海口别墅策划项目建议书-海洋文化的运用

1海口别墅筹划工程建议书—海洋文化的运用一、滨海房地产工程及公司品牌筹划的意义

二、专业工作流程

三、住宅与商业市场调查初步模型

四、对泰盛海景别墅工程的筹划意见纲要

五、泰盛公司品牌开展战略、企业文化建设的意见

六、海口西海岸别墅工程工作初步方案

七、杨宝民筹划工作室介绍

前言

海南岛在军事上是我国战略支点，它是中国南海不沉的航空母舰。在经济上，海南岛最大的优势是丰富的海洋资源和热带海岛旅游资源。海南的开展前景是无限光明，经过90年代初期的房地产泡沫经济，今日的海南旅游业与地产业健康开展，作为一家实力雄厚的投资公司，泰盛控股公司整合岛内外资源，进行大手笔筹划，一定能够在海南房地产市场高起点谱写新的篇章。

杨宝民筹划工作室作为一家高水平的筹划机构，愿意为泰盛提供专业地产筹划效劳，在共赢中快速开展。

一、商业房地产筹划的意义

面对竞争剧烈的房地产市场，没有充分的市场调查，没有切合市场实际的专业筹划效劳，房地产工程很难到达预期目标。

根据中国泰盛控股公司董事长吉大为先生的战略构思，杨宝民先生的提出具体建议，期望本工程能够打造为可体验的海南第一的滨海健康社区，工程包括经营中华海洋健康养生园工程，树立健康地产的品牌形象。

1.通过对西海岸别墅工程全面市场调查与筹划，对工程进行正确市场定位，借鉴国内外海滨名盘，通过高水平创新筹划引导市场，减少投资的风险，通过总体筹划与建筑规划经济性分析提高开展商投资收益。

2.通过与中国泰盛控股的合作，促进产品销售，增强开发商在高尚住宅工程方面的竞争实力，充分挖掘工程的商业价值，提升工程的价值空间。

3.帮助企业整合媒介资源、零售业专业资源，减少不必要的广告投放，降低营销本钱，提高营销效率。

4.通过整合强势资源，根据泰盛开展战略，加大树立海南第一地产品牌的力度，为工程品牌输出奠定根底。

5．协助中国泰盛集团海口房地产公司培训出一批最优秀的房地产销售人员，为工程营销奠定坚实根底，通过人材本地化降低营销本钱。

图1图为杨宝民先生为海南长信地产公司讲授团队建设新知识

二、专业工作流程

1.杨宝民房地产筹划工作室企业管理资讯参谋工作流程

人力资源财务本钱投资与营销建筑规划设计工程管理物业管理客户效劳

图2企业文化筹划流程

2.杨宝民工作室住宅工程全程筹划工作流程图

宏观经济和区域城市市场研究工程环境评估工程地块价值评估方法

区域房地产市场调研各类物业市场调研目标客户定性与定量调查

工程规划概念设计环境与景观概念设计建筑产品概念设计社区效劳创新

图3住宅工程筹划流程图

3.杨宝民工作室商业地产〔步行街〕工程筹划工作流程图

宏观经济和区域城市商业市场研究工程环境评估工程地块商业价值评估

区域商业市场调研各类商业物业市场调研目标客户定性与定量调查

工程规划概念设计环境与景观概念设计建筑产品商业交通设计概念设计

图4商业房地产筹划流程图

三、住宅与商业市场调查初步模型

1、环境质量调查内容：

周边地区的河流、绿地、空气质量、噪声污染、光污染、山体地形与绿化、周边建筑对小区的影响，周边商业设施，教育医疗、交通设施等综合环境

2、竞争对手工程调研模型

序号名称详细内容或推断

1企业核心竞争力代表作品

2地块土地价值、建设本钱售价

3建筑规划特点分析本地客户对建筑规划风格的偏好

4户型本地居民组成与户型偏好不同户型销售率？

5立面建筑里面的特点与偏好分析

6会所本地会所的经营内容与实际效果评估

7物业管理物业管理水平与取费情况？

普通消费者问卷调查

利害相关者调查

医院

市场

学校

社区居民文化活动与消费偏好？

市场定位工作要点

□工程宏观、区域以及各类物业得全面市场信息

□目标客户市场调研与细分

□工程SWOT分析与动态竞争分析

□工程定位：理念性与形象定位、功能定位、文化定位、客户定位、价格定位

□品牌定位及推广

□产品与效劳的核心竞争力确实定

□分期开发建设步骤建议

□物业类型建议

□户型与面积比例确定

□户型功能选择

□会所与配套设施建议

□创新筹划与市场引导措施

最后形成市场定位报告

3.海口西海岸别墅工程建筑筹划参考模型

我国建设工程的可行性研究起步较晚，它主要停留在对工程投资的经济损益的分析研究上。而建筑筹划主要研究投资立项以后的建设工程的规模、性质、空间内容、使用功能要求、心理环境等等影响建筑设计和使用的各因素，从而为建筑师进行建筑设计的依据。

由于现行的可行性研究报告主要是请工程咨询公司完成，由于他们并不对开发商的投资决策承当任何实际责任，它本身的结论可靠性令人疑心，因此，建筑筹划工作能够帮助修正可行性投资报告。

案例1我想通过唐山海滨旅游区实例说明建筑筹划与可行性研究报告的关系。2001年10月我受沿海物业集团公司委托去唐山购置1000亩土地，用于建设海滨旅游度假区。

旅游区位于河北乐亭县打网港岛，首先我们进行外部条件调研，重点调研地理条件，摸清海岛实际面积和等高线等根本数据。同时对冀东文化进行认真调研，从中国共产党创始人李大钊等前辈成长足迹，分析号称冀东粮仓的唐山地区文化特色。

图5唐山滨海度假区实地考察筹划

首先我们请新加坡规划师进行总体规划，聘请唐山建筑设计院测量队对岛屿进行道路根底测量，聘请大连海洋环境保护研究所进行地形图测量，同时徒步勘查全岛，根据获取的海洋风暴潮、植物生长环境等自然条件分析，否认了大型海滨高尔夫球工程和其中不适合北方的绿化风景。本规划设计是以实现一个适合中国国民口味兼顾海外游客的国际标准旅游度假区，设计主题是健康养生和海滨旅游度假，使其成为北方家喻户晓的国际级海滨度假区。

建筑规划完成后，我们与工程咨询中心合作，编制初步的预可行性研究报告，在环境保护局的支持下，聘请大连环境保护研究所作海洋环境影响评价，筹划而后抓建筑筹划，根据建筑筹划的依据编制设计任务书，而后开始建筑设计，最后编制出正式可行性报告。整个可行性研究与筹划投入经费150万元，历时4个月完成。

案例2杨宝民带着岳永平建筑规划硕士、范峻〔北大房地产硕士〕等完成北京伟业别墅15万平方米住宅小区市场调研任务，对初步规划设计方案进行了重大调整，较好处理了住宅与商业建筑的关系，对商业建筑根据零售业要求，对商业交通入口出口，商业内部流向，商业效劳设施进行准确规划。对于住宅局部，我们根据市场调研结果，正确划分了联排别墅与普通多层住宅的比例，对多层住宅的户型比例进行料定量分析规划，为开展商增加直接效益600多万元，整个市场调查与筹划时间一个月。

案例3东方时代广场，茂业百货决策投资东方时代广场，总投资6亿元，前期开发包括收购土地等投资3亿元，其中建设投资2亿元，装修投资1个亿。

杨宝民组织一批专业市场调查人材对华强北工程进行两个月调研，确保东方时代广场住宅工程的销售以及商业广场的正确定位，由于本工程处于海口黄金地段，因此，住宅销售没有困难，商业定位那么是难点。

在海口八大商圈中，华强北商圈大有赶超东门商圈而领导未来海口商业潮流之势，已成为众商家的必争之地。

位于福田区的华强北原是个厂房集中的工业区，随着改革的深入，市场经济这只看不见的手不断撩拔着华强北这条不甘寂寞的街区。到上世纪九十年代末，一家家商场如新鲜血液般注入华强北，使华强北在短短几年内就成为令人瞩目的海口主打商业旺区。其商圈范围东起燕南路，西至华富路，南接南园路，北达红荔路，海口大动脉深南大道横贯其中，面积达1.6平方公里。商圈内拥有50多万居住人口，大小企业一千多家，工薪白领10多万人，交通四通八达，20多路公交车穿行其中，辐射全市各地，每日人流涌涌，日人流量可达50万人次。

随着华强北商业的不断繁荣开展，与往昔相比，近两年来已发生了两在变化：其一是老商圈成员不断升级扩容；其二是新成员的抢滩入驻。在经营方面，呈现出四大特色：○1、模式新；○2、档次高；○3、规模大；○4、业态全：华强北以电子市场为龙头，聚集了百货、服装、珠宝、餐饮、酒楼、仓储、金融等几十个行业，特别是海口书城的入住，大大提高了商业街的文化品位。

华强北商圈繁荣的源动力来自于国民经济的开展。海口近几年GDP一直保持13%左右的增长势头，高于全国平均水平。经济开展的结果是提高了居民的收入和购置力，使消费水平稳步提高，零售也因此呈现出空前活泼繁荣的局面，社会商品零售额大幅度增长。按照现有的商圈规模和海口居民的消费水平，我们初步测算出华强北商业街的零售市场饱和系数约为2.2万元。随着其改造方案的出台与实施，必将唤起华强北商业繁荣的“第二春〞。

客流量既是商店经营的前提，又是经营的结果。客流量的地理分布状况直接影响着商场的经营状况。华强北的客流量的地理分布主要指华强北路南口、北口、公共汽车站及振华路、振兴路与华强北路的入口处。据测试，以上几个主要地点的日平均客流量大约为28万人次。

每个商圈的顾客构成各不相同，不同顾客群又存在不同的消费习性，为了对华强北商圈的顾客构成及其消费习性有个初步的了解，我们进行了街访式问卷调查，结果显示顾客构成方面有以下特点：1、工薪白领为主〔占49%〕；2、中青年、高学历特征明显；3、单身一族比例最大〔占31.5%〕；4、顾客主要来自二级商圈(占52.1%)。在顾客消费习性方面，我们发现：1、顾客来华强北的目的主要是购物；2、商品质量始终是顾客关心的首要因素；3、外在环境因素是吸引顾客来华强北购物的主要原因；4、大型百货商场仍为顾客购物的主要场所。

图6全程筹划东方时代广场—服装特色购物中心

案例4中达集团东方海景别墅及滨海度假区工程筹划

假日海景家园位于深圳龙港区葵涌镇沙鱼涌海岸线，紧邻沙鱼涌港区，属于大鹏半岛。

中达集团方案在这里兴建度假村与老年公寓。

图7深圳海景假日家园别墅效果图

深圳东部旅游工程是中达集团可持续开展的新里程碑，对东部工程的综合开发需集思广议，博采众长，不仅有利于集团的战略转型，而且有利于提高工程开发的水准。

根据筹划的唯一性、权威性、排他性原那么，结合本工程地理位置与自然条件实际情况，理性地把握深圳旅游与住宅市场的实际需求，我们运用泛地产理论，大胆创新，将健康休闲产业、旅游产业、房地产业有效嫁接，形成独具特色的筹划方案。

图8西班牙别墅效果图

建筑用地30万平方米，建议规划五星级酒店５万平方米(工程可行性报告另报)，高档别墅区３万平方米左右，老年公寓15万平方米，针对普通游客市场的三星级标准度假公寓5万平方米，形成深圳最具特色的老年社区，吸引深圳香港以及广东地区较为富裕的老年退休人群居住。

图9总体筹划鸟瞰图—海水直接流入社区

建筑筹划的方法论

在建筑筹划中建筑已经不仅是一个具体的物质结果，而成为一种现象。用信息论的观点来看建筑就是一个事件，研究事件中信息交换和转换的方法，寻求事件中的相关量的相互作用和协调正是建筑筹划方法论的根本内涵。

生活预测目标设定—用途，目标，规模性质

外部条件调查——社会环境人文环境，自然环境，规划设计条件

内部条件调查——使用者，作用方式，功能要求空间评价反响

空间设想——空间内容，平立剖设想，动线空间修成长，感观环境，空间形式

技术设想——材料，结构形式，构造，设备空间改进经济筹划——投资估算，增值，赢利，回报率

报告拟定——设计要求，功能分配，任务书

图1建筑筹划的程序

规划设计完成前后调查问卷？

规划设计完成后，根据我们的规划特点？

向客户展示模式、平面图与三维动画？

建议贵公司委托我们征求典型客户意见，调查样本数100—150人左右？根据市场调查结果，提出总体筹划意见，根据市场调查与筹划意见，委托知名建筑规划机构拿出规划设计初步方案，重点调查客户对规划的意见？根据反响意见以及专家讨论，而后修改建筑规划？

四、对泰盛海景别墅的筹划意见提纲

市场范围扩大，加大对海南岛外旅游房地产用户的吸引力，通过大手笔筹划与精心组织开发优秀产品，提高产品价值，实现产品效劳与社区文化建设升级。新的思路是针对外地游客市场，到达10000元起价，实行更高标准的综合物业效劳，成为海南效劳水平最高的可体验式健康文化社区。下述意见仅仅是初步提纲，双方达成合作协议后，会提出详细的筹划方案。

1.海南国际海洋健康养生园落户泰盛别墅花园

本工程周围近邻黄金海岸别墅、海航国宾馆和游艇会，区域档次较高，客观形势促使我们必需创新。

图10黄金海岸别墅

图11海航国宾馆

在工程中，设立对外开放的旅游工程—海南国际海洋健康养生园工程，改变传统的会所面貌，提炼中西健康养生文化，设立系统的健康养生效劳工程，其中海水健康保养重心设置个性化SPA,充分利用深层海水与普通海水的保健功能，开展海洋深层海水健康食品等食疗工程，利用海南丰富地下温泉水资源,重点筹划了一个以水疗水浴、活水保养为中心，包括健康咨询效劳系统、健康信息网络系统、心理休闲中心、养生支持系统构成的养生效劳综合系统，填补我国海洋健康文化的空白。

图12工程地块

海洋文化艺术的展示与动态表演

2.采用产权式酒店经营方式，充分挖掘濒临高尔夫及西海岸环境优势

3.对景观设计进行细化和创新

根据旅游规划与建筑规划相结合思想选择景观树木与花卉，采用绿色材料。园区形成假设干可体验路径，让游客在体验中流连忘返。

4.按照体验营销思路制定营销方案

体验经济是21世纪经济开展的特色，哈利波特的成功就是体验经济的成功案例。房地产营销正在向体验营销方向开展，深圳万科、中海等一流房地产企业开始广泛应用于房地产营销实践，体验营销注重与客户之间的互动，注重情感体验，注重客户产生第一印象的卖场体验，因此我们在本工程筹划中以客户体验作为筹划根本出发点，围绕客户体验对各个景观要素与建筑要素，进行合理布局，客户进行本小区海滨入口到会所到达视觉体验的高潮。

体验营销假设干特点：

第一，注重购楼客户的健康运动愉快体验，并使体验成为客户价值的必要组成成分。

第二，戏剧化和互动的概念，成为海南泰盛别墅营销筹划的核心概念和指导方法。

第三，体验经济中的营销筹划、设计和创作，需要将科学和人文技术和艺术结合起来，因此我们注重海南地域文化及海洋文化对本工程影响，采用北京、海南等地客户容易接受的方式表现我们可体验的滨海健康社区特点，让客户从好奇观看引导到最后决策购置。

5.数字化图书馆引入到小区会所之中，满足高级白领与老板人士商务旅游需求。

6.建立儿童可参与式游乐区

建议开办中澳双语幼儿园和知名小学教育，同时对整体筹划进行完善，增大住宅或产权式酒店比例。

7.低本钱、高效率建立营销网络，为海南地产走出去策略奠定坚实根底。

8.在别墅开发成功根底上，拿下国宾馆用地作为工程二期用地，实现联片开发。

图13长信海景花园前面—国宾馆用地

别墅工程对于泰盛房地产开发至关重要，工程的成攻开发将为二期开发典型坚实根底。

海洋文化的变迁历程滨海社区文化的设计

海洋在人类文化的传播中具有重要的作用，海洋是世界的便捷通道。中国丝绸传播到中东阿拉伯国家以后，价格等同于黄金，由于陆路路途遥远，中国沿海有许多不冻港，造船技术兴旺，公元前140年至公元前87年汉武帝时期，我国海船从广东雷州半岛出发，将黄金和丝绸经过越南、泰国、马来西亚等远航到印度半岛换取珍珠和宝石。唐代，阿拉伯国家成为中国主要贸易对象，中国海船从南海到波斯湾巴士拉港需要3个月时间，中国丝绸成为阿拉伯国家贵族妇女的奢侈品。

进取冒险的海洋文化不是西方国家的专利，?中国造船史?更以大量的历史记载和文物出土资料，无可辩驳地证明了古代中国人不但习于航海，而且更善于航海，明确提出，“内涵丰富的海洋文化，是中华民族古老文明的组成局部。〞“黄河、长江与海洋共同孕育了中国的舟船文化〞。作者认为，浙江河姆渡出土的木桨说明，早在7千年以前，中国人就走向了海洋。在几千年的历史中，中国人不仅创造了辉煌灿烂的农耕文明，而且同时创造了博大精深的海洋文化和舟船文明。与联合国科教文组织“海上丝绸之路〞调查的结论相同，事实证明，“中国也是海洋文化的发源地之一〞。这一结论对我们更为全面地认识中华古老文明传统，不无启迪意义。

?中国造船史?揭示，在一个很长的历史时期，中国古造船技术一直在世界上处于领先水平，多桅多帆、平衡舵、披水板、减摇龙骨等都是中国首创。尤其船尾舵、水密舱壁、车轮舟和指南针更可称为中国造船史上的四大创造，是中国对世界造船技术的重大奉献。

从古代的海上丝绸之路的开辟到郑和下西洋，海洋文化在中国文化宝库中占据重要位置。明清时期腐败的封建王朝开始实行海禁政策，一个强大的国家由于闭关自守，夜郎自大，

西方国家由于蒸汽机的创造，在科学技术方面开始领先中国，在鸦片战争时期全面暴露了封建制度的衰败，海洋文化的影响日渐微小。

建国以后，我国用50多年时间建立一批企业，但是许多企业破产或潜在亏损，与国外大公司竞争后处于落后地位，美国、日本等一批跨国公司富可敌国，我们不仅缺乏强势企业，更缺乏一批世界级的企业家，由于制度的个别缺陷与传统文化中保守落后的影响，我国的企业家群体一直在不健康的环境中成长，时代迫使我们在世界范围的市场经济中培育一批企业家，不仅能够占领世界的市场，而且能够传播现代中国先进的企业文化，从海洋文化中汲取精神力量，培养冒险、进取的企业家精神成为时代对我们的迫切要求。

21世纪是海洋的世纪，从内陆面向辽阔的大海，海洋资源的占用与利用成为各国考虑的大事。我国的许多省份已经制定海洋经济开展战略，例如山东与广东省不仅分别提出“海上山东〞、“海上广东〞战略，而且两省都非常重视海洋文化的研究。在广东省既使是内陆的梅州地区，由于有300多万华侨在海外，客家人的成才历程也很容易受到海洋文化的影响。

客家文化与海洋文化的研究方兴未艾。

从地域文化角度分析，岭南文化被看作中国海洋文化的一局部。岭南文化具有海洋文化的两个根本要素，海洋舟楫之便带来的商业文明，二是移民—具有包容性的移民族群结构。

从古代的移民进程来看，中原人移民在广东成为客家人。以深圳特区建设为标志，形成全国最现代化的移民城市。

海洋文化的研究与提炼，不仅有利于培养一批具有冒险进取精神的企业家，而且海洋文化对海滨房地产工程的开发具有指导意义，海洋文化是滨海社区建筑取之不尽的源泉。

图14海南三亚海滨一景

与海洋文明的三个特点向对应，现代企业家也必需具有三个特征：

1.以开放的眼光面对全球的竞争

随着全球一体化进程的加快，企业家必须具有面向世界的开阔视野，由于海外投资及跨国公司的兴起，跨文化管理要求企业能够实施本地化战略，重视海洋文化与地域文化的结合。

2.海纳百川博爱包容

要开拓世界市场，就必须在世界范围内进行人材经营，包容不同民族员工的文化个性，挖掘他们的特长，不仅利用各国的精英，占领当地的市场，而且要用先进得企业文化武装当地员工的头脑，培育一批优秀人材。

海洋建筑具有两个鲜明的文化特征：海洋文化与地域文化。没有地域文化的标记就没有家的感觉，没有海洋文化的标记，滨海建筑也就失去了生命力。

独特的地域自然与社会条件决定了建筑的地区性，而地区性的建筑又在全球化的趋势下维持了建筑文化的丰富与多元。

从三个层面表达海洋文化1.建筑文化特色与周围环境协调一致。2.娱乐性与知识性结合，开阔人们的视野。3.社区内提倡心胸宽广、互相关心、热情好客的海洋文化风格。

五、泰盛公司品牌开展战略、企业文化建设的意见

1.企业文化建设新论

由于房地产行业是国民经济的支柱行业，房地产企业与社会公众利益密切相关，房地产企业文化特点如下：

1.企业文化一般只是作用于房地产企业内部，但知名品牌企业的文化建设往往对于整个房地产行业产生深远影响，甚至能够超出地产行业。例如万科品牌的核心价值，正是这样一种对人性的尊重和关心。这种强调个性、尊重他人的人文情怀，在万科的“投诉文化〞、“主题精神年〞、?万科周刊?以及年轻而又敬业的职业经理人群中，得到了最好的表达。

2.不同的社会文化环境，对企业文化的约束力不同，从而企业文化创新能力和创新可能性空间随背景不同而产生差异。利用对人权研究的重视，强调地产企业效劳大宗的人文关心意识，而不仅仅是为少数人效劳。

3.房地产企业文化是一种追求可见时效，追求直接经济效果的务实文化。例如房地产企业文化与营销环节结合紧密，直接能够促进产品的营销。

4.企业文化是一种投资文化，是一种投入产出变换文化。

5.企业文化是一种集体文化，房地产集团企业文化在各地分支机构的表现应该采用本地化形式。

企业文化的形成需要提炼与升华，许多房地产企业对于企业文化建设是缺乏经验的，在建设企业文化体系过程需要挖掘和梳理企业的经营思想。

首先企业文化建设要面向社会，面向基层百姓，与民族优秀的文化相结合，例如唐代诗人杜莆：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜〞

其次，企业文化要与企业制度建设相互结合，通过制度反映企业的文化，通过企业文化活动推动企业管理制度化，让人们主动地按照制度建设现代地产企业。

企业文化应该渗透到价值链的各个链条，企业价值链追求企业价值最大化，构建优秀的价值链需要业务流程再造〔BPR〕，BPR以流程为核心必然引起职能局部变革，变革就必然涉及企业员工职务的调整，良好的企业文化能够有助于员工支持变革。因此，很多企业ERP与BPR的失败与其说是工作的失败，不如说是企业文化的失败。

泰盛提倡的价值观念是积极向上，提倡创新进取的企业文化。

打造泰盛品牌的战略

建议企业战略远景规划中包含建设一家优秀地产上市公司。企业文化直接成为企业品牌的标签，企业家是品牌的塔尖，因此，企业品牌的建设要做好如下工作：

1.建立以商标、泰盛管理经验为核心的知识管理体系

2.企业品牌的推广需要优秀的员工，优秀企业文化的实践者是全体员工，因此企业文化不仅是企业家的文化，也是全体员工的文化，是团队共同的价值观念，要建设一流的品牌企业，家必须理念先行，建立完善的培训体系。

3.突出以企业家为企业灵魂的宣传工作，大范围、低本钱整合社会资源。

因此，建议办好企业内部期刊同时，对泰盛企业品牌进行高度概括和提炼，编著一本宣传泰盛品牌的图书，集中反映泰盛的业绩与团队建设情况，让国内外朋友更多了解泰盛。

3.杨宝民筹划工作室关于房地产企业集团战略的见解

参加ＷＴＯ以后，外资进入中国房地产市场加快，政府出台的土地出让政策，加速淘汰规模小效益差的房地产企业；同时外资房地产企业等加快投资步伐，国内兴旺地区房地产企业加速向内地房地产投资，房地产企业之间竞争加剧，不同企业之间在竞争中互相学习，房地产企业集团竞争战略模式发生改变：

第一，动态竞争战略的制定是以重视动态竞争互动为根本前提的。

第二，过去制定战略的另一个出发点就是扬长避短，以自己的竞争优势打击竞争对手的弱点，然后对手在博弈中增强学习能力，优势发生变化或逆转。

第三，静态条件下，制定竞争战略的目的是保持长期竞争优势。而在动态竞争条件下，制定竞争战略的目的是创造新的竞争优势，特别是善于利用多个学科优势，通过知识壁垒加大对手抬高竞争的门栏。

第四动态竞争条件的分析方法不同于静态分析，把博弈论和行为科学的分析方法用于对竞争对手的行为和反响的分析；把联动分析方法用于对竞争对手的分析；运用情景描述、战争虚拟现实游戏和仿真分析等方法运用于竞争战略评价与选择。

第五，在动态竞争条件下，人们更加注意环境、市场和行业结构对企业行为与效益的影响和企业的资源条件；而在动态竞争环境下，人们越来越关注企业的能力、核心专长以及企业战略的作用。

企业经营战略研究步骤框图如下：

六、海口泰盛海景别墅及海南国际海洋健康养生园

工程工作方案

工程筹划与营销咨询10月28日2004年3月18日

时间地点工作内容责任人

10月6日左右签定协议。海口接受工程市场筹划调查接受工程总体筹划者的要求模型和问卷签定市场调查与定位专项效劳协议.杨宝民刘剑涛

10月22日—11月5日深圳两个子工程同步工作，开始初步调查，完成主要住宅楼盘的调研分析，例如万科东海岸、水云间等杨宝民赖格园

10月28日——11月15日海口西海岸，北京，沈阳对工程进行初步概念构思，提供自己的调查模型和相关问卷杨宝民赖格园北京〔范俊岳永平〕

11月5-15日海口1.区域市场调查、各类物业市场调查、目标客户定性与定量调查、环境质量调查2.完成了主要竞争对手分析与专业访谈分析和市场问卷。杨宝民赖格园

10月28-10月30日海南考察海南三亚同类工程，提出对于海口西海岸工程可以借鉴的新思路。李敏杨宝民

11月6-8日海口与杨宝民筹划工作室总建筑师罗展帆〔国际一级注册建筑师〕进行总体规划分析，进行价值增值概念设计与构思杨宝民罗展帆

11月15日—16日海口同类住宅工程考察，选择海滨住宅工程深圳蔚蓝海岸、鹿茵翠地、万科东海岸参观。杨宝民李敏负责组织

11月18日深圳、海口11月20日杨宝民在海口主持概念规划设计研讨1.规划设计、建筑设计与景观设计方案细化与优化2.开发理念设计、安排建筑规划师与景观规划师进行概念设计及其整合工作李丹、杨宝民、罗展帆吉董事长等参加

11月20－30日海口根据海口建筑可行性分析财务评价标准与取费标准，了解开发各类本钱数据多种方案比拟分析，对工程融资本钱、赢利水平、投资风险予以科学的估价，提出建议方案杨宝民王蓉等

11月30日工程重要里程碑海口泰盛海景别墅工程总体筹划方案杨宝民谢晖

12月1日海口双方研讨总结第一阶段工作部署第二阶段企业文化及企业CIS设计筹划工作杨宝民严省强

2004年1月2-25日海口1.工程重要宣传文章与品牌宣传图书写作编辑工作2.协助审查筹划工程售楼处设计及装修方案，按照体验营销思路打造李丹李敏刘剑涛巫隽清杨宝民

12月25日—26日工程评审会深圳征询中海地产董事长张一平先生对本工程筹划意见。杨宝民

请广州星和湾原物业管理总经理祁东林先生提出对西海岸工程物业管理的意见杨宝民祁东林

12月1日—5日海口，北京，深圳根据产品说明书对客户进行重要书面调查杨宝民赖格园

12月5日—15日海口工程规划与设计经济性分析，邀请知名公司施工总监参加，设计单位同时听取意见杨宝民李敏李经理刘剑涛巫隽清

2004年1月15日—20日海口1.工程售楼处开始施工3.工程CIS方案定稿杨宝民刘剑涛巫隽清

2004年3月预先登记海口预售工作，办理全部手续刘剑涛巫隽清

11月28日提交企业文化及海南第一品牌建设咨询报告工程里程碑海口在10月28日提交企业文化及海南第一品牌建设咨询报告杨宝民

七、杨宝民筹划工作室介绍

杨宝民筹划工作室是专业的筹划机构，在商业房地产与旅游房地产筹划方面具有核心竞争力。本工作室拥有一批多学科高级人材，注重学科杂交与实际筹划效果，在旅游房地产与商业房地产和大型千亩大盘住宅区筹划方面，具有突出优势，制定了专业的运作流程。

杨宝民工作室具备强大的人材资源调配能力和资源整合能力，善于筹划高难度工程，我们秉承“专业、严谨、顾客利益至上〞的理念，不断为客户提供最专业的筹划效劳。

工作室科研工程如下：

1.超级大盘的景观配套工程—无土栽培营养液电脑配制系统

2.理想社区整体营造理论及其在千亩大盘中应用

3.购物中心的可行性研究与经营创新

4.商业步行街的理想布局模型及其应用

5.海洋文化的提炼及其在房地产工程中应用

已经完成的筹划案例：

１．沿海武汉商业城总体筹划与企业开展战略咨询，工程投资规模４亿元，

位于武汉最繁华地段—汉正街。

２．深圳万众城服装市场、万众城家居广场客户营销活动总筹划

３．抚顺恒昌商厦公司总体定位筹划，治理机制设计咨询

４．深圳华强北大型购物中心---东方时代广场全程筹划

5.虎门荔林华庭〔裕隆别墅〕精品小区市场调查与总体筹划

6.梅州千佛塔寺5000亩旅游区房地产总体筹划与规划设计

7.深圳2002年十大明星楼盘—鹿茵翠地筹划及全程营销筹划

8.正在筹划深圳小梅沙东方海景别墅及第二代MALL购物中心工程—铜罗湾新干线筹划

工作室对外承接如下工程

1.住宅市场调查与筹划、营销推广

2.旅游区筹划与规划，与广东省旅游开展研究中心合作，具有一级旅游规划资质

3.购物中心与商业步行街筹划与委托经营

4.房地产企业品牌管理与企业开展战略咨询

我们承当泰盛海景别墅工程的突出优势：

1.对海洋文化具有多年研究及积累，了解海南地域文化，熟悉国内滨海旅游房地产市场。

2.具有多学科人才，擅长商业房地产筹划与委托经营。

3.具备房地产公司企业文化与无形资产运营咨询经验。

4．具备中华国际健康养生园筹划经验

5.在房地产人材培养方面，我们能够协助房地产公司建立人材培训体系，我们的人材培养经验如下：

〔1〕.从规划与营销课程学习起步，集中参观解剖重点工程，请专家讲解。

〔2〕.有方案设定研究课题，例如MALL购物中心的筹划以及1000亩大盘筹划课题。

〔3〕.注重多学科交叉学习，不同岗位锻炼与实践。

〔4〕.建立完整培训体系，研究生培养机制与企业培训机制相互结合，减少摸索时间，善于团结同行专家，合理配置资源。

杨宝