房地产前期策划的理论与实践

房地产前期策划的理论与实践——山传海科学营销系统服务.—2007.08——1沟通提纲房地产营销的有关理论房地产前期策划的程序与方法2第一篇：房地产营销的基础理论3一、两种传统的营销理论

——4P理论与4C理论44P营销组合1960年，美国的麦肯锡提出了著名的4P营销组合PRODUCT——产品PLACE——地点\渠道PRICE——价格PROMOTION——促销该理论在营销循环中确立了非常崇高的影响力54C营销理论

Consumer——首先研究消费者的需求与欲望不要再卖你所制造的产品而要卖某人确定想购买的产品6

Cost——暂时忘掉定价策略先去了解消费者要满足其需要与欲望所须付出的代价7

Convenience——忘掉渠道策略应当思考如何给消费者方便以购得商品8

Communications——最后要忘掉促销现在的新名词是沟通强调的是与消费者的对话9对4P与4C的评价4P营销组合在现今仍是一种基本的营销策略它在很大程度上还是以生产观念为基础或者说是以企业为中心10而4C营销理念更进一步体现了以消费者为核心的现代营销理念实现了营销重心的转移即把对产品的首要关注转移到对顾客的需要与欲望上来把以企业为中心转移到以消费者为中心11当产品制造已经完成，希望尽快实现销售时，适合4P理论当产品发展刚刚开始，希望符合消费者需要时，适合4C理论或者说，4P理论回答的是狭义的营销问题而4C理论回答的则是广义的营销问题12二、缎两种确新的燃营销耀理论——脚CI与CS13CI哲营销榜理念Co拿rp自or震at震e经id窑en急ti猎ty第—遍—从企续业出马发通过塘塑造卡良好弱的企呆业形唐象来甩吸引碗客户是一找种由密内向坟外的忙思维彻方式14CS乒营销秆理念Co辟ns唉um侧er剃S居at虹is弊fa呀ct甲io锦n——是直坟接从误顾客漂的需村求出兽发以提册高顾狼客满暗意度跃为目柏的一种榴由外叼而内醋的思圆维方题式15对C望I与漫CS瞒关系勉的评小价企业随营销闷活动坟应该溪是CI与CS的统视一CI具有鸡企业缘瑞自言管自语鸦的弱即点通过CS的企君业与握顾客志的双略向沟弯通来护弥补基于战顾客负视角颗的CS，对般基于残企业省视角煮的CI是一阔种超哨越16让顾忠客满填意的避重要模性是造显而拖易见兔的企业扯的产并品要晨得到伐市场纷的接顿受，且必须匹让顾广客对势企业紫的产份品满俗意企业痒必须群通过仰让顾甲客满认意，耐才能摸赢得豪市场葡，获青得利页润因此融，CS战略封是现刃代营撒销理补念的残核心17现代亡营销植理念泼的核交心理念奸满意(m朗in伍d悔sa咽ti政sf破ac歇ti塘on，简行称MS帅)包括蛮对房怒地产悟企业存的经争营宗盛旨满待意经营落管理解哲学滩满意经营狂价值匆满意耳等18行为连满意(b姻eh养av获io誓r吓sa摘ti轻sf赴ac搭ti脸on，简望称BS比)权——包括违对房换地产贸企业越的投错资经拣营管降理等棕行为辫机制恰满意行为读规则齿满意行为仅模式翅满意祖等19视听永满意(v县is射ua瓶l拆sa逝ti肥sf双ac俯ti跑on，简曾称VS垂)哪——包括今对房苍地产掘企业饲的名牢称满仔意标志轿满意标准甩色满翅意标准岂字体服满意景以及诞企业恰、产读品的螺应用茂系统扎满意辫等20产品鸦满意(p著ro左du晌ct傻s楚at集is姻fa疑ct岩io弄n，简热称PS着)遥——包括猫对房错地产滩企业葛的质酬量满闷意产品微功能享满意产品鸣的外梢观造贫型满浇意产品背的特杨色满吊意产品颠的价迁格满挎意等21服务刻满意(s酒er吼vi粥ce立s品at合is搂fa海ct鞠io煮n，简央称SS轿)案——包括戚对物革业的老售后踪蝶管理踏满意保障缘瑞体系兄满意物业销完好暮整体铃性的浆满意顾客钱方便虏性的著满意顾客指情绪爽的满猫意环境痰的满刊意等22三、党营销燃理论切的总迎结23营销事的本尾意是辨通过子各种着方法杆，用榨最快剥的速览度实叛现既右定的友长短啊期销漆售目惊标这种才目标跌的实课现，低依赖更于终剑端消盏费者昂的购呀买在他俱们面顽临诸词多选乡丰择的拨今天饱，我字们凭具什么风让他兆们购边买我沿们的调产品修，而朴不是汉别人北的产恋品这是别营销成需要标回答过的最葬为核梢心的勤问题24现代照营销楚理念析的核距心，谋就是脾注意舒消费肾者，磁而不阀是让厕消费枝者注拔意这种祖注意匙应是跪在产俗品研量发前扫就开钞始的外注意已，而微不是接产品通呈现饲后的不注意25我们饺所做误的，俱就是躲打造筐一种铜客户团真正袋需要覆的，暑而市敢场上沫目前帆并不批能提铸供的趴产品然后译让他望们请赚求我慎们把是产品越卖给够他们26我们胡所追菊求的勺，就例是在被很少惑广告棵，甚祝至是呀没有老广告苹的情累况下昌，实朱现产萄品的内快速慢销售并且显在消蛋费者爱使用条产品箩的过拉程中尽，获绒得对愤产品察品牌相的持喂续满蚁意度律，以遇及对粱生产嗽企业翅的持很续忠牛诚度27这是纽奉房地细产策唐划尤其奋是房刊地产茫前期拍策划所要岂追求低的目浇标28第二存篇：展房地锹产前鸣期策胸划的辈程序泥与方堤法29本次津沟通傍所论蒙述的茶房地勒产前蚁期策板划，旨是指涨土地天获得初以后甚，规胜划设射计完影成之语前的构策划它不狭包括未在土棕地购董买前蔑的对披土地当投资尚机会怎评价规，及慌土地矛获得义之后裁的营欢销推棒广策裤划其核仍心工生作目丹标是渴保证像产品悄设计宪切实驴满足圣消费圆需要驶，能过赢得日市场芝竞争皂，实挂现最当佳财瓦务目树标其核竖心成倡果是脏有效龙、合灿理的《规划秤设计村任务猴书》，并吊在设引计单令位规煤划设锣计期私间进腰行有哈效的爪沟通持与指寇导房地酸产前蔽期策帜划的兔界定30房地煤产前钟期策家划的宅流程珍与工位作内很容一、念项目汁预判项目够发展望条件爽研究项目房诚竞争衰环境遇研究项目辰价格寄定位二、引项目剪定位目标浩客户仓群定攻位产品旧定位31三、艺投资惨分析投资波收益敬测算经济溜指标爪调整产品麻组合眠建议四、冠物业溉发展效建议产品团发展布总体垦思路产品详形象栗要求产品希创新元说明32一、饱项目争预判赵的内境容与部方法1、项态目发赛展条序件研利究基地禁条件土地爱成本周边雾配套行业耐形势企业徐战略根据梦以上易发展映条件戚，概佣括出总企业科基本叹的产蛙品形肢态，链确定项目山发展漆大的烂方向笑（重皆点是书产品予的大笔致形鲁态和唤项目侦最低陈价）（一娘）项跑目预技判的绍内容332、项拦目竞镰争环逐境分裤析竞争章项目客户订特征产品赴特征价格零特征营销旅特征根据尊竞争态环境忘特点傍，寻榴找市胁场竞划争空昆白点指或机足会点客，对垫上一告阶段添确定逃的发柱展方泳向与质思路焰进行培细化秤，形吉成具仍有市熊场竞仰争力口的预酬判定浪位（扰关键储是产牺品户装型配叨比和粒销售日均价领）34为什俊么要男预判策划肢必须煌在一协定的害框架银下开权展，钥对任历何方猎向都策进行值考虑遮不太学可能房地与产项豆目发游展实带际上苹受很册多条越件的煮制约其中露两个粒最为模主要编的约懂束，泛一个睬是土介地条内件，悼另一环个是字土地碌成本项目昆发展缓必须需在满厘足这拆两个饼条件膛的前糊提下促开展（二虎）项情目预浇判的愿理解35怎样姻进行发预判根据投地块熟位置粮，确跪定未攻来的盾产品尖基本受属性根据票控规振指标思，确纲定未伸来的兽产品暗大致威形态根据沉成本咳指标统，确许定未贤来的艺产品退大致纪价格36预判我要回善答的特问题项目絮是以狼什么胁价格在什危么时呼间出辣售的什么挤样的慈产品37主要值经济淋技术芝指标位置端：青忙城前杆山容积贞率：0.抽4限高堤：10米建筑辨要求画：坡碗屋顶地价刃：60万元/亩（三备）项验目预哭判的码案例商一：议青城呢山某裤项目38这块萝土地远的大递概发机展方丢向是牌怎样肺的？39容积链率0.泄4：介量于完冶全独摆栋别贯墅与座完全棍联排旺别墅起之间赛的产轰品限高10米、孝坡屋渣顶：医三层井建筑地价60万元/亩：轧楼面明地价22第50元/平米凉，综镜合成充本45渣00元/平米青城视前山今：第鄙二居忍所回答截：40项目首应该担是一崭年后阴销售吸的销售您均价怀在55元00元以古上的独栋哑、双衣拼、讯多拼相别墅饰相组史合的用于麦第二俗居所侮的两到胳三层素建筑事群结果叮：41根据宅竞争刑环境狸分析套发现军，青嘴城山谦在售只物业坐价格纳主要谋集中踩在60户00元以鸽上和40蝴00元以五下，途缺少右中间件价位勉产品同时因还发悔现，阔区域久在售蓬项目亩户型芳要么把过小火，要堪么过秆大，跟缺乏上中间煤户型盛的产屯品因此垃，对斗本案多来说级，如碗果能曲够提贿供中寇等单闭价、慨中等学总价毁产品凑，则住是一亦个很愚少的群竞争仍机会根据裳竞争蜜环境魂分析寺的修剂正：42（1）主脊要经佣济技什术指炭标位置屡：文球殊院惩片区地块爽性质搬：住山宅兼浅容商坝业商业牢比例纺：=<括30犯%地块跟面积己：83亚04平米容积新率：6.描0限高慰：主块楼=<柿1研00米，确裙楼=<埋1咐6米建筑馆密度坑：=<阀50潜%地价遣：11抓60万元/亩（四贡）项雨目预旦判的阿案例雄二：蓝城市臣住宅瞎的某色个项位目43这块客土地滥的大负概发畅展方扰向是熊怎样仪的？提问纲：44容积沙率6.且0：高咽层建史筑裙楼善限高16米：协最好环做三珠层商问业，辣最多强做四馅层商斯业地价11鸭60万元/亩：袄楼面虑地价29果00元/平米周，综拘合成懒本60勺00元/平米文殊拨院片扫区：撞城市辰住宅塔，城组市商恼业商业30她%：商耍业面辣积最姨多可昌做到15维00同0平米回答仔：45项目帆应该订是一趣年半辫以后税销售虽的住宅宁均价70甲00元左榜右、更商业考均价90丧00元以凉上的下面脊四层纸为商暮业上面娱为两剥栋塔朽楼的城市缸综合刻体结果夜：46根据搏竞争钻环境卫进行贩的预贼判修献正（首略）爪：47（1）主字要经代济技金术指萝标位置俱：金抱沙片立区地块潮性质匆：住闲宅用率地地块怪面积属：92帐14币3平米容积宽率：2.掀6（五鸡）根木据竞额争定败价的肃一个毯典型班案例48（2）潜运在竞走争楼宋盘价臭格预条计博瑞赛新项辛目和凉金沙蓝西园聚是未爽来城雄西最满有影魄响的案两个井楼盘紫，两点个楼随盘都对临近办本案局地块训，开鸦发周株期会劣与本辞案重伪合，由因此崖将其妙作为多开发熟跟随输战略楚和价段格盯肠住策捐略的亦标杆预计谨博瑞泄新项佛目将姑在明映年秋闲天以40净00元/平米扯的价竹格开辞第二灯期，勾金沙窃西园陪明年浙秋天促会以38见00的/平米滚的均保价开础第三洽期。楼盘名称今年夏天今年底明年秋博瑞新项目38004000金沙西园34003600380049（3）消蛙费者苹对本尺案价云格的劫认可骡程度56勾.5岔%的被碌访者誓认为奋项目粗地块详未来燥售价推在35钳00元/平米销以上其中痕认为干项目旨未来阳住宅勉售价讽应在40酷00元以琴上的卵占到拖全部雁被访疏者的18蹈.1醋%根据桌竞争严环境缓定价畜得出拔的结备论，织具有辰足够鉴的消馆费者驰支撑尤其链是项钱目一殃期，炎如果始产品愧到位掉，定羊价在袭市场管接受巧范围对之内50（4）成王都历范年房罗价上牵涨情舅况据成益都房朽产管码理局慢统计已，20枪04年1-陶5月市挣区商装品房桑住宅忽销售顷均价雁为31艺19元/平方欣米，翅比去悔年全顶年价纸格水洁平（29央23元/平方责米）厘增长19披6元/平方届米51（5）本柜案住孝宅各旱期价包格预敏判成都驴房价弄今年1-浓5月比平去年善全年像上涨19飞6元/平米交，假居设以20容0元/平米火的涨忠幅持金续三洁年本案泡的实个际开丙盘时海间应榨在明扭年下肉半年纳，主灶力销素售期解应在20踢06和20列07年，导在20呈08年完押成销迅售则项迫目在20煤05、20番06、20扇07、20阻08的预副计销华售均轮价分脚别为36建00、38受00、40饲00、42思00元/平米不考削虑体锡量的蒜加权藏因素辅，则砍整个格项目容的销绝售均参价为39筋00元/平米挡。52（6）其贷他因态素对醋未来顺价格动的影午响以上束是基环于产贸品本加身与滔竞争盾环境但的定肠价策拜略，玩实际浪执行含价格晶可能达会高止于此选，原踪蝶因如榨下：土地变稀缺额性。朋成都横人购府房首阳选城胃南，您其次甲就是坏城西栋，城献西可集供应毅土地植有限犁，难习以满脾足大萌量购蛇房要医求，受供需接差异睬会使工房价丹上升都速度辅加快城市等发展件。成圆都作抓为区桨域性环中心够城市搅，会仙有一恶轮快浑速发热展的惠过程扔，城曾市化姐进程伍加快妥会拉淹升房台地产晃发展阶，从读而会潜有一粘波房楼价加催快拉画升的晨行情区域呆发展轧。青艇羊新泥区的影发展战会使步地块妥未来执不再寒边缘远化，低丁字劲路口乖的改挡变本壳身也棉会提蚀升地属块价机值，吸加之逼片区迫配套哀越来命越成盒熟，巨以及叮金沙柱公园注的兴男建，克还有银片区亩园林乱景观版的规识划等勉，都勉会使片本案壮住宅万价格浆得到斯提升53（7）修归正后艺对住难宅未鹅来价刊格的疤预计综上愿所述庆，本房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%17%48%20%2门厅/玄关2%13%35%40%10%3保姆/工人房15%40%30%13%2%4保姆/工人房设卫生间26%42%23%8%1%5休闲大阳台1%6%20%54%19%6书房/电脑房1%3%14%60%22%7阁楼9%21%41%23%6%8私家车位3%12%37%39%9%户型疯设计崇要尽蛙量考阳虑书现房/电脑他房、库独立制储藏赚室、块门厅/玄关阳台判要尽益量大牙，并需在功学能设滋置上时体现顷休闲歇概念保姆比房、炎工人疫房及梢其卫市生间饿基本描不用抢考虑阁楼吨仅作旗为建妈筑美读学安哪排及窑项目棋经济散性考擦虑，技作为谱营销明卖点应的理贩由不革充分85五、挡投资市策划86投资卡策划村的根烦本目悉标是宵审查派项目脉定位惨，是筛否符佳合公婚司财绒务目沟标投资柴策划腿的成笼果应城是对劳楼型普配比罚提出腊建议因为哭不同麦的楼炊型配涌比相拆当于尚不同胖的投鸣资组简合方邻案其对热成果漏与收禁益以筐及回那款速航度都舰有很由大的会影响（一原）投果资策服划的梨工作骡内容河与方穿法1、投赌资策火划的邻理解87投资欲策划聋不是圆对定糟位成伸果进气行简碌单的盲计算而是庸对定梢位成霸果通闪过不勿同的窝建筑府方案决进行硬比较甜分析以此云来选喝择投河入最乐少、龟收益差最高码、回零款最词快、炕风险拾最小浊的方却案是前嘉期策爽划的旺最后亿一把圣尺子穗，具路有一丧票否鄙决权2、投弯资策补划的虹方法881、经蜘济测篮算基钉础指贤标：土地幻玉成本劣，30万元/亩，眉按容狭积率1.罢71计算长，楼禽面地耀价约蚊为26秩3元/平米前期钩工程调费，90元/平米祝（地引上建垒筑面龟积）基础布设施贺建设佛费，22绣0元/平米兔（地慢上建发筑面抵积）政府较征收烫的税斑费，15偶0元/平米盗（地瞧上建预筑面郑积）分摊情未售吗车库畅成本亩，30典0元/平米平（地挣上建悲筑面芒积）（二治）案兰例一聪：合抽肥金导色池纠塘楼墨型配驻比建春议892、容约积率蛾可不取可以焰不做菠满？发展物业内容低层住宅全部多层全部小高层容积率0.751.301.71住宅建筑面积（95%）88163141060200471建筑密度19.3%18.7%17.5%利润总额（亿元）按即期价格测算1.001.041.09按未来价格测算1.621.341.80由上念表可竞以看户出，品三期这如果碑不把枝容积孙率做灿足会透损失得一部议分利先润按即桥期价帆格测育算，风项目膛全部鸣做多笋层会键损失50牌0万元抓净利币润按未被来价影格测胡算，束项目坝全部帽做多锦层会驱损失46祥00万元扶净利彼润因此榴，我童们认锦为，玻金色崖池塘促三期洪应该奖按照概满容砖积率卸方案促进行银考虑那么愤，可嫩不可内以全驱部安撇排叠豪加别往墅或奇多层模住宅偿呢？死以下薯是相专应测会算：903、满酒容积多率情帜况下沿应优牢先发家展哪沈种物润业？内容超高层高层小高层多层低层前期工程费9090909090基础设施建设费220220220220220政府征收的税费150150150150150分摊未售车库成本300300300300300建安工程费2000160012009001000楼面地价263263263263263单方成本合计30232623222319232023单方销售收入39803740350036004666单方毛利润9571117127716772643由以诞上分活析可雄以看打出，猪各类袭型物匪业的划单方顺盈利劝能力型是不刃同的恢，基较本是励随物庸业垂伪直高虫度的色增加谦而下仇降。糊因此汤，层谣数越暂低的扣物业盲越应朽该优尚先发汪展914、从谦经济培合理延性考扬虑三至期物园业组惠合通过度经济解测算嘴，我削们可下以总胆结以叉下几粥点：三期充地块摸全部孝用来物发展势叠加弃别墅蹦最不猫经济档的，凉同样杠，全舟部发裁展多森层住惨宅也愤不经红济。狱这主威要是吉因为遥土地寇增值感收益散较大君，需员要在寺较多餐的物师业上禽实现抢出来在项得目做颗足容隶积率描的前迅提下治，优贩先发萌展低傲层住方宅是言最经刘济的上，其淘次是始多层梢住宅第，楼塌体越庙高，被盈利岩能力泥越差但因织建筑通密度玩与容泳积率冠做满佣要求生，项善目只沃能平龟均做8层左带右，垮低的熄太多担，高谷的也弦就太仍多。柏增加誉的利爱润也只会损池失掉杰。二品者需气要平缺衡92六、啦物业有发展寺建议93物业蜘发展有建议悦主要低是根匠据投询资策则划的阵基础删，给直出项命目的在产品怕安排在这捡一过哄程中蒜，需婆要融目入建功筑策烘划的娘一些武内容妻与方蹄法因此暗，从苦这一盘意义写上说威，策次划师忧必须镜懂一放些规厉划与疼建筑困的知婆识（一充）物房诚业发丛展建膝议的剥内容扯与方拆法941、从虑规划榆合理股角度币来看（1）地他块主播要经膏济技更术指她标：地块名称占地面积建筑面积容积率东地块971371578221.62西地块26600532002.0总体1237372110221.71（二牵）物染业发看展建挑议的桃案例究：合市肥金塌色池派塘三晓期95（2）全嫩部发呜展小破高层顶时的甘建筑们密度建筑形式层数面积百分比建筑面积基底面积三期占地建筑密度小高层11.595%2004711743212373717.5%公建2.55%105514220合计

100%21102221653由上号表可巧以看哪出，侧项目踏三期件全部酿发展泊小高舍层时肿，建间筑密捉度仅贪为17墙.5愈%，远澡低于困控规棕的23拦.5霉%，还生有可贡继续悠利用杀的空僻间，供具有捷发展袭低多乔层的技条件报。以评下是旷典型蹄项目匀的容掠积率梦利用振参考96（3）典怪型案岩例一处：优腿品道亡（成炒都）方案一居住区用地面积224032居住区地上建面403278住宅建筑面积356911多层17%59670小高层62%219553高层22%77688商业及配套公建46367居住区容积率1.80方案二居住区用地面积224032居住区地上建面405394住宅建筑面积359029多层16%58995小高层70%251505高层14%49338商业及配套公建46367居住区容积率1.80方案三居住区用地面积224032居住区地上建面389937住宅建筑面积343571多层26%89505小高层53%180428高层21%73638商业及配套公建46367居住区容积率1.7497（4）优饮品道残项目闯简介优品锁道是礼成都墙博瑞编地产型开发骄的城傻交结洲合部杨近50勉0亩大禁盘，显目前岛在区警域板公块中双处于坐价格猴引领酬者地芽位，胀均价48炒00元/平米袜且销锅售迅默速该项似目的剑住宅榆部分李由B+孤H主持葡，所群示方樱案都惨是调坏整方均案，还非最字终采宜用方叙案从方穷案上焦来看虚，1.镰8的容铸积率麦仍然腥发展洋了近20欧%的多猎层，棍并且镇安排督了近15纵00甘0平米盗的中花央绿先化广富场虽然德区位盼不同养，项析目不盆同，敢日照刘要求糠也不葡同，况但城欺郊结体合部刮谨慎主发展扣电梯煮住宅佣以控欠制项痕目风袋险的税思路板，对枝本案听具有泥较强万的参购考意模义98（5）优翻品道院总体猛规划从规犁划方采案来晕看，钩建筑话摆放缸略显庭拥挤枝，但15烂00辣0平米蛋的中蔽心绿仪化广安场，匹为全莫盘的晋销售过提供迹了有娱力支趴撑§99（6）典克型案战例二雾：金飘沙西裤园（而成都共）总净兴用地笔面积微（未掏含代乡丰征地兰和公适共绿万地）慨：24份4.宅25亩总建兽筑面铸积：29期49熄00朝㎡其中堪：凑地上趟：26酱61悬80侄㎡住宅驻：20际03跪00挪㎡商业胞：65潮88节0㎡（含栗配套绞的派扇出所诸、医府院）容积道率：1.任63总户箭数：16补4210烛0金沙谦西园临是由核成都涉置信仇房产防旗下顺的宏杆信公渡司职蚕业经巾理人恳队伍状开发孙的项蜜目，20总04年上咏半年标开盘堪，一强期以34碧00元/平米虹的均蒙价，蓝开盘割当天逝即完嚷成销本售项目鼻以川梁西民探居为钳建筑佳特色编，以筒金沙夏遗址穷为依起托，堪全部画安排雁多层抓住宅容积狗率为1.论63，接暗近本丽案容嘉积率裳水平该项汽目全意部安某排多爱层是激迫于茶控规酷要求纽奉，但脑在如切此高叛的容采积率妥做实亡现建膝筑摆萍放并沸被市猪场认桨可，角对本招案具优有参肉考意暮义（7）金疼沙西聚园项萍目简合介10延1（8）金区沙西逆园总专体规末划因控松规要粉求，如建筑荐物只苍能按骡行列会式摆名放，热但中伤心景失观呈限线性稼安排秆的规娃划方乱式，吓仍能石保证威每户币景观仿的均鸽好性10少2因此禾，从吐规划时的丰引富性晃来考固虑以料及空慨间的尺富足狱程度还来说没，金删色池路塘三污期可角以安碰排部漆分低补层和剪多层同时奸，三兽期距洁离董沙铺水惠库和察植物餐园较右近，幼为充富分利四用景买观资滤源，宅提升昌项目熄品质遗，可嘱在临惑景侧乳面安哄排高息层甚世至超局高层项目杠三期蝴具有恐山地邻特征诱，山挠地建统筑最旁为出态彩的兽是低才层建廊筑，废因此新三期烤可适衫当考围虑部蒙分低尊层住斥宅虽然凉有以断上各荒种物语业的炭安排素，但响因容净积率魔特征穴，三茫期物纷业只董能以律小高配层住毙宅为品主也就朵是说阀，从遥规划军合理稍角度倘来说姐，金刚色池酷塘三惩期应姜是高谁层、字小高煮层以泰及低境多层岸的组搜合（9）从南规划村合理宁角度石看三链期物介业组前合10硬32、从页经济高合理蓬性来冰说（1）经走济测切算基蹄础指怖标：土地劣成本们，30万元/亩，槐按容肾积率1.惨71计算捧，楼隶面地绪价约村为26册3元/平米前期递工程而费，90元/平米剑（地荒上建陕筑面粮积）基础歪设施砌建设蚕费，22祥0元/平米宗（地犬上建杀筑面回积）政府缓征收屯的税挺费，15年0元/平米涂（地稍上建闹筑面术积）分摊赢未售伪车库键成本别，30例0元/平米劣（地伴上建碌筑面昂积）10薪4（2）容煎积率肿可不插可以辽不做柄满？发展物业内容低层住宅全部多层全部小高层容积率0.751.301.71住宅建筑面积（95%）88163141060200471建筑密度19.3%18.7%17.5%利润总额（亿元）按即期价格测算1.001.041.09按未来价格测算1.621.341.80由上蔽表可匹以看惯出，午三期舍如果截不把免容积餐率做阶足会旋损失貌一部捕分利看润按即牛期价团格测叔算，备项目奸全部汗做多薪层会朵损失50正0万元御净利秆润按未育来价屈格测蜜算，惭项目伯全部脾做多鸡层会侵损失46叔00万元源净利元润因此百，我平们认难为，致金色愁池塘队三期殃应该净按照奋满容代积率火方案馒进行旁考虑那么状，可贷不可疏以全犯部安息排叠屯加别聋墅或盈多层豪住宅终呢？歼以下济是相车应测粮算：10恳5（3）满娱容积僚率情历况下局应优俱先发身展哪卧种物狸业？内容超高层高层小高层多层低层前期工程费9090909090基础设施建设费220220220220220政府征收的税费150150150150150分摊未售车库成本300300300300300建安工程费2000160012009001000楼面地价263263263263263单方成本合计30232623222319232023单方销售收入39803740350036004666单方毛利润9571117127716772643由以峰上分菜析可稀以看厌出，咱各类济型物爷业的随单方翁盈利阀能力谣是不领同的虏，基六本是萝随物踪蝶业垂跟直高强度的蚀增加员而下穷降。哪因此游，层谎数越尾低的该物业胃越应系该优千先发公展10扣6（4）从苗经济愈合理动性考腿虑三笼期物尝业组谈合通过摘经济闸测算其，我荷们可拴以总惭结以壮下几肥点：三期碌地块警全部茂用来塘发展挖叠加坚别墅仇最不孔经济析的，约同样秋，全胁部发遥展多苍层住谨宅也狭不经且济。肠这主六要是迅因为请土地习增值烧收益泥较大吨，需峰要在胜较多内的物兴业上在实现变出来在项诵目做默足容似积率茫的前莫提下魂，优米先发随展低苏层住洋宅是太最经殃济的乘，其棍次是尘多层垂住宅建，楼滥体越斜高，治盈利赚能力榨越差但因竟建筑率密度胳与容差积率个做满笛要求垂，项躲目只炮能平兽均做8层左混右，坝低的口太多源，高排的也负就太众多。寄增加担的利字润也双会损记失掉狼。二详者需绑要平摊衡10奴73、从加需求次角度哀来说（1）潜阵在目格标客碎户群饿的产刑品偏丘好：33210绿8以上载调查咏对象俭必须贱具有个两个兴最为买主要皮的条取件，绝一是瞎个人怀月收尘入≧25廊00元或堤家庭厦年收挥入≧45蹦00絮0元；省二是燥未来3年具旗有购崇买住替宅的瓶可能工性从调额查结脉果来伪看，醒多数魔被访骂者倾领向于退购买子多层淘住宅租，约胃占总赞被访鸦人数发的58芬%就电过梯公舍寓来锄说，鞭小高夕层住叶宅更身受欢级迎，慨倾向哪购买从的人耕群约奖占总糖被访观人群笨的23企%，而问倾向坏购买把高层棕住宅篇的只结占总兆被访砖人群朗的12浩%其中悬，倾撒向购闸买花旗园洋释房和百联排膝别墅接的人觉群占霞总被倾访人献群的6%（2）消催费者勺对多锅层住铅宅的开倾向商性较兰强10识9（3）消炮费者缎对电波梯住伐宅的交抗性看较大消费之者对拦电梯塔住宅初的长联期费依用最余为敏稿感，犹如物扑业管才理费久和电难梯维龟护费坟；相对孕来说牙，消绩费者炎对一湾次性打费用扭不很消敏感喉，如演公摊泼大等宰；较多笼消费陵者认雀为电头梯公凡寓是际高档获住宅电，价炭格会墙比较偿贵，买这一植点可降通过程价格宫策略棉进行聚解决其中同约六仅成的储被访湿者认被为电堡梯不愉安全昆，这碌一比勤例较题成都坊等城应市要萌高，终消费唯者对仿电梯扔自身春故障楚、停显电、问发生缓意外渔灾害慢、电避梯作晕案等拦的心枯理恐凝惧可黎能是唤电梯常住宅浓销售谷最大洋的障揪碍11忘0消费奇者对副电梯萌公寓案的抗之性有萍些能覆够解皂决，亦如电版梯住匠宅价浓格贵可；有身些可束以部喝分解耳决，疯如公杨摊大但有滚些问仓题难景以解鞭决，帜如物桐业管怀理费刮、电算梯维粉护费丘、电授梯安滩全的奔心理凭恐惧嘴等，底这些滔抗性驼因素模短期增内难唱以完翻全解摘决金色矮池塘嗽一二冈期虽纺然销反售一她部分尼电梯园住宅凉，但愚根据粪调查意了解喘，这哪些人钱是喜紫欢整现个楼校盘，阳然后叼到楼盲盘寻孕找多桶层，币在没浴有多巨层住迫宅存秘在的浮情况假下，绕被迫戴选择乱了电度梯住钱宅由此敲可以借看出去，合习肥市聋场对玩电梯解公寓乎的抗同性较蓄大，湾对多离层更史容易岂接受迎。为猜降低天市场绳风险坚，项关目应铅发展甲部分朴多层驻住宅（4）电难梯公限寓的跳市场醒抗性扁短期睬内难留以消骑化11表1三期王更为钟临近墨董铺敲水库因和植演物园土，具沸有发央展高乱层观地景豪免宅的惑基础但从肚周边竞项目造销售如来看府，高镰层豪暮宅的卫市场谜消化妨压力晃较大比较莫典型何的是输东海成花园抛和新估加坡糕花园召城，借两个个项目塞都是粥基于察良好霉环境嫂而发融展的拍高层嗓豪宅讯，产岂品也恨都不沿错，弃但销迎售状胀况非膊常一李般这一剂方面引是开洋发商虽的发堡展理膏念与瞧营销膝操作诱问题浊，另牛一方怪面也员存在断城市仇化进号程以肯及消华费观锐念难萍以克讽服的趁障碍根据坐花园称洋房脆业主安座谈睁会了肯解到析的信另息，闪更多姻的高姜收入眨人群糟认为症高档绳住宅眨应是蒜亲地承、亲悲水的坛低层拐建筑肾，他币们对献电梯表住宅苦的费妖用问仪题仍询然较聪为敏廉感，倦安全豪问题尊也存狮在担鉴心（5）高歇档豪寺宅的恐市场伙抗性例更大11喉2我们弄认为辛，最塘能体微现物闻业价块值与洞档次夏的仍瞒然是渔低层酱住宅深圳刃、上豆海等样城市派发展锋高层目豪宅速之所开以能在够成逆功，岂是因各为城背市框脸架拉晃得较汇远，锈选择葱低多借层必冶须付撞出交犯通费零用与功交通鄙时间健的代预价而就蒸合肥逼的情减况来锈看，戏低层魂住宅怖与电背梯住兆宅的蚕区位污差异赖较小床，两替种产或品的修替代梨性较细强。报在这狡种竞坚争过共程中脖，高蓬层豪认宅会庸处于霉明显番的劣台势再加遇上电诉梯住毙宅的宵市场贩抗性政，以息及本洗案地幼块在屿城市冶中的看区位秤等因咬素