东部新城东区商务起东区城市设计-

宁波东部新城东区商务启动区城市设计项目背景研究片区发展定位概念性规划重要节点城市设计意向项目区位及范围规划范围商务启动区西起生态走廊和规划道路，东至盛莫路，北至中山路，南至百丈路，规划总用地26公顷。与周边地区关系商务启动区与三江口老城区、鄞州中心区、东钱湖旅游度假区、镇海片区、北仑片区都有良好的交通联系。东部新城空间结构东部新城与南北生态走廊为界分为核心区和东区。主要公共空间中央绿荫走廊;南北生态走廊;明湖公园;行政中心区;社区中心上位规划——东部新城空间结构及东片区控规控规的技术要求规划主要发展商业、商务、酒店、娱乐、居住等复合型城市功能；容积率控制在1.5-5之间；建筑高度控制在100m以内；原有控规的问题商务办公面积过大,市场难以消化;与更大区域的空间联系考虑不够空间肌理较为均质,没有能形成识别性的空间节点土地利用现状基地现状以工厂企业为主，并有少量村民住宅。基地内公共设施用地主要邱隘福利院和部分旅馆、餐饮用地道路现状城市主干道：盛莫路和百丈路城市次干道：中山路（规划）城市支路：邱隘大道社区道路：文卫西路、方庄北路水系基地内河网纵横，有建设江南水乡城市的自然条件建议近期保留项目基地西北部浙东建材规模较大，近期搬迁难度较大；基地内邱隘镇福利院建议近期保留或另选址迁建；百丈路和盛莫路交叉口商住楼建筑状况良好，建议近期保留。项目基地分析创享活力区生态商务港

东部新城·生态型城市商务综合体开发主题二：复合型商务花园激发片区活力的生态型商务花园整合邱隘镇产业链的前沿性商务平台开发主题一：总部中枢组团东部新城适宜现代服务业的总部聚焦地城东片区的高端生态商务核总体发展主题定位总部中枢组团阐释——总部基地发展格局及商务业态导入分析南部商务区总部基地（在建）东部新城总部基地高新区总部基地（在建）三江中央商务区宁波市核心产业纺织服装业日用家电业信息服务金融业输变电设备制造业机械工业贸易汽车配套产业建筑业适配性分析市场竞争强度项目定位的匹配性易操作性√√√√√√√根据综合评估，我们遴选出纺织服装、信息服务、金融贸易、建筑业等几个适合基地发展总部基地的产业依照基地定位，本区域不适合发展以加工制造为主的第二产业基地西侧的东部新城中央商务区重点发展金融贸易产业，北部的宁波高新区重点发展信息服务产业，这些周边片区的定位需作为本项目选择产业导入方向的重要影响因素之一当前，宁波已明确提出总部基地定位的商务区有高新区和鄞州中心区南部商务区，以三江中央商务区为圆心，总部经济布局主要向城东、城南两个方向拓展东部新城总部基地的产生，在提升东部新城东区商务能级的同时，又能加强总部经济向东延伸的发展力度，丰富总部经济的产业形态。总部中枢组团案例借鉴——柏林索尼中心索尼中心位于德国首都柏林的波茨坦广场，总占地面积2.6公顷，地块呈锲形，它包括7幢建筑和一系列的地下设施，总建筑面积13.3万平方米，是以总部办公为主导的复合型商务中心。索尼中心广场鸟瞰图索尼中心广场三维图狩猎园高级住宅社区罗马广场索尼欧洲总部办公楼26层塔楼ESPLANADE酒店柏林爱乐音乐厅戴姆勒—奔驰总部基地总建筑面积：办公：住宅：零售：娱乐：其中地上建筑面积：13.3万㎡11.7万㎡6.7万㎡2万㎡0.9万㎡0.4万㎡柏林市中心波茨坦广场索尼中心总部中枢组团案例借鉴——柏林索尼中心以内聚式的公共空间处理手法，聚焦项目中心区的活力通过视觉与空间上的通道，保持与周围环境的密切交流建筑空间设计组合体现多元中的统一充分利用地下空间，并与交通枢纽连同，加强了与中心城的联系内聚式公共空间—罗马广场形态丰富的北侧建筑群风格严谨的南侧建筑群多样化的人流引导空间处理中心发散式的结构布局规划特色的展现标志性塔楼体现很强的现代感功能分区及核心产品承载建议片区组团开发策略核心产品建议功能描述总部中枢组团外向型商务功能区，较高的开发强度在项目成熟期，凭借良好区位优势及环境优势，吸引宁波当地现代服务业企业和东部片区三产龙头企业总部入驻生态商务酒店集住宿、办公、餐饮、娱乐为一体的高档生态型商务酒店现代服务业促进中心为片区现代服务业企业提供高效、生态化的办公场所区域总部企业基地重点导入宁波东部片区第三产业的龙头企业总部复合闪型商冰务花猜园组刻团阐泊释——区域狠产业经研究项目沸基地愿位于堵邱隘伯镇行小政区艘划内网，为疑了更补好地间统筹柜城乡喉产业到联动天发展球，我捕们建另议本兵组团涂重点边导入私的产结业有祥两大沟可选贴方向拔：一是京当地搅传统基二产白的龙庭头行寒业；眉二是酸当地追的高礼新技赌术企家业,通过越为这糠两类涌企业贿完善令其产束业链袍前后材端的六服务柜配套,提升麦片区闷的服肉务业摘发展离能级邱隘背镇是以工佣业经孩济为蛾主导的乡牛镇，20湿06年其势第二竿产业香增加批值占GD先P的比五重高昨达71亚%，而葛第三欲产业炸则继爪续保屋持着尖强劲尼的增收长势觉头，窄年增打长率添高达18唤.8锈%全镇接现有它工业浪企业15息00余家筑，其虚中限乖额以精上企搏业18绿5家，姿基本犬形成瞒以轻纺爽服装、机械仰五金和建筑枣材料为主钢体，糕金属淡冶炼城、船鸦舶制储造、图塑料阔包装白、造霉纸印帽刷、屑冷冻谷食品摆等协牺调发敞展的刷工业琴体系榨。“双披高工猎程”守成效稠日益冤明显叹，现严有高基新技萌术企土业7家，勉各级窄工程叹技术汁研究乔开发其中心9家，锁共有33个科秋技项棉目立君项。高新方技术军产品粒产值怖占规持模以析上工笋业中鞋的比站重提足高到48下.2最%当地蛇以二究产为鉴主导粥，三帜产迅保速崛枪起的膊产业青发展态特征验，使麦得基患地在产“优治二进宫三”将的产评业发挖展方蛙针中材必须春起到举核心堡功能某承载申作用复合莫型商慢务花划园组作团阐狼释——行业买导入超方向读建议随着纷传统眉产业设越来钥越注氏重产将品的标研发脾能力纺，衍蛇生出牢相关等高新堡技术池部门炮，传案统行昌业与员高新计技术宵行业鹅的融冻合愈私加紧罗密为落羡实“催优二淋进三胀”战浅略，延我们煮建议烫当地胆传统嚷工业益中的哀三大析行业越的导吓入必曲须在矿产业截链环碍节有裳所删只选，祸即重径点引次进相议关产涝业链焰上游肃的研趋发等盒环节用和下影游的席展示满推广扒等环势节；鸣而针披对高奔新技棉术产恶业则亭以孵饥化中志小企思业为逃核心未功能传统竹行业果导入辅方向——以研候发、田展示畅为主梁导功患能的千产业臂链前糊后端凝的双健向整加合纺织拘服装乖业以爱悦朋思啦纺织甲、凌贸维针醋织等辅企业纪为代伍表的笔纺织戴服装战业在挽当地望传统唤工业晚中具划有举袄足轻幻玉重的监地位姨。根售据鄞殖州区捏经济晶普查光数据弄显示悬，邱号隘镇深的纺织省服装右企业廉占规悲模以化上工独业企侄业的羞比重较高达四近50搂%建筑决材料以浙东影建材攻集团（全各国上春规模之民营摊企业50永0强第37第5名）宽为行雹业龙爹头的型建材警业是典邱隘醋镇的迈支柱阻产业寨之一左。机械支五金据邱养隘镇便工贸闯办提狸供的捡信息姿，当旅地机械宜五金惠类企筋业数泊量占凶总企如业数莫量约30形%，其幸中以畏海太细机械燥集团揉为业角界代英表（街拥有蓬占地7万平鸭米的闻海太找工业被园区晴）。高新售技术扰产业——中小拌型高抖新技丧术企蚕业、化机构启的优其质孵绒化基遥地邱隘杯镇当他地的椒高新翼技术情产业币仍处絮于起农步阶避段，寇为加头速当企地的薪高新饮技术伙产业拍发展辈，优蛙化产扛业结矮构，糖有必摔要聚苗合所湿有的屯高新歌技术挺企业耀，成洁立高谷新技机术产散业孵甲化基气地，警为相战关企训业提想供优骑良的伴办公融环境牧和政热策环爽境。12爱思朋纺织浙东建材集团海太机械集团复合吩型商尝务花圆园组造团阐嫌释——以纺赢织服宣装业砖为例赏，整睛合产垄业链穷环节价值产业链印染、加工、生产面料研发服装设计专业培训展示商务纺织服装产业价值链体系宁波裹大部巡寿分服形装业余产值健集中佩于产宿业链唉中游捉，自20澡03年以勇来，贸发展宰逐渐挂明显炮趋缓栗，已面临资产业忧结构狱调整啊与转静型；追邱隘秃当地鼠服装闻企业锄更是劫如此淡，多遍数企更业处撕于OE疯M（贴千牌加辜工）赵初级茎生产馋模式芦中服装纠产业德的高萍附加厘值环博节位痒于产姓业链涌的前享后两源端，石本组灿团应偏屏弃显以生挡产加脑工为肉主的细低附骄加值拘的传答统服框装产渴业，自重点添发展病服装或产业荣链的前端器研发爬设计和后端黎市场朱推广脸环节面料研发辅料设计服装设计纺织漂染辅料生产成衣加工市场营销产业链中游产业链上游产业链下游研发设计服装设计研发中心研发设计信息平台品牌包装广告设计咨询品牌推广服务知识产权保护商标与专利申请专利保护服务文化展示服饰新品发布时尚服饰SHOW市场推广国际服装展销会服装企业合作洽谈会组团探开发均策略网及核赚心产饥品设蠢计片区组团开发策略产品分区核心产品建议功能描述复合型商务花园组团内向型商务功能区，中等开发强度在项目启动期，凭借花园式的生态商务空间和产业链整合优势，吸引邱隘镇当地的二产龙头企业的产业链前端和后端环节，及当地中小高新技术企业项目成熟期，则重点开拓城东片区其他高新技术企业客户市场核心商住混合区产品设计办公中心为企业提供设计及办公空间新品展销中心为企业提供新品的展示空间产品研发实验中心为企业提供具有研发、实验功能的特定办公空间贸易交流中心(含住宅配套）为各类企业提供产品贸易、商务交流及商住场地CEO会所及设计师俱乐部为企业高管提供娱乐休闲及交流平台专业人才培训中心为企业专业技术人员提供培训场所主题SHOW广场定期举办与行业相关的特色主题演绎活动MOHO商住聚落提供办公与居住一体化的新概念混合空间高新技术企业孵化中心为中小型高新技术企业提供优质办公空间住宅配套区生态精品公寓为园区内外客群提供高档、生态的居住环境商业配套区滨水休闲商业区为园区内企业员工提供商业休闲场所SUPERMART时尚生活中心为园区内员工及周边客群提供生活购物配套案例卷借鉴——巨构芽城市日本高东京嫩湾规扁划规划昆特点摄：巨构刊城市伶设计骄思想闹的代执表,规划别把城浙市的出交通扰、市猎政设秤施和修建筑聚合成斯单一柏的巨研型结前构,把居脏住、泽办公岂等分非解成谅小的狮单元之装载念在这伍个巨话型结携构中缺点传：技术摆上和屈结构闲上要葱求较辞强的警技术受，较吩难实病现。巴特袭利公偶园城规划怎特点剖：建筑筒群由乖一条租贯穿米整个墓基地剖长向厚、七佳层楼杜高的半封闭缎式“危脊梁捷”连炮接在蛙一起对，“逼脊梁奸”内牺是大虎量的贯零售充商场洪、社外区公锹共设惠施和答一道窑空中坝人行灭线。记七簇蹲高层法建筑纤群安誉插在省巨型遥结构门上，归在曼童哈顿钓岛的塌南端亚形成衡颇为星壮观东的城锈市景皮观。缺点宜：分期腿建设泊首期印要求地必须辉先建扇成它迎的中兵心“牢脊梁始”以或提供昆市政救设施隙及公井园城母和城葬市其若他部罪分的叨交通捕联系大，这穿个工烛程造贡价极沿高。燥巨型皆结构钟自成蔽体系但，却浸与纽著约的叔城市咳结构斩格格静不入蜂，封楚闭式日的“梢脊梁脸”将其市区罪街道燥通过匠河面毯的视涝线彻底底截匠断。案例暖借鉴——“新传鼻统主辫义”爱迪石生圆壳环地理倍位置月：美国词达拉坐斯工程赵性质茄：城镇皆中心肯区，卖综合兰开发用地车面积吨：32公顷功能恩配套佛：住宅忙（35格00居住屈单元设）和吉办公裁、酒箩店、材商业求零售动（约40万平平方米调）成功左要素宴：在设饱计上赢回归铅传统进的城灿市设饮计方翼法，稀即以荐街道筒为主金体的设城市伏空间泰，街作道是谣为行逢人服方务的笛，也让是社域区交稀往的旬场所陷。建侵筑物醒界定双了街浑道的紧空间袄，它薯们保魂持一困定的转高密状度，零并融仍合居遍住与帆多种英功能难为一逃体，鲜使城策市活旧动在剂昼夜誓间保犯持平智衡。不足垮：地块吼间缺呜乏沟脱通交森流，锹对项迁目提泉出的电纯步勉行空套间有杰一定梅限制涝。设计碎原则A、项谢目开石发的沉灵活凳性原启则将用梨地分迫解成惯为较埋小的才地块弟，败鼓滴励更扭多的净开发归商参大与。B、生汽态、宽可持貌续的迁城市她设计拖理念拳原则充分屡利用抽基地键水系浴，设扑置可旬持续烧步行夹街道慌，沿予河商王业以阳及众豪多的购绿地俱。C、项纪目的困可识索别性奥原则根据胜东片惜区的筒控规卖，在纠明湖惹环形畅道路冶与绿椅廊的怒交点铺设立朱集展映示、喷沟通板、活册动、晶交流静于一火体的誉核心然广场页，使笋之成嫁为整帅个项按目的那兴奋械点。项目便四大吊基本枝规划栏原则D、循杰序渐挡进的躺城市澡发展节原则每个手地块袋都有壤其良波好的牵景观毫绿化纱、广预场设形置，街每开弯发一韵个地痒块，抽都能钟使其锐成为腹一个竿有良连好环勾境的糕完整炕功能票区。城市桨设计井理念传统袍城市阳机理点上的蓄“巨壤构城糠市”宏功能本案荐致力迷于对铺传统野城市连空间袍的再储现与气创新岸上，司各种型尺度把承载厌的功功能组数团通品过空鸟中连券廊、假立体垫交通朋等过裕渡空四间有垃机的时联系未在一假起，述既丰累富了箭城市费空间喘，又烧增强锻了各乡丰组团柜之间军的联灿系和六交流折，使佳该区致成为据一个纵涵盖裹各种归功能抬，空旅间丰延富又溉高度饿统一姑的城赵市综捐合社锯区。适宜珍的街卵道空俭间，血传统饿的聚课落形真式，爆丰富盼的广丽场空汤间是阀“新赖传统厅主义乎”城宵市设积计的哈灵魂框。巨构疾城市魔的突离出特然点和贫可借偏鉴之页处在结于它兔的功强能组弊织和攻联系谅，各挂种功德能有思机交冈错在羡一个恩全天崖候的阅使用唯场所去，增烫强了海各功疯能主浩题之易间的培联系城。规划轰结构晕综合弦、阐短述中心娇辐射迹：以中溪心广厦场为赠核，办向周孤边放殿射发大展。线性央连轴住：以连海接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