宁波文化产业项目市场报告可行性

设想问题Q1：项目租售比例？Q2：项目租售价格？Q3：项目销售期限？项目本体分析本体属性开发制约余姚中心城区本案本体属性/区位：项目位于城区西南，位置较偏

余姚—位于长江三角洲南翼，宁波市西北部，东与宁波市江北区、鄞州区相邻，西连上虞市，北毗慈溪市；本案—位于余姚西南，隶属兰江街道，距中心城区5公里,余姚高速道口2.5公里;高速道口本体属性/配套：交通通达性好，但周边缺乏配套设施本案南雷南路南环西路谭家岭西路交通南环西路为城区绕城公路，连接城市主干道谭家岭西路和南雷南路，可通达余姚城区各区域；配套周边仅403路公交；无其他餐饮、金融、商务等配套；万达广场距本案2.5公里;

汽车南站距本案3公里;万达商圈汽车南站本体属性/四至：东南西三面厂区，北面民房，环境较差23145南侧苗木基地4西侧道路厂房3道路民房1东侧道路2厂房5本体属性/规划：集产业服务、办公、人才公寓一体的创意园区名称面积（㎡）用地面积83506建筑面积153959地上建筑面积125259其中产业服务中心107888研发楼16345其他1000建筑密度33.25%容积率1.5绿地率20%研发楼区块，主体4层，部分2层，总建52923平米产业服务中心（12F)大气、简约公建立面人才公寓开发制约/自身限制：项目内、外环境影响开发进程及客户心理内部高压电塔内部现有建筑周边厂房

地块内、外现有的高压电线，会影响项目开发进度及办公氛围；

地块内部现有建筑，会影响项目开发进度；地块周边为厂区、民宅，易对客户产生“环境差，不宜商办”先期心理影响；开发制约/其他限制：区域发展、开发商品牌效应、产品特性等因素，使项目开发风险加大

区域发展限制余慈片区发展规划落实及不断投入，将令余姚城市建设产生偏重，对城南板块而言，弊大于利；品牌效应不足作为企业在余姚首个开发项目，在当地品牌影响力相对不足；规模较大，产品单一项目为工业用地，规模较大，产品单一，后续销售压力较大；地段价值梳理：项目在区位、配套、环境、品牌、产品等诸方面存在抗性

项目地处余姚城南，位置较偏；地块交通通达性较好，但周边配套设施缺乏；地块内、外环境影响项目开发进程及客户心理；余慈统筹规划，对地块而言，弊大于利；开发商在当地品牌效应不足；项目规模较大，产品单一，开发风险较大；市场环境分析城市发展楼市动态市场环境城市发展/规划：余慈统筹规划，对地块区域价值提升有限1、区域空间结构”一轴“即贯穿南北的生态经济发展轴；”二区“即北部都市发展区和南部生态发展区；”三带“即沿湾产业带、沿329国道城镇发展带、沿姚江旅游发展带；2、北部都市区空间结构”一个中心“即余姚城区、慈溪城区和姚北周巷片区；”三园“即慈溪杭州湾新区、余姚滨江产业园区、龙山慈东产业园区；”六镇“即观海卫、三北、庵东、泗门、丈亭、梁弄；余慈统筹规划城市发展/规划：余姚城区规划，对区域地块功能提升有限余姚中心城区规划形成”三轴、三心、五片“空间布局；”三轴“即现代服务业发展轴、城市第二产业发展轴和沿江生活休闲轴；”三心“即老城商贸文化中心、高铁商务中心和生态绿心；”五片“即城中片、城北片、城南片、城西片和生态片；城南片功能定位作为余姚老城居住功能向外拓展和疏解的主要空间区域之一，成为余姚城市居住环境最佳区域；整合区块内经济开发区南区产业发展，优化布局，提升功能。本案项目区域城市拒发展/经济猪：余凑姚第也三产战业比落重偏彩低，源有很拐大发碌展空土间20疾11年宁最波市形区/余姚暑生产掘总值铜、第好三产姜业总嫂值20脖11年宁生波市熔四区窄三产蚁比例20致11年余热姚三搞产比价例余姚洗国内肥生产制总值66互0亿，咸为宁滔波市音区33糊%；余姚叮第三艳产业曲产值碎为22谱4亿，敞为宁何波市悠区24机%；余姚品三产谊比例袄为6%：60惰%：34观%；宁抓波市挨区三忘产比节例为23沉%：30睛%：47为%；以上年数据街说明歉，余疫姚第愤三产定业发研展存升在很注大空腔间，玩”退博二进偏三“疯产业凉政策贤还须阅进步只推进竿；楼市通动态辟：近几度年余另姚商昆品房/写字凯楼成搞交量偏回落20悼08年6月-2机01铁2年6月余冰姚写寸字楼沿销售姨面积20污11捞-2括01死2年6月，坑余姚因商品睬房成谜交量霉明显攀回落治；20碎11毒-2狭01箭2年6月，矛余姚尖商品岛房成覆交价窜格上兼升明泪显，肺增幅20婶%左右型；成抖交价光格主删要受粒悦龙割湾等京高素御质楼格盘成盛交影错响；近几里年，救余姚筑写字喉楼年绪成交廉量徘明徊在5万平趁米；成交枕量有遣限受减新开处写字室楼项朋目偏港少有稼关；商品搞房写字先楼市场租环境/格局推：写怕字楼阔价格10洗00元/㎡，租窝金0.亩8-徐1.巡寿5元/㎡城北搬区域城西腹区域市中刷心区泥域中塑暂商务惊大厦售价像：10帜00拍0元/平米租金哈：0.盼8-跃1.腹0元/平米中塑太世纪闻大厦售价粥：10逗00距0元/平米文山挪创意碑广场租金;勿1.酒5元/平米阳光肃国际带大厦租金;词1.钓2-选1.盾5元/平米中宇戒大厦租金;名1.盛0元/平米阳明18泉8租金;牵1.棍0元/平米太平下洋写条字楼租金;降1.凶1-粪1.役3元/平米时代连大厦租金;烦1元/平米白云枝商贸广中心租金;疼1元/平米市场五环境/个案/中宇玩大厦常：入斥驻企吧业为魔品牌解实力钻型企多业，饺整体怎档次较复高项目劣名称牌：中娘宇大铁厦地址厌：玉立漫路、岂长安巷路物业卸类型不：1*壤14拨F，总浪建1.拒6万㎡督；产品炭面积型：11勾00挑㎡；层高锻：3.众5米；装修荷情况骡：公共亚部分井装修胸，内见部毛职坯；配套：分绒层中吸央空桨调、宁员工千餐厅孕；租价鞠：1元/天/㎡；物管碗费：3元；入住兆率：90散%；入驻远企业粪：房产至公司挑、政盛府机财关为樱主；办公馋面积浇：11劫00找㎡为主备注沃：开发确商持欣有物掏业，挤对外粱招商酱；市场昂环境/个案/阳光顺国际鸭：入茄驻企诸业较轻杂，靠档次任一般项目链名称母：阳太光国议际大社厦地址巷：玉立党路、漏长元件路物业谊类型鱼：1*咐22浑F，总世建2.衔3万㎡傅；产品津面积圾：70晶-1层00仗0㎡；主纱力70惠㎡、14彩0㎡；层高巩：3.诉6米；配套：分值层式针中央翻空调权；租赁界价：1元/天/㎡；物管回费：2.使5元/月/㎡；入住洞率：80庙%入驻叫企业裤：贸易悦、金绪融类慎企业野为主候；办公寻面积框：70格-2舅00恩㎡为主惊；交付尽：20蔑10年市场杂环境/个案/太平底洋：效入驻董企业学规模蹦偏小星，档甘次较闸低项目批名称言：太各平洋厨办公岂楼地址津：南滨屠江路特、新她建路物业即类型醉：1*应13涌F，总建谜面积勤：70稳00㎡；产品朵面积亚：60疗-7泡0㎡；层高贡：3.屈2米；配套筐设施：2部电保梯；立面姐主材漂：面砖土；租赁批价：1元/天/㎡；入住止率：70激%入驻济企业掉：贸易帖类、瓶制造长类为华主；办公聚面积症：10络0㎡以下狸为主圣；市场送环境/个案/时代阁大厦啄：入都驻企哀业规利模偏蛋小，态档次六较差项目热名称蜡：时钳代大僵厦地址炊：南雷娱路物业湿类型竟：1*用10道F；总建史面积竞：80锁00㎡；产品遗面积少：60耀-2软00㎡；层高仔：3.全2米；配套昆设施：2部电押梯；立面馋主材民：涂料蛙、玻重璃幕坡墙；租赁员价：1元/天/㎡；入住弄率：70刑%入驻冰企业皱：广告/媒体/培训蛙类为宵主；办公屋面积兽：10蓄0-畜20掉0㎡；市场尿环境/个案/中塑症国际慢：入园驻企铺业较废纯粹机，项旗目档吼次较小高项目痒名称残：中葛塑国趴际大代厦地址损：塑料炉城舜谊达西茅路物业汇类型巩：1*喇5F宿/2冻*2腰8F，总刮建10万㎡咽；产品帅面积仇：15唇0-紧15窑00庙㎡；配套掩设施：5部电确梯，掘商务维中心各；售价暮：1万元/㎡；销售勇率：95抬%租赁取价：1元/天/㎡；入住缩慧率：60性-7罗0%入驻祸企业帆：以塑朽料、燥贸易窑类为榆主；办公木面积滨：10伏0-自20逝0㎡为主倍；市场涂环境/个案/中塑赵世纪虹：产笨品面犯积偏傻小，顽档次轻一般项目族名称假：中鼠塑世赚纪大臂厦地址要：新建尽北路物业现类型薯：1*姑12住F，1*挠25庸F，总塔建约6万㎡烟；产品鹿面积叔：40枪-2剪00恰㎡，主消力70狐-8肺0㎡；立面晓主材从：干挂守大理惨石、玻璃略幕墙雅；开盘疮：20阴12俘-0贤3售价双：1万元/㎡；销售刺率：30凝%；市场糊环境/个案/文山勿创意涨广场罗：旧类厂房喷改造责，余哨姚现悦有最逐大的绝文化创捆意园缴区项目骂名称船：文轿山创独意广女场地址秧：新建违北路包、文孔山路物业柿类型窃：1-答8F，旧西厂房半改造壳；总建评：约9万㎡，索一期寺约1万㎡福；产品流面积界：主力50、70、15揭0㎡；层高稳：4-明8米；租赁俊价：1.嫂5元/天/㎡；签约覆率：一期70缴%；开园蝇：一期20婶12低.0绞9入驻泡企业惰：科研合、孵哲化等蝴创新津企业办公版面积晒：50轮-4束00碧0㎡；备注擦：定向双招商进，政喜策扶能持；市场视环境/个案/阳明18尼8：厂候房改译造项谣目，匪规模笔偏小众，余锻姚首舰个文化照创意壮项目项目缓名称嘱：阳展明18飘8地址警：阳明泉西路18箭8号物业繁类型法：1-这2F，旧后厂房四改造洪；总建用：50鞠00咱㎡；产品膏面积贩：主力50纲㎡；租赁严价：1.扫0元/天/㎡；入住怪率：90洋%以上拆；开园环：20筝10即.0雀7入驻菌企业丑：以动崇漫、是设计贫创意卡、工端程检嘱测类世公司阳为主尸；办公夕面积虾：50续-1弊00敲0㎡；10韵0-搏20恩0㎡；备注昨：定向据招商乱，政访策扶东持；市场风环境/客户母分析某：入责驻企牺业以滤贸易蜜、生美产制值造类懒为主吹；办遵公需求多面积40稀0㎡以下释为主入驻矿客户妈办公瞧需求鬼面积入驻衡客户萌类型入驻森企业巩办公沫需求纺面积母以40杰0㎡以下绞为主兴，其和中办好公面登积10贡0㎡以下尊占35衫%；写字路楼入炸驻企仍业以蹄贸易亿类、掌生产钳制造昌类为全主，福占整虹体69你%；市场丸环境/市场圆供需桃：20电12年6月-2画01丹4年，贿余姚糊市区懒写字膀楼供应量辩预计吨在31万㎡项目体量(㎡)供应时间中塑世纪大厦4.5万存量中塑商务大厦0.5万存量银亿四明广场1万2012年年底保利文化广场2万2014年众安三期5万2014年河姆渡世纪广场8万2014年南雷南路行政商务区10万2013-2014年合计31万至20园12年6月，递余姚惭市区燃写字猛楼存伤量约5万㎡和；预计20副13年始姐，南典雷路咽行政绣商务刺区部惯分写猴字楼理将陆厌续“膊隐性腥”推严向市节场，赠两年调内，炕供应涉体量愁在10万㎡膏以上麦；20纪14年，姻众安舒三期柴、河匙姆渡椅世纪坑广场屋、保摔利项送目写原字楼硬项目却将陆依续推抽向市段场；截至20阔14年，雹余姚雁市区哪写字择楼供稠应量营预计锻在31万㎡凑以上子；20穗12年6月-2雷01陪4年余饺姚写殃字楼眉预计石供应雕量市场侦环境/市场秃供需灵：20兽14年，因余姚事写字丛楼供海应量首明显命，市芝场竞争陈更为地激烈20深12年6月-2洁01腹4年余举姚写病字楼蛙供需销情况20些12年6月-2晌01般3年，幸市区敢写字笛楼供伐应量菌有限锅；20指14年，盘写字猪楼项穗目将则陆续醋推向啄市场赖，供乡丰应量身将急春速放秀大；依“溉退二记进三贷”产帮业发稼展趋储势，丘市区拌写字贯楼需奶求量童将稳荷步提留升，樱预计20划13年需稼求量鼻为5万㎡疮，20野14年为6万㎡眠；20沫14年，疏余姚沾写字鲜楼市慌场供乱需比碰持续办放大拉，市粮场竞调争激革烈；市场这环境快梳理根据腐城市乞规划瓦发展六，地棚块所胳在区陕块价严值提浇升有扬限；余姚嗽第三炼产业胳比重桂偏低抱为主赌；企贝业办陈公需赠求面重积以40贸0㎡，还漫有很挪大发铅展空致间，肺为当妥地写游字楼哀发展困带来伸机遇扇；近几造年，鞠余姚除商品希房/写字而楼成边交量很下滑静明显薄，但味成交村价格缩慧稳步耀提升齐；余姚颜写字壁楼成遍交价乏格约1万元/㎡，租遗金0.异8-贤1.著5元/天/㎡；余姚退现有2个文优化创逐意园涉区均踏为旧青房改童造项诉目，乎只租执不售亭，租轧赁情土况良工好；现有坏写字右楼入扫住企贫业以崭贸易术、生垄产制遇造类瓦企业伙以下扔为主栏；至20千14年，吉余姚阿写字扎楼供揭应量荒将达坛到31万㎡庄，按缠余姚天写字叔楼市倾场5-钱6万㎡/年销熊售量蓬，市芝场竞发争会情愈发半激烈原；项目易可行过性分烫析租售塘比例租售聪价格销售油策略租售阻比例/个案改介绍项目使名称视：创勾新12辜8地址匆：鄞县踩大道汤、启叨明路物业朽类型民：16窜5独栋涛办公昆楼；3栋人慌才公阁寓；总建察：约20万㎡，是分三总期开治发；产品挡面积浩：62养5-寨20浩00彼㎡，主剥力70镇0-漂90丑0㎡；售价隙：90蛙00元/㎡；入住腥率：整体70苹%；开园嫩：一期20辅10向.0唱7，现耕二、抗三期钻已开仇园；项目爆名称现：创E慧谷地址殖：镇海在中官某西路物业悟类型闻：36独栋您办公污楼，3栋人崇才公宪寓，2幢高冰层写分字楼走；总建殃：10万㎡，秒分二铁期开底发；产品诸面积阻：62单5-革20译00牲㎡，主荡力70膛0-饰90态0㎡；开园剥：20康09胶.0喷9租售引比例项目位置体量(㎡)创新128鄞州20万创E慧谷镇海10万134创意谷江北区0.5万民和·惠风和畅文化产业园高新区13万创意1956江北区3万新芝8号江北区0.5万合计47万宁波路市区呢现已亭开园灵、在崖建文划化产匙业园讨区项侮目规惩模约47万平案米，伙考虑纵未知筑相似馒项目务，按1.吐2系数指核算议，宁践波文眠化产厦业园愧区项散目规崖模为56万平低米。宁波兄在建蹄、开厌园文祖化创带意园菊区项贿目租售触比例宁波悄文化标创意光园项网目规堡模56万㎡余姚反国内报生产念总值惊为宁辆波市丸区33紫%余姚尘第三蛾产业匹总值滩为宁首波市飞区24缠%同比诱例，蚂余姚拌文化查创意哥园项村目规袜模18决.5万㎡同等袖比例灿，余曲姚文谈化创倦意园扛项目乞规模13姓.4万㎡以第先三产唯业繁昼荣度至为比续例，洞对余独姚文融化创乔意园队规模湾进行夸评估殃，考港虑余狭姚“拼退二灿进三蛮”空咳间，壳认为铺余姚撒文化泼创意山园规铃模在15万㎡较合揉适余姚争现有功文化编创意边园项醒目“斥文山连创意状广场世”、阔“阳机明18矿8”共计在规模7.练5-牲9.陡5万㎡，尚伸有5.雾5-史7.获5万㎡市场膀空间瓶，取忽中间碑值6.笑5万㎡本案漫建筑挂体量讲约12晴.5万㎡，其盾中6.家5万㎡体量浮适合律开发翻文化桥创意眯园项找目租售析比例文化蜘创意委园体王量6.慕5万㎡“普通帐写字勒楼”眨体量6万㎡浙商1号政策哄扶持旷，租挨售价叙有保快证！无政辜策扶影持，围租售蹦价较舍低！可售碧部分持有可部分租售赌价格长分析评分指标权重文山创意广场阳明188本案地段40%353830规模10%849通达性20%161715配套20%181915外立面10%769合计100%848478权重100%60%40%100%租金价格(元/天/㎡)1.51.01.2通过右市场秆比较览法，弓得出中本案检写字损楼（蓝可售辽部分镇）租候金为1.但2元/天/㎡，按4%年投稻资回斩报率德，推拜算本案童写字陷楼售长价为11狸00及0元/㎡；销售猜价格换测算逢（一附）租售纠价格拜分析销售撑价格债测算田（二彩）鄞县斑大道天童妻南路鄞州炭核心惕区创新12即890价00元/㎡雍城广世家15牌00池0元/㎡盛世睡天城15薪00谨0元/㎡风格发璟院17餐00劣0元/㎡蝶园13新00屑0元/㎡创新12霸8周边浮住宅驳价格虽约15贺00陈0元/㎡周边抓住宅败与创名新12掘8价格旁比值逝在1.衫6：1—疮1.懂7：1租售逢价格科分析销售捉价格斑测算芝（二魔）谭家皆岭路南雷异南路本案本案跑周边炉住宅卡价格隶约10翠00哭0元/㎡周边降住宅承与创细新12叶8价格券比值扶在1.恶6：1—老1.伪7：1本案辈周边基住宅候价格90序00元/㎡；依照京比值懂，本才案写未字楼两（销罗售部旗分）均售价件为59乒00溉-6猪30航0元/㎡；万达盗广场11穷00涝0元/㎡余姚蝇市区金色蜓蓝庭85注00元/㎡租售填价格臭分析销售躁价格故分析旷（可脊售部叔分）根据哈价