成都市高层物业项目初步市场

——高层维新——成都市高层物业项目初步市场调查报告专业决定高度理性决定价值目录一、成都市房产宏观市场分析二、成都市区域市场调查分析三、成都市房产类型调查分析四、项目周边区域的竞争楼盘分析五、项目概况六、项目分析七、项目认知一、成都市房地产宏观市场分析

2003年成都社会经济指标——GDP为1870亿元——社会消费零售总额771亿元——人均GDP2300美元

资料来源《统计年鉴》

2004年一季度成都房地产开发概况数量：新开盘项目共计35个（包含亮相项目）

供应总量约109.12万㎡

类型：小户型住宅商业物业

区域分布状况城西和郊区：（城西供应体量最大）城西房地产供给达34.16万平米城东和城南：（供给平淡）但万科金色乐章、华润翡翠城二期等大盘将在年内引起城东楼市井喷城北：（主要是商业地产项目）金荷花、荷花金池、大正鞋都、亿家天下（筹备）等项目掀起了成都商业地产之革命。环域分布状况

一环内：20%一环到二环：17%二至三环：37%三环外及郊区楼盘：26%特征：楼市供应量较为均匀，二环到三环仍是商品房供给主力区域

03—04年度成都房地产小结

2004年1-2月：市区住宅供应面积：45.64万平方米，同比减少24.6%，销售面积：106.69万平方米，同比增长42.49%，供应缺口：

61万平方米+2003年的供应缺口=200万平方米（约2万户的需求缺口）2003年：成都的城市住宅地价为负增长，拍卖土地：60%为旧城改造置换出来的土地40%为新增土地市区内：住宅用地〈商业用地

大量的住宅开发转向郊外土地供应错位消费者研究降价敏感：40%的消费者认为未来两年内，成都的房价将平和下降60%认为可能会上涨，上涨的平均幅度为10%34.2%的人认为不会因为涨价而冲动购房44%的则处于观望状态8.4%的会延后购买13.4%的会提前购买二、成都房地产区域市场分析

理想的居住地选择比例

31.1％购房者选择城西27％购房者选择城南17.6％购房者选择城东购房区域敏感性图城西区域市场表现：成都的传统居住区域城西成为成都楼市的一大亮点巨大的投放量在短时间内就被市场消化了近80％原因：城西的生活配套设施的日益完善，并且房价低于城南房价结构：城西二环至三环外住宅价格在3000元/㎡左右浮动代表楼盘：向左向右、博瑞都市花园、楠极地等特别提示：3000元/㎡左右的价格是目前市民的心理价位！城南区域市场表现：人南南延线楼市发展迅速，但是由于大量土地手续办理还需要较长的时间，新城南近年的开发量不会很大。所以城南的可供选择的楼盘不多。城南的房价平在成都一直保持领先。但住房却一直供不应求。值得思考！原因：由于成熟的城市配套和高品质的楼盘建筑，形成已久的居住偏好，导致了区域房价的攀升和高价位。房价结构：城南的房价基本维持在3500元/㎡这个价格线左右。代表楼盘：玉林都市金岸、sohu沸城、水漪袅铜、棕北国际等城李东撒区疯域市场轰表现敏：向东膀发展槽总体肤格局炭采用厦带状展形式领。2前00正4年业，城哑东房内价急纠剧上释涨。氧东湖全片区工、建卫设路税、望蚕江路序、蜀夫都大而道是均城东抱高价听位楼亲盘的惕主要肚集中搂区，穴华润衡翡翠字城和偏万科缠城市照花园险的开忙发，康以及题新加梯坡吉严宝集戚团的鸽进驻俘，使袋得城杆东的痰楼盘的品质摊得到碌大幅众度提括升。原墨因嫂：稀缺吗的城史市景境观使浮得目甜前越减来越关重视粉居住毫环境合的市缘瑞民所氏追逐蔬的。房价乳结构陪：二环派路区穗域内个的楼色盘价草格普盾遍超车过了完30押00治元/搂㎡代表郑楼盘秃：蜀都歉花园脚、万趟科城兔市花随园、岁南府陕锦、森中海牌九眼正桥项发目、遗吉层宝粼市江峰炼阁等城虎北裹区震域市场喇表现践：城北铁的房驻价已财有提柳升。弃城北狂的城它市配驳套有愁待完魄善，垃交通华状况稍也还扑不怎撑么理至想，室但是角城北笋是目毙前离蓬城区声最近忙，房据价最呈便宜抖，住牙宅性棋价比凯最高窃的区亩域。醒下半井年万捆科金残色花啦园的辛推出且将会惩进一锯步提稀高城杏北楼兰盘的度品质缎及房漏价。原淡因页：由于身旧城捡改造彩、沙蔑河整鲁治，凳新的杨城市袋规划捐，使缸得该迈区域挂的居兴住环疤境有葡很大早的改蚊善和勒提升们，房证价的厕上涨凯也是铸预期或的事。房价越结构发：城北烫二环密路区备域内见的房揉价在齐25练00衡元/划㎡—管—3既20篇0元傲/㎡惧左右洁，城呆北的膀房价氧还有歌很大母的提哨升空炸间。代表侨楼盘器：前锋领项目湿、迪阶康银欺色诗讽典、别金荷守花等典型笔项目尾解读玉林核·都亏市金鸣岸锦都沿一期缤纷丘假日水木凶光华瓜·向间左向炭右华润屋·翡丈翠城蜀都宿花园典型底项目以解读括之一玉林宣·都虽市金未岸玉林物都市优金岸该项据目是搂一栋居位于桶成都言市玉说林小禁区玉婚林南梯街1占号的侵小高泽层电站梯公杏寓，牵总建雷面6坝.8容万平籍方米后，户志型面尘积3雄8-溪18盯0，胡价格所34凳00睬-3私50蜘0元扇/平茫方米痛左右此。小约区内啦有游剂泳池斥、综牺合功零能篮君球场哭、大边型中轨心园装林、遵大型埋活动舅广场渡、社邮区会救所中好心。现代呢城市蓄功能缎时尚织人文蝇典范出入扁便利大型聚中心驶景观痰园林典型既项目然解读酬之二锦都驶一期少城乖新天槐地告市中醋心大烤型风桑尚建测筑集挡群锦都置近址30抄万平埋方米芝市中扔心大砖型风丢尚建泰筑集栏群。土融合购现代驴与传懒统，境时尚婚与古队典的吐双重教姿态速。建番筑成筝都时除尚地僚标、慕魅力伯生活镇排场蜓。位于兴城市揭中心终，身攻处宽带窄巷政子历字史文油化保法护区麦坚持纺人文软地产商理念劣，传诸统文看化与繁现代狗城市历的理利解。城市欣休闲寺地标肚。汇偿聚一偶线休咏闲娱商乐时听尚。喂空中狱院落料式公泪寓、器新派浓写字村楼、贱物色误商搏业寨广场窃、咖灯啡馆年、俱杏乐部细、会仙馆、议新潮闲娱乐怎及时浸尚风萌情餐辫饮。典型鬼项目甲解读剑之三缤纷续假日中央伪商务咐区地秘标建唐筑楼高特60滤米，假建筑龙面积能38衰00骨0平抹方米筐。售府价5零00却0元构/平联方米完善码的功钟能布盘局和过设备拌配套商务脊生活年的第浊三空任间纯酒弦店式漆公寓典型仔项目音解读已之四水木弄光华况·向克左向滴右精致彩/实忠用：铅31股－5喂5平盐方米典个性范空间绩，真嗓正实加现都暂市实豪用主头义生态昼/成炎熟：野水木龄光华铅13祖万平马方米掘大社钱区，机共享直空中坑花园然、森勉林泳研池，币色叶轿树林餐、银眠杏林爱等景剪观配森套，伶社区迷生活名丰富衔多彩附。休闲识/舒志畅：童超大璃面积鞠阳光勺泛会看所，仗浪漫蜓摘星裁台、习乒乓暮球打耗拼场棕、完谦善周税全。舒适践/人另性：弃锦绣避物管湿提供熔贴心糖服务灵，令物你感卸受无嫩比的稠优越山与舒坛适。时尚迹/艺盒术：炒2万惯平方洪米风沾情商钳业街例，休标闲设自施、娱乐战配套蜻、餐铜饮茶剃楼一跌应俱毯全，颂展现里时尚美生活协魅力缠。潜力糊/良冻机：都紧邻蹈西南坚财大惧，校张园商扎机无混限典型捞项目文解读紧之五华润奋·翡难翠城项目吗总占由地1夫24是5亩话，总逢建筑相面积芽近1谣00份万平翠米，著预计个分5挂期开适发。项目锁整个芹地块棉被一沃湖、薪两河暂、三送个公双园层殃层环静抱，凤风水衣浩淼圆，人雄杰地隔灵膊，其描中东块湖水碰面面叉积1园85殊亩，内东湖咬公园锦42孤0亩押，沙省河公多园2踢00讲余亩浮，府聪河公暂园1胡00悦余亩私，是妄一块舅难得罗的风箩水宝边地。翡翠刺城一像期北睛靠东芬湖公打园，辈西邻社府河姨，南抹接华修润大并道。杜净用尾地占添地1勒04牛亩，溉住宅那建筑调面积狠12阿万多钉平米繁，会踢所面倾积2肾10缺0平熄米，泊商业鞭建筑冬面积售25停00偏平米颤，总借户数投98滩3户瞎，设猛计有俩55祝6个膨停车蹈位。蔽售价长在摊36物00提元/棉平方鞠米左乏右。典型匹项目投解读寨之六蜀都易花园成都抄市二躬环路显内最浴大电瞒梯公助寓组予团摸“逆蜀都乐花园傲”，线总占谷地1五56钳亩，聪总建盟筑面板积3旱8万誓平方迟米。撤与澳惹大利卧亚的故贝尔性高林筒、英哄国的既威格帜斯及农上海骨同策沃等合磨作方上的强押强连笛手使输得蜀凯都花让园这咽个房迫产更帽具市淘场竞举争力叨。低价叫位掀聪起高复层电梦梯公虹寓的青价格片风暴配套筛设施烟完备柜，以网MA药LL宫的形缘瑞式出盆现三、包成都翻房地鱼产分味类调裙查分军析特征掀：百花流齐放害百家伟争鸣（奖成都锣的房你地产艰开发控在表谊现出艰极大山的兼见容性胆和包组容性搅。各宝种类快型的饿房地冒产项封都受挑到追吵捧。供））类型继：商业歼VS债住宅务投资查VS疮自用（各昂种业泄态的惕地产恐项目条，多快种方腿式的排下单棒模式使，共肺同构倡建了忆成都呈地产阴的繁席荣！大）目标肿：知己缓知彼晋百战葵不殆（本稀节单圆独对疼住宅命地产敌项目回进行躺专项火分析帮，以轮期对轧“维奇多利赞亚花撤园”圆提供雅市场坐考证我！）类福型功分灭析别教墅——多数稼人拥薯有的仗居住卧理想垫，少晶数人傅拥有晨的诗贵意栖狐居小除户丛型——“灵社动空膜间，康自由惕世界氏”，侮繁荣甜之下议暗流贝涌动多层魄住宅——“很剩生活浮，很垫成都孔”，锋当前厕成都清市民朝的住己家首抛选电梯控公寓——“高永层维里新”崖，代服言都耐市居讯住的织时代搭正在箭来临（注毛：本凤报告守在解随构分稼析中献对高去层、风小高籍层电平梯公巨寓将戏作重凭点解拖析）类型步解析磨之别墅醉篇区域康：城西胀、城您南、翻城北而的三赚环和肢外环佳周边城市障别墅床区域南延记线、缸牧马波山、况温江好光华街大道斩、龙鱼泉、优大丰忙、新竿津近郊挡别墅静区域崇州忆白塔膀湖、惜崇州白街子屈镇、贯青城搭山远郊奥别墅充区域类型主力客户主题卖点价格情况典型项目城市别墅城市成功人士、商务用途者便利、高贵5000元/平方米左右河滨印象、草堂之春、金林半岛近郊别墅城市中年高收入者便利、3000元/平方米起价维也纳森林别墅、远郊别墅中老年退养人群养生、度假、休闲2000元/平方米左右天下青城类型积解析俗之小户愁型篇分布孟区域：一算般都适集中捏在一按环路颜内及粮城中有少桨量的校小户免型分冈布在职城北奴和城尝南的腾一环隶和二界环之午间城南容又是硬小户用型的良集中群区域代表旋项目选：SO剥HO沸城扫、花梅样年稳华、坡单人衰房·犬双人轨床、凝新城轿市广出场、易西岸挺蒂景缎、拥现代景城、皆凯悦兄新城挨等（目根前高厦校小乏户型鉴开发忆热潮呜正在夸兴起呼，其讯销售静状况尤都比转较良酒好）价格愚表现籍：小户迅型的庆价格祖一般序在3颤00猜0元腊/平盾方米窑以上破辉题食：小户混型供比求关耀系发泻生巨仪大变铸化，灵小户沫型物化业正俗逐步允走向储饱和叠。值得杠开发渔商警港惕！修！！20质02年的词小户缩慧型的窝销售碰率基讲本在95笨%以上20械03年上房诚半年蔬的销构售率困只达暗到了85朗%左右类型泽解析优之多层牲住宅脏篇区殃域胁分场析城东劈燕：集中笛在建遍设路种—八铸里小府区、腹成龙详路—奖东湖枝两个获片区乓。万科欺、静呆居嘉库苑、展翰林冶花园泻、香架江花饺园等罗楼盘佛都将逆陆续陶推出外。城南因：集中滨到人拦南延磁线三增环路陪以外里区域心怡耕房产宾、深车长城依、远名大等妇大盘钻将是宿城南件多层础住宅雄的主话要供纽奉应商议。城西损：集中部于二系环路社至三悟环之忙间，袋光华驼片区筐、外纵双楠龟、金遇沙等诊区域博瑞愤地产隶、置苹信地夫产、暴中房障地产伐继续饲领衔前区域渔的多跟层之着舞！城北单：驷马袋桥片寨区和鸽人民糠北路饰片区水有望鸽成为库市场才供求趋最旺帐盛的舞区域黄。多层贱住宅后市场眼破题成都掩市民齿的居沸住习矛惯，伞决定赛了多缓层是兄成都岗市民候的良泄好选挑择。处所以虫成都郊的开隆发商触多以致多层圈住宅卫为产滥品选投择。多层抽产品容的海砍量入堤市，薪导致负竞争转的白杠热化佣，赋穗予住考宅概邻念和伍含义慰是测曾试开序发商并对市右场应满变能粥力的仇有效采因素储。川西精名居遍、欧戚式风易格、抖院子茶、阁降楼无数挤的居晓住样川式成彩为多组层住饶宅冠坊冕的竖外衣摄！引赌导居质住风殊向的不同时苗，为峡成都均住宅婚的发雀展带丘来革段新的侍气息赞！大型蓬多层啄住宅临社区龟，成盾为居驴住组丘团的躺构成亏因子日。而弓居住秆大盘市的外更移开亏发也宅正成假为成忧都多部层住贯宅开围发的竿一个周趋势浅！一切击便应听起了拜居懒住郊唯区化贯！！关键屡词：大盘烂、外室移开迹发、投居住匠郊区魔化类型挖解析糟之多看层电梯庸公寓拥篇区采域治分兄析城中仗：享锁受城连市，家交通度便捷虑！（主框要集姥中在耗府南甲河沿杰岸及泰城区饶主要碧街道搬上救，价特格在抚35内00监~4朴00门0元今/平窗方米）城南幼：陈置业桨首选贪，胀身份叉的名篮片！（分泉布区石域玉神林、满新棕尾树片声区、尖桐梓堪林以茄及南飘延线低，价暂格在碌3佳40醒0元搁/平卸方米亩以上驻）城西丽：环嗓境制兰胜！（金碧沙片蛮区、剥光华梯片区划，外芦双楠辰为窄主要膏区域秆，价眠格在性30屑00坐元/白平方爪米以剪上）城东束：逐嚷渐形种成气医候，心充分己享受染河景都！（玉汉双路秧沿线伴、蜀槽都大觉道沿朗线及估川大篇九眼索桥，被交通探便捷舟，沿勉线新你项目之不少妇都是鞋电梯纽奉公寓陶。税价格溪在不乞断上陡涨，暑目前惨在3航20疮0元辈/平忧方米随）城北秤：价稳格取抬悦居芦民！（驷猜马桥尺片区放、人搞民北事路片铸区是刷电梯伞公寓羞出现寄的热皂点区着域店，价轨格在占29粒00雨元/框平方喉米以有上）电梯干公寓炼破题卫之法成都筹正渐帆渐形抚成电扰梯公啦寓的析居住耀热潮躲！电纷梯公捷寓在苍成都港已经预度过歇其“际冰河踏季”鄙，市牺民的庭购买各热情渗被电骗梯公忠寓的败“高享瞻远笋瞩”券所调肯动！别因此堂，开沙发商幅开始示对电零梯公暴寓的娃开发怎情有培独钟浩！市中旱心的呜高层磁项目维开发阅，写雷字楼绞、住派宅、昂商务露酒店包、商绣务公亮寓等池是主苹要的祖物业态类型揉。而胞成都邻的高派层建海筑主狭要集微中与食城市届中心所区域租！城市信中心雨区域武的高流层住煮宅开祝发主忠要是橡小户讲型项睬目，刃其中寒的代刻表作裙为：源长富将新城过、时耐代锦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