深圳某别墅物业形象定位文本

深圳溪之谷项目开发定位

2003.11开发目标 在充分利用区内之自然地貌、天然巨石、水系和生态特性的前提下，将本地块规划成以旅游、体育、休闲为配套，各种设施齐全，创造出一个深圳市独具魅力的、回归自然的、结合中外最新规划思想的豪华贵族庄园别墅。研究工作的理念和目标理念：规划设计研究是一项系统性工程，是市场研究、用地资源分析与评价、用地布局规划、建筑设计、投资分析等不同阶段工作的整合和互动。目标：充分挖掘和发挥项目的综合资源，实现项目开发的整体综合效益的最优化。本项目的工作思路项目定位研究用地布局规划成本投入分析市场研究——寻求市场机会

用地资源分析与评价用地价值分析——开发与保护地块分布（资源、价值、地缘特征）道路系统布局规划别墅组团、宅地布局规划景观、公建布局规划土石挖填方成本投入、道路、支护成本投入建安工程、景观工程、成本投入用地资源VS产品组合——地价分配成本投入分析投资效益分析与测算成本——收益可行性研究多方案分析市场研究工作内容和步骤市场定位项目SWOT分析别墅产品研究深圳别墅市场研究市场背景分析分析市场环境对项目的影响识别和描述细分市场及机会借鉴相关产品的经验总结项目特征挖掘潜力资源确定项目总体发展方向深圳别墅市场分析区域机会分析供销机会分析用地资源机会分析产品机会分析需求机会分析区域机会分析—深圳别墅分布龙翔山庄观澜豪园黄田高尔夫别墅梅花山庄福罗拉山庄观澜高尔夫别墅华侨海景山庄东丽观海山庄南澳滨海别墅南龙半岛别墅吉祥别墅龙泉山庄御海湾山庄金海滩半山海景别墅绿色高尔夫别墅翠林别墅新世界倚山别墅梧桐半山云深处天琴湾别墅万科东海岸濠信别墅碧涛苑南海小筑东方花园鲸山别墅龟山花园华侨新村御景苑月亮湾山庄青青山庄硅谷别墅波托菲诺名商高尔夫新世界豪园沙河高尔夫半山海景特发高尔夫别墅棕榈泉别墅颐园齐明别墅怡景花园金碧苑金湖山庄仙湖山庄田园居华景园润唐山庄国际会议中心深圳住宅销售构成按户型分类别墅1%26%三房及以下73%四房及以上/复式住宅6000以下60%6000到800023%8000到1000010%10000以上7%按单价分类2003上半年深圳别墅平均单价16,067元/平米山景别墅项目特征片区：集中在梧桐山、大小南山景观：山、天然植被、天然氧吧类型：独立别墅为主，TOWNHOUSE属于补充产品建筑风格：东南亚、美国乡村、现代简约，以朴素、自然为主的风格面积：300M2以下是主流，500M2以上产品极少价格：13000-15000元居多，属中档水平销售率：70%左右价格：总价普遍超过1000万，但2000万以上的项目尚属市场空白；风格：以欧式风格为主；园林环境：没有明显的特征景观：水景成为不可缺少的要素；卖点：豪华尊贵；资源稀缺；区位优势。销售率：超大户型的销售量与供应量始终保持平稳水平典型案例：半山海景、银谷别墅在售项目中面积最大的项目特征销售状况最好的项目特征价格：低于或高于深圳市平均的别墅销售价格（13000元以下的低端市场及高于20000元的高端市场）风格：低端市场偏向于东南亚风格；高端市场趋向于欧美风格；园林环境：低端市场以人造景为主，高端市场偏重自然景观；卖点：交通便利；成熟社区；综合区位。典型案例：半山海景、观澜高尔夫300平米以下别墅项目名称套数销售销售率水榭花都5959100%半山海景别墅2727100%观澜高尔夫5656100%500-900平米别墅项目名称套数销售销售率半山海景别墅22100%银谷别墅201470%产品机会分析—价格深圳历年别墅物业总体平均价格价格怜最高分的项闻目特姜征价格漆：单强价均孕在20及00漠0元左懒右风格列：以约欧美宵古典赛或简锦约式私风格葵为主菌；园林睁环境翁：注树重外牵部环脂境与蚂内部辨园林仆的有昏机结美合；链强调连局部泽景观鼠的文奸化特厨征；景观青：普少遍以肤山、乞水（犁湖、忙海）处共存亮成为遇景观夕的特群色；卖点太：人文蔽环境锹；成熟瞧社区获；豪华鞋会所译或同勤类型呈消费捆场所较资质销售卫率：必高价蛇位项寻目的摊销售赠情况往普遍稿高于档深圳降市平滋均别铸墅销惭售率典型军案例岂：银氏谷别移墅、倡半山眨海景需求为机会注分析芽—客掀户构语成亚洲客户约3%台湾、日本、新加坡等境外人士深圳市场深圳及周边客户深圳富有阶层/经商人士、向往欧美生活/乡村生活/健康生活人士、约70%高科技行业年轻新贵/企业金领深圳已有别墅的人士香港客户香港经商人士约7%高尔夫球爱好者珠三角客户约13%潮汕籍经商富豪/在珠三角有产业的人士全国客户国内大型集团公司约7%外地高官/高官子弟/知名人士项目染的市渔场机橡会千万成元级粗别的番高档互别墅北已经膝出现桑，并仪且目猛前销颗售势珠头不茶错山景奇别墅起目前装尚无楼顶级液项目免，存等在市摊场空浪白景观崇资源码（山挡谷+耐溪流性）和咐用地姐规模扔优势矿是支罪撑本羽项目驾的基锯本点未来将便捷坝的交屠通条俱件缩誉短了卸与市啄区的魔空间生距离禽和心皇理距照离别墅兆产品竹研究腔—H扩OU喉SE舒适盘、便限利的阻都市觉生活宅地豪面积少有限批量减设计姓的同案质化倘产品以人凑工景拨观为以主城市旗基础年设施南和完琴善的兄小区括配套满足盼小康巨阶层跟的心电理需勿求HOUSE-现实别墅译产品排研究帅—V脱IL虎LA奢侈水、随溪意的乎郊野蔑生活讲究夜建筑张的独逆特性状，根烘据用超地和主人恰的情亚况定源制较大氏的宅沿地面肥积独享补多种破自然为景观门的组摇合，壮注重爱与自零然的棍协调蚂性自成译一体杀的道爸路、疲设施协和安排防等疯配套品服务聚系统满足英显示爷权贵方阶层剧的心赶理需抖求VILLA-梦想高档贿别墅斤客户额特征时代禁经济穿的代业表人妈物，日拥有孕财富厕王国具有命全球咸化视呢野和银国际糕化观失念钟情阵纯自拴然的妥背景径和顶载级建浇筑追求“珍害品化塌”的生飞活含蓄雀内敛扫、深我藏不臭露、墙不事溪张扬症的处榜世作织风认为汉顶级泡的房眼子并绒不难俗得，籍天然阅河流炼、大浑面积晃的森筛林和债珍贵骄的土讽地才久是稀院缺资篮源。市场补研究叫结论宏观映经济丸的快次速稳舒定发食展和亡深圳剥二次蜡创业本的机援会为插本项铃目发涌展极皇品别然墅物抬业提藏供了听市场品可能皂，深圳港对极逃品别厕墅的殃市场麦需求鞠已逐宽步显侵现；目前搞深圳币别墅范市场简一定扬的成旗熟态宗势和层有待沟提高炒的现番状，挖是本饥项目睬发展捡高档冒别墅罗物业歪的基爪础；未来薪市场膏的发全展趋祖势和龙竞争俘态势身是本跌项目值即将掏面临原的重度要问白题；通过棒市场食分析运，深芬圳目砍前尚笔无真姻正意馆义的但极品章别墅鸟，此闸细分斑市场偿存在贵较大泽机会兄；市场泡定位烧—总捏体定吐位利用洁羊台多山独构特的臂景观喂、生畅态资失源和戒优良外的交每通设节施，流打造貌国内积的顶回级山洪庄别某墅，房诚为喜携爱特挂区生始活环规境的室国内诉外尊途贵人封士提衰供一摔处量惊身度送作的傅高尚芬居所采。市场诵定位音—目怪标客监户群工作厦、生数活在涌深圳般的富孟有人块士向往村深圳虹宽松踩政治疯经济即环境尝的国雨内权悉贵阶槐层在珠洗三角贱地区占拥有祖投资潮和实徐业的惕港台怠及东建南亚聋富商国内愉娱乐茎界、荡体育垮界明俭星、锅知名盯人士实力纹企业案、知肯名机芹构的陵商务敢会所高档垦物业谣的投陵资者市场回定位框—档匪次定互位豪华陡尊贵顿庄园绳府邸国内急顶级墙高尚它社区引领垒深圳饮高档侍别墅揪市场创造吓“珍伤品化断”生卷活的宇典范本次栗工作啦的主防要内宝容——宗项裹目的佳物业饰定位——寄项叛目的撕形象渐定位深圳搅溪之糠谷项晴目开齿发定笔位物业圾定位中—锁—用途牺细分稀缺到的用绞地规冲模资排源独具蛇魅力局的自谈然景危观良好教的交呀通便纵捷度明确碎的目酬标客伸户群愤体第一啄居所颂：祝第二得居所导=隙5糊：荐5物业最定位第一牢居所鱼：用肠于长跌期或尝主要拔居住惰的物缸业针对线的客站户：工作斯、生观活及踢家人孔的活脂动地狼点长而期固泪定在波深圳雕的客曾户，忙包括梳深圳戏居民馋、外饭地户笼籍的坏长期男居住腐、工惨作在币深圳娱的人游士；在珠考三角凭经商吐，但其主要告生活延在深室圳的替人士卡；物业昨定位客户乐分析购买痕目的尽：以成荒功的险个人棋经商翁人士祖为主孕，购埋置别禁墅着圆重于唐提高悄个人闭社会何身份旱和提集高个唯人的高生活甲品位稻格调向往验自在松的有坡个性仿的生锁活方周式作为另第一肚居所装目前陕仍以誓居住绕为主瞧，同动时兼垫备度春假功等能，蜜看重驳投资改前景对物需业的经要求臣：追求灿居住壮环境偷和档尤次的证同时章，非秆常注境重居摘住的稠实用溉性；虫要求啦别墅恒内空奔间设讯计充殿分考脑虑居锈住用盆途，要求羞居住坡单位悠面积喝要大携，特僵别是始花园滴面积恭要求孕较大，希震望有垃更多站的家常庭活宗动空失间工作电之余贫与外逗界的花交流受不多骨，同戒时要廊求项怎目尊姨贵，汪以体徐现个摧人的溪社会效地位棕，着辰重项血目所历营造贺的个朝性化叹文化下品牌由于颤客户斧非富蜻即贵董，身馅份显仔赫，民对居柜住小塌区的滥物业颤管理约，以始及安友全性袭和私毫密性蛋的要厌求非妹常高物业飞定位客户栽心态蓄分析此类以客户善以正暮常渠尝道经寺商为屿主，渔生意努经历衣比较疮顺利茄，经细过多爆年的主资产两积累岔，目效前的王经济龙实力晕雄厚个人价社会佛阅历诱非常帅广阔宣，对泳社会鼻，对兔人生吗，都理有着踩较深盼刻的唇体会六，不乌会盲毫目跟耍从，仙从而绵向往喜有个愿性，简高品巷位的灵生活定方式追求刚较为谣平和宇的居穷住心确态，浮享受附阳光劝、大假自然此类碧客户暮非常鬼自信储，十乌分肯辫定自再己的浙判断膨能力经多终次置斧业，勤对置棍业情帽况非的常清劲楚，享不会曲冲动护，再迈不会达盲目逃，往袄往对脊发展稼商的休背景图以及戒实力央较为平重视向往万自然怪主题辈的生竞活方其式，狱要求选项目洲具有组较多更高档转次的没休闲具配套仙设施物业脏定位第二贫居所干：不旱以长点期居冻住为但目的高的阶巡寿段性抽居住唉物业针对啊的客顷户：向往城深圳五宽松速的政凑治环习境的末国内逮富有犯的高拿官或肿高干哗子弟国内茫娱乐钻界、现体育伞界明守星，听向往沾项目灿绝佳岔的自眨然资刻源，邀同时黎体现菊个人秩社会夹身份勿的人虹士；现在商工作诊、生持活在读深圳早的富妥有人冶士，超以暂餐时性出居住我和投开资为幕主要垫目的录的人暂士在珠舍三角肯经商胸的人揉士，吊为了花充分仰提高次个人贩社会薄身份早以及轨提高厚生活予品位叼的人卡士；少量聋的用宽作商经务用雀途的炊机构物业勉定位客户愁分析购买巷目的胀：以度狱假、鸡短期哈居住触以及扫商务截用途鸣为主用于近接待震重要何来宾兵的商队务用京途；看重粪投资掏前景对物改业的作要求汽：对项炼目所帮在区绍域的肝依赖爸性不港强，燃对区面域的勉配套觉等不毒会非之常重兰视，冶但对沿项目哈自身蜓的环珠境景鞠观、碍档次域等要僚求非协常高荡，要年求项粘目不谈仅在直深圳水，甚劲至在野国内骑都要写具备页顶端呈别墅仿物业棍档次谊的优峡势；要求东别墅恼有高资品位搞和浓赌郁的娃文化遍气息悦，要谈求室物内布逝置个插性化岔，尤租其要扑求主终人房瓜宽敞笼、舒欢适；别墅乡丰的面资积大堪小在溜满足殿主要揪功能虾之后装，不础宜过普大设；同样龄对居区住小苏区的鸦物业评管理好，以寇及安煌全性柳和私黑密性而有非县常高晒的要戒求物业晌定位客户狐心态彻分析用作基第二体居所踩的客简户群近的置药业心碧态较笨为复现杂国内粥高官耽司或亲其子钟弟购冷置，甲以转漆移资芝金为毯主要欢目的裂。同伶时，当也提熔高个君人的妄生活恢品位阀；注抵重物勇业的渠景观躁以及饭物业区的外傍型气也派，昼十分形的注篮重生拳活的洲私密兔性以汽及安腿全性挪，而琴对项双目的犹区位陕、配舅套反额求其掉次个；国内歼的各活类型裙明星兆购置缩慧，以高提高絮其生凝活格缎调为霞目的大，此密类客载户由愁于经溪常来献往世想界各程地，柏见识奋较广草，但叠由于疗文化确水平激一般尸，欠份缺个者人见解地，布往往除会跟容潮流认同锦资源饭的唯齿一性瘦和绝京版的衫顶级火别墅阶物业李，看良好未延来的胃投资最升值奖前景幼，但众短期马内仍条以深付圳市丘内的赌居住饥物业宪作为弓第一收居住草物业屯。对出生活拉、对狗人生浴都有卫着较巾高的捧认识利用努公司失的财廉产购稍买，驰产权注属于霸公司睬，但姥更多肿的是待用作泡个人哗享用稍。此志类客浪户对歌物业帐的细许节不蒙太注郑意，监而是棍注重曾物业差的休哲闲生臣活配银套物业瞒定位物业饶建筑匹规模感类型答与比幅例根据速深圳穗别墅志市场孩研究夕结论追、用抓地条欣件及宜潜力乒分析眼、物过业用讯途细坑分研五究，建议武本项哥目物糠业建缝筑规超模分秋为三搏个类难型：35扬0骑—特48野0平奥方米荷独立滩型别量墅：雨50任%（旱套数裳比）六；主要榆针对俯第二跟居所呆用途找的客峡户群建，规哲划总瓶量占肿别墅稻总套顷数约搏50看%60驰0岸—纸8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