某银行对房地产项目调查要点

房地产项目调查分析要点

（讨论稿）

分行信审部1房地产企业流动资金或开发资金贷款，均与其开发项目相连。因此，贷中调查要针对企业基本面、财务状况、项目本身三方面进行。其中，对项目本身的调查是非常重要的一环。项目开发贷款面临的主要风险：1、项目无法按期完工，变成“胡子”工程。2、市场表现不力，销售回笼困难。3、销售款被挪用。2一、基本面的调查：1、按照授信流程附录2要求收集资料（增加收集开发资质等级证书）。2、企业从业历史、管理层从业经验,以及在本行业中的地位和在本行业的影响力。3、企业对银行资金的依赖度、融资能力、还款记录。3二、财务状况的调查：因行业经营特点，开发企业的财务受项目建设进度、销售状况等影响极大，除按总行授信评级要求进行调查分析外，应特别关注：1、存货结合项目进度计划、资金计划、销售计划等,分析其构成是否合理、变化是否与计划相符。42、应付帐款和其他应付款当前，房地产行业施工方垫资、拖欠工程款和欠缴规费较普遍。通过该调查，分析其合理性和还款资金来源。3、预收帐款分析项目的预售状况。5

三、项目本身的调查：1、项目“五证”是否齐全国有土地使用权证、规划用地许可证、建设用地许可证、投资许可证、施工许可证。2、项目开发规模与开发商资质等级是否相符3、对项目的技术指标调查多层或高层；砖混结构或钢混结构；综合楼开发或片区商住楼开发；营业房、写字楼、住宅总面积；主力户型及各户型之间的比例等。6

4、开发商对项目的定位客户群、销售价格、销售方案的合理性。5、项目的建设规模、进度计划、建设成本总建筑面积、总投资、总工期及封顶、竣工时间等。6、项目按揭行是否落实、按揭方式如何7、项目的资金组成及落实情况自筹资金占比及到位情况；计划以预售资金回笼实行滚动开发，其占比及实现的可能性；项目资金缺口。7。8、对已开工项目，调查项目当前进度、完成投资额、已投入资金构成、预售情况等。9、项目市场调查分析通过对本地经济发展水平、项目地理位置、周边环境、设计定位、开发商知名度等因素的综合调查分析，以及项目周边已经存在或正在建设中的与本项目同类型、同档次房屋总量，与市场需求结合，对项目市场前景作出定性分析。8

10、贷款用途调查，包括金额、期限贷款额是否满足项目资金缺口需求，贷款期限是否与建设进度、销售计划相一致。11、还款来源分析综合分析贷款投入项目或其他已开发项目销售计划的现实性和可行性。12、如果为合作开发项目，调查合作关系和了解合作人的基本情况。913、对施工企业的调查施工企业的技术能力、是否垫资施工、垫资额、开发商付款方式、是否设置留置权等。四、担保人或抵、质押物的调查按授信流程要求进行调查。10施工企业调查要点

（讨论稿）

分行信审部11施工企业申请授信品种一般为：流动资金贷款类、开立保函类、开立信贷证明类。对不同的授信品种，调查重点不同。12一、跳对流动铅资金羡贷款系类业务呢的调骨查（一矩）基螺本面呢调查合：1、蒙按照胖授信撕流程独附录识2要乐求收四集资光料（羽增加俊收集弄施工采资质录等级括证）塌。2、腿行业饮地位五：资醒质、镇施工股规模杆（目幻玉前的题施工元量及书连续析性）馒、过鸡去的古施工防业绩通（优贱质率奶、合祸格率舒、履俩约率垄等）复。3、洁技术往和经乘营管孩理力创量，央项目粥施工忙管理照模式技。4、安主业惜是否绒突出毒。5、潮企业励人员孙负担皮情况茅。136、潜当前塔已签暗定但兄未执认行或匆正在阴执行佛的合群同量并。7、葬企业除施工觉项目催的建顽设单虫位行素业是肠否为跪有较缸强技形术或陕资金殖壁垒耻的行桌业，类如电骗力行吐业、桶基础普设施摇等。14（二泪）贷请款用挨途调袋查：1、海不定觉向补施充流地动资粒金不烂足。企业滤同时货承揽撤多个播工程捉项目唇，贷岩款不榆定向滴用于娇某一来工程筹。2、钥定向寇购买行施工捆工程冰原材伞料、漂设备杰等。3、网工程光垫资板。15（三雁）还悬款来装源调欠查：1、邮以综析合营霞业收续入为济还款定来源牢：重点筑调查胶企业屋财务值状况馒。在伍企业撇申请尺大额氧贷款竖时，原还应诉调查洗分析照项目巷业主乱的实宋力，浓同时肺结合兰施工威规模扣、连扣续性雄、成挪本控此制等置方面奸。（1饮）常规膨财务前指标旦分析百。（2蚕）结合谁企业朗特点晓，着扎重分歇析：企业芽资产副规模化、营楚业收租入与兼利润踩增长有的变碍化趋萌势：企业须负债门经营恭的情僻况，狮对银雪行的摧依赖爱性是蛛否过螺强；预收删帐款河情况拾；应收卫帐款秀的变宅化、誓结构码及帐胜龄情赶况；现金讨流情钟况；162、钟以专滴项收她入为芳还款悬来源丢：如市孙政工限程公聪司提染出以越财政念拨款容或市佛政建孩设偿基债基在金为吗还款然来源乐，调镰查来浇源的路真实落性和砍可行匹性。3、蹦提供弄的其粉他还皂款来泉源：针对赌还款蚂来源冶的具江体情窗况，械调查剪其局主限性元。（四臂）担族保的腔调查西：按授驼信流六程要茫求进妖行调乡丰查。（五阶）风楼险防惜范措市施采取交由银柄行、薪施工嗓企业展、项片目业孝主三研方签姥署协秃议方摧式，睛项目刘业主破在我浆行开乞立支否付工蛾程款盟专户堆，相樱对形哑成贷皆款资昆金在败行封归闭运话行。17二、怠对保函环类业月务的调瞒查投标绝保函笼、履饲约保番函、俗预付获款保岛函。（一且）企侵业的婚资质津、以怕往工严程项袖目执巧行情确况、居社会隔信誉翅等。（二当）是表否发拥生过率以下反情况蓬：与建汤设单遮位或权企业斧之间麦串通芬投标架、以序不正蔑当手党段谋群取中膀标；未取详得施瞎工许命可证那擅自固施工溉行为恋；18将承票包的昆工程揉转包持或违植法分亿包行仆为；严重缎违反胡国家界工程雀建设敢强制宫性标坟准；以往歼是否忽发生赶过重榜大质漠量事呀故；其他平违反枯法律孕、法轿规行忠为。（三身）如闲果是雕对外答承包伙企业捕，项午目为所国外捏工程积，需窜要了失解所矮在国营国别洁风险后。（四主）反油担保衡的调竖查。19三、诉对信贷驾证明映类业万务的调您查（一惩）对讲符合逃授信获流程与附录号2A苍第六下条规绑定的斧授信硬承诺箭业务海，按俘特别深处理捡规定缓办理抽。20（二烫）对播不符茶合授需信流来程附慌录2律A第兄六条告规定征要求强的授裹信承伙诺，原则倚上不坑予受愤理。如音确需懒，申拖请人疫应出晴具承论诺函毕，以挡免除改我行兴在信荡贷证县明项换下的胞贷款帐责任蹈。但世因承驶诺函趁为我句行与邮申请携人之份间的苏私下铜协议拦，可盘能存快在联雨手“辉欺骗像”项均目业笋主的肉法律脆风险甜。因虫此，杯必须亡对承置包商肚（申剂请人犯）、巨建设舟项目邀和项伴目业苍主进确行严处格调岂查，除对信虑贷证站明和哭承诺读函格循式进白行规销范。尝同时背，申登请人市应具胜备：21建设峰部颁残发的运工程私总承束包或泥专业如施工盗一级牢资质酱；与我胸行合筛作多教年，伴信誉第良好阅（个养别情王况下撞，可桑接受渗新客虑户申顶请）静；年承弊揽工它