天津某商务性综合开发区新阶段策略方案提报

***新阶段策略方案提报

提报单位:北京***广告有限公司天津分公司

提报时间:2007年5月22日本次提报包括三大内容板块：方向篇－***是什么？

战略篇－五大地块怎样支持塑造***大盘形象？

战术篇－如何推广？方向篇

环渤海经济圈建设，北中国经济新极崛起，海河做北中国的经济纽带。

作为海河综合开发的第六个节点，***是什么？

方向篇看看我们的形象基础：第一步“海河的流向就是天津的方向”——***与海河综合开发工程有密切关系第二步“复合地产休闲城市”——***是具备休闲功能的城市综合体第三步“海河水上运动世界”——***为天津建设了水上运动休闲公园“不一样的写字楼”——***有**广场这样的商务+商业组团方向篇结论-目前，***给市场留下的印象分两个层次：***是海河开发背景下的战略大盘——战略开发下的海河是什么？***具备休闲、商务等综合功能——未来，具备这样功能的***在海河开发背景之下，又是什么？***规模大，功能复合性高，可以说的点太多，反而容易概念不清；长达十年的开发周期，已经过去两年，对于***整体形象的塑造，跟***的开发部署一样，是一个长期的综合工程；***是大盘，而海河开发带大盘迭起，“大盘”概念已经不具备差异化；如果说现在***刚刚具备了一个战略大盘的形象骨架，接下来，我们要做的是，给***一个明确的差异化属性，让它从大盘的模糊形象中脱颖而出。方向篇战略开发下的海河是什么？八十年代开始，为中国经济决胜世界，中国打了三大战役——八十年代珠三角，深圳和整个珠江下游区域成为中国经济最发达的版块；九十年代长三角，上海浦东成为最受世界瞩目的中国版图部分；本世纪，以全球制造业、现代物流和综合贸易为经济主题的环渤海经济圈崛起，中国经济重心移向北中国，这一仗，成就谁？——海河！环渤海经济圈开发中，天津是承接北京与渤海世界港口的纽带;海河，是连接滨海新区和天津中心城区的桥梁，是未来商贸经济活动最为活跃的地方；它是中国经济第三极的形象名片，是新经济时代的中国面向世界的形象窗口。海河的未来，是一条代表当代中国的世界名河，是一条中国通往世界、世界进入中国的世界经济走廊。依托海河未来，天津湾是什么？已启动的海河综合开发24个节点，***是战略开发的第6个节点——我们不是唯一，而是海河世界走廊的一份子。从地理位置上看，如果泰达城所在的三岔河口是未来海河功能带中，中心城区的起始点，是未来的传统文化商贸区，那么***就是在海河世界化进程中，联系中心城区与全球经贸的第一承接带，是全球经济在二十一世纪中国的会师地。这决定***不仅仅是城市的新极，更是中国经济第三极中，在中国与世界沟通要道上，扼守关键的一环，是整个北中国的，世界商务区。高度国际化的世界商务，必然成为***的主旋律。但是盟，在冠长达稠上百惹公里扭的世无界经铜济走凡廊中箭，想壳要在败未来存商务慈领域待占据一振席之嚼地，振就必信须保伙证我们缓能满翠足未脾来全招球化持商务仰的主活流需拳求。未来征全球应化商哪务的翻需求镰是什寄么？——床商务烤办公熟区功耕能复汉合化著，环阵境生冶态化订，配虾套顶驼级化前。在海此河综主合开胶发中亮，大组体量躲、多未元功袋能等咐特征础是大仔家共先有的均，不目具备左明显柄的差耽异化揉和未扫来需悬求针鸟对性家，**镰*满防足未谊来全木球化秘商务落需求虽的差让异化仁和针蹦对性锤在哪虫里？规涌划窑！我们顺看到脑，所偷有功患能区驰中，惟有存**继*,含在具孝备集祝群功反能高药度复突合性雀的基浙础上秀，还燥有一很座高址度生窜态化逼的顶榆级水牧上休破闲运录动公鞠园！惟有支**扯*，蹦公建援面积造达到碰70糖%之钉高！这意躁味着锄,在旬未来行,*食**慕不仅酿是集般合全仰球商勇务、愤水上锄休闲及、国桌际化施居住听，以份及满棒足都垫市消缸费的茅综合泄商业瘦于一碧体的缺城市管综合漠体，街更是未饥来全资球商讽务办鸽公主费流需骨求之哀所在壁。而功锄能复贞合化昼、环元境生守态化说、配浇套顶驱级化宏，正呆是*记**塔未来惑大盘傲形象煎之下导，真限正的览核心雹竞争扮力。考虑专到业巧态多隶元，赌开发面周期辟长，牵**它*宏字观概跟括性族的定阔位语羽，掌撕握以斑下原冈则：不局盯限于联天津只市场染本身示，跳枣出天旅津定由位*零**枝。倾向邮于体凝现高违度国生际化喷的生纺态氛荡围，乳要方宴便与蔽任何杯一个辛物业怪产品身的推孩出“片百搭窄”。**璃*推标广定雀位语开发弱理念钩角度介：会晤阶中国释和柴谐世咬界功能舟属性醒角度杯：复合饺城市抗世住界生柿态商酷务港物理体属性诞角度雪：北中孕国时杰代割世界尘城市贴生态麦集群好了桨，我辣们如讨何将另“商税务”钉这一更开发宇主题倚落实例下去节，最颤大程砖度规粱避现嗓金流马风险悄，实妇现利丸益最蚊大化跃——战略尺篇－我们牙要将编**鼻*塑归造成绞一个“高稠度国镰际化蝇的世掌界生相态商久务区示”，那么水，开发孤节奏芦如何电进展六，推乌广主无题如钢何配土合跟津进，同方能毅顺利靠抵达突主题捕目标涝？现金戚流如延何支愚持？我们蛾从五坡大地代块的哑开发康计划虏节点风分析惭——A区物业衡属性蛋：商顾业＋复商务开发甜进度懒：封采顶在疫售，汁年底递商业踩开业豪。推广剖状态铲：商登业倾忙向走絮大商册家、院大买恋家整伏租整容售路塘线写徒字楼葡销售暗稍欠热淘度。政府值定位族：城俱市服韵务区战略油分析查：对烛于*宜**危来说炼，A筛区虽伏然首匪发，曲且商缩慧业面柔积集栋中，制商务属性宜明确拼，但坛大盘赔利好旋不支阶持情鞋况下桥，未担来经所营状代态尚霞不分明百，对下主题产支持呀力度牺不够凤。分析捞结论格：本的时期析，A设区可船对推戴广产眨生明加确利粥好支刮持的垄是，用“鞠SO斥M在天津滩的又肃一世味界级坑地标伐”打议形象逃地位虹。而商凭业在肥推广上中所辅占的尊地位球，建鹅议采脸用北租京华协贸中早心的翻方式，在商誓业引哨进没纱有实漏现优季势价浅值时跟，走内暗线辣，一绑旦引酿进重量权级的床商家旷客户拨，走运明线抬，高更调为茅项目航加分疮。年底它开业辈，可阅作为崭一个骄大的盗利好烛节点甩，对世雨界生琴态商肢务大盘形还象提川供支苹持。形象配定位竞：世界龙商务往消费跪区案职名匪：**授广场B区物业杂属性山：住栋宅＋碌商务开发珠进度喝：计慨划6撒月启猾动，疮11才月拿楚销售症证，免开发极周期悔一年宿。推广柔状态能：待猫定政府闸定位艳：城占市居旁住区战略录分析孟：B昨区是愿**建*地欲块开军发的北第二晌节点歪，功灵能定贝位居黄住区所，除毯了两栋愤写字筹楼，栽其余快全部岸是高核端公锁寓。这样失的产唱品构誉成比例，金对“倡商务仪区”舌概念掘有支丘持，历但不径够强预势。但从遥另一刘角度蒜说，傻B区类的开缺发推腔广，对*果**挪“百清万平雄米世界级纱生态嘴大盘站”的载形象戚支持锁较强逼。对于陪写字棍楼定南位，猪鉴于分**幼*的削商务堡主体屡在最暮后开虫发的传D地块，洞根据颜世界椒高端呀商务帅的需断求特衣点，B区腹的商得务，辅不建寨议定位极序端。定位威太高济，整孤体上挨喧宾骑夺主暂，同乓时项歼目的丸集成油优势尚亡未呈磨现，热会给烈销售隙造成咱障碍友，影匙响资砌金回毫笼；蔽定位述太低，兔对未魔来的驾高端商形象展不利壁。分析姻结论骨：B广区在毫项目垮整体绝开发中中的想战略助地位童价值僵，第一捷是对睁“生扩态大盘朵”形渐象的昼现实隐支持暮，第雁二在哀于回凝款，荣第三锐在于从通过公寓络的培楼育，恢稳定崖提升远地块慎价值首，第晃四是尸对前会期商悉务主题的摘承接盐。形象经定位荐：国际拉精英掘生煌态憩眯息港案名挤建议观：**哨*丑城C区物业蚁属性忍：住邀宅＋倍商业秋（s半oh寸o情培况待爽定）开发共进度酸：B漆区销秀售回亦款后对，D钉区启莫动前侵。推广俩状态航：待娱定政府役定位妹：城图市居立住区战略淹分析虑：C屠地块醉开发馋启动桥时，**氏*版熟块价绣值已经精具备互良好扑基础歼，但是尚未寺达到绿峰值。C区笛其实部适合饱做**练*版竿块价陶值攀芝升的偷第三摧级助张力引难擎，那么脾不论阻是公竹寓还封是商同业，瞒都能帜攀高端，最编大限择度提掠升板块价裹值。产品站方面扎，建捏议公智寓做窄部分时顶级遣公寓尚，作幻玉为未储来商恨务区首脑怖级C劈燕EO辅的中何国会赴馆推葵出，幸提升画大盘裂高端凑形象彼力。分析片结论肃：商街邀作为赔整个而地块乡丰东南猴位置周的消苍费配岸套，异建议担即便颂不自己持阻有经侍营，拨也要蝴走整娃租整怒售路酸线，否则绢无法因控制箭未来经营拦模式乔，很疲容易淡造成商消费伞集群出品质馒与高举端商国务大盆盘脱节的帜情况亮。假如既要做井so档ho缘瑞，鉴棋于s声oh窃o这众种产杏品本擦身的盒特点避，和慈对应的城垃市人莫群属袋性，希建议颈面积蚀比例下不宜压过大洞，不帮宜作晚为推广热正点高卷调出拳现，申否则瓣会拉罪低整量个项宇目的懂商务妄价值之，与未来总推出困的D坟区“站世界贼生态隶商务罚集群埋”高宿端形累象不叶匹配。C区屋是一鸡个重时要的罚价值伙承接川节点前，C锹区启藏动后愿，如准何依足托C区泛，将帜**洲*地垂块价钳值送稀到高甲峰，飘为D炕区的铜启动组和推辣广预热府到引荡爆点初，将溪是C姨区开退发和驻推广趴的原多则依著据。形象需定位贪：世界么上层较中国拔会馆案名坏建议刃：**温*财公馆D区物业蜻属性匙：高腰端商友务＋蓬酒店开发多进度歼：开姜发方些案1逝－B误、C仅区回搬款后滴启动开发渔方案对2－护地块背出让沸代建斗，与皇B或广者C雁区同刻时启具动推广逼状态德：待难定政府币定位萌：城左市商打务区战略名分析旱：虽素然*肾**铸整体施定位滤商务姻主题烤，但需是作为佛商务融主体拔的D岂地块，山是开浆发节严奏的悔最后辛一个酿节点请。这对淋项目遭整体避形象结的塑丙造制偷造了昌巨大蜜的障灭碍，斤操作位不慎，讨就造识成推广懒与开古发节幅奏步黎调不劣一，体容易冤出现玩推广侵上战略勇利好炸出尽畅，开掠发上萄现实以利好恢支持笑乏力倘的危新险，祥整体大盘叙的形鞠象就紧此涣加散，椅难以吊整合睬。因此贵，D描地块们的启群动越爹早，但对整哪个项南目的数运作跌越有袄利，伙而D区贸的开巩发成驶败，械关系坚到整邮个项袄目操胁作是线否能鸭够达丝式到预罢期目标柳，更礼关系流到我割们自盏己持约有的子酒店期的经剂营成供败。分析隙结论兽：考深虑以木上因号素，下在D碧地块寺开发音上，卸建议犬能够滑尽早杏促成俱启动，傅降低啊现金罗流风贷险。考虑溪到全躲球大趁企业距一般棍对写捎字楼两的空部间个最性化昏需求筛，可考虑新在C鸭地块脖运作眯同时悄，开蓬始与脑企业瓦的个少性化朴空间摸定制尽需求进四行访酿问，受为未灰来推酿出奠性定客税户基痕础。形象印定位核：全球痒生态逼商务感汇案名愚建议尚：**食*中心**奸*中心E区物业供属性键：水敌上休给闲运蚊动公润园开发辨进度犬：4诸月开谅工，补10渗月主规体工鸭程竣市工，颤游艇汪俱乐荷部已逝经引机进，80腰00纯平米殿空间血招商揉。推广哲状态兆：在疏“海州河水竞上运科动世禽界”悲的项蜡目总滋主题爸下，适E区章工程牲一直作为地具有近市政谊属性槽的城斤市工具程，敌通过默软文匪、新虽闻、损活动思等方式计传播令推广警。政府茅定位乓：城逆市运唉动休锯闲区战略屡分析漫：在瘦商务培主题插方向授下，E区纺是目偿前，拉对项警目整店体利头好最响具有说服鸡力的磨一环搭。它的世界酱级生叹态水馆岸建丸设、疯游艇轻俱乐谢部顶困级休架闲方跑式的飞引进，张以及爽未来但作为某商务叹层峰涝泛会沿所的靠功能省定位，一狮部分贺已经通季过政青府的芽口径桶传播济出去权，另舟一部宾分则鹊已经贵实现问落地窑，成为泉满足柄全球续商务榴需求嫌的有疑力软滥件支纪持。分析露结论沿：8恭00岂0平称米的草会所禽招商穿，应按该明学确“装顶级冲生态稠商务寸区的撞泛会所”妈的方私向，寻求斧顶级旺商务办会所希，或阁俱乐特部运陵营机俊构的拳合作，许是目淋前执鹅行工考作的伏重点商。从适宗合我痛们的惊角度纱出发食，我慌们寻盘找国瞎内顶幅级商股务俱资乐部般资料，蛛推荐揉上海蔽鸿艺办会。形象朴定位碧：世界郑生态际商务冈休闲泳港案名锅建议肢：**固*（国汗际化吼角度监）**澡*（倾华向景颈观感害受和谜价值烦感）**纯*（倾序向水界岸和夫商务剧）**躺*（倾浙向俱课乐部底形式猜的描赤述）操作筑建议影：现魄阶段具，高调领打出既**址*整礼体形薯象，做惜引进馅顶级隶商务元俱乐部的拍形象房诚铺垫很。筹办掘京津夹沪三穿地全桥球高点端商吨务办姜公需骆求趋可势论舌坛，打世芬界高端浮生态泽商务较牌，为腹引进群顶级撕商务响俱乐抖部做柜利益甘铺垫份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