房地产投资讲义三

房地产投资分析谭善勇主编ISBN978-7-111-23539-2目录第4章房地产投资产品定位策划第3章房地产投资市场分析第2章房地产投资环境分析第1章房地产投资分析基础第5章房地产投资成本与税费估算第6章房地产投资收入估算第7章房地产投资财务指标与报表分析目录第12章房地产投资可行性研究报告第11章房地产置业投资分析第10章房地产投资方案比选附录常用Excel函数简介参考文献第8章房地产投资不确定性分析第9章房地产投资风险分析第1章房地产投资分析基础

小结

1.3现金流量与资金的时间价值

1.2房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期

1.1房地产投资分析的内容与任务

思考题

练习题

返回目录1.1房地产投资分析的内容与任务1.1.1房地产投资的类型及优缺点1．投资与房地产投资的含义经济学家威廉·夏普在其《投资学》中，将投资概念表述为：投资就是为了获得可能的不确定的未来值所做出的确定的现值牺牲。我们一般认为，投资（Investment）是指某个经济主体（国家、企业、个人）将一定的资金（如现金及其他形式货币资金）或资源（如土地、设备、技术等）投入某项社会再生产过程，以便获取未来的收益或效益的经济活动或经济行为。2．房地产投资的类型划分（1）按投资方式划分，房地产投资可以分为直接投资和间接投资。（2）按投资经济内容划分，房地产投资可分为土地开发投资、房屋开发投资、房地产经营投资、物业服务投资和中介服务投资。1.1房地产投资分析的内容与任务（3）按投资经营方式划分，房地产投资可以分为出售型房地产投资、经营型房地产投资和混合型房地产投资。3．房地产投资的优缺点（1）房地产投资的优点（2）房地产投资的缺点1.1.2房地产投资分析的内容1．房地产投资环境分析2．房地产投资市场分析3．房地产投资分析策划4．房地产投资财务分析5．房地产投资不确定性分析6．房地产投资风险分析1.1房地产投资分析的内容与任务

7．房地产投资社会影响分析8．房地产投资决策分析（方案比选分析）1.1.3房地产投资分析的任务1.为投资者指出投资方向2.为投资者提供运作方式3.为投资者估计投资收益4.为投资者分析风险及提供避险策略返回本章目录1.2房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期1.2.1房地产开发投资项目周期1．投资前期2．投资实施期3．营销期或经营期1.2.2房地产投资项目建设工期与计算期1．房地产投资项目建设工期工期定额可以根据《全国统一建筑安装工程工期定额》以及地方的定额来估算。这里以北京市定额为例来说明建设工期定额。《北京市建筑安装工程工期定额》中砖混结构住宅工程部分的工期定额见表1-1。1.2房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期表1-1砖混结构住宅工程工期定额1.2房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期2．房地产投资项目计算期1.2.3工程项目进度计划编制

1．项目进度计划编制方法（1）表格法。传统的项目进度计划的编制都使用表格法来进行。每项工程的具体进度计划不尽相同，但是表格的大致形式相同如表1-2所示。项目编号单位工程或分项工程名称工程量开工日期完工日期工程延

续天数备注单位数量年月日年月日表1-2工程项目总进度计划表1.2房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期（2）甘特图法。甘特图（Gatt）又称横道图，它以一段横向粗线条表示一项工作，通过该线条在带有时间坐标的表格中的位置来表示各项工作的起始、结束时间和各工作的先后顺序。如图1-1所示。项目编号项目名称工程数量日期（年、月）2005年2006年单位数量24681012246810123…××××××××××××…图1-1工程项目进度计划图示例1.2房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期（3）网络图法。网络图法又称网络计划技术，通常需要熟练使用计算机才能较好地编制和调整网络图。下图1-2就是一个小型建设项目施工进度计划网络图的示意图。图1-2某小型建设项目施工进度计划网络图注：1．该工程分为两段施工，即I段和II段。2．施工过程包括四个工序：土方工程、基础工程、结构工程和装修工程。1.臣2税房殿地产想开发屑投资夫项目责周期纤、建烫设工允期和昂计算湾期2．温甘特船图编捐制及押其应务用图1庸-3爬是使奶用M阁ic筒ro拼so刻ft插P佳ro滨je组ct械2伤00护7软挖件编槐制的糕某小章区项债目建朱设进速度计铺划甘急特图齐。图1豪-3番某春小区撕项目游建设唤进度马计划梢图1.写2尿房止地产粗开发茫投资经项目妹周期是、建吃设工裂期和往计算势期在掌江握基猛本情妙况后霞，大霉致把陪活动迈的先购后顺齿序以沈及活齿动的炒时间浸多少傅用粗翅横线范表示甩出来主。图奔1-隙4就体是一富个利央用M起ic科ro告so奔ft阴E凉xc哈el率2姻00斤7软稍件编粗制的有简单阀粗略幕的甘浅特图理。图1剂-4炭某项厦目建物设进常度计到划图返回厉本章尿目录1.捧3嘴现开金流碍量与鞭资金表的时硬间价欣值1.降3.本1企现斤金流该量与可现金甚流量器图1．太现金昆流量确的内握涵（1存）现戏金流迹量及去其类卧型。（2妹）现登金流优量与为利润调。2．接现金总流量粘图及砍其绘箭制（1絮）现枕金流寄量图咬的含上义。恢现金偿流量思图（钟Ca利sh器F遍lo理w绘Di狂ag霞ra酒m）掏是把胀投资孙项目术（系丹统）男的现际金流私量用鸽时间呼坐标漫表示仇出来飞的一自种示口意图吵。时撑间可构以以糖年、膏半年凶、季庸度或锹月等呆为单剑位。存在现芦金流纵量图足上，疼要表搏明现淋金流归量的尝性质内（流掉入或葡流出且）、跌发生斥时间荒以及芬数量序大小衣等。（2告）现锣金流涝量图呢的绘产制方暖法。剪现金漆流量掉图的反绘制市有两唐种方易法，浮一种筋是利云用直恩尺等住绘图布工具遣手绘殊，另粗一种各是利营用M闻ic介ro嫩so六ft南E旧xc夏el脉软件或自动卫绘制脂。两论种不锄同的携绘制弓方法跑介绍窗如下济：1）蛾手绘碌现金丢流量乌图。饿图1背-5霉所示污是手舟绘的口某投稻资项茄目现挂金流霜量图和。1.棕3迅现登金流侄量与福资金逃的时哲间价标值图1外-5傲手绘摩某投晚资项倾目现德金流菌量图滋（单早位：谈万元笋）2）僻利用来Mi春cr锋os职of铁t婆Ex窑ce洗l厘20驶07箭软件畅自动孤绘制伶现金引流量康图。拒以图临1-悦5为烛例，才首先农，打膨开M启ic爽ro站so论ft浊E泳xc商el忌2尽00每7，涝在工笨作区裂任一妖位置匹的不底同格贸里按潜顺序营输入踪蝶上述炮数字寒和时骑间标源度，点击窄“插朴入”崇菜单骑栏中鱼的“骄图表攀”，当再点叼击“涂柱形等图”山，选示择“方堆积芽柱形臭图”偶，即派可自够动生痰成该槐项目铃投资叼的现暗金流敲量图资。再早稍微旁加以设修饰遮，就族成为霸如图丹1-舍6所系示的称现金块流量粘图。1.辆3复现语金流杂量与抖资金盐的时朋间价璃值图1摸-6攀利用筋Mi把cr湿os你of撇t斥Ex呆ce坝l软者件绘怕制的怨某投勇资项仆目现亡金流古量图错（一状）（维单位宏：万嫩元）1.代3筝现静金流打量与渡资金蹈的时德间价青值在绘作制现序金流丧量图社的过证程中大，当蜂点击齐“插到入”恩菜单吵栏中柳的“怨图表痕”，盛再点浩击“拾折线誓图”娃中的脏“数勒据点推折线医图”央时，砌也会仙生成虽图1晒-7怠所示定的现妖金流足量图糕。图1浩-7瓣利用刑Mi锡cr猛os邪of插t榨Ex撕ce卧l软经件绘芳制的捷某投睁资项工目现案金流供量图汤（二捕）（疼单位报：万宜元）1.惕3溪现否金流盯量与即资金捷的时胃间价悔值（3霉）现降金流威量图患绘制庙注意固事项鼻。1.汽3.混2痒资逐金的悟时间舌价值术及其赖计算1．劲资金要时间句价值旺的含猜义2．低资金灿时间奏价值氧的单柿利与啄复利作计算嗓法3．缴名义似利率必与实伪际利已率及栋其换唱算1.闲3.歌3素资圣金等俘值及酿其具罩体计挂算1．碍资金割等值疫相关如概念2．瓜资金挤等值田的计伪算[例留1-叶5]罗某家连庭以昂抵押抓贷款忆的方沈式购胁买了披一套哑价值会为2储5万活元的瞒住宅殖，如挥果该盏家庭冈首付骑款为争总房绿款的阀30据%，讲其余岩房款伐用抵胳押贷箩款支篮付。买如果黑抵押脚贷款耗的期挨限为乞10朋年，同按月廊等额克偿还历，年歇贷款犁利率鞭为1忠5%遍，问导月还疫款额协为多竖少？1.附3傍现太金流态量与辆资金童的时详间价蜡值解：嫩已知芦抵押北贷款押额P=2划5万躲元70凯%=睁17蛋.5晕万元月贷锤款利茫率i=1挥5%夹/1答2=双1.案25席%，纳计息沿周期n=1误012害月=多12歇0月畏。根据赔公式确，可叔以求盼得月冰还款们额为灾：A=1棋75槽00炮0元[1厨.2委5%（1惩+1横.2乔5%搞）1化20则]/甲[（革1+肉1.封25午%）厦12壳01]膜=欲28敌23耳.4爸元表1觉-3谈汇总慕了以皇上六羞类资借金等扫值问喝题的很基本副计算梯公式核。问题类型所求已知公式计算系数复利终值问题FPF=P（F/P,i,n）复利终值系数（F/P,i,n）年金终值问题FAF=A（F/A,i,n）年金终值系数（F/A,i,n）复利现值问题PFP=F（P/F,i,n）复利现值系数（P/F,i,n）年金现值问题PAP=A（P/A,i,n）年金现值系数（P/A,i,n）资金存储问题AFA=F（A/F,i,n）资金存储系数（A/F,i,n）资金回收问题APA=P（A/P,i,n）资金回收系数（A/P,i,n）表1烟-3衣资禁金等弓值基花本计熟算公胖式返回酱本章构目录小蚀结房地取产投雪资是潜一种绣将资暂金或眉资产节投入始房地啊产开捐发、宴房地订产经爱营、明房地隙产中握介服事务、壁物业牵服务英等特史定项丧目，压以获赚得最您大限灭度收健益的迎经济然行为倾。根尿据不挂同的锁划分装标准惊，可砍以把扁房地洽产投液资分馋为不没同的渗类型所。与搂一般驱投资骆相比麻，房封地产拣投资杆既有默优点蓝，也围有缺揭点，兆房地糠产投盐资者反应该踏对此第有清貌醒的暑认识晕。为了沾减少肾房地五产投监资风眨险，傅获得样最大纵限度猾的投猎资收继益，北就要葛进行酒房地先产投涂资分吐析。丹为此袖，还六需要头熟悉赏房地辫产投挠资的免项目寨周期定、计碑算期壮以及烦项目殃进度固计划腰的编醉制，薯尤其京是要筐掌握泪现金鉴流量也的基挤本概滥念、青现金边流量筐图的海绘制草以及架资金哥时间塑价值仅的计哀算。军在这咬个基断础上租，才凯能更格好地拨进行洁后面炒知识悠的学夺习。返回赖本章擦目录思阿考布题1．追房地叙产开颤发投宁资与硬房地歪产置释业投统资的名区别怠是什穗么？2．肾房地斯产投海资有尼哪些扩优缺恢点？3．境房地头产投咏资分潜析的突内容券主要壶有哪夕些？4．挪房地识产投利资分咬析的案任务壁是什下么？5．泼什么继是房励地产泥开发渔投资袭项目帽周期短？它运一般遣包括泰哪几乐个阶写段？6．幅什么姐是建捐设工体期？号如何兆进行脆估算耍？7．抽什么捡是房储地产麻投资乐项目潜计算午期？显如何蚂选取鸽？8．倍如何挪编制竞项目霜进度甲计划骑的甘套特图锋？9．竞如何钱理解足现金资流量桨？房滩地产站投资拒的现妙金流摊量有库哪三豆种情贴况？10传．什转么是兆现金外流量房诚图？熟如何来绘制利？11柏．什耳么是狼资金屯的时鹿间价应值？皇如何惭计算直？12丛．什侦么是揪资金厉等值体？资煮金等涌值计嘱算通富常主贿要涉却及哪致三项值内容奸？返回削本章暂目录练曾习箩题1．托已知匙某笔柜贷款趴的年界利率暂为1良5%央，按兰半年及计息袋，问侄该笔贵贷款置的实谈际利拼率是迟多少汤？2．狼某房醒地产睬开发燥商向受银行路贷款吴30孤00封万元等，期杏限为脱5年乏，年咏利率棕为1成0%换，按些季度锋计息兼、到御期后臣一次辰偿还室本金苹，则间开发闭商该井笔贷察款支兽付的宝利息优总额孔是多泄少？炭若计敏算先辜期支领付的齿利息宗的时执间价显值，链则贷妹款到必期后乘开发幼商实蛋际支舍付的录利息连又是京多少裳？3．迎某家晋庭以稻10农00征0元惰/m错2的君价格新，购付买了群一套棋10悼0m娘2的般住宅固，向拒银行棋申请郑了2惹0年基的住觉房抵苦押贷相款，圣该贷翁款的晚年利从率为脏7%蛙，贷斗款成陡数为共七成表。如挣果该拖家庭牙在按酸月等烟额还尽款5以年后次，于螺第6声年初延一次钱提前竞还清摸了贷扛款本国金8潜万元吓，那促么从血第6邮年开痒始的财抵押须贷款旧月还情款额有为多游少？返回竿本章绒目录第2抽章饮房夹地产棵投资纽奉环境寺分析小结2.峡3名房句地产呼投资关环境罪的评车价2.施2愤房踏地产轧投资锐环境皮要素兵分析2.拿1跟投缝资环嫩境与臭房地谁产投谨资环胜境分弓析思考塌题练习岭题返回肯目录2.消1录投偶资环梦境与悟房地堂产投赏资环总境分横析2.煤1.筋1申投谊资环睁境与伞房地天产投拘资环衬境基虑本概赞念1．暑环境译与投已资环韵境的崇含义按照瓜尼古洗拉斯时·斯皆特恩绑的解榆释，袖投资搬环境桐主要索是指头现在喇和未蹈来影雷响和娘制约问投资岂主体乎投资亏动机杆、投怎资决助策以锯及投拳资风万险和伞收益奏的政脚策、师制度牺和行哲为环亩境等剑一切舍外部柄条件昏的总姻称。羡投资查环境切包括分与一已定投题资活敞动有静关的瓜政治颠、经猛济、深自然滔、社拨会、茧科技硬等方拜面的残因素缓，投烛资收毙益的厘高低鱼与经练济主漂体对移投资醒环境门认识猴的正穷确程钻度有怪很大泛关系爹，在拐不同高的投潮资环米境中畏，从沟事投白资活庸动所截获得阶的收常益差凝别很坚大。2．提房地搭产投物资环振境及有其特菊征2.讯1.椅2膊房腥地产受投资将环境派的几啦种分武类1．耐从投湾资环年境所孙包含疮因素胡的多兄少来宴分类2．胞按照估房地问产投部资环恢境因包素作辱用范洗围的现大小可分类2.谱1若投惹资环阔境与溪房地夕产投阳资环溪境分习析3．每按房汉地产折投资姓环境凭因素寺的不纽奉同性使质划粗分4．竖按照箩房地霉产投阔资环感境因椒素不蜂同的演内容景划分2.倒1.吓3欣房朗地产提投资篇环境摇分析遍的意挑义房地骂产投菜资环达境分痰析在浩房地争产投途资过你程中喷具有隶重要迈的参员考意士义。加房地双产投氏资的帖第一颤步就且是进娘行房脂地产词投资晌环境使分析骑，这乖一点昏随着汁中国桌市场衣经济缠的成浸熟和棒房地叼产市迫场本肉身的纳完善腥逐步牺显示穷出来佳。在剖国外著成熟谎的市间场经丹济体锄中，论房地颤产投醒资环唤境分哑析的膜分析驴策略吧和分灯析方仔法已绸经非存常成沙熟，棉在中美国加朗入W值TO贸以后哈房地轻产行模业也庸已经静呈现着出了省与国肤际接棕轨的妨态势蹈。投资车环境榆对单说个的我投资仅者而竞言是朋无法牢改变计也不谢可控店制的递。房党地产脸投资多者要洒想减怨少或僚规避水风险幸，最侍大程树度地岸达到牙自己右的投律资目春标，旷他就宣必须禁充分粪认识厦和分虎析房乡丰地产押投资做环境模，并拣及时捐采取负措施咳积极欠地利袄用环东境变内化中没提供驼的机政会，输同时丑也要识积极避采取妇对策银，努火力避起开这律种变度化可闯能带恼来的远威胁当，只悼有这访样，义投资贼者才尿能制莲定正泳确的柄投资称方案孙和投国资决楚策。返回委本章色目录2.吧2稍房严地产伐投资撒环境维要素意分析2.鹅2.姓1撇政筝策法剂规环总境分籍析政策姨法规完环境垮包括笨政策作环境案和法幅规环西境两系个方浸面。这里奴以2紫00摸3年遭中国唯人民固银行前（以踏下简程称央率行）枣颁布刑的1山21仇号文谢件为猫例来朋分析滋金融摔政策常对房膊地产已开发杠投资著的影胃响。12充1文助件对锦房地勒产企汪业的液影响孔主要堡表现榜在以路下几糕个方架面：（1户）改慨变了春房地津产开肆发企惯业原另有的窜资金骂运作位模式疫。（2剩）抑捧制投扁资型焰客户篮的购喉房需渔求。（3症）限裂制政丸府和嘉开发俩企业糟的土寻地储滔备。2.井2.需2梁经杏济环酒境分板析2.置2.晌3猫规拢划环似境分拒析2.紧2.贯4升自谅然环活境分帝析2.秃2.梢5储设梦施环忌境分搂析2.缓2夸房许地产译投资隐环境枪要素深分析1．抱生活疏设施米环境摊分析2．猎商务份设施穗环境熔分析3．碎教育带设施挽环境蚂分析4．经基础奶设施晚环境粘分析返回骑本章撑目录2.愁3乐房略地产桨投资善环境程的评革价2.船3.叔1译房为地产巡寿投资油环境耽评价哈的原饰则1．镇主观虎与客挤观相武结合决的原队则2．裳全面集与重蓄点相毁结合堵的原笑则3．捎静态骆与动动态相垒结合央的原步则4．杯定性侵与定狱量相烧结合代的原果则5．阵普遍仿性与脱特殊侄性相驾结合获的原晒则2.毕3.碗2任房接地产冻投资富环境处评价溜的方功法1．建冷热恩国对适比法（1净）政呆治稳敏定性冬。（2叶）市悬场机绢会。（3棍）经视济成疯长和舌成就佩。（4旷）文筒化一炒元化烈。2.匙3押房萍地产架投资哭环境享的评愈价（5塔）法换令阻戚碍。（6凉）实隶质阻贸碍。（7捷）地走理与乞文化过差距锻。2．灿特尔语斐法督评价你法特尔润斐法核一般框要经棕过四商轮基跃本咨垦询程禁序，晋才可扫得到盗较为蝴满意预的结疲论。句其基功本程锦序为以：（1羽）预邮先调连查。（2睬）首狗次反盖馈。（3娃）二茫次反材馈。（4哄）作段出决片断。3．崇等级剩尺度械法4．宵多因傻素和虑关键丧因素米评价削法（1岭）闵撇氏多钞因素炼评估庸法。浙具体菠见下越表2掠-1螺。2.厦3姥房去地产惜投资书环境灵的评邀价影响因素子因素1．政治环境政治稳定性、国有化可能性、政府的外资政策2．经济环境经济增长、物价水平3．财务环境资本和利率汇出、汇率、集资和借款的可能性4．市场环境市场规模、分销网点、营销辅助机构、地理位置5．基础设施国际通信设备、交通与运输、外部经济6．技术条件科技水平、合适的劳动力、专业人才的供应7．辅助工业辅助工业的发展水平、辅助工业的配套情况8．法律制度各项法律是否健全、法律是否得到很好的执行9．行政机构效率机构的设置、办事效率、工作人员的素质10．文化环境投资双方信任和合作程度；外国公司是否适应当地的社会风俗11．竞争环境当地竞争对手的强弱、同类产品进口配额在当地市场所占份额表2藏-1放闵氏蕉多因颠素评锡估法（资镇料来孤源：但王慧猪炯等存．《煮中国研投资蝇环境葵》．钟国务曲院发窄展中躲心、本京港贝学术由交流虎中心奶，1幸98匆7年蔽8月换）2.摄3果房肤地产堤投资蚀环境商的评球价在具圾体评非估该筒地区追的投寒资环腿境时康，首送先对拾各类卫因素授的子旦因素寇作出佩综合幸评价走；然鲜后据迈此对回该类甩因素针作出映优、露良、捧中、隆可、善差的庭判断要；最支后，预在此督基础生上计刘算该唯国投位资环肃境的票总分丽数。慌其计延算公础式为重：式中螺,G——病投扰资环悲境总织分数债；Wi——夺第i类因鞭素的矮权重欣；Ai、Bi、Ci、Di、Ei——对为请第i类因斧素被缘瑞评为毙优、什良、搁中、聪可、生差的刃百分休比。投资题环境葵总分仍数的刺取值巴在1过～5冒之间宇，越制接近贩5，诵则说吨明投勺资环打境越处好；胆反之之，越矩接近组1，炮则说悠明投筹资环纳境越雾差。2.旨3杠房手地产虑投资善环境仓的评道价（2渗）闵满氏关污键因油素评杠估法诸。具滩体见宰表2脆-2书。投资动机影响投资环境的关键因素1．降低成本劳动生产率、土地费用、原料及元件价格、运输成本2．开拓当地市场市场规模、营销辅助机构、文化、位置、运输条件、通信条件3．获得原料和元件供应资源、当地货币汇率的变化、当地的通货膨胀率、运输条件4．分散风险政治稳定性、国有化可能性、货币汇率、通货膨胀率5．追随竞争者市场规模、地理位置、营销辅助机构、法律制度6．获得当地的相关技术科技发展水平、劳动生产率表2通-2查闵氏尺关键是因素园评估怀法（资耽料来杂源：大王慧禽炯等涂．《认中国戏投资速环境扑》．巧国务谋院发巧展中迈心、飘京港峰学术悬交流眨中心单，1填98臭7年厨8月殿）2.埋3分房剧地产范投资法环境林的评带价评价项目评价指标TOP10城市住宅开发

投资环境人均可支配收入、城乡居民人均储蓄余额、销售面积、施工面积、竣工面积、新开工面积、总人口、销售增长率、竣工增长率、销售面积/竣工面积、销售面积/新开工面积、吸纳率等上海、北京、重庆、南宁、合肥、天津、南京、广州、南昌、成都办公楼开发投资环境进出口总额、施工面积、竣工面积、销售面积、新开工面积、吸纳率、就业人口、城镇居民人均可支配收入、销售面积增长率、竣工面积增长率等北京、上海、广州、天津、深圳、重庆、合肥、南京、西安、杭州2.直3.陆3恨房企地产坝投资淋环境骄的衡写量标聚准常见撞的房盖地产丢投资冷环境械衡量挪标准表有：刺风险匹小、酬机会行多、医盈利赶能力等强。戴如表但2-程3所哥示。表2滩-3叔房地纵产开壁发投吐资环茎境评柿价指勇标体族系及崇TO桃P1庸0城站市2.尚3菌房落地产惠投资脾环境贝的评跃价商业用房开发投资环境出租面积、销售面积、竣工面积、新开工面积、就业人口总数、社会消费品零售总额、施工面积、人均可支配收入、人均社会消费品零售总额、GDP增长率、出租率、吸纳率等上海、重庆、北京、深圳、广州、天津、杭州、哈尔滨、宁波和成都房地产市场投资环境固定资产投资、土地开发投资、建成区面积、总人口、就业人数、房地产开发企业个数增长率、土地开发面积／购置面积、实际利用外资、人均GDP、固定资产投资／GDP、固定资产投资增长率、GDP增长率等北京、上海、广州、南京、呼和浩特、深圳、天津、青岛、宁波和重庆（续购）返回效本章谋目录小纠结房地至产投下资环终境，输是指谊房地养产投置资所纠必须寒依赖摊的经饥济、限社会山、文勾化、川科技右等外尺部条崭件的陆总称裹，是货某区犹域系小统对钟房地灵产投捞资和梢房地绵产资雪本流舟动之泡间影谁响要杂素的国总和峡。房介地产群投资拆环境嘱具有娇系统社性、睬区域济性和踪蝶动态也性等发基本著特点候，可依以按粗照不丑同的敏功能谅从不涝同的币角度碰划分嚼成不缩慧同的捐类型汁，这痛样划母分也定有利娘于对巷房地织产投利资环酒境的盏分析僻。在进融行一带般的才房地良产投惭资环先境要地素分戚析时汁，要重特别佳注意柜政策本法规滤环境架、经便济环私境、泽规划破环境击、自受然环馅境以惊及设左施环辜境的日了解畅与分杠析。艳当然皆，这街些主偷要要脆素都皂有自勿己的勺具体仍内容桐和分硬析要馆点。观尽管光如此酿，对哪不同弓的房荒地产涨投资庄项目鞋，也应不能劳千篇掏一律解、面社面俱吼到。小恢结对房李地产首投资柱环境菜的分桥析需类要遵携循一跳般的威原则排，掌布握一紫定的滤方法寸，注欣意具置体的医衡量微标准猛。房坦地产梦投资伐环境舅的评条价原室则包侦括：丑主观应与客兆观相咬结合暴的原贸则、民全面遣与重惹点相滨结合颠的原并则、监静态筛与动续态相盗结合周的原梨则以残及定比性与眨定量雄相结谁合的昌原则必；房患地产储投资贿环境墓评价东的方疲法常江见的网约有扰10点余种恐，本蛇书主膨要介领绍了绘冷热排国对元比法芽、特映尔斐嫌法评火价法良、等蔑级尺盈度法蝴以及堤多因名素和锁关键独因素滥评价谷法等造4种稀常用货的房足地产萄投资很环境叉评价常方法佛。在惠使用切这些朋方法顷进行汗评价区后，波注意螺房地塞产投软资环带境好素坏的尽衡量挪标准忆是风话险小滨、机丹会多滥以及妖项目轻盈利彼能力资强。返回乘本章葡目录思留考诵题1．将房地析产投贷资环舒境的呜类型通具体羡有哪掉些？2．租如何糖进行厚房地评产投邮资环赞境的裹要素句分析秋？3．诊房地仇产投姑资环毯境评伶价的景原则打有哪症些？4．浸详细拜说明渔多因弊素和寒关键强因素锈评价忧法的应评价席原理忆与操功作。5．袖房地啊产投纵资环抽境的笨衡量搏标准施包括晋哪些浓方面愚？返回刑本章奸目录练奸习饰题假设该你所能在的未城市板有一坐住宅再开发奶项目菊，试繁编制饿该住赛宅开洽发投塌资环技境分魔析的续简要闷提纲闪并进枯行投戚资环吩境分争析。返回咸本章执目录第3霜章翼房驶地产间投资防市场社分析小结3.稿3达常因见类鸣型房青地产尖投资犬市场桐分析3.坛2爸房鸽地产衰投资奋市场语分析膏的要誓点与斩方法3.卖1偶房热地产厅投资旅市场图分析奖基本宁问题思考度题练习插题返回偏目录3.重1伞房匙地产赏投资蹦市场浴分析尼基本暮问题3.京1.割1漠房想地产违投资提市场讲分析磨的类血型1．尿按照疑房地竟产投复资市厚场分蛮析的滚内容眠划分筑的类坛型2．俊按照卫房地笛产投佛资市牵场分愈析的月层次妹划分排的类运型3．签按照牺房地桃产投络资市剖场分纺析的那服务松主体液划分量的类个型4．念按照莫房地烘产投量资市紧场分们析的成不同锣阶段静划分够的类逐型5．叨按照泥房地影产投般资市礼场分富析的晶物业英功能模划分关的类条型3.桑1.长2链房胜地产芽投资寒市场包分析扎的依安据1．刘房地药产市漏场供宵给方叫面的溪信息2．多房地浑产市套场需扔求方易面的脚信息（1涝）房出地产往市场匙需求肠总量晕方面邻的信桂息。恩如：皇现有父人口侄数量定、使大用中榨的房软地产轿数量脖、空壮置量倦信息符；现贴实和谁潜在第的房储地产垂需求替量，喉如表糊3-沃1所匪示。3.村1唐房风地产驾投资隶市场蕉分析尊基本诵问题表3掩-1均竞争粱楼盘痒信息款调查鞭表3.诱1革房片地产灾投资伪市场血分析共基本狭问题（2赴）房时地产锐市场改需求学倾向夺方面堤的信槐息。（3拖）房男地产塔市场衣需求珠客户坏特征骡方面擦的信夹息。（4科）房烫地产基市场光需求锯未来额趋势得方面乐的信催息。3．虽房地赠产供百求关疫系方韵面的复信息房地煮产投曾资市甘场供拦求关味系方睡面的认信息凭大致轨包括可：（1结）供坚求关细系状异况方妖面的啦信息早，如巧：供异给量宫的缺倦口程辉度或且空置军率、爬空置辜量，释价格溉上涨秋或下石跌幅黎度及虾比率唇，成皮交量卖与需店求量搁，市趋场吸习纳能友力与汁速度治等。（2瞎）供句求关肚系未讲来趋厕势方肾面的破信息仆，如僻政策央法规惭信息贺，房据地产挑税收滤信息炮，城修市建妄设与背发展谜规划徐信息啊，城哨市化羞状况老及其锈趋势孩方面煌的信吵息，阴产业轨发展角及其但趋势奴方面广的信撒息，各GD腥P及劲其增熟长率住方面雹的信潜息，穷通货词膨胀乘率、惊利率堪水平蔬、获耻取贷圣款的物可能炮性方柿面的继信息贤，城科市经徐济结古构、染产业遗结构菊、消辉费结塔构和缩慧消费蚁水平君方面挽的信织息，震房地明产投圆资收暖益率鬼及房复地产宿开发衰利润纸率变到化的独信息尺等。4．紫房地预产投辽资项煤目方乡丰面的宴信息3.查1日房粥地产毁投资专市场遇分析伯基本悦问题3.勉1.熄3叛房物地产孤投资局市场燃分析梁的注能意事松项1．丢房地寻产投舌资市病场分妨析要饺有明墓确的廊思路2．削房地誓产投碌资市且场分搞析要滚根据遭分析谜目的君确定差研究早内容怎和角航度3．晃房地翼产投烫资市帮场分斜析要驱把多舟种分酒析方昏法结院合起当来4．扶房地桂产投督资市锣场分亡析数避据要括真实阔可靠5．俩房地享产投撕资市只场分辆析要奇避免植陷入胡不必疫要的膏误区返回胡本章习目录3.张2商房模地产扎投资犬市场供分析烦的要流点与嗓方法3.锐2.渗1醉房裕地产讽投资丙市场令供给凭分析1．已供给款总量弦分析丽的要艇点及孤方法[案凯例3厦-1升]根秒据国显家统牌计局盘20矛00击年上无半年绕的统国计，粮北京庄市商妙品住谊宅施迈工面瓦积总词量为芹24尸86访.5枝3万映m2。表裙3-颈2为第北京搭市历念年竣筋工和羊销售踏面积攀统计锹数字养。在拨统计沙已竣府工面排积时黄参考彻历年评平均阅销售哀周期朴（北旧京市跳优秀雀项目哨的销办售周漂期为蜻0.环49叔9年个），哈忽略差19奥94煌年以配前的躲竣工异面积枪，同馆时考高虑到鱼二手恐房市缝场还暖未成历熟。服假定誓目前求购房眠者的淡购买谁力不迷会向漆二手封房市越场转键移，弓这样似历年拦在售跪面积作之和畜为1阅91模4.仍95帽万m2。这槐样，雁现有职市场政商品呼住宅大存量锄为（策24微86房诚.5液319菊14闸.9鬼5）晒万m244血01絮.4促8万观m2，在俊20摊00炮～2专01爸0年赛10腿年内攀消化培这些坑住宅嘴，每善年市由场平踩均需您要吸孟纳约枕44悼0万率m2。综合回以上刑分析灾，每检年市勤场潜送