关于加强房地产贷款风险管理的有关问题

关于加强房地产贷款风险管理的有关问题

中国银监会政策法规部 徐XX/处长房地产贷款风险管理中存在的问题房地产贷款增长过猛

1998年,商业银行房地产开发贷款余额为2680亿元,2002年达到6616亿元,年均增长25.3%；个人住房贷款余额1997年为190亿元,2002年达到8258亿元，年均增长113%以上。截止2003年11月，商业银行房地产开发贷款余额为7532亿元，个人住房贷款余额为11412亿元，保持了增长的势头

房地产贷款风险管理中存在的问题尽管目前房地产开发贷款及个人贷款余额占整个贷款余额的比例不高,但发展态势迅猛.必须重视风险防范.房地产贷款风险管理中存在的问题国内商业银行识别、衡量、监测和控制房地产贷款风险（包括房地产开发贷款和个人住房贷款）的手段和能力均很不足房地产贷款风险管理中存在的问题2002年11月份,人行对部分城市商业银行2001年7月1日至2002年9月30日发放的房地产贷款的检查,共抽查房地产贷款20901笔,金额1468亿,其中房地产开发贷款3654笔,金额1380.5亿,个人住房贷款12158笔.金额44.1亿,调查发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%.防范房地产贷款风险应采取的措施1.要加强对银行贷款风险的监控1)央行采取了一系列调控措施,121号文对高档商品房,别墅开发土地储备贷款等作了原则要求.2)各行都加大了对抵押物与信用担保方的核实力度但须解决贷款在使用中所面临的风险,如:恶意骗取,挪用,故意违约解决办法:建立全面评估贷款对象的风险监控体系防范房地产贷款风险采取的措施关于加强土地储备贷款和城市基础设施建设贷款风险提示的通知一、密切关注由于政策变化所带来的风险。在发放土地储备贷款和城市基础设施建设贷款时，应密切关注宏观经济政策变化对银行贷款的影响，认真研究国家有关法律法规对土地审批权限、出让方式等方面的规定，掌握国家有关土地管理法律法规和政策变化，关注和监测政策变化对贷款风险的影响范围和程度防范房地产贷款风险采取的措施二、确保贷款项目合法合规。土地储备贷款和城市基础设施建设贷款的项目，必须符合法定程序批准的城市总体规划、近期建设规划，以及土地利用总体规划防范房地产贷款风险采取的措施三、依法审查贷款担保主体、承贷主体的资格与履约能力，切实防范此类贷款的法律风险。应依法严格审查土地储备贷款和城市基础设施建设贷款担保主体的合法性，严格审核企业实际担保能力，以及出现风险后担保主体或担保资产的可执行性，防止担保虚置，或者在执行过程中出现法律风险。防范房地产贷款风险采取的措施四、准确评估权利质押或资产抵押的实际可实现价值，关注土地价格的周期性变化。发放土地储备贷款，主要是以土地储备公司（中心）土地使用权质押，以土地使用权出让收益为未来还款保障。部分地方因为土地储备和土地储备贷款管理缺陷较多，土地真实价值被过分高估；或仍采用协议出让、低价出让的方式处理储备土地，使得地价不确定因素较多。这些情况都可能使未来土地出让所产生的收益和现金流不足以偿还银行贷款，银行贷款面临较大的信用风险和市场风险，应予以高度关注。防范房地产贷款风险采取的措施五、注意控制贷款集中度，加强信息沟通。部分地方城市基础设施建设贷款总量已大大超出了地方政府的财政还款能力，少数地方甚至超过了未来几年地方政府财政收入及土地收益总和。要建立土地储备贷款和城市基础设施建设贷款的信息通报机制，严格控制土地储备贷款和城市基础设施建设贷款的集中度风险，防止竞相向某些地区的土地储备项目和城市基础设施建设发放贷款，出现因地区集中度过高导致银行贷款风险积聚防范房地产贷款风险采取的措施六、建立土地储备贷款和城市基础设施建设贷款还款能力评估体系，持续监测还款能力的变化。要根据审慎原则，尊重这类建设项目的特点和规律，按照土地储备的获取途径、管理水平、土地使用权的出让方式、市场价格预测等因素，建立土地储备贷款和城市基础设施建设贷款评估体系，尤其是对未来现金流量的变化要持续地、科学地监测和评估，及时认真地作出授信和授信变化的决策。要认真总结经验，摸索规律，锐意创新，努力提高工作水平和效率。

七、盗注意对分类难指导用，有卡堵有剥疏。绵严格序控制仗不符枕合审同慎经凶营原蕉则或键达不饲到贷容款标声准的爬土地请储备铸贷款粪和城宋市基礼础设泽施建剂设贷贱款。怀要继仰续大痰力支惊持一尖切符臭合贷酸款条篇件的心此类津项目设，对碌风险葡状况订出现旁变化驴的项界目也柴要具件体问纪题具庙体分织析，臂注意蠢区别饮对待代，积帝极做里好工恋作，挖加强个与客役户的桶沟通唇工作采，不哨搞“肿一刀构切”收。商业勇银行统房地宅产贷桌款风攻险管篮理的巨政策聚目标银监音会于墨20周04府年2饰月2集6日犹--剂-3地月2阿6日晋将<束<商编业银拴行房盯地产君贷款脆风险奖管理停指引厨>>狠在网伏上公变示,搏至今沫仍在响根据馒各方感意见苍作修爸改.政策块目标浪:1.偶希望笼房地支产行桌业稳共定发木展2.蜡规范鼓房地吵产信澡贷业胆务,亩保证岂贷款庭的安肉全3.我提高言商业愿银行晕房地战产贷页款的去风险量管理蓄能力4.此实现先房地妨产筹袖资的让多元疼化内容圆介绍一.胖贷款配分类1.献土地叮储备首贷款2.香房地关产开李发贷街款3.育个人喉住房弹贷款内容扑介绍土地涛储备箭贷款生:向捐借款遣人发委放的斜用于俗土地闷收购常及土怀地前淡期开睛发.限整理捕的贷玩款.土地触储备验贷款顷的借联款人依仅限笔于负忌责土奇地一挂级开抢发的抖机构内容网介绍目前隙国内区土地妻储备千机构璃的运镜做模盖式一是本市场台主导衡型:炊特点颈是:板收购丧.储课备计偏划向挥政府抓报批钓.地么块范暂围根暑据政雄府的洲要求莲划定尖,紫其他双由市冷场主菜导(酒上海陆)二是晴政府誉主导择与市业场运姨作相扛结合民:特末点是谁政府弯垄断滩一级蒜市场箱,市鸭场土惊地特日别是兵经营过性房背地产败开发繁用地杰统一门由政道府供略应以晌招标赚拍卖插方式退出让内容缸介绍三是盈政府掀主导耀.土巩地资宇产与痛市场味运作脾相结怨合模羞式特点轿是:欺政府侧规定号用于棒储备漂的土推地范影围,右政府年土地掠储备殊机构约进行嗽收购贼.储芒备.基并受屑政府朗委托企作为催国有巷土地转资产工代表内容版介绍市场上经济竟国家成土地爪储备蓬融资袜体系选介绍特点值:具魄备完役善的期地方粱政府乘举债很制度泄和债卡权市矿场如:售瑞典杜斯德计哥尔极摩市尿政府疤通过孕部分致政府微税收哥.国唇家养它老保利险基暗金.唤银行炒贷款催.国纺家银牛行发斧行的挠公债殃及租课售土学地的励收入荷兰胶征购拉土地踢的资责金来浑源:笨荷兰行城市滥银行殿的贷施款.秒商业社机构扶贷款产.政虚府财慨政收别入内容艺介绍我国军<<蚁预算陷法>遵>地秩方政第府不耕准举躲债土地宝储备重领域秤的信就贷集巡寿中性败风险泼须关幻玉注内容番介绍土地槽储备双机构治信贷税风险么管理锡的问手题由于受较强侧的政舞府背欺景,喷银行恭对其们整体忧运营镇情况示风险刷较难岸把握枝.一是城信用叹透明讨度低盯,信荒贷监班督无扔法发堵挥二是木资本邻金补希充不锣到位三是番贷款雅方式雾以信屠用为梢主内容蛙介绍x市恩辖政滥府土卧地储桶备机娘构有远关情脉况调苹查表单位破：亩诵、万侵元19均99番年鸟2咐00老0余20丝式01稻年当年木累计血收购绵土地况量断24计56狮69薄84恰7喝36驰7当年畜累计且提供毒土地外量半10味79推2朽55音3束49汁01年末雁土地拖库存夏量绘15笼29既59现19枪8扣15粱8当年透累计辆投入样收购浆资金想1环27浸99载3骆2观07专25号1坟2矩02爷47碰8当年绢累计事收回庄资金钱1菜77图99央6邀4潮31科83修1表7科43湾28散1当年届累计页上缴阵财政棵资金不62柴43葬0铁2乔46脸61宁0呀5慈24忽57练6年末狠土地网储备版机构灭资本估5想63常5杠10谷19污1兴12慰16她6年贷类款余刺额刊1富84吃00担1灰06捐45将0印2日26叮76纸3内容刮介绍结论扫:从严至管理止土地符储备拜贷款辅,避仅免风喷险过羞度集腿于金仰融机胖构内容士介绍房地劫产开麦发贷笔款的选风险径管理壳的要帽点1.胆项目鞭资本蔬金比幻玉例要捐求人行溉12数1号插文:啄房地顾产开悼发企盐业申嘉请银行行贷丢款其伴自有肉资金祸(所碧有者毛权益讯)应俘不低驾于开任发项材目总滑投资跪的3仔0%跌.国发薄[2勉00雨4]躁13攻号国访务院耽关于存调整坡部分墙行业伪固定经资产款投资版项目赤资本左金比隔例的劳通知个规定衣:房连地产脑开发贼项目落(不只含经优济适死用房错)资遇本金竹比例甩由2安0%亮提高残到3绿5%斯以上子.内容拳介绍2.耻四证弦齐全国有井土地得使用风证.除建设磨用地们规划古许可范证.厌建筑努工程职规划醉许可离证.次建筑闯施工炎许可州证3.丝式应对梯有逾笛期未却还款伍现象邪或欠脸息现询象的咳房地贷产开邻发企斑业的报销售失款进慕行监绍控,酿防止霉其挪穿用该盗销售锋款开膝发其至他项死目或漫作其浅他用爷途4.锈关注低国家轻政策故及市暖场变振化对虽房地屯产开叫发项镜目的迁影响内容该介绍个人像住房春贷款浆风险悲管理减要点1.晓个人违住房派贷款悼申请康表要冰素借款泡人基就本情肠况.抬借款菠人收当支情栽况.寨借款易人现脏住房理情况饶.借竹款人搏购房好贷款昌资料掀.担漠保方债式.途借款藏人声刘明要选素内容材介绍2.取关于条统一容个人储购房斥借款位申请勤表与桐风险丘评估碗书统一毫表格盼的运般用将坦客户训的信构息标咸准化酒，这甚不仅购有益垫于各倡银行悟减低役成本战，提糠高效悠率，原同时院保持深数据菜的统纸一性铺，为颠银行踏后期比的一顺系列脚工作虚，如散贷后述管理挥、组恳合管纷理、昆引入废按揭笑保险改以及稍最终做的资料产证房诚券化乏奠定趴良好廉的基衡础，分也有匪利于且相关慰机构拉统一伙征信伴系统城的建恶立和刷完善扇。美国衡是全画国统治一使虹用标父准的影个人宇购房锋借款像申请锣表及妄风险蔬评估沟报告3.荣关于店偿还练比例偿还模比率闸是审赢慎评忠估借骄款人馆还款沙能力外的有疼效依运据每比钥住房锡贷款贵的月悉还款任支出贸与月熄收入咬比月所互有债惠务支结出与宴收入薯比国外毅对审期核申梅请人事的每吨月供冶款支酷出、水每月豪所有精债务利支出浅及每牺月收惹入的彩关系过都有悉一套彼严格惩的要御求，并确定罩一个至比率燃来判权断是挤否供能款额昆过高临而影雪响借镜款人些的偿袭还能梳力内容熊介绍内容窄介绍美国宣制定忠的两低个比梯率为剪28尺％和锐32孟％而香浸港的罪金融宜管理伙局将忌所有绣债务黑支出砌与收零入比某定为益60壶％一般爪香港四商业庄银行变将上住述两查个比幸率定抓为4栏0％仁（每隙月供倘款/撇收入浆）及勉60纠％（毙每月筐债务至/收节入）内容蛮介绍我国南制定比比例国的相功关问度题1)笑具体角比例或的确询定2)术执行蛾中的选难点内容暗介绍4.新狭建房篇的评方估必要亿性:晋商业止银行掘对项道目楼棕盘发嗽放个男人