房地产建设工程项目管理要点精讲含实战案例解析

房地产工程

砍掉成本的实大纲

1.

成本管理的目标与时机

2.

内部管理的

6

个盈利关键

3.

外部管控的

8

个成本控制要素

4.

砍掉成本的

6

个关键重点与实战打法

5.

总结与互动交流2房地产工程

砍掉成本的实战精髓成本管理的目标与时机房地产工程

砍掉成本的实战精髓当前成本管理的市场状况ü

控制与约束成本ü

项目后期的管理投入远远大于前期成本管理的目标？利润3

房地产工程

砍掉成本的实战精髓

成本管理的工作内容

事前：

投资、策划、设计

事中：

测算、谈判、采购

事后：

变更、签证、结算成本管理的重点与时机到底在哪里?前端设计设计施工验收及交付策划招标

房地产工程

砍掉成本的实战精髓成本发生与形成的过程分析

成

本

时

间4房地产工程

砍掉成本的实战精髓n

案例

A：XX项目规划停车指标及其对成本的影响项目概况：XX

项目，住宅建筑面积612639㎡，其中保障房建筑面积158052㎡。l

项目规划指标如下：l

XX城市规定？l

差别？2、住宅建筑应按照1.2泊/100平方米建筑面积的要求配建机动车泊位，按照1泊/100平方米建筑面积的要求配建非机动车泊位。。。房地产工程

砍掉成本的实战精髓n

案例

B：XX综合体项目的基础方案Ø

项目概况：深圳XX综合体项目，含大型商业、酒店、写字楼及100米高层住宅，三层地下室，总计42.3万平方米建筑面积。勘察及现场发现：1）场地内有较多孤石及风化球；2）地下室底板下为粉质粘土，承载力较低，为120KPa；3）土层中存在1-3米厚的稍密的粉沙层4）岩层起伏较大，相邻钻孔高差达3-6米；Ø

勘察、施工、设计及外部专家的建议：基础采用

＿

＿

＿

＿桩，桩长约27米，入岩0.5米。n

成本结果：桩基成本约

＿＿

万元，折合＿＿

＿＿5房地产工程

砍掉成本的实战精髓n

案例

B：XX综合体项目的基础方案(续）l

两个问题l

结果l

解决措施l

原因剖析房地产工程

砍掉成本的实战精髓内部管理的

6

大盈利关键6房地产工程

砍掉成本的实战精髓如何确定项目的资源投入与配置策划师设计师成本部管理者决策者房地产工程

砍掉成本的实战精髓l

营销部、设计部、成本部的建议？如何解决品质提升与成本超标的矛盾l

矛盾的解决

？n

案例：

XX综合体项目---

品质提升报告与头脑风暴Ø

管理工具：7房地产工程

砍掉成本的实战精髓通过提升品质来提升售价，如何判断是否合算n

案例：

XX住宅项目精装修标准的探讨•

户内精装标准从1200提到1500元/㎡•

销面售价提高300元/㎡•

户内精装面积

/

销面

=

80%；Ø

讨论：房地产工程

砍掉成本的实战精髓规划方案阶段有关容积率的价值原则及盲点l

容积率价值原则•

＿

＿

容积率•

＿

＿

＿使用容积率•

＿

＿实际容积率l

容积率价值盲点•

容积率一定要＿

＿•

一定要＿

＿

＿

＿8房地产工程

砍掉成本的实战精髓项目盈利指标测算的截止节点及流程设置l

盈利测算的几个节点分析1.

投资阶段2.

规划设计阶段3.

方案设计阶段4.

施工图完成，施工开始前5.

开盘前6.

竣工入伙后n

案例：XX公司方案设计阶段的流程分析n

案例：XX公司方案评审会的管理盲点及对策房地产工程

砍掉成本的实战精髓设计变更的类型、分析及管控l

设计l

营销l

成本l

工程l

政府l

其它n

案例：设计变更的考核应该如何设置---才能更有利于项目的盈利？9房地产工程

砍掉成本的实战精髓外部资源管理的8

个成本控制要素房地产工程

砍掉成本的实战精髓l

5

项原则如何选择具有较强成本控制意识的设计公司1.

＿＿

原则2.

＿＿

原则3.

＿＿

原则4.

＿＿

原则5.

＿＿

原则10房地产工程

砍掉成本的实战精髓l

5

个步骤如何与设计公司沟通并统一成本控制的要求竞争

＿＿心中

＿＿＿＿

参照＿＿

思考

＿＿

手段n

案例：XX综合体项目限额设计合同的签订过程及结果房地产工程

砍掉成本的实战精髓Ø

细化指标及

＿

＿

＿

＿

，才能科学Ø

了解指标背后的

＿

＿

关系，以灵活应用Ø

关注

＿

＿

规范、规定对指标的影响Ø

关注指标中的

＿

＿

条款标杆房企限额设计指标的分析及应用l

4

点关注---

案例：XX标杆房企的限额指标分析11房地产工程

砍掉成本的实战精髓1.

甲方的＿

＿

＿

＿

＿

＿

＿

＿

＿要提前传输到位2.

合作伙伴的

＿

＿

＿

＿

＿

＿

要提前分析审核3.

甲方的

＿

＿

＿

＿

要及时向合作伙伴提出和确认4.

“关键难点”一定要提前召开

＿

＿

＿

＿

＿5.

无法直接测算效益的部分要＿

＿

＿

＿

＿

＿

＿

＿管理外部设计公司的技术原则l

5

项原则房地产工程

砍掉成本的实战精髓---

案例：XX住宅项目的施工图合同条款l

范围ü

成果明细

：售楼的＿

＿

＿

、产品说明书、小品建筑、挡土墙、绿色建筑、结构及节能的＿

＿

＿

＿ü

配合工作

：＿

＿、

＿

＿、门窗、

＿

＿、招标、报建、现场、验收设计合同中的关键条款剖析12房地产工程

砍掉成本的实战精髓---

案例：XX住宅项目的施工图合同条款l

深度ü

室外管线综合的

＿

＿

＿

＿ü

地下室管线

＿

＿ü

方案

＿

＿

＿

＿ü

建筑成控指标

＿

＿

＿

＿设计合同中的关键条款剖析房地产工程

砍掉成本的实战精髓l

团队ü

明确团队成员、

＿＿

证明ü

项目及专业负责人的

＿＿

＿＿ü

人员

＿＿

要求l

奖罚ü

付款进度ü

奖罚条款设计合同中关键条款剖析（续）13l成本l质量l进度ü结构鹅指标ü＿＿效率轧指标ü其它撞成控熔指标ü甲方酿设计羞标准ü＿＿记录ü错误＿＿ü直接＿＿ü报建侦、现烟场、揭配合房地胜产工场程砍掉踏成本非的实究战精寒髓设计销合同当中关踢键条译款剖域析（淹续）l关注母内容l采购湾原则规范＿＿及＿＿区间ü＿＿确定l沟通帝方式Ø＿＿沟通Ø＿＿借助房地肉产工畅程砍掉更成本孕的实最战精道髓施工咐图审阅查单听位的迹采购扫与管浴理原候则ü＿＿＿＿主导ü明确＿＿ü＿＿合作n案例戏：X阵X公桥司对贴施工猎图审漠查单旗位的灵采购抓过程箩分析14房地秧产工著程砍掉灭成本搏的实请战精椒髓勘察苏公司辣的管拣理方寨式及洗管控继重点l关注沾内容l采购舅原则ü初勘罢与详介勘＿＿ü＿＿＿＿＿＿优先ü＿＿合作ü承载哑力＿＿ü＿＿＿＿建议ü＿＿水位私数据ü场地＿＿报告n案例索：X决X住侍宅项苏目场闯地安启评报项告的洒判断衔与分敌析XX美项目泊压板续实验n案例辰：X洗X住宿宅项赠目勘恶察的低采购如及管纪理房地钻产工渠程砍掉通成本汁的实被战精斜髓外部宋顾问货及优钩化公本司的年引入鄙与管雪理重巩点自己戏的＿＿熟＿；引薯入的享性价右比＿＿部门瞧、行竖业专货家、优化公司＿＿、施禾工监蒙理、＿＿装＿＿、标顿杆企求业价值耽、时蛾间、＿＿亩＿＿、＿＿l原则l类型l必要惯性l关注若点15房地殿产工雹程砍掉洗成本套的实补战精互髓l三点督管理流要求•咨询音方：专业＿＿、角务度＿＿、结报果＿＿•设计江院：眼光＿＿、＿＿心态风、积梅极＿＿•甲方：＿＿布局带、＿＿设计催、协挨调＿＿外部呼顾问惊及优扬化公框司的符引入低与管谋理l两种庸优化竿方式n案例核：X昨X项滥目成插本优腿化分浑析房地初产工唐程砍掉缝成本添的实窜战精耍髓砍掉锤成本惑的实铁战打畅法16房地纹产工果程砍掉缝成本案的实无战精霸髓l客户位看＿＿，＿＿需要茧的成垒本l客户哗看＿＿，＿＿需要肤的成还本客户谦维度修的成置本分晃类l客户阅看＿＿，＿＿需要枣的成虚本l客户端看＿＿，＿＿需要唉的成光本房地竿产工致程砍掉极成本闪的实峡战精贺髓看＿＿，＿＿度较印低看＿＿，＿＿度为此零看＿＿，＿＿度很科高看＿＿，＿＿度一自般从客疾户维搁度，日看各谅类成圈本的旱优化铺导向17房地蛋产工绕程砍掉疗成本锋的实赢战精板髓成本紧的权容重分尖析n案例驰：X甚X三丽线城哑市项眠目成钟本测急算表n案例粥：X辽X一木线城亚市项附目成冈本测故算表Ø主体都工程现成本沿的权薯重排话序房地锻产工角程砍掉虎成本半的实均战精惧髓项目绑成本智的6大继关键关重点p售建滋比p地下撒室p墙体休及门阅窗p基坑抱支护p项目轿条件p结构废成本基本狼数据界：地上膀塔楼烘建安知成本＿＿元/潜㎡；地下辟室建竿安成不本＿＿元/怀㎡。1辆车巡寿占用会地下势室空芒间＿＿㎡折算惠每㎡野地上肉塔楼＿＿成本折算河每㎡煌地上焰塔楼＿＿成本折算央每㎡带地上档塔楼惩增加＿＿＿＿18房地浇产工鞠程砍掉冬成本混的实贷战精夕髓售建服比与俩地下辜室停纠车指拴标分痒析l影响唱售建呜比的移几个廉因素•＿＿建筑•架空巷层•偷＿＿•停车否指标房地衣产工社程砍掉杂成本扫的实团战精贩髓售建馅比与挂地下财室停执车指悠标分草析l停车店指标嫂对成顺本的湾影响城值分掠析规划煮指标柴：1辆维/1肠00柱㎡，地件下停冲车比筑例占降90码%房地轨产工诱程砍掉进成本拦的实繁战精歉髓n案例仙Ａ：柿某项这目2牧0万疼平方棵米建软筑计邪容面充积，猜90老%地下纷停车锡，停脸车规撤划指阶标如刮下：①户型育90羽㎡以现下，每户意1.总0辆②户型您90阔~1唐40狭㎡，每户骄1.纺5辆③户型惯14狂0㎡雷以上汗，每妇户2鹿.0景辆l考虑沃小户欣型较惑易销塞售，盒设计近户型条配比检为：①15古00高个60绿㎡左右饭户型末,9.垦0万㎡②10荡00贷个93揭㎡左右值户型信，9.滩3万㎡③14杯1个12娃1㎡左右恩户型兼，1.巨7万㎡房地殊产工晨程砍掉老成本女的实意战精掠髓案例箱Ａ（骄续）成本术测算扯1：10柳00蹦个9聚3㎡搞户型件与＿＿个＿＿㎡户碧型面祸积均包为9娇.3覆万㎡Ø成本米差别杀：成本像测算野2：15我00争个6卧0㎡敌户型粗与＿＿个＿＿㎡户帆型面洲积均迟为9屠.0愤万㎡外。Ø成本固差别还：19售建初比与追地下膝室停衡车指锡标分含析l减少昏地下秘室面驰积的变对策1、剑指标弄研究Ø项目坛实际＿＿指标倚与＿＿指标线的匹腰配性Ø＿＿停车彩指标求的比服例n案例功Ｂ辽宁黑XX困项目哭二期佛，三栋景高层合塔楼必，人防缠地库谁相连广。地库隆面积胖85蜓50㎡；停车管数1凑64辆；停车妇指标缩慧52禾辆/况㎡202.盐设计帖对策①＿＿葡＿＿线的宰把控房地慌产工绿程砍掉酱成本愉的实冲战精杀髓售建探比与防地下棕室停陡车指践标分独析l减少晴地下攀室面浓积的瓦对策句（续茂）②通道＿＿脱＿的选昨择③通道槐与＿＿呈＿的关践系④地库妨结构＿＿僻＿与停岛车要笋求的渔协调⑤功能伞用房拘的＿＿霞＿＿咽＿＿•楼＿＿考＿与地距下室答停车标模数艘匹配肚性•主体续结构＿＿犯＿与地敬下室及停车筐模数背的匹西配性房地去产工潮程砍掉劈燕成本怪的实雕战精葱髓地下捆室的残成本宾分析l影响溜地下禁室成晓本的泻关键胜要素1.布置晨方式2.埋深烟与层蒜高3.结构川设计2122房地均产工拘程砍掉棚成本才的实缘瑞战精稳髓地下屡室的陪成本突分析1.不同粱布置亲方式法的利对弊分蹲析Ø地下曲室在仅面积热不变款时，浅选择＿＿？房地际产工旋程砍掉疑成本巩的实在战精赤髓地下腿室的传成本凳分析1.不同野布置槽方式蚀的利若弊分嫩析Ø地下半室是＿＿列＿塔楼负下，还是壁分离＿＿导＿布置秤并以＿＿辛＿连接梯？23房地川产工引程砍掉诵成本保的实纪战精恐髓地下关室的丘成本膝分析1.不同岔布置茅方式挂的利算弊分粥析Ø大地组库在＿＿逢＿＿是否冒设置境全地午下室赤？n案例榴：XX疲项目碑,建仇筑面殿积2添1万绕平方齐米,羽1层覆地下我车库贴，2迈5层狭的高层塔逃楼，流直径纲50渔0的竞预应着力管惜桩基容础，械桩长循18慨米,铜单桩弯承载拼力23糖00摧KN陶。考虑线塔楼悔下地惑下室贷基本彻无法鞭停车菜，做陡为储救藏间她也基题本无销售展价值迹，为里优化而成本摸并满迅足停宜车效泳率指项标的棒考核点要求诉，＿＿序＿＿均不燃设置梦地下景室，邮仅在被楼电精梯间也处以＿＿驾＿与大谊地库相例连。房地篮产工厘程砍掉申成本歉的实霜战精也髓地下男室的给成本吼分析1.不同耐布置致方式萌的利泄弊分训析n案例潮（续户）：l价值昂？l成本毁？ü其它垒方案镜？房地睬产工猛程砍掉睁成本衡的实舌战精服髓地下互室的唤成本负分析2.地下浪室埋矛深及访层高征分析Ø影响掘因素振？•••＿＿辽＿＿取值＿＿稠＿厚度地下志室＿＿膊＿房地副产工径程砍掉碎成本骂的实睁战精淹髓砌体锦、抹省灰、抖内外态墙、摘门窗射、幕滋墙的告成本蔑分析l几点碑发现牲及建练议Ø常规＿＿惑＿＿门窗黄比常蠢规＿＿愈＿成本找高1片30暑元/欣㎡■因此趴一般和要控油制＿＿臂＿＿Ø＿＿接＿成本笔比＿＿幼＿成本杜高1备20很～6虚90证元/露㎡■因此轧一定心要控受制＿＿茅＿＿2425要另呆外占岸用空寨间。■建议牵仅可俘在底赴层及＿＿野＿＿稠＿使用句。Ø＿＿养＿幕墙铃比＿＿目＿幕墙旧成本枣要高好25摘%左迹右，盗但并崭不是客户傲关注帝点。■正常岭情况＿＿建议鼓采用全。房地该产工驶程砍掉缎成本稍的实思战精歼髓砌体喇、抹众灰、让内外闻墙、捕门窗塔、幕贼墙的出成本痛分析l几点睡发现机及建言议（深续）Ø内墙咐砌体沿及抹逗灰比罗同体咐积的＿＿匙＿成本柱高2榴0～问13库0元轨/㎡■因此填要减月少内察墙砌呢体的＿＿装＿＿Ø＿＿猴＿的成段本大缝于2仅1元宪/㎡■思考最一下萌哪些阔部位想可以＿＿垫＿Ø考虑利节能拜的要制求后叹，＿＿底＿门窗例比＿＿不＿门窗订成本竖低25棕0元劳/㎡杂。■因此倒可以食采用怎档次围稍高山一些值的＿＿耽＿门窗芦。房地隐产工牵程砍掉候成本罢的实瞒战精法髓砌体劲、抹皮灰、煎内外束墙、芝门窗肃、幕啄墙的截成本宴分析l几点吵发现香及建醉议(努续）Ø＿＿爸＿＿外墙控比＿＿犯＿＿外墙舰成本慨高5赠00弟元/忍㎡以卵上，装还26房地论产工扇程砍掉穿成本聋的实害战精授髓基坑咏支护午的类仇型及乎成本爸分析l基坑滥支护督的影蛛响因高素•深度•土质•环境Ø放坡钻空间协；Ø变形拼敏感势度Ø附加＿＿Ø特别魄要求房地醋产工漂程砍掉掠成本窜的实被战精膊髓基坑筑支护剥的类嚷型及以成本草分析••••••••••放坡悟+土录钉墙放坡惠+复碰合土洲钉墙威（可映含微旷型桩斜、预弯应力芒锚索革）水泥状土重演力式约挡墙桩+感内支爸撑自然工放坡悬臂今桩双排俱桩（首可加聪锚索乎）单排唉桩+掉锚索逆做防法连续历墙+伴内支冻撑27房地弱产工枝程砍掉绘成本坝的实逆战精熄髓基坑旱支护绑的类烂型及茄成本影分析l基坑润地下谨水的桨处理悲方式•集水筐明排•降水•截水•回灌房地光产工仿程砍掉吼成本劣的实找战精略髓XX胞项目佳基坑邻，考并虑承姓台厚比度后专基坑除开挖湿深度繁约为5.祥6m缠；基卫坑周由长约秤69阻0m悠。基购坑开蒜挖范释围内奶主要字有填休土层付、淤泥证层、促淤泥避质粉串砂层纺和淤摩泥质递土层娱。场纽奉地内荒水位棕埋深0.愿3~瓶0.知8m愤，水拍量丰技富。箩基坑维支护技原设菠计考识虑采特用双搅排搅拌桩锡+土骆钉+楼坑底业被动库区加辫固的宋支护冶型式。案例A讨论28房地由产工火程砍掉优成本泊的实供战精淹髓深圳蜜XX烟项目画基坑蓄开挖急面积那约4营30较00m2咸，支充护周纠长约1桑01回8m，回开挖丧深度史为1创5.干1m，欲只能桌垂直拖开挖闪。设吴计采用阿桩锚摸支护套。采羽用直饥径1胡.2蛾m的遗钻孔弯支护怪桩+电3排拖预应力锚桨索。案例B讨论房地倘产工特程砍掉泛成本陷的实肾战精碎髓l地质梯情况项目兽条件从对成追本的抱影响模及分蜂析l周边捧情况＿＿习＿、淤拥泥＿＿杠＿、水加管、坏路桥丧、供亮电、揭燃气l场地秘情况沟渠竖、高筑压线仿、拆资迁、＿＿哥＿＿29房地劣产工票程砍掉醋成本苗的实腊战精纺髓结构单成本牢的管挖理与澡优化l结构锁方案l结构叮施工也图Ø前期Ø中期Ø后期房地林产工吃程砍掉团成本促的实德战精支髓结构利施工吗图的搞设计两及优廉化案例去：XX铁综合凳体项联目，双含1遮00属米高浆层弧续形酒模店、惧多层集中能商业腹、1虫00贸米高悉层写辅字楼扫等。去总计江建筑盈面积高18房诚.5黎万㎡深。施工攻图完送成、钥桩基搂施工孕基本铸完成劫且部铜分地闭下室咽施工芝完成乞。甲方激发现洞结构州成本芝偏高剂，对挥已完葵成审呜图的浙结构熊施工听图进铁行优化布。分析房地浸产工钱程砍掉抚成本驶的实蜜战精宿髓基础希的类耻型、厚适用省范围腾及成呆本分嘴析••••••••••预应点力管诸桩预应晋力方咽管桩CF蚁G桩怨复合始地基贺处理预制覆方桩钻孔在桩、保冲孔斯桩、息旋挖贡桩人工叮挖孔袜桩独立卖基础条形茎基础梁式躁筏板胁基础板式盯筏板村基础房地妥产工科程砍掉团成本鼻的实飞战精悔髓基础盛的优涌化分臂析n案例A：江苏糖XX伯综合伤体项读目，短4层树大柱子网商症业裙拌房，10挣0米欧高写演字楼烂、8徐0米覆高酒仆店。食因地带基中肯含有序较厚拍的中夫密砂层疏，管啦桩无邻法穿除越，馒只能贪采用毕约5暮0米的长的婶钻孔疲桩基必础，桩基残仍为伍摩擦互桩。受设计河院桩述基图着纸为批直径粪10锁00斯的钻誉孔桩告，共3慢07蛛根，拾桩长捧50彼米。讨论3031房地盲产工爸程砍掉扁成本俊的实滔战精杠髓案例B：XX访高层份住宅并及多颠层商招业项恼目，台总建哑筑面拳积约劈燕23央万㎡六，基础桃采用伟预应盈力管什桩，附地质宰情况抛如下公：基础燃的优术化分皇析房地防产工升程砍掉景成本倦的实绩战精球髓案例C：XX湿旧城晓改造闲项目恶，总糠建筑袭面积者约6息0万豪㎡，排项目一究期基普础采耽用预诱应力矩管桩剥，其泽中直皇径4跨00源管桩片96胁7根尼，直径5魂00驶管桩膏12电01域根。煤但施艘工遇糖到问聋题，言很多杨桩基随无法异打入烂到全风西化岩敲层，趟无法迟满足蜂承载访力要承求。基础揭的优投化分殊析讨论32房地株产工庆程砍掉胃成本肺的实障战精悔髓n案例A：XX独商业烛项目姿，多索栋1拌00游米高樱住宅剩塔楼阔，两眯层商饲业裙诸房、二层俯地下段车库带，对幻玉于塔翁楼下柴的商愚业空利间及地柱网低，有浇如下郊几点意授见：1、狠商业溪公司炼及营呼销部伴要求存转换店，以色满足拒商业贵裙房劈燕在塔榆楼部位空候间要句求；2、梦设计冶部建难议不敞转换姨，以印避免剖结构考超限缺，增洗加成失本，云影响设计样周期单；3、翠成本社部建组议不召转换寄，以怠控制