棚改项目债权投资计划尽职调查报告

保密保密xxxx棚改项目债权投资计划尽职调查报告xxxx资产管理股份有限公司目录调查过程记录 4一． 调查时间 4二． 数据来源及报告形成 4（一） 偿债主体资料 4（二） 项目资料 5（三） 担保资料 5（四） 其他资料 5第一部分 偿债主体分析 5一． 偿债主体情况调查 5（一） 偿债主体基本情况 5（二） 偿债主体历史改革 5（三） 股东情况 6（四） 偿债主体关联方情况 7（五） 组织架构 81. 办公室 92. 经营部 93. 财务部 104. 工程部 10（六） 员工与管理层情况 101. 员工情况 102. 领导层 11二． 偿债主体所在地区发展情况调查 12（一） 经济概况 12（二） xxxx市财政和金融情况 12（三） 偿债主体规划情况 13第三部分 财务状况分析 14一． 偿债主体财务状况 14（一） 基本财务情况 14（二） 资产和负债状况 161. 资产结构 162. 负债结构 17（三） 权益状况 20（四） 损益情况 201. 收入情况 202. 成本情况 213. 利润构成 21（五） 关键财务指标 221. 短期流动性指标 222. 长期负债能力指标 223. 盈利能力指标 22（六） 或有事项与不良记录 23二． 偿债主体资信状况与融资便利性 23（一） 公开市场融资及外部评级 23（二） 金融机构信贷情况 231. 银行授信情况 232. 银行体系融资情况 23三． 偿债主体现金流平衡 24第四部分 项目可行性与还款来源分析 26一． 项目基本情况 26（一） 项目概况 26（二） 项目选址方案 26（三） 项目建设内容与投资估算 261. 项目总投资估算表 272. 工程造价表 283. 征地、拆迁费用 304. 建设期利息 30（四） 资金筹措 30（五） 还款计划 30（六） 还款来源 311. 土地出让收入 312. 土地出让计划时间表 313. 房屋收入 324. 商铺收入 335. 幼儿园出租收入 336. 农贸市场出租收入 337. 地下室收入 348. 物业管理费收入 34（七） 项目必要性 341. 有利于增加社会经济效益 342. 有利于增加正面的社会影响 35（八） 项目审批合规性情况 35（九） 项目资金安排 35（十） 资金平衡分析 36第五部分 担保人分析 39一． 担保人的基本情况 39（一） 基本情况 39（二） 历史沿革 39二． 担保人内部治理 40（一） 股东大会 40（二） 董事会 40（三） 监事会 40（四） 高级管理层 41（五） 国际顾问委员会 41（六） 内部审计 41三． 担保人财务状况 42（一） 财务状况分析 42（二） 资产质量 43（三） 资本管理与资本充足率情况 43第六部分 合规性分析 44一． 不动产债权投资计划产品合规性评估表 44第七部分 项目小组签字页 47

调查过程记录调查时间xxxx资产管理股份有限公司对其拟发起设立的10亿元（人民币）“xxxx—xxxx棚改项目债权投资计划”进行尽职调查。按照尽职调查的相关程序，成立了由倪霓、王浩等人组成的调查小组。在一定期间内，调查小组对投资计划偿债主体——xxxx市安投置业开发有限公司（以下简称“公司”）以及担保银行——国家开发银行安徽分行进行了必要的尽职调查工作。其中，xxxx资产管理股份有限公司风险管理及合规部高善功，信用评估部刘新宇于2013年9月25日赴xxxx市安投置业开发有限公司进行了风险评估与信用评估。调查期间，调查小组访谈了国家开发银行安徽省分行市场与投资处处长吴广根、客户二处处长邓璐、xxxx市城市建设投资有限公司党组书记徐保月等人员，并进行了项目现场尽调。之后，调查小组对偿债主体及拟投资项目资料与信息进行了持续性的采集与更新。数据来源及报告形成本尽职调查报告是基于现场访谈谈话记录和实地调研情况，并结合xxxx市安投置业开发有限公司提供的有关数据材料做出的。报告形成的主要相关文件如下：偿债主体资料财务及审计报告类xxxx市安投置业开发有限公司2010年审计报告xxxx市安投置业开发有限公司2011年审计报告xxxx市安投置业开发有限公司2012年审计报告xxxx市安投置业开发有限公司2013年6月财务报表公司执照xxxx市安投置业开发有限公司组织机构代码证（副本）xxxx市安投置业开发有限公司企业法人证书（副本）xxxx市安投置业开发有限公司税务登记证（副本）xxxx市安投置业开发有限公司公司章程其他类公司基本情况介绍文件公司内部控制制度等企业提供的其他相关资料项目资料项目的可行性研究报告作为还款来源的五块土地的土地证及评估报告项目相关批文企业提供的其他相关资料担保资料国家开发银行2012年年报其他资料第一部分 偿债主体分析偿债主体情况调查偿债主体基本情况根据xxxx市安投置业开发有限公司《企业法人营业执照》，企业法人基本情况如下：名称：xxxx市安投置业开发有限公司法定代表人：郑健注册资本：壹亿伍仟万圆整公司类型：其他有限责任公司法人营业执照注册号：341100000026106业务范围：城市基础设施、保障性安居工程、市政公用设施投资、建设、运营、管理；房地产开发与经营。（上述经营范围不含国家法律规定禁止、限制和许可经营的项目；涉及资质凭资质经营）发证机关：安徽省xxxx市工商行政管理局偿债主体历史改革1997年12月8日，经xxxx市机构编制委员会批准成立xxxx市国家安居工程开发建设中心，隶属于xxxx市房地产管理局的事业单位，并取得xxxx市工商行政管理局核发的编号为341100000026106号的《企业法人营业执照》，注册资本800万元，实收资本800万元。2012年8月2日，xxxx鸿基会计师事务所出具滁鸿会验字[2012]081号验资报告验明出资人xxxx市房地产管理局缴纳货币资金4200万元，注册资本由800万元增加至5000万元，实收资本5000万元。2013年4月27日，根据xxxx市人民政府滁政〔2013〕69号文，将xxxx市房产局主管的市安居中心划转至市城投公司，由市城投公司履行出资人责任。2013年5月8日根据xxxx市工商行政管理局（皖滁）登记名预核变字[2013]第108号，同意将企业名称由xxxx国家安居工程开发建设中心变更为xxxx市安投置业开发有限公司。2013年6月13日，根据xxxx市人民政府国有资产监督管理委员会滁国资[2013]12号，同意xxxx国家安居工程开发建设中心改制后新公司xxxx市安投置业开发有限公司为xxxx市城市建设投资有限公司独资的有限责任公司，按照基准日为2013年3月31日清产核资财务审计后账面净资产399312.17万元作为xxxx市城市建设投资有限公司对新公司的出资，出资额超过新公司成立时注册资本5000万元的部分进入新公司资本公积，改制前的资产和债务整体由新公司继承。2013年6月26日，xxxx市安投置业开发有限公司股东会决议，同意新增股东方安徽滁宁高速公路开发有限公司及安徽省xxxx热电厂；同意xxxx市城市建设投资有限公司、安徽滁宁高速公路开发有限公司、安徽省xxxx热电厂以货币出资方式分别向xxxx市安投置业开发有限公司注入资本金7000万元、1500万元、1500万元，增加其注册资本。2013年6月28日，xxxx鸿基会计师事务所出具滁鸿会验字[2013]089号验资报告验明xxxx市安投置业开发有限公司的股东及实际出资情况，公司注册资本1.5亿元，实收资本1.5亿元。2013年8月，股东xxxx市城市建设投资有限公司将位于南屏路东侧、恒丰路北侧；全椒路西侧、恒丰路北侧；全椒路东侧、恒丰路北侧；永乐路东侧、恒丰路北侧；南谯路东侧、恒丰路北侧的5宗706.60亩土地注入公司，上述土地的评估价值约为17.68亿元。股东情况xxxx市城市建设投资有限公司、安徽滁宁高速公路开发有限公司、安徽省xxxx热电厂三家合资成立的有限责任公司。公司注册资本15000万元，其中xxxx市城市建设投资有限公司以货币方式出资12000万元，占注册资本的80%；安徽滁宁高速公路开发有限公司以货币方式出资1500万元，占注册资本的10%；安徽省xxxx热电厂以货币方式出资1500万元，占注册资本的10%。股东结构图如下：滁州市安投置业开发有限公司滁州市安投置业开发有限公司安徽滁宁高速公路

开发有限公司滁州市城市建设

投资有限公司安徽省滁州热电厂出资1500万元

占比10%出资12000万元占比80%出资1500万元占比10%偿债主体关联方情况公司主要关联方为xxxx市城市建设投资有限公司、安徽滁宁高速公路开发有限公司、安徽省xxxx热电厂。1．xxxx市城市建设投资有限公司（以下简称“xxxx城投”）xxxx城投注册资本20亿元，其下设的全资、控股及参股子公司情况如下：xxxx城投控股及参股企业情况汇总表子公司名称xxxx城投所占股比1xxxx市城市基础设施开发建设有限公司100%2xxxx市自来水公司100%3xxxx市公共汽车公司100%4xxxx市高铁站区开发建设有限责任公司100%5xxxx现代产业投资开发有限公司100%6xxxx市城投资产运营管理有限公司100%7xxxx市国有资产运营有限公司100%8xxxx市城投供热有限公司100%9安徽省xxxx热电厂100%10xxxx市交通基础设施开发建设有限公司100%11xxxx市信用担保有限公司控股12xxxx市城投国泰建设有限公司控股13xxxx市安投置业开发有限公司控股14xxxx新奥燃气有限公司参股15国元农业保险股份有限公司参股16安徽省琅琊山旅游发展有限公司参股17xxxx浚源创业投资中心（有限合伙企业）参股18中新苏滁（xxxx）开发有限公司参股19xxxx市城投小额贷款股份有限公司参股2．安徽滁宁高速公路开发有限公司公司于2002年12月6日由xxxx市交通基础设施开发建设有限公司、上海天浦置地有限公司和上海远通路桥工程机械有限公司共同投资建立，注册资本人民币1亿元，法人代表洪文振，经营范围为滁宁高速公路等基础设施投资、养护、经营管理。3、安徽省xxxx热电厂xxxx热电厂是我市唯一国有公共热电联产企业，也是省节能减排重点单位。1989年建成投产，占地面积137亩；注册资本人民币5249.449014万元，法人代表周传锦，经营范围为生产、供应火力发电、蒸汽热供应、灰渣。组织架构公司根据企业定位、业务特点及业务需要，设置了办公室、财务部、工程部、经营部四个职能部门。其组织结构如下图：副总经理副总经理经营部财务部办公室工程部总经理监事股东会董事会办公室办公室是公司的综合协调职能部门，具体的职责范围是：公司内部日常管理；公司文件、信函、邮件收发、打印、档案、大事记编辑等工作；报刊订阅和报刊分类、登记并分别送到有关部门；董事会、总经理会议、公司办公会议和各类综合性会议的组织、记录等工作；根据领导安排或工作需要参与其他会议的组织安排工作；信息传递、管理和办公自动化建设等工作；公司车辆管理；定期对公司固定财产清查登记，确保资产完整；公司接待工作；定期监督公司内部各项规章制度执行情况。经营部围绕全市城市建设总体规划和公司发展战略，研究分析全市城市建设投融资需求，草拟公司投融资中长期规划、年度计划并组织实施；广泛收集投融资信息，了解掌握国家投融资政策，负责对公司拟投融资项目收益前景的分析评价、策划包装、方案拟定等，为公司投融资决策提供依据和参考；负责公司投融资项目的立项、可研、环评、规划、用地等前期工作，按照业务流程及时办理相关手续；负责公司投融资项目的商务洽谈、项目对接等工作。财务部制定各项财务管理制度；公司资金的审核、拨付、调度等管理工作；财会政策的执行，会计核算、会计报表编制、纳税申报；负责公司的财务分析、财务预决算工作；公司债权、债务管理，降低财务成本，控制经营风险；配合有关部室定期开展财产清查工作；财会人员业务培训工作；对下属公司财务工作进行监督指导和管理。工程部根据编制公司投资项目计划，建立公司投资项目管理台帐；会同计划财务部，编制阶段性资金需求计划、工程用款计划；参加有关部门工程调度会，定期深入工地调研，及时掌握工程相关情况，加强对项目过程投资控制；负责工程变更审查，加强对项目的投资控制；协助审计部门对项目工程决算进行审查；负责对申请可研、勘察、设计、征地拆迁、招投标、监理、检测等工程费用，以及工程进度款、竣工结算款、工程质量保修金等款项的初步审核，并提出审核意见；负责公司工程项目资料的搜集、整理、归档工作。员工与管理层情况员工情况公司共有员工26人，其中拥有中高级职称的员工人数为10名。从学历层次看，具有硕士及以上学历5人、本科学历16人、专科学历5人。整体来看，公司人员素质能够满足目前管理、经营与技术等方面的需要。员工构成情况如下：分类标准项目人数占比按年龄结构35岁以下1246.15%35-45岁1142.31%45岁以上311.54%合计26100.00%按学历研究生及以上学历519.23%大学本科1661.54%大专519.23%合计26100.00%按技术职称高级27.69%中级830.77%初级1350.00%其他无职称职工311.54%合计26100.00%按职称专业类别工程系列1038.46%财会系列830.77%政工等其他系列519.23%其他无职称职工311.54%合计26100.00%领导层（1）董事长兼总经理郑健，男，1966年10月出生，安徽蒙城人，本科学历，中共党员。1990年7月-1997年5月，任职xxxx市建设局规划管理处，工程师；1997年5月-1999年1月，任职xxxx市园林绿化管理处，工程师；1999年1月-2008年9月，任职xxxx市建设工程招标投标办公室主任、高级工程师；2008年9月-2011年11月，任职xxxx市招标管理局，历任审查备案科科长、监督检查科科长、工会主席；2011年11月-2013年6月，任职xxxx市房地产管理局副调研员、安居中心主任；2013年6月至今任市安投置业开发有限公司董事长兼总经理。（2）戴薇，1978年11月生，本科学历，房地产经济师、助理会计师。曾任xxxx市国家安居工程开发建设中心办公室主任，2013年6月任市安投置业开发有限公司董事、办公室主任。（3）王峰，1974年11月生，中共党员，本科学历，工程师，建造师，曾任xxxx市公路局路桥工程处技术员、项目副经理，市城投公司项目融资部副经理、经理，现任市城投公司董事、总经理助理，市安投置业开发有限公司董事。（4）魏金龙，1977年2月生，中共党员，本科学历，高级工程师，建造师，曾在中国建筑工程总公司任职，现任xxxx市城市建设投资有限公司融资部经理、市安投置业开发有限公司董事。（5）司武水，1979年1月生，本科学历，会计师。曾任xxxx市城市建设投资有限公司项目融资部副经理，现任xxxx市城市建设投资有限公司资本市场部经理、市安投置业有限公司董事。（6）何剑，1983年10月出生，本科学历，曾任中扶建设安徽分公司、中铁十局五公司、xxxx市市建公司担任技术员、管理工程师岗位，现任xxxx市安投置业开发有限公司监事。公司按照国家对国有企业管理的有关要求，主动接受审计、纪委、监察等有关部门监督检查，及时、主动披露重大信息。偿债主体所在地区发展情况调查经济概况2012年，xxxx市完成生产总值970.7亿元，比2007年翻一番，年均增长13.4%；财政收入153.2亿元，是2007年的3.4倍，年均增长27.5%；规模以上工业增加值401.3亿元，是2007年的2.9倍，年均增长22.9%；固定资产投资882.6亿元，是2007年的4.95倍，年均增长37.7%；社会消费品零售总额296.8亿元，是2007年的2.3倍，年均增长18.2%；外贸进出口总额15.3亿美元，是2007年的3.2倍，年均增长26.3%；城镇居民人均可支配收入20426元，年均增长13.4%；农民人均纯收入8091元，年均增长16.2%。2010年和2011年，在全省年度目标综合考核中分别排名第4位和第3位。xxxx市财政和金融情况2012年，财政收入153.2亿元，是2007年的3.4倍，年均增长27.5%。组建政府投融资平台，统筹运作国有资产，解决基础设施建设筹融资问题，为大建设大发展提供了重要保障。5年内，引进股份制银行5家、风投基金2家，开办小额贷款公司22家、融资担保公司12家、村镇银行6家，5个信用联社成功改组为农商行，德力、金禾成功上市；本外币存款余额超千亿元，贷款余额超700亿元，五年分别增长2.3倍和2.5倍。2012年，社会融资总量超300亿元，其中域内外新增贷款170亿元，市城投公司15亿元债券发行到位，市开发区同创公司8亿元债券获批发行，开展住房公积金贷款试点并放贷4.9亿元，天大集团8.6亿元短期融资券成功注册。偿债主体规划情况《xxxx市城市总体规划(2008-2020年)》如下：规划期限近期：2008年—2010年；远期：2011年—2020年。城市发展总体目标长江三角洲城市群有机组成部分；经济发达，环境优美的现代化城市；以工业为主导，工业、商贸、旅游协调发展的产业基地。城镇化发展策略城镇化发展战略：核心集聚、轴向带动、东向发展结合xxxx本地的发展实际，其城镇化的重点应该是积极引导农业人口进入城镇的过程。考虑到xxxx本地的财政实力及城镇化对基础设施、环境设施等建设的要求，xxxx城镇化发展采取核心集聚、轴向带动、东向发展的战略，促进xxxx—全椒—来安一体化建设，促进大滁城地域的做大做强，加强区域联系通道建设，推进城镇发展轴上县城及重点镇的建设，积极参与区域分工协作，形成东向发展、开放融合的城镇发展态势。产业发展策略工业带动、优化升级；调整农业，稳定发展；扩大三产，服务区域。城市性质与职能城市性质：皖东中心城市，长三角区域现代制造业基地和生态旅游城市。城市主要职能：南京都市圈门户城市、区域性制造业、旅游业和专业性商贸业基地。人口与用地规模(1)市域总人口与城镇化水平近期2010年，xxxx市域总人口为455万人，城镇化水平为44%；远期2020年，xxxx市域总人口为503万人，城镇化水平为60-63%。(2)中心城区城市人口规模近期2010年，中心城区人口规模55万人；远期2020年，中心城区人口规模95万人。(3)中心城区城市建设用地规模近期2010年，中心城区建设用地55平方公里，人均建设用地100平方米；远期2020年，中心城区建设用地95平方公里，人均建设用地100平方米。第三部分 财务状况分析偿债主体财务状况基本财务情况2012年末，偿债主体资产总计40.24亿元，所有者权益合计12.87亿元，负债合计27.37亿元，资产负债率为68.01%；营业收入10.05亿元，净利润为0.19亿元，净资产收益率为2.33%。偿债主体本部资产负债表情况如下：单位：元2010201120122013．6流动资产：货币资金229,629,010.12130,140,701.28146,877,625.6155,318,300.49应收账款2,929,694.5031,847,731.051,679,733,864.251,917,601,469.00预付款项47,442,853.6059,552,502.4274,707,833.8241,439,924.22其他应收款41,600,142.26135,299,943.56442,709,207.51673,070,044.79存货1,236,316,675.631,941,137,871.411,677,635,802.302,173,910,084.27流动资产合计1,557,918,376.112,297,978,749.724,021,664,333.494,861,339,822.77非流动资产：固定资产原价2,279,374.582,284,724.582,778,072.451,007,179,957.95减：累计折旧251,453.29480,719.76724,626.72846,542.54固定资产净额2,027,921.291,804,004.822,053,445.731,006,333,415.41非流动资产合计2,027,921.291,804,004.822,053,445.731,006,333,415.41资产总计1,559,946,297.402,299,782,754.544,023,717,779.225,867,673,238.18流动负债：应付账款507,709,468.41741,273,803.301,028,150,016.771,186,763,574.73预收款项4,226,693.2029,898,005.1433,531,113.5314,445,849.45应付职工薪酬-20,220.7118,454.52332,491.74应交税费19,066,868.5555,228,434.6292,233,966.91135,223,584.63其他应付款192,585,896.27213,925,970.281,582,715,157.45480,466,721.96预提费用3,808,422.004,113,462.000.00流动负债合计727,377,127.721,044,458,129.862,736,630,254.661,817,232,222.51非流动负债：长期借款113,500,000.0061,000,000.0050,000,000.00非流动负债合计113,500,000.0061,000,000.000.0050,000,000.00负债合计840,877,127.721,105,458,129.862,736,630,254.661,867,232,222.51所有者权益(或股东权益)：实收资本(或股本8,000,000.008,000,000.0050,000,000.0050,000,000.00资本公积金704,330,000.001,164,330,000.001,164,330,000.003,855,121,885.50未分配利润6,739,169.6821,994,624.6872,757,524.5795,319,130.17归属于母公司所有者权益合计719,069,169.681,194,324,624.681,287,087,524.574,000,441,015.67所有者权益合计719,069,169.681,194,324,624.681,287,087,524.574,000,441,015.67负债和所有者权益总计1,559,946,297.402,299,782,754.544,023,717,779.235,867,673,238.18数据来源：xxxx市安投置业开发有限公司审计报告偿债主体损益表情况如下：单位：元2010201120122013．6一、营业总收入(元)336,687,115.97590,019,231.251,005,273,879.80253,000,000.00营业收入(元)336,687,115.97590,019,231.251,005,273,879.80253,000,000.00二、营业总成本(元)320,798,725.78568,970,605.45986,762,078.49243,272,871.44营业成本(元)298,511,773.98533,520,205.50925,668,075.58230,000,000.00营业税金及附加(元)18,991,632.9332,799,524.9357,331,819.7412,650,000.00销售费用(元)462.001,117.001,212.50管理费用(元)2,092,467.973,245,852.764,236,637.44757,897.59财务费用(元)1,202,388.90-596,094.74-475,666.77-135,026.15四、营业利润(元)16,364,286.1921,081,800.0418,547,376.519,761,715.56加：营业外收入(元)56,635.1918,511,238.910.80减：营业外支出(元)11,857.6192,586.715,860.002,693.00五、利润总额(元)16,409,063.7720,989,213.3337,052,755.429,759,023.36减：所得税(元)2,246,389.895,247,303.339,263,188.852,439,755.84六、净利润(元)14,162,673.8815,741,910.0027,789,566.577,319,267.52归属于母公司所有者的净利润(元)14,162,673.8815,741,910.0027,789,566.577,319,267.52数据来源：xxxx市安投置业开发有限公司审计报告偿债主体本部现金流量表情况如下：单位：元201020112012一、经营活动产生的现金流量：经营活动现金流入小计414,345,248.06608,610,599.77748,832,824.93经营活动现金流出小计785,164,543.121,109,111,557.67710,264,400.82经营活动产生的现金流量净额-370,819,295.06-500,500,957.9038,568,424.11二、投资活动产生的现金流量：投资活动现金流入小计2,082,793.690.000.00投资活动现金流出小计1,563,843.005,350.00493,347.87投资活动产生的现金流量净额518,950.69-5,350.00-493,347.87三、筹资活动产生的现金流量：筹资活动现金流入小计584,500,000.00468,500,000.0042,000,000.00筹资活动现金流出小计31,752,554.2467,482,000.9463,338,151.91筹资活动产生的现金流量净额552,747,445.76401,017,999.06-21,338,151.91五、现金及现金等价物净增加额182,447,101.39-99,488,308.8416,736,924.33数据来源：xxxx市安投置业开发有限公司审计报告资产和负债状况资产结构截至2012年底，偿债主体本部资产总规模为40.24亿元，流动资产总额为40.22亿元，非流动资产规模为0.02亿元。偿债主体资产结构如下：201020112012流动资产：货币资金14.72%5.66%3.65%应收账款0.19%1.38%41.75%预付款项3.04%2.59%1.86%存货79.25%84.41%41.69%流动资产合计99.87%99.92%99.95%非流动资产：固定资产原价0.15%0.10%0.07%减：累计折旧0.02%0.02%0.02%固定资产净额0.13%0.08%0.05%非流动资产合计0.13%0.08%0.05%资产总计100.00%100.00%100.00%数据来源：xxxx市安投置业开发有限公司审计报告在总资产规模里，截至2012年末，占比前三的资产项目为：应收账款、存货、货币资金。其中，应收账款占比最高。根据偿债主体2012年审计报告，各关键资产项目详情为：(1)应收账款：应收账款为1.68亿，占总资产的41.75%。应收账款如下：主要债务人单位年末余额(元)备注xxxx市拆迁事务所1,679,733,864.25应收政府已安置的保障房款(2)存货：存货为1.67亿，占总资产的41.69%。存货如下：项目年末数（元）年初数（元）1、开发成本607,807,385.16809,493,337.69其中：（1）廉住房（2）经济适用房（3）安置房809,493,337.692、开发产品1,333,330,486.26868,142,464.61其中：（1）廉住房44,606,869.13（2）经济适用房41,346,521.62（3）安置房776,869,008.39（4）干部公寓5,320,065.483、低值易耗品合计1,941,137,871.421,677,635,802.30(3)货币资金：长期股权投资为1.47亿，占总资产的3.65%。货币资金情况如下：项目年末数期初数现金4,833.2151429.93银行存款146,872,792.40130,089,271.35合计146,877,625.61130,140,701.28负债结构截至2012年底，偿债主体资产负债率为68.01%。截至2012年底，偿债主体负债总额为27.37亿元，其中，流动负债27.37亿元。偿债主体负债结构如下：流动负债：201020112012应付账款60.38%67.06%37.57%预收款项0.50%2.70%1.23%应交税费2.27%5.00%3.37%其他应付款22.90%19.35%57.83%预提费用0.45%0.37%0.00%流动负债合计86.50%94.48%100.00%非流动负债：长期借款13.50%5.52%0.00%非流动负债合计13.50%5.52%0.00%负债合计100.00%100.00%100.00%从负债结构看，排名负债规模前三的项目有其他应付款、应付款项、应交税费。根据偿债主体2012年审计报告，各关键负债项目详情为：(1)一年内其他应付款为14.83亿元。主要债权人如下：单位年末余额备注1.葛洲坝集团第六工程公司10,000,000.00施工方保证金2.八一一地质队11,671,300.00暂收工程进度款3.市琅琊山风景名胜区管委会49,400,000.00暂收工程进度款4.安徽静安投资集团有限公司12,000,000.00施工方保证金5.淮安镇淮建筑工程xxxx分公司11,170,000.00施工方保证金6.武警xxxx支队2,565,026.10暂收工程进度款7.巨匠建设集团公司xxxx分公司10,000,000.00施工方保证金8.xxxx市城投公司1,383,103,803.15建设款合计106,806,326.10(2)应付款项为10.28亿，占总负债的37.57%，应付款项主要为账期一年以内的工程款主要债务人如下：单位年末余额备注1.皖东防腐工程总公司159,746,254.89工程款2.xxxx会峰建安公司2,788,883.90工程款3.金和建筑装饰工程公司60,697,807.91工程款4.东方建筑安装公司138,705,227.40工程款5.xxxx南谯建安公司56,912,001.44工程款6.xxxx华建建安公司25,233,147.64工程款7.中城建六局（xxxx）有限公司492,700,000.00工程款9.武汉建工股份有限公司73,415,871.17工程款合计1,010,199,194.35(3)应交税费为0.92亿元，占总负债的3.37%。应交税费如下：项目年初余额本年已交本年应交年末余额1.营业税38,433,662.2765,196,677.5287,001,559.5760,238,544.322.印花税16,026.5010,918.50-7,949.50-2,841.503.所得税8,521,219.77909,425.008,907,918.3216,519,713.094.土地增值税-60,448.89--60,448.895.城市维护建设税3,296,815.125,767,601.489,064,416.606.房产税1,105,713.60569,056.80-536,656.80-7.教育附加费3,915,446.242,559,137.046,474,583.29合计55,228,434.6266,686,077.82103,691,610.1192,233,966.91权益状况2012年末，偿债主体所有者权益规模为12.87亿元，占总资产的31.99%。所有者权益结构如下：项目201020112012实收资本(或股本)(元)1.11%0.67%3.88%资本公积金(元)97.95%97.49%90.46%未分配利润(元)0.94%1.84%5.65%归属于母公司所有者权益合计(元)100.00%100.00%100.00%所有者权益合计(元)100.00%100.00%100.00%其中，偿债主体实收资本0.5亿元，由xxxx市房地产管理局出资设立，股权比例为100%。2013年6月27日，xxxx市安投置业开发有限公司的注册资本增加到1.50亿元，安徽滁宁高速公路开发有限公司和安徽省xxxx热电厂成为公司的新股东。资本公积为11.64亿元。资本公积情况如下：项目年初账面余额本期增加本期减少年末账面余额股东增加资本1,164,330,000.001,164,330,000.00合计1,164,330,000.001,164,330,000.00损益情况收入情况截至2012年末，偿债主体主营业务收入为10.05亿元。主营业务收入情况如下：项目本年发生额上年发生额收入成本收入成本安置房1,005,143,879.80925,546,850.64590,019,231.25533,520,205.50经济适用房130,000.00121,224.94合计1,005,273,879.80925,668,075.58590,019,231.25533,520,205.50安置房：2012年度偿债主体移交给xxxx市房屋拆迁事务所安置房面积372,842.48平方米，确定2012年总开发成本925,546,850.64元。收入按总开发成本加计8.60%确认（其中5.60%为销售税金）。经济适用房：xxxx物价局文件核定价格（1989元/平方米）。成本情况截至2012年末，偿债主体发生营业成本为0.93亿元。偿债主体营业外收入为0.19亿元，营业外收入占营业利润99.81%。营业外收入如下：项目本期发生额上期发生额应收政府安置房代建管理费18,510,937.01合计18,510,937.01营业总成本结构如下：项目本年发生额上年发生额收入成本收入成本安置房1,005,143,879.80925,546,850.64590,019,231.25533,520,205.50经济适用房130,000.00121,224.94合计1,005,273,879.80925,668,075.58590,019,231.25533,520,205.50利润构成偿债主体利润构成（占营业总收入）情况如下：201020112012一、营业总收入(元)100.00%100.00%100.00%营业收入(元)100.00%100.00%100.00%二、营业总成本(元)95.28%96.43%98.16%营业成本(元)88.66%90.42%92.08%营业税金及附加(元)5.64%5.56%5.70%管理费用(元)0.62%0.55%0.42%财务费用（元）0.36%-0.10%-0.05%三、其他经营收益(元)0.14%0.01%0.00%公允价值变动收益(元)0.14%0.01%0.00%四、营业利润(元)4.86%3.57%1.84%加：营业外收入(元)0.02%0.00%1.84%减：营业外支出(元)0.00%0.02%0.00%五、利润总额(元)4.87%3.56%3.68%六、净利润(元)4.21%2.67%2.76%归属于母公司所有者的净利润(元)4.21%2.67%2.76%关键财务指标短期流动性指标201020112012流动比率214.18%220.02%146.96%WC/WL182.61%207.56%141.59%现金比率31.57%12.46%5.37%速动比率（保监会指标）44.21%34.17%85.65%长期负债能力指标201020112012资产负债率(保监会指标）53.90%48.07%68.01%权益乘数2.171.933.13财务杠杆倍数(保监会指标）116.94%92.56%212.62%核心业务EBIT利息保障倍数14.21(34.31)(37.92)营业业务EBIT利息保障倍数14.61(34.37)(37.92)全部业务EBIT利息保障倍数（利息支出）14.65(34.21)(76.82)全部业务EBIT利息保障倍数（财务费用）14.65(34.21)(76.82)核心业务EBITDA利息保障倍数14.34(34.70)(38.43)营业业务EBITDA利息保障倍数14.73(34.75)(38.43)全部业务EBITDA利息保障倍数（利息支出）14.77(34.60)(77.33)利息保障倍数(保监会指标-利息支出)14.65(34.21)(76.82)利息保障倍数(保监会指标-财务费用)14.65(34.21)(76.82)经营现金流与负债比率（保监会指标）-44.10%-45.28%1.41%盈利能力指标201020112012净资产收益率(ROE-母公司)（保监会指标）3.20%1.65%2.24%净资产收益率(ROE-全公司)（保监会指标）3.20%1.65%2.24%总资产报酬率(ROA-利润总额)1.45%1.09%1.17%ROA(EBITDA)1.57%1.07%1.16%ROA(EBIT)1.56%1.06%1.16%销售净利率-母公司4.21%2.67%2.76%销售净利率-全公司4.21%2.67%2.76%或有事项与不良记录截止2012年12月31日公司无对外担保事项。偿债主体资信状况与融资便利性公开市场融资及外部评级根据大公国际资信评估有限公司2013年月日出具的《信用评级报告》（），主体长期信用等级为A+，本投资计划信用等级为AAA，评级展望为稳定。金融机构信贷情况银行授信情况截至2013年7月末，公司银行授信总额9500万元，授信银行为中国银行，已使用授信5000万元。银行体系融资情况截至2013年7月末，公司银行借款共计一笔，借款银行为中国银行xxxx分行，借款金额人民币5000万元，期限为2013年5月27日至2016年5月26日,利率为基准利率。偿债主体现金流平衡根据偿债主体提供的材料，其现金流平衡测算如下图所示：偿债主体现金平衡测算表单位：万元序号项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年合计1资金流入85000.083341.687097.537602.121303.921060.920757.920755.424081.523773.5424774.2（1）棚户区改造项目三期项目资本金3300030841.60.063841.6（2）贷款50000.050000.00.0100000.0（3）可开发用地出售收入27150.526897.519836.919594.019290.919288.422614.622306.5176979.3（4）安置补偿收入20312.40.00.00.00.00.00.00.020312.4（5）安置房增购收入25930.00.00.00.00.00.00.00.025930.0（6）商铺出售收入9237.69237.60.00.00.00.00.00.018475.2（7）幼儿园收入306.0306.0306.0306.0306.0306.0306.0306.02448.0（8）农贸市场收入480.0480.0480.0480.0480.0480.0480.0480.03840.0（9）地下车库收入375.2375.2375.2375.2375.2375.2375.2375.23001.7（10）物业管理费收入305.8305.8305.8305.8305.8305.8305.8305.82446.1（1）保障房项目安置房收入2000.02500.03000.02资金流出84192.083061.610035.611814.811302.515975.015320.024665.023355.032045.0311766.5（1）棚户区改造项目三期固定资产投资83000.080841.6163841.6（2）长期借款本金偿还0.05000.05000.010000.010000.020000.020000.030000.0100000.0（3）经营费用1109.6184.80.00.00.00.00.00.01294.4（4）管理费用80.080.080.080.080.080.080.080.0（5）财务费用6550.06550.06222.55895.05240.04585.03275.01965.040282.5（1）保障房项目长期借款本金偿还1000.02000.02000.0（2）经营费用112.0140.0168.0（3）管理费用80.080.0（4）财务费用0.00.0128.03当年盈余资金808.0280.077061.925787.410001.45085.95437.9-3909.6726.5-8271.5113007.84累计盈余资金808.01088.078149.9103937.2113938.6119024.6124462.4120552.8121279.3113007.8偿债主体在不考虑新增融资的情况下，能够在投资计划存续期内实现现金流平衡。第四部分 项目可行性与还款来源分析项目基本情况项目概况项目名称：xxxx市城市棚户区改造三期项目项目法人：xxxx市安投置业开发有限公司项目主要建设内容和规模：本项目为xxxx市城市棚户区改造三期项目，其中包括创业北苑二期扩建项目、创业中苑二期项目、南谯路西侧改造项目、三里亭人家改造项目四个子项。项目总拆迁房屋面积为507810m2，拆迁户数为7240户，拆迁人数为20035人。项目总占地面积为379亩，总建筑面积为679430m2，其中拆迁安置房面积为611530m2，商业用房为15396m2，幼儿园5100m2，农贸市场5000m2，物业及社区配套服务用房为2230m2，其他附属设施用房为1090m2，地下室为39084m2。项目选址方案根据项目的建设规模、内容和特点，创业北苑棚户区改造二期扩建项目位于xxxx市创业路与京浦铁路之间，清流路北侧地块；创业中苑棚户区改造二期项目创业南路与京沪铁路之间，清流路南侧；南谯路西侧棚户区改造项目位于滁城南谯路西侧、琅琊路北侧地块；三里亭人家棚户区改造项目位于xxxx丰乐大道西侧，三里亭路与琅琊路之间。项目用地符合城市总体规划和土地利用规划。项目建设内容与投资估算本项目建设总投资估算为163841.6万元。其中：建安工程费用133980.1万元、工程建设其他费用20227.4万元、基本预备费3084.1万元、建设期利息6550.0万元。具体投资估算详见下表。项目总投资估算表序号项目名称创业北苑创业中苑南谯路西侧三里亭人家合计一建安工程费用18352.462591.812554.040481.9133980.1二工程建设其他费用2919.19463.31713.96131.120227.41建设单位管理费[(一)]×0.3%55.1187.837.7121.4401.92勘察设计费[(一)]×0.3%55.1187.837.7121.4401.93招投标费[(一)]×0.07%12.843.88.828.393.84工程监理费[(一)]×0.4%73.4250.450.2161.9535.95土地征用费759.01782.0242.01386.04169.06拆迁过渡期安置补偿费1963.77011.61337.64311.914624.8三基本预备费[(一)+(二)]×2%425.41441.1285.4932.33084.1四建设期利息903.73060.4605.91980.06550.0五合计(一)+(二)+(三)+(四)22600.676556.615159.249525.2163841.6工程造价表序号指标项目名称单位单价（元）创业北苑(数量）工程造价（万元）创业中苑（数量）工程造价（万元）南谯路西侧（数量）工程造价（万元）三里亭人家（数量）工程造价（万元）合计（万元）备注一土建工程1主体工程17381.559962.612009.038564.8127917.81.1总建筑面积㎡92400.017381.5318300.059962.663790.012009.0204940.038564.81279住宅建筑面积㎡1850.083160.015384.6286470.052997.057450.010628.3184450.034123.3119商业面积㎡2150.02980.0640.74600.0989.02816.0605.45000.01075.033幼儿园㎡2200.00.00.02600.0572.00.00.02500.0550.01122.01.1.4农贸市场㎡2200.00.00.05000.01100.00.00.00.00.01100.01.1.5物业及社区用房㎡2200.0260.057.2600.0132.0220.048.41150.0253.04地下室㎡2200.05700.01254.018830.04142.63304.0726.911250.02475.085其他附属设施㎡1500.0300.045.0200.030.00.00.0590.088.5163.5二公、辅工程970.92629.2545.11917.16062.31绿化㎡90.013800.0124.232400.0291.64400.039.630072.0270.6726.02道路及场地硬化㎡105.023000.0241.541040.0430.97157.075.137254.0391.21138.73室外管网521.41798.9360.31156.93837.5按土建工程的3%取算4围墙M300.0857.025.71315.039.5562.016.91159.034.8116.85美化处300000.01.030.01.030.01.030.01.030.0120.06亮化盏8000.035.028.048.038.429.023.242.033.6123.2合计

一+二总计18352.462591.812554.040481.9133980.1征地、拆迁费用序号道路名称占地面积(亩)单价万元征地费万元拆迁面积（m2）单价（元/平方米/月）拆迁费（万元）合价（万元）1创业北苑二期6911759.068185121963.72722.72创业中苑二期162111782.0243460127011.68793.63南谯路西侧2211242.046445121337.61579.64三里亭人家126111386.0149720124311.95697.95合计379114169.05078101214624.918793.9建设期利息建设期每年应计利息=（上一年末借款累计+本年借款/2）×年利率。项目贷款宽限期为2年（建设期），还款期为8年，贷款年利率按6.55%计，项目总贷款100000万元，其中：分年度贷款一览表序号第一年贷款第二年贷款小计备注15000050000100000第一年利息=50000/2×6.55%=1637.5万元第二年利息=（50000+50000/2）×6.55%=4912.5万元项目建设期利息=1637.5+4912.5=6550万元资金筹措项目建设估算总投资163841.6万元。1、建设单位自筹63841.6万元，占总投资额的39.0%；2、申请贷款100000万元，占总投资额的61.0%。还款计划该项目贷款10年，建设期为2年，从第四年开始逐年按照0.5亿、0.5亿、1亿、1亿、2亿、2亿、3亿偿还本金还款来源土地出让收入本项目拟将xxxx国家安居工程开发建设中心名下的五处土地出让收入作为项目还款来源。宗地序号用地位置用地面积评估价格地价用途使用年限使用权类型平方米亩数（元/m2）（万元/亩）（万元）1南屏路东侧、恒丰路北侧3070946.063753250.2011525.09居住、商业70年出让2全椒路西侧、恒丰路北侧88859133.293753250.2033348.78居住、商业70年出让3全椒路东侧、恒丰路北侧143858215.793753250.2053989.91居住、商业70年出让4永乐路东侧、恒丰路北侧102687154.033753250.2038538.43居住、商业70年出让5南谯路东侧、恒丰路北侧104956157.433753250.2039389.99居住、商业70年出让合计471069706.60176792.20土地出让计划时间表宗地序号出让时间出让地块位置地块面积亩数12016年全椒路东侧、恒丰路北侧108.422017年107.3932018年南谯路东侧、恒丰路北侧79.242019年78.2352020年永乐路东侧、恒丰路北侧77.0262021年77.0172022年全椒路西侧、恒丰路北侧90.2982023年全椒路西侧、恒丰路北侧43南屏路东侧、恒丰路北侧46.06合计706.6房屋收入实行就近安置的，原则上“拆一还一”。选择安置房时，可按被拆迁房屋面积选择由拆迁人确定的相近面积户型。结算方式：被拆迁房屋的市场评估价与同一时点安置房的市场评估价进行差价结算。

除实行“拆一还一”、按上述结算方式进行差价结算的政策外，另外可按参与产权调换房屋面积的10％或20％增购（增购面积最低给予10㎡，最高不超过20㎡）。增购面积按综合建设成本价结算。则经营期内房屋出售收入共计46242.4万元。详见房屋收入估算表：房屋收入估算表项目小区住宅建造面积（㎡）房屋收入以旧换新补偿收入增购面积收入合计（万