佳盛商贸有限责任公司商务中心及物流配送项目建议书

项目建议书项目单位：xx市佳盛商贸有限责任公司项目负责人：联系电话：编制单位：xx睿智工程咨询有限责任公司编制时间：二〇一〇年十一月项目建议书项目单位：xx市佳盛商贸有限责任公司项目负责人：王焱联系电话制单位：xx睿智工程咨询有限责任公司编制时间：二〇一〇年十一月项目名称：工作阶段：项目建议书编制单位：xx睿智工程咨询有限责任公司联系电话目负责人：王焱（xx市佳盛商贸有限责任公司总经理）项目审定人：罗永群（注册咨询工程师）项目编制人：王平（注册咨询工程师）田晓（经济师）张涛（助理工程师）~~一、总论1、项目名称：xx商务休闲中心及物流配送项目2、项目单位概况xx市佳盛商贸有限责任公司成立于2007年10月19日，公司经营的xx商业中心，位于东风街中段，xx商业中心总建筑面积45150平方米，总投资2.5亿元人民币，拥有260个泊位的停车广场，共分五层，单层面积近万平方米，是一座集购物、休闲、娱乐为一体的中、高档综合商厦，商场汇集了鞋类、男装、女装、运动品牌等约330余个，全国最大的家电连锁巨头国美电器、世界级顶级快餐连锁企业肯德基、安旗西点相继入驻；还有钻石星座KTV、宜居快捷酒店、威尼斯影城、民生保险；商务中心便利的群众购物，聚集了更多的人气，xx商业中心已成为xx第一购物和娱乐中心。3、拟建地点：xx经济技术开发区（原渭北产业园）4、项目建设内容及建设规模项目总占地67500平方米。主要建设内容包括①建设5层总建筑面积50000平方米的商务娱乐中心一座，其中：一、二层综合商场和超市；三层电影院和KTV;四、五层休闲娱乐中心；②建设星级酒店一座，共建设21层，总建筑面积54600平方米,③建设现代物流仓储中心一个，含仓储、冷链运输车及配套工程；物流综合信息服务平台。5、建设年限：2011年1月到2014年1月6、项目投资总额和资金来源项目总投资51702万元。资金来源为企业自筹8000万元，银行贷款10000万元，其他通过招商引资等方式筹措。7、项目的效益分析项目建成后，平均每年商务服务中心每年营业额约为15000万元，利润为2250万元；酒店每年可有3240万元的营业收入，利润约为972万元；物流仓储配送可获得2100万元的经营收入，利润约为630万元。项目总投资51702万元，年利润总额为3852万元。项目资金静态回收期为13.422年，项目的盈利能力和清偿能力较好。因此，该项目是可行的。本项目建成后，商务中心每年可以有300万人次的购物和消费，酒店每年可以提供50万人次的住宿服务，同时，物流中心可以为经济开发区的企业提供仓储和物流配送服务，完善城市功能，提升xx经开区城市综合服务能力，促进区域社会和谐和健康发展。二、项目建设的必要性和条件2.1、xx经济开发区概况xx经济技术开发区于2004年3月启动建设，是规划中的xx中心城市“一河两岸、四大组团”中渭北新区所在地。

xx经济技术开发区以打造低碳环保秦东一流工业化新市区为发展目标。以渭富路为界，西部重点发展环保装备、仓储物流、机械电子和农副产品深加工等四大产业，东部近10平方公里作为行政商务和休闲娱乐区，努力打造xx中心城市新的经济增长极和商贸、居住、购物的消费集散地。

开发区自启动建设以来，先后投入资金4.64亿元，建成路网35公里，建成自来水厂和排污站各一座，铺设供水管网12公里，建成110KV变电站一座，埋设通信光缆10公里，有线电视、宽带网已接入区内各企业，开通了3条线路的公交专线，开工建设了天然气门站，特别是2010年以来，经开区先后投资6亿元开工建设了渭富路拓宽改造、永兴大道和污水处理厂等城市道路和市政工程，到年底经开区的建成面积将扩展到12平方公里。

近年来，经开区把招引投资规模大、产品附加值高、财税贡献多和环境污染小、单位能耗低的项目作为重点。截至目前，已累计签约项目120个，总投资268亿元，投资过亿元的项目30个。初步形成了以紫兆公司、国德电气、华威新能源、雨润食品等项目为代表的环保装备、机械电子、新型光电和农副产品深加工等四大产业集群。同时，以建科城市花园、五星级酒店等为代表的第三产业也在迅速崛起。2010年1至6月，xx经济开区共完成工业产值7.7亿元，实现销售收入6.8亿元，税收1357万，同比分别增长82%、83%和265%。

2010年以来，经开区党工委、管委会牢牢把握国家深入实施西部大开发战略和《关中—天水经济区发展规划》的重大历史机遇和市委、市政府赋予其享有地市级综合管理权限的政策机遇，按照“举债搞基础，筹资储土地，项目促发展，全力抓招商”的工作思路，高举新兴产业主导、环保生态立区的旗帜，力争到2020年将经开区打造成为工业生产总值突破600亿元、财政总收入突破80亿元的工商并举、生态宜居低碳环保的秦东一流工业化新市区。2.2、项目的提出随着xx经济开发区经济实力日益增强，社会事业快速发展，入住企业不断增加，人口流量每年在300万人次，年物流量在1200万吨以上，为了更好的服务于入驻企业，促进开发区经济快速发展，增加就业量，拉动内需，为区域经济多做贡献，xx市佳盛商贸有限责任公司拟在xx经济开发区建设集购物、娱乐休闲、住宿，物流仓储、运输、物流信息服务、餐饮、住宿为一体综合服务项目——xx商务中心及物流配送项目。该项目建设包括商务中心、娱乐休闲、酒店及物流配送等服务设施。项目建成后，可以为开发区居住人口提供购物、休闲及娱乐服务；建立现代综合物流服务企业，完善物流供给结构，为园区企业提供全国物流网络支持和货物配送，同时，项目的建设有利于xx市佳盛商贸有限责任公司企业自身的发展，企业经营的物流配送中心，完善了购物中心（xx商业中心）的商品流通配送网络，提高商品配送的服务水平，降低流通成本，拉动消费需求。项目预计每年上缴税金900万元以上，对国家、社会和地方经济均有较大的促进作用。2.3、项目建设的必要性2.3.1、是提升城市化水平，完善城市功能的需要一个城市的发展水平应充分体现在其商业的发展水平上。xx经济开发区是xx市中心城市的重要组成部分，根据xx市《xx市城市总体规划》（2008—2020）（草案），未来xx中心城区由中心区组团、高新区组团、经开区组团和化州区组团组成，经开区组团是市域重要的装备制造、商贸物流、农副产品深加工基地，主城区人口到2015年约达到45万到48万人，主城区的主要发展方向是向西和向北，因此，主城区北部的xx市经开区将成为重要的商贸物流基地，建立商业中心可以充分体现经开区的城市发展水平，完善城市服务功能。2.3.2、是顺应经济发展规律和西部大开发的需要随着《关中—天水经济区发展规划》的实施及国家扩大内需政策的延续，全球经济的复苏，全国经济形势进一步好转，工业生产逐步回暖，为陕西省的经济发展提供了绝好的的机遇，必将带动陕西经济的腾飞，经济的腾飞必须有完善的基础设施作为后盾，物流业作为重要的基础产业，在陕西的发展还存在许多问题，急需建立一批顺应市场潮流，满足经济发展需要，管理先进。设施完善并具有一定规模的物流企业，以满足经济发展对物流业的巨大需求。2.3.3、是xx经济开发区跨越式发展的需要截止2010年10月底，xx经济开发区已累计签约项目120个，总投资268亿元，投资过亿元的项目30个。初步形成了以紫兆公司、国德电气、华威新能源、雨润食品等项目为代表的环保装备、机械电子、新型光电和农副产品深加工等四大产业集群。同时，以建科城市花园、五星级酒店等为代表的第三产业也在迅速崛起。2010年1至6月，经开区共完成工业产值7.7亿元，实现销售收入6.8亿元，税收1357万，同比分别增长82%、83%和265%。

随着xx经济开发区入驻企业的不断增加，建设稳定而有效的供应链、使产品的服务更贴近用户、建立即时供应系统、实现零库存等物流战略己成为现代企业，在通过加强资源管理和技术改造等措施降低成本潜力被极大挖掘之后，充分挖掘“第三利润源”——物流利润和提高服务水平的重要因素。建设仓储与货物配载、配送中心，以信息服务、调集、调度闲散车辆为主要手段，形成一个信息畅通、仓储保险安全、配送及时迅速，路途全程监控安全的物流服务体系成为当务之急，但是目前园区周边没有相应的物流配送中心，物资采供及综合商贸、餐馆、邮电通信、娱乐中心等配套服务设施也很不健全，难以真正满足开发区企业及员工、客商的需求，成为影响开发区实现跨越式发展的瓶颈，为了实现开发区的持续发展，建立现代商务物流配送中心成为当务之急。2.3.4、是xx市佳盛商贸有限责任公司企业自身的发展需要xx市佳盛商贸有限责任公司经过三年多的发展，已经成为以经营百货零售业为主的大型商贸企业，公司发展非常迅速，不断对商品结构和经营布局进行统筹性的调整，xx商务中心的品牌形象不断提升，企业形象和商业信誉得到公众和政府的认可，核心竞争力逐步增强。为了企业自身的不断发展，佳盛商贸有限责任公司认真分析商业发展态势，立足现有资源及环境，拟建设xx商务休闲中心及物流配送项目，该项目的实施，更加完善了购物中心（xx商业中心）的商品流通配送网络，提高商品配送的服务水平，降低流通成本，拉动消费需求，促进企业更快的发展。

三、项目单位情况3.1、项目单位概况xx市佳盛商贸有限责任公司成立于2007年10月19日，公司注册资金1000万元，公司经营的xx商业中心，位于东风街中段，xx商业中心总建筑面积45150平方米，总投资2.5亿元人民币，拥有260个泊位的停车广场，共分五层，单层面积近万平方米，是一座集购物、休闲、娱乐为一体的中、高档综合商厦，商场汇集了鞋类、男装、女装、运动品牌等约330余个，全国最大的家电连锁巨头-国美电器、世界级顶级快餐连锁企业肯德基、安旗西点相继入驻；还有钻石星座KTV、宜居快捷酒店、威尼斯影城、民生保险；商务中心便利的群众购物，聚集了更多的人气，xx商业中心已成为xx第一购物和娱乐中心。公司遵循“和谐高效正直诚实，求实创新超越自我”的企业文化，运用“物超所值的商品，亲和体贴的服务，清新高雅的格调，个性唯美的时尚”的经营理念，按照“统一营业，统一管理，统一收银，统一着装，统一营销策划，统一售后服务”的模式经营管理，取得了良好的经济和社会效益。3.2、项目单位法人概况xx市佳盛商贸有限责任公司董事长朱福强，男，41岁，1968年出生，大专文化程度，两年来，公司经营的xx商业中心一班人在董事长朱富强的带领下经过不懈的努力，靠拼搏创出了成绩，服务水平得到了全面提升，已成为xx商贸领域的主导运营之一，公司先后被评为优秀保安集体、社会综合治理先进集体、商贸统计工作先进集体、集贸市场建设达标单位。3.3、项目单位经营范围公司主营百货服装、鞋帽针织、文体办公用品、健身器材、化妆品、五金电料、家电、电信器材、钟表眼镜、工艺美术、电脑摄像、照相器材、劳保用品、电子商务、土产日杂、建筑装饰材料、金银首饰销售、及中西医药等。四、建设方案4.1、建设内容和建设规模项目总占地67500平方米。主要建设内容包括①建设5层总建筑面积50000平方米的商务娱乐中心一座，其中：一、二层综合商场和超市；三层电影院和KTV;四、五层休闲娱乐中心；②建设星级酒店一座，共建设21层，总建筑面积54600平方米,③建设现代物流仓储中心一个，含仓储、冷链运输车及配套工程；物流综合信息服务平台和其他辅助设施等。4.2、项目总体布局4.2.1、总体布局原则、根据园区规划详规确定南、北临街建筑退后红线距离、并合理开发利用。、严格按照对商务中心、酒店及物流业库房等的规范要求设计。、功能分区、系统分明，布局整齐，注重生产区与商务区、生活区以及环境的整体协调。、根据设计规范确定各建筑物的间距，保证生产运营和消防安全。、生产系统和运输系统的布置要科学合理，物流和人流路径短捷，方便实用。4.2.2、总平面布局项目建设场地为长方形，总面积67500平方米，其中长450米，宽150米，根据地形及功能划分，设二个出口，与场内各区道路相连，满足物流、人流的出入。商务购物娱乐区。位于场地外面，建设五层框架结构大楼一座，其中门前预留50米的停车场，一、二层为购物商场，三层电影院和KTV;四、五层休闲娱乐中心。酒店住宿区。商务购物娱乐区和酒店住宿区预留30米的停车绿化区，在场地中部建设星级酒店一座，共建设21层，总建筑面积54600平方米,提供住宿等。物流配送区。建设现代物流仓储中心一个，含仓储、冷链运输车及配套工程及物流综合信息服务平台等。总占地面积28500平方米，物流仓储中心既可以为商务购物中心提供仓储运输服务，也可以为开发区企业提供仓储和物流配送服务，物流配送区与商务购物区和酒店住宿区用通道相连相通。4.3、建设方案及建设内容4.3.1、商务购物娱乐中心建设方案商务购物娱乐中心共建设五层，长为100米，宽为100米，每层建筑面积10000平方米，建设五层框架结构大楼一座，一、二层为购物商场，三层电影院和KTV;四、五层休闲娱乐中心。商务购物娱乐中心在建筑外观及内部结构布局上尽量结合北京、上海、深圳等综合商场的优点，并融入xx商业中心独特的经营理念。以生态（自然与人文）系统的良性循环为基本原则，以可持续发展为目标，建立在自然资源与文化资源最和谐关系的基础之上，技术与自然充分融合。设计要寻求这样一种包含人及人赖以生存的社会和自然环境在内，以舒适性为特征的多样化空间，力图创造一个人造环境与自然环境和谐共存的、可持续发展的理想的购物休闲环境。4.3.2、星级酒店建设方案酒店建设总面积为54600平方米，每层2600平米，拟建设为二十一层的框架结构酒店，其中：大酒店一层为大厅、中餐厅、早餐厅等。二层包括宴会厅、中餐厅包间、大会议厅等，三层包括大会议厅、小会议室等。四至十九层为客房。二十至二十层为洗浴中心。酒店外观立面造型采用现代主义设计手法，虚实的对比，变幻的光影丰富了大酒店的立面，又利用竖向的线条来突出酒店的挺拔雄伟。风格形式稳中求变，运用大气简洁的建筑语言打造现代主义风格的大酒店。在造型设计中运用构成的手法，将建筑体量分解成体块与面线的组合。清爽干净的建筑色彩，使人心情舒畅。整个立面造型给人以极具亲和力的感觉，使居者充分体验到酒店所带来的温柔、轻松的美好感受。建筑立面处理强调文化与个性，运用光与影来塑造建筑形象，充分利用颜色及虚实体量的变化来造型。建筑体型上高低错落，空间开合有致，立面曲线圆润来表达充分的人情味。建筑色彩以浅淡柔和的暖色为主，大面积墙面不宜采用强烈的色彩，避免干扰、影响居民的生活和身心健康，在建筑屋顶和细部装饰上加以变化，满足人们对居住环境的归属感，认同感。4.3.3、仓储物流区建设方案仓储物流区总建设总面积为28500平方，建设钢架结构的储库四座，仓库的总平面布置设计是根据地址的自然条件和仓库的使用特点进行的设计。在满足防火间距的原则下，做到布局紧凑合理，交通运输路线短捷，物资出入方便，以创造一个尽可能安全、经济、合理的仓储作业环境。主要是进行以下几方面的设计：、库房区的布置设计仓库一般分为仓库作业区、辅助生产区。仓库作业区包括库房专用线作业站台等。辅助生产区包括停车库（场）、检修车间和充电间等辅助生产用房。仓库作业区、辅助生产区分区布置设计。规模较大的有条件的仓库，应用实体围墙隔开。仓库作业区按工作性质又可进一步分为装卸作业区、储存作业区和货场等。储存作业区应布置在库内主要干道与装卸作业区之间，使得装卸作业区与储存作业区的联系快捷，密切，保证残存区的物资出入库方便顺畅。不过储存区的周转性库房与储备性库房应分组均衡布置，避免周转性库房过分集中造成车辆阻塞和相互干扰。在库区的布置设计中，保证防火间距与节约用地是主要矛盾，可采取提高库房耐火等级，充分利用零星地布置次要建筑物；用不燃材料建防火隔断，隔离危险性大的设施以缩小防火间距用地。、运输线路的布置设计库内不论采用何种运输、装卸搬运方式，道路运输都是必不可少的，都要涉及道路在库内的布置问题，道路布置时应注意以下几个方面的要求：第一，库房所存物资的周转快慢和储量大小的要求；第二，库内货流组织要合理，尽可能减少货流的混杂、交叉、迂回，不同的货流最好组织在不同的道路上运行；第三，充分利用地形；第四，满足卫生要求；第五，满足防火要求。进人库区的道路不宜少于两条，以便火灾发生时的安全疏散和尽快扑灭。、库区安全防护设计仓库是物资最集中的地方，安全问题十分突出。其中对仓库安全威胁最大的是火灾，这是因为仓库的库房、货场等的药品都是易燃品，不仅火灾危险性大，而月一旦发生火灾后，燃烧猛烈，蔓延迅速，危及范围广。为了阻止火灾发生后火势的蔓延，除在单个库房的设计时，须采取必要的防火设施外，在仓库的总平面布置没计时就应给予充分考虑。从现有的防火措施看，在建筑物间设置防火间距是最普遍的做法。根据库房所储物资的火灾危险性类别，周围建筑物的耐火等级，确定其必要的防火间距。为了保证防火安全和良好的卫生条件，平面布置设计时要选择有利的风向，把有明火作业的场所（如锅炉房）布置在经常排放可燃蒸汽和可燃粉尘地的下风或侧风方向。4.3.4、仓储物流信息中心建设1、网络设计及其考虑重点依据配送中心的办公需求和模式、业务需求和模式、管理机制和体制、投资与回报预算、广域网供应商平台能力等的不同，实施Web化管理。2、软件、硬件配置①硬件配置：信息中心服务器配置采取高低档次配合的原则配备2台服务器，其中：1台作为中心主控服务器，1台作为备份服务器；为以后升级更新，各铺面内设计算机工作站，根据配送中心的实际情况，配置25台左右。外设情况说明：为配合信息管理工作，信息中心内将配有打印机、绘图仪、光盘刻录机、磁带备份机、调制解调器、复印机等。局域网络的硬件配置情况：包括主交换机（千兆交换）、二级交换机、网络通信设备（如路由器、光纤传输设备、综合布线系统、相关网络测试、维护设备）。②软件配置：该仓储配送中心的信息系统将由其软件来支撑，软件分为系统软件和应用软件两部分构成。系统支持软件：计算机、网络系统软件（如网络系统操作平台WindowsNT、windowsXP等）；系统应用软件：（如MicrosoftOfficeXP、MicrosoftExchange、多媒体制作软件、网络开发软件FrontPageXP等）；网络防火墙软件和网络防病毒系统：NETEYE2.0防火墙、TrendPC-cillin网络防病毒系统；数据库软件：SQLServer7.0网管软件：根据市场网络设备的选择而定。③电子监控系统——APDS-RW系统主要设备：电脑、电子显示设备、网络。——APDS-RW系统特点：APDS-RW系统主要是通过网络互联，进行实时监视，同时可把现场检测信息公开。该系统使用简单，界面友好，是综合性能检测线管理自动化的一个新颖手段。④检测系统：配备必要的化验、质检等设备。4.4、xx商务中心及物流配送中心建设指标序号项目单位数据备注1项目总占地平方米67500折合101亩2总建筑面积平方米1331003建筑占地面积平方米41100折合61.65亩4建筑密度%60.85容积率1.976绿化率%25估值五、项目投资与资金筹措5.1、投资估算项目总投资51702.45万元，固定资产投资47715万元（其中土地征用2025万元，工程建设费44690万元，运输车辆购置等1000万元），基本预备费1431.45万元，建设期利息556万元，铺底流动资金1000万元。5.2、资金筹措项目总投资51702万元。资金来源为企业自筹8000万元，银行贷款10000万元，其他通过招商引资等方式筹措。5.3、投资估算表【此页放置投资估算表】六、项目进度安排1、2011年1月到2011年6月，完成项目的可研报告编写、项目立项审批、