物业管理费的催缴方法(一)

物业管理的概念物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。概括一句话，即物业管理是：立足于服务、崇尚于管理、起源于市场、生存系于收费。《物业服务收费管理办法》规定物业服务成本或者物业服务支出由以下板块构成：1、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其他费用。物业管理作为一种新型的房屋管理模式，以其专业化、规范化、市场化的特征。但是由于物业管理在中国起步晚，总体上还处在一个开创、摸索的阶段，在实际发展过程中出现了许多问题，其中最大、最难的问题就是收费难。

物业管理公司对管理区域内的业主提供保安、保洁、绿化、维修、公共设备设施的日常运行维护和其他业主所需要的服务，收取物业服务费是理所应当的事，但实际情况却恰恰相反。赢利，是每一个企业生存和发展的最基本的条件。而物业管理企业也是一个企业，这一点首先要得到业主们的认同。做为一个微利的服务性行业，是否能保证正常运作，为业主提供高质量的服务，主要依赖于向业主收取物业服务费。许多物业管理公司因为收费困难而处在亏损状态。收费难问题已经直接影响到我国整个物业管理的发展。收费难，毋庸置疑是当前物业管理亟待解决的一个棘手问题。那么为什么有那么多业主不交费，物业收费难在何处？怎样才能提高物业管理收费率呢？就以上问题做出如下分析。一、是物业管理公司向业主提供的服务与向业主收取的管理费不成正比。由于物业管理在中国起步较晚，物业管理在专业化、规范化等方面做得还不够完善，所以这些物业管理公司提供的服务自然就不够专业，不够规范，不能让业主满意。业主认为物管公司提供的服务“物无所值”就以拒交物业服务费来表示心中的不满。还有一些物业管理公司不在管理服务上下功夫，它的管理和服务已经无法满足业主的需求了，还是“不思进取”，但管理费却照收不误，直至激起民愤拒交物业服务费。二、是业主对物业管理的认识不够。由于物业管理服务具有广泛性，服务的对象是一个物业区域内的全体业主而不是某一家，某一户，物业公司不会因为少数业主不交物业服务费就停止服务活动，所以一些贪图小利的业主就“逃费”、“躲费”，他们不交费，仍然可以享受到和其他业主一样的服务，这样很容易使更多的业主效仿他们的做法，长此以往就会形成这样的恶性循环：业主欠费---物业公司亏损---服务质量下降---业主长期拒交费。认识不够还体现在一些旧的公房和房改房小区，很多人住了一辈子房都没交过物业费，现在搬进新房要缴纳如此多的费用，很多人无法接受，无法接受就不交。有的回迁户甚至出现多年不交物业费的情况。业主对物业管理服务了解甚少，不能从全局理解物业管理是有偿服务行为，对物业管理的熟悉只是停留在理论的层面上。少数业主甚至认为:物业管理企业的工作除了保洁、保安、绿化外，自己的房屋（物业）存在的一切问题，包括建筑的质量问题，也全部应由物业管理企业负责。所以，一旦房屋出现建筑质量问题，就将责任全部推到物业管理企业身上，并以此作为有力的“借口”，进而少交、欠交物业费。他们不十分清楚这些问题是由开发商、施工单位或因自己装修不当等各种原因造成的;居住过程中，出现类似的问题，其责任的主体不是物业管理企业，也不属于物业管理企业实际工作职责范围。

三、是开发商越权承诺，物业公司长期受苦。开发商为了将房屋尽快售完便采取免、减或打折物业服务费等一系列优惠政策吸引更多的客户，而从严格意义上讲开发商的承诺已经越权了。业主入住后发现当初的承诺无人兑现或者是自己花了一辈子积蓄所买的房子却没有达到合同要求，由于业主对物业管理还不了解，不知道物业公司和开发商是“各司其职”，所以把一切怨气都发到物业管理公司身上，而他们表达不满的最通常和最可能的方式就是拒交物业服务费。据有关调查，由于业主对开发商不履行售房时的承诺而对物业管理公司不满的小区中，大约有47%的业主在入住后，采用拒交物业服务费和水、电费等方式表达自己的不满。当前，许多物业公司和开发商之间存在着纷繁复杂的关系，一些物业管理公司本身便是开发商的下属公司，或者二者同属于一家企业集团。一旦开发商销售时的承诺没有兑现，或房屋质量存在某些问题，业主得不到满意答复，物业便很可能受到牵连。四、是物业管理的相关法律、法规不完善。物业管理是一个涉及到社会各个方面的服务性行业，它的综合性就决定了在其运作的过程中会出现各种各样的问题，而且大都很复杂。在业主和物业管理公司发生的争议中，大多数都是因为没有相关的法规依据。如果有相关的法律、法规对物业管理公司和业主双方面进行约束，明确双方在法律上的权利和义务，尽快提高物管收费率也大有所望了。五是物业管理企业服务不到位。因为物业为了降低人员成本，招聘的人员素质不高，所以就难以保证提供优质的服务，很多业主拒交物业服务费的理由是对服务不满意。例如：某小区业主称：“我家里屋顶漏水，让物业来修理，可是物业始终不来修，这样的服务水平交物业费太冤枉了。”类似这种情况的还不在少数。由于物业缺乏优质的服务，导致业主用拒付费用来对抗。既然知道了收费难的原因，那么,下一步我们就研究如何提高物业管理收费率。针对上述原因采取相应的措施：首先是加强物业管理公司的服务质量，提高其专业化、规范化的水平；其次加强物业管理知识的宣传，让业主明白物业管理的真正含义，使业主树立现代的消费观念和消费意识；再次，物管公司一定要认真与开发商进行房屋交接，严格按照接管理验收程序执行，把问题要弄清楚，并妥善解决，以免给日后的管理服务工作埋下隐患；最后要呼吁有关部门尽快出台更合理、更完善、更切合实际的物业管理具体法规、和办法，规范物管公司和业主的行为。最重要的是如何解决物业管理企业与业主间矛盾的相关规定。其实这些相应的措施与办法大家都很清楚，关键是如何实施，具体怎么做才能达到提高物业服务费收缴率，这里我想举一实例说明。（一）实施人性化管理物业管理企业应对小区业主的基本信息做深入了解，把小区业主分成若干等级，对不同的等级采用不同的措施。物业管理企业在制定前期物业管理方案的时候，应该更多地从即将入住的业主利益出发，心里的一杆秤应该在他们身上，要充分考虑这些群体的交费意愿和承受能力，确定一个能让大多数业主较为愉快的接受方案，才能为入住后的和谐管理打下良好的基础。（二）是培养和造就高素质的服务团队。物业管理属于服务性行业，所提供的商品是无形的“服务”。它的各项管理说到底是为业主提供各项满意的服务，而这一切都要取决于服务者素质的高低和能力的发挥。物业管理不同于其他行业，有时它对员工道德素质的要求要高于专业素质。在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。对每一位新员工进行“职业道德，礼仪礼貌”培训，培养员工们与人沟通，协作的能力。具有良好的亲和力是做好物业管理的一大优势。物业的每一个管理员都能注重和业主建立良好的关系，他们在日常工作积极热情地为每一位业主服务，对一些不太了解甚至反感物业管理的业主，他们会主动上门与其沟通、交流。不怕被业主指出缺点，反而会感谢业主提出意见，给他们改正和进步的机会。这让业主们真正体会到了物业“以人为本”，“人性化、亲情化的微笑服务”的服务礼念以及“细小入微、四勤”企业精神。

（三）是实行收费考核，建立内部激励机制。物业管理费收取工作之所以能取得较好的效果，有一个很重要的原因就是实行收费考核，建立内部激励机制。具体做法是以各管理处为单位进行收费率考核。公司根据每月的实际情况制定当月的物业管理费收费计划及奖励处罚办法，按收费总额的一定比例给予一定的奖励给员工；没有达到规定的收费标准则有相应比例的处罚。由于物业服务费的足额收取，使公司的能够正常运作，“物管费和服务”两者形成了良性循环，极大地推动了企业自身的发展。（四千）是船加强物业慢管理相关枪知识肆的宣家传。为了杂让业原主明敞白物端业管角理服暗务是驱什么德，我梢们确槐实下酬了一库番工涂夫。桑在每墓一个隆国家蜡或地眠方的讨物业并管理着相关仓法规堂、条会例颁锦布以洁后，哥首先代组织司员工其及时旅地学熔习和翼了解沿，然苍后将形其扩逃大复倒印张精贴在夫布告车栏上鼠，让膝业主省们及调时了屡解：举业主袍在物者业管卷理公右司为阔其提地供服屠务的辉过程地中应像享有爱的权火利和粒应尽沉的义抛务。摆对于牧有疑坊问的管业主沟，物邮业的茧每一浩位员钉工都努可以窄为其叫进行舌详细魂的解田释，求在这保个物业位公司与业案主共叔同学哥习物业军管理的过再程中慰，也冈逐渐渴建立博起了物业狐公司与业央主之睁间的档友好烫关系吃。（五筐）是吼诚信认服务泊，透棵明收教费。经历邻过计朋划经丘济体帖制的精人们查已经压习惯拴了“委只享鄙受，驻不(少沫)付描费”萌。所挽以物鸦业管华理公炼司提袄供的榆服务糊只能分是“隔物有劳所值巩”或盗是“伴物超泼所值”，松而绝灯不能彩“物色低所以值”岗甚至蕉是“淋物无煮所值愿”。森物业上始终搜保证定服务扎的“菠质价恩相附惩”，悄而且圾各个坡管理定处都柔将物势价局解审批许的本来物业叔的收吹费标府准张蹄贴在桐布告边栏上捆，让喘业主材明明巴白白爹消费蛙。使辜业主待清楚郊自己醒所交匀的物垮业服艘务费口到底饱用在畏了什沃么地地方，慢从而开也可冲以让疲业主磁了解途交纳炉物业弃费的雷合理义性和晕必要竿性。质以上撒就是她物业腥提高好物业秧收费悲率的高措施默与具开体做跪法，俱当然貌每个挺物业胞管理锯公司鼻所接州管的属物业愚都有僵差异删性，中但是统物业熄管理豪公司锡所提罢供的浴服务轰与业鲜主的趋需求溪之间溪始终柴有一汉个平连衡点平，而物业狠管理公司番只有锣将这繁平衡类点靠词近业支主才疗是最侵好的羡解决绪办法点。就田像睦惰邻物逝业一侧样，迹它所尊提供巨的服盾务永盈远不鲜会少核于业迈主所滚付的川费用粱，并逃且睦窗邻物艇业温悦馨的人性亚化、棋亲情瘦化服务传可以炕让业组主心配里始汉终有鼻一种晨温暖撤的感训觉，谊一种软家的灰感觉斤！（六枣）物浪业收鼻费必完须依夏据服馅务合猎同。物业迟管理类企业端收取雨的管内理服窗务费追，是离依据孩物业怜管理统服务河合同幸的约墓定，尽对物伸业管栽理区辫域内融的房屋折及其刮配套格设施掩、设拒备、虚场地激进行亭管理僻、维返修、荣保养京，维课护相都关区页域内幸的环赛境卫银生和拔秩序举而向辨业主持收取狱的费磁用。这缸种费骨用的葬收取塘，关朗系到睬业主葵和使仓用人萝的切肺身利逗益，厕关系点到相鸭关服侵务的慌质量戚和程酱度。洁物业最管理港企业居收取蝇的物妹业费鸽的主傻要用教途袍:黄管理柳服务王人员眯的工样资、留社会妖保险堵和按踏规定壶提取搭的福恰利费列等毒;姓物业剥公共弦部位挑、共艳用设差施、你设备朽的日灰常运孝行和师维护室费用疮;扔物骆业管贤理区百域内斯清洁守卫生台费用易;求物钓业管键理区敢域内渴绿化识养护御费用罩;执物朴业管覆理区宽域内废秩序蹲维护我费用寸;忘办拦公费仿用河;物业淹管理企业腥固定腥资产马折旧史;柴物坦业公苦共部切位、疮共用麦设施里、设倘备及栗公众绿责任劳保险轮费用薄;蛋经嫁业主嗽大会安同意酱的其荒它费佳用等枕。（七撇）用四法律绳手段护维护溉企业现的合稳法权许益。物业着管理冶企业河可根际据国狡家、挤省、汇市有岂关法眉律规慕定，慌对个符别业挪主少踢交、窝欠交物业纪管理费的酬行为花提起要法律久诉讼钉，但研此项幻玉工作榜要有樱理有迈据。必首先爪，要讽做必倚要的孤交流佛、沟所通鸦;其次耗，可迅以发律弦师函;孟再次续，还规可以经通过业主境委员误会做碎工作。对炉经过洽做各祖方面义工作眠仍无踪蝶效果检的业止主，狂只能贡通过法律拉诉讼疼程序，踏用法伯律的午武器胡维护旧广大稿业主讨的权乘益，乓维护希企业跨自身钓的尊发严和裤合法督权益纹。下面爷是本肚人在肯物业转管理螺上使坏用过晴的方梦法：1、晌把业尝主的技事当虫自己赤的事蜂去做嘉。有时浮候可肿能业斧主在工小区忙碰到咱你，筑会向犹你反燥映一善些在碍物业股服务着急需格改近陡的见辉意，割我都浪会拿竖个小巧本子闯把业龟主见裁意逐着一记考下来鹿，不丝式能马室上解设决的执耐心卖向业旧主解关释，兔能解怒决的隆马上渣通知跟各部悉门现斤场解战决，永让业悠主看族到我讯们的沃服务幸态度滴和对锯业主嘉的重拣视成闻度。膏以真旺情感煌人，肺有时租候在凉人手罩不够茧的情败况下卵，我叶亲自碌帮忙卸。2、带加强芦内部席人员轧培训扇，提杰高服振务意并识。①员植工的百职业辈道德梳培训初，包罢括职榴业思文想(眨全心秘全意政为业么主和迟使用人驰服务联的思钞想)流、行胳为规热范和迷行为隐准则杂(仪师容仪悔表、注日常蜡行为炸、来电呢来访辈、上绣门服层务等方)培渐训。②员沫工的奇礼貌照服务套(如始文明值用语翻)、养敬业羡精神秧、团扰队精丙神等逃培训义。③物啦业管舰理基机础知丙识培歪训。通过荒以上楼内容沾的培留训，悼使员般工掌婚握物挣业管抄理服锤务最镇为基寒本的丑语言、精行为局规范鞭以及欣必备挣的物雪业管咏理、捞服务顿知识敏。3、发仗红色扭催缴阿通知摩单由于丽我们误小区讲一开润始提贼倡服炊务到扩家，储于是再就形份成了松上门颈收费养的习级惯，递很多脚业主脉都等练着物坟业工底作人戒员上观门收粥取，逆极少践数业变户会训主动社到物糕业管雄理处慌交费从，这饥种做春法并应不像翻现在袭大部俯分小咳区都奥是提决倡业因户自嗓觉交淡费。圣尤其葵碰到宝业户哥是上蜡班族登的，也我们犹上班颈，他纽奉们也练在上中班；爽我们窄下班搞，他扯们也识下班蛮，造惰成了或客服抵员收牢费的宴困扰仙，一赚到收涨费期犬就要鼠加班趣加点育，挨折家挨劝户地抵上门主收。怕针对女这种雕情况疤，我使们采在用了搂发红盏色催弟缴通逼知单万并张呀贴家补门口升，以绸便让免他们姜安排贤或预纱约时室间下降来交释费，托这样招就以窄开门谷红的番形式过给他拌们提岩个醒册该到季缴费崇时间眠了，吩错开慨上班更时间期，上相中班啄的管泰理人谋员可山以等愚业主叫下班堵再去岭缴纳繁。4、发罗白色怀催缴丧通知素单改档为温腔馨的末粉色也许氏很多猴人不染知道煎，广狡州这止一地陪带的毅人特贿别迷飘信，邮日常估生活惯中忌航讳事卵情也利特多婶。我尸们小具区大长部分册业户揉也不剂例外衡。他鹿们最棵忌讳纪的颜安色就卧是白殿色，亮感觉短它是贱带着抛丧礼宋的晦率气、勿不吉箩利的院预兆锈，这割跟书治上记点载的酱白色厘是代启表纯吹洁、骆天真等的说江法，捆明显贺有截庆然不慌同之嘴处。卵因此组，当怠你发仰白色彩催缴蛮通知贴单时翁，有爽的业毒户会型很气搜恼，洽特别松是做活生意形类的焰，最砖终这祖些延奸期故授意拖鸡欠物追业管奖理费拴的业济户不竞得不依自己竹下来枝交费黎。通留常，粉我们旷还会女在贴驳白色适催缴堪通知猴单的辩同时国额外森添加提一个柱致命厅之法帝，那移就是芹一大辛早向凝业户盖催缴印费用脑。这唐下可完把业膛户惹管急了币，情袋急之农下，江我们尼就一星边点钓头表畏示理帽解他亚们，宋一边抽说明却采取犁此举功之缘衰由。班待平遍息后滥，我恢改为父温馨怎的粉弊色加储上诚衬肯的句语言争，这顾些业碍户自土然就小会每霉月如勾期支斧付，草而不月再以衰碰不掌到等足各种纲理由炉拖延懒缴费壳的时府间。5、动饮之以捎理每个友拒交匠户都猫有它垫的理敬由拒存交物泰业管馋理费曾，诸蚊如物亏业管猴理服类务不殊到位糊、开参发商冤承诺收的事搭未兑饰现等这来转鞋移他亲们自巷己缴纯交物耍业管榴理费月的义痛务。敲首先想，我嗽们以辣客服蹈主管腥名义尽拟写脱了一睬份《煌致×刊×业者户的角一封挺信》潮。这船里强刷调一神下所尤写信爷件并常不是弓一视拣同仁详的，稍而是管根据旦不同秩内容忘写不夹同的规信件攻。信度中可魔专门满以拒族交户且所提遥出的恰不同虚理由搁为核袭心，量针对灵各业睁户所右提出川的问胖题一眉一加悉以说愁明，歌譬如躲为什遣么屋共顶漏歌水是祝属于待开发地商问以题；筐为什晋么邮挥局的盗工作桐噪声粥所造喉成的卵影响窃与物村业管粉理费浇用是千两回坡事；府为什大么物抛业管乡丰理企犁业并盖没有酸执法起权等示等诸贺如此岗类的郊疑难招杂症疼。总鄙之，糕我们讽的宗哲旨就越只有虽一个傻：让寻拒交告户了允解物梨业管塘理企岔业生廊存的艘艰辛拍，让叶他们味知道墙树立耗维权咳益识巩并不袭是通首过拒厦交物贪业费毕来体里现以庭及物遥业管贱理真汤正的施含义似、涵闸盖范骆围、什服务石职能绸。给ⅹⅹ保ⅹ档ⅹ全体追业主懒的一悟封公雨开信尊敬奇的ⅹⅹⅹⅹ业主攀：你们耍好！准我是炕新上榴任丽添园雅题庭服猜务中之心经检理x尘x，明到我浸们小厉区工机作十明多天昼，非寨常感浇谢你钞们对钱我的陆信任亿和工爽作的叔支持零，同哈时也册对我根们工头作人峰员服个务不灯能到脏位之档处表鼻示深窃深的娱歉意用。为系了构命建和堂谐家辫园，ⅹⅹⅹⅹ服务也中心赵的工栽作人炉员更叼好的日为您恰服务左，敬迎请您矿为服麻务中柜心提山出宝胀贵的地建议滔，近植期服亦务中茅心人敢员将彩上门远回访乱，有蜓问题县请及桐时向奔我们两反映摄，也婚可以足拨打椒服务墓中心锁电话盖（ⅹⅹⅹⅹ）预波约我额上门微聆听米您的牌意见并。我岭们能纪做到规的一炼定会庆在最虎快的闷时间专内帮差你解淘决问蹲题。有些凉方面汉我们输做的明不到腐位，打清洁喉卫生重很多魔业主趣提出热意见汤，元雕月份巷开始碑我们忙将对蜜小区反的清士洁卫应生进啊行整等治，怠包括赚电梯杠抛光合打蜡奥、小布渔池摸的清盟洗等详。人朱员的步服务继意识蜂有待酷加强亚，专疯业水驰准还君有待扩提高孝，服笼务方弱面我登自感感现在跨做的我不是锁很到震位，台离你情们的耳要求叮有一回定的装差距祝，我缩慧们会芝在最塔短时旷间内猎改善唐服务扬态度首。您孤的支趟持是迟我们赶工作撑最大双的动孟力！此致敬礼年孔月康日给您执的一翻封信（先零生/立小姐膜）：展函鼓致敬甲！在精您百剪忙之像中烦谦扰阁踏下，蚁我深军感歉犯意。我是焰新上竹任ⅹⅹⅹⅹ服务抢中心运经理龟xx惕，非杯常感否谢您讽及家族人对案我工俱作的脖关心典和支谱持，蛋同时壁也对棍我们塑工作异人员冈服务饼不能纯到位嫁之处永表示浆深深牲的歉龄意。肾元旦样将至擦，为味了构浑建和变谐家鸽园，柔在服务务上沟以崭午新的逐面貌全，更梅好的会为您阿服务授，敬悦请您侄为服私务中膀心提配出宝糕贵的命建议膜，如钳果是垃因我烈们物怀业服纳务方饥面工衰作方佣法不厚正确稠，影贼响了寄您的驳生活央，请柜您及逢时向肢我反宽映，梳我会情第一妨时间匹解决丧问题轮，暂上时做报不到带的我伴会为豆您解漏释，绳也可圆以拨唉打服孟务中貌心电本话（ⅹⅹⅹⅹ）预参约我伏上门竖聆听续您的置意见腹。为户保障育您的罪物业块升值浅与保倍值，础请您狮及时即缴纳新物业黑管理僻费，鞠我们尼的服值务中极心所裁有人跪员将幸不胜检感激舞。您价的支将持是达我们看工作熔最大常的动娇力！祝您漏和家嗽人幸便福安湿康，播万事种如意准，元底旦快款乐！此致敬礼年适月枪日温馨崇提示尊敬喇的业蛇主：您好豆！首固先感事谢您盘一直财以来忧对我冬们工券作的碰支持柏，同敬时也涌对我唇们工读作人燥员服凯务不氧能到升位之纷处表午示深唯深的症歉意愚。我通们一篮直也冠在不爬断完膀善服症务质角量，钻小区侮的管流理全语体业如主和星物业蚕的共世同管恼理，井敬请先您为猫服务魄中心财提出姻宝贵害的建卫议，蔽如果苗因我蚕们工赛作方闪法不粱正确蹈，影遥响了桌您的峡生活朗，请淘您及跃时向璃我反杀映，维新年柴将至缎，为冶了小寸区的乏安全轻，我哀们在喇消防宫设备俗上做完了添键加，辩供水略管做健了维执修，担同时逆也对砍大家晃最关厉心的茂电梯食、供顿水泵课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ⅹⅹ查询。管理遵费缴险费通愿知单尊敬作的姨房吩业主帅/奸住户披：贵户版现已羡欠缴令年败月裹至筝年洒月物垦业管苦理费醉、公科摊水划电费殊、垃哈圾处营理费翅共计问￥否元，弹为了祖不给箱您的针生活鸡带来屡不便臣，请泉您于蛇本月饰30何号前雕携带款现金汤或各帝类银甘联卡毁到D盘幢首传层ⅹⅹⅹⅹ客服湿服务炎中心寇缴费惊，逾赢期电偷脑将伐自动小产生尸滞纳足金，和谢谢食合作僵！如有裙疑问滤请致爷电ⅹⅹⅹⅹ客服毙服务菊中心惰：0特20视-ⅹ党ⅹⅹ糖ⅹⅹ蹄ⅹ交费含时间梅：周咳一至来周日搁上午理08两：3鱼0至商12央：0洁0∽窄下午构14弄：0另0至尊17氧：3望0注：珠若您守收到泥此单拖时已苦交费特可置火之不杠理！广州ⅹⅹ物业典管理惊有限断公司ⅹⅹⅹⅹ住户敢服务弟中心年肆月日日催款倍通知值单尊敬帖的房业柄主贡/住尿户：贵户蹦自年月日至年月日以来拳一直区拖欠衰我处蒸物业阀管理赵费、挡水电絮公摊搂、垃按圾处质理费滥一共帮合计元揪。贵尸户的子行为梯严重送影响秧我司祖正常元工作研的开液展；钩现我荐司再估次以陷书面查的形沫式通搁知贵绸户将贸所拖馆欠的乎费用果给予乱清缴棍。逾遭期未泻交，跟我处蛙将采猛取相园应的肆催办却措施驶进行巧催交沃。届回时，味产生百的一宣切责滔任由悬贵户洒自行扯承担桨。如配有疑乔问请揉致电躲ⅹⅹ础ⅹ疲ⅹ线客服颈服务后中心删。0茂20话-婶ⅹⅹ材ⅹⅹ惹ⅹⅹⅹⅹ跌ⅹⅹ挑客巧服服抵务中吃心年仗月雨日对长容期拒信缴的商用户辽在诉闭讼期挖内用压邮寄伶的方向式发肺催款驼单8、蝇小恩很小贿络收买割人心我小折区有勒一位录许阿苗姨，高老师斗出身梅，在腊小区姨很有蜂威望失。0窃9年后7月热乘坐拣电梯怜坠梯日，造胖成身逮体不月适，携出事嫂后物组业服劲务中攻心处额理问点题不理当，境没有糟及时齿送业概主去惩医院精医治丧，只钉是打若电话开给电忧梯维茧保公酬司来卫处理醒，相熄互推劲卸负字责，昌这下矮惹怒弱了小狱区的嗽业主露，最炕后把博物业缸告上牧了法伯庭，圣物业台公司扇不但校赔了子医疗璃和精艳神损烂失，志还输偏掉了芦名誉来。过击后许叫阿姨门对物抗业处努理问闯题的愧方式照相当香不满露，发太动小秘区多桥户业千主拒炊交管功理费齿，我厘就职凤后通甚过了薯解知翻道业贡主拒塞交管息理费赖的根缎源，写打听泻到她注老公另也是皆我的机老乡拳，经铅我多姐次去碧她家落拜访处，诉逗诉家烛常，选看有塔什么对需要仙帮忙勾，我工代表亿物业胖公司保向她衣诚认婚以前恳做法敬的有谷些不左对，零同时议也诉致说了挠物业直管理痒费收皆不上叼来，聚经营结困难钢，同熔时答刻应可默以适乓当的赶免一图个月砌管理践费，骂功夫芹不负主有心筋人，捉经常榆最后富真情虑也感墙动了杆她，幸不但量把以轮前拒径缴的恒管理怠费补喉交，州也把烫减免每的交蔽了上艺来，堆现在她她又洁带头艳把欠末交管特理费测业主卖都带氧动起夜来，运现在糕积极棕配合谢物业堤的工穷作。9、胃建立拾关爱盲机制描，创叫建良茄好的务口碑用心孟服务棍，真泡诚沟出通，建合立良袄好的票沟通剖机制冻是管搞理费伐收取肥的保垄障。蛾物业抵无小反事，剑就怕香未能肆用心龄去做含，比尿如每压逢儿颗童节防、老餐人节韵买些能小礼壳品，朗去业阔主家咳拜访纵，多由走访嘴一下隐小区虏内儿狮女不邻在身金边的具老人守，下老雨天席，可庙以在蒜门岗叶值班福室多四放几扔把爱鼻心伞毕，保睬安巡赚逻人胖员发悔现有扮需在爪帮忙逐的业迅主，烧主动元去帮肃助。敌春节历、元娘旦给且小区皂业主塞发祝统福语萄。10、利恋用工角作中浴要害失关系朽使业泼户交待费。我们塘小区笨就有冠一户祸拒交好户，破你停怜她家凭的电调，她怀反而智跳你贝整幢秘楼梯丢的闸哑。碰槽到这挨种拒耕交户殖，我撑们也及只能诵自认弹倒霉匹，另无想它擦法了叫。地薄方的怒局限单性往洗往形卫成了骄七大患姨八喇大姑供处处桐可见润，造阻成我刻们物赵业工备作难覆做的疑同时驱还有惹不少壳好处怒。就坑拿前肝面所丛提的喘拒交检户来亚说，眉简直驳是个踪蝶蛮横将无理麻的女攻人，胜每次挡上门焦都以妥墙壁祸裂缝敞为由昨拒交滩物业畅管理半费。秆我们裳在做伶这户狗工作盆过程倘中都贺用到猴了以停上方围法，维软硬炮兼施惨，还泛请工纳程部猫经理者现场奏查看任并说钩明裂怕缝的古原因弊是正代常的腥，结霸果她捆还是鸽听不冰进去蚀，反陈而跟担人家好吵起动来。源最后杂，当穿我们妨绞尽俱脑汁馒时，宿领导百无意敞中知看巧这茫个女雕人的著姐夫测、哥蝴哥都支是我哑们小仆区办淹公楼碰的承职租方局跟关干系户杂，交俘情跟胆我们乏领导普还挺递深的远，这寨下我拼们就若动员恋她的胀那些轨亲朋守好友已以及筛她老严公的痕哥们冶（其饮它小驼区业座主委截员会纷主任仆），堪终于肉皇天仆不负身有心捐人，范让我线们如鸭愿以朵偿了例。11头、施行似暂停磁水、刃电供先应。由于吸目前蜓大部孙分小迹区的群水电斧是代胖收代逃付型孕，这塌就足排以证晴明我游们有滋权暂戒停水怠电供乱应，墙更何勤况一刚旦跳畅闸业缓户将穿陷入垂无人层送电呈的困脏扰，臂除非间他自役己可油以不逮厌其借烦地狮到楼惕下送货电。隙我们品小区但的拒恨交户狮曾自料己到涌自来握水、戏电力经公司尼缴交膛水电赢费，雾但没朋想到近对方钩却不债肯接劝收还词说了作一大痛堆原坟因。扇我想惕就是度因为把他们登电脑挪记录锻的固交定征择收对四象就道只有蛇我们搅公司浩，具拖体则唐是由蛇我们寻公司越与业全户直概接产厌生关诸系的土。当怖然，跟以上早情况岔在一亏户一巷表的标小区纠是不乡丰能采低用暂逐停水厦、电镰供应弦的方锈法。高水锄准物文业管有理的岗九条予原则物业兽管理琴是一坐项以朝服务恢为本雁质，乐以管柱理体深现服烘务的度工作渗。作垫为业协主，驾谁都罗希望躬聘请房诚到高舟水平走的物铃业管抽理公振司，斗享受唐货真能价实贯的优海质服浑务。剖高水歪平的滴物业四管理蔬主要协体现席在如宫下几狂个方殊面：砖服艘务态鸦度热征情物拖业管焰理属狐服务公性行诞业，命管理喇公司趁的员谎工应临以发汪自内啊心的孟真诚孙笑容扯为用贞户热蒸情服昌务，物业冤管理刑是一熟项以阁服务占为本监质，授以管绳理体柱现服裁务的啦工作绿。作愁为业声主，段谁都述希望呈聘请俭到高堪水平畅的物罗业管化理公烟司，帆享受酬货真油价实扬的优否质服罚务。异高水窜平的杀物业玩管理楼主要等体现蛮在如支下几物个方伍面：服务戒态度患——卸热情物业吼管理锄属服贷务性证行业岩，管首理公节司的鼠员工阁应以隶发自扔内心撞的真氏诚笑掩容为驰用户胖热情忽服务却，尤驱其应讨做到文明尽礼貌厚、语匆言规浮范、轨谈吐登文雅挂、遵锣时守竟约、谱衣冠郊整洁文、举家止大科方、罢动作凯雅观产、称琴呼得值当。服务巴设备软——傲完好良好早而完晴善的催硬件纸设施识是实凳现高葛水平给物业旧管理蚕的先崖决条握件。电物业戏管理岛中的扰服务闭设备丈包括房屋逼建筑粘、机炼器设元备（婆如空茎调、散电梯幅）、格卫生携设备浅、通维讯设拖备、潜交通文工具扎、电卫器设恼备等等写。对能这些双设备顺要加抓强管园理、共精心冶养护潜，使漂之始佳终处洽于完披好状沸态，钥降低恶设备禁故障宏率。服务堤技能命——绕娴熟服务裁技能摆是物扮业管扛理从料业人楚员在咳服务菠管理揉中应栽该掌峡握和抱具备坛的基广本功捷。除辛了应头具有衔良好蔬的服鲜务意育识外贿，更历重要雨的是病员工充应具床备较倍好的串业务古素质化，如飘工程口人员扬应具冠备过公硬的旦设备垦维护趣技术炒，财沟务人控员应棵具备酷丰富种的管困理知凭识，柜保安暑人员凉应具奇备过驰硬的踪蝶治安烧消防雁本领杀等。服务稻项目惊——他齐全除了占搞好袍物业合管理竭综合油服务核收费肾所包体含的止必要信服务冲项目膨外，奥物业各管理周公司券还应匆努力袭拓展降服务潜的深浓度和斯广度清，努城力开际展各存种能难满足棍用户贼需要晌的特下约服师务和颂便民尖服务匪，使委用户弱享受分到无汪微不蕉至的铅关怀重和尽办善尽蔑美的腊服务勉。服务党方式晌——霜灵活物业昆管理攻除了疤做到或规范捐管理椅、依症法管浅理外贯，还抽应设戏身处仙地地沾为用腔户着桨想，幕努力自为用尖户提寻供各昆种灵朋活的菠服务下方式坑，切堆忌死到板僵道硬的捎管理京，应吩尽可参能在悉办事岁手续璃、营珍业时嫩间、床服务笔范围步等方绑面给稻用户阳提供险方便等。服务孙程序慈——奖规范服务虚程序依是指班服务膏的先陵后次慕序和啄步骤笑，它靠看起唉来无逗关紧舅要，历实际皇上却口是衡搂量物余业管孝理水衰平的厚重要粉标准嫂之一歪。如恰电话肥接听急程序社、设搬备操秃作程距序、价装修科审批革程序妇、清讽洁程锐序等喂都要糠严格夏按次疾序一钩项接间一项怒、一盐环扣秋一环捷，不住可随杆心所舞欲、渔杂乱屠无章晃。服务骗收费忌——辞合理物业绵管理兼属有厘偿的集服务吓行为妈，用康户不览交管核理费馋而享坝受服什务是葱不现雹实的掌。但恩物业帝管理厚公司甜制定左的综工合服县务收艘费标屿准应币不高槽于政始府规耻定的烟收费散标准搬；物雅业管影理公捞司开你展的枝特约径服务白和便泽民服假务也纠应以曾满足层用户贿需要罩为目贤的，安以“织保底卷微利克，以通支定亭收”徐为原供则，赢切不帝可张捷开大青口向联用户访乱收煮费或伍收费焦多服锋务少劈燕等。服务随制度伙——其健全物业在管理屡应制权定并皱健全翅一整录套规读范、扬系统晓、科歼学的被服务阅制度哭，以淋确保燃为用缓户提敢供稳悠定的抬服务暗。这晚些制咱度应贞清晰愈有序爪、易零于操也作，举切忌恳随意偶化、罢无章烤可循拴和凭抖个人讨意志起的管象理。服务默效率器——枯快速服务柴效率把是向毯用户馆提供圈服务赖的时授限。挨在“煎时间转就是殿金钱萝，效录率就躬是生抖命”甜的时泡间价蚀值观筋下，芹服务油效率米高不诱仅能脑节省榆时间神，而两且能筛为用只户带誉来利找益，暂因而瞎管理民公司污应尽域量提僚高员盖工素泊质，枕减少究工作废环节垒，简迹明工桃作程靠序，铺缩短停办事深时间龄，提挠高服桨务效斜率。中华纠人民喂共和灿国物炸权法（2料00耻7年理3月围16杜日第蓝十届耳全国菜人民欠代表惩大会柱第五架次会霜议通昂过）第七闯章愁相邻谱关系第八优十四蔬条不馆动产积的相江邻权占利人移应当肺按照妻有利军生产愈、方伶便生明活、双团结舱互助逢、公悬平合难理的栏原则妈，正表确处设理相萌邻关叹系。第八粉十五陷条法基律、某法规舱对处搜理相丹邻关筋系有梨规定绑的，刘依照请其规穷定；羊法律驼、法遭规没依有规叶定的许，可纷以按窗照当既地习疫惯。第八外十六伟条不之动产产权利量人应热当为严相邻害权利载人用描水、盆排水极提供投必要爬的便湖利。对自欺然流峰水的侄利用钉，应妄当在夹不动耐产的惕相邻塘权利戒人之甚间合蔽理分伙配。虽对自交然流钱水的佳排放修，应燃当尊钱重自精然流借向。第八登十七维条不任动产延权利盐人对多相邻逢权利擦人因亿通行字等必江须利堡用其消土地狼的，冷应当话提供努必要众的便意利。第八谱十八萝条不柏动产良权利错人因政建造稳、修瞧缮建虏筑物遮以及羞铺设泛电线交、电谈缆、斗水管啄、暖肉气和难燃气缓管线的等必膀须利防用相件邻土哀地、原建筑张物的致，该冰土地庆、建盲筑物缝的权虑利人纠应当席提供给必要毁的便街利。第八嘴十九革条建袖造建洪筑物庸，不毯得违筒反国国家有蜂关工概程建凤设标乌准，斑妨碍赚相邻再建筑华物的抚通风估、采吸光和施日照徐。第九嫌十条耍不动挑产权绩利人悄不得叫违反点国家详规定赤弃置妄固体污废物最，排阴放大若气污史染物危、水育污染仙物、徐噪声喂、光萄、电舒磁波宜辐射劳等有稀害物纯质。第九彻十一抄条不裂动产循权利宫人挖氏掘土班地、辆建造挨建筑庸物、掌铺设撇管线约以及嘉安装较设备唤等，概不得考危及量相邻保不动财产的究安全哄。第九融十二断条不劝动产畜权利伸人因纷用水牢、排任水、巩通行将、铺邪设管叨线等报利用汽相邻崖不动色产的列，应娃当尽就量避钉免对统相邻踢的不冒动产装权利障人造场成损离害；贸造成予损害删的，共应当很给予醒赔偿暂。最高燥人民击法院得关于许审理蛮物业威服务寇纠纷报案件档具体充应用侦法律舟若干脊问题暖的解灰释（2抽00轰9年航4月锁20胡日最旋高人含民法瓣院审梦判委展员会雀第1厉46并6次扬会议哨通过采）法释灯[2逼00阔9]社8号中华帝人民姓共和被国最梢高人胸民法鸟院公悬告《最酱高人真民法界院关扮于审猎理物潜业服镜务纠横纷案奖件具燥体应述用法斑律若吹干问课题的恢解释娇》已著于2地00舞9年肤4月豪20静日由映最高旷人民提法院膨审判勾委员晶会第猜14则66剧次会背议通研过，使现予裁公布发，自先20错09默年1闹0月赖1日生起施惨行。二○接○九楼年五股月十违五日为正诉确审送理物葵业服怨务纠张纷案炒件，笨依法撕保护沿当事庭人的脆合法写权益询，根哈据《佩中华蝇人民父共和曾国民激法通插则》望、《俭中华舍人民慨共和涂国物贪权法玩》、踢《中志华人避民共脂和国餐合同篇法》谢等法徐律规嫁定，挺结合慰民事肿审判砌实践恳，制伴定本牙解释五。第一贼条列建设屡单位盾依法追与物企业服缘瑞务企渠业签岸订的路前期搁物业霉服务缩慧合同苦，以裂及业哭主委缎员会牺与业喂主大吉会依象法选歇聘的桥物业蹄服务更企业网签订比的物常业服燃务合稼同，雕对业吊主具守有约熔束力楚。业抗主以种其并剑非合铸同当寺事人厨为由别提出守抗辩姓的，殿人民震法院虹不予促支持融。第二催条砖符合直下列爪情形夜之一帽，业糟主委预员会罢或者视业主堵请求戚确认惹合同火或者使合同遣相关林条款粱无效拜的，讯人民齿法院雪应予菌支持燥：（一卖）物团业服款务企已业将煎物业哑服务宁区域代内的股全部模物业累服务垂业务项一并由委托旷他人脏而签屑订的蓄委托埋合同抱；（二碗）物颂业服撞务合压同中楼免除张物业伐服务枕企业舅责任故、加健重业蓄主委阿员会伸或者饲业主熊责任奋、排碎除业系主委拿员会迟或者扫业主输主要狠权利谷的条丹款。前款夜所称匙物业匀服务惧合同斜包括隐前期瞎物业译服务太合同酸。第三氧条索物业供服务傍企业韵不履溜行或滚者不载完全虑履行丈物业授服务己合同耽约定工的或纲者法哥律、隆法规著规定姻以及研相关吴行业束规范浩确定仇的维盗修、食养护悦、管尿理和缝维护仇义务魄，业宫主请绿求物叮业服衬务企林业承族担继怪续履迹行、姐采取暂补救腐措施锹或者葱赔偿划损失未等违锡约责痕任的匆，人姥民法横院应写予支朗持。物业押服务闹企业附公开鸦作出别的服坐务承抢诺及饲制定客的服热务细赵则，尸应当介认定谱为物哈业服少务合滴同的企组成嫁部分幕。第四浆条朽业主腾违反疫物业费服务送合同窃或者拢法律涉、法激规、岩管理舞规约围，实瞒施妨振害物还业服歪务与令管理域的行归为，械物业末服务毛企业甜请求妄业主彻承担听恢复爷原状宣、停昏止侵腹害、露排除液妨害店等相喉应民隔事责挥任的砖，人侍民法滋院应势予支盼持。第五叨条绘物业撞服务梅企业订违反善物业馅服务健合同泉约定稠或者拢法律奖、法喘规、斯部门购规章绪规定宵，擅猴自扩薄大收怠费范墨围、版提高巧收费里标准宫或者能重复梳收费赶，业增主以刺违规磁收费箱为由闻提出照抗辩症的，灶人民链法院逆应予萌支持没。业主赚请求厨物业立服务侦企业纽奉退还竹其已脸收取叨的违财规费帜用的研，人欲民法蒜院应咽予支妻持。第六洒条滴经书母面催啄交，的业主熟无正册当理中由拒党绝交喇纳或膛者在欺催告男的合东理期搭限内惧仍未负交纳屯物业艇费，仆物业鲁服务包企业蛇请求触业主株支付境物业判费的窃，人畜民法妥院应火予支害持。瞒物业拼服务起企业宁已经谦按照今合同爸约定驴以及励相关故规定相提供护服务芹，业腾主仅买以未汉享受房诚或者砍无需仆接受伴相关瓦物业偷服务嚷为抗驻辩理材由的把，人扬民法厘院不堆予支姥持。第七淡条倍业主纷与物晋业的侧承租息人、青借用刘人或让者其坦他物番业使到用人压约定正由物看业使伞用人共交纳兵物业搬费，天物业阁服务时企业炭请求欠业主杨承担僵连带饭责任啄的，矮人民效法院最应予拔支持条。第八淘条谁业主贡大会疫按照赤物权附法第认七十臂六条拉规定锤的程疑序作榆出解联聘物里业服陈务企陶业的产决定逝后，旅业主丽委员米会请炭求解礼除物液业服扎务合赛同的佣，人箱民法升院应尊予支娇持。物业封服务挺企业恒向业赛主委栽员会弯提出阁物业乓费主采张的竞，人宁民法勺院应冈当告间知其稳向拖兰欠物同业费孝的业咽主另冻行主枯张权男利。第九讲条识物业农服务档合同昨的权剪利义塞务终长止后妥，业渡主请弦求物摆业服挪务企施业退葱还已危经预粒收，甲但尚文未提族供物凑业服励务期吓间的存物业劳费的扫，人矛民法淹院应坐予支塌持。物业循服务岗企业划请求洞业主袭支付血拖欠云的物耍业费调的，括按照故本解胶释第娃六条贼规定芳处理导。第十卸条咳物业债服务滔合同售的权平利义怒务终袄止后均，业般主委去员会妹请求厚物业遣服务已企业狐退出像物业构服务蹄区域惭、移四交物它业服蜂务用密房和片相关聪设施贡，以快及物城业服弱务所盾必需回的相客关资兄料和搞由其垃代管呀的专轮项维昨修资酒金的勤，人饱民法劣院应向予支倍持。物业堂服务穴企业愉拒绝持退出氧、移针交，他并以鸣存在缸事实惨上的贴物业建服务鼠关系脱为由锈，请化求业穴主支库付物未业服剑务合割同权莫利义激务终昨止后退的物薪业费绳的，户人民伐法院烂不予即支持油。第十迎一条勇本歌解释猪涉及湖物业认服务便企业至的规议定，欣适用便于物割权法壁第七米十六冻条、显第八驱十一然条、类第八姐十二粘条所尾称其截他管售理人愈。第十划二条移因便物业帝的承悼租人绒、借懒用人滴或者匪其他束物业断使用军人实摘施违恰反物抓业服止务合吴同，模以及乱法律子、法揪规或芽者管拼理规扭约的照行为物引起棉的物傻业服举务纠估纷，赠人民愈法院另应当姨参照刚本解顾释关煤于业邀主的逢规定主处理衔。第十般三条茄本吹解释披自2脂00董9年逐10炒月1汗日起挖施行笼。本解暖释施年行前灵已经胖终审馒，本水解释蛮施行朗后当等事人猜申请乳再审土或者遣按照换审判污监督梢程序子决定控再审团的案返件，尸不适及用本拳解释愧。物业柿管理懂费案磁例分路析灵活摊变通——站商业诱大厦鸟业主宜周转卧不灵楼暂时情交不认上物衡业费革怎么巨办？某大偏厦个奖别业虎主由医于自型己的昼资金锈周转塔问题柏到了诞交费莲截止逮日交棒不上刘物业秤管理舟费，垦其经经办人找员到璃管理匹处来瞎说明浑，想绳拖延墓几月骂。管肥理处捎有每元月的旧收费施指标浸，而厚且业彩主拖纱欠了欢要有带滞纳徒金的螺。因区此管胸理处繁只能垃安慰俗夜户芦，并厅让其弟出具派一书李面说年明（旱没有赏书面兴的到唉时可菠能翻替脸不磨认）逗说明的情况瞎，并伪明确否表示渠还款命日期粮，而嗽且管评理处心向业雷主解沸释说笨大厦蜘的物挖业费汗除少冶数的化管理逢公司手的佣染金外湿，大阵多数摸费用丧是用雹来满渡足大脸厦的览运作勤的，少你的穿拖延块交费蒙会使串其他互业主榆的权饲益受园到影谱响，恩但物妖业愿馆先替劳你垫诸上这舒缺口毒，但规你一轮定要寸按时势还款消。等页到还赛款时斗再适宪当减颈免业驳主的煤滞纳愚金，扁所以众让业药主感珍到不云按时拨交费兴不是搏给物桑业带宗来了者损失傻，而晶是给著全体奏业主杆和整汁个大毅厦带字来了哀损失奏，而帝物业金为了轻大家洋的利舍益又泳暂时冶的堵锅住这悬个缺狂口，怒让其复不但季感激放物业奏公司编还觉词得对巡寿不起述大伙高，目框的就疾达到敲了，排该公奏司不搬但补挑齐了胞所有禽费用城，而紫且在考后来乳从来城没有云出现厦过拖穗延交漠费的部现象以退万为进——疼业主蚁拖欠你巨额艰管理骆费催搭交困薯难怎币么办由于点不便宪言明惯的非刮管理谁原因幻玉，某念公司题入伙垫某商馅城后撑，便库不按帝时缴握交管碎理费摆，甚隙至把达交管析理费饭作为勇与有袭关方渴面交拉涉的亡筹码洞，作帽为达抄到某选种目立的的苹交换摩条件双。一坑年后令，已劫累计投欠费陵达3结5万否元之戏多。患期间足，管胡理处毫有关财人员赛无数篇次上侄门催对交未菌果。名为了庄解决舞这一涉问题趋，管啦理处驾主要畅领导死一方但面主肌动与耍有关奇方面单保持糖联系抢，帮忌助全域面反竞映该准公司壮的意热见和冬要求灭，以强取得药其对爸管理夏处工颈作的唇信任割和认富可；迫一方泻面盯休住平雄时难夺得一匪见的幸该公疮司老裂板，担频频弦征求磨意见屯并反邮映管溪理处六的经惯济困内难（离常言闲道：猪