对某地产品牌的理解及项目分析

关于“成都万科新城”

项目理解2004年11月6日目录一、市场总体概述；二、项目综述理解；三、对万科品牌的理解；四、项目SWOT分析；五、项目定位的思考六、项目营销方面的思考；七、对项目运作的思考；1、人手配置；2、合作形式；一、市场总体概述1、市场发展空间巨大竞争格局出现变迁房地产市场呈现良好健康的发展走势；现阶段房价水平不高，有较大的发展空间；住宅郊区化正在盛行，为本项目的开发带来有利条件；大盘时代的到来，外来大品牌发展商进驻成都，房地产市场迎来新的竞争格局；2、成都市未来房地产市场新格局预测一环三环二环和记黄埔城南项目中海地产城西项目万科地产城东项目品牌发展商及大盘分布图二、项目综述1、项目地理位置本项目位于成都行政区域的东部，西接东三环高速公路，北靠成渝高速公路，东临四川师范大学（东区校区），南眺狮子山培育园。2、项目发展定位

城东作为成都市未来发展的重点区域，各种工厂企业都已经大部分搬迁，各种风景区、住宅区的规划及交通规划都已经提上日程，城东副中心中心城区的建设已步入实施阶段，锦江区区委、区人大、区政府等相关部门将进入城东副中心。目前“东部新区”起步区的各项配套设施正紧张有序地进行，连接成渝高速路的道路仅差一座立交桥就得以贯通，届时三圣、洪河、十陵片区将连成一片，进入市区将缩短至少１０分钟，今后城东将成为一个新型居住区。

3、项目规划概述总用地面积：444175.50m2住宅用地面积：243410.30m2商业/金融/贸易用地：42586.51m2开发强度：容积率2.3~3.5建筑密度：≤35%绿地率：≥30%

配套用地要求：公园（5166m2）幼儿园（4466m2）街道办事处（1526m2）门诊所（3028m2）文化中心（8014m2）插入地块图4、地块现状优势：住宅用地容积可达到2.3，使项目的产品多样化，在设计中可使用多种产品结构，避免项目产品的单一性。地块的自然坡地使各组团错落有致，获得更好的日照。在项目内设有5千多平方米的小区公园，为居民提供休闲的地方劣势：市政配套用地过多，降低住宅和商业用地的使用率与三环路只有50米的绿化隔离带，对住宅产生噪音有两条市政路贯通南北，将地块分割成四块，不利于小区围合式管理，影响小区内部的私密性5、市政配套现状

就目前该区域的生活配套现状来说，给人总的印象还是一个“大荒地”，生活配套非常不足，目前除了三环路投入使用外，新建成的楼盘还太少，只有上东阳光、桃花源别墅等少数低档楼盘。而且这里没有学校、大酒家、购物中心、大型超市、体育场馆等生活配套，当地的居民需要移步前往外围消费。三、万科品牌的理解万科集团成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。成都万科公司成立于1993年6月，成为万科集团继深圳、上海、北京、天津、沈阳之后第六大重点投资的城市。成都万科先后开发了成都城市花园和金色家园，在市场上树立了良好的市场形象、产品形象，获得良好的社会效益和经济效益，成为成都房地产市场的领跑者。由于万客城市花园、金色家园在成都市场上树立了良好的产品形象、品牌形象，因此，成都消费者对万科的品牌有一定的认识，也为后继开发的项目奠定了良好的市场基础。四、项目SWOT分析S优势W劣势项目位于成都“东拓”核心区域，随着成渝高速的贯通，工厂企业的搬迁，东部核心已形成项目紧靠三环路，加上市政府对周边道路的投入较大，地面交通优势明显在高速公路旁，噪音严重，邻近成渝立交桥，空气受到一定的污染项目附近的生活配套设施严重不足，完全要依赖小区自身的配套O机遇T威胁东部新城的形成，为引入外区域新移民奠定基础现时该区域房地产市场仍处于中前期状态，在售房地产项目不多，市场竞争相对不太激烈市场买家已越来越成熟，对住宅的要求也不断的提高。居民受到传统购房思维——“南富、西贵、东贫、北匪”的影响，对东部区域产生一定的抗性核心竞争力经过以上SWOT分析，我司对项目提算出其内、中、外三层核心竞争力内层中层未来发展前景及其升值空间受到客户的认同外层产品的多元化发展格局万科品牌和质量的认同五、项目定位思考当前，成都万科公司对于本项目将面临一个经营思考问题：1）是高容积率项目，追求现有产品的多样化发展？2）是低容积率，保持万科一贯的开发风格？1、万科新城是一个什么样的项目？1）中海•国际社区（暂名）项目简介项目位置及交通项目位于成都市金牛区金牛乡、郫县犀浦镇境内，国家级成都高新技术开发区西部园区东南侧。

项目至市中心5KM至火车站6KM至双流机场15KM毗邻未来地铁二号2、同品牌竞争项目对比规划要点：规划总面积：1986亩总建筑面积：超过130万平方米开发强度：容积率0.85-0.95建筑密度：≤20%绿地率：≥38%土地成交价格：60万元/亩（备注：与成都万科土地成本相同）配套要求：医院（200床，18000㎡）双语学校（小学至高中，54班）幼儿园（2所，双语教学）文化活动中心（10000㎡）净菜市场（12000㎡）公园（紧邻项目南侧，占地48000㎡）体育公园（紧邻项目南侧，占地23900㎡）变电站（110KV，两个）、派出所、街道办事处、社区服务中心等初步规划方案公园体育公园项目点评一属于城市边缘项目；交通便捷性略嫌不足；该地块所在地段虽已开通城区至高新西区的城市公交，但从城区的可达性看，进城主干道只有一条羊西沿线，而此条线路为城西的快速通道，上下班时常交通拥挤；项目点评二区域位置价值较大：——连接城西生态景观走廊——城西上风下水的概念深入人心——“南富西贵”，城西有众多高尚社区——未来地铁二号线概念项目点评三景观资源较为丰富，适合打造具有闲适情调的高品质生活社区；开发规模大、可塑性强；但周边配套尚未完善。小结：从以上分析可以看出，本项目与中海城西项目相比，同属城市边缘项目，周边配套尚未完善；本项目除了在交通可达性、土地成本上占据一定的优势外，在项目所处地段的区位价值、景观资源、规模等方面，本项目还稍处劣势。2、和记黄埔地产城南项目简介项目位置及交通高新区西至铁路防护绿地，北至三环路，东至站华路，南至武侯大道；交通便利，东靠天府大道，北靠三环路，北侧是成都著名的桐梓富人区，南面是规划中的科技园区和政府办公及商务区。和记黄埔项目一环三环二环规划要点：规划总面积：1036亩开发强度：容积率≤3.0建筑密度：≤30%绿地率：≥30%土地成交价格：206万元/亩项目点评一属于城市边缘项目；交通便捷性较高；区域位置价值较大：——向南是成都市今后城市发展的重要方向之一；——“南富西贵”，城南高素质楼盘众多，区域日趋成熟。

和记黄埔项目一环三环二环项目点评二开发规模大、可塑性强；周边配套正日渐成熟。小结：和记黄埔此次花巨资高调进驻成都房地产市场，其实力不容置疑；据媒体报道，和记黄埔有意将其开发“一个全新的香港城”。外来发展商能否克服“水土不服”的通病，还需拭目以待。六、项目营销方面的思考1、对“万科新城”市场定位的思考由于项目地处成都东拓核心，而容积率又比较高，如果单从数据上来看，该项目应该是一个高容积率的城市社区项目。但该项目的定位是否能够最大强度地吸引买家，建议贵司在项目定位上必须慎重。必须要建立在详实的市场支持数据上方可确定。本项目占地660亩，总建面积达平方米而且首期开发量就达到十三万平方米的消化量，在成都也算比较庞大的货量，必须思考严密，稳操胜券方好。2、对项目客户群定位的思考项目位于新开发区域，项目附近均为待开发用地，潜在客户中原居民的比例极少，项目所在地的购买资源欠缺，从表象来看，该项目的潜在客户以外区移民为主。思考：1）什么样的人会考虑接受东面为居住区？2）什么样的人是该项目的核心客户群？3）什么样的条件可以吸引这部分群体？4）他们都具有什么样的特征？3、对项目板块区域发展的思考项目位于新开发区域，大盘将会逐渐增多，政府今后对东部的发展规划、市政配套、教育配套、生活配套、商业配套的考虑如何？买家如果要迁移，将会重点考虑区域的什么配套条件？开发商如何与政府联动，如何整合社会资源、政府资源为该项目服务，这也是下一步工作将重点考虑的问题。思考：1）东面今后的大规划发展如何？2）政府会给予那些配套支持？3）如何去炒作该区域板块？4、对项目产品定位的思考万科特有的产品：6层情景洋房带观光电梯的小高层专利产品情景TOWNHOUSE思考：1）本项目的主力产品应该以什么为主？2）产品应该具有哪些特色？3）与以往万科的产品特点有什么不同？5、对项目价格定位的思考由于项目是东面的第一个大型项目，因此，在价格策略方面扮演着重要的“土地价格杠杆角色”，本项目的价格制定，对未来板块楼市的价格起到一定的影响作用。因此，在制定价格方面既要考虑买家的接受度，又要达到项目浮出市场一炮而红的效果，必须慎重思考。

总之，我司将重点在营销工作中思考以下问题：1、如何提升万科的品牌形象？2、如何提升万科产品的形象？2、如何树立本项目在东部指标盘的形象？4、如何在营销上吸引买家核心群体？5、如何令到项目营销达到“一炮而红”的轰动效应？如果贵司能够给予我司机会，我们将重点去解决以上问题。由于“万科新城项目”是成都万科明年重点关注的项目，货量大，压力重，我司建议，作为战略合作的营销团队必须具备以下能力：1、必须具备“整合品牌资源”的能力；2、要具备整合市场资源、具备市场应变的能力；3、对消费者的需求、特点、购买力有深入的研究能力；4、了解万科品牌、了解万科产品特点，有深入的研究，而能够根据市场的不同特点提出不同的适应建议；5、必须具有强大的销售组织能力，能够快速适应市场、根据需要调动、组织大规模的销售团队。6、除了在市场高度方面能够协助开发商提出营销、品牌、广告等方面的策略外，还能根据项目的不同特性展开实务营销，运用实战战术，解决根本问题。七、关于项目的运作思考

（以下由公司拓展部提供）演讲完毕，谢谢观看！安全阀基本知识如果压力容器(设备/管线等)压力超过设计压力…1.尽可能避免超压现象堵塞(BLOCKED)火灾(FIRE)热泄放(THERMALRELIEF)如何避免事故的发生?2.使用安全泄压设施爆破片安全阀如何避免事故的发生?01安全阀的作用就是过压保护!一切有过压可能的设施都需要安全阀的保护!这里的压力可以在200KG以上,也可以在1KG以下!设定压力(setpressure)安全阀起跳压力背压(backpressure)安全阀出口压力超压(overpressure)表示安全阀开启后至全开期间入口积聚的压力.几个压力概念弹簧式先导式重力板式先导+重力板典型应用电站锅炉典型应用长输管线典型应用罐区安全阀的主要类型02不同类型安全阀的优缺点结构简单,可靠性高适用范围广价格经济对介质不过分挑剔弹簧式安全阀的优点预漏--由于阀座密封力随介质压力的升高而降低,所以会有预漏现象--在未达到安全阀设定点前,就有少量介质泄出.100%SEATINGFORCE75502505075100%SETPRESSURE弹簧式安全阀的缺点过大的入口压力降会造成阀门的频跳,缩短阀门使用寿命.ChatterDiscGuideDiscHolderNozzle弹簧式安全阀的缺点弹簧式安全阀的缺点=10090807060500102030405010%OVERPRESSURE%BUILT-UPBACKPRESSURE%RATEDCAPACITY普通产品平衡背压能力差.在普通产品基础上加装波纹管,使其平衡背压的能力有所增强.能够使阀芯内件与高温/腐蚀性介质相隔离.平衡波纹管弹簧式安全阀的优点优异的阀座密封性能,阀座密封力随介质操作压力的升高而升高,可使系统在较高运行压力下高效能地工作.ResilientSeatP1P1P2先导式安全阀的优点平衡背压能力优秀有突开型/调节型两种动作特性可远传取压先导式安全阀的优点对介质比较挑剃,不适用于较脏/较粘稠的介质,此类介质会堵塞引压管及导阀内腔.成本较高.先导式安全阀的缺点重力板式产品的优点目前低压储罐呼吸阀/紧急泄放阀的主力产品.结构简单.价格经济.重力板式产品的缺点不可现场调节设定值.阀座密封性差,并有较严重的预漏.受背压影响大.需要很高的超压以达到全开.不适用于深冷/粘稠工况.几个常用规范ASMEsectionI-动力锅炉(FiredVessel)ASMEsectionVIII-非受火容器(UnfiredVessel)API2000-低压安全阀设计(LowpressurePRV)API520-火灾工况计算与选型(FireSizing)API526-阀门尺寸(ValveDimension)API527-阀座密封(SeatTightness)介质状态(气/液/气液双相).气态介质的分子量&Cp/Cv值.液态介质的比重/黏度.安全阀泄放量要求.设定压力.背压.泄放温度安全阀不以连接尺寸作为选型报价依据!如何提供高质量的询价?弹簧安全阀的结构弹簧安全阀起跳曲线弹簧安全阀结构弹簧安全阀结构导压管活塞密封活塞导向不平衡移动副(活塞)导管导阀弹性阀座P1P1P2先导式安全阀结构先导式安全阀的工作原理频跳安全阀的频跳是一种阀门高频反复开启关闭的现象。安全阀频跳时，一般来说密封面只打开其全启高度的几分只一或十几分之一，然后迅速回座并再次起跳。频跳时，阀瓣和喷嘴的密封面不断高频撞击会造成密封面的严重损伤。如果频跳现象进一步加剧还有可能造成阀体内部其他部分甚至系统的损伤。安全阀工作不正常的因素频跳后果1、导向平面由于反复高频磨擦造成表面划伤或局部材料疲劳实效。2、密封面由于高频碰撞造成损伤。3、由于高频振颤造成弹簧实效。4、由频跳所带来的阀门及管道振颤可能会破坏焊接材料和系统上其他设备。5、由于安全阀在频跳时无法达到需要的排放量，系统压力有可能继续升压并超过最大允许工作压力。安全阀工作不正常的因素A、系统压力在通过阀门与系统之间的连接管时压力下降超过3%。当阀门处于关闭状态时，阀门入口处的压力是相对稳定的。阀门入口压力与系统压力相同。当系统压力达到安全阀的起跳压力时，阀门迅速打开并开始泄压。但是由于阀门与系统之间的连接管设计不当，造成连接管内局部压力下降过快超过3%，是阀门入口处压力迅速下降到回座压力而导致阀门关闭。因此安全阀开启后没有达到完全排放，系统压力仍然很高，所以阀门会再次起跳并重复上述过程，既发生频跳。导致频跳的原因导致接管压降高于3%的原因1、阀门与系统间的连接管内径小于阀门入口管内径。2、存在严重的涡流现象。3、连接管过长而且没有作相应的补偿（使用内径较大的管道）。4、连接管过于复杂（拐弯过多甚至在该管上开口用作它途。在一般情况下安全阀入口处不允许安装其他阀门。）导致频跳的原因B、阀门的调节环位置设置不当。安全阀拥有喷嘴环和导向环。这两个环的位置直接影响安全阀的起跳和回座过程。如果喷嘴环的位置过低或导向环的位置过高，则阀门起跳后介质的作用力无法在阀瓣座和调节环所构成的空间内产生足够的托举力使阀门保持排放状态，从而导致阀门迅速回座。但是系统压力仍然保持较高水平，因此回座后阀门会很快再次起跳。导致频跳的原因C、安全阀的额定排量远远大于所需排量。

由于所选的安全阀的喉径面积远远大于所需，安全阀排放时过大的排量导致压力容器内局部压力下