成都豪宅项目营销策略及销售推广策划方案含案例

广场营销策略报告主要解决问题未售物业价格及营销计划核心营销思路四川xx介绍Part1xx地产，豪宅专家：规划新区都市热销豪宅操盘经验，建立成都豪宅新标准誉峰---缔造成都豪宅传奇开盘劲销

6.2

亿公馆1881---蓝光豪宅1号作品开盘劲销

1.2

亿xx地产，豪宅专家：强强联手，助力开发商成为城市运营商九龙仓成都战略合作伙伴销售战绩：时代8号销售金额39亿，时代尊邸20亿，时代晶科名苑32亿xx地产：强者恒强，热点竞争区域的销售实力体现策划主导、开盘劲销1200套，月均销售230套，1.1亿君汇上品---2011年成都销冠奥克斯广场---2011年南延线最热销综合体策划主导，月均销售1.2亿，累计销售13亿xx地产，逆市销售行家：重塑项目价值，突破市场瓶颈君悦金沙---逆转颓势，跃居金沙销冠礼顿山---临危受命，扭转乾坤营销代理，入场首周即2倍于自售，一举成为金沙销冠，平均月售100套策划主导、入场半月销售120套四川xx发展历程：自02年进入成都以来先用2年时间熟悉成都市场之后开始实操项目，操作水平已经得到进一步升华。200220032004200520062007熟悉成都市场（调研）开始接项目操作项目操作水平飞速发展熟悉成都市住宅等各个物业的市场概况研究成都市政策研究成都市规划对成都市发展潜力进行评估对成都市重点规划发展区域的发展模式和发展速度等进行总结和评估实际操作成都市项目项目的前期定位项目的代理销售合作项目顾问，帮助开发商解决实际问题，做到少投入大回报根据城市的发展xx代理项目也开始转移城南国际新城的发展潜力及区域价值评估代理销售案场有一套完善的管理和操作流程对营销结合其他城市的成功案例做到有的放矢2012四川xx业绩展示：伴随城市的发展，布局热点区域，历经10年发展，拥有稳定市场占据率AUX奥克斯广场时代晶科名苑双发金英汇摩玛城华置.西锦城建发金沙里天府时代广场时代尊邸中铁青秀城鼎云国际誉峰叠翠峰祥域一品荷花公馆1881华侨城云鼎粼江峰阁壹号公馆颐和家园红南港78号观邸西府少城弘邦领邸冠城锦苑锦江明珠国际公寓操作项目泰达上青城怡湖玫瑰苑凤凰岛青白江中粮御岭湾雅居颂河畔新世界春秋名邸2期（书香美地）宏信南樾世豪广场亚特兰蒂斯三盛翡俪山佳年华空港晶座银泰花园中森·光华1号紫檀山恒创·蜀都广场佳兆业现代城丽晶港万景峰金港名都遂宁市中南明大滨江路项目南充市峨眉山与湖峨眉天下名宅佳兆业君汇上品万科钻石广场恒邦翡翠国际乐山市中大君悦金沙四川xx业绩展示（2010-2011）2012年，四川xx进场类销售项目29个，合同类项目40个。营业部门统筹管理，业务配合形成组合竞争力主城区成熟的业务网，更易直接接触目标客户群体四川xx二手地铺分布：近千名移动销售员遍布热点区域四川xx代理项目分布：在售项目33个AUX奥克斯广场时代晶科名苑双发金英汇摩玛城华置.西锦城建发金沙里天府时代广场时代尊邸中铁青秀城鼎云国际誉峰叠翠峰祥域一品荷花公馆1881华侨城云鼎粼江峰阁壹号公馆颐和家园红南港78号观邸西府少城弘邦领邸冠城锦苑锦江明珠国际公寓雅居颂河畔新世界世豪广场万科钻石广场中大君悦金沙xx最新开发CCES客户系统客户资源再利用、客户管理、销售管理的集成化软件系统。更加科学、严谨，资源更加庞大xx耗后市唐预测Pa立rt跳2宏观嘉市场犁稳定挠，各浴主要聚经济声指标榴环比崖上涨斤均超10急%，未惹来宏振观经庭济形下式利描好项瓦目销碌售。成都驰历年GD说P及增阶长率嗓走势数据兆来源颤：成繁都市命统计边局成都辜城镇寺居民难可支蛛配年般收入缺及增梳长率畜走势成都闯市固孩定资上产投债资及扇房地毯产投兵资概园况20捞11年全下市固漫定资挑产投丑资累萝计完尤成44获71防.9亿元倒，同冬比增榜长16梨.3欲%。其徒中房森地产抚投资求额达毒到14捞11惊.6亿元着，同帜比增鼓长23渴.7催%。20颤11年，弯全年寺生产员总值68去00亿元映，较吊去年手增长15斜%，增肥速低惠于20妻10年。20肤11年，鸭全市记城镇村居民混人均堤可支星配收静入增奋加至23裙33展5元，鸣较去驴年增竖长12菊%。数据吃来源册：成配都市便统计孔局数据韵来源风：成姿都市剩统计也局GD所P、人茂均可党支配扭收入颂、固暴定资寇产投爱资的倡增长蓬为房服地产途行业汪的发捉展提附供了化良好俘的基款础。1、宏或观经亿济研风究2、政挺策分倦析未来颠中高探端市蹈场保比持政斜策稳饥定或安调整碗利好额。多产次置普业客茧户，专谨慎备选房远，利题好本所案销事售。依然捡限购敏、限浮贷，征坚持队调控煌主调炮不变不利察因素有利甚因素1、年有内多飘次下对调存留款准荡备金演率，悬年中圈两次央下调粘银行岔利率秘；2、20躺12年4月中巨、建年、工血、农凑等四爪大银所行北多上广绿等地仆现首域套房85折利泊率；3、20对12年4月10住建岔部重慎新修意订《住浆房公森积金纳管理弄条例弄》,增加慕覆盖厕人群稀、公机积金欲用途傍及缴册纳上哈下限臭。受限习额购同房影墙响，多次品置业胀类客君户选房寺范围残将缩预小至怀品质沿、满词足功主能性番物业右，小户肃型、蝇低品城质产堆品将视被淘索汰，蓄利好躺本案球销售采。未来遥住宅迎供应餐减少叛，商县业增兵加。贩商业糊市场秧竞争排加剧辰，住扰宅市潮场竞余争减或弱，堵本案纵利好彻。3、土秘地市弦场20搏09樱-2租01演2年上敞半年匀成都凳市主山城区梳住宅值及商裹业用掩地供曲需走驱势（克亩）20押11年，累成都羞市主念城区迫（包轨括高辞新区怎）供应71宗，絮总出知让面井积54钱83涂.5亩，成交60宗，弹共计47简12旗.7亩，流爪拍11宗；住宅朋类用乞地23宗，共14熊69闷.6亩，同比伴下降耕大幅41搭%；商矩业类汗用地36宗，孔共计30学12造.2浸2亩，广同比顷上升33融.6赏%。“其他疤混合青类用蒙地1宗、候成交穴面积咱为23脾0.演85亩。20栋12年上咱半年凳主城认区供给应31宗，狗成交29宗供需挤分析查：20复11年下沫半年遥至今悦，成低交量宣稳步颗上扬鹅，本补案住桂宅入雨市时抗，成哨交氛顺围大扑环境撕看好绵。4、住踢宅供阶需分退析20族12年上柱半年狗，成膝都主马城区滋新增浆供应危商品疗住宅35外29鲜0套，乒供应疏面积蝇为34哑8.寇98万平斧方米萌，环颈比减津少30材.7半%；成娱都主投城区缓商品薄住宅态成交41股21蛙3套，劳成交施面积近为37宪8.控75万平逆方米垮，环叨比增座长23罗.7淋%；供酒需比0.喘92。20嘱12年上势半年转刚需蚁集中悄爆发惑，主御导市守场，鸡加之猪信贷阴微调产，央碑行降乘低存凤款准森备率爆，政券府再霉次强胀调了陷抑制险投机费投资株性需武求，菌首次弱置业畏的客矩户群里体纷货纷下欺手，企成交扶量震逼荡上偶扬。稳整体替上看阿，20商12年上耗半年趟商品向住宅晌市场松供不鼠应求肚，市粗场较衰为活泄跃。20过07滩-2羡01涛2年供均应/成交唉面积访比较德（万趋平方戴米）供需创分析染：近期映住宅拨成交琴价格扔回升该，市蝇场行瓶情转广好，霜本案割入市邪价格崖环境锯看好钳。5、住米宅价械格分为析201刑2年上截半年箩较20咏11年下衬半年熊累计爸跌幅5%20押08你—2昂01吨2年各很半年什成交芳价格瓜变化优情况20销11才-2灰01乒2年各蓬月度局成交偏价格妇变化浮情况20喊12年3月份心后，涌住宅释均价惯稳步啦回升挎。经济尚政策1土地揭市场2保持芬稳定被或调忌整利潜好，间本案颠入市誓经济位环境袜前景焦较好押。下半抓年宏房诚观房熊地产帽政策进将持姥续稳愁健。助后期汉经济滔环境唤良好乳，银蕉根松练动可周能性震较大沫，但没政策溉依然蓬强硬伴。住宅洋市场320踪蝶11年成贯都住洁宅整哗体量田、价拣齐升薯。下哄半年仰物业况成交周氛围辉持续温走高四。住宅毯产品吼竞争删减弱刊，商笨业产服品竞捎争加余大，裙本案致住宅枣后期城市场心看好蹲。住宅告用地舌市场正量价忌齐跌桐，商抖业用卫地独睛占鳌秃头。6、宏台观形驾势预喉测项目它未售曲物业能销售招计划Pa瓜rt寒31、销织售回高顾物业形态已推产品已售产品销售速度套数面积（㎡）套数面积（㎡）销售率（%）成交价（元/㎡）月均去化套数月均去化体量（㎡）地面商业(1~4楼)555914.53425058.0986%均价5万（1楼11万）约101265商务公馆（住宅产权）4411958.2339210.177%1.55万（清水）约82303合计9917872.737514525.1981%///本案锅累计饮推售化约1.昏8万㎡次，全拘部为摘商业亿和办赚公物努业。彩去化扔速度眠较快猪，销丸售情偷况良输好。瓦短短4个月叔，目廊前已序推部行分销泪售率惜达81客%。2、存苏量分谨析本案待目前撇累计绑存量69起66览0.乌56跳㎡，其贪中商储业和鼓公馆11计48均6.索2㎡；住顷宅58首17性4.安36回㎡。后页期销辅售重栽点和循难点坏在于怪大户窑型住嫩宅产骄品。商业+公馆物业类型套数面积（㎡）在售存量商业(1~4楼)13856.44商务公馆(住宅产权)113048.1未售存量地下商业1357581.66合计15911486.2住宅未售房源住宅1栋15516930.2住宅2栋10020754.58住宅3栋9820489.58合计48858174.36体量/㎡13套11套13蛮5套15深5套10皂0套98套小结撒：后砌期销未售的缸重点致及难恒点在沙住宅蹈，商炊业存制量不足，芬且销文售难符度低劫于住归宅产林品销售插重点名逐步页过渡壳至住煮宅产冰品3、商脱业及薄公馆叹销售崇计划20帐12年9月-1类2月商鼠业整肌体完彻成90尝%，公栋馆去声化93来%，地缎上商宇业去斥化92载%，地讽下商汉业去券化79傍%.，累泻计去尼化商宽业92帆17幅㎡，总管产值2.笨4亿。时间轴

2012年9月10月11月12月2013年1月2月3月4月5月6月商务公馆体量(㎡)8205705702572790279273.1--产值（万）1271883.5883.5398.4432.50432.5423.3--地上商业体量(㎡)3002002000156.44-----产值（万）1500100010000782.2-----地下商业体量(㎡)450080050050040050400200231.66-产值（万）1260022401400140011201401120560648.6-备注羞：因骨商业死部分蓄无剩献余房南源面筝积表鸡，计躁划中变数据拿为估器计数追据。价格爽方面销售狐价格孩在原锐有价怠格体插系下邮不变，即地堂上商哄业整粪体成厨交均奶价5万/㎡；商毕务公冻馆成渣交均页价15砌50亲0元/㎡；地宴下商滴业整股体28猪00山0元/㎡。销售纠节点地上狗商业救与商请务公茫馆持嘴续销鲁售，久地下吨商业9月底字开盘。开盘穿销售扣率预任计达60莲%。非地赤下商光业部所分，20管13年春震节前核基本夸售罄总。4、住名宅—成都蛋电梯眼平层怎豪宅据发展碍历程第一汤阶段第二裕阶段第三膜阶段第四器阶段19亿94确-2心00剑220柳02溪-2落00蝇620叹07惨-2拨00远820仙09迎-2上01惊1精装储房初吉现市场淘没有症明确仙规范缺乏减品牌揉认知市场攀接受跑度不倾高代表费项目孔：锦绣松花园曲等少扫数涉外旗高档想项目一线躺品牌露开发均商引供爆成都筛市精忽装房扬市场市场窜趋于恨规范产品运开始丧出现倘细分市场岛接受滤度迅察速提铲升代表坊项目设：万含科金斯色系约列龙湖围三千胜城等行业锤规范肿出台品牌程开发蚀商试漏水，装修稳品牌姥意识杜初具市场懒接受梯度并垄未大秩幅提胖高代表突项目殖：粼补江峰世阁首个昌成都水全精撑装高好端项罗目首次掘引入脆品牌围装修精装哀房市谱场细威分完锹成20危10年宏盆观调户控后精装舰房或赛将成殊为高房次价下美的市拉场出法路代表衫项目季：合董景泰杆富誉鸭峰刷新析了成贴都精厉装豪削宅的新定答义锦绣露花园粼江性峰阁万科仪金域接西岭龙湖煎三千酿城誉峰第五售阶段20柱11至今限购菊出台长后，蜻高端衡市场来进一步献恶化咏。除斗誉峰海以外核其余项测目走豪量惨爬淡。姐大多观数项目枕选择殃精装倍改清单水作躺为出路魂。代表狡项目色：中养海金确沙府慎、中海嚼城南振一号伶、蓝娘光公惑馆18膊81中海福金沙惕府4、住沾宅—成都役电梯垂平层恒豪宅件现状目前览电梯锈豪宅辣格局殊，呈争现出脊三足挺鼎立坚之势腿，供饱应平期稳。誉峰公馆18探81望今聪缘绿地师锦天红府雍锦理汇建发两金沙乡丰里中海视金沙杠府华润誉金悦渔湾华侨草城天厅鹅堡金沙剧板块东大保街板胃块站南势板块本案一环二环三环绕城概述杯：就铺目前怨成都延电梯贵平层恼豪宅庄而言饥，大么致可娱分为父三个帖板块累。金叔沙板叔块、寨东大全街板宣块、堵站南茧板块盈。金沙栽板块乳：新兴百板块案，依锡托金板沙文说化和蛛高端援商业漏配套睬。东大帅街板体块：近几第年兴议起的御板块正，依赞托东哀大街携规划田。站南梅板块掉：老牌盯电梯排豪宅暴板块辅，桐谢梓林偶高端艇住宅板板块骑外延界区域坊。本案症板块估无直音接竞武争项颂目4、住彩宅—成都附电梯狐平层挂豪宅榆销售截量价寄情况区域项目名称装修标准主力面积段清水成交均价主力总价段2012年月均去化量（套)（元/㎡）（㎡）（元/㎡）（万元）金沙天鹅堡清水1901150021828金悦湾7500210-24513500260-5002金沙里清水198120002383金沙府清水195120002344东大街雍锦汇5000220-28013500370-4501望今缘10000240-53018000640-21200.5锦天府4000183-34314500340-6102站南1881清水/5000180-22010000170-30014誉峰6000180-20012000280-32016在政丙策的哥高压芬下，黑城市温电梯咐豪宅察市场企步履拣艰难泻。东抄大街江板块朴绝大匪多数配项目壤走量掀惨淡撤，金皂沙、捉站南臣板块申去化涂缓慢削。备注逮：统深计时界间段纪为20棉12年1-超8月产品详方面金沙辞、站氏南板访块产膨品面虚积基躺本在20纠0㎡左右扑，东沃大街微产品捎面积毒偏大筒集中情在20狗0㎡以上。量价也方面三个罪板块捎呈现蛾出3个价反格梯奏位。画东大巡寿街＞贺金沙锦＞站霞南。貌东大坛街价纯格飙室高，外走量倍惨淡埋；站南钻板块绍价格嚼拉低桃，强聪势去朵化；晓金沙浮板块理价格炮稳健好，走抱量平忍稳。核心贞特征遮一：宜绝版聪位置僻（城河市核素心+历史夸人文+成熟马配套+优质蚁资源供）项目先天资源本案2环路城市绝版地段；坐拥仁和春天和浣花溪顶级高端配套和自然资源城市核心地段+顶级配套华侨城天鹅堡华侨城纯水岸，人工打造自然资源；享华侨城周边成熟生活配套城市繁华地段+成熟配套中海金沙府黄忠公园一侧，享金沙高端配套资源优质资源+成熟配套雍锦汇东大街版块，城东核心区域、区域配套成熟，尽享城市繁华城市核心+传统成熟配套望今缘锦江之滨，与望江楼公园隔江相望、运用成都的历史文化，使建筑和望江楼公园完美融入整体城市文脉城市核心+稀缺资源+历史人文绿地锦天府攀成钢区域，借助规划和区域发展潜力城市核心区域誉峰天府新城CBD中心、商务休闲国际化配套城市核心+顶级配套公馆1881城南神仙树片区、毗邻欧尚、宜家、富森美等大商场，生活配套完善城市核心+成熟配套4、住闻宅—成都秘电梯朽平层旧豪宅防特征烂分析4、住伴宅—成都却电梯辉平层匹豪宅宴特征段分析豪宅韵核心资特征拿二：辣硬件细发展垦基本堡在高永级阶怨段已闸完善柴，成周熟阶仰段主攻要是去立足详软件坚的突熟破，冲及软清硬的撤相结就合精神界理念塑层级硬件艺保障炕水平高低高豪宅马价值析曲线阶段初级发展阶段高级发展阶段成熟发展阶段特征产品缺乏系统性保障，多为简单堆砌，对资源的利用意识停留在拥有理念制胜，硬件有一定水准，但系统化程度不强，差异不大市场成熟阶段，理念成熟，在具备强势资源条件下，软硬件保障全面系统要点重点发挥产品优势，做出豪华和高档的感觉精神层面多数仅贴上身份和财富的简单标签依托资源，重点挖掘精神理念层面的高度具备一定条件的硬件档次保障，局部放大具有成熟富人生活理念具备成熟完备的硬件支撑体系，关键点放大将豪宅价值演绎到极致随着踏硬件鸣保障死水平突的提辞高，骂硬件凤档次交提高犁，在节理念烛的统饲领下恨，物质吵保障术整体喂系统么性增宗强随着蝇精神方理念美层级董的提计高，从简炊单的抱资源竟占有奸和炫架富，授到表虽达成觉熟富继豪生敲活天鹅堡金悦湾金沙里金沙府雍锦汇望今缘锦天府1881誉峰123456789本案1234567894、住昨宅—成都赶电梯型平层沸豪宅乒特征欢分析顶级帽配套虫私享历史考人文生活对模式资源搅私享产品悄创新核心驱动交力雍锦由汇誉峰蓝光芝公馆18余81“一继家人掩的生登活”—华侨吊城天箭鹅堡绿地轿锦天敢府誉峰誉峰华润青金悦烂湾代表愧案例睛：华侨音城天请鹅堡中海辰金沙生府建发款金沙犬里华润砌金悦泄湾雍锦负汇望今插缘绿地听锦天希府誉峰蓝光柿公馆18袭81望今昨缘中海争金沙妨府建发梦金沙往里豪宅饶核心姑特征咸三：贺高端瓜电梯信平层挑豪宅余，五容大核炎心驱消动力末。4、住积宅—成都比电梯滩平层有豪宅绸特征箱分析豪宅姑核心随特征刊四：芝客户比注重阁私享剩、影抛响力直、艺师术性翼、客难户置桐业经德验丰缸富，恳看重隆城市琴住宅母的综顶合价瓦值豪宅客户的需求特征对圈层乃至社会的影响力对资源的私享对奢侈娱乐方式的热衷加入社会顶层顶级的权贵圈对社会的影响：基金、捐赠对资源的绝对私享，而不仅是和别人一起观赏游艇、私人飞机、马会、高尔夫、顶级spa等对奢侈品的爱好艺术品、珠宝、其它奢侈享受品顶级蹦豪宅扒客户骆构成岂：有多次照置业经历悦、对搜生活务品质要求码极高具有别墅军级的饰购买伙能力，但裙又追辣求满妄足生洗活和宽商务拿的便什利注重闯物业刻的综合抱价值（品贷质\区位\配套\服务犯等）看重圈层哀氛围岸和尊利贵感12344、住乒宅—成都缺电梯担平层等豪宅神特征宪分析豪宅宝核心摄特征径五：仇客户自对私蛇享生活活敏抄感点帝最强私享仆生活要素项目就具有母昭示忘性、幸标志诵性，春私属烟领地榨界定记明确公共炉资源愁私享笨，通委过标汉识、狗规划笋达成学私享蜡空间圈层住生活殖的社往交场通过载会籍换、俱随乐部裹等形舟式达庭成专维属私柏享顶级容配置令设施杯：顶宅级精冤装修车、顶汪级会震所、坦私属撕学校喝、顶鼓级购脊物中胀心等在圈岔层中毯形成牢影响陷力，碧而非下需社蜜会影野响力服务趋是1对1，是夹强调的身份眉的对形等私密航享受间，是仓具有棚内张苍力的绕，是查身份膝的标令签配套弯私享资源静侵占低调织奢华4、住锻宅—本案亦特征晌对比释分析对比抚传统欣豪宅怕特征年，本叛项目绣整体鼻有一拴定优肠势。钢但在驼精神沿层面您上的锐凝聚疯力和淹自身枣软硬景件上还有待贴提升贵，这狠方面旺劣势僚将通霞过营慈销来告弥补赶和拔小高价慢值。本项目优劣势对比分析类型豪宅特征本项目对比区位绝版位置★★★★★配套高端配套★★★★★资源人文、自然资源★★★★★产品价值诉求高★★★★软硬件完美结合放大价值点★★★★客户构成社会高端人士★★★★★客户需求私享生活敏感★★★★总评★★★★★备注忆：对姐比案借例包盗括，是中海否金沙押府、踩誉峰害、公筹馆18卖81等4、住膊宅—均价改建议根据申市场泄推导互，本李案均阶价12馋00跪0元/㎡项目格豪宅蜘特征像优势津，均岩价上芬浮10赚%，13村20校0元/㎡本案订产品胖赠送绣较大眼，均饭价上烧调10痒%，14勤50处0元/㎡本案僻住宅症均价14蛮50多0元/㎡4、住屈宅—营销牲计划住宅用整体挂去化50趴%，1栋住演宅累丛计去掌化88蚀%，2栋累辜计去朴化0%，3栋累岭计去国化68割%。20驻12年整罗体去垃化住层宅29柔00厅0㎡。总增产值4亿。时间轴

2012年9月10月11月12月2013年1月2月3月4月5月6月1栋体量(㎡)-8000400030001930.2-----产值（万）-10800540040502605.8-----2栋体量(㎡)------8000600040002754.58产值（万）------12400930062004269.63栋体量(㎡)--100004000200060020001889.58--产值（万）--143135725.22862.6858.82862.62704.6--备注柳：住匆宅1祝栋每留户均解面积璃约1库00岗㎡，皂2、监3栋焦每户倍均面何积约妇20治0㎡价格恐方面总体芝均价14狭50带0元/㎡，1栋13暮50施0元/㎡；2栋15这50琴0元/㎡；3栋14废30占0元/㎡1#产品仗最差狭，资若源最厌差，锈面积栽最小劳。3#综合醋素质廊较好驶，2#最好排。综螺合考胸虑入耍市时先间，吧套蓬型差规异均蜘价如语上。销售咏节点住宅1#于10月底扔推出亲；3#于11月推划出；2#资源枣最好产，于20宵13年3月推瘦出。4、住芦宅—量价夜关系杠判断均价（元/㎡）开盘销售率开盘销售率（xx二手加入）月均销售情况月均销售情况（xx二手加入）开盘-售罄销售周期项目总产值上浮10%1600010%15%10套15套2年以上126047万1450050%70%20-30套（不含开盘，包括春节）30-40套（不含开盘，包括春节）7-9月114589万下调10%1300070%80%40-50套50-60套6-7月103130万备注局：产值好不含欢车位本。价格抛调整坦仅考谦虑住串宅，俱其余挽业态复售价积不变释。总处产值溉为项针目剩扭余产兽品总卧产值顷。加入翅xx足二手闭资源观渠道拦，销美量提谈升，广能更撑有效挂提高愤营销小计划荡完成佣率。天祥峰广场堂营销枕思路Pa食rt卧4地下密商业痕销售览目标20陪12年9月迹开狱盘去朝化80套，兔体量45动00江㎡，揽注金1.论2亿！20事13年中清盘！住宅似销售赌目标20粒12年10月1#开盘逃去化80套，稠体量80跃00耀㎡，揽状金1.蜂1亿！20东12年11月3#开盘仇去化50套，语体量10窗00帆0㎡，揽凶金1.日4亿！20脚13年3月2#开盘悠去化40套，土体量80攻00静㎡，揽搁金1.差2亿！整体20慢13年中清盘！成都师豪宅甜大户抛型产线品市籍场一且览誉峰公馆18跟81望今谜缘绿地仰锦天虫府雍锦厦汇建发辽金沙到里中海警金沙浴府华润著金悦遥湾华侨症城天京鹅堡项目名称装修标准（元/㎡）主力面积段（㎡）主力总价段（万元）2012年月均去化量（套)天鹅堡清水19021028金悦湾7500210-245260-5002金沙里清水1982303金沙府清水1952506雍锦汇5000220-280370-4500.5望今缘10000240-530640-21201锦天府4000183-343340-61021881清水/5000180-220170-30014誉峰6000180-200280-32016一片香惨淡拳，最恢好不终过天测鹅堡运，月缴去化28套，品单价姨仅1.毕1万/㎡强大垮的目厚标之术下，现结合橡现有磨市场只行情看似党不可耳完成xx等为何伤如此营大胆不是阶空穴裤来风料，需勒要从袋形象合建立—推广伤支持塞，再监从卖帅场包乓装—销售叛气质足全面浑支撑且看粒xx乎营销凉思路《天祥摘星耀秆，传硬奇是末怎样揭炼成境的》从目奔标客悼户角页度从差副异化痛营销凑角度从豪所宅营灰销角侮度解析绳天祥脆产品新传奇巧营销驴之道【立场】-落-【本】-径-【对味】-蹲-【气场】-贞-【到达】【立场】【开发思商】目标【市场】剖析关竞争涨力、服建立巩价值企输出香体系【代理亩商】制定纲高效照营销像思路站位恨开发棉商立和场，际确定着项目叮核心蛙营销赤目标开发违商立惠场快销高溢鸟价知名腥度住宅仓。20列12年50规%住宅炕去化棕目标胀，约17恭6套，月均牢去化60套。地下剪商业凶。20手12年整体励商业胞去化80如%，地虽下商切业去补化率80花%。住宅愤。均价1.框45万。风远超区域寻现有门价格虾水平烘。地下教商业杏单价2.屠8万/㎡。项目奴成功低，知油名度哈建立糕。带动议开发粒商知和名度扛、影裂响力彩。核心围营销明目标库：20睡13年中整体亩清盘、住笋宅单房诚价1.翻45万/㎡、知名圈度打造站位艇市场棋角度怀，从旅市场仪需求棍剖析旁核心克价值原点，震建立碰价值肿输出继体系俗。市场蹦需求漫立场站位绪客户喊最真男实需病求剖析亮项目玻最有龄效核阶心竞幼争力建立棚项目龄最有索效价气值输洒出体称系站位吵得对赚，方钢向才缸正综合枣全面档考虑炭开发饿商与遭客户医真实拥需求笼，制歪定高检效营颠销体岛系。代理骑商立叔场开发拉商市场高效择营销详体系代理碑商【立场】-喊-【本】-惊-【对味】-怪-【气场】-过-【到达】【本】卖什辫么货朗？有何咱价值播点？剩余开主要劣产品项为地离下商涌业和努住宅型，以真住宅晒占绝痕对比何例剩余站产品丢分析推出

未售

套数面积（㎡）备注商业(1~4楼)13856.44续销商务公馆(住宅产权)113048.10续销合计243904.54

未售房源

套数面积（㎡）备注地下商业1357581.669月底开盘;均价2.8万;包租3年,每年8%回报；目前已具备一定数量排号客户住宅1栋15516930.209月底正式售楼处与样板间完成；拟10月下旬推盘住宅

住宅2栋10020754.58住宅3栋9820489.58合计48865756.02

库存住宅5.误8万㎡衔，占盈库存刚体量80秤%以上障，重头潜戏！地下蚂商业屈为次睛。住宅杨、商仇业共栋享卖谜点产品径核心灾价值而点提喷炼全方萄位高露端都看市配外套城市垃中心岂核心奏口岸浣花舒溪核百心自豪然配框套位中雹心、弄拥都交市配牙套、琴抱浣蓝花溪有的灾不是贿口岸调、不倍是配乱套、昌不是孤自然佣。是1+全1+代1＞3住宅躺专属展卖点产品贸核心拜价值婚点提顾炼高赠尽送：送的纳不是悬阳台矩，是丸房间流、花气园。2T弊2F、超献大视沙野：不仅户是板吊楼，向是超赢薄板喷楼。横厅征、户免型方启正、赢房间球大尺腥寸、傻花园舰：这只窄是户稍型。高赠处送、2T部2F超大泉视野忆、豪移装横栏厅、量送花表园地下犹商业装专属双卖点30任-6送0㎡为主肌，80加-1鲁70万总谋价，祥投资刮商铺钉。8%年投抛资回浓报率穴。成熟序氛围差、地件铁、竹结合腿本案蛋地上垃商业泽仁和关春天缠形成竟规模逢性商朴业中馒心。低门棍槛高收稍益升值准潜力擦巨大产品鼻核心牛价值娇点提悬炼产品锦线丰域富部分6米层黑高、蓄方正疏、产烧品线坦丰富华面积恼随意妖组合低门爪槛、店高收慈益、蛾升值伟潜力宁巨大产品膨销售汽难点奏分析楼号户型面积房型户数1#（155户）

D1141㎡3房2厅2卫16D2104㎡2房2厅1卫6D387㎡2房2厅1卫28D4108㎡2房2厅1卫26D5130㎡3房2厅2卫24D6111㎡3房2厅1卫19D7123㎡3房2厅2卫2D3-188㎡2房2厅1卫30D7-1124㎡3房2厅2卫22#（100户）

C1184㎡3房2厅2卫24C2220㎡3+1房2厅3卫48C3176㎡3房2厅2卫24C1-1295㎡4房2厅4卫1C2-1324㎡4房2厅4卫2C3-1299㎡4+1房2厅4卫13#（98户）

A1187㎡3房2厅2卫22A2226㎡3+1房2厅3卫48A3176㎡3房2厅2卫24A1-1306㎡4房2厅4卫1A2-1334㎡4房2厅4卫2A3-1294㎡4+1房2厅4卫1面积资大总价境高套二疯总价蔽过百征万客垫户面馋窄，制套三次总价15鞠0万以占上住宅壁：1）总价严高，需建思立高丝式价值搜输出容支撑邮售价。2）客户瓜面窄，需建佣立高突效推掌广组及合扩库客。产品殃销售浮难点唯分析地下饮商铺泊：销售丸难度现较小推广撞核心每价值禽点：枣口岸矛优、泛投资服门槛劝低、龟收益标高、信升值恶潜力冤大。附加毁针对角性渠迟道：切xx绪百万缓投资寨客户粗资源墓、高龟费效敲渠道狡扩客思。8%高回越报总价摆低，赔客户锯基数用大难点捆：扩帝大客杀户基熔数解决餐办法题：产品眯销售担难点滩分析本案李剩余访货源嚼销售重点阳、难点矿为住贺宅以下绳详解假住宅风营销【立场】-秀-【本】-聋-【对味】-轨-【气场】-卸-【到达】【对味】篇客户虹分析城西保区域城中项目对区域愤辐射蝇能力糠示意比：城西周、城探中为胳主客户孔来源外地凝客户城南印区域外地物客户目标有客层姿定位伙：中端算及高笨端客索群职业箱特征置业暗特征中等差规模腔私营微企业僻主和承个体会户政府仆、事爹业单鸦位领揭导企业牙中层伶干部大型础私营漆业主辩或个矩体户咳；国企峰、事销业单厌位高呈层领适导三次剥置业腾或三屋次以酬上讲究威奢华救，追缸求豪冠宅二次抄置业价格湾敏感紫相对爆度高息；注重燥楼盘翁档次客户庄特征具有残较高偷支付厦能力浓的财翼富阶熄层，必中端睡及中耍高端估客户欣，以督改善益型置创业为邻主，省二次蚁置业粪以上及。客户隔特征管：中高溉端客省群、密老板花、高姨管、驼权重傅、多抗物业目标殃人群高端终财富级精英烧、上牧流中铺产阶昨级、柳新进胞社会万新宠共；城西杂高支雹付能布力的悔产业忆人群烦；省内找二级道城市蚕移居旨成都达的财摇富人较群；区域怕外或殖外地绑返乡卷置业丝式的高善端人极群；看重泻综合枣体价辰值，扫具有苹较高劳支付轧能力庸，热腥衷房狠产投雄资的舌人群采；项目予客户罩人群晚锁定溜：客户脸需求俊分析客户您需求敢解析市面潮上的亩豪宅秆，多瓣以贵禁族、配上流甚圈子词作为码主宣酱传点律，但密是客户最真的帖认为应物业岔能为仆他们凤贴金抢？客户询需求吼分析xx劫认为钞：NO，例盯如望师今源漆、誉柴峰、云雍锦闷汇等偷一干墓高端刃物业园，是铅客户浑在给设项目策贴金斥。多数近身价稀千万图或上临亿以纵上人欢士，要他们知需要累贴金府的不拜是物雄业而孙是事拔业。作为袋打拼漆多年假或已昌经具着备极序强资隐金实本力的因中高重端人赞士，扁会被狮所谓厨的上鼠流生篇活圈宰层所谈忽悠慰？试想江新希承望的终刘永定好买浮了麓虑山。狂刘奇照葆买苹了蔚并蓝卡滑地亚罚。那他警们真陡正在宽乎什容么？客户侮需求型分析xx暖认为钥：价格甚与价自值匹贡配性价溪比【誉峰】：均价18冲00谢0/波㎡—精装60虑00元/㎡群=1走20计00元/㎡换算属为实拍得后霸均价80巡寿00耀-9便00穴0元/㎡。是否姻方便卖、舒坐适地段疮、配印套【天祥爆星耀】：二田环、垮浣花盘溪、辜仁和洲春天驱、家羡乐福氧。是否惭满足自己牛或家违人需阀要功能【天祥削星耀】：17冠0-磁33堪0，高震配套映三/四。对味项目腾感觉漏、形进象成熟狼、内物敛有庭厚重网感的普项目锦更符举合客谊户的买口味其实详，客拌户需转要的例是真绍实满锄足需夜求的猛物业责，而我原始跪卖点途更能束打动旺客户龟。既然客户膊具备稼极强猾辨识蓬能力毕、需致求真折实何须高调窃、浮际夸何不脱颖搅于成巾都市税面上沟大同殊的推渔广，碗实现伐对味厉、差词异化诉说爆客户翼想听山的，他不再骆拐弯总、直钩击要愈害更何习况这样套即出障名，责还会谅被认螺可结合娱开发探商目叛标、历市场客需求舌、市牲场营证销现贫状项目贿住宅笛营销松核心宇思路缓提炼翻：【返璞造归真】直接诉求饰客户厨真实酷需求饺，原始乳卖点，造冬来访租。通蚊过最靠大化跑的“亮剑”产品台本身，提墨高客甜户对抛产品忠认知素、感发知价吓值，皮谋成沟交，塞达到隆提升向溢价份目的装。线上唱直击岗产品阀原始址核心毁价值渠点，赶一针减见血探，满土足其喘需求示，产剑生来代访冲愁动。线下灯通过谋软服贿务、压硬件捎包装医、卖弄点强捧化灌渡输，轮说事生实说暮话，社最大游化亮屈剑产姜品特伞征。【立场】-悬-【本】-熔-【对味】-都-【气场】-今-【到达】【气场】【远观】调性住宅戒形象冷定位崇、建帐立【近看】气场【附加】专属提、尊逼容需重截塑住仰宅形习象，萌塑造荡高端叉物业猛心理拥价值砌感知谣。【远观】调性重建曲形象”亮剑射本体“前期劳销售垄商业悠产品归，项梳目名“广场”，形宣象以牙商业苦味为化主。辩后期火主要弹以住娘宅为呜主，携需通或过建壳立住况宅形香象、泪调性昆，塑愁造高过端物滔业心或理价产值感厕知。需通貌过住靠宅形防象建帆立，制塑造冰高端绒物业足心理侦价值音感知腊。【远观】调性20悟10年，哪成都慕豪宅腐多名椒流圈报层、悄高贵直调性亲，形摆象浮窗夸。品质倚、形柴象诉别求需通捆过住柄宅形巩象建够立，号塑造第高端魄物业者心理庸价值寄感知胀。【远观】调性20乓11文-2役01四2年，筒诉求杂转向哑原始历卖点超：产绩品、屋地段额、温滔情。22启0平双王景大做宅全产饼品诉惭求需通熔过住每宅形渐象建左立，朵塑造殿高端丸物业盛心理朗价值箩感知饮。【远观】调性本案胸尊重铜市场洋，还疮原大闹多数欧高端磁客户目真实窝状态具。虽然【高端】但【不浮杂夸、鞭不高功调】，注饺重【稳重阿、内范敛】，并朱直击切核心肯。不浮券夸、冠不高们调，【星耀】很真泄实回家天不远弱行：旺浣花翁溪、慰城市亲心需通疾过住誉宅形窜象建杯立，申塑造层高端羡物业租心理遍价值仆感知惑。【远观】调性住宅房诚分案碎名【星耀】重新难塑造遭住宅裤形象，扭宵转整情体商露业形顽象对陵住宅茶不利京影响禁，与值商业莲产品闸分隔凭。天空母之星誓、闪端耀。体亩现高袄端之端意，凝于本废案高盼总价瓦匹配临，符剥合产思品特发征。星耀冒系住象宅产毫品。后文咽将会哥详细寸讲解栗，将型住宅番产品唤本身争卖点拔整体单，“五指梨合一”蓄力胀而发陪。【立场】-每-【本】-脸-【对味】-估-【气场】-犹-【到达】【气场】【远观】调性【近看】气场纯：销售构现场收品质功提升巨、产壳品卖赵点输脉出强荐化【附加】专属外、尊英容售楼掌部气源场建滤立：圾场外润，软勉件方抖面。【近看】气场停车国场，异自主食选择带免费递洗车耻。标宣杆、讨高品长质始搭于起荐点为客贩户树爪立良塑好的虎第一布印象位，为材项目蜘增分肠。差昂异化择服务倍，体网现项红目的暂高水暑准可以杨吸引葱周边量人群歼到项衣目洗览车，炭提高杂项目滤形象夸和知友晓度篮，并臂促进乐来访客户震进场质后，写由保松全人拔员主忆动询用问是恢否需宰要车贤辆简成单清隆洗服愉务差异该化服饲务洗车永护理揽客售楼羞部气励场建燥立：别场外题，软转件方裂面。【近看】气场提升遮物管面人员良服务该标准脱及规努范物业低人员周强化夏训练歇，5米气克质问迷好、控微笑味；提升卡物业虚人员冠的服屠装品嘱质；招聘1-烘2名形费象气叼质佳砌的物掏业服掀务人控物，俭充当龟“门买面”拜，提首升物馅管人参员形支象；场内考楼书丈加入踩物管否小故凑事，造感性秧打动所客户以故杰事的洽形式艰，打全动客街户，销引起桨共鸣“一个珠小孩燃的故雪事……集”规范品质东感心灵闯共鸣售楼速部气奴场建猾立：屑场外削，硬瞎件方啊面。【近看】气场品质泉感过渡恒空间昭示店性售楼退部入劲口处蚕，绿弯化、础地毯巧包装粥。交通割要道--帝-售楼栏部过从渡空壤间。体现计项目烘高端抵气场元。提高半项目缘瑞昭示趋性，唉提升竹项目折感官仁价值们。售楼伴部气好场建锡立：史场内削，硬活件方孔面。【近看】气场奢侈济品暖场借势抽奖奢侈铅品展豪示及睬抽奖项目础现场崇设置送奢侈票品展袄示区兽域，袭借助饲奢侈罚品的识形象锋来拔痒升项锋目的佩形象哪。周末伶抽奖叠，来宣增加周上客遥量，棉和起角到销匙售暖繁场。嫁接戚仁和柜春天梯或其闻他高采端珠钥宝、冻服饰固合作可以叶展柜放的形豪式，申设置凡在售咐楼部1楼或刚园林天水景钱周围深，进驰行长顺期展赢示售楼闲部气云场建共立：愉场内瓣，硬贸件方舒面。【近看】气场销售黑现场蛾主题为式包体装为区念别开尘区域请内其驶他项岁目的恒销售轧现场舰，提旷升本陡项目睁形象祥，长累期展谱示嫁接干相关浪节日雨（例凝如：留春节吓、情烤人节匠等）倡进行州售楼响部的馅主题纺包装惯。让奴售楼蜡部给倘客户孤更好辛更深罩的印榴象无节孔日期臂间，捷自创伶主题维进行熔包装头，营注造销凡售氛丽围。歪可参疮考伊牲藤洋踏华堂智操作巷手法主题长期祝展示氛围整体登包装售楼羊部气泽场建贵立：肿场内唇，软浩件方举面。【近看】气场售楼车部进锄门，桶客服让先行棒，冷秒、热州毛巾董服务客服俩先行寄，是修否首膨次到训访询续问，智营造无项目委档次钞感。为区迈别开恐区域防其他闹项目梁，差泛异化望服务探升级蛛。提供刃常温泛、冷燥两种种湿毛框巾，长让客嫩户进材入售缠楼部抓便是送温馨骑、轻与松的正感受睛。差异乔化拉近艇心理慈距离售楼关部气舅场建灾立：逮场内药，软奋件方盼面。【近看】气场销售夏人员帜平等抖姿态纱对话份，以萍客户搞需求帖为主应导服查务，怀朋友腐式交术流。平等孔姿态专业吉介绍朋友倦式交坟流先进盈行售贫楼部调包装跨主题头介绍锄，拉须近与哄客户最心理岛距离晋，铺蓄垫后务续工拖作。售楼索部气惠场建抢立：际场内平，软鲁件方撕面。【近看】气场周末外籍需人士形象演奏周末丑“老薪外暖多场”周末炸定期请安排阻外籍甘人士造在售摘楼部盖，佯年装洽翼谈，灰起到色暖场舅作用富。通过械外籍缴人士舞的形病象来狐提高拣项目储形象周末驳轻乐暂器演词奏周末认安排导演绎认人士忆在售核楼部胆，进件行轻资乐器旅的演孝奏，湖暖场饺和提炼高项椒目形夫象如：正萨克刚斯、刚小提浩琴等+住宅旺本体忆价值启包装【近看】气场卖点沫较多失，无声重点右。需浆整合渗“五施指成转拳“哭，强轧化产博品价备值、沈形成迫记忆释点。住宅化本体稍价值嚼包装【近看】气场【星耀学品质灾系】五道【首道】：城市葡中心腥位置【次道】：都市初配套某与自朵然配驴套。横中心挣口岸里高端巩商圈洞（仁丘和春据天代仅表）伤、城报市核陕心自民然资挤源（狗浣花隶溪代虑表）【叁道】：高赠锁送，亡豪宅姓也不引缺性上价比稍。【肆道】：全视厦野都偏市景贯观。2T姜2/贩4F，造花就奢怕侈采赵光面挖