般。东部板块——长期以来是沙区老工业基地较为集中的区块，包括重棉二厂、红岩汽车弹簧厂、重庆微电机厂等众多国有企业均集中于此。是沙坪坝区较老的大型居民聚居区之一。整个区域内房地产开发起步较晚，房价亦较低。板块商业市场特征：目前该区域内商业物业的经营业态定位是：作为整个片区内的日常生活或者居家所需的配套设施，如小型超市、菜市场、小型餐饮和日用型消费〔美容美发、VCD出租等〕。但是由于沙坪坝区招生办〔垄断〕和沙区唯一的开放式大型体育馆位居于此处，加上区域内的学校较为集中，因此，文化类专业市场较为兴旺，现代书城就是该区域内的典型商业代表。西部板块——由于连接成渝、渝长高速公路且区内拥有临近铁路的便利〔区块内有梨树湾货运站〕，成为沙区的物质组织中心。目前梨树湾工业区内已形成以木材、钢材和机电产品为主的集散地。板块商业市场特征：由于历史〔该区域曾属于沙坪坝区的城乡结合部〕和交通〔干线较多，易分流人群〕的原因，该区域内的商业气氛一直较为淡薄，商业经营也是多以小型、居家型产品为主。〔三〕传统商业物业在沙坪坝区的分布简析重庆市传统商场的代表首推重庆百货大楼，该商场分别在渝中区、江北区、九龙坡区、南岸区以及沙坪坝区开店经营，以传统百货为主，商品价格及档次均走的是群众化路线。沙重百于1999年底，进入沙区市场,位于沙坪坝正街,属于中部板块内。据统计：2002年该商场总营业额达5.5亿元，是沙坪坝区最好的商业物业。从1999年到2002年的几年时间内，重庆市传统百货业的精英，新世纪、明日、立阳等相继进驻沙区。且全部集中于中心区域。不但繁荣了沙坪坝区的商业经济，而且还促进了沙坪坝区整体经济的开展。但是，中心区域内的商业个体竞争较为剧烈，同质化冲突严重。传统商业在沙坪坝区主要是以零售业为主，这种表现形式形成了较好的市场规模和经营方式，是沙坪坝区经济活动的重要组成局部。沙区中部板块的商业竞争，在整个重庆市场的传统商业竞争中，都是十分显著的地方。相比之下，作为重庆市传统商业的另一重要的表现形式——批发，在沙坪坝区没有形成有一定规模的经营商家，整体较为零散，这也是重庆传统商业在沙区较为缺乏的方面。〔四〕沙坪坝区专业市场调查1、沙坪坝区专业市场分布概述沙坪坝区专业市场分布较为零散，颇具规模的专业市场主要集中在西、南部板块，商业繁华的中部板块几乎没有。由此可见，沙坪坝区域内专业市场的竞争并不剧烈。专业市场代表物业有：位于天马路的马家岩建材市场；位于上桥的西物市场；位于学府路的各大电脑专营店；位于小龙坎的南亚家具城、国美电器城。另外位于沙坪坝主城区之外的，还有歌乐山农副产品批发市场，双碑地区的摩配市场等等。2、沙坪坝区休闲娱乐市场调查报告〔1〕总体状况沙坪坝区的休闲娱乐场所主要集中在商业步行街广场内，有沙拉拉酒廊、新西南歌城、观景茶楼、沙坪坝电影院、咖啡吧、文化馆电玩城等等。但是其经营状态较为单一，缺乏像解放碑得意世界、大都会天上人间的综合型的休闲娱乐场所。在重庆大学周围、小龙坎、汉渝路、石碾盘都有中、小型的休闲娱乐场所，各自经营工程不同而且分布较为分散。名称

位置

经营面积

经营效果

新西南歌城

银贸大厦

1500㎡

良好

沙坪坝电影院

恒鑫大厦

800㎡

一般

文化馆电玩城

文化馆

250㎡

良好

KISS吧

火车北站

300㎡

一般

金龙玉凤

石碾盘

1200㎡

良好

音乐龙歌城

欣阳广场

2000㎡

一般

小青蛙酒廊

汉渝路

100㎡

好

奥龙夜总会

小龙坎

1500㎡

良好(2)调查结论沙坪坝区休闲娱乐设施主要分布在中心商业区域，而重庆大学周边、小龙坎、石碾盘均有休闲娱乐场所，但较为分散，经营档次相对较差，没有形成气候。中心区域内休闲娱乐设施集中，周末人气旺盛，工作日晚上人也很多。但是各休闲娱乐场所经营状况不一，“走上不走下〞的消费习惯使临街面以上的场所生意更旺，地下场所生意较淡。因为餐饮业的兴旺，以及两者相关相惜的关系，生意旺盛的休闲娱乐场所均为集餐饮、休闲、娱乐于一体的综合型场所，且交通都方便，是人气的聚集地。迪吧、舞厅在沙坪坝中心区域的数量较少、经营质量一般、生意平淡、市场不大。说明沙坪坝需要的是与其书香生活体味一致的休闲娱乐场所。现阶段，周边居民的休闲娱乐消费主要集中在步行街广场，且学生消费力突出，要引导消费者休闲、娱乐，需强调宣传力度，以新奇致胜吸引消费人群。二、沙坪坝区中心商圈特征浅析〔一〕沙坪坝区中心商圈特征1、概述地理位置受重庆特有的多组团式布局现状影响，同时由于地理位置相对独立的原因，沙坪坝商圈也就具有了较强的独立性。与此相对应，沙坪坝区商圈对本区居民消费力的把握和消化比较充分，同时商品种类已较为完备。规模始建于90年代中期的步行街，北起沙南街，跨渝碚路，顺华宇广场西侧延伸至绿色艺术广场，是重庆目前最大的步行商业街区。商圈有效消费人口120万，年购置力在60亿以上，区域内商业网点万余家〔含便利店等〕。商业水平相对较低相对于较为完善的商业经营平台〔包括旺盛的消费力，以及步行街营造出的良好的商业经营环境〕而言，沙坪坝商业业态还有待进一步完善，经营水平还有待进一步提高。目前，整个沙坪坝区在营业的大型卖场形式较为单一，商业物业配套设施普遍仍需完善，商业效劳人员整体素质和整个商业行业的效劳水平都还有待进一步提升。引进品牌商家作为商圈的经营旗舰，是目前沙坪坝商圈急需完成的任务之一，所以沙坪坝近来对大型商家的招商力度非常大，引进了一系列在全国较有影响力的大商家。2、沙坪坝中心商圈在重庆市其他商圈的比较分析对于重庆主城各区经济的开展和竞争来说，第三产业是关键；而在第三产业中，商业和其他效劳业又是最重要的要素。因此重庆主城各区都不遗余力的改造自身商业环境，提升本区商业规模和水平，出现了沙坪坝、九龙坡、南坪、江北共同争当重庆市商业第一副中心的局面。在各项单项指标上，比照各区情况分析如下：消费力分析如果以区域内的常住人口数量乘以人均消费支出，计算重庆各主城区的消费力，沙坪坝区仅位于渝中区和九龙坡区之后，位居第三。但是需要说明的是，由于南岸和江北两区距离渝中区较近，两区的购物环境、商业开展水平以及商圈的相关软硬件配套和渝中区相比，有明显的差距，其消费力被解放碑商圈分流的现象非常明显。而九龙坡区由于有效的吸引了大渡口区的消费力，从消费力总量的角度看，在除渝中区外的各主城区中，具有领先优势。社会消费品零售总额按社会消费品零售总额的大小排序，依次为：渝中区、九龙坡、沙坪坝、江北、南岸。沙坪坝区同样仅在渝中区、九龙坡区之后，位居第三。居民消费档次从消费档次上看，重庆市各主城区的高端消费力被解放碑分流的现象比较突出，以江北、南岸为最；而九龙坡区是传统的工业区〔包括大渡口区〕，本区居民消费档次不高。而沙坪坝由于地理位置的特殊性以及较快的商业开展速度，这一分流现象相对较弱。另外，沙坪坝作为全国闻名的教育文化区，常住及流动人口的文化层次和消费档次都仅次于渝中区，高于重庆其它主城区。整体购物环境重庆主城区的各大商圈目前都在修建和经营步行街。杨家坪步行街已初步成型；江北区步行街方案迟迟未能实施。除解放碑步行街外，已经开始投入使用的步行街仅有沙坪坝和南坪两区。无论从规模还是规划水平上看，沙坪坝都要领先于南坪；并且沙坪坝步行街规划中导入了非常浓厚的文化理念，形成了比较鲜明的规划特色，增强了商圈整体的吸引力。通过比照分析因此看出，沙坪坝商圈在各个环节都位于各主城区前列，综合来看有望成为在商业规模、档次、经营水平各个环节都仅次于解放碑的商业副中心。城区指标

渝中区

沙坪坝区

九龙坡区

南岸区

江北区

人口〔万〕

58.61

67.60

72.18

47.57

46.65

国内生产总值〔万元〕

1246107

919510

1189426

615262

562561

在职职工年均工资〔元〕

11757

11457

10982

10563

11332

社会消费品零售额〔万元〕

1000038

370879

552495

304001

352346

大型商场及营业面积

重百、新世纪、大都会、商业大厦等。

沙重百、明日百货、欣阳广场、华宇广场、立洋百货等商业营业面积约20万平方米。

重百、立丹百货、中商百货、富安百货等商业营业面积约15万平方米。

重百南丰、江南商都、百盛、商社电器等商业营业面积约15万平方米。

重百阳光、江北商场、世纪新都、现代广场、华音商场等商业营业面积约10万平方米。

★注：据调查，重百沙坪坝分店〔营业面积20000平方米〕，1999年营业额为3亿元，2000年8月统计时营业额已突破了3亿元；2002年到达5.5亿元，今年一季度已近2亿元。新世纪超市〔营业面积约2000平方米〕，年销售额也在1亿元以上，均领先于其它城区分店的营业额。轮〔二叛〕沙幸坪坝芹中心漠商圈愧支撑域元素训分析捉1、熔沙坪浓坝区篇中心捆商圈萍的辐贩射范疗围栏如前外所述衰，由愿于沙只坪坝螺区地侍理位毯置相皆对独匪立，挎因而砖对本咱区的竞消费服力把沟握相末当充匹分，豆以地难域为拖标准凳，其俘有效津辐射咽区包僵括往核北碚杂方向犬至井秤口、数往渝驼中区浩方向靠至红沙岩村陵、往挠江北颜区方型向至桃大石戏坝、益南至创上桥刻、西依至高华新区可的地伏域范讯围。珠2、逝沙坪点坝区芒商业刃消费歼层次液构成揪分析卡沙坪鼠坝中帝心商埋圈的捐消费栋力大疼致由糊以下傅四个舰层次娃构成喝，是修一个填比较疲明显促的帖“梦四元结结构黄〞免。称“物一元罚〞伍：商渔圈辐炭射范吧围内榆常住吹居民况这一急局部生消费创者的启消费贿集中熄在日播用品煎〔衣弄、食蒸、日恳化〕臂及耐剃用消贺费品规〔家摆电、风通讯馋器材范层面迫〕。诉由于寇沙坪温坝人谱均收委入比种较高柳，消疫费力览相应请较强俗，同疼时随锈着居迁民收永入及幼消费虏水平慎的提牵高，曾以及粘大量翼住宅纺工程差开发扯带来鞠的外禁区购凳房者绣流入坝，消吸费力惊还将侵进一引步放驼大。息“驰二元阁〞阶：企左业职超工探沙坪傻坝有疮一些贫大型筹企业默，由饰于职俘工人颤较多节，效阴益较恐好，湾也是奏重要猫的消佩费力长构成耍，以栽康明班斯发花动机弄厂、易嘉陵问和特愁钢厂差等为椒代表说。牺“加三元居〞闪：教仅育科袍技人争口假沙坪掘坝有耕大中理专院娃校2姐2所创，区筹属中捐小学苹20席0多厅所，窗在校澡学生李13担万人趣左右尿，教圣育人贯口总想量约氧20弄万；增另外艳全市炮近1御/3恳的科罪研机旁构集炮中于找沙坪献坝，冻科技圈工作氧者5典万余泼人，雷智力域型劳窄动者节占全糊区在昏业人湿数的禾1/奉3。乖学生辛消费镰主要正集中狸在日秀用品总和周荒末节绍假日词休闲嗽娱乐仪层面隶，教讯育科湖技从暴业者宣收入停较高临，消发费层竹次高叔，注弯重消纹费附么加值敲，两供者共僵同形青成了斤沙坪很坝一龄支独润具特飘色的膀消费待力，湾并且米有利呜于沙掉坪坝赞区商细业档幻次的地提升剥。弦“蛛四元方〞般：其贫它随及机消韵费力睁构成渠除上彻述几君个层棕面的童消费呜力外键，还演有一很些随稠机消俩费力隶也是逐支撑弯沙坪壳坝区仰商业柏的重或要元除素。笋如沙各坪坝蓝区学该子带烧动的迟聚会迈、购伴物、筒休闲纷等商背业活奸动比觉较普僚遍，砌又如肌区域争内的他自然箭人文争景观竟〔森碎林公塘园、湾烈士摄墓〕崇也吸孤引了稍相当据多游透客至凯沙坪乎坝区桥消费眉。震〔三病〕沙弱坪坝附区中躺心商易圈优绑、劣迹势因珍素分景析顿1、企优势给因素壁总结竿通过饰上述编分析巧，我宵们认亚为沙著坪坝往区中滑心商边圈的狂优势注因素梁主要屯表达呼在以督下几任个环棉节：彩旺盛担而稳泳定的纵消费梁力男“尊旺盛旷〞—风—斤沙坪毙坝区膜居民亩人均治收入铜较高惨，消典费观腾念比见较超租前，欲消费搞档次犹较高岭；聪“详稳定险〞—暑—恩由于铅地理络位置互原因脖，商鄙圈相真对独卵立，康本区塌消费判力多舅在沙验坪坝肿区商缴圈内箱消费清。椒正是染由于鲁沙坪纤坝区齿中心离商圈颗有旺滩盛而催稳定悟的消鸡费力套作支吓撑，血才使互沙坪页坝区脉的整狸体商少业经万营始述终保铲持强等势增辰长的榜良性兰势头魔。筑在重慢庆领俗先、受独到自的步酬行街胖购物召环境茫沙坪探坝区陈步行更街在竞规模盏、规佳划水垮平、培人文街特色讲等环愤节上摄，在犯重庆装市均刘居于揭明显因的领蛮先地吼位，慈已经穗成为狠了极胜具休核闲购忘物氛卸围及岛情趣坡的大奔型商芝业街椒区，懒为消卫费者过提供稼了更据好的券购物妄环境湖，同辱时为特商家喝营造惭出了承得天基独厚序的经忌营条址件。就随着脸居民牢收入烦水平牲的增再加，桂耐用烦消费鞭品的座全面鲁普及育，居稼民消风费将钞更注振重精笔神层类次的百享受育，更仆注重上消费顺带来挎的附畏加值淋；从犬某种起意义任上来俗说，志这蕴礼涵了微商业豆竞争质的一道种新桶趋势盲，即胖从单回一的烂商品土性价菠比竞源争，臭向服纯务水茎平、病购物侍环境墙层面锹的综截合竞肥争转许化。巷而沙约坪坝绑区由赢于居公民文于化水序平高奴，商涝业区掏人文洲气息挖浓厚蛇，在补新一职轮竞蓝争中蚂无疑恨已抢封得先帝机，破为高选附加抚值商认业业驾态营阁造了淹更好纱的经推营平税台；灯从另颈一方姨面看监，这洪又有巧利于勒沙坪冲坝区滴商业播档次屑、商考业形重象的塞进一踢步提凤升，港使之业步入撑一条忆良性得的发永展循屑环轨嫩道。殖2、燃沙坪龟坝区吵中心后商圈瞧开展撤的劣醉势〔求制约曲因素配〕分秒析促制约室沙坪使坝区高中心摔商圈羽开展烛的因尼素主面要体金现在显地理哗位置妙层面顿。具狭体的菜说，低由于遭沙坪蝴坝在揉重庆帐市范六围内邪地理誉位置辆相对唤独立往，虽逗然有丑效避达免了追本区遵消费肺力的佣外流益，但卖是由堤于与远其它醒城区描交通稠距离锻较远爆，也貌制约筹了商颠圈辐摄射范语围的逝进一小步加仗大。商在此边制约赠因素谋下，曲对商稠家所贞经营谦商品舅、服键务水活平及贝商业树运作纲能力固都提胡出了乓更高迈的要叫求，副方可些在有流限的厉市场惧容量巾条件奸下获元取市父场最神大份矩额。佣3、老沙坪乎坝区桌区域等规划招对商寒业的视走势逼影响姓分析轻沙坪骄坝区脆的城宿市与桨商业敲规划迅一直飘以来疑都走疮在南卖坪、销江北副、九包龙坡接等二昼级商挠圈的筝前面旨，沙遮坪坝驴区的铃步行浅街与将广场席是各兆二级糊商圈流中最你早建怀立起醒来的俗，现撒在看椅来它景是各毛区域驰中最饶成型班的、衣最合厌理的析。从涂人流樱走向小、车慈流方宏向、劝城市别景观轧与城债市绿策化等酿方面毫看来技，显近得有晒序、渴合理余。从好三峡奶广场招开放没这段桥时间竖来看轮，沙匙坪坝赢区不价仅能滴吸引般本区尺居民脂，也仔能吸袜引高养新区暖与江大北龙非溪镇粱向沙刮坪坝目范围激内的费居民盟，以拴及其缎他外烛区的裁个体镇消费篮者。道沙坪盐坝区尽整个犹城市践规划蓄是以首三峡影广场国为核蛛心向家四周贞辐射杨，呈航方形矩的向每外扩超展。爸在强缴化教把育优挽势的袜同时惰，注夜重营念造城地市特吗色人奶文景陕观的眼优势待和沙烟坪坝际区景旨观资吼源的诵开发舅。沙蓬坪坝月区滨胜江路处将沙荷坪坝己区江粒景、替古镇面〔瓷礼器口聋〕、瞧歌乐输山烈姨士陵朱园及隶歌乐住山自回然森由林公动园等电自然在景观疏资源乖与城途市景洋观结供合起宣来，孤以形贼成城枣市综拦合竞界争力亚的上拆升，洋带动泄沙坪钟坝区脚经济惜的发踪展。界沙坪亭坝区薪政府亮经过望这一箭轮新业的规父划后轧，对静沙坪饼坝的壶有效五资源义利用问更充桥分了蔽，这校也同忍时强斑化了戚沙坪时坝区澡的区且域竞折争力欲，摆港脱了狸原来阴沙坪顺坝区朵单纯扇靠教宵育来虫吸引乐外区青的人组流向间沙坪坏坝区裙的单达一竞来争因课素。哥从三详峡广穿场对欢外开靠放以瞒来，康可以誉明显悦感觉备到，泻沙坪半坝区捐外来港流动炒人口蜓明显横的增销多，址有大灶量的添外来贷人口精在沙寺坪坝严区的嘴核心达商业坦地段傍逗留园，将聋是对各沙坪喘坝区傲商家筛的一哗种绝女好的难机遇疾，至粥少从咬人气坚上保冤证了晕沙坪葵坝区侧商业节的良茧性发惧展。立通过栋上述突措施纷，沙化坪坝哪区在卷与南粱坪、绘江北嗓、九紧龙坡蛛等竞扮争成早为第拨二个警解放讲碑时界，处旅于非判常有朱利的滨位置油。奴〔四误〕步桌行街痰与三往峡广露场对肆沙坪土坝区贪商业简格局米的影恶响恋重庆幅市沙液坪坝江区城伙市核级心区腊步行狐系统俩〔广蛾场〕捕的规互划和崇建设录是以介“映兼有惯多种勺功能存的作确用，推分别肿主次漠，进勺行综忠合考瓶虑创〞柄的较咱为成锡功的形城市震步行园空间扶。该壁步行玩区以据规划淋中的哑城市参核心允为依克托，饺创造丸具有勇浓郁踏文化恰特色既的城柄市步茎行空矮间，破以满慨足都驾市人紫休闲值、健矛身及绍满足膀性购症物需桨求的辞多功倍能步夕行系腰统。耳从1辫99呜7年薪开始泉，沙锐坪坝衰由点蚊及面醒的，扮逐步畏建成大了约己60拴00沉多平间方米铺的画“半绿色触艺术外广场旦〞极。这咸一片题出现筋在闹便市区往中心卡较为炊开阔床的绿野地，庭舒解犬了拥亏塞的围城市释空间果，柔喇化了玻生硬欺的城勒市环酿境，宰丰富财了城埋市景豪观。鲜然而纯由于梨该广牛场面华积不坡大，剃绿化遭占去亚60求%空石间，幸故而译对人围们的波吸纳牢力较腿低。锡自绿猜色艺挽术广撤场建侧成后虑直到嚼20裤02追年的线五年居里，已区域弄内陆背续建派成商辛业广召场一兽期、雄二期牧和历初史文伐化名贯人广甩场。默在这佩一阶裙段中街，一收方面即结合碰区域防特点野的城场市环协境处厦理方搏式，从创造屑了丰冬富、电立体直的城者市空维间，般营造痰出深俊邃的帅区域解文化养特色虑，建加造了牺宜人嚷的空飞间尺么度；哀另一艰方面攀通过凶城市梯设计且的研壮究，腔将沙讽坪坝仓区中璃心核唯心区神域的妹步行链商业崭系统携从规闹划思购想的玩角度朵明晰橡起来姜，在额规划隶上从恨单一漠的广侄场体圾系向以系统足化的笋步行滋空间绢开展抄，并悦局部屠形成首了上俭下两按层的益复合种型步梨行体回系。榆使其稳向系倚统化悲、综煤合化偏开展旨，从蒜根本秩上解摆决了勒创造凑多功付能、惊复合都型城异市空类间的禽问题拔。嫌在对防城市搅消费席对象自群体均的消匙费心织理和历消费估习惯凝进行合了较蒸为深推入研称究后售，将躁购物盗人群孟中分孙为赴“毅满足挣性购昏物盼〞窗和绍“帖需要宅性购贺物随〞限两大筋类型果，因废此在替商业株规划蜻方面旺也有折目的令的向仿这两至类进陆行独下特性招倾斜洪，营后造出茶浓厚寨的商再业氛震围。平1、棉沙坪缩坝区艳中心从区域铃人流堪方向室分析猫三峡蒜广场职修建徐以前扯，原妇来沙党坪坝纷区商扭业中纤心人港流方烈向：殃名人巷雕塑炼广场千——耽双巷洪子街斗——者沙重仍百势——久沙百爹司；次瓷器遇口疏——淋工行渡〔建刃行〕朵——否沙重产百旱——香沙百袍司；岔双碑露——挪汉渝浩路追——忌双巷东子街仗——绢沙重塌百服——裳沙百总司；朝石桥桂铺折——隔三角趟碑植——扭沙重养百蝴——徐沙百容司；填江北市——秩三角即碑良——勉沙重按百携——侍沙百尺司。确因此价沙重情百是滚沙坪妥坝区猴人口诱的汇洽聚点格，这赔里是柿商业袭的绝属对核甚心地拔带。耍三峡渗广场翁修建乐以后赖，人盒口流引向发价生了阳一些娇变化揪，由朽于新躬世纪徐、赛住博数涌码广絮场的倦开业版、银劳贸商滔厦的掉存在顿及三哲峡广蜂场的丘修建吵，沙子坪坝棕区的蓬商业泊人流睡方向剪仍然蜻没有遭根本裁的变宁化，堂仅略翻向三练峡广飞场偏书移而细已。贷但沙裤重百晨前的席步行椅街入蚊口广配场，坦仍是必相当第大的军人流步会聚乳点。亲金沙麻国际跑位于鹊沙重竹百的卡正对块面，脂是在勾老沙称百司焰的原但址上油修建赖的，邮是沙全坪坝猎区的仙绝对详核心此商业扑地段台。在驱96绢年以撑前，炕40他多年个的时卸间里要沙坪贴坝百损货公闭司〔拦沙百脊司〕虏是区输内唯盘一的亲大型封商家买，沙保百司秧在沙刚坪坝命区居桂民中池的美械誉度晒非常锐之高栽，因买此老替沙坪隶坝区累的人伏对这叫块地冤有着晋非常难深厚饺的感妹情。芝本项袜目与款工行扯、建遍行沙轿坪坝绒区分疏理处赠一墙灵之隔良，旁州边是耕重庆联大饭迎店、变嘉多妻利大逆酒楼目等，钳下面玻的临债街铺耳面是吼一排厦银行云超市需。因阵此从防地域强地段开来分答析，徐三峡越广场岛建成像后，扁尽管够沙坪民坝区余的商改业人水流方孟向会梢有改南变，险但本拼工程胳位置味与沙灶重百饺相互哭联系怎，因邪此仍那是沙单坪坝姥区商驳业的翠绝对醉核心献位置蒙。锯2、闸沙坪警坝区情中心望商圈久重心泄分析胳三峡验广场献修建协以后盐，北液京华狸联即习将入捧驻华骆宇广猛场，邀连同棋新世尺纪百电货、呀银贸弓商厦耕、华帖夏银葬座一描起将庭与包扭括现唇在的呈沙重惰百、公明日谁百货拾、立侨洋百卫货、间以及弦本项泼目争治做谁制是沙绪坪坝倾区核忆心商泉业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劣势

32地段成熟1地理位置优势突出，76工程建筑宏伟、布局合理。裙楼建筑主体柱距均匀，5周边银行、邮局、餐饮、办公、宾馆等市政配套齐全4现阶段裙楼主体已经完成工程工程进度较快，1413不12工程单层进深较大，11易于形成大型卖场气氛10不9工程单层面积小，8为商业卖场提供了经济灵活的布局

形成大开间形式，2019利于商业纵向空间感的营造18不17务于主楼局部，16且主要服15垂直电梯数量较少，易于卖场内人流引导2827不26当会产生压抑感，25修饰不24准层空高为4.3米，23标22准层消费压力增大21使得标平街层可营业面积最小，利于卖场建设

时机点

威胁

3231有充分的消费购置能力30由院校学生消费人群，29周边常住和流动人口众多3534灵活变化、有效组合的销售策略将为工程优质的运作创造良好的保障33属于人气的聚集地交通条件好，3837新兴商业业态容易被进行“克隆〞竞争36现阶段片区内整体商业物业的空置量大，特色化、专业性商业市场是中心区域内所欠缺的空白点

40冲击影响较大39质化竞争相当剧烈，工程周边商业物业的传统经营同三、综合评析1、总体状态金沙国际所处的区域位置是整个沙坪坝区的商业中心位置；区域内有众多主力商业点，传统模式占主流，而且其经营状况良好；区域内局部商业卖场环境缺乏纵深度，即临街的生意好，却有大量商业场地空置；2、本工程评析根据金沙国际所处的地缘优势，金沙国际极有可能与沙重百、金城广场、明日百货、立洋商场、嘉多利广场形成沙坪坝中心商业区500米黄金走廊，并成为黄金走廊最大的特色化、专业性商业中心。工程的可营业商业总面积为23286.31平方米〔由车库5290.74平方米、负1层至地上第八层17995.57平方米组成〕，占整个工程总建筑面积〔56000平方米〕比例为41.58%。〔其中：车库和商场分别的比例为9.44%和32.13%〕〔★数据来源于工程测绘报告书〕本工程商场面积超过整体总面积的30%，是适宜做为引导性商业业态。引导性商业业态经营可考虑由物业开展公司自行经营，业主受益的“返租〞方式，使业主、住户受益。同时，增强了标准性引导，与工程整体气氛合拍。工程商业建议表指标

10%以下

10%～～20%

20%～～30%

30%以上

商业业态

辅导型

辅助型

常规

超常规、引导型

根本说明

建筑形态是以个体门面或者摊贩为主，主要提供消费者日常普通需要的产品。

兼含辅导型产品业态，但辐射性增强。建筑形态上可以是个体门面的集合。

具备一定的商业知名度，以传统百货经营为主。

超常规主要是指传统百货商业的集合，是知名度很高的大型综合性商场；引导型是指具备较高的知名度的特色化、专业性市场。

市场参考

阳光驿站洋河花园

龙湖·西苑怡馨大厦

汉渝路山城超市跃华商城

沙坪坝重百大都会石桥埔泰兴电脑城第三局部金沙国际商业裙楼市场定位建议一、金沙国际商业局部定位概念设计〔一〕建筑目标设计确立金沙国际在沙坪坝区中心商业圈的位置本工程在沙百司旧址上而建，再加上商务公寓的成功推出，使得在沙坪坝区居民中有较强的影响力和认可度；地缘优势突出，毗邻沙重百、金诚广场、明日百货、立洋百货等中心商圈内经营情况最好的商业物业，易于人流的聚集，从而显现本工程自身优势。总体目标总体目标：使金沙国际商业局部成为沙坪坝区中心商圈的“最可去〞的地方。分目标最可逛：最有看点，逛着不累最可购：物美价廉最可玩：休闲娱乐尽在其中具体衡量指标

提高日平均吸引人流目标

对消费者要求要有广泛的适应性：男女老少皆宜

对消费者要求要有强烈的吸引力：学生、居民、流动人群

将人流最大限度的引导到金沙国际来

充分利用地缘优势，

延长消费者人均驻留时间目标

留住家庭购物：留住小孩、留住老人、留住夫妇

留住非家庭购物：学生群体：突出可逛、可玩流动人群：突出可逛、可购

由此需要做到：可去看点尽量增多；累了有地方休息；新颖时尚多样的玩法；小型餐饮配点

提高消费者的消费率目标

精彩多样

想看的能看到，

物美价廉

想买的能买到，

轻松体味

想玩的能玩到，

提高日均销售额及利润目标多元化价格策略

平价：坚持薄利多销

价格合理

能买到，

中档价：想买的，

货真价实

高价：品牌、精品，〔二〕建筑风格定位定位目标是使商场，商务双子楼形成一个既相应又有机结合的整体。可突出主楼建筑，使得从中心商业圈内的多个不同的视角看到建筑，是金沙国际的“地标〞性更加强烈，并使建筑集“逛、购、玩〞的功能于一体得以更好的表达。〔三〕功能定位设计1、盲点躲避盲点：仓库、车流。在整体功能设计前，应对这两个盲点加以重视并进行有效的规划，防止不必要的对招商和日后经营的影响。仓库商业交易区需要一定的贮物仓库，作为商品储存的空间。而仓库面积的大小，主要是针对商业经营管理的需要，与进货方式、管理制度、库存周期〔国内一般为40天〕等紧密关联。为保证本工程商业局部日后能够良好的营运，应安排出足够的店内仓库面积。尤其要对主力店局部，应考虑足够的仓储空间，以免因考虑不周影响招商和日后的经营。车流由于本工程外无专门的泊车位，停车主要要靠地下停车场。从本工程建筑形态来看，也是充分考虑了这一点。但是还是要尽量考虑货车装车、卸车的空间以免占用道路，造成阻塞。2、传统商业功能设计传统商业功能优、劣势简述传统百货经营是现阶段沙坪坝区中心商圈商业竞争的重点，对于消费者群体来说是巨大的吸引力和牵动力。另外，从本工程招商时间进度来看，进行传统百货业的招商，也是易于开展的，而且对时间的控制力度较强。从本工程所面临的问题来讲，周边商业物业的冲击力太强，同质化竞争严重，而且沙坪坝区整体传统商业也趋进饱和。另外，本工程商业地面局部整体共计8层，而第5层就是传统商业经营的生死线。商业功能划分指标

商业功能描述

方案一

方案二

方案三

-3层

车库和商业仓库

-2层

车库

-1层

食品、蔬果超市

日用品

平街层

珠宝、钟表、化装品等高附加值产品

2层

鞋类、男仕服装

女士服装

鞋类、休闲服装

3层

女士服装、床上用品

鞋类；男仕、休闲服装

女士服装、男仕服装

4层

电器

饰品、童装、床上用品

5层

休闲娱乐城

电器

6层

大型餐饮

家具市场

收藏品、工艺品

7层

大型餐饮、休闲娱乐城

8层

办公区域和商业仓库

传统商业筹划思路〔后面局部做阐述〕3、特色化、专业型的主题式商场设计主题式商场概念主题式商场是围绕着某一类商品展开效劳，强化了消费者特定的购物意识。这种商场将同一类或者相近类别的商品集中起来，比较容易塑造出商场的个性，提供了一种舒适的购物环境，使购物成为一种休闲意趣，增加并激发消费者的购物兴趣和欲望。总的来说，特色化、专业型的主题式商场有很大的开展空间。特色化、专业型的主题式商场定位与本工程商业局部的契合点特色化、专业型的主题式商场在重庆得到了充分的开展。较早的石桥埔电脑城和新近的渝海七星家具城、现代书城等，都是主题式商场在重庆的典型代表，并且其经营效果良好。值得一提的是临江门现代书城，不仅取得了良好的经营业绩，而且还促动、改变了“走上不走下〞的消费习惯，这不能不说是主题式商场定位的功绩。近几年来，重庆市的大型零售商场也出现了主题式的概念。比方，解放碑得意世界、邹容广场等。沙坪坝区的大型商业物业也随之跟进。比方，华宇广场引进塞博数码港等。本工程商场局部占总体建筑面积的比例为32.74%，体量较大，适宜于引导型商业的开展。考虑到购物方便和功能配套，使每一层的功能尽可能清晰，走特色化、专业型的道路，减少不必要的重复，减少人流交叉，增加人流驻留时间，促进商品交易。〔四〕价格方案模拟商业售价模拟现运用市场比较法，就此预期商业物业价格做初步评估。采用市场比较法对本工程进行价格定位，在参数的选取中遵循谨慎原那么。根据物业各个环节的关注度和区域内几个可比工程的情况，选取了以9个比较指标，并分别对其设定相应分值进行分析如下：指标

设定分值

金诚广场

融信商厦

三峡广场

怡馨大厦

华宇广场

本工程

地理位置

20

17

18

15

12

18

15

硬件配套及装修标准

20

15

16

13

10

16

14

配套及物管效劳

20

15

17

13

12

16

14

工程知名度

20

17

16

17

13

18

16

商业环境

20

18

18

18

12

18

15

工程附加值

20

15

16

16

14

17

14

周边交通等配套

20

16

15

14

18

17

16

卖场结构

20

14

17

15

13

16

15

开发企业知名度

20

15

15

13

12

17

14

合计

180

142

148

134

116

153

133

销售均价

9000元/平方米

11000元/平方米

13000元/平方米

10000元/平方米

平街层销售均价

14000元/平方米

25000元/平方米

30000元/平方米

时间累计

36个月

30个月

12个月

12个月

27个月

★设定月利率：以现行的4.2‰计算本工程商业局部与金诚广场比照，均价应为〔建筑面积价格；下同〕：9000×〔1＋4.2‰〕36×133/142=9802元/平方米。本工程商业局部与融信商厦比照，定价应为：11000×〔1＋4.2‰〕30×133/148=11210元/平方米。本工程商业局部与三峡广场比照，定价应为：13000×〔1＋4.2‰〕12×133/134=13568元/平方米。本工程商业局部与怡馨大厦比照，定价应为：10000×〔1＋4.2‰〕12×133/116=12057元/平方米。利用相同的方法进行平街层价格模拟，可以得出：与金诚广场模拟为：15248元/平方米与融信商厦模拟为：25476元/平方米与华宇广场模拟为：29203元/平方米加权求和考虑到上述工程与本工程的可比性，在定价加权中，根据上表中的设定值，可分别设定权为：商业均价：金诚广场：20%三峡广场：25%融信商厦：20%怡馨大厦：35%平街层均价：华宇广场：30%融信商厦：35%金诚广场：35%那么工程与市场同类工程比较，合理商业均价为：9802×20%+11210×20%+13568×25%+12057×35%=11814元/平方米合理平街层均价为：15248×35%+25476×35%+29203×30%=24475元/平方米计算结果修正11814元/平方米的结果是依据区域市场现有工程的情况计算得到的，但由于上述工程考虑了资本的时间因素，而采用预期收益法进行定价〔在营销方面的表现就是价格相对虚高，销售速度较慢〕，与本工程较快的销售进度要求不尽相同。现就灭减市场价格虚高和到达快速营销回笼资金的目的，以0.90-0.96的修正系数区间〔此区间通常是商业一次性付款方式的折扣〕进行价格试算，11814×0.90＜实际价格＜11814×0.96，实际价格约在10633～11342元之间，〔同理：平街层均价区间为：22028～23496〕在现有的区域内商业市场有一定的竞争力。商业租金价格模拟诚然，租金价格是属于随行就市的变化，几乎每个月甚至于每天的租金市场行情都不一样。但是在做本工程商业租金价格模拟时，可以通过商业投资回报率，来反推估算本工程平街层的租金价格。市场租金投资回报率的正常范围在8%～12%之间〔投资回报率低于8%那么说明商业气氛不浓，不利于商业投资以及经营开展，高于12%，那么说明不可预见性商业风险较大〕。投资回报率计算方式：投资回报率=每平方米月租金×租用面积×12/销售单价×面积由上述题设，和模拟的商业物业的销售单价，可以反推估算每平方米月租金。得出本工程商业平街层每平方米月租金区间范围是：163元～245元二、传统百货业筹划思路以综合性产品进行经营规划，面向全区以及整个重庆市场。以市场先导者地位和角度开展，站在竞争市场的制高点，全面提升工程综合素质。增强市场会聚力与竞争力，实现持续开展战略。工程开展前景广阔，投资价值更为显著。以多种经营形式吸纳品牌企业进驻经营。提供丰富的产品展示舞台以及创立理想的经营环境和商机，投资吸引力与价值更为显著。营造浓厚的市场商业气氛，增强市场经济价值及市场会聚力，形成强烈的投资气氛，全面促进销售和招商进程。具体运作如下：强化本工程的市场投资前景，以及传统商业的经营规划，增强投资信心。强化本工程地块开展前景及沙坪坝中心商业圈的开展前景。借助品牌企业进驻本工程后，在人流、经营回报、品牌效应、市场收益等因素的全面素质提升，强化本工程的优势和特征。强化本工程的价格升值空间，并与竞争市场的商业物业进行价格类比，突出本工程的开展优势。吸纳大型百货超市进驻，增加人流和自身品牌效应。充分发挥本工程自身的品牌优势，带动销售及租赁的开展进程。以优惠的招商措施吸纳大型零售业的进驻，借助其品牌效应和知名度，带动整体商场的销售。附：重庆市内局部大型商家列表名称

地址

备注

重庆百货大楼

渝中区民族路2号

63841484

江北建新北路〔现代广场〕

67850487

杨家坪正街

68652947

沙坪坝区步行街

65343466

新世纪百货

渝中区青年路18号

63818611

渝中区民族路173号

63833946

伊之都

南坪万寿路

重庆商业大厦

渝中区八一路168号

63830235

晨光百货商场

九龙坡石桥埔

68614660

立丹百货

杨家坪

68432024

百盛购物中心

大坪长江二路77号

68898940

渝北商业大厦

江北区观音桥

67866776

南坪商业大楼

南坪

62803978

富安百货

两路口中山三路32号

63871888

重庆两百商场

两路口中山三路38号

63863697

麦德龙

南坪白鹤路101号

69028888三、特色化、专业型的主题式商场功能定位〔一〕背景简析市场大势整体商业形势开展良好，呈上扬趋势同质化程度较高，竞争惨烈特色化、专业型建设已引起重视市场走向市场经营需要全新理念的引导人文化建设进一步加强并得以突出品牌认知风情式商务公寓的成功推出，使工程品牌一入市就产生了巨大的效应现有的品牌仍需进一步的挖掘、提纯竞争状况地段成熟特色化