房地产开发流程讲解内部培训

富力地产北京公司

房地产开发流程概述2011年7月做什么？

怎么做？

做什么？

一、什么是房地产开发

二、房地产开发的类型

三、房地产开发与房地产开发经营的区别

四、房地产开发企业的定义

一、什么是房地产开发

房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

前提：取得国有土地使用权

内容：土地开发和房屋开发。

二、房地产开发的类型

房地产开发包括土地开发和房屋开发。

土地开发（一级开发）主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形：

一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；

二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。二、房地产开发的类型

房地产开发包括土地开发和房屋开发。

房屋开发（二级开发）一般包括四个层次：

第一层次为住宅开发；

第二层次为生产与经营性建筑物开发；

第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发；

第四层次为城市其他基础设施的开发。三、房地产开发与房地产开发经营的区别

房地产开发与房地产开发经营是有区别的。 房地产开发是指依《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。这是《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款明确的定义。

房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。这是国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二条明确定义的。

两者对主体的资质要求是不同的，前者不一定要求具有房地产开发经营资格——如，有国有土使用权的企业自建房。而后者就要求具有房地产开发经营资格。

四、房地产开发企业的定义

房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。进行的主要业务有：

1、土地的开发与经营。企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。

2、房屋的开发与经营。房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。

3、城市基础设施和公共配套设施的开发。

4、代建工程的开发。代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。

做什么？综上所述：房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。做什么？

一、什么是房地产开发 二、房地产开发的类型 三、房地产开发与房地产开发经营的区别 四、房地产开发企业的定义怎么做？ 房地产开发流程

房地产开发流程

从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段主线：房屋建造流程副线：房屋销售流程

序号阶段工作内容1可行性研究和项目决策阶段拿地2建设前期准备阶段设计与报建3建设阶段工程施工4销售阶段5交付使用阶段物业管理第一阶段可行性研究和项目决策阶段

土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步。 我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，由于划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。 开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案。

营销设计开发成本工程意向舌土地退信息成本干测算《项目琴可行车性研革究报挪告》概念高设计《立项离申请酱报告》土地享基础术资料陷收集《市场伶定位/产品厕建议速书》《土地州出让枯合同》基础唤资料糊深入仙收集关键畜决策止阶段-土地守决策栏、开礼发决廊策、泡技术蚊决策土地像取得项目揪立项专业反评审项目鞋决策尿会营销第一辞阶段可行窝性研升究和笋项目逆决策倒阶段规划言及首欲期单乌体设奴计专业休确认寻找只新的浴土地四资源项目扣可行军性论扁证购买熟（投灭标）忘土地规划浮设计破建议（户销型配犯比）《市场箩调研精报告》小结阶段可行性研究和项目决策阶段阶段目的拿地工作要点1、资料搜集；2、项目可行性论证成果文件《项目可行性研究报告》里程碑取得《项目中标通知书》，签订《土地出让合同》主要参与部门用地发展部/开发中心、设计研发中心、策划销售中心、成本控制中心/财务部第二锐阶段建设绸前期桌准备辅阶段征地它及拆的迁安虫置是取得界土地啊使用陷权后谷的第杜一项纤工作债，是耍开工脂建设淘的基毙础。在取巩得《建设溪用地隐规划捧许可叫证》之后恭，就随需要劫进行葛征地竿及拆寺迁安装置的着工作罚。开发劈燕商需既要到粥土地袍管理展部门吃办理鹅相关四手续格。土纷地管地理部役门根给据房估地产赞开发各商的旧土地捏使用蜘权证端书及宣建设批用地高规划膊许可虚证，绍进行晴场地遍范围尖的实摄地划赢定。厌开发晕商只戚能在摇划定许的范症围内幕，进逆行征悬地及响拆迁即方案中的实贸施工技作。第二很阶段建设州前期鸟准备谊阶段项目盾设计是关睁系到慎项目师是否闭符合市场孙需要及决究定项目菠成本的重究要一捧步。对于竟规模零较大怖的房巧地产岛开发没项目杨来说托，一惰般要彻分成挨方案终设计筋、扩脏大初粪步设护计和柿施工狂图设崖计3个具树体步欧骤。房地缺产开庙发商息根据《规划恢设计已通知决书》，委竿托有逼规划旦设计落资格童的单关位完军成规团划方盐案设罪计，荡报经呀城市现规划葛行政疫管理结部门概审查爸，确往认符叮合规饭划要压求后抗，核指发《方案替复函》/果《修详隆规审专查批秃复》。规划撇方案张设计咐得到膝批准团后，观即可执以进狗行初斤步设吊计，胞包括黄人防秧初步惧设计劲、消溜防初签步设枣计等支。城萄市规清划行进政管述理部棉门对仇建设课工程已的初膊步设翻计方撞案进知行审武查，辱确认餐其符辆合规稻划设侦计要摘点后淹，建询设单顷位就衰可以畅进行名施工劝图设挎计。灶城市撤规划约行政击管理著部门方在对掀工程醒施工阁图及眯有关僵材料捐进行蜘审查虾合格汤后，农核发《建设佛工程着规划会许可碎证》。营销设计开发成本工程政府营土地匠出让拖合同《建设坚工程贴施工骨许可照证》全套骄施工周图设维计《建设征工程攻临时患施工狸许可刺证》示范栗区/桩基验施工在图桩基陡础招苹标《建设董用地倘规划获许可询证》《国有扩土地汤使用亿权证》《修详戒规批贯复意故见/方案傲复函》专业同确认设计寄调整第二壳阶段窝建设辜前期袄准备榨阶段工程愿总包税招标桩基讽础开填工人防/消防手报建号图《人防/消防客意见》报规程证图脑纸《建设无工程枕规划剃许可味证》《施工忘图审倚查意鹅见》规划拉设计掏与报快建施工钉图设励计与板报建成本禁实施致阶段-设计责与报乌建初步灶设计规划贼设计忘与报皮建初步剖设计规划青设计亩与报拜建施工办图设镇计与歇报建初步团设计规划作设计株与报溉建销售托推广怠策划小结阶段建设前期准备阶段阶段目的为施工做准备工作要点1、拆迁交地；2、设计；3、取证成果文件全套施工图纸、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《修详规批复意见/方案复函》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《预销售证》里程碑场地平整、取得《建设工程施工许可证》主要参与部门设计研发中心、开发中心、拓展拆迁部、工程管理公司、市政工程管理中心营销设计开发成本工程销售寻开盘放线/开槽俘（开喊工）第三苹阶段折建设呆阶段正负吊零《预销铺售许部可证》工程析形象胜进度竣工难验收纠及备妹案结构公封顶规划雕验收/消防征验收交楼《建设冶工程呆施工载许可监证》全套娘施工传图设榨计《建设佩工程浮临时仗施工湿许可续证》示范危区/桩基扔施工兄图桩基搂础招纽奉标工程钱总包耗招标桩基圈础开挪工《施工燥图审躺查意惯见》验收饺与交草楼主体冰施工基础睬施工质量药实施知阶段-工程施工销售学推广肚实施竣工牙验收因及备记案规划诵验收/消防他验收桩基包础招叫标小结阶段建设阶段阶段目的交房工作要点1、工程招标；2、工程施工成果文件里程碑开工、（开售）、交楼主要参与部门工程管理公司、市政工程管理中心、招标中心、核算部、成本监控中心、设计研发中心、开发中心、第四恒阶段销售桌阶段漏（略流）物业设计上、销歼售客