苏州西山明月湾山庄市场研究报告

I场地及项目分析4xxxxxC03苏州太湖度假区及西山岛概况西山?苏州是我国的历史文化名城和重要的风景旅游城市，是长江三角洲重要的中心城市之一。苏州位于江苏省东南部，东临上海，南接浙江，西抱太湖，北依长江。苏州市区中心地理坐标为北纬31°19‘，东经120°37’。?苏州太湖国家旅游度假区是国务院首批批准建立的12个国家级旅游度假区之一，是全国首批加入WTO旅游业对外开放突破先行区，总面积1014平方公里，其中陆地面积160平方公里，辖蒋墩办事处、西山镇、光福镇一区二镇。?太湖度假区具有得天独厚的太湖山水风光和博大精深的吴文化资源，是长江三角洲区位条件最优越、自然山水最优美、人文景观最丰富、文化底蕴最深厚的地区之一。?建区10年来，太湖度假区以度假、休闲、观光、游览、康复、运动、娱乐为主要发展内容，投入15亿元完善道路、交通、通讯、供水、供电等基础设施，并全力招商引资，吸引11></a>.7亿美元外资入区投资开发，已建成一批休闲、度假、游乐项目，全区已初步形成了以太湖山水、古吴文化、桥岛风光、田园野趣、美食度假、游乐世界为特色，能满足国际、国内不同对象和文化层次游客不同需求的多功能、高起点、高标准、高创汇的国家级度假、游乐、观光中心和富有现代气息的“东方游乐天堂”。?西山岛是苏州旅游度假的重点区域，被称为“苏州后花园的后花园”，西山岛最著名的两大风景区为石公山和明月湾古村景区。5xxxxxC03项目位置?西山岛位于苏州市吴中区西南角，为太湖环绕，与陆地有桥梁连接?西山岛是苏州太湖度假区的重要组成部分，岛上经济以休闲度假服务为支柱，2005年太湖度假区的全部游客量为250万，其中西山风景区吸引了约半数人流?项目位于苏州市西山岛南端，位于著名风景区石公山西侧，明月湾古村东侧。石公山和明月湾古村介绍见后。?该项目原为国家体改委太湖培训中心，因国家体改委于1998年上半年改制，更名为明月湾山庄本案6xxxxxC03石公山景点简介?石公山是吴县市西山镇东南隅的一座山峰，排列西山八景之首。它三面临水，岩石奇秀，翠柏葱郁。?石公山以前有奇石两块，伛偻似老翁的就是石公，另一块是石婆。他俩差肩而立，相对而望，传说在日夜思念着隔湖的大姑、小姑。石公之名由此而得。?石公山自吴越春秋以来，就是著名的风景游览胜地。景点有橘香亭，御墨亭，断山亭，来鹤亭，归云洞，夕光洞，一线天，明月坡，云梯等人文与湖光山色相应成辉，令人流连忘返。?据记载，唐代的白居易、陆龟蒙、皮日休，宋代的李弥大、范成大，明代的高启、王鏊、唐寅、文征明、清代的汪琬、尤侗、易顺鼎、俞曲园，近代的李根源、宋庆龄等均来此访古寻幽，饱览湖光山色，并留下了众多的诗词、游记及摩崖石刻?海灯法师也曾在此练功授徒。7xxxxxC03明月湾古村景区?明月湾古村位于西山岛南端，南濒太湖，背倚青山，地形宛如一钩明月，故称明月湾。明月湾现存古村面积约9公顷，各类清代建筑近百幢，有常住居民四百余名。?明月湾现存的房屋，多数建于清乾隆年间。这些宅第和祠堂，有精致典雅的砖雕、木雕、石雕，有的还有华丽的苏式彩绘。明月湾现存的古建筑数量更多，分布较集中，并绕以长达一千多米的石板街，更能体现江南古村的原始风貌。8xxxxxC03项目景观示意图?本项目依山而建，北靠青山，南面太湖，风景开阔?本项目土地红线内包含望月阁、双亭、中心景区等7个景点，所有景点产权全部属于开发商?位于太湖边的牌楼上联为“身倚明月鸟瞰湖山三万里”，下联为“意随乐天神游吴越数千年”，横批为“人间最幽处”，凸显了本项目独有的历史沉淀和优越的自然风光9xxxxxC03项目总平面图?项目总占地面积为107亩即71,369平方米；总建筑面积为14517.62平方米，其容积率仅为0.2。?项目主要可分为A、B、C、D、E区、配套辅房以及别墅A、B、C、D楼?每个分区的功能如下所示：?A区为休闲娱乐区?B区为餐饮区?C区为大堂别墅A?D、E区为客房区别墅C别墅B?配套辅房包括洗衣房和员工宿舍、提升井房、水厂、污水处理用房、锅炉别墅DA区房和冷冻机房?整个项目借助当地民宅的建筑特色，利用现BC区区场植物茂盛的自然景观，先后完成了四个园E区配林景区：套辅?东庭景区（客房区）以连廊环绕、假D区房山池水相衬，并有听雨轩、石竹林等景点；?西庭景区（休闲区与餐饮区之间）借助地形地貌，遍布植被，有曲径通幽、枫林爱晚、曲水流殇等景点；?中庭区在大堂的后部，有一泓清池、飞瀑、假山、小桥、亭阁；前庭景区与大堂区的前部，以绿草如茵为主。?后山山顶布置了望湖阁以及位于湖中位置的“明月湾牌楼”等景点。10xxxxxC03项目现状–整体序号建筑物名称建筑面积（平方米）主体建筑11139.17A区（休闲娱乐区）1786.961B区（餐饮区）2429C区（大堂区）2260.21D、E区（客房区）4663别墅建筑2094.07A楼9122B楼529.19C楼283.69D楼369.19配套辅房1284.38水厂292.6提升井房18.293洗衣房和员工宿舍554.98锅炉房和冷冻机房387.3污水处理用房22.39大门值班室两间8.82共计14517.62资料来源:苏州新发展投资有限公司项目办11xxxxxC03项目现状–A区A区为休闲娱乐区，两层建筑主要功能用房有：序号房间名称使用面积（平方米）位置功能1游泳池及其机房306底层8m*15m2室内高尔夫房54底层3健身房57底层室内游泳池4桑拿间、休息间及设备间258底层5保龄球房408底层六条球道6台球室72二层7乒乓室120二层8棋牌室88二层健身房9卫星电视机房21二层10办公室7.6二层高尔夫房桑拿健身房保龄球馆桑拿房游泳池保龄球馆一层平面12xxxxxC03项目现状–B区B区为餐饮区，两层建筑，局部三层，主要功能用房有：序号房间名称使用面积（平方米）位置功能1职工餐厅88底层2后勤车库和停车库138底层后勤车库可停2台，停车库可停6台B区外观3发电机房120底层400KW发电机2台4变配电室137.5底层630KVA变压器2台底层5厨房及辅助用房226+352.5二层6会议室99底层7办公室73.4底层大餐厅8会议室99二层9大餐厅352.5二层10小餐厅6间每间22.2三层厨房及辅助用房会议室会议室大餐厅职工餐厅二层平面13xxxxxC03项目现状–C区C区大堂，两层建筑，中间为三层，主要功能用房有：序号房间名称使用面积（平方米）位置1大堂340.5底层C区外观2大堂吧113底层3商务中心22底层4消防控制中心26底层5商场74.75底层6美发、美容32.8底层7总台办公室34底层8会议室120底层、二层各1间大堂9会议室162.3二层10电话总机房33二层11多功能厅265二层大堂大堂背景商务中心会议室商场会议室底层平面14xxxxxC03项目现状–D、E区D、E区为客房区，D区为二层建筑，E区为三层套房建筑，设客梯2台，主要功能用房有：房间名称使用面积（平方米）位置D区E区标准客房38间每间19一、二层各19间套间客房C2间每间45.6一、二层各1间套间客房B2间每间38一、二层各1间E区套房标准客房48间每间19一、二、三层各16间D区套间客房A3间每间47.5一、二、三层各1间套房二层平面标准客房标准客房D区外观天井15xxxxxC03项目现状–别墅A&BA楼为三层建筑B楼为二层建筑?一层有门厅、餐厅、厨房和3间标准客房?一层有门厅、客厅、餐厅、厨房和起居室2间、客房2间?二层有会议室、棋牌室、起居室、桑拿间和客房间?二层有会议室、起居室和客房2间?三层有阅览室、起居室、阳光室和客房间?底层设有车库2间?全楼设有电梯，底层设有车库别墅A外观别墅B外观园林别墅A内部别墅B内部16xxxxxC03项目现状–别墅C&DC楼为二层建筑D楼为二层建筑?一层有门厅、起居室、餐厅、厨房和客?一层有门厅、棋牌室和客房3间房1间?二层有客房3间?二层有客房3间?底层设有车库2间?底层设有车库别墅C外观别墅D外观园林别墅D内部别墅D内部17xxxxxC03交通可及性火车站区域距离（公里）石路商圈观前街商圈石公山风景区1南门商圈明月湾古村1苏州火车站5250石路商圈63观前街商圈明月湾古村石公山本案南门商圈59注：此表提供数据非直线距离，而是沿主干行驶的最短驾驶距离??5858始始发发吴吴中中汽汽车车站站，，终终点点石石公公山山停停车车场场到达石公山景点的公交路线??6969始始发发苏苏州州火火车车站站，，终终点点石石公公山山风风景景区区??69619始1始发发木木渎渎人人民民医医院院，，终终点点石石公公山山风风景景区区?本项目距离西山岛枢纽石公山景点只有200米距离，从石公山出发，通过公共交通可以较方便地到达市区，但是西山岛上的游客基本是借助私家车或大型旅游巴士。18xxxxxC03SWOT分析?风景品质优异?该项目内部道路建设较为完备，路况良好优势?本项中的餐饮、娱乐、会议、酒店、别墅各部分可相互产生协同效应?位于明月湾古村和石公山风景点之间，具有吸引力?目前建成的客房面积较小，标准客房面积仅19平米，由于受结构所限，改动的可能性不大。劣势?西山风景区苏州太湖度假区的重要组成部分，随着旅游产业的崛起，未来当地度假休闲市场发展前景良好机遇?周边的石公山、明月湾古村、农家乐已被西山镇政府确立为发展的休闲观光旅游板块的重点?市场竞争强度逐步提升。西山区域已拥有数家的三星级以上度假型酒店，另有酒店项目将在未来投入使用，对项目构成直接竞争威胁?经营周期性明显，营业主要集中在周末和节假日，经营策略弹性较小19xxxxxC03II政府访谈20xxxxxC03西山规划-苏州太湖国家旅游度假区总体规划本部分内容均基于我们于2006年8月22日星期二对苏州太湖国家旅游度假区办公室的相关负责人访谈。?拥有太湖2/3的水面的苏州太湖不仅自然风光优美，而且历史文化丰厚。但是，近年来由于发展定核心竞争力文化生态位不清晰等原因，无论是发展步伐还是知名度，苏州太湖都不及无锡太湖；?2006年3月初，《苏州太湖国家旅游度假区总体规划》经江苏省政府批准正式出炉。湖滨型旅游度假小城镇性质?在规划中，“度假”和“服务”被明确定位为太湖度假区的两大主要功能。太湖度假区今后开发、建设的重点都将紧紧扣住“度假”和“服务”，从文化生态旅游、山地服假务度水上运动等休闲产品入手，加大功能投入力度，不断完善配套设施，提升度假区的各项服务功能，从而把度假区建设成为湖滨型旅游文化生态旅游、山地水上运动度假目的地。21xxxxxC03西山规划-苏州太湖国家旅游度假区总体规划（续）规划结构：依托太湖滨水及山地资源形成“一带、一环、两轴、两岛、五区”的规划结构。?“一带”：依托太湖滨水资源形成沿湖滨的休闲旅游带?“一环”：依托自然山体、水系形成环绕核心区的绿色生态环。?“两轴”：为了突出核心区在规划区内的标志性地位，规划形成两条面对太湖开敞的水轴，将太湖自然风光渗透进核心区，将核心区景观融入自然山水中，水轴两侧布置公共设施，为旅游者和当地居民服务。?“两岛”：即叶山岛和长沙岛，以文化论坛为主要内容。?“五区”：指西北部的滨湖度假宾馆区、南部的滨湖亲水度假村区、中部的核心商贸娱乐区、北部的动迁居住区和东部的入口居住区。22xxxxxC03西山旅游业的发展?目前，苏州境内“三古”（古城、古镇、古典园林）旅游发展在萎缩，太湖旅游则呈增长态势。?太湖旅游度假区主要以西山岛、光福岛以及香山街道为主。苏州太湖旅游蓬勃发展?大型项目中，大连圣亚投资水底世界，投资4个亿，预计2008年左右开业，已全部通过审批，目前在施工设计阶段?西山是苏州旅游度假的重点区域，属休闲度假型，乃“苏州后花园的后花园”。西山休闲度假型旅游为主?西山景区内商务会议很多，其次为休闲度假游客。?香山街道以商务会议为主，中信集团投资30亿元，打造“太湖文化论坛”。希望能把太湖打造成为继亚洲博鏊论坛之后国内最大规模的以文化为主题的论坛。?项目占地60多万平方米，将兴建古建筑博览院、文化博览院以及商业水街和大未来发展契机-太湖文化论坛型会议中心、宾馆、酒店式公寓等。该项目能在5年内完成，最早的文化主体宾馆预计2008年可以对外开放。?五年以后，这里不仅是国际文化交流的平台也是旅游度假胜地。?未来每年将举办一次主会，另外还将举办一些小型会议，2010年有可能作为世博会的分会场。23xxxxxC03西山主要节庆?西山和光福两地历来是全国著名的植梅、探梅、咏梅、赏梅胜地。自1997年以来，苏州太湖梅花节已成功举办了九届，成为了度假区传统苏州太湖梅花节的旅游节庆活动。在为期一个月的梅花节期间，举办丰富多彩的梅文化活动，以梅会友，打响太湖梅花节旅游品牌。?在苏州太湖宠物节活动期间，举行爱心救助、宠物美容表演、名犬展、训宠表演、爱宠时尚秀、宠物犬赛、宠物节摄影展、爱心义卖、苏州太湖宠物节专家咨询及厂商推介等一系列活动。?西山镇隆重举办“青种枇杷采摘生态游”活动。进一步打响西山青种枇“青种枇杷采摘杷的美誉度，将西山青种枇杷推广到全国范围，为西山农民增加了收生态游”入。随着这些节庆知名度的提高，将会提升西山的知名度与美誉度，从而进一步带动更多的旅游活动，拉动酒店业的需求。24xxxxxC03西山酒店概况?太湖旅游度假区约有800间客房，在本岛有约5-6家宾馆。?西山岛主要宾馆有西山宾馆、西山银湖山庄和一部分农家乐，共计约420间客房。?西山岛上的酒店在双休日以及黄金周期间基本客满，平时入住率约30%-40%左右，全年平均约50%。?西山宾馆最优惠价格为260-340元/间。?目前，西山岛上酒店仍在招商过程中，政策上支持酒店投资，带动区域旅游活动的发展西山宾馆-179间客房西山银湖山庄-100间客房农家乐，30家左右，呈扩张四星级，为目前西山岛目前正在进行内部装修，趋势，每家5间房间计算档次最高的酒店从三星向四星提升约150间客房25xxxxxC03西山酒店市场需求特征?2005年，太湖旅游度假区共接待游客250万人次，其中西山约120万人次，年均增长率约18%。酒店需求规模及来源?西山游客主要来源于周边省市，游客普遍具备一定经济基础。其他酒店客源类型其次为团体旅游以及休闲度假游客团体旅游休闲度假商务会议旅客所占比例约60%商务会议26xxxxxC03III可比项目27xxxxxC03研究项目确定?根据本次研究所确定的地域范调研范围围，我们将本次调研的范围确定为西山岛及与之相邻的两个2叶山岛和长沙岛14?在调研范围内，我们共选择了4个作可比案例研究，相关可比案例信息如下所示。?这些酒店从位置、主要客户来源等方面均有一定相似性，其3经营管理情况将对本项目产生本项目很大的借鉴意义。序号项目名称开发/管理公司级别客房数量1苏州宝岛花园酒店北京天鸿集团五星标准1252苏州碧瀛谷假日酒店苏州太湖华鑫建筑发展有限公司开发三星84锦江酒店管理公司管理3西山宾馆江苏省电信四星1794太湖状元楼天地集团三星13428xxxxxC03苏州宝岛花园酒店（简介）套内面积市场价格协议价格客房类型数量比例(%)（平方米）（元/天/间）（元/天/间）经济房2016%241245498豪华园景房4234%301494558豪华湖景房2117%301494658物业简介花园套房86%602158818?北京天鸿集团投资开发兼管理?2005年开业花园湖景套房86%602158918?酒店级别：5星级设计标准?整体风格：欧美式宝岛套房1210%6026561088?主要竞争对手：区域内档次最高，无可比竞争项目宝岛湖景套房1411%6026561488?房间数量：125间?房间价格：详见右表资料来源：仲量联行战略顾问部29xxxxxC03苏州宝岛花园酒店（客房信息）经济房豪华园景房/湖景房?该项目为目前太湖风景度假区内最新、内部装修最好的酒店，达五星级酒店的设计标准；?客房数量中等，房间较大，但无别墅可供客人入花园套房宝岛套房住。各项配套设施齐全资料来源：仲量联行战略顾问部30xxxxxC03苏州宝岛花园酒店（会议室信息）阳光会议室套内面积协议价格会议室类型数量（平方米）（元/半天）1号会议室18015002号会议室18015003号会议室1531000普通会议室4号会议室13810005号会议室1381000阳光会议室12905000资料来源：仲量联行战略顾问部31xxxxxC03苏州宝岛花园酒店（市场表现）?客源信息：其中境内客户多来自苏州、上海、无锡、湖州等地长住客境外散客商务0%20%20%20%旅团20%会展境内40%80%市场表现?市场旺季在7-12月，其中11-12月尤以会议为主?收入信息：?主要销售渠道：?2005年客房率娱乐休闲9酒店自有网站/客户资源设施?旺季：90%5%9电话拨入或直接进入?淡季：30%餐饮30%?平均：约50%9专业中介机构（如携程)?房价历史增长率：基本无明显增长9旅游机构客房?房价未来增长预测：未来公司协议55%9企业协议客户价可能上升约10%会议10%?主要大型客户：阿尔卡特、上海财经大学、部分证券公司等（多举行员工培训、会议等活动）资料来源：仲量联行战略顾问部32xxxxxC03苏州宝岛花园酒店（整体评价）?该项目为目前太湖风景度假区内最新、内部装修最好的酒店，达五星级酒店的设计标准；?客房数量中等，房间较大，但无别墅可供客人入住。各项配套设施齐全；?从酒店经营表现来看在区域市场内领先于其他竞争对手，在旺季时入住率可达到周边最高水平，并能吸引约20%的高端外籍客人入住，在房价上也明显高于周边酒店；?各种大小会议室、会议设备齐全，每年11-12月是其商务、会议、培训高峰，并能吸引如阿尔卡特等国际公司。商务会展整体上约占其60%的客户来源；?客房收入占总收入的55%左右；?由于其整体品质较高、定位较高，未来酒店房价可能有进一步上升的空间；33xxxxxC03苏州碧瀛谷假日酒店（简介）套内面积市场价格协议价格客房类型数量比例(%)（平方米）（元/天/间）（元/天/间）湖景房1417%25528418标准房2530%20506396标准大床房3643%20528418物业简介?苏州太湖华鑫建筑发展有限标准套房67%60748605公司开发?锦江酒店管理公司公司管理豪华套房11%60968792?2006年8月落成?酒店级别：三星（未来可能别墅22%350－420NA.3400－3800升级）?整体风格：欧美式?主要竞争对手：宝岛花园酒店、状元楼?房间数量：84间?房间价格：详见右表资料来源：仲量联行战略顾问部34xxxxxC03苏州碧瀛谷假日酒店（客房信息）湖景房标准房标准大床房套房别墅（外部）别墅（内部）资料来源：仲量联行战略顾问部35xxxxxC03苏州碧瀛谷假日酒店（会议室信息）?会议面积较少，而且最大的一个会议厅（多功能）厅中部有一根立柱，导致会议厅的通透性和可视性较差。多功能厅套内面积协议价格会议室类型数量（平方米）（元/半天）多功能厅11807501号会议室1754002号会议室175400资料来源：仲量联行战略顾问部36xxxxxC03苏州碧瀛谷假日酒店（整体评价）?该项目属锦江酒店集团管理，定位于三星级，于2006年8月刚开始试营业，故具体经营情况目前尚不可知；?客房数量较少，整体规模不大。而各种房间配备齐全，装修较好，为区域市场内房间装修仅次于宝岛花园的酒店。各项配套设施亦比较完备；?该项目除普通酒店房间外，紧邻一别墅区。其中50余幢别墅中，有2幢可作酒店客人出租用途（其余已售出约30幢）。其别墅品质、装修都为区域内首屈一指；?会议面积较少，其最大的一个会议厅（多功能）厅中部有一根立柱，为其明显缺陷；?其房价目前稍低于宝岛花园酒店，而较之其他两个项目高。由于其整体上较高的品质、且处于试营业阶段，未来房价有进一步上升的可能。37xxxxxC03西山宾馆（简介）套内面积市场价格协议价格客房类型数量比例(%)（平方米）（元/天/间）（元/天/间）标准间14883%22680260套间95%441080440单间2011%18580260物业简介别墅11%300128002000?江苏省电信开发兼管理?2003年开业总统套房11%200128003000?酒店级别：四星?整体风格：无明显风格?主要竞争对手：宝岛花园酒店?房间数量：179间?房间价格：详见右表资料来源：仲量联行战略顾问部38xxxxxC03西山宾馆（客房信息）标准间套间单间总统套房别墅（外部）别墅（内部）资料来源：仲量联行战略顾问部39xxxxxC03西山宾馆（会议室信息）国际会议室套内面积协议价格会议室类型数量（平方米）（元/半天）国际会议厅18001500镇夏厅1150600秞云厅1150600石丰厅160300镇夏厅绮里厅125200樟坞厅120200明湾厅150300缥缈厅150300涵村厅160300资料来源：仲量联行战略顾问部40xxxxxC03西山宾馆（市场表现）其中境内客户多来?客源信息：自南京、上海、无锡、湖州等地长住客散客境外0%10%商务5%旅团30%15%境内会展95%45%市场表现?市场旺季在6-7月，其余时间经营?收入信息：?主要销售渠道：偏淡娱乐休闲?2005年客房率9酒店自有网站/客户资源设施?旺季：80%5%9电话拨入或直接进入餐饮?淡季：30%25%9企业协议客户?平均：约50%?房价历史增长率：基本无明显增长客房?房价未来增长预测：基本无增长50%?主要大型客户：安利、江苏某服装会议销售公司（多举行员工培训、会议20%等等活动）资料来源：仲量联行战略顾问部41xxxxxC03西山宾馆（整体评价）?该项目在2003左右开业，属四星级宾馆，而因开业时间较早，中间也没有很大的更新，目前内部设施、房间装修都较陈旧老式；?客房数量为区域内酒店之最，房型大小适中，并有一幢别墅可供客人入住。各项配套设施齐全；?从经营情况看逊色于宝岛酒店，淡/旺季的入住率分别为30%和80%，较往年有所下滑。其客户主要来源于本地周边一带，能吸引的高端外籍客户非常有限。整体房价低于宝岛花园酒店和碧瀛谷度假酒店；?其会议厅数量和面积均为区域市场内最多的酒店，商务和会展活动为其主要客户来源，约占75%；?总体上，该酒店由于装修和设施比较陈旧，在区域内竞争力不强，未来房间上升空间不大。资料来源：仲量联行战略顾问部42xxxxxC03太湖状元楼（简介）套内面积市场价格协议价格客房类型数量比例(%)（平方米）（元/天/间）（元/天/间）湖景房6045%20680280商务房6045%15480280豪华套房86%65980600物业简介总统套房11%200118803888?原南京状元楼开发，现卖给天地集团别墅54%300N.A2200?1999年开业，2003年重新装修?酒店级别：三星?整体风格：中式?主要竞争对手：宝岛花园酒店?房间数量：134间?房间价格：详见右表资料来源：仲量联行战略顾问部43xxxxxC03太湖状元楼（客房信息）湖景房商务房总统套房豪华套房别墅（外部）别墅（内部）资料来源：仲量联行战略顾问部44xxxxxC03太湖状元楼（会议室信息）1号会议室套内面积协议价格会议室类型数量（平方米）（元/半天）1号会议室1806002号会议室1806003号会议室1806004号会议室4号会议室12301000资料来源：仲量联行战略顾问部45xxxxxC03太湖状元楼（市场表现）其中境内客户多来?客源信息：自南京、上海、嘉兴、昆山等地长住客商务境外5%10%5%会展25%散客40%市场表现境内旅团95%?市场旺季在7-10月，其余时20%间经营偏淡?收入信息：?主要销售渠道：?2005年客房率娱乐休闲设施9电话拨入或直接进入?旺季：70%10%?淡季：30%9旅游机构餐饮客房20%40%?平均：约50%9企业协议客户?房价历史增长率：基本无明显增长?房价未来增长预测：基本无增长会议30%?长住客：为老年人疗养度假，周期1-2周左右资料来源：仲量联行战略顾问部46xxxxxC03太湖状元楼（整体评价）?该项目原由南京状元楼开发，后转卖给天地集团经营管理。其位于宝岛花园酒店对面，为其主要竞争对手；?该项目为三星级酒店，2003年重新更新装修后其内部设施、房间装修稍好于西山宾馆，但仍落后于宝岛花园酒店和新近开业的碧瀛谷度假酒店；?其客房数量适中，客房面积较小，并有5幢相邻别墅可供客人入住。配套设施较齐全；?整体经营情况较一般，淡/旺季入住率分别为30%和70%左右。其客户也主要来源于嘉兴、昆山、南京、上海等周边地区，能吸引的外籍高端客户有限。整体房价和西山宾馆接近，低于宝岛花园酒店和碧瀛谷度假酒店；?其会议面积适中，商务会展客源约占35%。其另一特色是接待散客和旅行团较多，共占其客源60%左右；?整体上，该酒店和西山宾馆在区域市场中属同一档次，未来房价上涨空间有限。资料来源：仲量联行战略顾问部47xxxxxC03调研区域酒店市场供应概述?截至2006年8月，本项目调研区域三星级以上酒店客房总数552套酒店数客房数平均客房规模所占市场比例（个）（间）（间）五星级标准112524%125四星级117934%179三星级221842%109总计4522100%-?国内酒店管理公司占据该区域酒店管理市场的主要份额?该区域所有五星级标准、四星级和三星级酒店都由内资管理公司管理资料来源：仲量联行战略顾问部48xxxxxC03调研区域酒店历史供应宝岛花园酒店西山宾馆（套）800碧瀛谷度假酒店新增供应累计供应700太湖明珠度假村600500太湖状元楼400银湖山庄3002001000199519992000200320052006注：2006年开始银湖山庄和太湖明珠度假村歇业装修，故2006年累计供应较2005年有所下降49xxxxxC03调研区域酒店供应分析—标准房/普通房标准房/普通房（房间数比例）100%标准房/普通房平均面积所占比例95%西山宾馆太湖状元楼苏州宝岛花园90%碧瀛谷假日酒店28.666%酒店本项目平均85%碧瀛谷假日酒80%20.989%店75%苏州宝岛花园西山宾馆21.594%70%酒店65%太湖状元楼17.590%（面积,平方米)60%15.017.019.021.023.025.027.029.031.0本项目1989%?通过比较可见，宝岛花园酒店的标准房/普通房的面积明显高于区域平均21.586%平均水平，但其标准房所占比重相对其他酒店较少；?本项目的标准房/普通房面积略小于市场平均水平，而所占比例基本注：由于不同酒店有各种名目的房间名称，为便于统计，将单间，普通湖景房/园景房等统一纳入标准房/和市场水平一致。普通房一类计算，以区别于套房及更高档的总统套房和别墅；同时上述所有平均面积均为加权平均50xxxxxC03调研区域酒店供应分析—套房/豪华套房套房/豪华套房（房间数比例）50%套房/豪华套房平均面积所占比例45%苏州宝岛花园40%苏州宝岛花园酒酒店60.034%店35%30%25%碧瀛谷假日酒店60.08%20%15%西山宾馆44.05%平均10%碧瀛谷假日酒店本项目太湖状元楼5%65.05%西山宾馆太湖状元楼0%（面积，平方米）本项目44.27%15.025.035.045.055.065.075.0?宝岛花园套房/豪华套房所占的比例明显高于市场平均水平，反映其高于平均54.611%区域内其他酒店的市场定位；而碧瀛谷、太湖状元楼和西山宾馆套房的面积和比例基本相近；注：由于不同酒店有各种名目的房间名称，为便于统计，将单间，普通湖景房/园景房等统一纳入标准房/?本项目的套房面积小于市场平均水平，所占比例基本和西山宾馆、太湖普通房一类计算，以区别于套房及更高档的总统套房状元楼和碧瀛谷假日酒店接近。和别墅；同时上述所有平均面积均为加权平均51xxxxxC03调研区域酒店供应分析—总统套房/别墅总统套房/别墅（房间数比例）5%总统套房/别墅平均面积所占比例太湖状元楼本项目苏州宝岛花园酒4%——店平均3%碧瀛谷假日酒店3852%碧瀛谷假日酒店西山宾馆2501%1%西山宾馆太湖状元楼2834%（面积，平方米）0%200250300350400450500550600本项目5244%?太湖状元楼的总统套房/别墅比例为区域内最高，而宝岛花园则没有可供平均3603%客人入住的别墅或总统套房；?本项目别墅的面积和所占比例都超过该区域市场内的平均水平,别墅平均注：由于不同酒店有各种名目的房间名称，为便于统计，将单间，普通湖景房/园景房等统一纳入标准房/面积为区域内最大，主要是由于别墅A和B楼的大面积所拉动。普通房一类计算，以区别于套房及更高档的总统套房和别墅；同时上述所有平均面积均为加权平均52xxxxxC03调研区域酒店供应分析—会议设施?本项目所在区域内的四家级酒店具备一定的会议接待能力，并为酒店带来可观的住宿需求会议室个数会议面积平均租金(个)(平米)(元/平米·半天)宝岛花园酒店657919.0碧瀛谷度假酒店33304.7西山宾馆913653.2太湖状元楼44706.0本项目61098平均5.6768?宝岛花园酒店具备完善、装修较好的会议、展览配套设施、接待会议包括一些知名外资企业，并有部分培训会议。场租费用为区域内最高；?西山宾馆提供最为充裕的会议面积，其国际会议厅面积达800平方米，为区域内最大的会议室。但由于装修质量一般，场租费低于宝岛花园酒店。主要以吸引周边内资企业为主；?碧瀛谷度假酒店和太湖状元楼的会议面积都较小，设施一般。目前碧瀛谷正在改造其最大的多功能会议厅，预计未来会议设施的档次和规模都将有所提高。?本项目的会议面积较高，为未来提供充足的会议设施满足主流客户的需要提供了良好的基础。53xxxxxC03调研区域酒店供应分析—配套设施健身/健桑拿房射击/KTV/酒吧室内高游泳池保龄球台球乒乓球棋牌室沙弧球网球壁球室康会所/SPA飞标/舞厅尔夫苏州宝岛花园酒店999999999苏州碧瀛谷假日酒店9999999西山宾馆9999太湖状元楼999999本项目999?宝岛花园和碧瀛谷度假酒店建造时间较新，各种配套设施齐全，同时也比较受住客喜爱；?太湖状元楼和西山宾馆的配套设施相对陈旧，使用频率也较少；?本项目各项配套设施较齐全，能基本满足各类客户的娱乐休闲需求，其室内高尔夫为区域内酒店唯一具有的项目，这些配套设施将提高本项目的核心竞争力。54xxxxxC03调研区域酒店需求分析—酒店主力需求类型?大部分国际性企业或全国性企业每年均需接待一定量的高层管理人员、技术人员、客户或者供应商等，一般会与酒店签订长可支付能力期协议（通常一年一签）以获得较为优惠和个性化的服务；商务性需求?需求稳定，价格承受力高企业客户?通常选择四星级以上酒店?高星级酒店最主要的需求，所占比重一般在50%以上?本项目所在区域的该类需求所占比重不大商务性需求?对于该区域是重要的、稳定的需求增长点，会议会展且能有力带动酒店其他收入?通常选择四星级以上酒店?调研区域因其拥有优美的风景及邻近周边大城市的良好可及性带来一定的该类需求?季节性需求休闲性需求?本项目区域拥有一定的具备较好会议设施的?通常选择四星级以下酒店旅游团队星级酒店?本项目所在区域靠近著名旅?宝岛花园酒店游资源，该类需求也较大?西山宾馆需求的持续性资料来源：仲量联行战略顾问部55xxxxxC03调研区域酒店需求分析—客户主要来源国?除宝岛花园酒店每年能吸引约20%的外籍客人外，该宝岛花园酒店区域其他酒店的客户来源都以境内人士为主；其中境内客户多来自苏州、上海、无锡、湖州?通过访谈得知多数境内客人来自周边上海、无锡、湖等地境外20%州、芜州、南京、嘉兴、昆山及苏州本地。境内80%太湖状元楼西山宾馆其中境内客户多来自其中境内客户多来南京、上海、嘉兴、境外境外自南京、上海、无昆山等地5%5%锡、湖州等地境内境内95%95%56xxxxxC03调研区域酒店需求分析—客户入住目的商务会展旅团散客长住客10%25%20%40%5%太湖状元楼30%45%15%10%0西山宾馆20%40%20%20%0%苏州宝岛花园酒店0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%?西山宾馆和宝岛花园酒店入住客户以商务会展目的为主，未来持续性的商务和会议性增长将可能成为稳定的需求来源。?太湖状元楼以接待以旅游为主要目的的散客为主，调研区域的旅游资源的进一步开发和多种旅游节的举办是其新的需求增长点57xxxxxC03调研区域酒店需求分析—各项收入比例50%20%25%5%太湖状元楼50%30.0%15%5%西山宾馆55%30%10%5%苏州宝岛花园酒店0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%客房会议餐饮娱乐休闲设施?客房收入占区域内各酒店收入一半，各酒店情况基本一致；?宝岛花园酒店及西山宾馆由于会议室使用率较高且会议室面积较大，会议收入较高；?太湖状元楼餐饮收入较高，可能和其接待较多散客和旅行团有关。58xxxxxC03调研区域酒店指标分析—客房价格和入住率?房价（公司协议价，元/天/间）?标准房/普通房：280旺季入住率?豪华套房：600?房价（公司协议价，元/天/间）?总统套房：3888?标准房/普通房：498-658?别墅：2000?套房：818-918?豪华套房：1088-1488?未来房价基本保持不变?未来房价可能上升约10%?入住率?旺季：70%?入住率?淡季：30%?旺季：90%宝岛花园酒店?平均：50%?淡季：30%?平均：50%西山宾馆碧瀛谷假日酒店?房价（公司协议价，元/天/间）?标准房/普通房：396-418太湖?套房：605?豪华套房：792状元楼?别墅：3400-3800?未来房价有上涨可能?房价（公司协议价，元/天/间）?入住率?标准房/普通房：260?鉴于该项目刚开业，其入住?套房：440率目前尚不得知?总统套房：3000?别墅：2000?未来房价基本保持不变?入住率?旺季：80%?淡季：30%?平均：50%房价59xxxxxC03调研区域酒店指标分析—客房价格（按不同房型）40003600宝岛花园碧瀛谷西山宾馆太湖状元楼平均350028603000250024812500200015001138100070263260056944041138050028026000///标准房普通房套房豪华套房总统套房别墅?按不同房型来分，宝岛花园酒店除没有别墅外，标准房/普通房和套房/豪华套房的价格均明显高于区域内其他酒店，其次依次为碧瀛谷假日酒店、太湖状元楼和西山宾馆；?从别墅/总统套房价格来看，碧瀛谷假日酒店价格居首，太湖状元楼和西山宾馆相差不大。60xxxxxC03竞争组合及竞争力分析为了了解酒店市场的竞争并预测酒店项目的未来竞争和表现，我们用一下方式。?平均房价指数(AverageRateIndex或ARI)?应得市场份额(FairMarketShare或FMS)每一家酒店在竞争的环境中，可以达到的平均房价不同。应得市场份额是指各个酒店的客房数量占竞争酒店总客房数量的比例，即每个酒店项目在其他条件均相同的假设下，应因此，我们将用酒店项目的平均房价除以竞争酒店平均房该得到的市场份额。价的加权平均数来计算平均房价指数(AverageRateIndex或ARI)。此指数放映每个酒店的房价定位、管理例如：一家具有100间客房的，在一个总客房数量为350间的战略及其市场竞争力。市场中的酒店的应得市场份额为100/350=0.29。例如：酒店项目的房价为人民币1200元，市场的平均加权?实际取得的市场份额(ActualMarketShare或AMS)房价为人民币1000元，平均房价指数为1200/1000=实际取得的市场份额是指各个酒店实际出租间夜量占总市场的实际出租1.2。间夜量的比例。?收入指数(RevenueGenerationIndex或RGI)例如：如果一家酒店一天出租了75间客房(间夜）并且所有竞争酒店总出租客房数量为210间客房（间夜），该酒店的实际为了衡量一家酒店获取收入的能力，我们需要综合考虑房取得市场份额为75/210=0.36价及入住率，并以两者的乘积来计算每间可出租客房收入。本酒店项目的每间可出租客房收入除以总市场平均的?市场渗透指数(MarketPenetrationIndex或MPI)每间可出租客房收入就是项目所谓的收入指数(Revenue由于不同酒店具有不同的客房数量，单纯入住率的比较，不GenerationIndex或RGI)。能够准确地反映一家酒店较其他竞争酒店的的竞争力，所以，我们需要用一种考虑各个酒店规模的指数来衡量酒店的表现。我们将该指标命名为“市场渗透指数”(Market例如：在本酒店的每间客房收入为900元（75%的入住率XPenetrationIndex或MPI)，并以100%来表示一家酒店实际1200元的平均房价）和总市场的每间客房收入为600元取得的市场份额(AMS)等于其应得市场份额(FMS).（60%的入住率X1000元的平均房价）。因此，本酒店项目的收入指数为900/600=1.5。例如：一家酒店的应得市场份额和实际取得市场份额分别为0.29和0.36。因此，酒店项目达到的渗透率为124.14%。61xxxxxC03竞争组合及竞争力分析竞争组合2006表现客房套数应得市场份额旺季市场渗透率平均房价指数平均收入指数宝岛花园酒店12523.9%113%163%163%碧瀛谷度假酒店8416.1%NA.108%NA.西山宾馆17934.3%100%63%63%太湖状元楼13425.7%88%85%85%522100%?在上述竞争组合中，宝岛花园酒店的表现远远超出其他酒店。平均房价指数及收入指数均高于其他酒店；这主要是由于该酒店是本区域内最新、装修最好的酒店。?然而值得注意的是宝岛花园等品质较好的酒店的入住率并不能显著高于市场平均酒店，区域内所有酒店的旺季市场渗透率都在100%左右，无实质区别。注：由于碧瀛谷度假酒店刚开业，其历史入住率等数据无法获得，故无法计算其市场渗透率和收入指数62xxxxxC03本项目酒店定位—概况?档次：建议高端四星级度假会展型酒店，其原因在于本酒店的标准间面积过小，不具备成为五星级酒店的标准。?规模：97间客房（86间标准间、7间套房、4栋别墅，原有设计），总建筑面积约6757平方米，其他配套设施面积7760.6平方米?客群定位：以商务会议、培训、疗养客为主，以度假旅游客为辅?配套设施（酒店内）?大堂吧，中餐厅连包房，快餐厅，自助餐厅/全日咖啡厅?会议设施?小卖/礼品店，西饼/小食店?商务中心?酒店商务会所，包括餐饮区?高级套房及别墅房?泊车位?健身室、游泳池、其他休闲娱乐设施63xxxxxC03本项目酒店定位1000房价本项目800建议定位苏州宝岛花园酒店旺季入住率60020%40%60%80%100%碧瀛谷度假酒店400太湖状元楼西山宾馆200?由于本项目的位置和客房面积，我们预计该酒店的入住率在开业之初会低于区域市场内表现最好的宝岛酒店，而维持在市场平均左右；?然而，若经重新装修翻新后，本项目酒店有望取得超过邻近西山宾馆的房价，达到高端四星级的标准。64xxxxxC03本项目酒店客群定位本项目酒店预计客户构成商务散客25%15%旅团20%会展40%数据来源：仲量联行上海战略顾问部估计65xxxxxC03本项目酒店定位—规模建议：常规客房和套房的数量以现有客房为基础，受到建筑设计的限制，建议维持原来的房间套数及面积?97间客房?标准间86间?套房7间?别墅4幢?房间建筑面积约为6757.1平方米，其他配套设施面积7760.6平方米?客房面积（使用面积，根据原有设计）?标准间19平方米?套房A型47.5、B型38、C型45.6平方米?别墅A幢912、B幢529.2、C幢283.7、D幢369.2平方米66xxxxxC03未来房价增长预测2005-2006年加权?如前所述，至2006年8月，调研区域内酒店公司协议平预计2007年房价平均协议价格酒店名称均价格为466元/间/夜，这一水平较之2005年基本没有趋势（元/间/夜）变化；?2007年，根据市场访谈结果除宝岛花园和新开业的碧苏州宝岛花园酒760上涨约10%店瀛谷假日酒店外，其余酒店表示明年公司协议价不会上升；?亦考虑到本项目酒店的优势和劣势，该酒店的整体价碧瀛谷假日酒店505上涨约5%格定位将表现为高端四星级酒店，定价略高于碧瀛谷，约600元/间/天；西山宾馆?2008-2010年，随着苏州中国文化论坛、北京奥运会、294基本无变化上海世博会等大型国际活动的举行，我们预计房价将有约5-10%的年均增长；太湖状元楼398基本无变化?2010年后，该区域其他新建或改造的酒店都已完工，市场也将经历新的竞争压力；?考虑到以上因素，我们假设2010年至2018年房价年均平均466小幅上涨3-5%增长率为2.5%。67xxxxxC03大型国际性活动对酒店业的影响?通过对太湖国家旅游度假区旅游办访谈得知，未来将在调研区域每年定期举行一次中国文化论坛的大型会议。此外，其中还可能进行相关的若干次小型会议。该会场在未来2010年也可能作为上海世博会的分会场；?类似于此的会议的举行或其他大型国际性活动的开展必将对西山度假区的酒店市场带来新的需求增长点；?为进一步分析和理解此类大型国际活动对西山度假区内酒店及本项目未来经营的影响，我们将通过如下奥运会举办的案例来阐述此类活动对酒店业的影响，并对本项目提供借鉴意义。68xxxxxC03大型国际性活动对酒店业的影响?借鉴奥运会举办城市的酒店业在事件发生前后的表现，研究该类重大活动（包括世博会）对本地酒店市场的短期和长期影响?在房地产业的各个行业中，从奥运会中受益最大的是酒店业?奥运会举办城市的酒店业都在当年达到了市场周期的最高峰?奥运会结束后酒店市场很快从高峰回落–奥运会年度带来的暂时高峰后酒店经营的放缓?根据市场周期规律，酒店市场又会很快恢复，在奥运会之后的年度中显示增长趋势?众多因素奥运会给各主办城市带来的影响各有不同，这些因素包括：?本地旅游市场的成熟度?奥运会引致的酒店供应的增加程度?当地利用奥运会发展旅游行业的水平69xxxxxC03大型国际性活动对酒店业的影响–国际游客200180160国际140游客120指数1008060402年前1年前奥运会举办年1年后2年后汉城巴塞罗那亚特兰大^悉尼*信息提供：仲量联行酒店顾问部，各地旅游管理部门^为到乔治亚州的国际游客数量，因此增长率可能被低估*从政府预测中推算出的数量，实际数量可能会更高70xxxxxC03大型国际性活动对酒店业的影响–客房供应200180160房间140供应120指数1008060402年前1年前奥运会举办年1年后2年后汉城巴塞罗那亚特兰大^悉尼*信息提供：仲量联行酒店顾问部，各地旅游管理部门?在奥运会前2年，所有的四个城市的酒店供应都有所增加，而且增加的绝大多数是四星级或更高级的酒店?酒店数量的增加为一个城市提供了吸引并主办大型活动的战略上的优势，同时可能导致短期的供大于求的现象（如巴塞罗那）71xxxxxC03大型国际性活动对酒店业的影响–客房出租率80%75%70%客房65%出60%租55%率50%45%2年前1年前奥运会举办年1年后2年后亚特兰大洛杉矶汉城巴塞罗那悉尼信息提供：仲量联行酒店顾问部，各地旅游管理部门?在奥运会举办年，所有的主办城市的平均出租率都有所下降，很大程度上是因为房间供给的增加?在奥运会之后的年度中，出租率水平通常会有所恢复72xxxxxC03大型国际性活动对酒店业的影响–客房价格140120每间可租100房收入8060402年前1年前奥运会举办年1年后2年后亚特兰大洛杉矶汉城巴塞罗那悉尼信息提供：仲量联行酒店顾问部，各地旅游管理部门?在奥运会举办年，尽管所有市场的出租率都有所下降，但所有的主办城市的平均日房价都有极大的提高?房价的提高基本上足以弥补较低出租率损失73xxxxxC03大型国际性活动对酒店业的影响–总结?大型国际性事件对酒店市场的影响?短期影响–对城市旅游业的直接影响，体现在供应需求的增加和酒店房价的提高，及由此带来的酒店运营状况的改善?长期影响–对城市基础设施改善的促进作用，提升城市的形象和国际地位和由此带来的对酒店业的长期有利发展环境?警惕事件发生前期的酒店业发展环境?普遍乐观的市场预期和政府宏观调控措施的松弛而导致未来供应过度增长，从而透支市场可承受的需求容量?出现恶劣的安全和政治局面及全球经济严重减缓的情况?对本项目的借鉴意义?此类大型国际活动的举行，可能促使本项目区域内新增大量的酒店供应，可能对本项目形成更大的竞争；?受城市知名度和形象宣传的影响，本项目周边地区的经济和外贸将得到更进一步的发展，从而有效带动酒店的需求?根据国际经验，此类大型国际活动的举行将有利于推动该地区建设成为新的旅游会议中心74xxxxxC03IV.财务分析75xxxxxC03财务分析方法采用净现值（NPV）和内部收益率（IRR）以衡量项目的财务可行性评判标准nCFi净现值计算公式NPV=?单一项目，NPV>0，则项目可行∑i(1+r)i=0?多个项目，则取NPV之最大值式中：CF—第i期净现金流ir—贴现率评判标准?单一项目，IRR>要求之报酬率（Hurdle内部收益率，即使NPV为0的贴现率Rate），则项目可行?多个项目，则取IRR之最大值76xxxxxC03成本假设?根据客户提供的信息，本项目目前已经发生的成本为人民币66,000,000元，其中包括：?土地成本14,231,000元，每亩价格为13.3万/亩?建筑成本及其他51,769,000元?根据我们对政府的访谈信息，在太湖风景区最近成交的宾馆土地为中信集团项目，其土地成本为70万/亩，其容积率为0.8-1.5。?本项目现有容积率为0.2，考虑到没有其他可比土地价格作为参考，我们建议以35万/亩作为财务分析基础，然后再通过反算法，求得最高可承受的收购价格。?该项目的整体收购价格为0.92亿元人民币，其中包括：?土地成本（现实价格）：0.37亿?建筑成本（已经发生）：0.52亿?契税：0.03亿?申元公司提供的四星级酒店续建成本为3,162元/平方米77xxxxxC03其他成本假设项目类别开发过程中成本说明开发管理费用建筑成本之3.0%?为监理费用?市场经验数据专业管理费建筑成本之1.5%?市场经验数据不可预见费土地成本、开发管理费用、专业?为不可预见的费用费用、建筑成本之5%?市场经验数据项目类别经营过程中成本说明运营成本所有收入的50%?市场经验数据?包括客房、餐饮、管理、营销、维修、物业保险等等基本管理费用所有收入的2%?向国内酒店运营商交付的费用，具体费用取决于酒店管理协议。在此未确定的情况下，我们参考锦江集团管理费用即2%。管理公司奖金毛利润的4%?向国内酒店运营商交付的费用，具体费用取决于酒店管理协议。在此未确定的情况下，我们参考锦江集团管理公司奖金即4%。家具，固定装置和设所有收入的2%?市场经验数据备预留?家具固定、装置和设备预留78收入假设及其他?根据我们前述的研究，建议的房间价格约600元/间/天，另外，酒店的会议、餐饮和其他娱乐设施还能产生600元/间/天的其他收入。?酒店客房的入住率为如下所示：200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022酒店50%65%75%70%65%65%65%65%65%65%65%65%65%65%65%?酒店客房收入增长率如下所示：20062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022酒店5%5%8%10%10%2.5%2.5%2.5%2.5%2.5%2.5%2.5%2.5%2.5%2.5%2.5%2.5%?房产税：总投资（不含地价）的70%*1.2%/年?营业税：所有销售收入和租金收入的5.565%?折现率：基于仲量联行的行业经验，10%为合适折现率?资本化率：8%。2021年为财务分析的最后一年，之后的所有现金流将通过资本化的方法反应在2021年。?财务分析为15年现金流分析79全投资财务分析结果指标总投资146,865,236内部收益率10.69%收购成本91,895,570净现值9,010,621续建建筑成本45,910,128约年投资回收期12开发管理费1,377,304专业费用688,6526,993,583不可预见费平均开发成本10,116?上述财务分析显示，在我们假设的350,000元/亩的现实土地成本基础上，本项目略高于市场所需要的投资回报10%。?本项