估价师考试房地产估价课程讲义

第四章市场法基本要求:1、熟悉比较法的基本原理，搜集交易实例和选取可比实例。2、掌握建立价格可比基础、交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正和求取比准价第一节市场法的基本原理1、市场法的概念市场法又叫市场比较法、比较法是将房地产估价对象与在估价时点的近期有过交易的房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2、市场法的理论依据比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。注意：影响交易价格的因素很多，具体的房地产价格是随机的，可能会偏离正常的市场价格。但是，当同类房地产交易实例较多时，根据大数定量，接近房地产平均价格的房地产价格出现的概率最大。因此，可以用类似房地产修正后的交易价格的平均值，替代估价对象的价格。3、市场法的适用对象具有交易性的房地产，即要有大量的类似房地产市场交易的房地产。4、市场法的适用条件与应用市场法的适用条件是在同一供求范围内，存在着较多的类似房地产的交易。采用市场法时，需要消除:(1)实际交易情况与正常交易情况的不同；(2)成交日期与估价时点的不同；(3)可比实例房地产情况与估价对象房地产情况的不同。5、市场法估价的操作步骤(1)搜集交易实例。(2)选取可比实例。(3)建立价格可比基础。(4)进行交易情况修正。(5)进行交易日期修正。(6)进行房地产状况修正。(7)求取比准价格。第二节市场法的操作1、搜集交易实例⑴搜集大量交易实例的必要性只有拥有大量真实、可靠的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价格。当然也是大数定理或者统计学的必然要求。⑵搜集交易实例的途径①查阅政府有关部门的房地产交易资料。②查阅报刊上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。③参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有关信息，索取有关资料。④向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解有关房地产交易的情况。⑤假装成房地产购买者，与房地产的出售者洽谈，取得真实的房地产价格资料。⑥同行之间相互提供。⑦通过专门的网站或者购买专门的数据库。⑶应搜集的内容①交易双方的基本情况和交易目的。②交易实例房地产的状况。③成交日期。④成交价格。⑤付款力式。⑥交易情况。2、选取可比实例⑴可比实例的含义指交易实例中房地产状况与房地产估价对象的状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格为正常市场价格或者能修正为正常市场的交易价格的交易实例。其选取的原则是最类似原则。⑵选取可比实例的质量要求①与估价对象最类似的房地产，包括区位的类似性、权益和实物的类似性三个方面。②交易类型与估价目的吻合。③成交日期与估价时点接近。④成交价格是正常价格或可修正为正常价格。⑶分配法的含义选取可比实例的一种方法。如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的交易实例，而有土地与建筑物合成体的交易实例，则可将此土地与建筑物合成体及其成交价格予以分解，提取出与估价对象同类型部分的房地产及其价格，再以此为可比实例。⑷选意取可前比实征例的邪数量笼要求从理董论上水讲越荒多越班好。如果焰要求终选取妙的数臭量过勺多：①由垫于交黎易实恭例数框量有滑限而病难以编做到拣；②增苦加修堆正、苍调整谣工作借量大每而不斜经济按。一般陕选取摩3个倘以上临，1劣0个费一下先。3、跟建立敌价格碑可比景基础建立权价格镜可比妹基础箭的方匹面：⑴统系一付惨款方棕式⑵统夫—采费用单塞价⑶统冬一币隐种和购货币老单位⑷统材一面渐积内中涵4、脑交易痕情况娇修正⑴交趟易情钓况修桐正的而含义可比刃实例厚的成阻交价敲格可从能是钳正常运的，腊也可搂能是候不正味常的币。如暑果可药比实名例的疾成交圣价格但是不挠正常亩的，躬则应搏将其池调整梅为正琴常的拳，只妨有这码样才蒙能作惩为估佳价对当象的饰价格疼。这档种调秀整称慌为交筑易情溜况修随正。货经过纲了交严易情楚况修恶正后管，就发可以呜使可尾比实雀例，帝不正贷常的犯价格侦变成存了正血常价亩格。⑵造荡成成滴交价载格偏浮离其摄正常花市场饲价格糊的因贤素①有培利害突关系倍人之否间的驰交易兼。②急仰于出说售或哲急于剖购买活的交央易。③交坑易双蜻方或蚀某一按方对拴市场览行情愤缺乏梯了解落的交瞧易④交揪易双技方或献某一厅万有储特别赛动机徐或偏双好的阵交易仔。⑤特的殊交龟易方册式的怪交易里，比勺如拍联卖、继招标押、哄奥抬或桐者抛侍售。⑥交援易税奥费非街正常疮负担唱的交脏易。⑦相楚邻房交地产星的合誉并交隶易。⑧受邻债权桥债务妙关系竞影响步的交殊易，疑比如丙以房宜地产斗抵债刑。⑶交熟易税守修正丑方法正常蜂成交肺价格望－应陈由卖熄方缴怪纳的傅税费声＝卖梳方实但际得聪到的转价格正常洁成交判价格蛾＋应先由买关方缴黎纳的孕税费岁＝买艘方实岸际支裁出的辰价格应由春卖方揪缴纳敞的税茶费＝舅正常券成交贺价格治×应下由卖别方缴外纳的曲税费亿比率应由砌买方图缴纳洪的税绝费＝话正常途成交拾价格愈×应奇由买拦方缴势纳的骨税费筐比率正常逗成交裂价格惑＝卖迹方实侵际得震到的机价格套/(津1-仙应由各卖方诞缴纳合的税厘费比城率)正常妻成交忧价格园＝买夜方实鞋际支心出的惊价格低/(划1+貌应由旷买方妥缴纳现的税苏费比工率)5、亩交易顺日期熔修正⑴交己易日豆期修捷正的弟含义将可丝式比实敢例在刘其成煮交日钓期时沾的价己格调振整为饶在估净价时委点的迹价格富，这乐样才膀能将欧可比虚实例展价格害，作兔为估包价对染象的绢价格欣。如铜果成牢交日含期与副估价拦时点少不同劝，房荡地产姿市场货状况卸可能软发生浪变化挪，价烟格就痛有可被能不笨同。燥要求鸦估价洁对象坐的价铸格是矿估价箭时点您时的旁价格瞎，是娘在估举价时灵点时档的房甲地产蛙市场允状况轧下形划成的拣。交易豆日期亦修正吊实际军上是国房地捆产市亏场状朵况修敲正。⑵同闻一宗钩房地堂产在垫不同士时间丈的价惑格可偿能变型化的拴种类专：①平乓稳；②上杰涨；③下先跌。⑶交串易日感期调熔整的菊方法①百弟分率软法②价冒格指及数③价芦格变魂动率可比缠实例喝在成桐交日绞期时盒的价厨格×每交易储日期促修正完系数养＝在鲜估价俱时点俯时的研价格6、侮房地山产状富况调猎整⑴房迹地产赢状况汤调整并的含参义进行糊房地籍产状假况修晕正是恋将可勿比实回例的确房地阻产状善况下狗的价音格，吉调整孩为估保价对灶象房贷地产懂状况昼下的可价格搏。⑵房赴地产铅状况旅调整炉的内尿容①区卸位状记况修衫正对房探地产桌价格像有影以响的盛，区棚位因闪素的元状况载。进虽行区盲位状劳况修劣正，紧是将踩可比吵实例规房地躁产的再区位傻状况仿下的艺价格寻，调摄整为誓估价俗对象句房地智产的钓区位附状况短下的引价格蒜。内容占有：庆繁华每程度威、交浙通便寒捷程饰度、锦环境秤景观滴、公稿共设罗施完省备程状度(齿属于汗估价末对象茧以外烛的部惰分)句、临艰路状真况、妥朝向文、楼腰层等歉影响寺房地柔产价圆格的拳因素雀。②权忧益状宣况修控正对房品地产届价格腾有影件响的合，权康益因柏素的不状况只。进升行权互益状带况修崇正，拔是将否可比供实例吗房地虑产的纽奉权益远状况坊下的偿价格身，调或整为练估价枪对象提房地泼产的服权益飘状况钞下的蔑价格方。内容眼有：圣土地模使用孕年限顶、城默市规句划限传制条睬件(脖如容统积率编)等斗影响焦房地态产价爹格的衫因素岁。③实彻物状奇况修靠正对房夜地产恋价格虎有影隐响的煮，实蔑物因跨素的细状况波。进戚行实肤物状邀况修盖正，恋是将念可比廉实例奴房地龙产的黑实物谣状况秆下的倍价格烈，调辩整为在估价湖对象勤房地夹产的少实物莲状况小下的扣价格帮。内容栋有：对于喂土地状来说骄，主控要包收括：众面积征大小萝、形己状、烦基础将设施袋完备胃程度冲(属砍于估赴价对糖象之驱内的事部分敌)、扬土地校平整虚程度椒、地雀势、借地质普水文俊状况钞等影旺响房心地产劝价格潮的因秃素；对于酱建筑裕物来肯说，调主要殃包括慨：新星旧程脂度、捧建筑末规模悠、建漏筑结足构、萄设备唉、装侵修、侍平面絮布置填、工诱程质认量等赤影响钟房地啊产价脚格的酒因素残。⑶房宵地产投状况虎修正籍的思粮路房地复产状辰况修止正的觉思路丧是：丝式首先恒，列土出对挽估价像对象懂价格队有影害响的违状况饿因素帐，包负括区球位方间面的起、权种益方棉面的芝和实逆物方抬面的技；其勺次，硬判定依估价位对象旨房地段产和脆可比学实例友房地自产在脆这些验因素亡方面罩的状呼况；及然后句，逐邀项比怎较，榨找出任它们铁之间鱼的差勾异，颗造成酱的价向格差透异程点度；略最后民，根剑据价扯格差权异程讯度对情可比途实例青房地第产的星价格练进行吨调整产。房地容产状锁况修功正的低方法由有百锁分率御法、睛差额布法和笔回归捕分析侵法。①采裤用百制分率赠法进绞行房刺地产子状况兰修正世的一回般公絮式可比译实例妥在其状房地凡产状庆况下叫的价贝格×竖房地捎产状厘况修睛正系个数＝大在估译价对中象房诞地产若状况遥下的项价格②采摧用差液额法革进行大房地信产状歼况修农正的涝一般伏公式可比旧实例阅在其冻房地浙产状甘况下污的价汽格±得房地慌产状宽况修芬正额巷＝在半估价全对象避房地梦产状纹况下励的价惯格⑷房贱地产肺状况惭间接尘比较竭调整间接气比较该调整勾法与赞直接等比较菜相似社，所识不同码的是野设想定一个业标准泻的房博地产医状况乏，并彻以此第标准舌的房枣地产简状况财为基骆准，正将估毕价对过象、蛛可比室实例喉房地蔬产状哄况，去分别拔与标影准房厅地产么，逐贯项比注较打旗分，巷然后唐将所简得的傅分数宗转化桨为修辈正价奇格的氏比率后。⑷房培地产奔状况狂调整虎应注崖意的怒问题①可吊比房等地产贼状况勺，无膝论是曲区位现、权解益还巷是实珍物，羽都应末是其齐成交臂价格膊，所学对应催和反拾映的腾房地叮产状虏况，肃而不胖是在处评价秧时点锡或者笔其他误时候场的状景况。②不券同使情用性诱质的副房地响产，滩影响态其价馆格的素区位士和实槐物因颈素不腐同，翼即使搜某些羊因素呆相同盈，但厅其对丹房地筛产价却格影伍响的缩慧方向宴和程错度也泡不完歼全相气同。③在晨房地渡产状众况调召整中责，可斑以根斜据每抓个因御素的贱具体烛情况怕而分枕别予泛以调脑整，呈如土载地使户用年缠限调司整、龟容积顿率调膨整、丸楼层点调整腿等。7、歌求比矩准价帝格⑴求朝某个泛比准节价格⑵将展多个崭比准根价格胃综合后成一孙个最证终比蛋准价养格从理轰论上弯讲，怒综合电的方安法有秘4种铃：①平明均数辣，包捧括简故单算独术平桐均数顷和加咏权算葛术平兴均数班：②中却位数田；③众腊数；④其李他方擦法。第三堤节夸市底场法早运用战综合怠实例实例摩1：华为评名估某退写字狼楼2幼00利5年碎10班月1梯日的哪正常通市场护价格销，在叙该写跌字楼狱附加麻调查匠选取晌了A污、B甜、C距三宗答类似武写字眼楼的龙交易用实例际作为题可比遵实例锈，有疼关资唇料见喉下页表中勒的交会易情截况中雅，正肌(负爸)值萍表示泻可比之实例陈成交陡价格疤高(楼低)咐于正缠常市剂场的慌价格仔幅度奔；房骗地产罗状况根中，嫁正(伍负)揭值表怒示可涨比实欣例房悬地产艺状况随优(香劣)招于估莲价对神象房婶地产在状况季导致府的价芦格差水已幅坐度。云另假抬设人故民币广与美圈元的垒市场辫汇率译20维05项年3衫月1亩日为衬1：头8.何4，谜20夫05透年1鸽0月拢1日堂为1糟：8祖.3孔；该尽写字汽楼以筐人民回币为返基准竖的市梢场价对格2答00匆5年耗1月获1日匙至2蛋00窗5年务2月周1日泻基本你不变拖，2卡00欠5年伪2月括1日俊至2依00软5年落5月待1日偿平均耕比上中月下棋降1夜%，牌以后姐平均渐每月愧比上切月上启升0添.5际%。歪试测顶算该举写字绢楼2六00身5年煮10途月1箩日的评正常脱市场芹价格避。可比实例A可比实例B可比实例C成交价格5000元人民币/M2650美元/M25500元人民币/M2成交日期2005年1月1日2005年3月1日2005年7月1日交易情况＋2%＋5%-3%房地产状况-8%-4%+6%实例权2：某地耽区某上类房平地产落19晴99茎年4科月1配日至槐10调月1禽日的兆价格债指数汉分别附为7岁9.漠6、乓74坊.7午、7夫6.驱7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