硕士开题报告中国房地产税制改革三

硕士研究生开题报告

题目：中国房地产税制改革研究作者：专业：研究方向：工程管理指导老师：

二○○八年十二月1课题来源自选2研究背景★政策背景★税收作为房地产调控的有效杠杆的作用没有很好的显现出来3研究的目的及意义本文想从税收的角度对房地产税制的发展现状、存在的问题进行重点分析，以期提出有针对性的对策和建议。分析税收对房地产市场的影响，通过建立公平、有效合理的房地产税制体系，充分发挥税收对房地产业的宏观调控功能，为房地产业的持续健康发展和国民经济的稳定运行营造良好的税收政策环境。4中国现行房地产税制现状

新中国成立以来，作为税收体系的重要组成部分，我国的房地产税制经过了多次改革和完善。其中以1994年为标志的税制改革在构建适应社会主义市场经济体制要求的新型房地产税制体系方面进行了积极有益的尝试。我国房地产业涉及的税种共计12个，其中直接以房地产为课税对象的税种7个，与房地产紧密相关的税种５个。

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直接以房地产为课税对象的税种

■土地增值税

■城镇土地使用税

■耕地占用税

■房产税

■城市房地产税

■固定资产投资方向调节税（现暂停征）

■契税★与房地产紧密相关的税种

■营业税

■企业所得税■个人所得税■印花税■城市维护建设税从房地产的流转过程来看，可以将其大体划分为四大类:

■与房地产开发有关的税收

■房地产交易有关的税收

■与房地产保有有关的税收

■与房地产所得有关的税收

各房地产税收发生的具体阶段见下图：耕地占用税城镇土地使用税土地出让金契税印花税营业税城市维护建设税教育费附加企业所得税营业税城市维护建设税教育费附加土地增值税企业或个人所得税收契税印花税取得土地阶段保有阶段开发建设阶段销售阶段城镇土地使用税房产税施工单位纳业主缴纳５中国现行房地产税制的主要问题★

税收的效率原则我国现行房地产税制在税种结构、税率设置、计税依据、税费负担、土地出让制度和税收成本等方面不利于优化房地产资源配置，影响了房地产业的健康发展。

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税种间重复设置，难以体现税收中性原则

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房地产流通环节税种较多，税负较重，而在房地产保有环节税种较少，税负较轻。■税率设置不能适应房地产经济发展的要求。

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部分税种的计税依据不合理，不能反映房地产的市场价值。

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租税费体系混乱，税收负担偏重，增大了房地产开发成本。

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税收的公平原则我国现行税制存在征收范围过窄、内外两套税制以及税收政策不统一的问题，妨碍了税收的横向公平和纵向公平。■部分税种的征收范围过窄，不利于市场主体的公平竞争。■我国房地产税制采取了“内外有别，两套税制并存”的政策，不符合国民待遇原则。■我国现行房地产政策不统一，导致纳税人之间税负的不公平。6国外房地产税制现状★

国外房地产税收体系

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美国

房地产税收在美国政府财政收入中占有很大的比重，更是地方政府的重要财政收入来源。美国的房地产税收体系主要包括一般财产税、所得税、遗产税和赠与税等。■英国

英国的房地产税收体系较为简单，主要有住房财产税、营业房屋税、遗产税和赠与税等税种。■日本

日本的房地产税收体系相对较为复杂，对房产和土地分别予以课税，涉及的税种较多，主要有遗产税、赠与税、地价税、注册许可税、固定资产税、城市规划税、事业所税、不动产购置税和特别土地所有税。

世界各国在房地产税制上，尽管各有不同，但税种设置主要涉及三个方面：即对房地产的保有、流转和取得课税。■

房地产保有税制对房地产保有征税，目的在于合理调节政府与房屋或土地实际占有者之间的收益分配。目前，世界上通行的房地产保有税种主要有:不动产税、财产税、定期不动增值税、其他税种。■房地产流转税制房地产权益的流转分为有偿和无偿两种。当房地产发生买卖等有偿流转时，大多数国家（或地区）都要对转让收益即增值部分课税；当房地产发生继承或赠与等无偿流转行为时，各国也一般要根据资产价值征收遗产税或赠与税。综合而言，房地产流转课税形式主要有以下几种：以所得税形式对房地产转让收益课税、直接征收土地增值税、对房地产投机中增值课税

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