磁山颐生苑养老社区可行性研究报告

PAGEPAGE3第一章总论第一节投资方概况1、单位名称：烟台磁山圣水天苑置业有限公司2、单位住所：烟台开发区古现办事处3、法定代表人：王国清4、注册资本：壹仟万元5、实收资本：壹仟万元6、公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）7、经营范围：前置许可经营项目：主食、热菜、凉菜（有效期至2012年7月15日）；温泉浴、游泳馆、浴室、足浴（有效期至2015年9月14日）；住宿（有效期至2015年9月13日）。一般经营项目：房地产开发与销售、土木建筑工程、房屋工程、道路工程、市政工程、园林绿化工程设施工、物业管理（以上范围须凭资质经营）：旅游项目开发。（以上范围不含须经许可审批的项目）。8、营业期限：2009年11月16日至2029年11月15日9、投资方简介：烟台磁山圣水天苑置业有限公司是山东金河实业集团有限公司下属的具有独立法人资质的现代化企业，主要经营房地产开发、销售，土木工程、房屋工程、道路施工、市政工程、园林绿化、酒店、旅游、温泉洗浴、物业管理等。山东金河实业集团有限公司始创于1982年4月，2008年6月18日，经省工商局核准组建。26年来，金河人以“正直、人和、创业、勤俭”为厂训，以“认识革新、管理革新、技术革新”为方针，谦虚自励，奋发向上，缔造了一个蓬勃发展的现代化民营企业集团。集团下辖12个法人企业，总资产超过7亿元，拥有厂地面积150万平方米，在3个县市区拥有5个工业园，在韩国设有海外分支机构。现有员工1300人，其中各类专业技术人员450多人。近几年来，金河集团各项主要经济指标保持20%以上的年增长，成为烟台民营企业中的佼佼者。2011年，企业完成工业总产值15亿元，实现利税1.6亿元，出口创汇3500万美元。自金河集团涉足房地产以来，以过人的气魄，全新的理念，缜密的设计，严谨的施工，陆续开发建造了丹阳小区、黄金河工程、福州路工业园……，位于烟台经济技术开发区中心地带的金河大厦是金河建设的代表作。这座金河集团自己的商务大厦气魄弘大、设计新颖，风格独特，位置优越，吸引了众多高端客户竞相入驻兴业，形成烟台开发区新的商务中心，成为魅力烟台一道亮丽的风景线。第二节可行性研究报告编制依据1、烟台磁山圣水天苑置业有限公司关于委托我公司编制本项目可行性研究报告的委托书；2、国家、省、市有关政策、法律、法规、规定要求；3、国家现行有关技术设计规范和标准；4、国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度的规定要求；5、《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》；6、《山东省民政厅关于社会福利机构审批管理工作的实施意见》（鲁民【2002】31号）；7、《烟台市养老服务机构等级管理暂行办法》；8、《投资项目可行性研究指南》（中国电力出版社）；9、《建设项目经济评价方法与参数》第三版（中国计划出版社）；10、山东省建筑工程消耗量定额；11、山东省安装工程消耗量定额；12、建设单位提供的基础数据资料。第三节研究范围及内容1、项目申办因由和目的2、需求分析与机构规模3、建设地点及建设条件4、建设方案5、环境和生态影响分析6、节能分析7、社区物业管理8、项目实施进度9、投资估算和资金筹措10、财务分析11、社会影响分析12、工程招标13、可行性研究结论与建议第四节项目概述1、项目名称：磁山“颐生苑”养老社区2、建设地点：本项目建设地点位于烟台开发区磁山。本项目东至和尚营，西至山顶分水岭，南至山顶分水岭，北至陈家沟南坡界石。3、项目建设内容与规模磁山“颐生苑”养老社区，占地面积48800.90平方米，地上建筑面积52943.89平方米，地下建筑面积20045.52平方米。是一组由19栋5-10层小体量建筑围合而成的中心绿化庭院，规划总户数600户。4、项目实施进度计划本项目建设期为2年，计划于2009年12月开始，至2011年11月结束。具体项目实施进度情况见第九章项目实施进度计划表。5、环境保护本项目建设地点位于烟台开发区磁山。该区域周围环境状况良好，周边水体、大气、土壤具有较强的自净化能力，且有一定的环境容量，适合本项目的建设。本项目主要的污染源有污水、废气、噪音、固体废弃物等污染，除此之外基本无其他污染物排放，经过适当处理后，能够达到国家和地方的环境质量标准和污染物排放标准，对周围环境产生的影响较小。6、投资估算与资金筹措方案本项目总投资估算为33200万元，全部由烟台磁山圣水天苑置业有限公司解决。第二章项目申办因由和目的第一节项目申办因由到2011年底，中国65岁以上老人所占比例已经达到9.1%，超过世界平均水平。随着经济的发展和社会的进步，人们的生活方式的多样化，单纯的国家福利已经难以满足老年人生活多样化的需求。面对老年人口的现状，中国未来可能通过财政补贴、减免税收、购买服务甚至养老专项按揭贷款等手段加快解决老龄问题。养老正在突破传统家庭养老模式，形成家庭、社区、市场化养老并存的局面，出现了异地养老、以房养老、“侯鸟式”养老以及生态养老等新模式。养老产业开始走出一条与国际经验接轨的社会化、市场化的道路。养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有带动效应。老龄人口的增多拉动产生老龄人群的服务需求增长，比如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。从国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。“十二五”时期，我国将出现第一个老年人口增长高峰，60岁以上的老年人将新增800万，总数将由1.78亿增加到2.21亿，老年人口比重将由13.3%增加到16%，人口老龄化进程将加快，社会养老保障和养老服务需求将大量增加。未来5-10年间，中国养老产业发展潜力巨大。截至2011年底，烟台市老年人口已达126.3万人，占总人口的19.38%，而烟台市养老机构只有208个，床位总数26305张。预计到2015年，烟台市60岁以上老年人口总量将增加到140万人，占总人口的比例将上升到21.9%。按照要求，全市床位数年均增长10%以上，每年需增长2630张，2015年需达到42000张（考虑2015年老年人口达到140万）。本项目依托磁山省级地质公园，充分挖掘利用磁山优越，建设以养老为主题，集养老康复、医疗护理、休闲度假、观光旅游、养生保健、生态农业等于一体、设施完备、功能丰富的高档养老康复中心，为社会功臣提供一个幸福康乐、高品质的晚年生活平台。第二节项目建设目的及必要性一、项目建设目的中国已进入老年社会，让那些为社会作出贡献的老年人过上幸福充实、健康快乐的晚年生活，是子女和全社会的共同愿望，更是社会主义和谐社会建设的基本内容和重要任务。传统的敬老院养老模式，子女养老模式，无法适应老年社会的发展。现在城市紧张、嘈杂的生活环境，又让老年人找不到晚年生活的乐趣。全社会迫切期待一种全新的、适合老年人精神、生理和物质需求的养老模式和养老环境。烟台磁山圣水天苑置业有限公司顺应社会需求，依托磁山温泉公园优美的自然景观资源和丰厚的历史文化底蕴，打造了一个以养生为主题，集医疗救护、养生保健、家政服务、文化休闲等功能于一体的高档养生社区-磁山“颐生苑”养老社区，以中国首创的全新养老模式，为老年人构建一个最期望的晚年生活乐园。颐生养老区以“仁”、“孝”为核心价值，以高档化、人性化的服务设施和关怀服务奉行对老人之孝，以“替天下儿女尽孝，为天下父母皆有”为己任，以“亲情、和谐”的家文化为依托，倡导“健康、快乐”的老年新生活。二、项目建设必要性1、产业政策分析本项目建设符合国家《产业结构调整指导目录（2011年本）》第一类“鼓励类”第三十七项“其他服务业”第10款“养老服务”，为国家鼓励类建设项目。2、发展规划分析（1）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出：加快发展社会养老服务，培育壮大老龄事业和产业，加强公益性养老服务设施建设，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服务机构，每千名老人拥有养老床位数达到30张。拓展养老服务领域，实现养老服务从基本生活照料向医疗健康、辅具配置、精神慰藉、法律服务、紧急援助等方面延伸。（2）《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》指出：充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，为各类服务主体营造平等参与、公平竞争的环境，实现社会养老服务可持续发展。鼓励有条件或新建的公办养老机构实行公建民营，通过公开招投标选定各类专业化的机构负责运营。负责运营的机构应坚持公益性质，通过服务收费、慈善捐赠、政府补贴等多种渠道筹集运营费用，确保自身的可持续发展。加强对非营利性社会办养老机构的培育扶持，采取民办公助等形式，给予相应的建设补贴或运营补贴，支持其发展。鼓励民间资本投资建设专业化的服务设施，开展社会养老服务。推动社会专业机构以输出管理团队、开展服务指导等方式参与养老服务设施运营，引导养老机构向规模化、专业化、连锁化方向发展。鼓励社会办养老机构收养政府供养对象，共享资源，共担责任。社会养老服务体系建设资金需多方筹措，多渠道解决。要充分发挥市场机制的基础性作用，通过用地保障、信贷支持、补助贴息和政府采购等多种形式，积极引导和鼓励企业、公益慈善组织及其他社会力量加大投入，参与养老服务设施的建设、运行和管理。地方各级政府要切实履行基本公共服务职能，强化在社会养老服务体系建设中的支出责任，安排财政性专项资金，支持公益性养老服务设施建设。民政部本级福利彩票公益金及地方各级彩票公益金要增加资金投入，优先保障社会养老服务体系建设。中央设立专项补助投资，依据各地经济社会发展水平、老龄人口规模等，积极支持地方社会养老服务体系发展，重点用于社区日间照料中心和老年养护机构设施建设。（3）为鼓励扶持养老服务机构，山东省规定，凡创办养老服务企业的，注册资本均可按法定最低注册资本执行；养老服务企业在办理年度检验和工商登记事项时，依法从快从简办理。对新办的非营利性养老服务机构建设用地，经依法批准，可采用划拨或协议出让的方式供地，土地出让金可按不低于国家规定的最低标准收取。乡（镇）村公益性的养老服务机构建设用地，经依法批准可使用集体所有的土地。对研发养老服务产品的生产性项目用地，实行与工业项目用地同等的供地方式。非营利性社会养老服务机构还可享受免交征地管理费，适当减免城建行政事业性收费等规费优惠。非营利性养老服务机构用电、用水、管道燃气、通信，按居民使用价格标准执行；其他有关行业，凡是有价格浮动和优惠的，可按规定执行非营利性养老服务机构最低价格。（4）烟台市政府制定出台了《关于加快社会养老服务体系建设的意见》，明确了“十二五”时期全市社会养老服务体系建设的总体目标、主要任务和保障措施，特别对养老服务体系建设的资金扶持政策作出了详细规定。一是资助养老服务机构建设。“十二五”期间，资助社会力量兴办非营利性养老服务机构床位10000张。对床位50张以上新建养老服务机构，各区范围内按每张床位5000元、其他县市按每张床位4000元标准给予一次性建设补助，改扩建及租赁用房5年（含）以上的减半资助。二是给予养老服务机构运营补助。根据养老服务机构接收的烟台市户籍老年人入住数量，每年给予养老服务机构运营补贴，补助标准为接收自理类每人每月50元，介助类每人每月100元，介护类每人每月120元。综上所述，烟台磁山圣水天苑置业有限公司顺应社会需求，依托磁山温泉公园优美的自然景观资源和丰厚的历史文化底蕴，打造了一个以养生为主题，集医疗救护、养生保健、家政服务、文化休闲等功能于一体的高档养生社区-磁山“颐生苑”养老社区，是必要的。第三章需求分析与机构规模第一节需求分析从2011年到2015年，我国60岁以上的老年人口将由1.78亿增加到2.21亿，比重将由13.3%增加到16%。同时，老龄化进程与高龄化、空巢化、失能化相伴随，社会养老服务需求急剧增加。按照2015年我国老年人口将达到2.21亿推算，要实现这一目标，2015年我国养老床位总数需达到约663万张，比“十一五”末新增340多万张床位。“十二五”末，山东老年人口将达1923万，需要养老床位81.34万张。而“十一五”末，山东包括敬老院、福利院在内，总共只有32.6万张养老床位，其中25.2万张为敬老院和城市福利院拥有，真正为全社会老年人提供服务的养老床位只有近7.4万张，养老床位实际缺口为73.94万张。截至2011年底，烟台市老年人口已达126.3万人，占总人口的19.38%，而烟台市养老机构只有208个，床位总数26305张。预计到2015年，烟台市60岁以上老年人口总量将增加到140万人，占总人口的比例将上升到21.9%。按照要求，全市床位数年均增长10%以上，每年需增长2630张，2015年需达到42000张（考虑2015年老年人口达到140万）。第二节机构规模一、建设内容建设物一览表楼号地上建筑面积（m2）地下建筑面积（m2）1号楼2485.84705.072号楼2780.33号楼3262.504号楼3058.255号楼2727.426647.846号楼4153.867号楼3037.214295.78号楼3298.59号楼3298.510号楼2501.8211号楼1780.0289.0212号楼1780.0289.0213号楼2453.0438.014号楼2327.0407.015号楼2933.651016号楼1780.00.017号楼2447.4510.018号楼2447.4510.019号楼4270.6557.9合计52943.8920045.52二、建设规模指标技术经济指标表序号项目数据1规划用地面积48800.2总建筑面积72989.413地上总建筑面积52943.894地下总建筑面积20045.525建筑密度19.8%6容积率1.0857绿地率41.5%8停车位460个其中地上停车位175个地下停车位285个9总户数600户注：经建设单位请示开发区管委同意本方案遵照《烟台市城市规划管理若干规定》设计，并符合老年人建筑设计规范要求。磁山“颐生苑”养老社区，占地面积48800.90平方米，地上建筑面积52943.89平方米，是一组由19栋5-10层小体量建筑围合而成的中心绿化庭院。颐生苑以高档化、人性化的设施配套，打造最适合老年人精神和生理需求的生活环境，多层建筑，配备高档电梯。62至107平方米的黄金建筑面积，精雕细琢的房型设计，充分考虑和满足老年人生活特点。高级不锈钢智能控制单元门，地板式采暖，地温空调系统，无障碍设施，粉末喷涂断桥铝合金门窗，处处彰显品质和档次。两栋面积13000平方米的服务中心、活动中心配套餐饮、住宿、保健、家政、文化、娱乐等各种功能，为整个小区提供全方位支持，营造便捷、舒适的生活环境。购物中心、医保医院、公家车就在家门口，方便称心，快乐无忧，健康长寿。 1、“颐生苑”以子女化的服务理念和服务配套，开创中国最新的全程化养老模式，以居家式，租住式、安养式、度假式等养老方式，让住在这里的老年人舒心，让子女放心。 2、“颐生苑”提供一站式的菜单服务，涵盖保健、购物、餐饮、家政、陪护等各个方面，足不出户，一个电话，就可享到子女一般的贴心服务。 3、紧急呼叫系统，24小时全天候响应，解除老年人后顾之忧。 4、服务中心和活动中心提供医疗保健、家政物业、文化娱乐、营养配餐、特别护理、社交休闲、健身锻炼等全方位服务，老年人需要的，这里应有尽有。 5、“颐生苑”采用人防与技防相结合的安全防范模式，封闭式管理，24小时警卫及车辆管理，营造安心生活。 6、高品质的专业物业管理队伍，全天候相应机制，确保居家无忧。各种专业人员都进过严格培训，持证上岗，提供一流服务。第四章建设地点及建设条件第一节建设地点本项目建设地点位于烟台开发区磁山。本项目依托磁山省级地质公园，充分挖掘利用磁山优越，建设以养老为主题，集养老康复、医疗护理、休闲度假、观光旅游、养生保健、生态农业等于一体、设施完备、功能丰富的高档养老社区，为社会功臣提供一个幸福康乐、高品质的晚年生活平台。磁山位于山东烟台开发区古现办事处境内，古称牟山，因为它当年是中国古代牟子国属地中的一座高山峰，因国名而名之山名。总面积约27.6平方公里，海拔528.9米。因传说天上陨星降落此地而成山，陨星含磁铁，磁铁落地成山，故有名磁山。磁山旅游区，是山东省级地质公园，地质资源丰富，景观奇特。水系发达，山下大大小小分布5个以上小型水库，加之瀑布、溪流，形成完善山水景观大格局。山体、水体、动植物旅游资源相互烘衬，具有良好的生态旅游开发条件。目前的磁山仍是一张白纸，正因为如此，磁山生态保留的较为完整，可以根据国际上最新旅游规划理念后来居上。经过科学规划与合理适度开发，可满足国内外游客日益增长的“返璞归真、回归自然”的渴求，旅游开发潜力巨大。磁山所在的烟台经济技术开发区及烟台市乃至山东半岛是中国经济最为活跃的地区之一。山东半岛城市群拥有大量的人口，人们的人均收入水平相对较高，旅游消费潜力巨大。胶东沿海地区外来投资十分活跃，外资企业众多，聚集了相当的高端消费人群。另外，中国旅游业目前正在经历从观光到休闲度假的转变，未来的旅游产品供给主流必然是休闲度假产品。因此，磁山的旅游业发展定位必须高瞻远瞩，顺应甚至引领区域旅游业的未来，未来磁山旅游度假区将成为以磁山三个主峰为观景平台，融入甲骨文文化内涵的“中国·磁山”中国甲骨文地质公园为核心吸引物，开发建设集“商务会议、休闲度假、康体健身”等各种功能于一体的国家级旅游度假区，成为烟台市旅游形象标志区。第二节建设条件一、自然条件1、气候条件烟台经济技术开发区属暖温带半湿润大陆性季风型气候。雨水适中，空气湿润，气候温和，四季分明。春季干旱多风，夏季温和多雨，秋季天高气爽，冬季多风少雪。开发区内平均气温12.4℃，极端最高气温38℃，极端最低气温-13.1℃。开发区内年平均降水量为566.6毫米，全年降水集中月为7-8月份。常年主导风为南风，年平均风速达3.1米/秒。2、地形地貌烟台经济技术开发区南面有福莱山和凤台山，海拔分别为74.7米和54.7米，东靠夹河，北临黄海，形成西南东北倾斜的平原区，高程一般在4到8米。区内地势平坦，土地多为沙土。本项目建设在烟台经济技术开发区，场区地面较为平坦，场区地貌单元为滨海平原地带。3、地质条件烟台市地处山东丘陵地带，位于胶辽断块--腔北隆起及胶莱断陷上，地质构造复杂，境内出露的主要地层为古老变质岩系，地形以低山丘陵为主。全市水资源丰富，水质优良、市区地下无开采矿区，没有不良动力因素。最大冻结深度为0.5，抗震设防烈度7度。烟台经济技术开发区地质构造简单，处在新华夏系巨型构造的第二隆起带中，及胶东隆起带福山附向斜东部。断裂发育不完全，属渤海海震区波及区，应按七度设防。胶东断块是由胶北、胶南两个块隆和胶莱中生代凹陷组成的复式向斜构造。在区域地质上，勘察地区位于胶北快隆的北部边缘。4、水文地质烟台经济技术开发区内地下水资源丰富，其主要赋于第四系松散岩类中，分为上部潜水和下部承压水含水层。潜水水位埋深1到2米，厚度4到12米不等，水质类型以NaCl型为主。区内主要河流为夹河，发流于栖霞灵山一带，流域面积2283平方公里，年平均径流量2.4亿立方米。另外还有两条较小河流，即南部的柳子河和西端的柳林河。柳子河在区内北部，其发源于福山臧家镇，该河汛期水量较大，其它季水量甚微。柳林河由南向北流入黄海，河流主要流经福山区。二、社会经济发展状况1、烟台市社会经济发展状况烟台市是全国首批十四个沿海开放城市和中国十大商贸港口之一，是国家重点环渤海经济圈内的主要城市，是胶东经贸、旅游及文化交流的中心区域，与日本、韩国隔海相望，地理位置优越，城市铁路、公路、海运、通讯事业发达，自古以来，就是中国对外通商的重要口岸。烟台市是著名“国际葡萄酒城”，物产丰富，经济发达，境内气候宜人，资源丰富，堪称是“寸土寸金”的经商宝地。目前已进入“全国投资硬环境40优城市”行列，经济实力雄厚。同时烟台市政府按照打造现代化城市的标准，提升了城市的内涵。2003年，烟台市获“中国人居环境范例奖”；2004年烟台市荣获了“最佳中国魅力城市”，并获得了“中国人居环境奖”；2005年获得了“联合国人居奖”和“全国文明城市”称号。2010年烟台市全市实现生产总值（GDP）4358.46亿元，按可比价格计算，比上年增长14.1%。其中，第一产业增加值334.49亿元，增长3.5%；第二产业增加值2566.49亿元，增长12.1%；第三产业增加值1457.48亿元，增长20.3%。第一产业增加值占生产总值的比重为7.7%，比上年下降0.1个百分点；第二产业增加值比重为58.9%，下降1.2个百分点；第三产业增加值比重为33.4%，上升1.3个百分点。人均生产总值62264元，增长14.5%。2010年烟台市居民消费价格总指数（CPI）比上年上涨2.3%。分类别看，食品类价格上涨6.8%，衣着类价格下降3.1%，烟酒及用品类、家庭设备用品及服务类价格均与去年持平，医疗保健及个人用品类价格上涨1.8%，交通和通讯价格上涨0.8%，娱乐教育文化用品及服务类价格上涨0.1%，居住类价格上涨2.7%。食品类价格中，粮食上涨13.9%、肉禽及其制品上涨2.4%、油脂上涨1.3%、鲜蛋上涨5.8%、鲜菜上涨21.8%、鲜果上涨20.7%。2010年烟台市全市工业品出厂价格指数比上年上涨3.9%，原材料燃料动力购进价格上涨7.2%，房屋销售价格上涨4.6%。2010年，烟台市全市新增城镇就业17.5万人，其中大中专毕业生就业3.1万人，失业职工再就业4.6万人，新增农村劳动力转移就业4万人。全市城镇登记失业率4.05%。2、烟台经济技术开发区社会经济发展状况（1）综合实力显著增强，全市经济引擎地位凸显“十一五”期间，烟台经济技术开发区的经济进入新一轮快速增长期，发展速度稳中有快。“十一五”末，全区完成生产总值780亿元，年均增长24%，三次产业结构为1.7：77.7：20.6；人均GDP达到39万元，比“十五”末增加20.8万元，增长114%；全区完成财政总收入101.5亿元，地方财政收入30亿元，年均增长分别为24%和29%；2010年，固定资产投资完成240亿元，达到历史最高峰，“十一五”期间累计完成投资1112亿元,为“十五”期间的2.6倍。全区综合经济实力指标列国家级开发区第6位，稳居一流国家级开发区行列。（2）集群经济迅速崛起，产业结构进一步优化2010年，全区完成工业总产值2450亿元。产值过亿元的企业突破100家，其中过百亿元企业5家。电子信息、机械制造两大主导产业完成产值1993亿元，占全区工业总产值的82%。汽车、手机、电脑、船舶、装备制造五大产品集群急速膨胀，成为全国重要的汽车工业基地、电子信息产业基地，形成了36个终端整机产品和设备，并带动辐射周边600多家企业、15万人配套跟进，年销售收入2000多亿元。新材料、生物医药、新光电三大新兴产业初具规模，实现产值300亿元。工业企业五年累计投入技改资金298亿元，是“十五”期间的4倍。制造业竞争力进一步提高，资金密集型、技术密集型产业发展迅速，高技术企业占据全区工业企业的主导地位。服务业发展态势良好，现代物流、服务外包、高端旅游等产业加快崛起，服务业增加值在GDP中占比连年提高。（3）对外开放步伐加快，外向型经济建设成绩卓著“十一五”期间是烟台经济技术开发区对外经贸发展速度最快、质量最好的时期。五年来，新增外资项目271个，累计外资项目达1240个，其中13家世界500强企业相继落户，使在区世界500强企业总数达50家。实际利用外资16.1亿美元，占建区以来总量的40%以上，外资项目平均外资投入超过800万美元，项目质量和投资规模均居建区以来最好水平。全区出口额过1000万美元的企业达到50家，有五家企业进入全省出口企业前十名，并占据前三位。机电产品出口比重占全区出口总额的90%，比“十五”末提高26个百分点。“十一五”末外贸进出口总额达到270亿美元，年均增长42%，其中出口150亿美元，年均增长50%。三、配套条件1、公路：由烟台至北京的206国道，由中国最北端黑龙江省同江市至中国最南端海南省三亚市的沈海高速公路，均从烟台经济技术开发区经过。2、铁路：通过中国铁路动脉胶济－蓝烟铁路，烟台火车站贯通全国铁路网、沿渤海湾德州至烟台铁路、烟台至大连轮渡铁路。3、港口：烟台港为中国10大枢纽港口之一，具有万吨级以上的泊位15个，与世界100多个港口通航。4、机场：正在建设的烟台潮水国际机场是一座国际机场，位于山东省烟台市蓬莱市潮水镇附近，距烟台市中心约43公里，距烟台经济技术开发区仅15分钟车程，预计2015年建成通航。新机场建成后，飞行区等级将达到4D（兼顾部分E级飞机），航站楼10万平方米，满足年旅客吞吐量1000—1200万人次需要。4、供水：烟台经济技术开发区拥有独立的供水系统，供水能力为20万立方米/日。5、供电：由与华东电网相连的山东电网双回路、双电源供电，电力充足。已建成110KV变电站四座、35KV变电站四座。正在建设220KV变电站。6、供热：建成区实行集中供热。现已建成总供热能力360吨/小时的东西部两座热电厂。7、通信：总装机容量10万门，程控交换机容量达4万门，实装市话2.5万门。可办理国际、国内直拨电话、电传、传真、移动通信、数据通信、无线寻呼、计算机互联网、多媒体通信等多种电信业务，为投资者提供分组交换、DDN、帧中继、ADSL和IP宽带上网等服务。8、煤气：管道煤气规划供气量为14.5万立方米/日，现供气能力为2万立方米/日。9、天然气：现有供气能力为2万立方米/日，二期规划供气能力为5万立方米/日。第五章建设方案本项目定位于高档养老社区，建筑形态设计服从最大化地利用自然的依山傍海景观，要使尽量多建筑可以欣赏到开阔的海景、秀丽的湖光山色，整体的外观设计也要与青山绿水相配合呼应，达到设计上的照应效果。中心规划以公寓、多层为主，依山沿湖展开设计，以达到最大化利用山景、湖景、海景的效果，建筑物之间拥有较大的楼间距，以保证具有良好的的采光和开阔的视野，同时也使中心内四季拥有良好的通风效果，从而达到高档次、高品质的要求。1、老年住宅的产品设计在对已有建筑形态的分析研究的基础上，我们通过总结设计出一种既适合老年人居住，又利于开发获利的新型建筑形态：（1）老年住宅的规模社区化当老年住宅从独立建筑过渡到独立社区时，社区除了可以拥有无障碍专住型老龄住宅独立性、专用性强的优点，而且在项目选址、建筑设计上都取得了很大的主动性。其次，居住规模的形成，利于大型配套的引入（例如医院、康乐中心等），对丰富老年住宅的功能提供了条件。再者，老年住宅的规模化更利于社区活动的组织，有助形成健康有益的社区生活氛围。（2）老年住宅社区的功能多样化要缓和老年住宅社区的垂暮气氛，其根本的方法是将年轻人也吸引到社区中来，以沟通活跃社区的气氛。而要将年轻的一辈吸引进来，社区当中就必须具有为年轻人设置的活动消费空间。在老年社区的规划中，导入度假概念，将社区从单纯性养老社区向悠闲康乐社区转变，使社区不单具有老少康乐的功能，而且具有为年轻人节日悠闲度假的功能。这种规划具有三大优势：一、倡导度假式康乐生活，提高了社区的生活品位；二、为年轻一辈提供节日度假的空间，将探望老人和悠闲度假结合在一起，有效地消除了老年人独立居住的孤离感和遗弃感；三、度假区与居住区的设立既保证了老年住宅的相对独立，也满足了老人与外界交流沟通的需要。（3）老年住宅的专用化由于老年住宅具有老年人的专用性，因此在设计上有别于一般的住宅产品，主要体现在各个细部针对老年人特征的专用设计上。而所有的专用设计均是建立在对老年人生理特征、心理特征、行为特征的细腻研究的基础之上，以实现的住宅产品的人性化、科学化、细致化、方便化，为居住老人提供最体贴的呵护。（4）老年住宅的年轻化由于老年住宅消费群固有的特点，住宅的年轻化是活跃社区气氛的有效途径，因此，在单体设计上、色彩规划上，乃至室内设计上，在保证和谐素雅的前提下，不应该过于沉闷，而要多于变化，稳重中体现出一种生气与活力，营造一种充满生机的，健康的生活环境。（5）老年住宅社区融洽化由于老年人独立于子女居住，心理上、情感上的依赖由子女身上自然而然地转向邻里之间，因此，在对老年住宅进行设计时，应充分考虑到老年人的这种心理需要，在单体设计上更多地考虑住户之间交流的功能，以形成融洽的邻里关系。在这一方面，万科的“情景洋房”和“连院别墅”具有独到的优势，强化其在这一方面的设计，对户型进行改良升级，使其更利于老年人居住，将可受到较好的效果。2、产品设计依据老年住宅产品的设计依据从根本上说，就是老年人的居住生活特征，只有对老年人的生理、心理进行深入的了解研究，才能设计出真正适宜老年人居住的住宅。步入老年以后，人在心理和生理上随着年龄的增加而发生与青壮年完全不同的情况，叫做老化现象。一般表现在：（1）身体功能的变化①老年人身体尺寸总体上变小，出现弯腰、弓背的现象，手臂也不象青壮年人伸得直了；②老年人身体的运动能力下降。关节活动的范围变小了；脚力、背力、握力、腕力等肌力明显下降；机敏的反应能力缺乏；持久力降低；③老年人骨骼脆弱，关节组织呈现了弹性减弱。（2）感觉功能的变化①由于感觉功能的衰老，对室温冷热变化的感觉的衰退不敏感；②在视觉衰退上表现显著，瞳孔的光通量能力下降，在较暗的场所很难看得清。视觉的敏感度降低，对明暗度感觉能力下降，适应时间加长；焦点调节能力下降，老花眼加重；水晶体内部散光，混浊变黄，对色差的识别能力降低；在辨别物体存在的知觉中，辉度对比的能力也降低了；③听觉能力衰退。老年人听力明显下降，语言的辨别能力不足，特别是对低频区域和混响音，对音的分辨力度大大降低；④在嗅觉、触觉和平衡感方面均明显下降，表现迟钝。（3）心理功能特征的变化①一般老人普遍地留恋过去，在居住方面总希望继续居住自己曾长期生活过来的地方。希望与自己经常接触的老朋友，老同事们保持联系，否则会显得孤独；②适应新事物需要时间，有时也懒得思考，思维的适应性和逻辑性减少，辨别事物真相的能力也减弱，有时显得难以控制感情，通常只对身边的事物感兴趣。③老人的生活结构的变化步入老年后，通常闲暇时间增多了，随着年龄的增长，生理能力的衰退（特别是行走的能力），滞留在家里的时间增长。通常国际上将65岁以上的老人定为需要社会提供服务，并获得关照的界线。根据老人的健康行为的特征，可将老人分为四个年龄段：健康活跃期：60—64岁自立自力期：65—74岁行为缓慢期：75—84岁照顾关怀期：85岁以上75岁以下的健康老人，其行为是积极的，一般都有很高热情，愿意发挥余热为社会和家庭作出贡献。他们仍有自己的人生目标和生活目标，通常会为自己的某种目标全力追求。一般地，住宅设计对老人来说就是要设法提高老人生活动作的自理自力的能力，而不是限制或给老年人设置障碍。身体变化身体变化运动能力下降感觉功能退化依赖性增强调整设计尺寸消除高差、扩大活动空间增加住宅细部的安全性增加采光，通风提高住宅的健康依赖性增强3、产品设计的关注点设计老人住宅，首先要一切从老人的居住生活行为特征出发，也就是应很好地理解老年人究竟具有什么样的身体机能、心理特征、生活结构和具体的家庭与社会养老生活形式，确定合适的设计方针。总体来说，应当按下列观点来选择和确定思路。（1）要有功用性要充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅内移动。家具、器具和设备要配置在便于老人操作的位置，采用简单的动作就能使用的操作方法。要给护理人员或家人留有护理空间，特别是浴室和厕所空间，一定注意放大一些尺寸，保证老人活动需要尺寸和协助老人时所需的空间。（2）要有安全性住宅内总会存在一些不安全的因素，需要加以注意。特别是地面材料要求防滑，要排除高差和门坎；在厕所和浴室或协助老人用力的地点，要安装扶手，门最好改为推拉式的。要用鲜明的色彩和照明，以提醒老年人注意。在紧急、危险的情况下，在老年人判别力、行动力减退的情况下，安装警铃能方便及时地或自动地发出警报，以使老人能得到帮助。（3）要有健康性要保持老人的居室、厕所、浴室、厨房容易清扫的方便条件。老年人在室内的时间长，所以特别要考虑到日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人作室外的活动。要使老人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。（4）要能确保隐私性老年人害怕孤单是一个普遍的现象。在不断创造机会加强社会交往之外，还应充分注意老年人生活的隐私。当老年人和儿子夫妻同住时，既要创造一个未被疏远的感觉，同时又要充分注意老年人生活的隐私。通常出现的二代居的模式就是既保留了老年人的独立居住部分，同时又加强了联系和年轻一代对老人的关怀和照顾。这类住宅中不仅保留了一些家庭共用的部分，也还有老人独立使用的部分。即使到了年老高寿时，也应当保留一个自己的空间，并适当保留更方便家人提供照顾的地方。另外一种共居的形式是邻居型，即通过一个共同的门分为两个相对独立的套型，这种住宅隐私性则更能得到保证。（5）要便于改造老年人从自理自力期到照顾关怀期，差不多有一二十年的时间，老人生理将由健壮到衰老，住宅的设计应当考虑到老人的需求，设置隐蔽设计，便于增添设备、设施等改造工程。及时为老人提供协助，延缓老人住宅的适用期限。4、老年住宅产品的设计原则由于人口比例中老年人增多，社会人口流动性加强，三代人共同生活的家庭也渐渐成为过去，同时随着社会安全福利和个人养老金的增多，更多的老年人要独自生活，因此要求有独立的住房设施。我们现行的一般设计标准并不一定适用于老年人住房。其最大不同点之一是由于孩子们分居离开家庭或由于丧偶而造成的二人户或单人户；之二是由于年老身体机能退化必须有专门的设计措施及设备。此外，某些基本的心理学和社会学原则在老年人住房设计规划时也应遵守。人们上了年纪，通常并不愿割断他们与家庭和邻里的联系，而生活在一个全新的生疏的环境里，他们不仅需要个人活动，还要求参与社区的活动。设计老人住房时，从目的性、方案及实际设施上要考虑到他们的起居、日常事务、个人爱好习惯、社会接触及文娱体育活动等方面，以体现他们早先生活方式的连续性。最重要的目标就是尽可能长时间维持其独立生活能力。因此，在老年住宅的规划与设计上可以遵循以下原则：（1）从空间（消除室内高差）、装置（设置扶手、地面防滑）、设备（紧急通报系统、安全电热源）、管理员或护理人员等方面对应老年人日常生活中的安全性，做到紧急时刻可立即采取措施；（2）尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境；（3）从建筑人类工程学的观点出发，在家具、卫生器具的尺寸方面符合老年人的身体特征；（4）从环境行为心理学的角度出发，考虑大多数老年人常年形成的居住习惯，提供传统形式的室内空间。5、老年社区的设计要求（1）项目选址由于老年人离开了工作岗位，与外界的接触逐渐减少，因此住宅地段优势不再是他们考虑的首要因素，而居住环境和生活质量则跃升到首位。在就本课题进行访谈调研时，几乎所有的已入住老年社区的老人都表示，良好的生活环境是他们购买住宅的主要诱因。这种从城内向郊区，从繁嚣到宁静，从地段到环境的转变，决定了老年住宅项目的选址应以优美的自然环境、良好的空气质量、恬静的生活环境作为第一衡量指标。项目的选址可以从一下几个方面进行考虑：①环境质量良好，环境符合老人的心理上的需求，对老人有较强的吸引力；②交通便捷，老人外出或是与子女、友人往来都十分方便；③场地周边活动安全，不应以主要交通干线为界，保证购物、逛公园等一般室外活动不必穿过城市主要街道；④场地不宜直接邻近学校、儿童游乐场或为青年与成年人所活跃出人的娱乐区；⑤生活气息浓郁，使老人们与各年龄段的居民们有各种各样的相互交往机会，避免产生与社会相隔绝，被社会所遗弃的消极心理；⑥场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。（2）规划设计在规划设计上，也应该从老年住宅的特点出发，满足自然环境、人文环境、生活环境等方面需求。在进行规划时可以考虑以下几点：①住宅区和活动区分离，保证生活空间不受干扰；②建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等为老年人提供优质的生活空间；③居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少；④设置坡道联系室内外空间，方便轮椅的使用；⑤处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活；⑥基本的生活配套齐备，以保证老人生活需求在社区内就可得到满足；⑦设置有一定规模力量的医疗保健中心，而且与生活区靠近，并有通畅的道路系统以应付紧急情况，为老人的身体健康提供有力保障。（3）单体设计单体设计以公寓、多层为主，主要是从老年人行动不便的生理特征考虑，楼高不宜超过5层，而且多层一般应设置电梯，方便老人的上下。另一方面，在单体设计上，应该为老年人提供充足的室外空间，使居住者足不出户就能享受到阳光和新鲜空气；其次，要具有利于交往的公共空间，为和谐邻里关系的形成提供必要条件。（4）色彩规划老年住宅社区的色彩规划所遵循的原则有两个：一是稳重和谐，但忌过于沉闷；二是不同组团应采用不同的色彩，利于老人辨认。（5）户型设计由于户型设计直接关系到老年人的生活质量，因此，在老年住宅的户型设计上也有特别的要求：①保证有良好的采光、通风，为老年人提供一个健康的生活环境；②与子女同住的单元住宅应尽可能分门出入，客厅的设计既要可以满足家庭成员会客、看电视、聊天等娱乐交往活动的需要，又可兼作餐厅，这样，可避免家庭成员之间因工作、学习、休息、娱乐及习惯的不同相互干扰，同时也便于生活上的互相照顾；③独立的老年住宅应至少设置两个房间，为老年人陪护者提供居住的空间；④老年人因为身体机能的退化，使用卫生间的次数会增多，因此应该在卧室内设立独立的卫生间；⑤室内的楼梯应采用三段式楼梯，降低了坡度也为老年人上下提供了更多的缓冲空间；⑥所有房间应在同一平面上，避免室内的阶梯，保证老年人行动的安全。（6）室内设计与一般住宅产品最大的区别是，针对老年人的专用设计集中体现在室内设计上，作为专用设计载体的室内设计自然成为了老年住宅设计的重中之重。因此，从墙地面装修、厨卫产品选择到色彩设计、电器照明设计，乃至门窗的选择等等细节上都应体现出对居住者的细腻关怀。1998年中国老龄科学研究中心“国家九五社科”重点课题“人口老龄化与社会保障制度研究”课题组进行的“城镇职工养老保障调查”，调查结果显示，老年人对住宅内希望增加的设备和设施中老人首选的是紧急呼叫设备，占56.5%，那些高龄老人最担心家中无人时自己突然发病。由于现在大多数住宅内的设施不能满足老年人的特殊需要，他们要求增加各种方便老年人行动和健康的设施，如取消房间之间的阶梯，楼梯降低台阶，增加适合老年人使用的厨房、卫生间和浴室，走廊设置扶手等。6、老年住宅室内装修设计要点（1）墙、地面装修老年人随着生理、心理的变化，动作变得迟缓，反应不能随心，事故易发率较高。为防止不测事故的发生，墙地面饰面材料的选型和构造处理尤为重要。一般应选用能防止老年人打滑、磕碰、扭伤、擦伤的材料，不可采用易滑、易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。老年人住宅墙面应采用那些即使擦着身体也很难擦伤的墙面材料。墙体阳角部位宜做成圆角或切角，且在1.8m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。墙体如有突出部位，应避免使用粗糙的饰面材料，带有缓冲性的发泡墙纸可减轻老人碰撞时的撞击力。卫生间墙面应尽可能避免出现阳角。老年人的手脚易发冷，手脚保暖对老年人很重要。因此居室地面宜用硬质木料或富弹性的塑胶材料，寒冷地区不宜采用陶瓷材料。地而铺设应保证平坦，不要产生凹凸不平，以防绊倒。地面材料应防滑，即便有水时，也不应发生打滑的情况，并应采用摔倒时可减轻撞击力的材料，同时应便于清洁、防污。不应使用长毛的蹭鞋地毯，蹭鞋地毯应和其他材料保持在一个平而上。楼梯是老年人极易发生事故的地方，对于一些身体不便的老人来说，上下楼梯是一件很困难的事情，因此老年人居室应尽量设在一层。当老年人必须使用楼梯时，应特别注意使用防滑材料，并在台阶边沿处设防滑条。防滑条如果太厚，就会产生羁绊的危险，应与台阶面几乎设置在同一平面上，太厚的防滑条应镶嵌埋人台阶面内。同时由于老年人视力的下降，为防止踩空事故的发生，楼梯踏步应界限标志鲜明，不宜采用黑色、深色材料。在现在的住宅设计中，跃层、错层都是很流行的做法，但对老年人来讲并不合适，尤其是需要使用轮椅的老年人。住宅内的台阶，尤其是设在起居室和卧室之间的台阶会给老年人带来很多不便，因为起居室和卧室是需要经常通过的地方，多次的上下台阶会给老年人造成不必要的身体损耗。如果在卧室和卫生间之间设有台阶就更加危险，老年人夜间起夜的次数比较多，在黑暗的环境和不完全清醒的状态下很容易忽视台阶的存在。因此老年人住宅内的地面应取消所有高差，包括卫生间及阳台内外的地面高差。普通住宅设计中为防止卫生间内地面水外溢而设置的高差对老年人来讲也是一个危险隐患，一般来说，盆浴比较适合老年人，此时地面水量不大，只需从门口向卫生间内找坡即可。阳台是日常晾晒衣服、被褥的地方，同时也是能够享受户外生活的地方。因此必须考虑老年人移动的方便性，取消阳台内外地面的高差。关于阳台向房间内渗入雨水的问题，如果采用封闭阳台则不存在问题；如果采用不封闭阳台，高差需做斜面处理。设计推拉门、折叠门时，也应使用地下埋没式门轨或采用吊挂式门轨以保证地面的平整。（2）厨、卫产品的选择厨房内的操作通常需要站立半小时到1小时，这会使很多老人感到劳累，因此老年人使川的厨房操作台面高宜0.75-0.80m，台面宽度不应小于0.50m，台下净空前后进深不应小于0.2m，以保证老年人可以坐着进行操作。厨房吊柜离地高度为1.40-1.50m，深度比案台退进0.25m，以方便老年人取用；轮椅使用者的厨房吊柜离地高度1.20m为宜。橱柜及台面应选用易于清洁的材质。由于老年人普遍有记忆力衰退的现象，常常会忘记灶台上烧的水或饭，而导致燃气泄漏或发生火灾，因此对老年人来讲使用电磁炉是最安全的，但目前使用最多的还是燃气灶具。厨房内如果没有安装燃气泄漏和火灾自动报警装置，则应选择有燃气、烟气自动报警功能的抽油烟机和能防止燃气泄漏的灶具。老年人使用卫生间的时间较长，且动作幅度较大，因此老年人使用的卫生洁具应选择操作简单的设备，其安装尺寸应适当放宽，位置符合老年人的生理特点；选择使用时能确保身体安全和当老年人跌倒时，危险性小的设备。老年人最好使用白色的卫生洁具，感觉清洁并且易于随时发现老年人的某些病变。应采用使用方便的坐便器，冲水手柄设在易于操作的位置。为防止冬季冰凉的坐圈对人体的刺激，可采用带暖气功能的坐便器，有单功能坐便式、坐便及暖风一体式、坐便及温水冲洗一体式三种。可根据需要设置适合坐姿的洗脸台，台面下应留有放膝盖的地方。浴缸需采用防滑材料，浴缸边缘离地350-450mm为宜，适合方便跨越浴缸和坐在浴缸边缘出入。浴缸边缘应为可坐下并转身的形状，并在浴缸一端留有400mm宽的坐浴台。在洁具两侧适当位咒均应设置适合老年人使用的扶手。老年人握力下降，应选择形状便于操作的水龙头，可使用便于调节水温的杠杆式水龙头或自动水龙头。热水龙头应用色彩予以明显标识，以免老年人操作不当而烫伤。（3）安全扶手的安装老年人由于身体机能的下降，很多时候需要扶手的协助以独立完成起立、行走、转身等动作。设汁时应根据老年人身体尺度和行为特点，在可能有上下移动、单腿站立等不稳定姿势的地方设置扶手。在经常通行的地方应安装水平行走时使用方便的扶手，或预留出可安装扶手的位置并在墙面相应位置做好加固措施。扶手的高度、材质和形状应根据使用特点来选扦，安装必须坚固、可靠以确保使用的安全性。扶手的高度应方便老年人在走廊、楼梯、卫生问、客厅、餐厅、卧室等地方的移动，其高度以800-900mm为宜。为避免扶手抓空而摔倒，连续使门1扶手的地方，应保证扶手的连续性，不应中途中断。扶手改变方向的地方可以中断，但扶手端部之间的距离应以400mm以下为标准。为减少冲撞时的危险性，应将扶手的端头向下或向墙面方向弯曲。扶手与墙壁的间隔为4—6cm扶手可根据具体情况进行初期安装或后期安装。后期安装即事先做好安装扶手的准备，并在图上标明墙面加固位置或在墙面上做出标记，以便需要时可以随时安装。（4）门窗的选用户内所有的门，包括厨房、卫生问、阳台的门净宽(通行宽度)均不应小于0.80m，以保证轮椅的通过。卧室门可采用带观察窗的门，使家人可以及时发现老人可能出现的意外。卫生间是老年人最容易发生事故的地方，应设向外开启的平开门或推拉门，并安装双向开启的插销，以便老人在卫生间内发生意外时可以方便的将门打开。老年人喜欢温暖、安静、明亮的生活环境，寒冷、嘈杂和昏暗的生活环境会极大的影响老年人的心理和生理健康。因此窗户的选择应注意保温性、隔声性和密闭性，窗扇宜镶用无色透明玻璃，以保证视线的通透和室内光线的明亮。开启扇的设计不应过大、过沉，开启方式应易于操作。有条件时可使用可以消音、过滤、调节湿度、温度并进行热交换的智能通风器。门窗把手考虑使用的安全性和方便性，宜采用杠杆式，并跟据老年人的生理特点安装在适当的位置上。平开门应采用杠杆式把手，避免使用不易用力的球形把手。杠杆式把手要向内侧弯曲，不可有突出的部分，以免挂住衣服。推拉门及折叠门应采用便于横向用力的棒状把手，尺寸宜采用30mm×70mm×15mm(宽×高×深)。把手中心距地宜为800-1000mm。老年人因视力下降不易看清细小的地方，同时很多老人有拿不稳东西的情况，因此应采用易于插入钥匙的门锁，厕所及浴室门的锁应能够从外面打开。门扇装有玻璃时，宜使用安全玻璃，否则应将玻璃分隔成小块，以免玻璃万一破裂时伤人。户门及出入口的门使用平开门时，为防止急剧的开关碰撞应设置止门器。（5）电气设计老年人的思维能力有所下降，复杂的操作对他们来讲有难度，同时电气操作的安全性也是进行，电气设计的首要内容。应选用操作安全简单，具有防止误操作功能的产品，并应考虑维护简单，消耗品更换容易。开关及插座应清晰、醒目，容易操作，安装的位置、高度要考虑操作的方便性。开关高度离地宜为1000-1200mm，如果考虑轮椅使刚者的话，最好设置在900-1050mm左右。电源开关应选用宽板防漏电式按键开关，以便于手指不灵活的老年人用其他部位进行操作。起居室、卧室插座离地高度宜为600-800mm；厨房、卫生间插座离地高度宜为800-1000mm；无需经常插拔的插座离地高度宜为400-500mm。厨房及卫生间无论是否有自然通风，都应设置机械通风装置，以保证在任何气候情况下通风良好。卫生间应设置照明和排气扇联动的装置，以减少操作步骤。厨房排油烟机的开关应设置在老年人使用方便的位置上。厨房及卫生间的采暖温度不应低于其他房间，如感到浴室内不够温暖，可采用电加热设备，但应注意其安全性。客厅、卧室和餐厅均应留有空调的安装位置和专用插座，考虑空调位置时注意不要直接将风吹向人体，尤其是就寝时。（6）照明设计老年人由于视力下降，看东西不清楚，在照明不好的地方容易产生危险，因此应根据照明用途和场所适当配置照明器具。同时应注意各房间与走廊的亮度应大致相同，以免有刺眼的感觉。为便于老年人夜间行走，在转弯和容易滑倒的地方（门厅、走廊、卧室的出人口、有高差处）应安置辅助灯（脚灯）。同时在选择照明器具和灯泡时，应考虑清洗和更换的安全性及方便性。老年人对亮度变化的适应能力差，急剧亮度变化带来的刺激对老年人来说极不舒服，这也是造成事故的原因，因此必须设法使亮度逐渐变化。用辅助照明所获得的最大亮度面与附近的亮度比应为3∶1以下，相邻房间之间、房间与通道之间、照度低的一方与照度高的一方的平均照度比应保持在1∶2以下。卧室宜采用可调节亮度的开关，并应在床头方便的位置设置照明开关。从卧室到厕所的路线上应设置脚灯，并保证夜间长明，凡遇拐角处应加设脚灯。所有照明开关均应采用大面板、带灯的开关。（7）色彩设计老年人的视觉经常出现如下情况：老花眼、眼睛混浊需要光线、视觉变黄，因此设计时必须注意老年人看到的色彩与年轻人不一样，应适当提高色彩的明度和对比度，提高可识别性，适应老年人视觉能力下降的特点。在空间、标高、材质变化等易发生事故的地方，应通过装修材料或色彩等的变化来达到容易识别的目的。随着年龄的增高，眼球的晶状体会产生黄变化，从黄色变为近于褐色的色素。在日本，这种情况从50岁开始，60岁时60％的人视觉产生黄变化，70岁时达到84％。由于黄色的变化，色彩的彩度、明亮度和色相则要发生如下变化:①彩度：一般都会降低，尤其是低明亮度、高彩度降低。其中也有彩度上升的。②明亮度：几乎没有变化，但也有降低的。③色相：黄色的白色化现象最为严重，在白底色上的黄色标记将很难辨认；蓝色将带有微黑色彩，在底色为黑色的标记上，易看清的鲜艳蓝色会消失；绿色将变为暗绿色。在设计中，必须注意这些变化，避免使用容易混淆的颜色。此外，为了使老年人从心理上、生理上感到温馨，室内装饰不仅仅要精心配色，最好还要充分考虑墙壁的装修材料和地面材料所具有的素材和花样来进行设计。8、住宅智能化技术（1）安全防范子系统：在中心内部进行多方位、多角度、多层次和多形式的安全防范，充分为入住中心的老年人人身、财产安全提供保障；同时还满足室内的可燃气体泄露报警和紧急求助功能需求，并方便住户可随时以最快的速度与物业管理中心进行联系。磁山养老康复中心的安全防范子系统主要包括：①周边防越报警②闭路电视监控③保安巡更管理④楼宇可视对讲⑤家居安防报警（2）物业管理系统与智能家居子系统：智能物业管理系统注重信息快速充分的交换与分享，它具备一些基于小区内部的简单的电子商务功能，为中心的客人提供更多的服务项目。①物业管理与设备监控子系统：a.一卡通平台及门禁控制：车行卡与人行卡分离，智能卡系统b.车辆出入与停放管理c.紧急广播与背景音乐d.公共设备监控e.公共信息发布系统：结合可视对讲发布信息f.小区灯光控制系统②智能家居子系统：a.家居多媒体布线规划b.可视对讲c.住宅报警d.住户电源集中控制（3）信息管理服务功能：通达每户的小区宽带光纤用户接入网络，向住户综合提供3种基本一业务（普通电话、高速数据、有线电视）。网络采用千兆以太网，实现光纤到楼、五类线到户。9、环保节能技术磁山养老康复中心在建设过程中，将采用大量新技术新材料，为入住的老年人打造一个健康、聪明、环保的家园。（1）新风系统：采用的单户式房屋呼吸系统，能够在门窗关闭的状态下，向室内源源不断的导入人体健康必需的高品质新鲜空气。（2）墙体保温系统：采用外墙保温和墙体自保温技术，组成整体建筑外围的保温隔热系统，节能性高达65%。（3）门窗保温隔热技术：采用断桥彩铝窗和LOW-E玻璃的组合，实现门窗保温隔热功能，大大减少电费支出，有效改善室内环境，使客人充分感受到“冬暖夏凉”、宁静的家居环境。（4）户式纯净水系统：采用户式纯净水处理设备，以磁山山泉或自来水为原料，通过过滤和反渗漏技术进一步净化水源，为客人提供可直接饮用的清洁水。10、其他配套设施（1）住宅厨卫体系：厨房、卫生间整体标准化配套体系；厨卫烟气集中排放系统；厨卫管线采用集中设置，隐蔽设置。设置管道夹墙或管道束来方便检修；设置洗衣机合理位置及专用水嘴及地漏、插座。（2）管网体系：电器多回路配线技术；管道集中暗设系统技术；空调室外机统一就位安装技术；天然气管线输送技术；新型管材应用。（3）污水和垃圾处理措施：垃圾处理设计上考虑实行“分类装放、定时收集、统一运送、集中处理”办法，设想要求各住户将有机垃圾和无机垃圾分开装袋，定时将垃圾送至自家楼宇门口外的分级垃圾桶内，然后由物业公司定点保洁员定时收集，送至垃圾站。同时拟在各公共场所安放适当数量的垃圾桶。第六章环境和生态影响分析第一节环境和生态现状一、地理位置本项目建设地点位于烟台开发区磁山。本项目东至和尚营，西至山顶分水岭，南至山顶分水岭，北至陈家沟南坡界石。二、自然条件1、场址的地形、地貌本项目场地所处地貌类型为滨海平原地貌单元。地形平坦，无不良地质，为稳定场地。2、当地气象条件项目所在地属于中纬度温带半湿润季风大陆气候，濒临黄海，四季分明。春季受西南风影响，气温回升较快，空气干燥，蒸发量大；夏季受东南季风控制，降水集中，降水量占全年降水量的60%左右；秋季降水减少；冬季冷空气活动频繁，经常出现冷流降雪天气。三、环境和生态现状1、环境空气质量现状烟台经济技术开发区SO2全年日平均浓度为0.032mg/Nm3，NO2全年日平均浓度为0.034mg/Nm3，可吸入颗粒物全年日平均浓度为0.066g/Nm3，环境空气质量现状符合《环境空气质量标准》（GB3095-1996）中的二级标准要求。2、地表水环境质量现状地表水主要水体达到了《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）IV类标准。3、声环境质量现状烟台经济技术开发区内平均等效声级昼间为53.6分贝，夜间为42.3分贝，符合《声环境质量标准》（GB3096-2008）中的2类标准要求，主要生源为交通噪声。4、土壤环境项目区各监测指标均不超标，因此项目区土壤质量较好。5、生态环境本地区主要为住宅用地。第二节环境和生态影响分析一、执行的环境质量标准及排放标准1、环境质量标准（1）《环境空气质量标准》（GB3095—1996）中的二级标准；（2）《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）中Ⅲ类标准；（3）《地下水质量标准》（GB/T14848-1993）Ⅱ类标准；（4）《声环境质量标准》（GB3096-2008）中2类标准；（5）《土壤环境质量标准》（GB15618-1995）二级标准。2、污染物排放标准（1）《大气污染物综合排放标准》（16297-1996）中的二级标准；（2）《山东省半岛流域水污染物综合排放标准》（DB37/676-2007）。二、环境保护治理措施及方案（一）施工期产污位置、污染物种类及治理措施1、施工期产污位置、污染物种类（1）场地平整在场地平整，存在着施工噪声、扬尘对周边环境的影响。（2）基础工程施工在基础工程施工阶段（包括挖方、填方、地基处理、基础施工等），将产生局部水土流失、施工机械设备噪声（混凝土输送泵、打桩机、装载机运行）、施工机械设备尾气、施工设备（搅拌机等）清洗产生的施工废水、施工弃土和施工扬尘。（3）主体工程施工在主要工程施工过程中将产生混凝土输送泵、混凝土振捣棒、卷扬机等施工机械的运行噪声；运输过程中的扬尘等环境问题。（4）装修工程施工在对建筑物的室内外进行装修时（如表面粉刷、油漆、喷涂、裱糊、镶贴装饰等），钻机、电锤、切割机等产生噪声，油漆和喷涂产生废气、粉尘，废弃物料及施工人员生活污水。因此，在施工期，存在着施工扬尘、施工弃土、施工设备尾气、施工噪声、施工废水（施工设备清洗）、施工人员生活污水和生活垃圾以及视觉景观、环境安全等因素对环境的影响。这些影响在整个施工过程中均存在，但在不同施工阶段，其影响的强度有所不同。2、施工期产污位置及污染物种类本工程为新建项目，施工期间建筑材料堆放中的临时占地，基础工程中挖、填土方作业带来的水土流失等会对施工区域和城市生态环境造成短暂破坏。为减轻施工活动对工程区域和城市生态环境的负面影响，施工期间拟采取如下措施：（1）基础工程动工前，预算好挖、填土方作业量，尽可能缩短挖、填土方作业时间。（2）在工程场地内，确定适宜的建筑土方临时堆存点，挖取的土方尽量做到及时回填，并避免雨天挖、填土方作业，以减轻水土流失。（3）在晴天干燥等扬尘容易形成的天气条件下进行挖、填方作业时，可适当洒水作业。在工程场地内堆置的弃土、弃渣也可适量洒水，防止扬尘。（4）施工场界用围墙隔离，建筑物用拦网遮盖，以维护城市文明形象。（5）施工期，要修建临时排水沟，将地表径流及时排走，防止场地冲刷造成土壤流失；在不影响工程施工的前提下，可采取裸露地面进行洒水；在遇大风日或降雨日，拟采用塑料薄膜覆盖等措施，可有效地防止土壤流失。（二）项目运营期间污染物种类及治理措施在投入使用后可能会成为污染源的主要是因人流增加后产生的交通运输噪声和社会生活噪声、粉尘、污废水和生活垃圾、固体废弃物等。采取以下几个方面的措施：1、水污染防治措施本项目实行雨污分流，雨水直接进入城市雨水管网。污水首先经过化粪池处理，去除其中的粪便等大部分的固体物质后，满足《污水排入城市下水道水质标准》要求的污水经城市污水管网送城市污水处理厂处理。本项目将设置一个污水总排放口，按照排污口设置及规范要求，在排放口设置环保部门统一制定的排污标志牌和计量仪表。2、噪声污染防治措施建设项目所有空调系统和通风系统，其风管上均设消声器；选用的主要设备要求噪音低，运行振动小，所有带振源的设备，如水泵、风机等，在其进出口接管上加设软接头，使主体建筑周围环境达到GB3096-2008噪声标准要求。3、固体废弃物防治措施建设项目的固体废弃物主要是生活垃圾。生活办公垃圾经集中后，由物管部门负责安排人员送到外面的垃圾处理场处理，而且做到当日收集，当日处理。建设项目固体废弃物外排量较小，对环境影响较小。综上所述，本项目在建设过程中及建成后，通过实行各项环保措施，可以将对环境的不利影响降至可接受范围内。本项目建成后，将因其合理的布局，优美的环境，，其形成的人工生态环境将改善该地区环境面貌。因此无论从该区的总体规划，还是从本工程规划看，该项目的建设不会对生态环境构成较大影响。第七章节能分析一、节能规范和能耗计算1、综合节能规范和设计依据（1）《节能中长期规划》（2004年11月25日）（2）《国务院关于加强节能工作的决定》（国发〔2006〕28号）（3）《中国能源技术政策大纲》（2006年12月）（4）《关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》（发改投资（2006）2787号）（5）《节能减排综合性工作方案》（2007年6月3日）（6）《中华人民共和国节约能源法》（7）《国务院关于加快发展循环经济的若干意见》（国发〔2005〕22号）（8）固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法（国家发展改革委令〔2010〕第6号）（9）《山东省节约能源条例》（10）山东省政府印发《节能减排综合性工作实施方案》（11）《山东省人民政府办公厅关于切实做好固定资产投资项目节能评估审查工作的通知》（鲁政办发〔2007〕42号）2、建筑节能规范和设计依据（1）《民用建筑节能设计手册》（中国建筑工业出版社）（2）《民用建筑节能设计技术》（中国建筑工业出版社）（3）《民用建筑节能管理规定》（2006年1月1日起实施）（4）《公共建筑节能设计标准》（山东省工程建设标准DBJ14-036-2006）（5）《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分）JGJ26-95（6）《用能单位能源计量器具配备和管理通则》（GB17167-2006）（7）《民用建筑电气设计规范》(JGJ-2008)（8）《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）（9）《城镇燃气设计规范》（GB50028-2006）（10）烟台市人民政府《关于加强节能工作的实施意见》烟政发〔2006〕98号3、能耗计算本项目耗能品种电力、热力、天然气、耗能工质为新水。年能源消耗明细表能源种类计量单位年需要实物量折标系数年需要折标煤量（tce）电力万kwh274.491.229tce/万kwh337.35热力Gj204120.03412tce/Gj696.46天然气万m318.2512.143tce/万m3221.61新水万m38.950.857tce/万m37.67合计1263.09二、节能措施综述本项目在建设过程中，必须严格执行建设部《民用建筑节能管理规定》、《公共建筑节能设计标准》（GB50189－2005）和山东省建设厅颁布的《公共建筑节能设计标准》、，必须达到公共建筑的节能标准为50%。应推选优秀设计方案，并采用新技术、新工艺、新材料和新产品，以降低造价，减少能耗。应采取以下节能措施。1、采用新型节能墙体2、门窗节能技术措施的采用（1）采用传热系数小的窗体材料，就目前来讲，采用塑钢门窗，尽量减小开窗面积，以及夜间用保温窗帘、窗板等节能措施。（2）减少冷风渗透，加设密封条，提高气密性，如泡沫聚氨脂，泡沫聚乙烯等。3、屋面节能技术措施为了满足节能要求，高效保温材料已广泛应用于屋面，如水泥聚苯板等，采用该材料保温性能大大提高一般采用内保温。目前正在研究外保温，即倒置式屋面，它是将防水层设在保温层之下，防止防水层直接暴露在大气中受日晒交替冻融等作用老化，使防水层得到保护，从而大大提高其耐久性。目前所有保温材料为挤塑聚苯乙烯保温隔热板，它具有闭孔型结构，使得材料吸水率和透湿率均很小，压缩强度大，具有出色的保温隔热性能，优越的抗湿性和很高的抗压强度。符合建筑节能技术发展方向。4、建筑平面设计的节能要求（1）在建筑设计中建筑体形尽量简洁，减少体形系数，使体型系数控制在0.3以下。（2）正确选择房屋最佳方位，充分利用太阳能，保持良好自然通风。（3）楼梯间要封闭。（4）窗墙面积比不应过大。（5）要注意门斗的设计，充分考虑建筑防寒、提高节能效率。5、设备选型（1）所用设备必须采用符合国家有关规定的节能设备，选用新型高效节能型，严格按设计安装。（2）供水器具采用节水型，卫生间要有节水措施，一要选用节水型卫生洁具，二要尽量使用净化后的污水。（3）选用灯具以节能为主，主要照明灯具要使用节能灯，以利于节约能源。6、能源管理项目建立专门的能源管理机构，负责能源管理及节能工作；完善各项规章制度，定期对各类设备，管道进行检查、维修，防止跑、冒、滴、漏，减少不必要的浪费；按《中华人民共和国计量法》能源计量器具按规定配备管理。认真执行国家能源政策、法令和标准。第八章社区物业管理一、社区物业管理老年住宅的物业管理是老年住宅建设的重要组成部分，其内涵的多样性和特殊性也是老年住宅的突出特征之一。老年住宅内蕴涵了巨大的服务产品消费需求，因此，老年住宅的物业管理与一般住宅物业管理最大的不同点在于对社区服务的提供与管理所占的比重增大，另一方面，在社区文化上，由于良好的社区文化对老年人的居住健康起到由关重要的作用，所以对社区文化的营造也成为了老年住宅物业管理的重心工作。1、老年住宅物业管理与老年住宅建设的关系老年住宅物业管理与老年住宅建设的联系紧密，其中的关系既体现了老年住宅物业管理的丰富内涵和区别。因此，对老年住宅物业管理与老年住宅建设的关系的探讨有利于加深我们对老年住宅物业管理的理解。老年住宅物业管理于老年住宅建设之间的关系可以分为以下几点：（1）并非补充，而是重要组成部分老年住宅社区对服务产品的需求量大，定制式和菜单式的社区服务上升到了老年人生活基本需要的层面上，因此，以社区服务为主的物业管理也从社区的补充成分上升到了必要成分的地位，常规性物业管理和社区服务两者缺一不可，这是老年住宅物业管理与一般住宅物业管理最大的不同点。（2）是老年住宅的长期盈利点由于社区服务的必要性和重要性，物业管理的主要工作就不再单是对物业的管理维护，而是管理与服务并重。物业管理的主要收入来源也由单纯的物业管理费，变为管理收费和服务收费等多种渠道，而且，随着服务内容的多样化，服务产品的盈利比例将会逐渐加大，成为物业管理收入的主要来源。实际上，为居住老人提供有偿性社区服务已经成为了老年住宅的重要盈利点之一，这种盈利是长期、稳定、不存在风险的，而且将随着老人年龄的增加而增加。（3）经营与管理并举随着生活水平的提高以及老年社区规模的增大，为老年人设置的服务必将沿着细化与多样化的方向发展，单凭社区物业管理公司的力量难以满足发展的需求，引入社区外的第三方专业服务单位势在必然，这也是解决物业管理公司过小或过于庞杂的有效方法。而外来单位的引入，就使物业管理公司的业务结构发生变化，自主经营和对引入经营进行管理，就成了物业管理公司的主要业务。2、老年住宅物业管理内容的构成老年住宅物业管理主要由以下几个部分构成：社区服务的供应或管理社区服务的供应或管理社区文化的营造常规管理老年住宅物业管理（1）常规物业管理常规物业管理包括了对物业、设备的检修、维护，对生活环境的保全、保洁等工作，与一般住宅的物业管理相近，再次不作赘述。其最大的不同点就是老年人对物业的自行维护能