专家解读商业地产的策划与定位策略解析附图丰富

商业地产的策划与定位老师2010.41

商业地产，是现在开发的热门！为什么？因为开发周期短、利润率高！当然大家也知道风险高。从全国来看，人人都在往商业开发这条路上挤，但有多少项目是真正成功的呢？原因可能很多……与一起探寻……2不成功的原因可能是——因为地段不好因为消费者消费实力低因为商业环境差因为竞争激烈，对手太强因为招商难度大……与一起探寻……3

为什么等项目做出来了才发现这些问题？为什么直到最后才知道是这些问题造成了项目的不成功？这些问题难道是不能避免的吗？这些问题难道是无法解决的吗？这些问题是不是最核心的问题？究竟什么才是最核心的问题与一起探寻……4我认为，关键是——没有赋予项目准确的定位怎样做到准确定位呢？与一起探寻……5定位需要解决的几个基本问题——市场缺什么？地块最适合做什么？地理位置最适合做什么？你，想做什么？与一起探寻……6第一层剖析:与一起探寻……从商业形态来看……从商业业态来看……从商业层次来看……从消费潜在需求来看……从商业格局来看……市场缺什么7从商业形态看，看什么？——有哪些商业形态——各类商业形态的规模、比例——各类商业形态的经营现状——各类商业形态运作模式——各类商业形态的相互关系——各类商业形态的建筑特色——各类商业形态的配套组成——各类商业形态的发展前景……步行街主题商场MALL专业市场住宅底商与一起探寻……8从商业业态看，看什么？——有哪些商业业态——各类商业业态的规模、比例——各类商业业态的经营现状——各类商业业态的价格水平——各类商业业态的进货渠道——各类商业业态的相互关系——各类商业业态的发展趋势……餐饮

娱乐休闲数码精品与一起探寻……9从商业层次看，看什么？——市场上是否各个层次的商业都有——市场以哪一个或哪几个的商业层次为主——各个层次的规模、比例——各层次商业的发展趋势怎样……与一起探寻……10从消费潜在需求看，看什么？——消费者的需求真的都被满足了？——为什么有的消费者去外地购物？——这部分消费者对现有商品不满意在哪里？——这部分消费者对现有购物场所不满意在哪里？——这部分消费者对现有的商业服务不满意在哪里？……与一起探寻……11从商业格局看，看什么？——有多少个商圈？各个商圈怎样的规模？——各个商圈的相对位置、距离——各个商圈功能、关系——商圈是自然形成的吗——政府层面对商业的布局规划——项目在一个成熟商圈内，竞争激烈，该怎么定位？——项目不在成熟商圈内，配套不全、设施不完善，又该怎样定位？……与一起探寻……12案例阀一：必江西怪新余泼新钢气项目新余脊市地处施江西遵省中谋西部赵，被己誉为影江西庙的“竟钢城浩”。案全市绘总面默积31优78平方绩公里合，中族心城烟区面柳积30平方星公里匠，总恼人口11茫1.猜59万人役（截恨止20叔05年底脆）,城区先人口仓超过40万。新余节市房验地产挡行业界正处撞在快项速发浸展的塑起跑芬阶段退，虽蒜然各肤项指猛标的握基数独较小恨，但功增长移速度碎飞快抄！与一漆起探颗寻……13与一炭起探侍寻……14以洪莫客隆懒百货虑为代研表的脂大型与购物期中心衰，以芬洪客薯隆商绕业街旨、抱召石步略行街魂为代痒表的膨商业掘步行缎街，崭以东烧方巴减黎家雅居广雄场为丈代表辽的大感型专砍业市晃场，第以国羊美电傅器为策代表段的主吩题式单商城女和以炉新一行佳为费代表井的超谋市……表明怖新余距市商偷业物匹业多业坟态并缓存、潮竞争涉惨烈独。几个多主要舟项目咐商业柳面积色之和陶竟达36育.8万㎡魂，加浙上规蜘模较窝小的师商场赚及零哄散分兴布的直街铺碍，估最计新钢余市年的商致业面版积将你达到50万㎡梁之巨贺，而碍新余身市区退人口给仅为40万，静市区隐人口锤与商裳业面燥积之絮比为1：1.吃25，世拳界上议最繁舍华的拿商业起城市——东京歇，这陡个比词例才青为1：1.固7，香滤港为1：1.朝3，供应骆严重胳饱和宰！市调伤发现与一浪起探兆寻……15面对鹿如此库激烈朽竞争杀的市贯场、后面对购如此财饱和氏的市哗场，须本项傍目该望如何突围迈？与一腹起探刃寻……16在对农胜利花北路怒东面讽和西震面两胁个方剪向的佳人流鼻量进统行不牺同季搏节、奋不同痒时段慰的多济次实泥地测喊量后骆，我躺们发容现，18～28岁年炊龄段央的人呀流占需据人逃流总状量的镇比例摄平均鬼高达6成。即使胖把对溜人群啊年龄薪估算矛的误鼠差因予素考乒虑在液内，让我们鸡仍然亚可以宿得出近结论栗：胜妇利北己路南慰来北禽往的霸人流竿中，年轻卡人占绍据了凤大部雄分。相对变高端概消费替的群教体，而这一默群体漠单次腊消费算能力次可能荡不是日最强禾，但串他们奶却是嗽消费钟频次辩最高(一有疼闲暇有时间锣就会司逛街泽购物)、消呜费欲味望最违强烈(每次悠逛街活都会算花点衡钱出浴去)的。他们铅的购践买力克是不窗容被集忽视莫的。另外湖一组扁市调胡数据指出峰了定筐位方奖向与一乓起探俩寻……17于是待，我舞们为毕项目可定位侍为直幕接指潮向年斑轻消昨费群锁体的——核心致商圈益最时恩尚的匠潮流啊基地潮袄楼与一飞起探盯寻……18地块招与城蝴市的能关系地块绑与区责域的术关系地块敞与市浊场的仍关系地块稼与周沙边环证境的职关系地块队地形破与技捕术指睬标第二令层剖念析：地块灶最适营合做纵什么盈？与一何起探霸寻……19城市蜂的战雀略定途位城市蠢的总顷体规纤划城市象的经议济结失构城市为的历勉史文财化地块启与城巩市的马关系与一孩起探通寻……20地块群与区款域的露关系区域摸在城情市中只的地捉位区域标的总停体规矿划区域阿的市胳政配帝套区域薄的交催通网谦络区域狂的经琴济特局点区域肌的人把口特袍征与一退起探恩寻……21地块与市场的关系房地产现状，开发量、租售总量房地产发展趋势消费者特征消费者习惯与一甘起探陆寻……22地块诉与周渠边环因境的武关系地块挨周边给的自泪然环止境地块折周边蚁的市胃政配股套地块恨周边胶的竞澡争对室手地块腹周边血的交湖通网添络与一鄙起探野寻……23地块与规划设计用地性质规划技术指标地块四至与一酸起探童寻……24从案鸣例中栋阐述前地块她研究陈的重丹要性快！需要嚷说明扔的是玩，案毒例和筝案例插不同咳，其肠分析诵的重触点可士能也已有所汽不同腔。与一秩起探显寻……案例古解析25分宜刺县——地处李赣西设中部着，为恋新余祸市辖墓县，绵距省真会南战昌17及8公里礼。总面易积13征89平方斯公里栋，总够人口30跌.9匆8万，延其中徐城区梅面积8.裂8平方茎公里晚，城雾区常背住人黄口6.聚2万。矿产眉资源远丰富执。工业讲基础橡扎实权。连续卷两年逼被授材予“奔全省桐综合计经济序发展闸先进版县”安。案例欢二：挎江西微分宜晴项目与一购起探榴寻……26与一拉起探胃寻……27土地位置天工大道东侧、东山路北侧土地性质商住土地面积13998.2㎡＋14330.2㎡容积率不大于1.6建筑密度不超过26.5％建筑层数西地块：4层东地块：17层地块梳基础坟数据与一红起探湾寻……28地块饿现状与一胶起探匠寻……29面对诸这样违一个梦项目大家每觉得错该如餐何入坐手呢赏？在对羡城市峡、对料地块炭都有壳了一泛定的余了解尺之后级，我乘们一货起来窃层层介剖析爽这个礼项目虫吧！与一隙起探牺寻……30八点蹲思考解密该项沸目开坚发，尘之一项目原以商异业为北主。盼住宅罪仅占44丽78叛0㎡，亦商业登为59眨90任0㎡，蚁总建10律46朱80㎡，慈容积臭率1.坝6。现亭在地赵价翻旁倍，本那么巡寿，容渔积率旷必然即提高稼，这兄就提做出一苗个问铁题：现在箭项目瞒是以晶商业板为主先，还往是以岛住宅阴为主剂？与一宴起探亦寻……31八点需思考解密该项井目开狐发，巴之二如果随以住概宅为旬主，盗过多库商业收面积组必然嘴出现验两个替问题董：1.过多辈商业判布局泄必然何会影察响住田宅的列布局花，商茫住混恐建，沫肯定扮会降干低住肢宅品闪质。2.过多萄商业盘必然缎会带素来招晴商难拿的困杏局。漫招商仙如果旅缓慢邻，是亩否会招对项铜目收继益产袄生影洁响，剑招商姜缓慢伶肯定虾会影抖响项父目的猴销售套。与一练起探会寻……32八点宫思考解密该项满目开冰发，谎之三该区棋域需乔要一赵个较木为大饥型的衔超市崭及较标为集宪中的彩商业绕配套捡。但密却有族以下询几个详问题杏：1.本县烧城商惊业经也济并仪不十姿分发倍达。姐城中站几条剑商业圈街以呈国内踢二、竭三线竿服装论品牌去为主痛，且柿品牌业数不持多。2.分宜品离新款余市筝仅半昌小时凯路程夏，且挠交通姐非常未便利鹅。较叶高和垒较集废中的久消费习一般具会选左择新单余。3.县城翅成熟颤的老影商圈活商业候不够阶发达网，那珍么新歉区商弦业又凯怎能屋快速姐形成苗呢？与一侄起探备寻……33八点淘思考解密该项课目开则发，之四项目霸的商音业面笑积。商业浓面积厨越大的，其渐收益计越高堵。商业享面积出越大招，销幼售当锣然越洽难。销售那不出爪去，厘对开猎发商写的资缺金压歌力将丛越大为。那么盏，到朽底建咸多少彻商业肠面积画最合场适呢妈？与一标起探铜寻……34八点悲思考解密该项拿目开常发，之五目前粥分宜喉的住丛宅市缓场比挠较好矩，但蹦整体跪价格释不高幻玉，在温土地掌成本伴增加烦了一依倍的幻玉前提汪下，界如果冷仍按爽现在瞎的住筋宅价潮格销给售，究开发禾商的涌收益晋就没怜有想东象中滴的大龄。而献要提踩高住源宅价仍格，欧要看烫整体厘市场候发展吹趋势姻如何客，还男要看想项目牙如何帽定位查。但本笼项目带的地膝块在斧新城宰中虽随然是奴中心渴位置君，但本作为胶住宅著用地欢却并刃非是料王中笛之王滤。如泽果其蜂它地亚块迅誉速开剃工，谨与本输项目秤同期纺进行蚁，其党竞争喇强度自必然椒会加科大。与一趋起探牙寻……35八点漫思考解密该项季目开恩发，之六项目缠呈方稳正形皂状，榆但一刃条20米宽黎的马珍路将晃本项做目从泉中隔莲断，唤这对地本项裳目的笔整体夜规划振肯定探会有保影响乡丰，特涉别是协作为绘一个肉完整喊的小碰区，坐内部贫环境喂设计枪肯定括会显悲得捉果襟见授肘。这对宫项目递的品神质和招层次桃都会阴有影圈响，乘如何股规避颈并化妨劣势鲁为优汇势是拉一个甜考人承的课另题。与一遮起探液寻……36八点绣思考解密该项娘目开贺发，之七项目冠的主惜入口蓄如何友选择丽非常源重要冷。现在煤项目久四面猛临路芹，都驰可作君为主住入口市，但框是主辈入口幸只有曲一个健。如何马选择须则要陷看整东个项肉目是辩以照型顾住粘宅为勒主，辰还是狱以照算顾商唤业为席主。倒不同凉的重睁点则膛有不处同的吗选择典。与一斤起探边寻……37八点去思考解密该项街目开晕发，之八项目页商业酿面积状如何先分配全，直营接关瓶系到谜项目厦的招苏商、绪销售闷、营养运等愁系列集问题相。大型革超市咏是必的要的钱，而尘品牌碍商家铲是很酸难进筒驻县雪城一兔级的吓。那释么不站招品甲牌，肝对项匀目的说带动奥作用悟又有民多大戒呢？其它停的商秤业（吴主要附是指懒临街拳商铺工）的察业态精到底被以什战么为序主。面如果由整体蹦商业吐面积肿过大攀，仅细靠服央装等雨常规板商业竿业态哑是难五以满趣足的妙。商业讲面积崖不宜衣过大队。商草圈的粗建立搁都是简需要爆经过辆漫长查的时候间积帽累达鞋到的祝。如形果在岛短时躺间不猜能完香成80％的口招商石，肯秤定会勒对项舒目的四整体丑销售疫产生醉影响川，而棚想在屑项目放开售稠时以挤这么脾大面画积的县商业宿招商纲，其吉难度晋可想织而知意。与一笼起探惊寻……38从以茶上八点附思考方向讽去展落开深望入的丑研究懒，并新逐一穿找到泥思考无的结仁果，匠那么腰就能桐清晰痒的洞碰察到梦本项溜目的熄定位永方向躲、精痰准的关制定细出项暗目的繁规划市原则第，并皇为之嫌后的罗推广向、销震售工弓作做甚好铺移垫！有必绳要说扫明一射点，我禽们不怠是专举业的战规划颗设计醋院，笨很多黎发展雄商要席求我超们出器图纸青、做蝴设计昂，这粉些我飘们是笛没法老做到陶的。跟我们龟通过衡研究率，提浓供的针是规穷划设独计的指导弄原则和其娱中的关键渴、核丢心的问绑题！与一昨起探岔寻……39与一酸起探哄寻……第三必层剖对析:地理博位置欣适合袋做什炕么？位于柱商圈艺中，交还是设商圈辱外？交通最网络犹的分略布？人流蠢动向仪如何列？商气所怎样详走向高？相邻本建筑述的影各响？……40与一确起探羊寻……案例盐三：窑广州评人防维商业吴项目切入载点1——项目雪位于市天河纹的核系心商需圈,向来斤是以痒相对仁高档老次商捷品为扬消费怒概念寇的，课地下疗城防举能否丧延续仇这种联高档跟次消洽费概步念。广州楚的地售下城婶防商嫩业如病流行渡前线顾、康荡王城保、五霉月花忍、动蓬漫星成城等逼却都挣不是芳高档仆消费偷。如果陈改变念消费衣档次债，其箭已有院的消归费群即体是域否会龄接受肥？不能杂接受扫就意瓶味着哲必须睛选择凑新的摇消费禾群体放，而己他们毙在哪附里呢淹？41与一役起探规寻……切入吊点2——天河卸城商泉圈的娇业态撇竞争维非常艺激烈帽，要矩想寻治找新妻的突俘破点竭比较故困难处。商家在进殃驻前澡不可递能不素考虑盟此类咸问题黑，这漆直接冰影响爪到项疑目前蒙期的猎招商青、放跨租等土环节体。42与一殊起探陷寻……切入语点3——在档揉次上偷进行限区分昌，那场么无堪疑又贸会仿耗制出虑第二鲜个流营行前堪线。锣这就脾决定蜘了必阀然和狡真正或的流溜行前锡线进膏行消鹊费群喘的竞殿争。但是疫，消援费者肯是有墓一定锣的消费寸习惯的，栏要改垮变这险种习仁惯需装花很虑大力属气，盾而且辣还有客一个优较长橡的过语程，饥这些霞肯定祥是商载家选塔址前拼着重驱考虑屋的重屋要因秘素。43与一唱起探调寻……切入么点4——广州慢是创转业的夺天堂铺，商锹家品水牌多祸，可蠢供选昏择多精。天河干商圈晓创业踢的成本相对痒较高销，这锤必然析限制肥了部拴分客符户，塑而大尾品牌侦是否槽愿意垄进入渗地下灯现在迷还无次法考箱量。44与一日起探粪寻……切入替点5——本项舍目由沃于无榜产权伪，极张有可猛能只值能租番不能铁卖。这就歪决定批了投通资客免只限继于二弟手的命短期脾炒作孝，更蛇多的冤则集舌中在抵经营独者，客户尘面必然偿大大喝缩减税。45与一夫起探拉寻……切入戚点6——人防朗商业绢最大算的难文题是竞如何尽将地合上的车人流氧、商省气引女入地堪下，壤这除仍了项乖目定翅位、航业态裕组合藏准确度外，水在建教筑形敏式、测标志布识别咳、入舅口处类理、殿交通婶导线须、装里修风咸格等此都必倾须有薪独特享的个性。但人糊防最裙大的鼓局限杀是在摩建筑取、入康口等碍方面鸡不能膜做更夫多的刑设计闻和处浆理。46与一门起探唉寻……切入迹点7——天河秃城人辟防商捕业由厦南北俯两端歌组成裕，现慢南段贡已开耽始招围商。该段永定位纲是否咏准确愈、招猪商是旺否成分功、希业态衬是否尺统一桐规划翻、后蒙期经愧营是撞否顺姻利将唯直接颤影响俗到本卫项目悔，而蚀这一均因素袋则是膏我方不可顿控制的。47与一脉起探碑寻……切入鉴点8——南段口虽然影与本磁段一衔路之血隔，要但商侍业价值显然狱大于南本段昨。在龟南段伶定位检准确禁的前糕提下匀，本友段是利否承廉接它旬的定嫩位？如果立承接狂，本袋段价值则必巩然低歌于南训段，角如果塘区别巴定位录，又骄如何杂与其许保持帆协调严、和欲谐？届毕竟餐整体馆上这权是一改个项皱目。48与一汉起探勺寻……切入爹点9——如果稳南段烟定位驼不准扮确、基招商艘不成曲功，单本段弱如何彩摆脱容其不良仓影响，另是辟捷袜径？除了蜻与其漫协商记外，鹅最可慰能的血就是桃改变沸其业夸态组惰合。但寻析找新愧的业誉态不惯仅困侧难，花而且议北端竭仅有总一万卡多平斗方的六规模跨，是构否能馋够支凉撑也估是一枯大问暗题。49与一粗起探予寻……切入坝点10——本段镰最大烛的难眯题是加负二矮层的境招商帮和招谷租，色如果白其业无态无睬法与柄负一浩层承接，则贵必须模考虑济其他崇业态膏，而越这种状业态搅又必些须和怪负一煌层的萄消费速相衔接，但诱又不惯能影题响整吗个项逆目的石档次些和环垫境。50与一沿起探译寻……以上避只是专对该映项目过的初典步思奥考，洁这些辰将是茫项目押开展肚下一约步工登作的适方向穷和范族围。渔尤其阁是为华项目营的市板场研边究指歪明了呜方向您。51与一岂起探云寻……第四养层剖促析:你，汁想做什瘦么？对市届场、痒地块顽、地趣理位鞠置进盲行了奸详尽忙的分堤析后乓，定框位的配基本场方向膀就确余定了犹。也戏许开字发商玻的选冠择会比很多——但最淋适合涉的选集择却怒只有牲一个觉！52与一乒起探裁寻……那么芹项目仿真正蹄适合垫做什迅么？加如何夏切入兴到准袜确的望定位斗？准确许的项嗓目定绘位必范须从终端随消费迅者的研究开始！我认为——53与一惑起探照寻……终端醋消费宰者的粥研究协是研幸究什药么？那退么54与一涌起探眉寻……终端法消费此者研巩究其一是否当地人婚否文化层次性别职业收入水平家庭结构年龄终端消费者人口特征55与一守起探剩寻……终端闻消费脖者研蔑究其二终端消费者群体的区分按年龄区分按收入水平区分按地域来源区分按家庭内地位区分按职业区分56与一复起探党寻……终端倘消费丘者研辫究其三不同消费群体各自的……消费习惯消费偏好消费结构消费实力57与一舟起探弃寻……终端难消费茎者研混究其三消费习惯消费地点消费频次消费层次……消费偏好休闲消费健康消费……生活消费消费结构饮食服饰日常用品……58与一挣起探汤寻……终端缎消费春者研卵究其四因跪为所以野必傲须一个丧商业蚂物业咱是不距可能菌满足所菠有消责费群光体需高求的万！找出畅各个谦消费绿群体铸的共犬性和冈个性炭！59与一剖起探掠寻……终端镜消费轰者研藏究其五通过蠢各个责消费元群体阿共性炕和个亿性的叮研究把各斧个消透费群稼体进巷行并渡类和削分类主力逐消费说群体次主资力消掘费群赴体特殊逆消费毯群体主力珍消费烤群体的特柴性揭示粉项目剥的定偷位方魂向！60与一漠起探副寻……案例疤四：蝴广州拒天河狂商业跃项目项目拦位于江天河串长湴咳村偏瓜离天候河区继主要派商圈做，可死以说喂是一宜个还耀没发登展起脂来的糠区域捧。商业慰环境殃较差培、档难次较庸低、光交通瓦混乱贝、人捧口素宜质参唉差不颤齐。这里排机会店大于辟风险弊。无需浓在规香避风绒险方斯面投昨入过创多精替力，犹而是涝集中裁研究党如何盾把握苦好机荣会，牺争取膏最大油利润锦。因此面我们赶必须项找出愤影响倒利润吸最大绿化的昏关键悉之点夫。焦点——61与一顽起探霜寻……关键叮之点一：如何刷确立士项目毒在该福市场午的江露湖地料位目前认长湴挽村商绿业项圆目还泊不是麦很多各，其雨档次浆也不明是很漂高。耳这为炎本项侮目的扑定位荣留下恐了较浪大的惑回旋臭余地看。本项遭目虽碧然不储是最匪大，懒但近3万方球的规塞模也电不算良小。那么依摆在铃面前场的有墓两种帖选择尽：一是庆迎合叮现在态市场死的表必面需腔求，骆稳中篇求利杨。二是透适度突超前倘，做哄强做管高！临不是串最大妇的，总但是敬最好盘的！62与一秘起探缩慧寻……要确赚定终舱端消支费者远的真词正需膏求，判首先倘必须殃确认倾消费池群体居的特肚性，火即消追费群昼体的……从区寺域人稀口特武点看绕，主促要由赵四大案块组温成：税原住棍居民然、新胆型社日区居凉民、牧大学坦生、竖流动琴人口止。新型瞎社区易居民惜比重窑越来明越大炊，大符学生典成为逝第二铲大居胀住群洗体。我们丘研究膜消费错者必侦须首视先研贝究这肠两大割群体作。在彻增底研险究透隙了主疮要消诞费群削体的锡真实归需求般后，语就可画以确把定项鸣目的稠建筑记风格伏、业铸态定纤位、顾商家抢取向蔑、功艰能配钉套、动甚至坛装修稠标准允。关键笨之点二：液如何寻确定意区域韵主要步终端消费遗群体赢的真堵实消附费需搂求63与一停起探副寻……本项距目面掩对的泼终端宰消费弱群大漠致分贷为四办类，芽而消驳费层捡次却女相差桂很大业，消熟费特都性也甜各有容不同怪。不同分的消资费群厕体是种很难推在同异一消就费场独所消惜费的什。如渠果生赔拉硬觉扯，萍必然钱是失谋去所溜有的后消费揭者。同时肚满足搬三类昏消费币群，宏组合贴矛盾脖将会籍严重镇影响责项目让的整转体形和象、淋层次网，专第门只廊满足肆某类杯群体瓣，但甜因受测区域典环境敞和区石域人匙口的价限制药，任扁何单谣一的彩类别阅都无采法支胆撑整闯个项街目营浅运。这对保矛盾画如何膨解决朋，必秩须提怕升到挣一个拥重要锋高度与来认纷识。关键器之点三：如何敢处理粉必然锐出现讨的业狱态组足合矛占盾64与一拖起探全寻……功能殊定位围是指归项目绸准备尚做成存什么纹商业时形式粪，定瓜位基竭础来画自于报两个塞方面晃：一是摆对终渴端消践费者歌的研贼究和报判断宴；二是移对区望域市楼场现锁有商犬业环挺境的茎研究击和分菜析。关键某之点四：项目辣的功企能定慎位决集定项练目的缎成败65与一凤起探捕寻……现在塞我们奶得知呈本区脸域最核大的通消费忌群体瞧，那临我们刊重点躁要研萍究的跌是这脚两类养群体轮之间际的关搏系。张比如泡周边圣社区虚居住恭者多矩为年靠轻人荷（20惧-3趁5），欲那么现他们击与大塞学生慌就会胶有很撞多共义性。丧如果嫩社区散居住胆者都升是有魔较高丹文化躁层次型，如块大学胆教师足，他赏们与圆大学中生也咸会有生很多蛋共性滨。这漠种共拨性就裙是我致们定注位的亚基础敌之一丽，也折就是浴说针痒对这虎种共策性的颗定位肯即可扎满足胖大部妹分居厅住者铜的消提费需瞎求，僵又可硬满足贤大学勺生的聋消费分需求托，也冶就满啊足了焦本区申域大脖部分勿消费接群体复的需斩求。而对潮区域绵商业央环境风的研躺究主热要是产各商哗业物休业业励态、科功能博、档刺次、仪商品丑陈列仗、商勒品品降类的昂了解块，举取例说层：如嗓果所崖有的僚商业御都是贴以休忽闲娱烈乐为矿主，饮这说残明两闷个问获题，省一是刺消费签群体谨认同数该区石域是偶休闲稍娱乐胶的最购佳消加费场继所，政休闲篇消费驱有很催大的领市场柜，项插目可晒以继怪续定谊位休键闲类例。二老是消当费群仔体只硬认同舅该区策域是箱休闲友娱乐钢的最婚佳消候费场第所，欢一个椒“只炼”字汪说明盾本区度域其课他的将商业眠不能吹满足命广大闻消费央群体睁的需笑求，演也就械昭示推着其杀他商跌业有查很大饼的运椒作空密间，燃或者鲜说其蝇他商筋业还炊有很叼大的设提升堵空间奔，那唇么项培目定察位就链可以钞抢占册这个数空白寸点。66与一辫起探编寻……招不响来大快品牌箱超市驼，是译否就睁一定养不能专成功沾？而老招来堡了大辱品牌酬超市闹就一刷定能遍成功交吗？搁回答冶当然齿是否涝定的晓。城市站发展张的趋锣势就银是城榴市空秀心化径。随趁着城延市的随发展骆，边哑缘区确域的寺现状阔很快比就会遍得到是极大枪的改箩善，淹这是凑毋庸产置疑伍的。关键鸽是这多个“以很快栋”到盼底需闲要多让长时浓间？方商家朝们等确的就宋是这甩个“冠很快邀”。卫那么惭作为歪商业赠物业卵的开残发商冻，面赞对商咸家的宫这种脚等待功，其株招商烦思路狡就必请须区移别于酷市中秩心项骑目的萄招商府！关键瓜之点五：城市粪边缘怀区域沟招商读的现洽实思虑考67与一仗起探养寻……以上配是我纵们对香长湴月村项暖目的因初步足理解闹和思香考。巾这里畜展示酬了一勉种在只接触般到一衫个地出产项芳目之鼠后，唉作为脆策划秆人应遍有的思维炉方式训、思辩维逻歉辑、抖思维鸦范围叉、思债维聚脉焦等等皱！68与一菊起探应寻……如何斩研究嚼呢？那绣么市场触调查顶是基纺础！69与一废起探掠寻……市调竞就是券踩盘;市调惕什么拍人都事会做撕，随却便找花几个码员工将就了刘事;市调垄是一能个不忠需要上花费缓太多梳时间庄的工筝作;市调屠的数庭据真导正作隙用不摆大;市调循就是垒针对桃某个召问题谋去了斯解解仆决的招方法它。很多开发希商是辜这样理解市调异的——70与一绒起探园寻……1、请专蓝业市睡调公指司进焰行市奖调;2、自宅行组虽织员释工进定行简或单的妈市调;3、自揪己去工踩盘;4、请栏代理弓公司姨进行岁市调济。很多开发喇商是围这样实施市调隶的——71与一宏起探蛮寻……这是分正确劲的态径度吗选？这是周正确榜的方旦法吗掩？这样紧做能楼给项颠目开跑发带递来正滤确的怒指导规吗？不！就！为什骨么？你们迎真正扑了解波市调雅的作钳用吗迈？72与一止起探也寻……首先匪，专屿业市姐调公景司不兵懂房辞地产烈，在尤设置鞠问卷惰、访妄问、牲踩盘让等方弦面都锄无法被和房秒地产辆开发泻联系捡起来角，他居们采浇摘的尤数据料也许蓬真实野、客旬观，扰但可欠用性判不强眉。因为——73与一窝起探裕寻……因为——自行狼组织探员工殖市调佣，因备为不丝式专业豆，市周调的质方法橡、内尺容、背数据捉都无描法保项证真攀实、屯科学栏、客分观。74与一隙起探创寻……因为——踩盘成，就脏更简井单了樱。它只躬是市互调的招其中链一个者方面屯的内爪容，蹦即使骗去踩等盘的奋不是慰专业澡的营与销人证员也扣很难榆真实膊、准砍确、教全面悟地了号解一杯个项弄目的转情况完。75与一扬起探股寻……因为——最后召是请府代理李公司络做市冲调，脆我可意以说怨绝大祝部分百的代鼠理公延司的亮策划鸡、营锣销人秀员没亦经过钉专门专市调罩培训下的，允市调枣毕竟喉是一待个专取门的渔行业你，既乏然是房诚专门授的行梳业，爬就有共其一示定的钉专业焦性、趋标准威和技棚术含转量。龄所以流代理爆公司唯市调辈做的肝更多剩的就泰是踩废盘。76与一惑起探撞寻……以上乖四种手法贴都因罗其自卸身的勾局限败而无然法真霉正全搅面、栗真实沸、客伏观、狡科学振、准花确地茅反映很我们境项目诉所处浪的市赛场状掏况。那么斜，市素调到德底是团个什踢么流程呢？77与一倘起探西寻……市调目的研究问卷设置人员安排礼品购置市调人员培训访问布点正确灾市调际流程78与一盈起探讲寻……问卷朽设置：1、问洗卷以携不超释过两摆页为咸宜；2、问晋卷调符查时登间不宇宜超告过15分钟遍；3、跳弹问的屿设置殖；4、不事应设闲置敏著感性植问题5、不申应设师置尴核尬性怕问题6、……市调阴人员巾培训：1、不李要诱盐导性税提问种；2、两杨人一扒组，岛分工谁协作们；3、不盖宜让躺受访环者自腿己填吊写问每卷；4、……取样：1、年铜龄分畏布；2、性费别分冲布；3、拦路截隔追取样济；4、入呈户跳凭跃取缺样；注意膀事项79与一军起探钢寻……实地观察邮寄访问产品流质研究日记式调查网上调查……电话访问座谈会深度访问入户访问街头拦截访问正确的市调方法80与一逮起探清寻……案例边五：键重庆长巫山捷项目依据赤巫山葡县总虹体规出划和凡战略酬定位确，考厘察现梅有城踏市的评商业快业态家，如冶何打枣造一蔽个城东市新懒的特脱色商响圈。巫山倾现有倦商圈羊内的负各个烛商业绒业态饶间如央何互转补、恩是否队存在术空白了解江巫山毙各阶萌层消牧费者咳经营估者、悔投资肺者的夫消费贡偏好潜、习菌惯和滴消费饺能力傍，以竖及对征商业兆整体略定位屑、业捕态定鱼位、彻目标扛商家聪定位胡、商悦圈业盏态定朗位奠负定基云础在新松商圈广内，桂如何傻从业起态定名位上芒找准桃项目泡的破陪市点确定石市调正目的81与一运起探拉寻……调查参时间周：20息08年*月8日——草*月21日被访棵问对弱象：年龄20死——袜60岁之筛间访问赶形式拖：□消费巴者及现购房国者：眠街头榴拦截漏问卷锯调查尚电话蔑咨询□经营昨者：犹入户皆访问娱问卷披调查访问绑时间化：每个怒样本屑约10础-1哨5分钟讨论复市调惹布署82与一肯起探箩寻……1、实示地踩申盘调当查（饱实地傻观察猴）对巫窄山主期要商帽业街杂区、惹典型拴商场币、在陡售商叶业项恰目进邻行实垫地调方查。润对巫专山主此商圈摩实地笛观察抄。2、目辜标访虽谈A、消幕费者这随机藏抽样银访问B、经友营商那家入惊户访递问C、投清资者羡问卷晋调查3、政演府相骄关职站能部诞门向巫它山县痛规划树局了敲解城超市未梦来规地划以序及项灭目所款在区兔域的俘发展正方向在，还兔有统傲计局网、招凳商局并等等4、网妄上查痕询查询遣政府救及行较业信毛息网固站，柄收集载基础援资料选择卖市调摊方法83与一击起探羊寻……时间安排工作内容责任方2008年*月3日1、向开发商提交工作纲要2、确定市调时间中旗2008年*月5－6日1、市调专员专业培训2、问卷设置中旗2008年*月7日市调礼品购置中旗2008年*月8日市调工作组进场中旗2008年*月9－12日对当地聘请的市调人员培训中旗、发展商2008年*月12－21日正式展开市调工作中旗2008年*月30日向开发商提交调研结论中旗2008年*月29日向开发商提交《项目商业运营市场环调研报告》中旗制定她市调俩时间84与一稀起探哥寻……85与一菠起探芳寻……86与一配起探朴寻……87与一惭起探篇寻……中旗蚁地产与一打起探赏寻……88与一槽起探尝寻……中旗鸟地产与一颤起探托寻……89与一之起探恳寻……中旗亚地产与一涝起探孤寻……90与一添起探崖寻……中旗稻地产与一援起探贯寻……91与一票起探惑寻……中旗劳地产与一笼起探缓寻……92与一裂起探星寻……中旗春地产与一俘起探启寻……93与一骡起探种寻……中旗填地产与一弓起探羽寻……94与一罗起探末寻……中旗纳地产与一也起探笑寻……95与一谣起探府寻……中旗妹地产与一填起探锤寻……96与一德起探坐寻……中旗暗地产与一唇起探饿寻……97与一渔起探炕寻……中旗股地产与一妇起探劣寻……98与一年起探滚寻……中旗粪地产与一赖起探嘱寻……99与一膀起探桃寻……中旗砖地产与一袜起探粒寻……10赛0与一疲起探潮寻……案例漆六：掀哈尔槽滨景疾阳街俯项目开发泥商原定有定挖位：则现代恶化办蔬公用虽品批窗零中互心滨鼠城巨财脱富次港开发握商定吨位依缘瑞据：景阳阿街做侦为“领办公衣用品政市场驴”在既哈尔厌滨已卷经家谜喻户环晓，戒本项阶目所呜在地卫段处腰于景携阳街捐“亚列核心招商圈映”，芝成熟斜的办植公用腿品氛闯围仍翠旧冲困击到圈本项哪目；如果钳脱离遍办公雁用品仿而标坝新立玩异定欠位其舞它产不品市怠场，愈恐怕捷有“俗赔了粉夫人番又折忧兵”脏之嫌宽，本弟身的刻地段瞧价值颈、商穴业氛敬围将朱荡然姨无存崖。Of雹fi恰ce祖b剖ox10旷1与一底起探怖寻……市调败发现跃：市天场难航以支贯撑这器一定误位项目六地面逐交通嫁路况宣差，旺车道膀狭窄犬、闭痰塞。垮项目沃正对博景阳雕高架柴桥，赌两者值水平借距离芝约为5米，做项目牌地面你与高庄架桥呆面高急差3米多江。项莫目北纵侧江恭龙大济厦处化路面去宽仅4米，晴而项细目东荣侧道健路又援杂乱雪不畅其。项目客西侧斥是电霜缆厂生（哈漫尔滨文哈缆厉厂）割和物绪流业绢（威季龙物椅流、它老董逗头物拼流）献及仓瘦储，逆且卫虽生状矛况差侮。景阳馅文教阅商圈箱日益秩饱和叹、同煮业竞遵争明溪显。项目输虽处赤于文轻教商查圈内腿，但撇只是危一个密端点睁的位腊置。弹文教集人流铜和商寻气都营已被撞高架换桥和遗南极懂街所翠截断。10矩2与一礼起探貌寻……10姓3与一出起探鉴寻……面对弓这样赢一个葡市场会环境附，我垄们是冠不是恳就按箩着发初展商量的原秘有定军位做侮下去小呢？披按这篮样的爹定位亡去做勤，项爪目成沃功的刑几率驴有多捕大呢阅！如何背决策紧？严密泰市调衫后，各我们箭有四疲个重碧大发熄现！车！10斗4与一深起探晕寻……四个重大发现——景阳或街调河味品助批发习市场皮即将顿拆迁葛，现梁有经况营户税将无溉处女可去扇；南极极市场友即将型升级返改造老，现锁有经厌营户园也将破有段奸时期雅无处声经营肌；项目鼠地旁数的仓罗储物俊流场饮地准洋备整犬体转屡让，集完全奔可以起作为东项目悦物流精配套竖，解虫决调酱味品搭经营雾户的宁仓储彻和物帽流；阳光镇商城皆比本叫项目奇地段衬好，馅软、佣硬件鬼也相裳对市粱场作除了升纺级，好却无遵法冲打击饱民和的救市场钟，租贫售停孩滞。10风5与一拉起探控寻……根据柴这四个兴重大稀发现，我们挽给项辛目予留以了窑重新洞定位——新一斤代调液味品能批零嫩市场商雪贸捧中虫心万咽味铅源10黄6与一签起探浪寻……案例屋