成都市某住宅房地产项目初步意见报告

**房产城东项目

初步意见报告说明介于对项目基地的初步了解及周边情况研究，就对该地块项目发展做如下初步构想项目开发思想：

拟建项目开发中心思想，解决项目“做什么”，规避各项优劣势，解决“如何做”的问题项目营销思路：

将思想转化到市场，产生战略与手段，解决“说什么”，“得到什么”的问题项目开发思想情况介绍：项目基地介绍本项目座落于成都东门团结居住片区，基地呈正方形，基地位于催家店南路，接成华大道二段，项目后方有热电厂，靠近沙河，开发思想情况介绍；规划条件：征地面积约16亩

可规划用地约14.5亩

土地用途:商业和居住容积率5

拆迁地上建筑5000多方（口头调查）从规划条件可以看出：容积率和建筑密度已经限制此用地为高层建筑。开发思想情况介绍：项目交通及配套介绍

道路系统：催家店南路贯穿整个宗地，目前作为连接成华大道和进入项目基地的主要交通道路，路面窄、路况差，同时主要为周边厂区运输车辆通道。距离主要交通道路成华大道500米,交通是其最大劣势。配套条件：由于目前宗地内部主要为厂房、旧厂房和平整为地貌特征和地上建筑物，因此各种配套条件匮乏。没有供暖管线、天然气管线，上下水管线、供电线路也比较落后，不能满足开发要求，因此在开发工作中将成为难点之一。开发思想情况介绍：项目四至：基地北面虽接成华大道，但却途径两个泡沫厂及一个碳渣厂才可到达，前方为老厂区50年代的居住楼，楼体成旧，层数不高，铁路横穿通过，后方是电热厂，冷却塔正处基地中央，由于无其他建筑物遮挡，站在基地上即可一览无余，大煞风景，这些都是高档住宅的大忌开发思想情况介绍自然和人文环境：在前面已经提到，项目在这两方面没有优势，到成了项目开发建设的主要难题开发思想情况介绍：远景规划：具体按政府规划以后做详尽阐述开发思想开发理念前瞻性：项目的整体开发宗旨是：推动人的活动和交流，促进社区发展，使居住社区与城市和自然环境更好的融为一体。在规划设计理念方面，考虑避免一贯采用的大规模小区建设，以形成规划上的连续性，依靠围合的规划，营造良好的空间结构，各建筑自成一体，实现围合过程的开放型布局。充分体现人与建筑的亲和性，通过中庭花园、来体现建筑尺度上的人性化。通过规划设计及配套设施的优化将地块上的劣式转化成项目的特色。开发思想中心思想定位：

将地块的环境劣势演变为项目发展优势，通过思想孵化地产，构建和谐人居，倡导和谐住宅。总体上：建设环保、健康住宅做目标群体买的起但又有高品质的房子开发思想项目规避的劣势:项目的情况就是劣势项目基地的路况、铁路问题项目临界的泡沫厂、碳渣厂、热电厂项目周界的建筑情况、治安问题交通不变，环境质量差，空气污染、热岛效应、灰尘大、噪音情况、周边居住没形成气候、治安条件相对薄弱等等使项目居住质量下降，环境改善是项目开发时所应该解决的问题。开发思想建筑构想：站在16亩地上，对项目外围环境的恶劣，要去做什么改变是小题大做，资源浪费，对小区内部建筑物户户面向中庭是必须完成的。考虑城市肌理的延续和突现项目形象，项目以一梯四户的小短板为主要建筑形式，采用“别具一格的“Ｔ型板式”楼体结构，充分运用建筑语言中对景、分景、隔景、借境造势等功能，提供所有高达270度的广阔居住景观面，保证楼栋间景观的开放、交流、互通。用“Ｔ型”创新演进变体，丰富建筑外立面的审美节奏韵律，为内部户型设计增加丰富的空间变化可能。具明显优势，即前小后大。在住宅建筑形态上，采用西面2栋15层，南、北面各2栋18层与东面1栋24层相结合的布局方式，形式上高底有序，层次丰富，小高层住宅将南、北、西面肌理不断延续，表现出对城市空间与住宅区入口的尊重与层次感，并保证了大部分住户拥有良好的朝向；东面的高层楼既减轻了整个小区的体量感，同时也遮挡了后方热电厂冷却塔对小区视线的影响，更有利于小区的通风开发碧思想空间席结构：按照鸦基地招地块红形状昂摆放谢建筑托物的园布局窃方式朗，形风成围逃合状开。东切西轴今作为箩人、凶车行漂主轴模，呈期纵向僵，加描强轴夺线的饶纵向野透视舟感。扑小区宁入口炭位于劈燕基地获西边监的催益家店耐南路皆处，乔作为邀小区着空间湖面向樱城市将唯一茂的开陈口，该视线尘通过雄这里械被延群伸，预设计摄将形酱成小累区内质部中承央庭贼院景洋观，直实行税小区顺内所讽有住葡户的女共享婚空间埋。南兄北向茫的次勤轴以勇人的泰休闲遥活动鞋为主努要内讨容，艘形成低多样饿的节征点空笨间空间嫁结构贸追求医几何弹造型紧美的股格网喂式布聪局，券轴线巾、道撕路、居以及逝建筑稍本身幕硬朗蒙的线书条构券成了宪本方坚案最塌大的躬特色沸，在体环境劫和道培路的解布局尼上则颗采用乘半圆篇形的亚弧线许加直家线的膨结合住方式。开发首思想劣势吼转化忙：和易谐住铸宅一、豆外墙巡寿外保证温系肃统在建乓筑中盼，外广围护饥结构较的热凤损耗竭较大酸，外牵围护糠结构来中墙句体又丘占了纪很大等份额爱。所慰以发卫展外澡墙保击温技肢术及亿节能海材料鹅则是世建筑即节能哨的主般要实歪现方掠式。侍专鼻威特各外墙箭外保暂温有谜以下该优越献性：1、避悬免产仓生热币桥。贺外保浊温系腰统处罪于建巷筑物捞围护乐结构顾的最筹外层演，能灯够形醉成一召个封昨闭的抹保温夏隔热款体系捉，采蛮用高游效保蛙温材失料后班，能饱够有泥效地伤切断揭纵墙寺、柱燥、楼况板和止梁等巩部位悦产生裕的结丝式构性慰热桥偿。再肤将窗饮、门火口侧往面及打外部链连接孕件做麻好相绒应的摄保温众处理射，整爱幢建正筑物插的围路护结技构就呈形成竖全封摩闭的俭保温是体系完，达遇到全默面降啊低建铅筑物障能耗刊的目补的。2、提该高建榴筑物半使用端的舒写适度折。进价行外档保温营后，杆墙体写自身免的温肆度变日化减作缓。泄冬季伶当室桨温高碗于外蒜界温桑度时吸，通栽过墙呜体热摄传导龟散失争的热纺量少研，使夺室内认温度间变化教减小夺，有兆利于铺节能基；而判在夏鬼季，玩当室颂外温垒度高与于室碗内温味度时均，外炼保温佣系统兽又能海减少宰太阳校辐射裹热的辆进入冰，外删墙内非表面魂温度央和室渴内温仍度得絮以降巩低，绕使建争筑物番冬暖核夏凉做，创酬造了胡良好笛的居赞住氛页围。3、减侨轻温细差引旁起的套建筑挤物损仿伤。氧由于工采用垫外墙陆外保掏温技侮术，仔围护摊结构约受到宅保护霸，室五外气廉候的吐变化橡发生给在保卖温层己，内忍侧墙餐体温罩度应乐力减霜少，稀所以照墙体中产生锯裂缝秒、变逆形的松程度后大大沉减轻劲，其波使用测寿命保得以绢延长忆。4、使会墙体贼潮湿板情况租得到膜改善喝。一歌般情觉况下毒，内殊保温唐须设页置隔跪汽层珍，而距采用绣外保壮温时笋，由倍于蒸钢汽渗累透性键高的昆主体殊结构融材料溉处于害保温户层的蛛内侧梳，用腔稳态闻传湿蛛理论沿进行腔冷凝枕分析晕，只程要保椒温材挤料选倾材适厘当，刻在墙浑体内征部一非般不企会发设生冷撒凝现谷象，向故无困需设馅置隔顾汽层座。同闷时，别由于剪采取效外保瓜温措劣施后楚，结望构层盖的整趋个墙扛身温茎度稳竖定了牺，降委低了旧它的凯含湿道量，冰因而碌进一串步改贱善了集墙体抓的保徒温性谅能。5、可辞以避内免占雹用房园屋的皮使用山面积依。由显于保太温材第料贴劈燕在墙侄体的来外侧供，其圾保温催、隔除热效输果优迹于内煮保温卵，故绸可使婆主体牌结构寒墙体敬减薄烫，从赠而增孩加每溉户的男使用掉面积。开发杰思想劣势毅转化沉：和肾谐住牛宅二、券断桥至铝合质金中燥空玻满璃窗苏系统1、断黎桥铝筋合金隐是在碑传统石铝合淹金基伶础上拆为了世提高队门窗席保温办性能翁而推披出的询改进品型，砖隔热壳条将硬铝合教金型肉材分腰为内误外两施部分旺，降那低了穗铝合净金的秩导热止系数饱，有捏效阻棵隔了年铝合抖金的稼热传渗导。2、与狱普通月玻璃滩不同孤的是杏，中找空玻派璃采织用金剪属条汇胶接偿法将宁两块杀玻璃懂保持者一定芳间隔辽，云间隔妹中间嗽是干批燥的齐空气彻，周殊边再不密封翼而成泻。由遥于声嫂音和魔热量绕在空瞒气中琴传输坑远比赚在玻员璃中劫弱，醒所以辨中空终玻璃稀比普顾通玻轿璃的狠最大挑优点减在于昼，它烫能更栋好地繁起到行隔音酱隔热盒的效提果。开发假思想劣势钓转化慢：和钱谐住减宅三、春新风宿系统1、在第客、东卫（女室内男空气萌质量巡寿相对靠较差摧）安伍装进隔口法穴国兰示舍主冈机，乞在主棕卫、牺厨房负和厅杯走道用安装贩衡量逼吸风辨口。拣在门悲窗关萍闭的拦状态骗下，位主机膨（二饮档调镜节）雨连续肝运转灰，将倡室内行污浊腔空气宅排出示室外彻，同辩时在扇室内赌形成挡负压渡，将友新鲜奴空气币通过裂窗式费进风唉器（耗带过供滤网羊）源挨源不竟断地弹送入劫室内娃。2、采乒用新陆风系宰统的凤优点扣在于参：一沈是可汁向室者内源送源不直断地深导入穿新鲜钓空气户；二芽是减患少开民窗次辛数有首利于督节能屿和避题免灰荷尘进狂入；笛三是射不断梯排出巧室内纯污浊热空气胀和不柱良气竹体；昏四是蝇有利裕于防份治空卧调病购；五建是减坚少霉污变，职延长摸住宅晕的整日体使姥用寿乏命和舟家具冠的使孙用寿哭命。开发章思想劣势爷转化湿：和昂谐住疗宅四、免浅水抓分割循系统目前若一般庭住宅去小区秃内均院采用浓集中寇式水描景布吨置，巡寿其短元处在蚂于一租般难巧以清默理，游并且但可利认用卖抢点不慈多。倒采用济大面鱼积多制点型酬浅水明系统平分隔葱小区隐做法勉能够侦解决醋减少凳项目制住区越的灰呈尘，威净化由小区骡环境碎与空庭气。开发称思想劣势毙转化说：和像谐住滑宅五、躬原生倾态庭炭院系帜统组合性一定省数量很的树邪木营著造某斧种主斜体特齿征；茅或者惕种植亿为数傻较多叹的树墙木做夜成一栏种绿予色栅旷栏。荐将周击边的焰清洁烟冷湿圈的空肃气经第过高捕绿量不的森要林群誓落引示入住咬区内明部，梨缓解酱热岛烦、灰公尘效叔应，池改善膏空气励质量婚。在广项目积的生叼态绿威化工杆作中超，我政们应圣注意区内部撞绿地世分布蛙的均名匀性长和合维理性弹。应叼采取录有效托措施昌，促役使庭挂院公龟共绿岔地得涉到合色理的讽分布身和平轮衡的司发展愚。建纷议小批区里妙有的惩大树毛，一脆定要镇别砍钥了，跑对于校一个欧楼盘筹来说圣，建学造原架生态宫庭院摆是对筹业主快和社返会的替一件税大好错事。竿保持捡原生码态的筒自然锈资源户，再恐造出齐原生搭态庭榜院。庭园悼小径阀是供厚散步测时用选的，台因而谋树木盼所起据的作化用是蜓给予录散步软的人日一种丘祥和方安逸染的感缩慧觉。敌路边竖簇拥土着灌葱木丛封，或们伴随勤着花既坛。赴小径扎的主允要功姜能是胀漫步尖其中谊，所厦以切蔽忌过钱分修乳饰。席这样慨一个疗庭院颤就出续来了窑。开发皂思想劣势病转化纷：和乐谐住框宅六、各外遮墨阳系害统选用小铝合念金卷亏窗作裕为遮琴阳形藏式。京这种蓬卷帘办有良时好的母抗风购压性师和免绪尘性嘱，重孝量是3.矛5-廉4K槽g/等m2，表相面材惑料为寇多层损粉末铁聚脂巩烤漆菜，光秒滑而阳不易垄附着诉灰尘揪，这悔样一牧来，斩我们夜就可典以根合据室丝式内对渗太阳今辐射滴的不测同需勿求而倚通过崭它来馅调节爪，而讲完成糖对光痒和热似的自梯主选跟择开发壁思想劣势晓转化:和谐颜住宅七、狂直饮驴水系舍统：目前挥不少茅家庭砌对水呢质污藏染越抹来越从担忧碗，建铅议贵布项目穷采用捧直饮越水系沟统，信自来蜜水从捡低位掏水池块引入框，经醋净化处系统卡后由掘压力篇泵直厕接进份入家客庭，岁减少怕屋顶员水箱里的二娱次污枕染，熔提高贪水质些，迎核合健鼻康家妄庭的芹生活拾要求揪。开发斜思想劣势旋转化因：和革谐住桶宅七、婶建筑鞭方向阳台壤和飘雾窗设歇计外垫阳台尸注重殿景观居，因经此建素议采候用1述.2逆M的笛通花搅铸铁输栏杆您，使筛阳台降的视议野更生加开宣阔，吗颜色棕选择鲁深色字调，妥内阳西台以筝功能璃用途卵为主吹，建铺议采吃用玻柜璃围利栏，避使保过持一拔定的孔私密代性。银为减赖低电导厂造使成的绣灰尘迎污染谋，建助议项绪目面扑的窗竭户为普平窗拌，以驾保证械居室絮内部兄的清丹洁。私并减淡小窗欺户面峰积，阀在建良筑的供转角浇位置命设计采转角疤窗,毁使居套室的促视野牧更加马开阔侄,所娱有单飘位的宝客厅吸建议聚设立怨有地催台的户弧型谦落地述窗，诞采用咱大面袋积整离体玻沾璃。漠住宅目顶部双设计纺楼宇纽奉的屋记顶是厕受室溪外热亏度影吃响最触大的侄地方得，建愚议采冒用设封置屋面面架忍空通认风隔乡丰热层意或阁调楼屋溜顶、枣蓄水豆屋顶催和植昼被屋桑顶，题减少飘买家乌对顶窄层单剪位过发分受蹈热的蚀顾虑型。认空调啦机位近修饰茄建议凤项目学设在士外立无面的至空调全机位闭尽量例设在漠楼宇霉窗户壮的旁容边，倍以百狮叶窗村覆盖庄，而偷且百旧叶窗孟的两绒边设扇置楼趣体整月体横匆线条材连成胶一体铅，从毁而淡镇化机士位对泡项目晓外观辈的影控响，谣增强利外观滔效果拐。句住宅得大堂和住宅努入口认大堂籍是用暗户使露用较老频繁唉的公谜共地述方，笛建议凝地台间和墙眼身使袍用色穴彩较牧明快塞的云雄石和脉花岗怠石，补运用治玻璃煤镜、误木饰换陪衬输，并膏在大读堂内赞设置系住户卷专用燃信箱辆。讲电梯咏大堂腰各层风电梯坊大堂村，建狮议使万用优厌资瓷射片装弟饰墙艰身、拣地面生为高开级瓷粗砖，舅安装壤灯饰炼，走根道、行门厅卡、车解库、伍电梯茫、大迟堂等臣公共宇场所漂装消葡防播刊音系规统。籍中心晋花园奖走道鸡花园走的走担道建教议以绕两种蠢形式院设计自，缓雁跑径秘道和刑植草伸砖，椒体现誓出健蝇康和仙绿色应两种睡主题夜，砖浑块颜对色保鸦持有痕主题监的变磁化，汁使小抵区洋扑溢一虏种青骄春动潮感的驶韵律鹿。开发虽思想劣势电转化俘：和麦谐住番宅八、易智能缘瑞化系棵统—解决歼治安品问题小区摔智能塞化是汉利用盛现代庆计算矮机控骂制技恢术，飞通过衰有效鉴的传汇输网角络，将将多播元信板息服货务与闭管理友、物研业管彩理与隔安防毅、住私宅智械能化虎系统拔集成言起来裳，为宿小区艳的服图务与佳管理狭提供志高技呜术的册智能救化手霉段，翻以期赔实现店快捷抖高效谢的超亦值服旗务与提管理叛，提翁供安首全舒洁适家盛居环两境。1、可朋视楼燥宇对霜讲系处统。2、闭仅路电柔视监模控系班统。3、停朱车场忠管理届系统像。4、电情子巡扮更系帮统。5、住扇户家陈庭报全警系链统。6、周金界防顷越报鲜警系虎统。7、背光景音哑乐系蕉统。8、电盘子信拿息公烛告牌捧。开发杰思想细节叫处理误：会所命名圣及主好要组气成部泛分：撤健康绍生活盖馆室外劣部分追：羽洪毛球适场1个，厚全民相健身背设施口，休期息凉椅亭半室影内部幻玉分：伏老人倒儿童古休闲株娱乐象场所室内砍部分宰：棋桐牌活关动室夫，购捉物超羡市要点介：注饭重实伪用，逗减量婚减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客推出情前，欢我们招将为粮项目骄在知邮名度拳和形烂象上绞做一邀个量忧的积摧