烟台上海滩花园 ccdi中建国际

烟台上海滩花园规划设计PlanningandDesignforShangHaiTanggardenofYanTai总平面经济技术指标一号地块经济技术指标二号地块G区经济技术指标日景鸟瞰沿观海路透视一、准确的项目定位核心问题审视项目二号地块已经得到市场认可，但产品附加值还有可提升的空间项目一号地块是二号地块的延续和提升，资源更优越、社区配套更完善。vs一号地块如何利用良好的资源，提升项目的品质，从而提升项目价值，获得更高利润二号地块已开售楼层：12F/18F/24F均价：由4000上涨到5200，价格稳定一号地块资源优越：学校配套商业配套河资源?可建设用地少导致容积率较高超高层引起建设成本大幅上升vs可建设用地33.91公顷建筑面积：103.8万平方米实际容积率约为3建筑以高层为主，将出现部分超高层建筑。建筑高度超过100米时，对抗风、抗震的要求产生质的变化，带来成本增加约15%～25%。如何规划、开发高层住宅社区，通过哪些途径提升产品的附加值，从而打造生态、舒适、高品质的社区环境，并带来更多的溢价空间?建安成本3500元/㎡核心问题审视核心价值挖掘中心区位处于商务中心、行政中心、人文中心的中央，区位条件优越，发展潜力大商务中心：规划中的烟台东部中央商务区位于迎春大街两侧，集中大量的商务和商贸设施，人流、财流效应明显行政中心：基地北面即为烟台市政府新址，将带来大量的高端潜在客户人文中心：基地东侧集中了烟台大学、中国农大、国际博览中心、体育公园等人文设施交通便利项目所在的观海路直接烟台老城区和本案，并串联烟台滨海旅游资源核心价值挖掘景观资源项目独揽了“无与伦比”的山景、海景、河景以及人文景观交替辉映的景观资源海景：东临黄海，一个街区之隔山景：西北面靠近凤凰山和市内最高的岱王山河景：逛荡河从社区流过核心价值挖掘是否腔建超押高层采，以赏及超资高层系建多暂少问明题，训与销内售均准价和茎开发美成本穗的比膨值密院切相韵关按S比值介大小阀可以朽将楼毛盘分删为两察种模市式，勇大于2.图0的楼讲盘属技于价咬值主栋体模混式；S比小嗓于2.球0的楼物盘归腾类形翠象主虚导模民式。价值娇主题假模式陈以世睬茂滨惊江系像列为怕代表涌，形其象主亏导模菜式以访金域岩蓝湾益系列爸代表别。1.多01.承52.叔02.宇53.恋0123456789S比=销售辱均价/开发潮成本S比楼盘S比价值主体上海世茂滨江花园3南京世茂滨江新城3.1武汉世茂锦绣长江2.2福州世茂外滩花园2.4芜湖世茂滨江花园2.11234510S比＜2S比＞2价值旬主体畏模式形象检主导邮模式楼盘S比形象主导深圳金域蓝湾2珠海金域蓝湾1.7成都金域蓝湾1.74福州金域蓝湾1.2成都外滩1.15789106开发傻模式魄选择按S比（S比=销售使均价/开发屯成本买）大壮小可肆将高驾层社锹区开桐发分沾为两贷种模服式，废大于2属于而价值临主体固模式谨；S比小侍于2归类恳形象可主导酸模式形象主导（以金域蓝湾系列为例）价值主体（以世茂滨江系列为例）核心“S比”小于2大于2项目属性资源属性二线资源、高容积率、中型规模项目一线强势资源（海、滨江）、中等容积率、超大规模项目定位定位高端、纯住宅、侧重项目利润定位顶级、综合体、注重城市融合产品分摊容积率、超高层仅占20%～30%、一梯多户超高层占80%～90%、一梯两户为主园林绿化率约30%，小规模、精致园林、单位成本提高绿化率大于50%，大规模，国际综合主题园林、配套依托现有配套体系，自身配套弱自建城市级配套（复合功能）自身能力资金实力较强的资本实力雄厚的资本实力品牌效应一定的品牌效应较强的品牌效应政府依赖度政府支持依赖度弱与政府良好的关系区域运营能力功能单一，项目自身运作能力较强很强的区域运营的能力表：使形象护主导浑模式伍及价带值主岛体模循式适户应性KP未I条件挡研究本项爷目S比小须于2，资炮源属妇性与谋形象狂主导州模式框的KP第I较符席合，屑因此兆本项屋目适良合采灭用形象讲主导的开圆发模狭式开发尼模式角选择项目攻定位发展危定位岂：滨窝河高昨档生林活社蓬区目标边客户秩：市青政府驾带来似的大赤量公昏务人浇员、伐新兴旨商务舟区的缸白领临和成竟功人袄士规划羞理念湾：——充分盒利用隔核心戚景观括资源——打造肉滨河淘生活祥方式闹，河寨不仅授是社悼区的锦景观小核心稼，也鹊是社波区休帽闲活如动的削场所——丰富街的产紧品和轧相对甩明确何的功箭能分妈区——以宜滩居的怒生态柔景观友和现表代简梁欧的贼建筑赴风格锹彰显葬项目剩的高嚷贵品臣质——完善浆、合愿理的卫配套冈设施雹及人赚性化诵物业母管理商业左配套厘区：忘服务念于本焰项目针及周毅边居巷民的犁大型漠综合作超市教育帖配套题区：隙配套跌中、砌小学希，幼毫儿园滨河产社区昏：围集绕逛钳荡河功的高键端高冰层居谦住区拆迁心安置避区：内沿学龄院西弦路和薯观海正路一宴侧布拔置高冤层住沸宅，阅并配悦适量袍底商上海餐滩花顺园——河岸涉观澜市经晴典住渐区二、浸明确凳的功故能分润区完善固的配飘套设舰施用地斤条件窄分析1号地圈块总层用地51趟.9盟1公顷鸽，净醉用地凯为30吧.1请6公顷府（不馋含中魄学）哪，内使含2.相81公顷减小学到用地始，住奇宅净判用地能为27鸽.3罚5公顷壳，其毁中约9公顷岂为安头置房洞用地棕。沿观香海路踢是本价项目标重要届的形狐象展岭示界椅面，蜂可着蝴重塑宝造公共臂化的河城市领形象效界面。沿金割滩南献路、昆双河冈东路榜及学宵院西胁路适换宜塑住造亲切刘宜人殃的社薄区生撞活界丢面。逛荡徐河两景侧适脖宜塑叼造生态铜化河两道景时观界负面。用地味条件钳分析功能漏布局利分析1号地绝块结插合2号地咽块G区综镰合考食虑功积能布逢局，皂将一斤号地舍块的软中小美学用郑地在麦保持允总用倍地不喊变的幸情况售下，贵适当胁转入2号地补块G区。叨可置精换出体一部段分居断住用宰地，砍使逛荡识河东浅岸住砌宅布切局更需加灵揉活。安置罗房用站地置撕于基淡地东堡南角远，商瞒品房券用地湾沿逛挂荡河臭两岸塞布局枪，可最大单化利症用滨捧河景怕观资浇源。观海双路作歉为进敬入烟蛛台市皱区的形东门晃户，桨具有伏重要古的形坊象展含示作浪用，劲设计毛沿观柜海路两端嫩布置育大型辅公共井配套名用地，提朱升项钓目的坊城市佳形象锯。配套弟设施风分布设计借在北野部及外东南纤角形皱成两激个集患中布锅置的吴商业彻中心盾，沿胜观海测路、茂双河拨东路即设置置线状芳的配套笑商业，通曲过这议种点、呀线、闻面相属结合缎的方灵式，民形成允一定紧氛围航，以魂烘托挪楼盘释品质散，提孟升楼念盘档巴次。并结物合2号地般块G区设痒置36班中沃学一县所，40班小尸学一港所。丑三所眉幼儿判园布选置在躲金滩强南路巷、双农河东闸路、吵学院没西路完三个妙社区慌主要迷入口贴处，西方便秩接送杏。会所广设置饮在G区南池侧，或满足瓶小区均内户钉主日笛常生畜活需翁要。三、抢成熟燃的道牌路交梢通习组织锦模式基地弊交通吵条件喂分析基地叛东侧轨观海犯路是柜城市豪主干述道，渐不适肺宜布续置机糊动车仍开口谋。金翠滩南考路、削双河园东路伙、学霞院西似路都识可为痒居民已出行栏合理厦的开脖口道荒路。三滩县项目2号地醋块在寺金滩鉴南路器上已军有两鸭个开披口。挣设计教中可瓜考虑解对接晨，以裹此体现1、2号地零块的械有机喂整体抓性。车行摧系统句分析道路妇设计餐考虑推与周钳边城暑市道涂路及保已开良发建欺设2号地扁块道帝路交令通的大衔接。拆迁议安置险区、狐商品征房住青宅区视独立坐的道卡路开舅口设店计，陡便于魔分开婆管理秃。商品凤房住钞宅区贫的大掘量交迎通在威上下堵班高尾峰时畜段可馒通过错沿金仪滩南维路和笨双河忍东路址两个院主要金入口先及一宫个次施要入满口进犯行合搜理分写流，回并在喝出入疾口附员近入捞地下袄车库寒，在区内胡实现勺适当欲的人菊车分悄流。中小耕学设滑置独沉立的庭出入随口，煤避免盘了流粮线的晚穿插闻。步行旱系统而分析设计序以步缠行系讽统的可达螺性、梢连续妹性、铅便利奏性为目干标，葱综合赖考虑眯滨河敬、沿袍街商拖业、泼住宅摊区主担要出窄入口策，内嫂部组石团景峡观等百的行向为联很系，必有机组组织惠步行常交通坝系统缸，营锐造丰竭富的验步行无环境皇。停车懒系统咽分析按烟怪台市度规范1：1.词5配置杆，共勺有14是01订5个停烫车位霞，其担中地烛下有12寇60呢0个停声车位壶，按35平米/辆计高算，际共计44万平占米。剥本项健目实乐际可纺开挖兔用地析为22万平莫米，防可采萍用机此械停垫车形后式与稠二层荣停车食相结挪合，大同时框局部貌停车扛可采膊用有弊自然坊通风词采光乳的设遍计。四、奇高品遗质生猴态景观唤塑造景观沙结构集分析南北礼向的酸逛荡罚河是本项束目的扛景观握骨架，串传联起比社区侧内的疏开敞如空间第和组怨团绿训地。观海蚂路侧炼主要姓节点案公共匆建筑储形象齐的塑忧造，陈打造琴了丰胡富的肯城市总景观调界面句。设计中点、的线、看面开味放性暖景观羊系统邮有机射结合，塑撤造了群特色仔鲜明卷的社尚区形饰象。景观处视线蚊分析住宅扫布局授充分沙考虑付面向工逛荡咬河的敌良好窃的景采观朝贩向，券为住宁宅提鄙供更沙宽阔眼的景晃观视摸野和宰景深疲。同联时利汇用基缘瑞地暗妙沟塑哲造的雾住区蜂绿地穗景观嘴，实粮现住栏宅的币均好四性。述其中商品稻房住雄宅可年以欣萍赏到认水系列景观扔的超栏过70娱%。设计亏中还射考虑列了住环宅的财次要握景观窝朝向舰，塑姻造双暴景观享朝向跌极佳恳的纯扩景观钓住宅卖产品捐，提捕升产沃品的化品质延。滨水泻景观捷意向水系县景观曾是本丈项目押最大咽的景捉观资凉源，独通过价滨水朋空间而人性裂化环昆境的技设计骡，为见住区首居民园提供千了日若常活搁动的妙场所蛾。商业熄景观醉意向服