济南大厦项目前期定位报告

三威大厦项目前期定位报告2012.03总体市场研究地块区域研究区域物业市场研究项目本体及定位研究整体规划建议

项目营销执行

总概一总体市场研究济南2011年销售统计总体市场背景分析房地产新政分析济南2011年销售统计

2011年以住宅成交为主，其余物业类型成交量小12国家经济刺激政策效果明显，2011年济南住宅、公寓、写字楼及商业销售量较去年同期明显下滑；

济南房地产销售以住宅为主，公寓、写字楼及商业销售量少

Part1.1济南2009年1-5月份销售统计

公寓售价最低，略有下降；住宅、写字楼及商业售价平稳在售公寓项目距市中心较远，居住舒适性较差，其销售均价最低；

住宅销售均价

元/平米，与去年同期相比价格保持稳定；

公寓项目因供应集中，去化量较小，成交价格略有下降；

写字楼及商业物业销售价格保持平稳

1234总体市场背景分析政策效果显现；住宅“价低、量降”；房地产开发风险犹存12自2011年下半年开始国家及地方政府颁布一系列调控措施，使济南住宅成交量节节下滑，出现“价低量降”的局面。济南房地产销售以住宅为主，公寓、写字楼及商业销售量少随着济南大规模的拆迁改造等，济南较多适销房源上市，均为市场提供了大量的客户群体，同时，济南的刚性需求量大；但国家调控政策仍在持续，政策走向并不明朗，宏观经济的全面恢复尚需一段时间；且因济南住宅供应量较大，市场竞争将更加激烈，房地产开发仍有较大风险34房地产新政分析

2011年房地产市场调控为2010年调控的延续和深化。2011年，为进一步巩固房地产调控成果，中央升级调控力度，综合运用行政、经济手段，仍以抑制投资投机需求、增加供给为总体思路。行政措施上，限购严厉程度继续加深、范围不断扩大，各地方政府出台年度房价控制目标，实行考核问责制，差别化信贷更加严厉。货币信贷方面，为管理通货膨胀，央行年内加息3次，提高存准率6次，货币政策持续紧缩。此外，房产税改革取得新突破。保障房方面，加大保障房建设仍是2011年的重头戏，2011年已完成开工建设1000万套保障房任务，中央政府加大保障房融资支持，重视保障房建设质量和公平分配。2011年12月，中央经济工作会议指出“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。Part1.3房地产新政分析2012年房地产政策基调：坚持房地产调控政策不动摇二区域物业市场分析公寓市场分析商业市场分析写字楼市场分析市场总结（一）公寓市场分析济南东部主要在售公寓统计优秀公寓项目分析公寓客户分析市场总结主要在售公寓统计济南东部在售公寓项目均价为7800元/平米，所在区域公寓供应量少12

优秀公寓项目分析公寓假客户拼分析12客户狮大多有为投究资客博户和创年轻币及老获年客轿户为熊主。从小晕户型带的客滴户来替看，具绝大在多数妇是以辱年轻众客户元和投秃资客杂户为镰主，栗占到怠近7成的渐比例座。以阶普通巴工薪免白领卸首次滔置业塌为主宽，占想到七太成左主右的与比例捎；纯裤投资驼客户蕉约占鹿三成移左右处。自用体客户佳分析重：自用牢为主肠的客暴户较弦年轻销，主材要年砍龄在28剩-3技0岁范绕围，漏自住划客户眉来济惧时间饲短，犹一般另在5年以苗下，俩工作伟稳定责，储盈蓄不旷多，耀收入踢水平屡在20肉00谦——小40鉴00元之貌间；档家庭用结构许比较邪简单达，绝岔大多凉数为垦两口愁之家汉，部辛分为迷单身够家庭掌；目同前居鸟住状馅态以华租房丽为主惯，急与于摆览脱目陡前的版租房创生活滋，以谋公寓典作为汗过渡刮性住毁房。投资耻客户注分析涛：以投方资为怠主的齐客户施在35步-4拴0岁之投间居在多；诞客户侄文化美水平圆高，80％以良上客句户为曾大专伙以上扒水平僵。有执较好赢的经心济基榆础，仆收入闸在中丧等偏乏上。3（二味）商闭业市慕场分到析区域远商业葱市场片区浴商业寨开发慕统计片区案消费裹群分尽析市场喜总结花园仔路与芦洪楼初商圈区域学商业栏市场洪楼加商圈而是以转洪楼唱广场格路段扣为核臂心，盈东至李华信辨路口扶，该拳项目丽紧邻希洪楼失商圈饺，位慈于花束园路职商圈嫩内Co邮de筝o喉f坊th宋is价r顿ep双or气t抢|16商圈扭支撑教育被设施大型号零售泄业态居住微及商滨务配袍套>山东厌大学捷洪楼杏校区偿、新抛校区督及众湾多的脊院校>大润近发超宝市洪桥楼店酸、国廊美家远电市展场等>银座兔商城学洪楼挺店等>东环择国际识大厦念、嘉洋恒商灶务大孙厦、输发展年大厦钉等商梁务设合施>中高屯端居群住社市区如翁富翔明天地歪、锦氏绣泉吨城等释。123商业惰和教业育客效流使姻洪家控楼商棉圈和任花园谦路商鸡圈成转为具街有一鹅定影槐响力讨和竞估争力眼的二铃级商辩圈。对项环目的嘴影响核心存地段桥的商缩慧铺使残用率来高，波交通搏条件裹的改熊善、佣人流骂量和顷商流毙量的丈增大演，将级使商架圈范脆围的薄影响付扩大促进野未来曲洪家眯楼商油圈商资业结锁构的扎优化枯，增馅强商托圈的帝人流撤聚集购力。消费天群分珠析12项目榴所在熄区域描商业逮消费降客群底由两息大部谱分组只成一部桂分为腐消费舟能力稻处于鸭中等抹水平再的居找民及宁办公吉人群温。如灵富翔弯天地赤、锦鞠绣泉筋城、印汇科眉旺园骄等中杂档居婆住区押居民慰和在夸海蔚软广场叙、发亩展大恩厦、棍东环们国际谨广场举等写授字楼术内办仇公的个城市榴白领养，该轰部分魄人群姜是洪娃楼商浓圈内刻中档责百货享店和旁品牌沟专卖狮点的拢主力宿消费却群体涨；另一风部分绍为消踪蝶费能绣力较测弱的性大学俭生和醋就业净时间馒较短义的年悦轻群震体。粘山东烘大学古两个作校区股均位蛙于洪争楼商请圈内跪，且骄这些勾大学丢生就窄业后摇多选论择在记学校补周围涉暂时陷租房我居住习，规寒模庞班大的企学生裙群体酒是商钱圈内忘中低呀档商犁品的晕主力沫消费美群体正。（三寻）写宝字楼锐市场免分析供应旧量分衰析写字档楼需独求量背分析租售胞分析竞争斯项目银分析市场陶总结供应且量分杰析济南薯写字盆楼项企目集妈中于追以泉拌城广牛场为辅核心近的中嘉心区陷域、锄山大驼路-二环开东路供区域尼和高玩新区准。渐项目筑所在降区域魔高档后写字哀楼较症少，霸主要例有海拾蔚广象场、耐特区胆数码安港、器泉景杂恒展唱大厦银、嘉争恒商里务大桑厦等偷。济南底写字恶楼市辛场形粘成三弊大聚漂集区苏，项益目所疾在区汁域高末档写悲字楼佣数量吼较少备，商罗务氛喊围尚拔可12写字锣楼需涨求量箱分析写字兴楼市梢场整送体保请持平犬稳上咽升趋欺势20国11年1—来9月份根写字胳楼类酱产品慢成交识价格Pa秆rt薄3立.3公.3写字幕楼租雪金分简析从1月份撤到10月份台，写蛇字楼鹊整体闸市场吵波动圾较大寸，成浓交量刺制高粥点停柴落在4、5月份里，而半其他涨月份粱均成播交平振淡，8、9月，帝写字茫楼市烛场在沸新房阀源带左动下屈，成席交量逮有所亏上升卵；市辨场整奶体表情现为销，房纵源供丸应相菠对充杨裕的饼项目静，成魔交情列况较锹好，暮其余啦项目瓜表现贝一般胳。写字家楼售突价分尊析12济南客市在次售写亲字楼系价格酱同样栋按照饼距市似中心殖距离袄的近塘远、镰商业窗商务棵氛围撤的聚聪集程威度等口因素胆，形丛成三制个梯阶度，贫依次摊为中负心区筹域、馒山大异路-二环歪东路进区域倾和高伶新区赴区域锄。漠华龙交路与继二环处东路音区域涉自20乐02年以微后写而字楼霜市场遇不断秆发展易，现马已日棒益成腔熟，光区域狼写字致楼销协售均主价为元/平米眯，与耻中心井区域界的价持差距挪日趋莲减小肯。竞争朋项目怪分析综上弱所述臂，停写字脱楼公赵寓在溪济南戚市场勾发展则空间婆大，所前景排广阔智。三红项目都本体垃及定耳位研撒究城市俗发展倦规划区域厦背景岸价值项目层本体佣分析项目嘴初步如定位城市将发展适规划传统粉模式晴：环糠状+放射印的粗脖放式奶扩张未来卡取向馅：轴坊向发哥展+构建高东西弹新城区域挂现状区将吓以拓撒展城社市发量展空屠间、乏打造沟现代圾产业奸体系县为“火双翼购，加横快全网区的姥现代对化中扯心城贺区建罢设，晌同时坑完善欠该区逢的基绪础设怠施建瓦设，打健全衬改善冈辖区缠居民顿的民奏生体蚊系。谱凭借敬二环杏东路毯隆起恭带加侨快老灾城区凤改造栽，全您力打抛造二肤环东姥路“颗交通鱼大动谊脉、家景观杯新走乘廊、桌发展娇隆起桌带。洪楼宰商贸落区项目遍所在牺区域址为传导统商涨圈之放一区域嫁发展藏重心东逐步针东移历城递区新悉中心梯得到惰延伸讯扩展区域迈未来察将以招商务南办公萌为主项目遗周边随为老郑城区翼传统绞中心绒商圈衫之一周边谷学校浆、单偷位众孟多；丧各种它配套舅齐全商业易业态愉多为烛中端她商业存、功车能单予一，难以认满足团多重炸需求中心谎区由笑居住磁人口饭总量雄不降椒反增扒，功能推要素茂过分受积聚仿，边童际效槽用下辩降历城翻区政封府搬途迁唐持冶新岂区、券带动猛洪楼乐片区缎、花年园路吗片区励中心凳城市注功能臭扩展>学区跳居住米功能筐的发尽展使晋周边惯地带人拖口集爷聚度迁保持王稳定塑增长区域途职能到由单胳纯的宴政府认主导向市堆场方做向发情展>由政堂务经称济带夹动发率展的饿产业坡开始酒互相融手合，陕并衍耳生出向新的彩产业行，如创意融产业登等>衍生恨出的坑产业沃进一井步推倒动区毒域的发展项目懒所在祸区域卸发展飘历程村及变原化趋岸势区域倍背景公价值位于器历城奶区花奋园路叙以南需，工暂业南啦路以庭北；吧二环物东路劝高架苹桥以逃东，惹花园拼路商瞎圈核壁心位鸦置。项目策所在赵区域疏属于般济南折房地烂产格趴局上克的东护部区户域，议“北驰拓东禾进”巴的城胞市发训展格脾局，盒促使轮区域雀迅速拍发展菠；区域篮定位顾于商老务商魄贸，久具备它良好浮的发胡展前颜景和涛高素宋质的私居住敌群体膨；本项爪目位装于城朱市规嗽划中酿的老扭城区蒙内部芒，属排于城护市次断核心艳区域陕。项目究区位—位于孟城市惠次中僵心地调带、掘区域番具备絮良好音的发萄展前环景1234项目塌本体亭分析地块窑经济踩指标项目障四至交通枝条件配套井情况地块渔核心脏优势干价值气点项目丹占地集面积婆为2.德2万平槽米；容积滔率为2.尊5；土地双性质仪为住鉴宅类带用地亿，年献限为70年。地块爆面积糊规模守并不毕大，僚并不萍适宜耳打造苍复合懂型大供型项轿目，沫建议惠从特隐色高倍端项群目产忠品进般行考界虑：地块僚经济若指标从地勉块内舱部看悼四周网，南滑侧紧众邻工粉业南闻路；东侧削为华由信路累；西侧锈为二镇环东敞路高堤架桥滨，与剧洪楼柱广场染紧相龙邻；北侧梯为花浙园路萄，位爆于花它园路退商圈设中心滴位置彼；地块恒目前督现状烦为净拍地；目前为尚未樱有与怠项目具地块举紧邻改的开进发项葵目。地块请四至私及资警源——地块形缺乏划自然迹资源杀，随脑着城预市的蔑发展充周边悦建筑益景观丽不断殖丰富伙，但半区域暗内人从文资走源丰题富项目纵四至地块勉北侧组为花势园路患，上熔下班佣高峰掩期比供较拥仍堵；地块颠西侧予紧邻元二环恋东路因，为挖东部唐区域也交通纯主干律道；地块锯东侧厦及南演侧为猾华信领路与蛇工业纸南路乡丰交通幕主干臂道；目前准地块灾与外蜓部连缩慧接的课道路孟状况笨较好袄，但句上下物班高闹峰期治交通沿状况池较差闭；周边逝目前兆公交猜线路丛较多字，随发片区捡开发幸进程青加快问，交和通拥忽堵这垃一状活况将佣会得涝以改装善。交通围状况律分析——外围引具备辛较好棕的交谅通条秀件和竟利好虏因素聋，现龄状道略路相除对拥鼠堵交通截条件项目仙位于派城市罗次中松心区汪域，御属于跪房地厌产格摄局中耗的东曾部区鼠域，咏各项木市政益基础塔设施坦十分棉完善嗽；配套尿商业雪设施奶：花丽园路敲商业臭街、彩属于裳洪楼梅商圈屠与花黑园路余商圈氧的一低部分教育醒配套拍设施遣：与鹅山东策世纪篮艺术猛学校拥、洪堡家楼剧小学械、花庭园路泼小学家、历励城实梁验中阁学、荣山大撑附中突等车是程较士短。公共末交通部系统薄：37、12圣2、80等多苏路公效交车医疗驼、健萝身、盾娱乐粒、金撞融配牲套也股相对补完善遍。片区烂房地商产开确发建众设的睁不断呢深入嫩以及霉区域悄浓厚玩的人链文气朋息使齿区域恭成为鹅济南绑市民竭购房环的首侍选区匪域之冬一，垫区域则购买蚊力尚物可，轮在一普定程负度上队促进读了区览域商碍业市什场的陕发展槐。周边职配套昆情况——目前良周边缝各项诉配套践设施堡比较页完善配套才条件区位鞭：位于片济南楚市主昂城区泛内，鸣距市广中心归直线紧距离颗较近空白悄：项目佩区域幻玉新增祸供应笨稀缺驻，区态域市仔场存俯在空丑白点发展询：城市甲规划雀及城院市发逝展对掏本项毙目的举引导凝作用地块饼核心串优势屑价值辟点通过雁对地搭块现但场及涨周边叫市场攻的实蹈地考程察和禁对各肢种信肚息资渗源的妥整合夏，我求们得垂出以态下分杂析：升值著潜力酒：政败府政究策重打点打仰造区欠域，拆项目盏未来伪升值盲潜力喂巨大舅。区位位：项耕目位笋于花沾园路舒商圈鼻范围亩内部棵、紧木邻洪张楼商滥圈，仇周边驱商业伶氛围渠浓厚圆。紧寄邻山躺东世节纪艺蠢术学灾校等捉，与哄山大绩新校拿区及狗洪楼纱校区口等高肺校直污线距嫂离短青，人宇文氛素围浓嫁厚配套苏：周管边配然套相帮对健锈全，稻餐饮近、商酱铺，钢学校伍、银抛行、饿医院铃等都乓市生舰活必蒜备配场套完址善。优势胀分析SW进OT分析交通健状况杰：周鞋边交叔通环刘境拥成挤，爆路况后较差项目赞自身乓：体代量较稼小劣势哄分析市场毅政策杰：房炉地产丸市场叔调控您收紧戏，政糖策走辟向并纤不明财朗，萌房地村产行细业大姐环境衫冷淡SW们OT分析老城悟区改秋造：察近年巴旧城耀改造臂加快翼步伐戏，老缘瑞城区欣的环解境将猫会随捐着政默府的瞎重点芳治理跨，得丹到明成显改晃善。机会允分析土地惧资源画：中贱心城黑区的某土地迁资源唤稀缺禽，分设析东顺部区鸽域市聚场，率其土气地资遇源也炒非常伏有限容，土的地资势源稀生缺性轻，价态值凸润显。基础童投资丽：随摄着经跨济下某行，研政府宣扩大过城区偷内的键基础盏投资著建设林，如埋道路顾修建侍、环研境治执理等划因素锯，区洗域整顶体形千象将霸会得填到更糕高层征次的预提升漫。商圈槐优势盐：本希项目疑位于屈历城物区花涛园路窗商圈缎中心野位置取，紧劈燕邻洪寺楼商此圈，躺商业词业态罩已较块丰富漆，餐远饮娱容乐也乞聚集种于此市，较格大程子度上沈满足炉了人齐们的复多种惹消费抗需求桂。SW穴OT分析区域撤限制葱：区善域内升部目子前住解宅项每目较睬多，裂商务竿氛围腿尚可血，交蠢通拥肺挤，娃需要脂定位袭市场启导向市场喇分流弟：其芹他区饿域在洽售及魔潜在凤供应汪项目宵对于欣项目避客户列分流济，由酿于综六合项愉目潜禾在供议应较舍多等茧因素犬影响圾，竞竞争加年剧。威胁轧分析SW紧OT分析综合含分析幕，我姜们得堵出以锦下结粉论：核心特征核心竞争力S配套、交通优势明显发挥优势资源W房地产政策调控影响，未来一段时间内市场较为冷淡发挥土地资源的稀缺性O旧城改造和土地资源的稀缺性导致区域市场的房地产整体攀升紧抓基础投资及刚性需求机遇，发挥项目最大价值T其他区域在售及潜在供应项目对于项目客户分流精准定位，规避激烈市场竞争通过鬼对地湖块现幻玉场及尿周边深市场膏的实磨地考各察和表对各进种信五息资她源的固整合龙，我趣们得滩出以刃下分热析：高密训度项哥目：毅地块花容积榜率为2.极5为高挎密度忍项目区域截发展痕较为役成熟仿，地虹处城讯市重虽点规等划发傅展区枪域经典孤特色送开发朋，项用目体穴量较杯小，促占地报面积鲜为2.穷2万平翼米项目垄属性勇界定项目闯属性丽界定人文哗资源苏丰富延，商狮业氛栏围较系好项目粒发展伏策略完善产品价值体系确立核心价值市场和本体特色建筑产品及高端品质开发经验强化产品舒适性及实用性打造特色建筑产品完善项目配套1.项目位置，具备打造高端商务办公楼盘条件；2.目前区域成熟度较高，具备商业性发展的条件；3.人文环境浓厚，但交通环境需进一步改善条件与限制1.充分锄利用毙商业津规划集及政恩府发痛展政屡策，数提升这区域苗繁荣介度；2.充分贺利用颗政府娇规划墙，陈捎述区拒域未源来发浮展前饺景，香拔升能区域途市场炼影响笛力；3.稀缺眼性的殖土地拳资源涝。前期侧概念间导入产积品淘策高略项目园发展吗策略本项久目依亚托政双府用罢地规鄙划，德充分般利用唐好住病宅用咸地规识划，峰作为龙项目致前期鼓向导卧，肩协负起宫区域芒的引怠领者刃；充分偏利用绵项目预周边腐资源祖，打袍造高丹品质杯楼盘谷。根据延项目马目标博客群站定位萄，确母定主既要目蔽标客降户构塔成如坡下：主导啦型消接费群廉体：中文疏化