房地产企业营销阶段法律风险防范

房地产企业营销阶段

法律风险防范

背景

2007底以来，随着房地产市场的不断调整，广大房地产企业特别中小房地产开发企业的生存和发展面临着日益增多的法律风险，特别是今年以来，由于商品房价格急速下滑，发展商资金链空前紧张，导致了大量退房索赔、断供风潮、集团维权诉讼、承包商工程款诉讼等现象的接连发生，发展商面临的法律风险急速增加。

加强企业法律风险管理，完善企业内控制度，健全法律风险识别、监控和防范机制，进一步提高企业决策层、法律顾问及业务人员正确认识、判断和化解经营管理中法律风险及应对法律纠纷的能力，是摆在企业面前的一个现实而又紧迫的课题。营销阶段的法律风险

主要体现在以下两个方面一、客户方面二、银行方面客户方面

售楼广告定金签约交房退房售楼广告1要约风险要约：是指订立合同的一方当事人向他方提出的，以订立合同为目的的确定的意思表示，具有合同效力。要约邀请：又称询价，要约引诱，是指一方当事人邀请对方当事人向自己发出要约。不具有合同效力。一般来说，售楼广告和宣传资料为要约邀请，一般不具备合同效力。售楼广告2广告有可能认定为要约最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”售楼广告3法律提示：注明：售楼广告和售楼部的沙盘，模型仅供参考，不得作为交房标准。一切资料均以政府最后批准之图纸及法律文件为准。广告内容避免过于具体细致，以免构成要约。在小区规划设计尚未通过政府批准之前，不应在广告中将设想中的小区状况作详细描述，以免误导广告受众；

二是广告宣传的内容应真实，特别是对那些内容确定且可能影响到定价或购房人决策的部分，应实事求是、切合实际；

对委托销售代理机构对外发布的广告，开发商应从前述几点对广告内容和宣传行为加以严格审查。案例分析

XX精装修公寓楼逾期交房案

2004年12月16日，xx地产在《武汉晨报》上刊登广告称：“12月18日，XXSOHO开盘，精装修开盘惊爆价：2988元/㎡起。全框架自由空间（任意区隔），进口原装Otis电梯（共六部），美国SIMPLEX消防报警系统，TOTO洁具，进口竹木地板，24小时保安巡逻门禁系统。”售楼广告3知识产权风险

多家房地产广告滥用网络图片被美公司索赔50万2008-12-18《武汉晚报》本报讯网上下载图片用进广告，被索赔50万元！从今年3月到11月，武汉市多家房地产公司先后收到一家美国公司寄出的律师函，要求支付图片使用费以及罚款。从今年年初开始，这家名叫“华盖创意”（简称华盖）的美国公司开始发出律师函，要求这些公司停止用侵权图片做宣传，按每张图片2000元的价格支付费用，并进行索赔，最高金额50万元。几家房地产公司纷纷喊冤，称该负责的应该是相应的广告设计公司。而广告公司则称，合同中已经约定对广告是否侵权等不承担任何责任。售楼广告4法律提示1、选择信誉良好、实力雄厚的品牌广告公司。2、如是广告公司包图片创意，合同约定由广告公司承担侵权责任。3、尽量使用实景照片，少用网络图片。定金1

定金罚则

《合同法》第115条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

定金2最高人民法院《解释》第4条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

定牧金揪3法律骆风险塘：匙客户拐利用从该条荣规定逃，进剥行虚截假磋寺商合罪同达汁到退沃还定特金的旧目的指。应对眼策略药：1、晋认购愧书明识确条馒款或挽者直匙接签彻订正税式合债同2、侦确定昌协商贵方式3、仙要求窗客户叙提出殃书面呢退房加申请4、此在售却楼部尝公示孟合同池范本伍，定螺金合蠢同中营注明茎对帝范忆本合巾同无叫异议妹。签瞒约一、露交房扎条款二、庭办证梨条款三、壳通知止方式傲条款四、陡权利榴约定段条款交房半条款（合薪同第卖9、吉10周条）1、腐时间顶尽量鼓晚，或应当璃考虑碰到诸秋多不战利因枕素。2、娘尽量需不另身行增核加交踏付标性准条色款。3、怪违约帝金尽升量约绑定较贺低。肢（日挎万分选之1鉴－5动）4、愁逾期摇解约养时间欧约定龟较长嫂。6打0－遭90搏日办证晒条款（第状15芬条）鉴于站格式坡合同垮的缺挺陷，妄尽量胳选择尺2不瓦退房尘条款轧。违约久金尽宜量低倘。直接缴选择论第3娘条处么理：自出尾卖人鸟交付在商品悄房之屡日满年后山，如场因出粮卖人悔的原医因导些致买拖受人链仍无国法取昆得商充品房陪权属因证书鸡的，划买受南人有厕权解丈除合重同，轨要求兼出卖破人退尊还已剥付房岔款，斤并按壶照同别期银溪行活己期存获款利椅率支备付利掠息。通知口方式宴条款（第桂11修条）建议积在补风充协扫议中知增加尘如下左条款兼：合同璃项下商相关萍事宜愚的通塌知送沾达方涝式为年挂号业信、映特快霉专递勿、报毁纸公板告，屯通知她的送略达时筝间为揭挂号盏信、址特快拦专递美发出确三日积后或顿公告毅见报伏三日猛后。略双方怨的联煤络方景式以佛合同扯所记脆载的某通信阶地址辉为准挤。双败方保百证对岂所提叶供资茅料的哀真实顽性负闸责。顷一方总联络宜方式予如有乳变更吵，应捐在变样更后抄五天慎内以住书面作形式项通知复对方录。如物因联稼系方认式错吧误引徒致的扫后果单，由惨责任狠人自云行承拌担。权利垦约定率条款（第乐18号条）1、怨买受嫌人享蓬有该予商品碍房所悠在楼喷宇的业：楼梯帜间电梯魄大堂般公共芦走道2、进买受棍人享催有该蛙商品已房所牢在项沾目的浓：公共沸道路公共羊绿地3、消出卖没人享土有该熔商品有房所押在项净目的希：地下政车库富、地岗上车纯位会所物权嘴法7银3条建筑净区划仪内的郊道路录，属澡于业昂主共严有，搜但属孤于城澡镇公旦共道棵路的质除外沫。建静筑区康划内蹲的绿日地，膛属于晃业主口共有吉，但它属于铲城镇帆公共吓绿地昼或者枪明示这属于奶个人糟的除洁外。挥建筑杜区划乔内的灯其他职公共支场所猴、公僚用设品施和植物业屋服务馅用房爆，属岗于业驱主共算有。会所脚问题会所砌究竟致属不煌属于挖业主防所有员？能犹不能侦对外逆经营币？经扮营收投益又模归谁洗？《物证权法吧(草袜案)微》曾妙规定浴：“初会所独、车刃库的芽归属常，有妈约定凭的，膨按照梳约定饰；没坡有约旱定或折者约午定不拒明确成的，糠除建府设单炮位等纪能够漏证明寸其享愧有所杏有权糕外，泡属于歼业主嚼共有枣。”乡丰但在拣向社棉会征唐求意烈见之返后，刘全国穷人大激法律回委员突会再晴次研铃究认码为：霜从实宵际情检况看缠，提悄供健芒身、乓娱乐伶等服免务的岸会所市，绝银大多灾数是恳作为棕独立围的房识屋由箱开发质商出症售或桑者出卡租经室营的眠，一射般不喜作为冈建筑谣物的川附属邮设施瞧归业泥主共茎有，宽草案填关于捎“会汪所”侮的规莫定可鉴以删州去。因此抚，“且会所裤”二困字没允有在挪正式则颁布谁实施恩的《抢物权溪法》送中出鱼现.车位健问题《物值权法懒》第队74替条建筑关区划狮内，拥规划和用于额停放种汽车辩的车冈位、瓜车库拌应当炮首先陈满足武业主籍的需抚要。建筑弓区划救内，编规划叛用于涌停放剃汽车厚的车城位、区车库责的归处属，纲由当忘事人弄通过羞出售栋、附蜡赠或娇者出除租等滑方式白约定辉。占用圈业主犬共有护的道矛路或腊者其碑他场鱼地用痒于停线放汽钻车的宾车位嘉，属凡于业陆主共磨有。物业碑管理嫌用房盆问题《物玻权法播》第迫73主条《物高业管业理条抵例》叔第3黑0条扩建堡设单奶位应拨当按扮照规唱定在桶物业应管理楼区域高内配轨置必传要的滩物业顷管理漠用房转。《武堪汉市宾住宅幅区物渠业管铸理条巾例》确第3述7条绿开盾发建棕设单写位在模移交霞住宅廉区时唉，分命别按踢照住室宅区演总建独筑面卵积千分轿之二链、千妈分之徐三的比养例向静业主片委员酷会无偿欢提供河物业奸管理起办公畏用房和按综炼合成椒本价踢提供闷物业肆管理暮经营伯用房。物务业管旺理办雪公用妙房和禁经营惹用房难的产谎权属沾住宅孩区全够体业钞主共威同所习有，雄由业丈主委视员会荐提供慕给物做业管结理企辟业有斥偿使设用，漫住宅临区物榴业管厉理办傲公用筐房、键经营可用房歉的租摆金和族利用纱物业馋设置咽广告印等所叙得收庄益的华使用填由业驶主大但会决赏定。交饶房一、换交房抗时间二、勤哪些舒构成涂拒收款理由1、不累具备与合同卧约定缴的交歪付条泼件的2、主算体质躁量问备题3、附洽带增油加缴神纳物跪业费量或办短证费摊的三、往微小厌瑕疵造质量衣问题非主栽体质围量问塘题属秧保修穷条款票解决解除轧合同船：法律现概念砌，一构种单呜方撕批毁合岗同的瘦权利滑。注销重合同音备案狸：非法迎律概挪念，柱是从滥行政锁管理圾角度由，非责平等萍民事恐主体婆，不熟涉及耽能否徒单方棚解除扰合同扩退房炮，只先是涉旱及能总否办糊理注吼销合做同备猎案。解除律合同条和注隙销备重案之峰区别退房薄的要庄件吧1一、霜法定背退房1、告合同棵订立掩后，卡出卖喊人未借告知险买受棉人又行将该是房屋捏抵押台给第撇三人盐；2、六合同卵订立斜后，载出卖秆人又街将该耀房屋蔽出卖秋给第熄三人华；3、外因房神屋主疾体结脖构质播量不绳合格4、贱因房优屋质研量问厦题严驼重影割响正址常居秋住使摆用，5、载因开捕发商据延迟按交付冲房产扯，（尊一般秤为延服期交刘付6漂0日将）6、烂迟延旅办证蜘（超合过一钥年未锅办初卡始登您记）7、预未能恨归责搬双方柴的贷屑款不懂能。9、挎解除封定金确合同帅，条避款未趋能达搭成一稳致退房济的要仓件炭2约定兴退房如果状在买蜜卖合假同中袜约定夕了业狼主可拳解除乔合同革的相停关情判形，熟当出涌现合凝同约蛙定解区除合朝同的捐情形合时，朱业主唉可以他行使妖解除拳权解糠除合惑同，此否则笛业主肤须承娱担违秀约责葡任。非因桶法定猛和合步同约骗定的脾情形断业主棕不可帽单方故面解仪除合鄙同，毙否则手业主县应当离承担墨违约沃责任值，合睛同应垮继续下履行衡并承适担由较此给鸦开发尸商带郑来的研损失努。房产后局备炒案注逼销的次9种橡情况《关芬于商池品房炮合同考备案秧注销死、更撞名审才核工警作的泰操作裳细则绿》1.搞购贡房者耀所购高房屋闲因质争量存仅在问与题；2.卧开厅发商许与购缘瑞房者散之间雅因其晒中一丸方违挣约而醒发生盯纠纷霸，经脆法院挨、仲师裁机修构判希决或拘裁定共后允营许退饥房的钱；3.筐纪谅检、毫公安伯、检卸查部公门要鄙求协碌助办绢理相帆关案剩件，曲需注桐销合狡同备绪案的衰；4.键房距屋交鬼付公歌告或匙公布建之日棒起9疑0日扔内，嘉购房塞者在劲所购泡项目办中另叙换购抗商品摇房，矿需注确销原染所购宰房屋烤合同家备案滑的；5.袜购拥房者域在商书品房趟买卖刮合同资签定锋之日息起3层0日低内，载因贷慎款购狂房手煤续未权获相狮关金赔融机念构批重准，娇需注始销合著同备纯案的那；6.闷房植屋交捞付公钉告或蔑公布蒙之日晕起9表0日虎内，繁因出位国留毙学或穷定居无原因显导致辩退房但需注部销合叮同备搏案的虑；7.毙房除屋交疤付公狂告或愁公布塞之日增起9矛0日饮内，军购房分者因喘工作宏调出翠本地何原因毒导致赛退房施需注态销合贝同的贡；8.扭购沟房者脚在签乡丰定商惩品房坟买卖疮合同瞒后，炉发现液自身阁或其喂直系沾亲属身患重执大疾文病急耐需医段疗资铺金导喇致退楚房需障注销执合同气备案沟的；9.离因指申请抱人特丝式殊情说况和凯项目互建设照原因季，经垒济适罚用房尤的合涌同备碑案注捆销、难更名望。退房盗或差妈价补刻偿的待法律怕分析针对举业主改要求企补差门价的萍要求桐，如蜂果合椅同有蛾补差减价的日相关洞约定老，开撇发商壮须按淹合同纵约定广向业设主履黄行补链差价弦义务惰。除合纠同约厘定外郊，业书主有峡证据电证明恼下列蝴情形酱之一绍者，护也可球要求斩开发欢商补涌偿差冰价。巩否则劲，开删发商休就没冈有为昏业主矿补差汤价的箭义务巡寿。具遍体情碗形如贼下：1、珍开发铁商在哨售楼丈广告壤中做叨了楼绍盘保仿值承坊诺；开发晕商的拉售楼威广告脱中承丽诺涉社案楼摧盘具壳有保缎值或扯升值片空间肺，并陈因此震诱使岗业主铃购买蚂，若富日后胁开发挤商主猛动降肆价，借则负暂有赔纺偿义秤务。2、肿签约雷时开永发商神承诺躁开发房诚商不份会降圾价；如业竖主有股足够鲜的证只据证厌明是白在听头信开建发商浑不降昌价承柏诺的姑前提诉下购叛房，尾可要惯求退职房或驰补偿拿差价线。3趣、开帽发商晨与业别主有蜻书面床的保逮值及勉不降场价的浙约定如。业主荣要求浪退房姜及补邀差价梦的解煮决方粗法业主太购买孤房子乔以后葵房屋受价格叔的涨咏跌属刮于商凝业风余险，出而这渔种风贝险是随随着疯购房奔合同训的生斜效时慌从开颂发商芬转移惭至业衫主承你担。慌而且蛛，合士同一内经签半订便允具有迫法律顶效力词，双缝方均促应全院面履觉行合燥同。咐否则咳，须板承担炎违约室责任愉及赔库偿由枕于违日约给筒对方贩造成翠的损岭失。从合组同的璃性质拴和效等力看伪，房浴屋买记卖属扭于民犹事合缓同，描引发盗的纠升纷也录属于伍民事节纠纷栗，只护能通间过合培法地哥民事拿纠纷竿途径敌来解蓝决，脏即可卵通过刃和解茧、仲花裁、截诉讼测的方菌式解竹决争对议。银行探方面逾期抽放款援风险阶段络性连铲带担次保风盈险：客户栽逾期购还款客户奔断供拖延枯办理隆两证逾期桑放款柱风险银行砖逾期桐放款漫或未斧按购疗房人己要求手放款童。银行赌在放虽贷之营前，涝应由嘉购房味人与伯开发午商签叼订《商品嫁房买路卖合弯同》并缴觉纳首旷付款娘。而萄银行侨能否石如期战并按锋购房滥人要榆求的臂金额谢及年临限提煌供按味揭贷弱款，豆则需厅要经权过银麦行的截资料猜审查厨及内管部的动审批寨程序乳。这宝一过狡程主地动权样完全魂掌握秃在银佩行手秃中，为致使艳购房始人按墓要求渡提供泥贷款悬所需祥文件浓资料唱的前胸提下扔，也指可能番因银霉行的祸原因幻玉导致累放款促时间盘延长鹅，如相果银淡行逾都期放驼款后基果严为重，即则有惹可能库影响迈整个辱项目用建设畜进度张。阶段废性担新保风扇险骂1客户走逾期锣还款在开液发商语提供匠连带萝保证钞责任右期间助，让供开发恨商承财担保休证责承任的盼多数茶是由悲于购视房人刑的逾交期还河款行有为。扯一旦棕购房盾人逾饿期还怎款，金银行附或者艰从开声发商乐的账叙户中费扣划鹅保证泛金，逆或者袋提前株收回筹贷款脖并要毯求开夜发商汽承担右代偿贞义务。阶段数性担嘉保风心险传2客户欣断供在客硬户购禾买的额房屋矩成为额“负伸资产索”的浇时候亩，客院户有培可能聪采取政断供塑的方顶式减蠢少损卖失。泊一旦呆购房随人断扯供，抱银行遥或者子从开秘发商冬的账嘉户中觉扣划奖保证忍金，铃或者鼓提前巷收回仿贷款察并要延求开跃发商财承担纯代偿考义务救。阶段窑性担欣保风珍险搁3客户痕拖延栽办证大多屡数购允房人蚂都希妈望所浓购房圈屋的请产权叔证能泥在最院短时抛间办战理，残也有悬部分神购房昼人却胶相反么。这壶部分驾购房铸人对酿于产浙权证喷的办显理表耳现得泽异常足冷淡堵，在记开发蜡商具秋备办维证条词件后固拒不帅配合劫，不陵按要载求提钻供文质件资发料和拌缴纳子相关厘税费天，使向房产伶证迟畜迟不客能办撇理，签抵押顺登记氏自然屠无法稳进行注，开捷发商脸的保怖证责改任也话解除冤不了忌。解决览方式悠1增加川约定择办理制抵押颤登记侨的条帮款开发伶商在免与银乒行的牌合作谨协议哥中很奇少涉恭及银剑行办蔬理抵杯押登海记的南约定辱，容销易造鸭成银吨行拖方延办罚理抵张押登经记的罢问题答。因流此，卧开发供商有拼必要迷在与抖银行听的按寇揭合局作协心议中喷增加婆约定尺，如技开发亦商在览办理疏完毕监购房晋人所呼购房橡屋产峡权证让并向丙银行任提供松后多愁少个朗工作杰日内权，银给行应班办理润完毕枯抵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