南宁某商住一体化项目策划建议书

项目策划建议书********2002.1月年5月1BIRTHIDEA博思堂敬呈南宁市**房地产有限责任公司承蒙贵公司厚爱，给我们一次参与****（暂名）销售推广工作的机会。以下为我公司所拟的关于该项目的策划营销推广方案，希望聆听到你们宝贵的意见，共同努力将****的销售推广工作做好，做成功！谢谢！总经理：2002.1月年5月2BIRTHIDEA博思堂目录一、目标市场在哪里？二、竞争对手在哪里？三、我们的价格在哪里？四、什么是跳出来的第一块基石？五、为什么一定要跳出来？六、我们的优势在哪里？七、我们的劣势在哪里？八、跳出来有何硬件支持？九、跳出来的市场突破点在哪？十、位置优势如何跳出来？十一、现场感染力如何跳出来？十二、现场感染力如何营造？十三、整合攻击如何跳出来？十四、推广方式如何跳出来？十五、核心概念如何跳出来？十六、营销团队如何跳出来？十七、开盘热点如何建立？十八、第一攻击波如何打击？十九、第二攻击波如何打击？二十、第三攻击波如何打击？二十一、开盘攻击执行计划二十二、开盘攻击报纸广告创意计划二十三、正式开盘的前提二十四、Openday开盘嘉年华二十五、****VIP计划附录一、营销代理费用预算附录二、营销代理服务内容2002.1月年5月3BIRTHIDEA博思堂********整合市场攻击策略StrategyAd.Planning[跳出来更精彩]2002.1月年5月4BIRTHIDEA博思堂一、目标市场在哪里？1、本项目消费驱动特征。本项目为单体高层商住共用建筑，住宅户型有A\B\C三类，从二房二厅到四房二厅，共有12层；商业和办公区共有4层；所处区位为琅西的金浦路与桂春路交叉路口，交通便利，周边社区已经有居民入住，商业、农贸、教育齐全，属于半成熟区域，地理价值呈上升势。与未来的竹溪公园一路相隔，面对快速环道旁的区政府、中级法院、会展中心和青秀山风景区。2、市场细分。潜在目标消费群为30至50岁左右，白领职员或自由职业者，期望在东区发展事业的有一定实力的商人、小业主、公司经营者、管理者。3、市场需求。为了更好的生活需求或是事业投资需要，潜在消费者要在新区即将成熟的地段寻找具有升值潜质的商、住单元。但相对而言他们没有太充裕的资金，还不能在旺口金地置业，在这里找到迅速升值的产业将给他们带来满足。4、相关数据及来源如下：2002.1月年5月5BIRTHIDEA博思堂2002.1月年5月6BIRTHIDEA博思堂2002.1月年5月7BIRTHIDEA博思堂2002.1月年5月8BIRTHIDEA博思堂二、竞争对手在哪里？在本项目的区域，目前商业气氛相对不足，配套正在成型中。在南宁地产界一直没有掀起大风浪，升值空间相对巨大，是一块未经雕琢的璞玉。本区无大型项目，金城苑、沁景苑和佳运公寓等中小楼盘也已进入销售尾声，竞争压力相对缓和。但是，楼盘背面200米处的“城市之光”是一个中型商住组团，会在商场、住宅、办公楼方面全方位地与“****”展开竞争，属于深度同质化楼盘，必须高度重视。竞争性楼盘的共同点地理位置技术经济指标交通条件周边配套2002.1月年5月9BIRTHIDEA博思堂三、我们的价格在哪里？1、价格区间概念：本区域存在几个价格区间，以住宅为例：高端区以南湖周边的东方明珠、铭湖经典为代表，多为高层建筑，以湖景为主要卖点，价格区间在3500元-4500元；中端区2800元-3500元，以沁景苑等靠近琅西中心区的楼盘为代表；低端区主要是一些尾盘包括一些早期开发的户型落后的楼盘，但数量很少，可以不予考虑。本区高价盘在市场定位和产品品质上与****不具可比性，主要竞争将在中端区展开。2、对手定价。主要对手城市之光的定价，占据了中端区的下端。由于它的地理位置处于十字路口，比较符合投资置业的预期状态，因而可以使消费者的心理预期提高。周边楼盘价格调查：沁景苑3050元/m295折后均价为：2897.5元/m2城市之光2800元/m293折后均价为：2600元/m2嘉运公寓2900元/m294折后均价为：2726元/m2金城苑3000元/m295折后均价为：2850元/m2周边项目住宅平均实现均价为：2768元/m22002.1月年5月10BIRTHIDEA博思堂3、客户心理价。****在心理排序上较之城市之光靠后，因此期望的价格会较低，但是通过楼盘形象的精心包装和风水位置、环境的优势强化，可以弥补一定的客户心理落差。4、我们的定价。通过精心包装弥补楼盘的形象，提高客户的心理预期，在价格定位占据中端区的低端（2800元/m2），一上一下(预期向上，价格向下)的落差，必定会促使城市之光以及类似楼盘的潜在消费者向****流动。2002.1月年5月11BIRTHIDEA博思堂四、什么是跳出来的第一块基石？名字。一个响亮的名字等于成功了一半。名字是个体特质的凝练和印象传递的工具，直接对受众的判断产生重要影响，即“名如其人”。在产品营销目标群确定之后，按照产品定位以及目标群的审美和消费心理，构造恰如其分的语境，达到丰富想象力、激发参与欲望、刺激消费渴求的目的。“****”的名字重建管道为：1、目标消费群：高级职员、成功白领、小业主、中小商业机构经营者、事业网络成型的自由职业者2、消费预期：高尚住宅、置业升值3、社区品质定位：优美而高尚的社区，自如而先进的设施，独特而自豪的建筑，成熟且迅速发展的环境。4、名字的构思方向：时尚前沿、成功榜样、品位超群、耳熟能详5、名字的字数：通常楼盘名字的字数为3至4字，建议采用4字，契合目标群体的文化意趣，更容易编排韵律而朗读上口。2002.1月年5月12BIRTHIDEA博思堂6、以下垃候选恳方案长从几辨个不把同角鼠度整合合了斥客户练群对逗未来重发展丧的心员理预解期：**海**畅—-狗-该躬名称骡高贵饶雅致缎，易补于辨卷识和隶理解调，铭射钻形吧象突感出了庆楼盘情的尊艘贵精发品定咽位，姐暗示良财富朱、品始位，机潜在并迎合电了青辆年白项领、滤事业核处于桂上升蜂阶段弱的成搬功人该士的另自我伏评价岩。紫华比星座垄--列--啄-该榨名称休时尚痰典雅愿，给让人以疯现代懒繁华队经营乘、汇洲聚财陆富的治感受垂，紫宝华突错出了针幸运灯和成注功，贫银座很示意纱财富斯、地歇位和芳品质倡，符扁合成薪功人撒士、述白领飞职员锅的品垫位追筑求。风临扰高第夏--祝--罗-该活名称炎气度江非凡炭、大闯气雅沈典，股给人海耳目屯一新爸、居趴高临叫下的义感受劝，强音调了硬住宅暗的品鹅质和迎周边觉的生病态环听境。水榭腐芳都言--与--宗-侧福重表猎达近塘山临究水的须生态央环境或，令睡人产苗生身邮临其侵境的庙美好锣感受币。20烈02短.1垃月年母5月13BI谨RT巷HI森DE户A博会思堂五、岭为什曲么一糊定要区跳出江来？1、臣我们笑的项棋目并脑没有孙明显冈的优转势。榆项目聚位于狸南宁丑的东筋区，脏周边腊缺少缺大的仆配套慌及成熄熟社届区的紧氛围勒，同漂时项弦目也栋没有裳大的许景观网环境奋点；斜社区诸规模勒不大将，没邀有超湖大的贵规模怕及配荷套做饺支持煮；因翻此我惰们必鬼须要玩跳出缝来，政从概煎念炒覆作、贺产品旧包装陷、整并合推原广上令突围嚼而出傲。2、裤市场考弱点勤的突葱破。书从南器宁各形大区疤域楼净盘看押，领颗导品装牌的耗优势诱并不丝式是非膛常明大显，服可以股这么湾说，舰这是展南宁屠地产剪市场周的战衔国时客期，察大小老项目稿各踞释一方兰。项犹目所社在片地区，惹已经她有金宗城苑因、沁福景苑川、佳枕运公匹寓分顷割市规场，蛙金城霸苑为厌多层尽综合做社区喉、沁漠境苑软为小我高层吐园林旨社区凯、佳母运公备寓为丧单栋终纯住近宅，刻**毒**竿是唯御一一贺个同肝时拥弦有住卧宅、款写字逗楼、呈商场咱的楼就盘，泛可以竞在推泼广上姑特质逗化，盘跳出怖的胜梁算很炕大。3、炉我们庸的竞疗争优胜势。准从周舍边的临市政躺配套闭看，证项目长与竞太争对帐手资椒源共赛享，本找准准一个婶点做捉大做至透跳贿出来盲才是凝制胜器的关呆键。绪总的雁看来江，项战目虽辩小但努集商螺业、鸡写字罚楼、礼住宅淹于一台体，呜从某禽一角吴度看强，这悟种国贩际流仍行的妥集约传型业营态，什未尝记不是变一个浩跳出桃来的袍契机怜与卖吧点。[判希断]猪：*无论球从项够目市惠场关输注点锦、市适场弱酒点的尘突破昏、我会们的席竞争双优势龙来看擦，我援们都敲必须臣跳出众来，抓赢得锐市场师的竞剩争优固势；20碰02供.1分月年真5月14BI粗RT怠HI辉DE枪A博悔思堂六、值我们朝的优视势在剧哪里并？1、销文脉遵概念嗽优势党：没恼有卖呢点就播要制胞造卖狗点，广然后蜓才能姨确立急竞争渠优势脉。从鹊名字筑到文垃脉的稠挖掘造，成蔽了项登目制盈胜的艘一个政关键弃。2、载前景甩及交风通优庆势：喉东区逗区作膏为南邀宁未屯来的后城市狸中心挣，它捐的规的模及才前景织已经密被大栏众所倦认知沙。同害时，喷项目合处在浪桂春廉路与育金浦射路交芬叉路智口，功有着鹿便捷木的交俯通优酿势，扇具备焦经商和、居般住、堂办公材的基幻玉本要英求。3、尿生态役住宅国优势血：本哥项目浩“前挪望青展山之侄俊美估，后杀瞻南砍湖之炮雅颜添”，吊面对惜竹溪炉公园炸、临富近青暂秀山锦、南互湖、纹金湖普广场锦和金贺茶花讽公园吉，具亦有独轻特优集美的牢环境生优势棍，与查该区芒域外碗楼盘行相比烫有着驻比较伟突出脸的核露心竞盲争力累。其惩中，蜂竹溪秋公园卖是由慈日本椅协力凯基金凤支持污改造歪的相含当于醉朝阳美溪工弃程的互为民研办实抬事工竿程，殿将成项为东暗区区欣的环淋境美沟化样开板工罩程，来极大龄地提泳升该准区域传的景互观吸誓引力老。4、矛产品晌集约筑优势免：东丛区（醉琅西丘片区马）唯毛一项扫目集郑商业团、写第字楼毙、住据宅于器一体杜，这洞是一慎种国本际流赞行的代集约烧型业脾态，念商业戴可以葵作为骡居住敏的配夜套，秧住宅高为写浴字楼介提供鲁方便正，将查成为熄金领灯和自击由职辜业者踩理想华栖身谦地，抹亦成僵为本谎地唯辞一的很时尚犹SO醒HO戒社区虽。此苏外，出本项区目将樱与改糟造竹简排冲记的项旨目业光主联忌手，竞增购独公园斑场地牲作为陶楼盘揭停车射之用庭，极良大地软提升割了该沈楼盘马商业管卖场帽的价脉值。5、政府伙策动品力优绑势：仔面对恶未来慈区人岛民政扁府、巧中级烫法院占、区茎会展崖中心骆、民奴歌节歼主舞己台所觉在地链，临唐近区守重点臂中学阿三中墨的后就门，农就未皮来前亿景及沙市政砌设施扒的配残套方扬面而量言，疼优势牌是比屑较突缘瑞出的然。20角02窗.1背月年资5月15BI暂RT葱HI愧DE温A博宜思堂6、直购买诱信心抱优势蜜：到虚目前同为止颜，已氧有一循部分凝知名农公司呜的高烦级职鞠员集嗽体购喊买，涨这在集销售超推广朱中可昏以适掠当运尊用这扰一要顿素，厨具有狸高文肺化素插质业赢主，摇对项嘉目形遗象的侵拔高拉有一啊定的战作用溉。7、潮可利急用的任外部捐推动绣力：催可争昌取利矩用日把本协壮力资感金改她造竹缎排冲毅工程皆开工侄仪式害推盘山，扩呜大影拼响力遗和聚麦敛人拍流。[绵判断访]：人徐有我主有，典人无股我有筑，在雪形象只的建四立上扎如果焦能更是胜一是筹，渗体量定不大主的项姐目消看化应妈该问烟题不色大，租做好轿了，妈小项良目确解立大狐品牌损，可去以将耽发展撑商的度品牌谷提升学一个合台阶弃。20暑02依.1喷月年熊5月16BI番RT哑HI睁DE锯A博张思堂七、送我们谨的劣草势在晨哪里关？1、守东区锡（琅忽西片跳区）哲由农卸民社愉区发杏展而苏来，米其目撞前配置套设悦施尚雨不能随与该两地区牙的发侦展目提标相施吻合若。该涝地区素的主挠要居怨民的缩慧生活让理念冰和生简活形陕态有匆待改杀善和怎提高[对山策]村：*重点斧突出愈东区峰概念胆，帮有助消物费者接以发米展的朗眼光男看待港问题捧，总衡揽全笋局，浊展望床未来古，强历化泛向CB凉D大隙社区仅概念跃。*强调刊周边拔自然称景观具的价临值内瞎核，最以生起态社访区的柜形象闪打造污诱人丛前景甩。2、缴周边棒项目绸启动虚较早栏，消屈化了甲相当才一部遗分购猛买力困，剩素下楼伐盘对饿本项斜目形驱成围店剿之财势。侄项目岩周边屿分布历竞争弯对手金城万苑、衰沁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