天津某国际金融中心项目产品建议

2009年5月***金融中心——项目产品建议目录

2问题发现产品建议341解决方案5市场环境分析2项目认知3项目认知一、项目认知二、区域市场分析三、项目价值分析四、项目定位方向项目认知4信达广场天津中心赛顿中心津汇广场君隆广场天津环球金融中心本项目海河沿线板块南京路沿线板块五大道板块内环内区域海河U型黄金地段项目位置项目四至：北起大沽北路，南至和平路，东临营口道，西至承德道6总建筑面积：125355㎡，地上建筑面积：93355㎡，地下建筑面积：32000㎡，地下三层车库，地上最高44层，建筑高度150米。项目用途：金融写字楼，混合型公寓，沿街商业。写字楼33层,局部34层，位于场地东侧，紧邻大沽北路和营口道；混合式公寓为两栋板式高层组成，26层高，位于场地南侧,两栋楼间距20米。项目认知-立地条件7本项目用地基本成菱形，四面临路，伴随大沽北路和营口道的拓宽改造，未来两条地铁线从地块边界通过，用地北侧地块为规划中的交通枢纽，交通非常便利，未来商业气氛和现代高档写字楼的市场潜力极大。地块周围各种设施均为最佳。规划用地现状已基本拆迁，道路改造在进行中，开发条件良好。规划范围：北起大沽北路，南至和平路，东临营口道，西靠承德道。规划总用地面积约1.244公顷。项目认知-立地条件8建筑形式：写字楼1—4层为入口大堂、商务中心、商业及餐厅等功能；5层以上为写字楼公寓楼一至四层为入口大堂、商业和会所,可布置茶室、酒吧、美容美体、健身等功能，公寓五层以上为混合型公寓,一层五户。地下三层布置人防，平常做停车库，地下一、二层为停车库和设备用房1—3层为大堂、店铺、会所项目认知-立地条件9高端城市综合体——豪布斯卡（HOPSCA）项目初步印象为：市场环境分析一、宏观环境分析二、市场分析宏观环境分析03-08年天津社会固定资产投资走势天津市固定资产投资呈现上扬态势，其中，2004-2006同比增长平稳，从2006年开始增势强劲。固定资产投资增势强劲

天津市宏观经济发展向好，房地产行业仍处于上升周期03-08年天津房地产开发投资额走势天津市房地产开发投资额呈现上扬态势，其中，从2006年至2008年增长强劲，从趋势看目前仍处于上升周期。天津宏观经济天津蒙经济谁呈现乖持续棚增长戏态势孕，为赔区域兆经济碎发展堡创造倦良好坦环境GDP增长速度房地产市场发展状况小于4%萎缩4%—5%停滞甚至倒退5%—8%稳定发展8%—10%高速发展10%以上飞速发展国家GD爹P已连涌续4年连纺续增裕长10汪%以上洗，天年津经夏济持盯续高旁速发住展，GD亚P快速滚增长泛，天懒津20腐08年GD侦P增长旗幅度冷为16漠.5发%，天框津市筐生产艰总值打完成评６３环５４鸟．３落８亿掀元，特比上辞年增零加１巡寿３０请３．由９８银亿元龙，增钥量首昏次超炮过１赶００兴０亿喜元，国民斤消费恼能力免快速求增长页，为房戏地产俊业提伍供了抬坚实门的发弯展基兰础我们包认为纠：天津炭市宏弓观经府济发短展向拢好,为天蒜津市许商业阁地产晒旺盛惧需求巴提供找了有农力支逐持。市场凳环境趋分析市场秒环境喷分析市场漆存量普将保予持趋粗稳走肿势，眨但仍抱高位肚运行五。数据筛来源夹：CR凡IC中国牛房地染产决煮策咨榨询系周统09年1-延4月份排出现蹈供小察于求湿现象吸，主狼要原遍因是腰由于鱼刚性晓需求负的增唱加与罢新增号供应慕的保伤守。截止弊到20呆09年4月底盲，天据津市愚商品布住宅滤存量12拢62查.3咸3万平加方米燃。天津困市房咱地产拉整体学市场浊情况市场乒环境己分析潜在瓶供应摘量：07年-0免9年5月份减之间李成交仙但未乏开工唤的纯衫住宅趋用地10社4宗，猎规划莫建筑恶面积翻为13赤77扎.6午7万平米。其中控，07年成劳交但输未开角工的疲纯住皆宅用台地51宗，炸规划温建筑找面积73阻5.埋17万平耻米，腾拿地滔两年拦内必锁须上梅市,因此锁，73腿5.鞭17万平脾米必睬须将饱在09年内你有所晨动作叨。73野5.律17万平钱米按垄其中30％会劣在09年产捷生有这效的狗市场粮供应建则为22至0.词5万平按米截止钥到20集09年5月底摊，天锡津市均商品带住宅令市场缎存量12脊62袋.3吐3万平峰米，吗市场得存量吨将保科持趋悬稳走舰势。09年5月后孔市场教整体产面临脉的供泼应量戏（存少货量杂）将巩达到14矿82万平俭米。某将成洽为天友津市桐场的苦高点筹。09年整极体成窑交量泼预估杂：按近案半年乡丰（20据08年11月-2曾00喜9年5月）舱的月贱均去纹化速爱度68笨.2万平惕米/月进庭行预迫测，天津1－5月共纯成交31继7.煌66万平色米。则：09年的攻市场恐成交音量在86址3.渴26万平六米左俯右.天津09年整津体市鸭场格干局将按面临犯供大伍于求衡的局轰面。市场竭环境鹅分析20次08年01月至20个09年4月天壳津市嚼商品孟住宅辰走势盼图指标2009年3月2009年4月同比增长（%）环比增长（%）供求比1.771.76+378.37%-0.59%供应量（万m2）70.0561.66-51.82%-11.97%成交量（万m2）123.97108.49+130.48%-12.49%成交均价（元/m2）65556680-4.87%+1.89%成交总额（亿元）81.2772.47+119.25%-10.83%存量套数存量面积（万㎡）月均去化套数去化周期（月）192821.4318211数据甜来源伶：CR鸡IC中国躁房地率产决浩策咨恒询系鼓统20干09年4月商准品住央宅供丸求比磨为1：1.侧76，连呢续第猛二个昼月出饮现求采大于侵供的链局面滩。商避品住伙宅市大场成心交量阁为10朗8.质49万平巴方米峡，环赴比下且降12稀.4氧9%，同关比上件涨13庭0.怎48轿%。商裂品住窑宅成敬交均功价为66傻80元/平方钉米，略环比代上涨孙了1.肠89蕉%，同名比下泼降了4.拣87下%。市场微预计讯未来宽呈现届供大洽于求降局面市场烫环境泰分析08年5月至09年4月和炉平区逗区域茶市场笼指标和平清区5月成步交商平品住扁宅32垃2套，推环比4月上红升16摇.6岁7%。商向品住蓬宅成煤交量值为33顿94似1.岸7平方愤米，屯成交亏量环兰比上嫂升33年.6闷9%。占话市内胞六区坊总商浊品住爆宅成据交量窃的11巷%左右酸。本月挪和平堆区成雨交量傅持续俱连涨止的趋校势，渗成为桶连续12个月谷成交御量最源大的对月份肾。成以交价啊格继不续引间领天煌津各吊区。指标08-0508-0608-0708-0808-0908-1008-1108-1209-0109-0209-0309-0409-05商品住宅成交面积（万㎡）0.741.041.090.680.461.021.170.790．490.421.782.543.39成交均价（元/㎡）12023132631417717136122261131412761127061499814171145021381215912市场习环境筝分析明显絮可以柱看出省和平牧区商顺品房说成交错量与释井喷执式增宗长的敬三月艘相比工仍然巧呈现脊上升坟趋势思，并摆且再录创连迁续12个月絮的新喂高。区域阿市场携分析21南京微路——天津纱市中历心商欣务商微贸经奴济带规划黄面积傲约12比1公顷斑，总摆长度3.谦3公里堡，规愤划了波中央丢商务棕区(C站BD漆)、娱中心吼商业笋区(C食RD需)、中弄央信闷息区(C努ID秘)三个这特色留功能抵区，余规划筝时限为16年。和平雀路——滨江隙道中宽心商钉业区羡规划“一核票”即位睛于商疲业区挤核心乏位置势的都锹市休搅闲商缴业中络心“五区秩”商务哭旅游批区——面积17前.4墙5公顷闯，依贩托海赞河景郊观带撕开航发，矮重点技建设天津收环球被金融行中心项目等。综合雾商业莫区——面积46绝.9卫6公顷椅，商霞业氛杂围浓羊厚、然文脉明气丧息旺盛、行屿业门掩类齐慰全的蚕购物询、观政光综慢合商渴业区早。文化岔体验孩区——面积30鞭.7夹8公顷农，哈雹密道增宽10项0米绿味轴蓬景观驱带的吼开发茫和文阅化产袭业项跃目。风貌遍体验掀区——面积11贵.3盖6公顷帐，依云托中大心花汗园法伞式风情区循，展窄示中军心商倦业区迹深厚还历史腐文脉器。高端职品牌横区——面积20拣.1公顷描，依凡托现壤有高温端品源牌商埋厦件的基雾础上页，形崖成天敏津市就独树召一帜彻的复莫合型村高端斑消费械集串聚区誓。“五条监特色帜街”滨江贡道现疏代商馋业街哈密此道生航态文韵化街和平洞路综特合商采业街河南姥路特竟色休挨闲街南京锣路高概端商其业街项目笨有利杏点判聚读—城市默规划传统文化商贸区:1、瞰海2、万通上游国际3、金领国际4、陆家嘴金融广场5、仁恒海河广场6、中新城上城7、壹街区8、富力城9、海河金湾公寓都市消费娱乐区:10、君临天下11、天津环球金融中心12、同方瞰和平13、金茂现场14、吉利经典15、天津中心CBD金融商务区:16、嘉里中心17、天津公馆18、华厦国际公寓19、都市亮点20、华侨御景湾天津未来智慧城:21、鑫瑞名苑22、天津湾海河国际花园23、泰悦豪庭24、融科金月湾25、格调竹境26、花园5座27、上品1210111314、1516171819202221、2326、272425312576894传统文化商贸区都市消费娱乐区CBD金融商务区天津未来智慧城核心区泛核心区本项目本项迎目处银于海摩河经转济发兽展带霉泛核商心区无地带轰，和哥平区贞一侧峡，地咐处海软河“慕金湾必”，汤发展搭前景衬极度待看好舞。海河泊沿线典项目弃分布项目圾有利硬点判疫读—城市房诚规划项目铸有利颈点判蜂读—城市愧规划东方愁巴黎——和平里区中件心花校园法当式风庸情区以中凑心花散园为咳核心锤，东性至营半口道仗，西摄至赤乏峰道吴，北扰至和店平路直，南插至新战华路成，进绞行双河向放眠射，萍由中领心花排园沿诸承德谜道向淘海河切延伸洲，将散原法端国公组议局晋、原该法国贺领事辰馆、范原法止国兵殃营、站紫竹袭林教恳堂等迁连成劲一线恨。规划率重点剑依托拐现有讨风貌遍建筑兔与近蜻代历盯史文毫化内互涵，守营造级浓郁舰浪漫碰的法驳式风塞情氛夺围，着建成笛集文群博、叔娱乐便、艺伶术、留商业陶为一顾体的疫法兰定西文萝化特珍色的给高档耀旅游优休闲哀商业疑文化宗街区股。结论戴：本项称目在棒区域缩慧内属据于全创市特盛色商备业街按区大价规划圈的一餐部分妈，利佩于借刮势宣旁传和缴推广殊，拥嚼有明祝显的缠市场重机会梯。项目迹定位底方向25项目应定位本项礼目位杠于交骨通便相利的窝顶级葡区域歌的黄家金区杂段，稼既有铺海河肢景观猎，又赞具交慈通优吵势，吨且雄喝踞于描未来皮法式摘商业黎风情梯街顶乌端，乱中心贤公园规内圈留聚集淘了大质量旅纵行社蹲，本诵区域衣内大溉量的临商务辉人群删和公扶司也述提供亿了非压常稳扶定的鹊需求恨。所舅以，籍在本门项目籍内整蜡合一尝个五星级以上品牌知酒店按，应复非常册适合滨。鄙而且削参与受运营捞一个述酒店脏，以收益圈分成丙的方式东体现凭，该顿写字徒楼将醋利益许最大竞化。超五冤星级完酒店+纯办饥公5A甲级乏服务扔式写贩字楼26项目沃定位项目鼻定位艳方向——海河御边的列豪布停斯卡危（HO驾PS醉CA）打造虽版块届内首劫席城牵市综坐合体项目逝价值前分析27项目暮定位地段捕价值僵分析毫无超疑问挣的好询地段简！本项目百货大楼海信广场远东百货东方之珠一公里二公里三公里劝业场滨江商厦中原百货国际商场津乐汇乐宾百货百盛万达影城新世界百货凯旋门百货滨江购物中心水牛城家世界阳光广场食品街服装街但是……地段惠是最做大卖绢点，歪却量无法鄙构成锐唯一伟买点是！地段勿价值绳拐点锡分析芒：周边堆道路丛单行粉道+2车道逼双行颈，商饱业动翅线不循便，随极度姑缺乏错地上考停车目位。与商私业中雁心区休距离蝇尴尬趣，商与业价届值被扎边缘幅化。周边让缺乏谦大型愈成片悔居住湾区来荒带动践本该正优势签的商惑业地抗段。本项贞目在妻各商膀务板膀块的打边缘垦，尚毯未成乌熟。31SWOT分析竞争悔优势（St费re洋ng吧th哗s)地理栗位置金好，悉附近耐有中蛮央商洪业区膨、中胳心功笼能区妻、赚中央兄商务扎区周边搁居住军环境替成熟顽，科竭大大宿节省铺生活氧成本孤，属荡于不消可多湿得的军黄金幸地段配套萍优势网项目触所在但地未释来前停景、养潜力撞巨大失。竞争劣势某（We多ak律ne驼ss圆es漂)本项挪目为误纯公恰建项鹅目，躺生活虎成本跟和物麻业费太将远酸高于活普通宵住宅皇，对堤于惯肃于投隐资住丹宅的掘客户撕群体松，将驰有一治定的剧难度茧。交通今不方挣面，水区域暖内多付以单吸行线制为主极，地叨上车者位稀届缺商业杆如何读以创毫新来妹形成不有效甚需求阁，无型疑是具风险湿所在写字捆楼大恋堂偏绕小影上响项及目档牙次。市场记机会庆（Op耕po辽rt片un扯it故y)天津蒜市经贺济的逗快速瞎发展爹，第粘三产担业快看速发盆展区域谱周边拨的规后划力纹度加口大所低产生痰的拉天动作昂用未旱来前恨景薄良好驾的板绍块随着愚区域羞周边胸中高厘档项练目的驴陆续克开动租，带规来大必量商均务、夸商业红需求区域照内写烦字楼限同质姨化严厨重纯粹忆精品悠、主坑题项村目少市场剂威胁鄙（th鬼re店at挺s)未来秆写字群楼市墨场同割质产套品增悟多，钞竞争外激励拳。未来2年天鬼津市触大牌寺商业垒项目萌海量边上市岛，蕴炸含极兄大竞税争。增能否史提早打入市见，并凤在产盘品营识造中等尽量粮避免朝同质汤化竞妇争因膨素，婆将成诸为未蚂来决焦胜的深关键虑。32问题粘发现产品寨问题凉点：亦本项惑目最赚大问蝇题来尤源于疑商业1.商业衣价值留边缘技化与商兆业中拾心区罢距离深尴尬怪，商葡业价瞒值被窃边缘哑化。周边莲缺乏直大型扩成片欢居住秃区来吴带动景本该馆优势择的商巾业地帽段。本项忧目在纪各商权务板与块的闻边缘蓬，尚伸未成支熟。2.产品狭自身逆问题商业刊首层忍单体摊面积烧过大肥，进展深过谁长，核影响透去化察。问题覆发现34问题洒发现如何定位形象包装客群定位项目射面临廉的核挑心问踩题市场逮空间客群棋增长屋性需求阵点1：当继前城漂市核倍心板剃块环扔境下节项目酬如何价定位追、形冲象包就装、纲客群趟定位需求毯点2：项开目地输处和梁平核宇心位兆置，听综合盐性项浆目客缴群如济何保烂证整体出项目35项目懂需求市场需求项目功能定位产品适用性分析客群分析综合吨体项玻目研何究综合陶体的统核心翻问题综合表体定啄位客群喝增长摄性综合嘱体运水营模邻式需求矮点1：成耀何核晒心综屯合体恼如何松定位需求描点2：如睛何保惜证城始市核检心综宵合体车项目娘客群添增长需求非点2：综炕合体求项目额内具灰体经帝营模逆式36解决差方案解决望方案37针对**饶*金率融中盈心的需梁求点广，我侄们将羽提供洋有针疑对性酸的专济业服挪务项目浓市场京定位含报告矩：和平炼区域散市场垄环境家研究竞品竟研究项目肚市场利需求芳研究项目绒产品赏研究项目赞定位船论述项目柱客群右定位户建议项目冒推广臂和形纠象包慎装建乏议报告神一项目脏研究38针对**赖*金纽奉融中狮心的需许求点诱，我岸们将蝇提供身有针夜对性腹的专宇业服并务城市虑核心依地段始综合辅体研瞎究市场辟需求缺研究综合好体项翻目定沟位功鞋能建敏议客群破定位秃研究综合罚体产锻品研追究综合从体内亚运营梨模式朱建议二、圣城市先综合逐体研什究报告肆二城市怜综合净体研究39附件写：城方市综描合体音个案信达赴广场天津阻中心赛顿捎中心津汇贿广场君隆听广场天津览环球怜金融虹中心本项也目海河烦沿线呈板块南京计路沿益线板庭块五大参道板蔑块内环臂内区唤域海河U型黄什金地喂段竞品挥分布项目淹四至迈：北烦起大困沽北辣路，饿南至笑和平罩路，裕东临社营口傲道，池西至他承德祖道天津遵津湾工广场天津傻大悦付城41天津掉环球竿金融著中心项目扩基础语资料地理伸位置乖：天美津和挤平区右大沽口路与侮兴安穿路交催口开发雅商：余金融惧街（译天津志）置浸业有丢限公丧司占地鹿面积辜：5.燥3万平附方米建筑期面积踢：60万平躲方米建筑赚最高桌处高布度：33湖6.令9米建筑辉层数萝：写宝字楼75阿F；公触寓41沉F开盘李时间奖：20森09年3月入住诉时间档：20小10年4月容积锯率：龙津门4.浊8；津贱塔11良.7物业串管理唯：金救融街拆第一触太平查戴维迎斯配套缠：5A智能鉴化写终字楼雹、5星级写配套豆公寓饭、停堵车场辩、会脆议中迷心、垮游泳苦池、邮餐厅轧、超设五星脾级圣歉瑞吉叨斯酒冬店、锹精品篮商业42天津驰环球北金融舍中心产品真定位户型洁配比写字纷楼：卡办公吃面积锄为20明00平方尖米，农自由骆组合脸。酒店剖式公胖寓：桶主力复户型罪为17根7-烂36陕0平方鼠米，客群筒来源主要伸是天托津本尾区域方自主涨居住吧为主链，主招要是液知名返企业蜜入驻史，产驴业链我将涵窗盖银注行、鱼保险米、证占券、煎会计肉、审牢计、曾评估哲、中岸介、伙法律臂、信买息、坡咨询增等诸刺多方右面的余高端怀服务仁行业汽。43天津杆中心项目左基础嚼资料地理框位置南：和遣平区沿南京叉路与定营口偷道交列口办公烤等级闭：甲税级占地太面积芦：18昆10宪5平方晒米建筑扒面积猫：15万平城方米租售些状况堆：写字茅楼部炊分：锐出售酒店旋式公扒寓：袍预计叫以出筛租为六主开盘苹时间酷：20伏07疫.6屡.1塑5入住咬时间种：20小09祖-0剥4得房浅率：70代%物业型管理丛：世收邦魏演理仕光，物新业费挪：8元/平方晌米/月44天津讲中心规划帽布局酒店喊＋公厚寓部那分为48层，装写字躺楼部梯分为52层，法地下1-糖3层车胡库，雕裙楼1-膊6层以萝购物悄中心纸会议它中心萍、休所闲、辰健身讽等设吴施为啄主。服务膨