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现代房地产项目管理

之

合约与成本管理篇项目管理中国传统管理思想项目管理现代管理思想

结构化流程化指标化企业越做越大，项目“管理”人员越来越多项目越管越细，越做越像总承包商项目经理经常扮演“救火队长”的角色企业的苦恼……传统项目管理的特点

以施工管理为主导的经验导向的 项目管理模式 甲方的项目经理与承包方的项目 经理区别模糊，甲方现场管理工 程师和承包方的工长区别模糊 项目管理缺乏系统性和连续性 项目管理人员合同成本意识薄弱传统合同与合同管理

部门管理职责划分——成本部、预 算部、合约部、采购部 成本与合同管理人员知识结构单一 合同与合同管理的理念落后—— 孤立的、静态的合同管理理念 合同文本缺乏系统性和标准化传统的工程项目管理与合同管理的关系及其不适应性

相互分离的管理体系——合同成本管理和工程管 理“两张皮”，各行其是 不平衡的管理关系——在工程管理人员眼里，合 同是成本合同管理人员的事。这导致在合同实施 阶段（施工阶段）经常疏于管理，在现场工作中 由于缺乏合同交底和监督工作，现场管理人员的 习惯意识较强，往往凭经验按照以往常规做法工 作而常常造成项目管理中不必要的麻烦。

工程管理人员与合同成本管理人员“语言不通”

1＋1<2甲方的项目管理

甲方项目管理特点——资源整合 以合同管理为核心的思想——一切按合同条款 和流程办事，不能有随意性，图省事，拍脑袋 定问题。惟有严格地按照施工合同等全套合同 文件的规定，尤其是施工技术规范的要求进 行，才能保证工期和质量，并使工程成本控制 在合理的范围内，从而使合同顺利实施，使工 程圆满地完成。 对甲方项目管理人员业务水平、工作作风、 良 好的素质的要求——体现在合同观念、合同的 主观程度以及控制合同的力度上。现代项目管理－动态全过程管理

项目范围时间质量成本风险人力沟通采购集成现代项目管理的知识体系知识体系风险管理采购管理沟通管理人力管理质量管理成本管理范围管理集成管理时间管理项目管理

启动

计划

实施

控制

收尾阶段房地产项目采购管理房地产项目采购的定义项目采购不同于一般概念上的商品购买，它包含着以不同方式通过努力从企业外部获得货物、土建工程和服务的整个采办过程。因此，采购不仅包括采购建筑材料设备，而且还包括雇用承包商来实施土建工程和聘用咨询专家来从事咨询服务。

材料设备采购

工程采购

咨询服务采购

房地产项目采购管理【工程采购】采购内容：工程总（分）包工作内容：工程招投标，合同管理【材料设备采购】

项目采购采购内容：建筑材料与设备 战略采购工作内容：采购招投标，供应商管理课纹程顾大雕纲上篇—合约笋与成原本管议理标围准化吩体系下篇—材料爪设备碍采购冤与供嗓应商晃管理上宵篇合约吉与成止本管秧理标判准化的体系课程炭内容沫提纲合同陆管理么是工啦程项榜目管袜理的辟核心标准袋化合般同与博成本羞管理斩流程效体系合同糖与成购本管签理人跑员的赵专业伙化熏丽陶1、为伤什么旨房地长产企顶业仍扑然感覆觉成杰本难慨于控屡制？（1）关岭于目薄标成芽本的惜研究辜和制介定已验经相渴当深唉入；（2）建筑啄市场鼠竞争盼日趋摩激烈克，建搬筑采嫁购成邀本日单益低棚廉；（3）IS注O业务务流程套管理序已经扬在各垃大房报地产蜻企业筹广泛安运用辞。2、设压计、叛工程葡人员自的苦犁恼……（1）成先本目驶标束帮缚设希计；（2）招轮投标手与项附目采房诚购分丈判混感乱；（3）变普更签费证管件理混侄乱；（4）遵闭守流阻程和孔赶进近度的液矛盾抄。苦恼……传统暑概预主算成六本管乖理——以固购定“只量”部、“鸡价”绝、“篮费”律定额陪为主木导的之静态什管理干模式现代页合同橡管理镰与成诱本控悠制理康念——以标碍准化四合同应文本台与流秧程化灭管理何为核征心——工程膜量清饼单计稍价模催式——成本冷的动库态管辨理与道监控合同浊管理凉是工床程项往目管糖理的扁核心工程两的一派切均嫁在成午本、萝工期嘉和质傅量这延三要矛素贿的指拖导下锡，通墙过承币包合街同这斯个纽文带，寄来完由成她合同舒规定仍的义手务。吃合同佳管理雨作为凯工程五项目弄管氏理的检核心阅，是杆法律哭、工译程管议理、季成本矿控制快、留质偏量标肃准的执综合浆体现。合同盒文件愧的三僚大要脑素：肺法律冶与商段务方手面用救合闻同条植件制附约，卵经济甩方面协用工照程量增清单现和计骑量烦支付堪制约货，技工术方堆面用性规范资和设半计文跌件及中图美纸制钓约。合同泪与合衬同管杰理是弓核心合同质量施工盐措施发，技你术规诸范，蹲图纸成本合同豪价格顾，工侨程量堤清单疲，支付悉与变呈更管睡理工期工期毅要求雷，进丢度旨计划赞，延率误赔秒偿范围合同诱管理司与成寻本控顶制及模工程岔项目臭管理丝式的关内系工程屈项目双各项恼工作软的实亭施都锡是围串绕合换同总滑体目课标来肾运行般的，碑因此误，有杂效的记工程舟项目品管理魂和成络本控项制是奇通过鹊有效蛇的合谜同管困理实邻现的晶。工程茶管理炭人员芒与成碧本合衣同管碌理人村员共期同做好坟合同旺，管药好合辉同。合枪同的饺管理胡贯穿蔬于整翠个工营程项牧目的请始终袖。项目展工程幼建设葵的工雨作过胳程概叨括起摸来就羊是两蔑个环恒节：颤一是持签订算合同纹，二仓是执部行合俘同。忘这两后个环院节是态密不拾可分红的，歼前一布个环川节是迫后一填个环妨节的膊基础赤，后湾一个穴环节贪是前棒一个湖环节仿的继尚续，竟缺一恭不可筐。如果降将采虑用各姨种技酿巧来倾实施叼工程对项目雾管理筐和控增制成讯本比猎作“口栽花堆”，圾那么畏提高熊企业吉的整惊体合掌同管贝理意漫识和邻管理蛾水平绸，就是是“址植树弃”。标准湿化合派同管狭理体联系合同图文件抽结构门化、戚标准症化。合同屈管理倾流程迟化——流程献管理哑实现脏从职气能导程向到淋流程屯导向援的转乐变。——事先位预防坡胜过薄事后仿补救艇。——有效逼地控祸制好为每一胞个管豪理过废程/流程洪节点谣，就蒙自然点可以瞧得到聋预期色的可布交付近成果搁。——做正劫确的违事与粉正确牵地做沸事。流程污管理流程根象人要体的串神经芹系统,它确目保了弯组织功能架的正植常运焦转与姻协调伶一致疼性流程僻是组征织的什基本讲运作置环境,直接骄影响符到人的虏行为度进而则影响传组织栗的文表化坏人袜在好吹的制随度下牢可能傻会变护好,好人浩在坏大的制很度下乖可能闪会变崭坏为什诊么我惊们总徐是出跌错？已经错习惯随了!流程宇管理璃定义驳：累管理带一个壤或者保几个禽流程主的一银种体而制，核把责尸任和更义务锦端对宇端地锅分配遮给流不程所朝有者双（托楚马斯灿伯特偿尔斯尘），讨通过怜对流赛程的庄要素击进行铅管理,以达喝成流果程的究绩效大目标巡寿的过麦程。流程随管理撑的好尸处－航有责厨有们序遮有效泥高臭效保证盼目标挂的持辨续实得现提升赶组织螺的运之作效彻率昂实现殊管理档一致杨性实现窃管理字模式锅的转牧变构建董有竞应争力希的管茶理平丹台组织苹目标睛通过舰有效铸的流密程运温作来犬实现践，通弄过流煎程管娱理实哥现流筐程的滋目标捞最终贡保证帜组织草目标千的持幼续实疼现理顺些内部影运作汉流程虾及流筑程之肠间的忽接口诊，消到除流炊程的农瓶颈耀提高酒流程便的运亿行效管率降歼低运赏营成肚本，仗实现雕组织搜内部双运营瘦及管忽理的阳一致愚性通过倚流程府管理支的实邪施将姓以职钟能为而中心绍的传条统管胆理模趣式转价变为淡以流叙程为页中心辨的管城理模计式通过突流程若结构压和流晶程网饰络的北建立秃，明颠确流刘程关妖系和差流程漂运行抵标准剧和要扎求，件将最炎优经浇验显其性化茂，构充建持犬续改病进的外管理葱平台实现将顾客菌的高日度满也意建立践以顾随客为方关注耽焦点拔的流妙程管驾理体她系，喊实现纱顾客技的高娃度满灿意并租提高汗顾客程的信扮任度爷和忠幅诚度组织贪内部番文化面转变以有规形的赴流程州影响凝组织博的内敲部文亡化并撞带动景组织登文化呀的转由变,建立洒高效秒沟通/开放/知识猜共享/有效配执行痒的内植部文爆化流程局管理肉是实瘦现精峡益化钓生产笼的必谎然途菌径创业旺期成长区期成熟义期规模/市场吉影响迷力发展断阶段衰退宏期手工割作坊粗放俗式规范瓣化精细趴化精益途化我们且正处码于从繁规范造化进邻入精铺细化忆管理资的过颗程合同今管理葵流程等的标毛准化睬与专洞业化现有狠管理温流程铺的主写要问月题——专业超管理闭流程永和行晒政管冻理流私程混煤在一啦起，副过于铺繁琐窑和复博杂，琴再加框上部届门之洁间的仗协调罪问题嚼和具土体专洞业人形员的懒综合潮素质融等因梳素，供导致撒工程斤人员痕为了损赶进倚度，绒常常法选择毯“走苗捷径欲”，进致使善流程辈形同错虚设逝；观点串：快百节奏样的工晋作作吼风同辟必须魄按照碧程序伞办事魂，似屑乎有委矛盾龟，其恢实不卖然，倘实践抄证明限这恰盖恰是啦我们僻的不看足和局应该凝加强更的地饶方。要点怎：工感作的谢事先符计划违至关愈重要饲。管理符流程局文件妥的基爪本组煌成工作辅程序闭＋作业晃指导怨书＋标准列表单流程通的无玻缝衔冈接与听过程乱控制控制环时间暂，责蚁任到拴人，股和绩诞效挂仅钩；关键罢节点梳的工委作检低查记济录——工作温检查皱单；跨部最门的板协调爬与衔怖接——流程破协调婶人的杯职责垮；领导奖人的泥充分稻授权背与快岸速传钩递。标准围化招胀标文崇件的锁应用项目交成本骗管理成本炉管理蛇理论丛的发补展传统野成本腾管理木理论工程宴建设顺成本截管理项目寸操作甜成本泻约束现代抛成本管理羽理论全方位成本管理把成本管理的范围扩大到资源最优化配置，价值分析，风险分析等领域，以系统观点注意各领域的动态价值关系范围横向延伸全生命周期成本管理把成本管理的链条扩大到决策投标阶段，向后伸延到项目的使用维护阶段，使项目的成本在其整个项目生命周期中达到最优化。时间纵向延伸成本烫管理控制措施组织措施技术措施经济措施合同措施总原则：一次投资的节约与项目全寿命的经济性控制过程设计吐准备设纸计招选投爱标施猴工投入可使用干阶段经济工作管理工作技术工作工作性质成本蜘管理泛的内迎涵项目烘论证项目帖策划关阶段成本禁的基什准计藏划10000020000300004000050000600007000080000JANUARYFEBRUARYMARCHAPRILMAYJUNEJULY策划猴阶段设计柏阶段施工舅阶段销售蛙验收阴阶段成本胖基准腊计划迈在项固目立泽项时午必须筹完成!积极堆的成懒本管毒理大勺于消格极的吊成本扫控制XX甩X项目味结构饿含钢务量结构跨成本衰占建陕安成辩本的50抬%，结滔构成始本会组由于雅设计矩管理视的好昨坏出倡现大跑的波妈动，眼因此收必须加强肢结构左成本旁的管兄理。20笼02年深生圳市屑定额响站发高布的乎信息宝显示协深圳幻玉地区皮高层输建筑稍上部允结构留的平旨均含息钢量眼为64洗kg冈/㎡，而街本项竖目仅丛为41奸kg笑/㎡。对详于20万平括方米低的建告筑面饭积，位共节约18判40万元。控制郊方法急：确惑定优句化的结构每方案；确请定统一稿技术按措施；确拢定样右板部锡位的宜优化构造卫做法；加强堤事前受及事寺中控姜制。积极细的成俯本管名理大订于消臣极的吗成本神控制无机吹房及卧小机饱房电保梯以90贡0k察g,旋1.约75抵m/哄s电梯皱为例巾：普通剥电梯妹较小青机房星或无肝机房筹电梯丛一次凤性成耳本大草约便隐宜3万多烈元；按每绳天运摩行时恭间6小时维考虑怨，电熄价按0.奶8元/度计禽算，冠每年浙节省钳的电城费1.昨3万元繁。这涝样在贿两年案多一欺点的鞭时间忙，仅赚节约献的电跌费就燃可以务弥补礼无机伶房和砌小机简房电剧梯一煤次性短成本霜的差嘴价；无机平房电广梯平避均每惹台要考比有票机房敏电梯境节省达维保竟费46队20元；无/小机重房电巧梯的脸机房快建筑省面积纹较普毅通机使房大和约节退省8平方观米，挖其带阿来的荡价值岔是多亲少？XX狸X项目侄电梯努选用积极叼的成转本管涝理大恭于消氧极的祥成本租控制XX观X项目篇大堂开敞愤式的伏园林躺大堂客户岩的体语验和痒要求大堂剃装修睁费用空调这运行皂费用积极嫂的成破本管禾理大槽于消炭极的慈成本错控制南京饥拉德赶芳斯渣项目鸟的方变案调待整0.蹲00标高桥的取裕值，烦地下尝室的启埋深界：--郊-对支惹护、漠土方舍、水辽浮力协、抗圆拔桩饺的影昼响；覆土椅厚度竖的控哥制；地下怨室底伍板的吴不同拌布置板方案,用钢统量差20迹%-毙30披%。一点乒遗憾讲：桩眯型的株选择节省娘工程吵造价35蛇00万元克以上送！积极帐的成兽本管鞭理大虾于消仇极的撒成本驻控制杭州盾宋都怎项目殿的转搜换层堤取舍转换疾层的虏含钢艇量约冲是40缠0k启g/㎡，混物凝土胁含量驳约0.眼9m第/㎡，很相当插于5描个以蚂上的绍标准扛层价趣格；取消央转换坏层相钱当于矩节省族上部解结构反造价篇的10馋%；结构稼剪力底墙的块方案贸布置柏可否路再优闹化，杰以满座足架闯空层蜓及地欢下室销的空宗间需拔要。节省奏工程迁造价16奴00万元大以上撑！积极嚷的成毯本管池理大阻于消喂极的扶成本渐控制水泥渴搅拌准桩复挂合地蚊基(桩长8米)与预肝应力麻管桩(桩长25米),哪个员更可音靠?哪个续工期颈长?哪个惩造价棚高?不要凑理所冈当然猫地采茄用习截惯思侧维,多问裹几个模为什迅么?多动磁手做泡几个查比较筒方案!也许半我们筑就会迈有机冻会发定现出鬼乎意致料的疫结果同！南京皇拉德稻芳斯隆项目3+色1层建束筑的狂桩基乱选型上海槽广中刻路一帆号项样目的概桩基疾选型表及桩涨长选缠择预应域力管吨桩与梦钻孔溜桩,哪个板造价分高?选用34米桩恳长与壤选用56米的顺桩长有哪个页造价铁高?成本捷管理叉的几妻个案惯例XX示X项目寄的会它所及德恒温骄泳池XX渠X项目顺室内逐恒温蛛游泳趋池的禾容量碰为30孙0立方势米，混加热炭装置饥为燃该气锅盒炉，关泳池堆水温稻控制弄在34℃左右卖，经贫测算附每小誉时需珍花费22展00元--妻-2川40腹0元才面能保县证正挡常营祖业，桥而小鹅区住屠户经蔑常每递月不腐到10人次猫来消浅费，柄会所办该项访服务省每月奋收费笔约60测0元，旗而每颂月支坏出约俯为70万元吧（按虎每天昏开放锡时间挨为10小时肤，每附月30天计阳），疯则每葡月会订所该乌项服挖务大天致亏划损70万元夫。成本男管理窜的几稀个案邪例XX膀X的玻港璃雨监蓬xx湾翠堤极湾翠堤捉湾钢化搜玻璃节的每啊平方从米的晒维修垮单价兔约40爽0~卫80永0元左番右，第一些亏尺寸连比较撞特殊果的还蛮需定兴做，太费用赖就更脉高。XX村X小区能平均耗每年冶为此嫌支付坦的维挺修工筛程费邀用接搁近2万元拦。成本阅管理随的几饿个案晌例XX伟X项目隙的自动座扶梯翠堤绿湾翠堤爷湾该扶睬梯功墓率为准：17贺.5暖KW，每供天平煮均运弊行12小时挑，山则每活月耗罪电63嗽00度，熄该项影支出号约占其小区尘月度示管理世费收己入的1%。成本卷管理煌的几裕个案梢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