南昌市桑海经济开发区服务业载体项目可行性研究报告

南昌市桑海经济开发区服务业载体项目可行性研究报告南昌市桑海经济开发区服务业载体项目可行性研究报告南昌市桑海经济开发区服务业载体项目可行性研究报告汉镒资产管理股份有限公司生产管理部深圳办事处2013年5月目录第一部分项目概况 4一、宗地位置 4二、宗地现状 4三、周边配套调查 6四、周边环境调查 6五、大市政配套 7六、规划控制要点 7七、土地价格 7八、商务安排 7第二部分区域城市化发展概况 8一、南昌市概况 8二、桑海经济开发区概况 9第三部分区域服务业发展情况 12一、服务业各业态经营现状调查 12二、服务业各业态未来发展预测 16三、区域政府对服务业发展的政策 17第四部分开发法规风险分析 18一、项目获得方式 18二、取得土地使用权程序评估 18三、开发政策性调查及风险评估 18四、项目开发重要规费调查 18五、限售限购政策、金融政策调查 18六、总体评价 18第五部分土地现状价值评估 18一、现状价值评估原则 18二、案例选择及比价分析 18三、项目现状价值综合判断 20第六部分开发市场分析 21一、房产市场交易规模调查 21二、商住价格比调查分析 22三、区域商品房供应量调查分析 23四、存量商业用房租金调查 23五、市场调查小结 24第七部分开发指标和规划 25一、规划建筑指标 25二、规划概念方案 25三、建筑概念方案 25四、业态引导及建议持有整体经营部分业态规划 27第八部分开发收入和周期 27一、销售配比定价 27二、开发销售收入 27三、开发周期预测 28四、销售计划预测 29第九部分投资总成本和收益分析 30一、项目预算总投资分析 30二、项目开发销售收益 30三、项目持有经营收益 30四、项目投资价值指标分析 31五、项目现金流量及启动资金分析 31第十部分综合分析与建议 33一、综合判断 33二、综合建议 33

第一部分项目概况一、宗地位置项目地块位于江西省南昌桑海经济开发区（新建县）新祺周一路与桑海南大道交汇处（双汇食品旁），距南昌机场仅十余公里，而与南昌CBD红谷滩新区也仅二十余分钟车程，项目离福银高速新祺周出口仅500米。桑海开发区位于省会城市南昌北郊新祺周，距城区仅22公里，连接南昌和九江这两个重要的工业城市，地处昌九工业走廊这两大经济板块对接的黄金交汇点。项目位置图如下：二、宗地现状1、项目四至：北至新祺周一路，南至阳光大道，西至双汇食品，东至桑海南大道。具体如下图所示：2、项目周边地势比较平坦，项目内部与周边道路的水平高度基本一致。3、地面现状：目前场地里有原富士电梯的在建工程，后由管委会收购，其他为杂草，无占用，场地内基本平整。4、地面现无任何居住可能对项目开发进度造成影响的情况。5、地下无（如管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，及受保护的历史文物古迹，可利用的构建）等可能影响项目施工情况。6、项目用地无（市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊）等因素分割土地而对项目开发进度造成影响的情况。三、周边配套调查1、交通状况1.1公交系统情况：南昌公交135路（新祺周—八一桥），安义县—南昌班车，靖安县—南昌班车，九江—南昌班车。1.2宗地临主干道桑海大道、国药大道，其中国药大道（G316）为国道，南接南昌市，北连九江市区。2、周边教育配套：桑海小学、阳光幼儿园，桑海中学，南昌希望艺术学校，徐孺子学校（在建中）等。3、医院等级和医疗水平：项目周边有新祺周卫生院，桑海卫生所。4、宗地周边三公里辐射范围内主要居住及现状：项目北侧桑海北路旁，距本地块距离有桑海春天社区、锦绣家园社区、思德广场等均为成熟的社区。在售新建住宅项目较少。四、周边环境调查1、治安情况良好。2、空气状况优良。3、噪声情况良好。4、污染情况无。5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）无。6、近期或规划中周边环境的主要变化：项目东侧桑海大道以东国药大道以北为中科产业配套服务中心项目，项目规划12层共18000平米现已经完成十层。五、大市政配套1、道路现状及规划发展：项目东侧桑海大道为双向六车道，项目北侧新祺周一路为双向四车道。2、供水状况：现有管线均至项目用地。3、污水、雨水排放：现有管径均至项目用地。4、通讯（有限电视、电话、网络）：现有管线均至项目用地。5、永久性供电和临时施工用电：现有管线均至项目用地。6、燃气：现有管线均至项目用地。六、规划控制要点该地块的用地性质为商业及商务设施用地；用地面积为60000平方米；容积率为2.0；建筑密度为不大于40%；绿地率为不小于20%；停车泊位要求为机动车0.6/百平米建筑面积，非机动车1.5/百平米建筑面积；交通出入口设计要求为沿地块东侧桑海南大道设置。其他限制条件：竞得者需自持规划建筑面积中商业部分（由开发区管委会鉴定）的30%并五年内不可分割出售，但可整体转让。七、土地价格该地块将以起始价****万元（约***万元/亩）在南昌市国土交易中心挂牌出让。如超过起始价取得本项目，差价部分由管委会负责返回。八、商务安排在签订投资协议书后1个月内由桑海经济开发区管委会负责委托南昌市国土交易中心挂牌。

第二部分区域城市化发展概况一、南昌市概况1、地理位置南昌地处江西中部偏北，赣江、抚河下游，濒临我国第一大淡水湖鄱阳湖西南岸。东连余干、东乡、南接临川、丰城、西靠高安、奉新、靖安，北与永修、都昌、鄱阳三县共鄱阳湖，南北最大纵距约121公里，东西最大横距约108公里，总面积约7402平方公里。全境以平原为主，东南相对平坦，西北丘陵起伏，水网密布，湖泊众多。南昌是江西的省会，全省政治、经济、文化的中心。2、经济发展2012年，全市地区生产总值达到3000.52亿元，按可比价计算，同比增长12.5%，高于全省1.5个百分点，总量占全省比重为23.2%，较2011年提高0.2个百分点。全市农业生产稳步增长，工业经济平稳运行。1-12月，全市农林牧渔业实现总产值249.35亿元，同比增长4.6%；农林牧渔业完成增加值147.19亿元，同比增长4.6%。1-12月，全市完成规模以上工业增加值967.26亿元，同比增长14.8%，总量占全省比重为19.8%，较上年同期提高0.3个百分点。全市八大产业中共有三个产业工业增加值过100亿，分别是汽车及零部件产业、生物医药和绿色食品产业、机电制造产业。全市实现社会消费品零售总额1116.54亿元，同比增长18.4%，高于全省2.5个百分点，总量占全省比重为27.9%，较上年同期提高1.1个百分点。其中，限额以上企业实现消费品零售额653.12亿元，增长25.2%，高于全省2.5个百分点。同时，全市海关进出口总额完成82.87亿美元，增长5.2%。其中，出口总额64.66亿美元，增长14.4%。1-12月，全市实际利用外资26.40亿美元，增长15.4%；实际利用内资710.70亿美元，增长17.7%。城镇居民家庭人均总收入增长12.9%，其中人均可支配收入增长13.8%。农民人均纯收入跨过了9000元台阶，达到9730元，同比增长14.7%。3、行政区划南昌是中国江西省的省会城市，全省的政治、经济、文化和科技中心。，现辖四县（南昌、新建、进贤、安义），五区（东湖、西湖、青云谱、湾里、青山湖），两个国家级开发区（高新产业开发区、经济技术开发区），九个省级开发区（桑海开发区、英雄开发区、小蓝开发区等）和一个红谷滩新区，总面积7402平方公里，其中市区面积617平方公里，建成区面积210平方公里，是全国35个特大城市之一。4、金融业发展2012年末，全市金融机构各项存款余额为5723.14亿元，比年初增长12.6%。其中，企业存款3310.34亿元，增长10.4%；居民储蓄存款1853.57亿元，增长15.6%。金融机构各项贷款余额4728.01亿元，比年初增长16.3%。其中，短期贷款1762.21亿元，增长19.9%；中长期贷款2869.10亿元，增长12.3%。5、人民生活南昌市2012年末户籍总人口507.87万人，比上年末净增2.92万人。其中，非农业人口234.28万人，增加0.56万人。从业人员：全市年末社会从业人员310万人，比上年末增加7万人，增长2.3%。年末在岗职工77.18万人，其中国有单位在岗职工为36.67万人。城镇居民人均可支配收入23602元，比上年增长13.8%。城镇居民人均消费性支出16450元，增长8.0%。其中，居住、教育文化娱乐服务、家庭设备用品及服务的支出增幅较大，分别增长20.8%、14.2%和13.3%。城镇居民家庭恩格尔系数为34.1%。年末城镇居民人均住房建筑面积29.04平方米，比上年末增加0.33平方米。2012年农民人均纯收入9730元，增长14.7%。农民人均生活消费支出5209元，增长6.5%。农村居民家庭恩格尔系数为49.7%。年末农村居民人均住房使用面积48.86平方米。桑海经济开发区概况1、地理位置桑海开发区位于省会城市南昌北郊新祺周，距城区仅22公里，连接南昌和九江这两个重要的工业城市，地处昌九工业走廊这两大经济板块对接的黄金交汇点；同时，因桑海开发区临近昌北国际机场，位于鄱阳湖之滨，桑海开发区又成为连接环鄱阳湖经济圈和临空经济圈的重要一环。随着京九铁路全面提速、高速公路网络不断扩大和新航线的进一步开辟，昌九工业走廊全面形成至省内“半小时经济圈”和至长珠闽的“六小时经济圈”。2、经济发展2012年，桑海经济开发区五项经济指标增幅名列全市第一GDP完成8.97亿元，同比增长17.3%；财政总收入完成2.3亿元，同比增长42.9%；规模以上工业增加值完成8.65亿元，同比增长20%；社会消费品零售总额完成0.385亿元，同比增长36.3%；限额以上批发零售业和住宿餐饮业零售额完成0.368亿元，同比增长53.4%3、桑海经济开发区发展规划2013年，桑海开发区将继续抓好城镇化建设这个关键工作，在城市功能配套方面力求新突破，并且将把保障性安居工程建设作为优化投资结构、转变发展方式、统筹城乡发展和促进民生改善的重大民生工程、民心工程、发展工程，强化组织领导，凝聚工作合力，把握工作重点，狠抓工作落实，使全区城镇保障性住房建设工作稳步有序推进。同时，桑海开发区将以对接上级对口部门为桥梁、以导入政策资金为抓手、以推进社发项目建设为轴心，以发展社会事业为目标，继续履行社会事业职责，全力推进各项社会事业工程。2013年，桑海经济开发区经济社会发展奋斗目标：地区生产总值（GDP）计划完成9.9亿元、增长15%，奋斗目标10亿元、增长17%；财政总收入计划完成2.8亿元、增长20.5%，奋斗目标3亿元、增长23%；地方财政一般预算收入计划完成1.253亿元、增长22%，奋斗目标1.273亿元、增长24%；规模以上工业增加值计划完成9.7亿元、增长17%，奋斗目标9.8亿元、增长18.5%；固定资产投资计划完成14.46亿元、增长28%，奋斗目标14.68亿元、增长30%；社会消费品零售总额计划完成4000万元、增长19%，奋斗目标4200万元、增长21%；实际利用外资计划完成4150万美元、增长13.5%，奋斗目标4220万美元、增长15.5%；现汇进资计划完成935万美元，奋斗目标950万美元；实际利用内资计划完成48.32亿元、增长19%，奋斗目标49.13亿元、增长21%；出口总额计划完成4300万美元、增长15.7%，奋斗目标4500万美元、增长21.13%；新增规模以上工业企业户数计划目标4个、奋斗目标5个。十二五桑海开发区提出了“紧紧抓住全市打造核心增长极，推进大投入、大建设、大发展的重要契机，充分发挥桑海自身优势‘以药为基、依港兴区’，奋力拼争，努力成为打造全省核心增长极的急先锋，全力将桑海打造‘南昌北大门、空港经济区’”这一总体发展思路。在这总体发展思路的指引下，全区工业经济、社会事业等各项工作亮点纷呈，奋进的桑海城正发生着蜕变。

第三部分区域服务业发展情况一、服务业各业态经营现状调查（一）南昌市服务业各业态经营现状调查1、零售商业、批发市场零售商业、批发市场主要调研业态为：百货商厦、购物中心、超市卖场。百货商厦：红谷滩新区已形成核心办公商圈+区域商业中心搭配的城市商业体系，区域商业中心档次较高。红谷滩新区中高端百货商场，大多集中于以凤凰中大道为中心的办公核心区，该区域属于红谷滩新区的城市核心办公商圈，有万达广场，洪客隆百货，天虹商场，洪城大厦等，其中万达广场项目2012年8月24日盛大开业。项目占地约200亩，总建筑面积近60万平方米。除万达旗下四大主力店品牌外，国美电器、华润万家、方达海鲜大酒楼均已进驻，次主力店中，集合了国际著名的三大时尚品牌ZARA、H&M、UNIQLO，均为首次引入南昌市。涵盖大型商业中心、休闲娱乐中心、室内外双步行街、五星级酒店、精装SOHO、高级写字楼六大顶级业态，以室内外商业步行街为双重主轴线，将万千百货、万达国际影院、大玩家超乐场、大歌星KTV等多种业态。从商业定位上看，定位为高端的是万达广场。其它商场多走大众化、特色化路线，定位为中档。大部分商场的建筑结构是地下1层至地上3/5层建筑，单层营业面积集中在3,000-7,000平方米。以洪城大厦、洪客隆百货为代表，传统百货发展相当成熟；但是，由于大多是已有一定年代的物业，受建筑结构的限制，商业业态升级空间有限。购物中心：在红谷滩新区，由于位于城市CBD新区，万达广场是以发展综合核心商圈以综合业态一站式享受的策略。除万达旗下四大主力店品牌外，国美电器、华润万家、方达海鲜大酒楼均已进驻，另集合了国际著名的三大时尚品牌ZARA、H&M、UNIQLO，经营效果很好人气旺盛。超市卖场：超市周边居民的消费水平与超市经营状况关系密切，高档社区的居民是超市的主力消费群。洪客隆百货超市位于凤凰中大道与春晖路交汇处，附近有众多中高档花园小区，因此消费力强劲。2、餐饮、休闲餐饮：红谷滩新区已形成了吸引大众消费的餐饮特色商业街，如丽晶路，红谷中央世纪城，第一街区餐饮休闲街。第一街区特色餐饮街已初具规模，且具有较好的人气，是就餐的理想场所。丽晶路，红谷中央世纪城以休闲餐饮为主，也是酒吧KTV等娱乐业较为聚集的地段，档次大众化。休闲：红谷滩新区休闲业态在城区内较为集中：咖啡、酒吧等休闲业态主要集中在凤凰中大道，已成为时尚消费的重要组成部分；大量的中式、西式快餐，进一步丰富了餐饮业和娱乐休闲业。3、酒店、办公酒店：红谷滩新区目前拥有9家（含在建）5星级标准的高档酒店，它们是喜来登大酒店（在建中）、香格里拉国际大酒店（在建中）、阳光新地（在建中）、绿地中央广场·朗廷（在建中）、绿湖酒店（在建中）、联泰酒店（在建中）、泰耐克国际大酒店、江西前湖迎宾馆、格兰云天大酒店。酒店业市场而言：南昌市新建及规划的高档酒店均位于红谷滩新区，4星以上的酒店开发商大多为企业背景，客户入驻酒店的目的主要是为了进行会议，研讨，聚会等商务性事迹。各酒店都有集团公司及政府客群做支撑，各大酒店入住率情况较为接近，基本处于6-7成范围内。酒店登记名称客房数量入住率经营时间价格

（标准间）五星级泰耐克国际大酒店21690%2006489江西前湖迎宾馆64780%2010688格兰云天大酒店23685%2010576四星级第壹街区酒店9660%2009298怡和假日酒店14950%2008310禧悦丽尊酒店21750%2011418新吉花园酒店19860%2011268经济型

连锁酒店如家连锁酒店8880%2013161白金汇海航酒店11480%20082587天连锁酒店10580%2012167速8酒店8580%2006169汉庭连锁酒店7080%2010208红谷滩新区目前经济型酒店：如家、汉庭、速8、海航、7天连锁酒店等酒店正雨后春笋快速发展中，品牌连锁酒店以及一些同档次的酒店遍布全区，价位在160-260元/天之间。办公：作为南昌市的红谷滩新区，城区高品质的办公楼项目较为集中；目前市场上高品质的办公楼项目包括了，已经落成的联发广场、唐宁街、联泰金中环、华尔街广场、中央金融大街、新地中心和丰和大厦等。写字楼市场而言，随着本地经济的进一步发展以及和周边地区区域经济的联系更加密切，城市产业升级（由制造业向高科技、现代服务业方面发展）本地的写字楼市场需求将保持在一个比较平稳的水平。从购买者群体上看，主要是以自用型和投资型两种投资类型为主；4、康体、文娱、文化传媒大众化和高档的健身、运动场所在红谷滩的数量暂不多；对于城市人口规模而言，红谷滩与其他县城在生活习惯上，对运动健身的概念不强。红谷滩的酒吧业进入快速发展期，尤其是近两年酒吧数量迅速增加。一般定位偏高端的酒吧大多集中于步行街或者区域商圈地段。在红谷滩所有的娱乐休闲场所里。KTV还是普通市民最习惯消费的一种娱乐方式，红谷滩洗浴中心数量众多，总体上以大众化消费为主，高档次项目也较多。红谷滩娱乐休闲业发展较快，目前经营情况较佳；但市场上大规摸、高档次娱乐休闲项目不多；市场仍就缺乏综合多种功能设施及服务项目的大型娱乐城；随着红谷滩生活水平、人民收入水平逐步提高，特别是红谷滩外来高层次商务人群，将会对休闲餐饮、康体、娱乐业的品牌化服务提出更高的要求。红谷滩的文化传媒行业处于快速发展期，各种类型的行业培训、中小学教育以及专业辅导等也是雨后春笋，目前各种文化培训及辅导主要集中在中心城区较多，但随着新区各种商住配套的完善，慢慢也有普及的趋势，目前在万达广场商业中心、联发广场、华尔街广场已经有一些培训公司嵌入其中，未来随着红谷滩新区的建设完善，文化传媒及休闲娱乐业必将得到进一步发展。（二）项目周边服务业各业态经营现状调查1、“桑海组团区商业中心”经营现状调查项目处于南昌市规划的组团式桑海商业中心区域。依据南昌市商贸服务业发展规划(2011-2015)，着力打造两大市级商业中心、九大区级商业中心和六大组团区商业中心。其中组团区商业中心则包括：湾里区商业中心、南昌县商业中心、新建县商业中心、进贤县商业中心、安义县商业中心、桑海开发区商业中心。而桑海开发区商业中心依据桑海开发区规划如下图：本项目以管委会办公为核心的中心商业区本项目以管委会办公为核心的中心商业区目前，桑海开发区商业中心尚属空白，仅有原农恳集团时期形成的老城区临街商业如下图所示：百货超市仅有一家营业面积不足1000平的三和生活超市，餐饮仅有一家桑海城大酒店（类似农庄），旅馆类有龙康大酒店，新都商务宾馆，蓝天宾馆，亿佳宾馆，绿荫宾馆等均为不上星级的低端酒店。2、项目周边商业办公经营情况调查项目周边商业办公楼盘调研如下：项目周边桑海开发区无在售或租凭写字楼项目，仅有一在建写字楼位于项目东侧桑海大道与国药大道交汇处的中科产业配套服务中心项目，项目规划12层共18000平米现已经完成十层。二、服务业各业态未来发展预测1、零售商业、批发市场：南昌已经形成了以百货商厦、购物中心、超市卖场，专业批发市场为主的商业形态，但是老式的百货商厦限于地理位置、经营空间等因素无法扩大经营、新型的购物中心、超市卖场主要面向中低消费，商业档次仍有较大提升空间。2、项目所在地桑海开发区商业组团区域的品牌连锁酒店比较缺乏，而且开发区企业厂区较多，预测未来连锁酒店，商务客户的需求比较旺盛。3、南昌市康体、文娱、文化传媒商业刚刚兴起，各种类型的行业培训、中小学教育以及专业辅导主要集中在中心城区，未来随着桑海开发区商业组团的建设完善，康体、文娱、文化传媒商业也将不断扩大规模。三、区域政府对服务业发展的政策依据南昌市商贸服务业发展规划(2011-2015)将根据人口、交通、土地和现有商业资源，着力打造两大市级商业中心、九大区级商业中心和六大组团区商业中心。组团区商业中心则包括：湾里区商业中心、南昌县商业中心、新建县商业中心、进贤县商业中心、安义县商业中心、桑海开发区商业中心。在南昌市“十二五”规划图中，未来的南昌将形成“一市两核、四城九镇、山水相融、组团共生、网络发展”的现代城镇空间新格局。新祺周、龙津、向塘、民和将成为南昌的次级城市；各县（区）的功能划分已明确，青山湖区、红谷滩新区、高新区、经开区和桑海开发区列为重点开发的城市化区域；西客站地区、瑶湖东岸地区等16个区域成为重点发展的城区空间。“一市两核”是指以赣江为主轴的南北双城及五大组团构成的特大城市；“四城九镇”是指新祺周、龙津、向塘、民和为次级城市，文港、温圳、李渡，西山、石岗、万埠、象山、塘南、梅庄为九个特色城镇。重点开发红谷滩：按照全市经济合理布局的要求，根据不同区域资源环境承载能力、现有开发密度和发展潜力，南昌市将东湖区、西湖区和青云谱区列为优化开发的城市化区域；将青山湖区、红谷滩新区、高新区、经开区和桑海开发区列为重点开发的城市化区域；2013年，桑海开发区将继续抓好城镇化建设这个关键工作，在城市功能配套方面力求新突破，并且将把保障性安居工程建设作为优化投资结构、转变发展方式、统筹城乡发展和促进民生改善的重大民生工程、民心工程、发展工程，强化组织领导，凝聚工作合力，把握工作重点，狠抓工作落实，使全区城镇保障性住房建设工作稳步有序推进。同时，桑海开发区将以对接上级对口部门为桥梁、以导入政策资金为抓手、以推进社发项目建设为轴心，以发展社会事业为目标，继续履行社会事业职责，全力推进各项社会事业工程。第四部分开发法规风险分析一、项目获得方式该地块为增量国有建设用地，通过国有土地出让公开程序对外公开出让（挂牌出让），符合现有土地出让的程序。二、取得土地使用权程序评估现已通过土地挂牌程序取得。三、开发政策性调查及风险评估具体详见附件。四、项目开发重要规费调查具体详见附件。五、限售限购政策、金融政策调查具体详见附件。六、总体评价1、本项目按照挂牌程序进行交易，符合现有法律、法规和程序。2、本项目属于江阴高新区管委会招商办引进商业项目，现已通过土地公开出让市场挂牌取得。3、通过调查江阴市开发政策，现有的开发政策基本符合行业通用政策，没有特别的约定。开发环节政策风险较小。4、综合判断该项目在现行法律、法规下具有可操作性、合规性，风险的可控。第五部分土地现状价值评估一、现状价值评估原则本次评估为江阴高新区目标地块在公开市场情况下的现状价值，按照地块规划条件，宗地出让土地面积13164.84平米，容积率为3.0，用途为商业用地。二、案例选择及比价分析1、江阴目标地块周边区域土地交易市场调查调查2011年至今项目周边土地成交价格如下：宗地编号地块座落土地用途出让面积

(平米)容积率土地价格

(万元/亩)楼面地价（元/平米）竞买时间备注2012-C-57江阴市澄江街道行政区域范围内东南至嘉年华城市广场、西至天华轴线、北至滨江路商务用地+旅馆用地67136.8544.7312002012/12/282011-C-47江阴市开发区石山路东、石牌路南商业用地278782.5280.2516822012/6/14建成后50%的建筑面积不得分割对外出售2011-C-03江阴市开发区法尔胜光通公司东、定山路西、江阴立臣实业公司南、长江路北商业、办公285233.5291.2612482011/6/12011-C-05江阴市澄江街道水岸新都东、赞园西、名贤路北侧商办混合用地+社会停车场库用地137561.3351.4340542011/3/222010-C-116江阴市澄江街道芙蓉大道南、东外环路西侧市场用地+非市属办公用地503201.6141.113232011/2/242、可比案例选择对目标地块区域内，土地用途相同的土地交易案例进行选择，选择3个土地用途相同的土地交易案例进行比较分析。宗地编号地块座落土地用途出让面积

(平米)容积率土地价格

(万元/亩)楼面地价（元/平米）竞买时间备注2012-C-57江阴市澄江街道行政区域范围内东南至嘉年华城市广场、西至天华轴线、北至滨江路商务用地+旅馆用地67136.8544.7312002012/12/282011-C-47江阴市开发区石山路东、石牌路南商业用地278782.5280.2516822012/6/14建成后50%的建筑面积不得分割对外出售2011-C-03江阴市开发区法尔胜光通公司东、定山路西、江阴立臣实业公司南、长江路北商业、办公285233.5291.2612482011/6/13、土地价格修正比较按照土地面积13164.84平米，容积率3进行修正比较。可比项目案例1案例2案例3交易价格（楼面地价）120016821248交易日期100/100100/100100/90土地规模100/100100/100100/100商业及商务集聚度100/103100/93100/95交通便利度100/100100/98100/90交易方式100/100100/100100/100土地利用便利度100/103100/95100/103容积率修正0.811/0.5080.811/0.890.811/0.751土地性质100/100100/100100/100比准价格180617701701比准价格1759建筑面积（地上）39495土地总价（万元）6947通过比较分析该地块的合理评估值为6947万元。三、项目现状价值综合判断通过上述分析，江阴高新区商业项目地块合理价值为6947万元（约合352万元/亩），合理现状价值区间为[6252万元，7642万元]。该项目成交价格为5925万元，低于评估价格。第六部分开发市场分析一、房产市场交易规模调查1、江阴2012年商品房成交规模调查2012年全年江阴商品房新增供应257.03万㎡，同比下降11.36%；2012年商品房成交171.09万㎡，同比上涨13.27%。2012年商品房成交指标变化：指标2012年2011年同比涨跌涨幅（%)成交套数（套）1272510210251524.63%成交面积（平米）1710919.041510543.79200375.313.27%成交总额（万元）1284795.051033708.71251086.324.29%成交均价（元/平米）普通住宅61856843-658-9.62%低层住宅127659637312832.46%商铺95747061251335.59%办公8530765887211.39%2、调查2007年-2012年江阴市商品房成交面积情况如下表：指标2007年2008年2009年2010年2011年2012年成交面积（万平米）住宅94.849290.7447242.0906215.7887118.0096134.429商办24.664216.881234.354448.284633.044736.66293、调查2007年-2012年江阴市商品房成交价格情况如下表：指标2007年2008年2009年2010年2011年2012年成交均价（元/平米）住宅365644575061642967646996商办464145516019712271259392二、商住价格比调查分析1、商住价格比（增量）物业名称位置物业类型商业均价（元）物业类型物业均价（元）商业与住宅价格比丹芙春城文化路南，砂山路西一层商铺20616高层住宅118231.7金色水岸延陵路北，大桥路西一层商铺19404高层住宅105671.8水岸新都新华路南，东外环路西一层商铺22680高层住宅92172.5御香山长江路北，香山路西商场商铺29553高层住宅98373.0嘉福豪庭虹桥南路西，环城南路北一层商铺15704高层住宅81271.9虹桥大厦虹桥北路东，环城北路北一层商铺23038高层住宅114682.0君邻世家君山路东，澄江西路两侧一层商铺25600高层住宅108242.4和院夏东路东，五星路南社区商业19588高层住宅70832.8摩尔大厦青山路北，通江路西一层商铺16784高层住宅78682.1增量房商住价格比为1.7—3.0。2、商住价格比（存量）物业名称位置物业类型商业均价（元）物业类型物业均价（元）商业与住宅价格比锦隆三村砂山路西，芙蓉路南住宅底商12580多层住宅69951.8锦隆一村东外环路西，芙蓉路南住宅底商13810多层住宅57672.4丽都城市花园延陵路南，黄山路西住宅底商17170高层住宅94451.8大桥一村黄山路东，东横河北住宅底商13977多层住宅70052.0新世纪花苑环城东路西，南街北侧住宅底商16993高层住宅101171.7江南华都南街北侧，环城西路东住宅底商22293高层住宅107672.1西景花苑文富路东，通渡路西住宅底商13522高层住宅78271.7丽岛华都芙蓉大道南，皮弄路东住宅底商21409高层住宅72133.0存量房商住价格比1.7—3.0。三、区域商品房供应量调查分析调查江阴市2009年至2012年商品房施工面积、竣工面积如下表：2009201020112012施工面积（万平米）620.92819.381114.2372.3竣工面积（万平米）168.04244.97244.8187.9四、存量商业用房租金调查1、商铺的租金进行了调查：位置物业类型楼层面积（平米）日租金（元/日平米）大润发旁店面商铺1/5501.33大润发旁店面商铺2/2801.10名雅居商铺2/5801.04桃源居六期商铺1/1851.96丽都城市花园商铺1-2/71501.29水岸新都店面商铺1/1362.782、对写字楼的租金进行了调查：位置物业类型楼层面积（平米）日租金（元/日平米）创智天地写字楼5/111050.95名都国际大厦写字楼5/201551.18名都国际大厦写字楼12/321001.27名都国际大厦写字楼8/282201.09名都国际大厦写字楼15/252001.17名都国际大厦写字楼6/26981.19名都国际大厦写字楼17/26218.331.22名都国际大厦写字楼22/251921.30戴斯国际商务广场写字楼21/25881.33汇丰大厦写字楼6/132101.35汇丰大厦写字楼9/182030.90汇丰大厦写字楼5/162000.92港丽大酒店写字楼19/25218.351.22五、市场调查小结1、江阴市商业、办公用房成交规模及成交价格均呈逐年增长趋势。2、项目周边在售物业写字楼成交价格8000-10000元/平米，一层商铺售价超过18000元/平米，商业用房租金区间在1.0-2.8元/平米/天之间。

第七部分开发指标和规划一、规划建筑指标规划建筑指标总占地面积13164.84平米容积率3.0建筑密度≤50%绿化率≥15%用地性质商业其他商铺建筑面积30%不得分割出售二、规划概念方案三、建筑概念方案1、实施指标根据控制性规划指标，对该项目的实施指标进行了分析，设计方案如下：项目单位指标备注用地面积㎡13164.8总建筑面积49226.3地上建筑面积㎡39535高区建筑面积㎡1635015F,60米基底面积㎡1090低区建筑面积㎡231855F，24米基底面积㎡4637地下建筑面积㎡9691建筑密度43.50%容积率3绿地率15%机动车停车位个311其中地面个930.8个/100㎡地下个218非机动车位个777其中地上个3892个/100㎡地下个3892、概念方案详见概念规划设计方案。四、业态引导及建议持有整体经营部分业态规划根据对江阴市服务业各业态的调查分析，结合本项目所在区域情况及概念设计，本项目规划为江阴城市客厅商圈外延区，重点为规划总部经济区\周边成熟产业区\沿江居住区提供商业综合配套，在业态引导方面，与城市客厅商圈形成互补和补充,共同打造提升城市东部新的都市中心。低区以低密度全能建筑设计，近期侧重引导以餐饮、娱乐、康体、休闲、文化传媒等业态为主，根据市场需求可进行灵活配置，体现出全能建筑设计的灵活性及前瞻性特点。高区1-3层初步规划为综合超市，包括餐饮、娱乐、生活超市等业态，拟引进苏果超市社区店；高区4-10层拟规划为高级商务酒店，约7600平米，150间以上客房，拟引进4星标准的“全季”酒店，11-15层为标准写字间。根据项目特点，初步考虑高区1-10层规划为投资商整体持有经营，一方面可获取长期经营收益，另一方面也有利于整体项目开发运营，提升开发利润。1-3层自主招商经营，主力店为苏果超市社区店或同等品牌超市，4-10层可整体出租给华住酒店管理集团，由其直营四星品牌全季酒店，目前双方处于前期洽谈过程中。第八部分开发收入和周期一、销售配比定价本次规划为4栋多层建筑、1栋高层建筑。按照政府土地出让要求，建成后商铺部分30%建筑面积不得分割出售，本项目初步考虑低区4栋建筑1层及高区1-3层房产性质为商铺,其余房产标注为商业用房,其中高区1-3层为整体经营使用,满足政府出让要求;另外也考虑高区3-10层也整体经营考虑(房产可自由分隔);故本项目所有低区及高区中11-15层作为开发销售，高区1-10层作为整体持有经营考虑。二、开发销售收入通过对周边商铺物业的租金调查，对本项目未来的租金水平进行预测，该项开发销售收入为27447万元，各层销售单价和销售总价如下：位置楼层未来租金

预测RPI-2销售预测（元/㎡）销售面积预测（㎡）销售总价预测（万元）低区11.83.75%175204173731221.083.75%105124753499630.853.75%82344753391440.683.75%66584753316450.723.75%700846423253高区11-150.903.75%876054894808合计96092856327447三、开发周期预测根据项目进展，2013年4月已签署成交确认书，对各阶段主要时间节点做了预测，具体如下：1、置地阶段2013年4月底，签署成交确认书；2013年5月，付清土地款；2013年7月，完成方案设计；2013年7月，完成用地规划许可证的办理。2013年8月，完成国有土地使用证的办理。2013年9月，完成规划设计方案批复。2、启动阶段2014年11月，完成工程规划许可证的办理；2014年1月，完成项目一期施工许可证的办理；2014年5月，完成项目一期销售许可证的办理。3、实施阶段2014年5月,项目一期开始销售；2014年9月，完成项目二期施工许可证办理；2014年10月，完成项目一期主体封顶；2014年11月，完成项目二期销售许可；2015年3月，项目一期竣工；2015年4月，项目二期主体封顶；2015年5月，项目一期验收完毕；2015年8月，项目二期竣工；2015年10月，项目二期验收完成；4、结算阶段2015年7月，项目一期交房；2015年12月，项目二期交房；2016年6月，完成项目开发结算。项目开发周期预测时间为30个月。四、销售计划预测销售周期预测如下：建筑类型销售时段销售周期月均销售额（万元）开发销售部分2014年5月至2015年12月19个月1445第九部分投资总成本和收益分析一、项目预算总投资分析1、土地成本：按照挂牌起始价（5925万元）计算并考虑交易税费价格为6167万元。2、开发成本，包括方案设计、前期报建、临时水电，建筑安装工程，配套建筑、工程建设管理等成本投入。3、费用支出，包括销售经营及管理费用、财务部门管理费用等。4、项目开发销售面积为28563平米。二、项目开发销售收益项目估算单位备注一、经营收入274479,609二、经营支出190326,663（一）成本支出177976,2311.土地成本/收购成本61672,1592.新建成本/续建成本107153,7513.财务费用915320（二）费用支出12354321.其他管理费用1235432三、经营利润84152,946四、营业税及增值税23478221.营业税及附加15235332.土地增值税823288五、项目利润60692,125六、所得税1517531七、净利润45511,593八、可分配收入（加财务费用）54661,914项目开发部分收入扣除相应成本（包括全部土地成本及地下建筑成本），实现可分配收入5466万元。三、项目持有整体经营部分经营预测1、持有整体经营部分持有成本分析项目持有整体经营面积为10776平米，持有成本为3111万元。项目测算值（万元）单位成本（元/平米）总成本汇总：31112,887开发前期费208193土建及外檐工程17871,658室外公共部位工程6964室内公共部位工程7367机电安装工程427396设备安装工程7771市政配套费470437注：持有经营部分只考虑建安成本，其余成本由开发部分分摊。2、持有经营部分收益测算高区持有经营1-10层第1年至第5年租金收益如下：楼层面积

（平米）第1年第2年第3年第4年第5年单位日租金

（元）1-3层31770.800.880.971.061.174-10层75990.480.530.580.640.70年租金收益

（万元）1-3层3177931021121231364-10层7599130146161177195合计2232482733013313、持有经营部分前5年收益率预测第1年第2年第3年第4年第5年持有投资成本（万元）31113111311131113111年租金收益（万元）223248273301331持有投资收益率7.16%7.99%8.79%9.66%10.63%四、项目投资价值指标分析指标名称指标值备注置地成本6500启动成本8500开发收益5466持有部分年租金收益276持有成本3111开发投资收益率28.72%开发销售收益率19.92%持有投资收益率8.84%前5年平均值投资置地成本率29.35%投资启动成本率38.39%投资持有成本率14.05%五、项目现金流量及启动资金分析项目置地成本预计需要6500万元：即从项目取得至规划方案批复，主要包括项目取得成本及相应的税费预计6167万元。项目实施成本需要8500万元：至工程规划许可证及开工证需要投入城市基础设施费、工程保证金、报批等费用700万元，累计投入7200万元。至销售许可证，项目预计需要增加1300万元资金投入，其中工程投入约1100万元，销售费用、管理费用等，项目累计投入需要8500万元。综上所述，项目置地成本预测6500万元，项目实施启动成本预测8500万元。

第十部分综合分析与建议综合判断1、项目成交价格在土地评估价格范围内。2、地块为净地，土地用途为商业用地。该地块占地19.75亩，容积率3.0，建筑密度50%，绿化率≥15%。该地块各项基本指标符合规划为服务业载体投资标准。3、该地块处于十字路口，双面临街，商业价值较好。4、按项目投资经济测算分析，项目开发销售部分所获得的收益在充抵持有整体经营部分的持有成本后仍有盈余，实现开发赚持有的投资策略，项目投资收益指标均高于市场水平。综合建议通过上述分析项目效益指标较好，相关技术指标清晰。综合判断该项目政策许可，经济可行，项目整体风险可控。项目投资价值明显，具有较好投资价值。目录第一部分项目概况 4一、宗地位置 4二、宗地现状 4三、周边配套调查 6四、周边环境调查 6五、大市政配套 7六、规划控制要点 7七、土地价格 7八、商务安排 7第二部分区域城市化发展概况 8一、南昌市概况 8二、桑海经济开发区概况 9第三部分区域服务业发展情况 12一、服务业各业态经营现状调查 12二、服务业各业态未来发展预测 16三、区域政府对服务业发展的政策 17第四部分开发法规风险分析 18一、项目获得方式 18HYPERLINK\l"_Toc35648