商业地产运营介绍

商业地产运营介绍

商业地产运营

商业地产的运营主要是招商后，依据不同商业项目的规模、业态和定位，导入开发商自主开发的商业管理模式，对商业项目进行全面、有效的经营管理。

商业地产的三重属性

第一重属性是地产属性

以地产的视角来看，商业地产就是个钢筋水泥的建筑，它的要点是资金、成本和投资回收周期。在商业地产融投管退的闭环中，它的专注点是投与退。

其次重属性是商业属性

以商业的视角来看，商业地产是一个生财的工具，它是通过对建筑空间的有效利用来获得收入，它的要点是运营。在商业地产融投管退的闭环中，它的专注点是管。

第三重属性是资本属性

以资本的视角来看，商业地产是一个金融工具，它是通过对不同成本的资金进行有效利用，来获得资产，然后在产业的大周期中，通过买进和退出来获得溢价。在商业地产融投管退得闭环中，它的专注点是融和退。

这三重属性在一个商业项目中是同时具备的，三者交融在一起相互影响，商业地产项目操作起来简单性高、难度大的主要缘由也是因此而造成的。在操盘时，它需要把三种不同的规律贯穿于一体，否则自己就会前后冲突，那项目的胜利当然就难于保证了。

商业地产运营管理模式有哪些?

产权出售模式

产权出售是指投资者在初期开发建设后就将商业地产出售的运营模式。产权出售是一种较原始的粗放型运营策略，开发商仍受住宅类地产“挣钱快”的理念影响，而通过产权交易来获得投资回报。但是，由于商业地产具有规模大、风险高、收益大等特点，使得有力量一次性购买的投资者并不常见，并且过长的投资周期也使得大多数投资者望而却步。因此，现实中的产权出售经常采纳散售模式，即将商业地产的产权分割再转让给不同的投资开发商，这种方式的典型代表是SOHO中国地产项目。然而借鉴国外发达房产市场的阅历，产权出售是不具备推广价值的，这是由于散售营销虽然带来了快速的回报，但是却割裂了商业设施的全部权和经营权，其后期运营的不确定和不稳定性会日益突出。

物业持有模式

物业持有是指投资者开发建设后持有商业地产，通过收取租金维持长期收益的方式。由于这种模式通常是投资开发商先确定主力商业经营者，再根据后者要求进行规划建设，竣工后租赁使用，这需要投资开发商具备强大的实力以吸引品牌商家参加加盟，还需要拥有浩大的客户资源。这种模式的代表是大连万达集团。其运营的优势在于开发建设和后期运营的统一性、主力商家和投资开发商的良好沟通，能够确定商业地产的经营预期，减小投资风险，获得稳定的投资回报。

售后返租模式

售后返租指开发商出商业地产后，与买方商定在肯定年限内以代理方式进行返租，并将租金充抵售房价款或支付肯定回报的方式。其实质是先出售后返租，并支付肯定比例的租金回报。这样开发商除了可以快速回笼资金，还能以肯定比例的租金回报来换取商业地产的经营权，有效地避开了产权出售和分割带来的风险，最终形成统一返租、统一招商、统一运营的运营策略。由于在出售附随租赁，售后返租通常适用于写字楼、酒店寓和商铺等项目，包括带租约出售、返租回报、保底分红和利润共享等多种形式。这种模式最早流行于我国沿海发达城市，如广州、深圳等，并快速向全国推广，虽然通过产权分割大大地降低了投资门槛，但是也造成了疯狂炒作，忽视会后期营运管理，无以为继停工烂尾的不良现象。虽然这能够为资金缺乏的中小投资者供应购买渠道，并且统一的招商经营也避免了业主们各自为营的问题，但是每年固定的租金也会带来肯定资金压力，加上在租约签订时通常以高回报率吸引买房，所以运营不善往往导致置业者很高的投资风险。

美国汉斯模式

从上述三种模式可以看出，国内商业地产开发商通常关注的是地产开发阶段带来的资金回笼，而忽略了商业地产关键的后期运营与服务环节。事实上，国外发达市场的投资者通常采纳的是全产业链经营模式，也被称为美国汉斯模式。这是一种把商业地产项目当做一整个产业进行运营的经营模式，以长期投资为立足点，不仅将地产项目销售给购买者，还要完善其后期运营，从而带来稳定的租金收入和服务回报。美国汉斯公司是世界最大的商业地产公司之一，项目已遍布四大洲245个城市，累计超过1000个，总建筑面积超过3600万平方米，拥有雄厚的资本力气和运营实力。而汉斯公司投资的业务结构通常包括开发、管理和投资三个板块，各约按肯定比例投资。这种模式综合了上述三种模式的优势，建立起投资、开发、管理紧密联系的一体式价值链，不仅将地产项目销售给购买者，还要完善其后期运营，并在每个环节上都整合了相关资源，转化为整体优势。实行这种模式有助于国内开发商供应优质商业地产项目，获取较高收益，在激烈竞争的市场上占据重要一席。

商业地产运营的五大趋势

趋势一：传统开发商试水商业地产

除了过往专注于住宅开发的知名开发商纷纷转移重心，试水商业地产领域，连专注于家居建材城的红星美凯龙也在全国范围内推行“百Mall时代”，欲在商业地产市场大展宏图。而这些传统开发商在商业地产阅历积累不足的状况下，急迫期望与商业地产运营商这样的专业机构合作，资源整合，分别发挥各拘束资金和专业两方面的优势，最大限度降低未知风险，最大限度猎取财务利润。

趋势二：商业地产的分工迈向精细化

传统房地产开发商在商业地产领域多没有阅历，急需与作为商业地产运营商这样的商业地产外脑合作。于是，中国商业地产从投资、开发、运营一把抓的形式，渐渐迈向更加科学、成熟的分工：开发者负责投资，运营商负责项目从定位、招商到开业运营的一切专业运营管理。

趋势三：郊区型新零售业态崛起

在各大城市的核心地块用地空间逐步削减的状况下，随着新型城镇化政策的进一步贯彻和推行，城市郊区的新板块成为商业地产下一波热点区域。这极大地推动了以目的性消费为主的郊区型零售业态的迅猛进展。比如红星美凯龙、奥特莱斯等。

趋势四：商业地产跨界风将盛行

主题或者细分的差异化策略将跨界风渐渐引入