深圳商业地产项目招商策划方案招商战略

中信地铁商场C-1区招商策划报告2008-6-1目录第二章第三章第四章第一章

深圳地铁商铺现状

项目概况第四章招商战略

项目包装规划建议

市场定位地铁带来的商机地铁连接商业物业，一直是广大市民消费首选,而直驳地铁站出入口的地下商场更有望成为消费热点。

项目业态：以食品、休闲服饰、包、饰品等业态为主

租金价格：200元上下/平方米/月

经营情况：人流一般，经营情况一般

华联街租金价格：200-500元/平方米/月

经营情况：人流很多，租赁率达90%

1828潮流前线业种繁杂，以休闲服饰、皮具手袋、外贸鞋、时尚精品、饰品、内衣等青春时尚的中低档商品为主项目业态：

项目业态：地铁商业电子专业市场

租金价格：条柜1200-3000元/月

经营情况：人流少，商户称主要靠熟客支撑

华强地铁电子市场项目特点：零星商铺，无明显特点

租金价格：约1000元/平方米/月

经营情况：人流一般，商户称很难赚钱

罗湖站地铁商铺

项目业态：蔡澜美食坊、邓达智概念廊、潮流前线、名品折扣店等

租金价格：600元/平方米/月

经营情况：人流一般，经营情况尚好

中信地铁商场综述根据地铁往来人流的特征，我们看到，深圳地铁商业一般以快速、便利消费为导向，其商业定位一般为中高档特色商品的潮流阵地，主营业态将以快速消费品、潮流服饰、特色美食、数码品为主。【一】项目概况

项目位于中信地铁商场C区地下一层,

总建筑面积约为1242.35㎡中信地铁商场位于羅湖深南中路與上步路交匯处，地鐵1號線的科學館站，交通便捷，日人流量超過25萬，商場配套設施完備，擁有1300個停車位的大型停車場。项目基本概况位居深圳最大、最成熟商圈之一——科学馆商圈龙头位置，共享中信城市广场日均超过10万客流及高速提升的投资和经营价值前景，更享有华强北辐射珠三角及港澳、内地的强大商业辐射力，未来发展无可限量。中信城市场和中信城市广场三期——中信地铁商场，给本项目带来巨大的支持力，本项目可延续中信地铁商场的定位以共同发展项目周边商业状况分析项目肆周边灰商业该环境睛分析代表性性商埋业为华润过万象架城、御中信街城市震广场横、地流王信旦兴归广鼠场、涉深圳怖书城它们防地处沟东门意商圈蛮和华斥强北逃商圈明的中扶缝，秤构成吸了深碌南中是路一偷道靓帐丽的厕风景泄线。深南啄中商剧圈是唉自20李00年起据逐渐泰形成析的一即个新袜兴商妙业圈奥，正躺营造竿出深版圳中断高档烧消费嘴的新比热点岛。深南迟中片航区高蒜级写墓字楼耕林立带：中摇信大矿厦、浅上步墨大厦烂、商凝业银痕行大推厦、抵中核连大厦疾、华结联大剑厦、腿新闻水大厦数等项目亮ＳＷ劈燕ＯＴ炎分析优势戴（S贫）劣势辱（W杠）√依密托中盼信城踩市广剧场和画中信团地铁跪广场谈的多呜年经似营，及已形雹成成熟据的经甘营氛赔围，棕无需笔市场使培育√项目袋地形徒为长慕方形册，虽臂有三纸个出脸入口淹，但绝人流外导向麦不足叼。仅举有连插接城张市广贯场的A夹层葬入口潜有稳右定人蛙流√租赁龄价格粒及租真赁条印件无动明显方优势√深圳油开通衔的地停铁尚价未完今全覆澡盖市决民活母动范外围，苗地铁坟乘坐金人群问单一胳，人买流量雨也有择限，眠市民秩未形挨成普讨遍的友地铁柱消费饼习惯√商场塌硬软系件设金施较篇到位醉，实萍行统缴一招钓商和溜统一疼管理起，长止远经垒营有附保障√商场测已成护为白领递、中冰产人射士等固定国客的集技中消果费区罪域，顾客碑消费闷力强慎劲，嚷专程日来购诊物的返顾客咏比例快较高项目伤ＳＷ骨ＯＴ怒分析…机会蜜（O遣）…威胁喉（T翅）√老商兼圈根掏深蒂耻固，牧改变皇人们遣的消辽费习最惯有思难度艳；加心上CO袋CO抗PA骑RK及怡代景中降心城言等大蚕型地地铁物给业的部日益件成熟波运营毅，亦挑分薄肉不少冈客流.√深圳地上详可供哲商业吓开发姐的地船皮越葛来越醉少，锦尤其糠是在泊地铁扫沿线蛋的商悲业旺烟区，卧商业竹必然龙要往庙地下趋转移肥。等蜜地铁投的其左他几朱条线保路通抢车，洪整个止网状刑的地胞铁系穗统将油可带笛来大博量人雨流，忆地铁吃商业浙将真蔽正旺垦起来宰。消费乔群体偏分析中信地铁商场C-1BECDA地铁发、公损交车摸总站爪人流中信让城市福广场企消费康者高级锦写字漆楼白喝领高级准公寓住户深南瓦商圈箱消费眨者【三】项目羊定位逆及分竞析定位焰思考项目炊与中忘信地软铁商究场A区、略吉之慈岛百辱货相网连接窝，因风此在泼业态请的定减位上钳必须舟独树躬一帜策，商兰户组齿合推著陈出得新才迫能有段效地云扩大料商业烤效应逆，与淘此现严有商熊业形挂成互泉补，泄避免公千店庆一面柳，扎愉堆经执营的曾白热敌化竞报争，岗风格挎定位尿上更置需和怨而不锁同。从深陵圳市油人口雪结构小、深角南中姨商圈毯人流抗及地雀铁客朱流特撤色分恒析：览中青惩年为悉商圈稍消费收主力悠人群离，其哀中以促年龄促介于20驳-4杏0岁的特人群绳为市斧场消膜费主信力，厘占人锄口总拴数30饰%，这桑部分令人群破具有呈一定赔的消笋费能倒力，题消费违赶新毒潮、六讲品业味、隶求刺端激，瘦所以碎我们淋认为本项专目以齿新兴凶消费窗人群铲为主酱力消矮费目玻标，童倾情柏营造弦深圳冷最具刷标志着性的混时尚们消费煌场所。定位距原则内部鼓实行鲜高档住装修讨设计悄，形保成中责高档聋特色沈商品他组合道及各胖自独僵立又果互相垃关联梦的业纸态布蒙局。项目种定位粱建议特色伯、便铁利、站休闲碌式消缸费主夫题商梅场。捞以中般信城朋市广怠场和依中信雪地铁饰广场渣的人味流为仁依托游，集郑地铁犯便利旗配套耀，以济个体召零售涉为主腾要经您营模逃式。市场钻和经随营定磁位业态鸦定位定位丘总结定位绒依据混（一芹）每天烫仅乘钩搭地友铁的秤人流菌量就伏数以宝万计肢，加递上天时河本孤身作旗为顶伞级商果圈吸住引的体旅游伤观光举等其稿他客范源，挡人流吵如鲫迈的流宁量为绕项目娇打下猴坚实揪的基腿础，遥只要究项目应主题旬定位赖合理节，开驾创一适片新给天地钞是完软全可吓能的呢。定位叔依据女（二泉）天河腰路是哗广州旋商业吨的制追高点蹦，周锹边已仗有多梢间大脊型s群ho倾pp内in屑g-干ma途ll窑林立如，以白本项晨目考柴量，控应选址择错摆位经叉营，简避开招客源旨被分熊流。踏创造桂自己宗的风降格、盈特点观，从番而令磁项目渣在天正河商哀圈迅孟速崛僚起与铸持续材发展缠。即时询性消饭费商专品和破专业蒸服务摩、以拔便利漏性商援品和弊服务宋以及抱流行沃性商熄品为娘主铺位妨划分浅建议本项截目建凤议各脏分割瓣铺位附以小光面积刑为主步，约15顽-2积0M2,一方姨面适瓦应了千市场郑需求纹，也吵利于赢快速滔招商后、提硬升租基金。定位蛾目标在对浆项目珠进行置定位强前,讯必须素明确鹊我们舰的目拌标是阁什么读?通丧过对涛片区丽商业吊的初库步模联底,亭在确品立目否标时残我们话与开峡发商智观点司一致累,即浓通过贪招商惠成功花体现霜项目鞠商业瞒价值漠,然掀后进顶行市嫂场销联售,接从而欢使项触目利稍益最届大化葵。本项园目的狗运作轰目标填为：帮成功顶进入场市场包销售1营销定位思考思考一如何穿才能挂迎合尊商户兴的心鸡理需颈求？”能否聚通过舱与竞卸争对灶手综粮合比写较，挥寻找罩本项康目的挎差异旱化竞条争力桶？思考二按照括商场锄商业遮主题礼定位扎，本砌项目旬的目残标招船租客螺户为滚精品晕服饰乔类小饿型零抬售商针。此泻类商在户通词常租晴赁面肿积偏梁小，穷经营挖成本稿较小暂。经营彻内容县定位以潮必流饰滑品、兔化妆描品、确精品竟为主羡的经客营内锁容消费边档次耐定位以中贼档为割主业态训定位时尚恨馆——潮流腐精品狂、饰枪品、个服饰商家敢定位省内增外品灰牌商做家和认本地练经营折商户项目穷定位以追壤求时庆尚潮亮流的捐年轻咱消费贝群体趁为主夏要消堆费对亩象的女性法服饰肿、精饺品、饰品枕之中护档消泪费的汽潮流舱时尚抚馆定位钟描述商场衣功能筑定位：一斤个前裁卫潮劲流的泰饰品剪服饰稍时尚偶基地商场社客户跟定位：崇只尚流宰行、腰时尚铲的年浙轻消贝费群览体定位崖描述--纤-时尚划馆搜罗渗深港尘顶尖扣流行害，掠的获全沾球卓凯绝时览尚，班日韩\欧美\本土造精饰义品应宅有尽稳有,流行丽时尚条馆只号为混渡融新窑潮，芝反对毒平庸店。业态时全面佳覆盖志流行社饰品陪、时旅尚小悠物、郊化妆李品、恩化妆嗓工具腹、玩栗偶等圣，只煤为满芝足80后人叨的潮垫拜生恋活。在这闷个专罚属于寇己的挺流行刑时尚呆馆里湖，每耳个人歌都可违以成底为至IN潮人梅。唤醒枕流行沸腾评时尚招商骑策略【四】招商满对象个别堆外地搂特色继商家：香闪港、圣东南逢亚等岸地区剥特色纵商家卧，他茶们的晴进驻则会带养旺整远个项兵目，包产生殃烘托贯商业看气氛鲁，推县动项盏目发汁展的矩良好健局面乐。本地津特色麻经营豪商户：此薪类商告户以筛特色踪蝶经营它为主紧，紧疫贴潮低流适脉搏色，前辣卫时书尚、表属于疯擅长委经营贺的一妈类；警以个集体经鄙营者塞为主哀。招商才方式实行夫“例双轨供道”喊招商凑模式定，即颂采取谁人员两定点鸡与招遮商人偷员流底动招卷商相骂结模亚式。招商奥处为辜辅、邀流动糊式外励围招正商为尝主流动朝招商芦：立足抹于1+评1的服倚务模恼式，舍通过澡电话洋、DM电邮肚、扫示盘等从方式压，实略现与怎客户镇一对俗一深光层沟禁通，懂扩大镇信息器传递贼面与戒信息鹅量。——电话留营销选对象绪：中斤信地楚铁商旁场原间有客激户资今源——扫盘芒范围胜：（玻华强巷北）扎：女已人世简界、凑嘉华条外贸狠市场约、18吉28潮流啦商场（深滋南中乌）：授华联器街、贼巴登深街街愤铺（东挡门）条：西温华宫档、南鹊塘、持中威牲、九调龙城慰等（人捎民南茂）：样海燕诞、南轻洋、低罗湖绝商业里城定点知招商悬：依托蹲于招凑商中唤心开判展工括作，宇工作匪重点劲是来怒来电霜客户弊的接芒待、著咨询母，客克源信崭息的喂登记撤、整托理、送分析拣、反主馈及怒客户晨的售凑后服仪务；租金有策略租超期务：租切赁期阀限3忧年租赁毕按金挤：两装个月榴的按罗金，箱一个壤月的爽首期贫租金管理胳和配厅套：卷中信劣经营搂管理熔公司俯统一洽管理管椒理浑费：侦40千元/吴月/剖㎡按金勿：两玩个月麦的租梁金作津为按搅金免惭租稳期：厚项目卷正式权开业驾前均临为免严租装颠修期实现肉方式扩大泻商户顷积累头量延长宁蓄势骑时间制造门商户蜘内部持竞争扩大率招商融面加强璃商户棉谈判返力招商抢准备招商仍对象

A

B.

C精品\饰品\服饰的零售商精品\饰品\服饰的代理经销商精品\饰品\服饰的直营厂家招商郑海报现场VI物料PO勿P物料招商邮合同伪文本《招商驾细则》、招屠商流龙程、滩租赁后协议形等商场垫平面削分割迹图（廊规划震效果梢图）招商支物料现场像管理招商贺人员害上岗晋前培妥训每周努招商壤情况西汇报周例颗会纪漫要、蝴月招冰商工打作总灶结每周吃项目决例会招商节奏控制项目直包装今规划完建议【三】环境忘休闲扮化：土通过情物业狸硬件岩设施收、软促件设臣施等辰元素相的设耀计，再营造滋休闲毁、轻贺松的屿消费揉环境氏，以提此迎魂合现稿代消闯费的费发展但需求动，从检而增师强消撕费者位的消拒费欲送望。以商妨场核鸡心主洞题特偷色为娇基点谷（时坐尚、编前卫波），吸保证毒商场侦主题令特色拖的和尘谐性联与均啄好性姑。装抄修风演格现搁代简帅约、泪时尚趁兼具佩个性哨。公共季空间为装饰商品笼陈列店面匪装修商家铅的选拖择特色唤经营河商户炕：此加类商牵户以闲特色多经营限为主撤，紧绝贴潮门流暖脉搏链，前费卫时淘尚、夸属于割擅长摸经营详的一隆类；蒙但主盾要以盾个体伞经营味者为栗主。本地航品牌梁经营出者：灯此类侮客户莲对深眨圳市旱的商虽业环缴境及牧消费未习惯多非常窄熟悉终，具裕有极渔大的填热情膊与经汇营信没心。品牌所代理装和授裁权专雄卖店叛商户红：这救部分趟商户倚是具负有一杰定的车品牌台的商扔品为涛主，刚其店巾铺的农装修惕标准评相应旨较高牛，对叹商场代整体牺形象匠具有净一定味的提件升作隶用（充国内物生产醋的一进些品恒牌，傻虽然贞缺乏质知名