房地产项目资金管理运用图文讲义资金平衡计划税务筹划

3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法xx集团房地产项目总经理培训讲义————房地产项目资金管理目录：3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅰ

房地产开发资金管理的特点及重要性3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3Ⅳ

房地产开发项目的资金运用3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅱ

房地产开发项目的资金平衡计划3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅲ

房地产开发项目的资金筹集3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用V

房地产开发项目的税务筹划3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅰ房地产开发资金管理的特点及重要性

在房地产项目的开发过程中，资金始终是一项值得高度重视的资产，资金管理更是房地产企业财务管理的核心内容。房地产开发的效益和资金管理密切相关，房地产企业通过合理有效地筹集和使用资金，做到优化资金结构，拓宽融资渠道，控制投资风险，提高资金使用效率，促进企业经济效益的提高。

资金密集型大量的资金投入资金周转期限长长期的资金保障1、房地产项目资金的主要特点资金是房地产企业的“血液”,

供血充足生存、发展贫血断血烂尾、破产2、搞好房地产项目资金管理具有重要作用

资金是企业的血液，对房地产企业更是如此。资金充裕，房地产企业才能得到较好地生存和发展，一旦资金断裂，房地产企业就会出现烂尾，甚至企业破产。一个成熟的企业必须具有完善的抗风险能力和预警措施。中国第一烂尾楼—中诚广场：烂尾时间：15年地址：广州天河北路开发商：香港中诚集团、广州城建广州第一烂尾楼--麓景台烂尾时间：13年地址：广州麓苑路开发商：广州辉煌房地产公司羊城大厦烂尾时间：11年地址：西湾路86号开发商：广州羊城集团2.1房地产企业的生存危机：为什么有那么多“烂尾楼”？2.2国家对房地产企业资金方面出台的宏观调控政策

基于房地产开发对很大程度依赖资金的特点，国家在对房地产企业进行宏观调控时，运用较多地政策都是从控制企业资金层面入手。2007年到2008年国家出台一系列调控房地产行业膨胀发展的政策法规，如：土地出让金一次全部付清方可领取国土证（39号文）对开发企业资金的保障程度提出了更高要求；银行对房地产行业的开发贷款额度大幅度收缩及不断提高的贷款利率进一步缩小了房地产行业的融资空间，提高了融资成本；资本市场对房地产企业融资更加严格限制；二套房贷政策、预售款监管机制不仅打压了市场上改善性和投资性的购房需求，而且制约了房地产企业已收房款的运用；预交企业所得税由预计毛利率20%调整为预计利润率20%，加大对土地增值税的清算等税收政策直接增加了资金的流出。

上述政策都是从资金上调控房地产开发企业发展速度和规模，从而保证房地产开发实现平稳健康地发展。

资金的筹措和运用能力对于房地产企业至关重要，财务管理就是要通过合理筹集和有效地使用资金，防范财务风险，保证企业持续稳定的发展。2.2国家对房地产企业资金方面出台的宏观调控政策1、资金平衡计划主要内容

资金平衡计划是反映房地产项目开发经营各期的资金盈余或短缺情况，明确资金来源，合理安排资金支出和制定适宜的借款偿还。编制资金平衡计划是房地产资金管理的一项重要工作，通过合理安排资金计划，可有效地配置资源，提高资金使用效率，防范财务风险。资金平衡计划的编制和有效实施反映了一个公司的财务管理水平。资金平衡计划见下表：3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅱ

房地产开发项目的资金平衡计划XX公司XX年资金平衡计划表

项目第一季度第二季度第三季度第四季度合计一、资金支出土地费用建设成本偿还贷款税费支出其他支出合计二、资金来源股东投入借入资金销售回笼其他来源合计资金盈缺

编制资金平衡计划包括两个层面：一是在房地产项目进行可研论证阶段，编制项目整体资金平衡计划。即在对项目开发总投资进行估算的基础上落实资金来源渠道和筹措方式。这一阶段都采取比较粗浅的方法，重点是落实好资金来源。二是在项目的实施阶段，根据项目的实际开发流程，依据地价支付要求、施工进度、融资时点、销售安排等，对年度资金平衡计划做出详细安排，确保工程按期完成。这一阶段重点是合理安排资金使用。

资金计划编制完成并报公司董事会审批同意后，各公司必须严格执行资金平衡计划，其执行情况将作为考核企业管理水平的一项重要内容。2、编制资金平衡计划应注意的几个方面2.1、编制的资金平衡计划应遵循的原则首先要立足自身平衡，资金筹集一定要切实可行，具有可操作性和能有效实施。资金安排要量力而行，留有余地，切忌满打满算，或留有缺口。具备对外融资条件一定要主动从市场上获取资金，不要仅依靠股东的投入。在股东投入土地支出后，原则上项目公司必须实现自身现金流净流入，公司将把自我资金保障情况作为考核企业年度工作的一项重要指标。2.2、资金计划的编制要严谨，注意各指标之间的勾稽关系

资金计划主要依据项目的各项业务计划（包括投资计划、施工进度节点、销售计划等）进行编制，因此，计划的编制需要各个部门的共同参与和配合，总经理要亲自挂帅。在实际编制过程中，常常出现一些问题。（1）项目投入的资金与计划开工量相符。例如：某公司计划全年在建面积60万方，其中新开工面积30万方（5月开工），安排的工程建设支出9亿元。

工程建设支出应根据该项目所在区域的单方成本及施工进度综合细致测算，项目工程建设投资周期一般为1-2年，且当年新开工面积比例较大，当年安排工程建设支出1000-1200元/平方，该项支出显然过大，应安排6亿元左右。（2）销炼售回嫁笼与撞年度碑销售唇任务置相匹重配。例如逗：某脆公司划计划售全年零签约钻金额10亿元钟（全吵年销昨售）蚕，年爷初有杏上年雁签约度未回段笼金樱额2亿元桶，而枝全年僚安排完销售劣回笼7亿元碗。一般除情况著下，蚊全年利销售汽的项毫目房丙款回犯笼至络少达誓签约拆金额仁的80未%以上蜜，上若年已躺签约仁未回释笼部论分应塘在当众年全说部收赵回。沿此例固中，基该公护司全鞭年销用售资香金回萄笼安点排在9-期10亿元众比较身合理封。上年认购未签约2亿元本年回笼8亿元签约10亿元（3）税制费的包计算住要依意据有列关要罪求。例如狸：某项亮目全敏年预快计销谷售回屯笼10亿元撞，假友设该肌项目厌当年胖尚未窝完工萝交楼很，安估排各宽种税慨款支尊出0.浅6亿元说。营业钉税及遮土地撕增值晕税预膝征等失一般场为当龄期销贱售回顾笼的6.犬63壤%，所胶得税冤预征壶比例喉为当街期销克售回缝笼的3.嗓75志%，由渴于该占项目踩当年锹尚未典完工赔交楼其，无诞需进炉行土丹地增忆值税诉清算像及所汉得税哥补缴汪，那载么以野预缴莲口径搭安排横的全凭年税进款支圈出应乞在1亿元姿左右体比较很合理伍。（3）税筑费的拐计算世要依份据有菌关要欢求。例如伤：某予项目展公司血全年递销售奋任务12亿元拆，销争售均饥价预包计为80该00元/方，绝该项北目全猛年平界均在望建面修积30万方过，安桃排销读售费摆用50扛00万元辜，管裤理费针用10道00万元朋。两项够费用胁明显烘偏高乒，按哭照通本常情汪况，茄销售副费用屠一般系不得毅超过锻年度透销售铸计划浆的2.难5%，那奴么安习排的灰销售但费用巴不应绸超过25附00万元窝；管煎理费洒用单责盘基担准费汇用为30尾0-升40戚0万元松，再乔考虑有到项滥目销季售面塔积及房诚在建份面积李进行颗调整同，该蜻项目民管理手费用茧安排需过高袜。（4）贷慰款规篮模与播项目救总投玻相符脸。例如库：某倒项目洁预计跪总投18亿元销，总添建面30万方叨，汤当年萄四证咐齐全话及新奥开工廉面积15万方玻，安迫排贷邀款2亿元违。该项特安排醒贷款馆规模罩与项蔑目总客投相渣比偏颗小。币按照遍项目牢总投18亿元失的50验%匡算典贷款标规模颜约为9亿元饮，当纯年四茎证齐筋全面枪积占挖总建矛面的1/储2，则露应安武排1/区2的贷椒款规票模发伞放，饿即4亿元挖左右喂。2.贡3、要注寻意各很项目稻的全销面性姐，不松要有扮漏项在编睛制资桥金计繁划中私，经米常发授生遗盘漏部筐分项崖目的恰情况贝。如犬项目姓投入榆中安滋排土贯地费惜用支翠出没探有考弯虑配芹套的农政府后收费弱项目湿；在接计算子利息装费用术仅考泼虑年蹦底余妥额，活没有耕考虑态当年皱新增陷及还抚贷情具况；夕或者予利息蜂费用呆仅考致虑银乡丰行贷若款部叙分，童不考租虑股著东借奇款；艺合作魂项目径股东诱要求描分红详，没抹有安居排现修金分调红等意等。2.卷4、要济注意旱资金杆来源筋和使膀用的岭时间检节点龄的匹宫配，幕防止炭出现援阶段患性的哄资金漠缺口某公颂司编眼制全罩年资寻金计星划，链现金项流入15亿元塔（销私售回牺笼10亿元眉，银驼行贷弟款5亿元免），估现金妹流出13亿元少，结搭余2亿元鄙，全架年实帽现资那金平院衡。境在实叮施中屿，发留现第融三、蜂四月祥出现分资金究缺口长，其弃银行键借款腿计划甜在5月取雀得，最因此园，申默请向删股东顷提出夜借款亚（原般计划缘瑞没有奋安排踩），巡寿出现庙时点口性资耕金缺身口。玩如果迎按月泊编制斧计划钱，该池问题贵就很转容易核发现爱。1、房地产项目的资金来源3、资金筹集应关注的重点2、资金筹集的主要渠道4、如何办理银行贷款5、销售回笼应注意的环节3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅲ

房地产开发项目的资金筹集

自有嚷资金包括自股东桌投入遗的注谱册资怜本(含发其行股羞票募删集的锋资金)、留果存利雾润等艺，一撒般用掉于支竖付地沸价、纱前期氧税费听和政交府收迷费等颗前期球费用刷等。借入喘资金主要冰是向线金融啦机构洁的贷透款、霜发行伶债券柜和信朋托的把借款耗等。锣根据辣目前肆的规蹄定，忙在项鲁目自亮有资盈金投闻入到烈达到轰项目今整体筋投资盾的35善%，并到且四债证齐度全后建，可室申请烘项目踩贷款爽，银烫行贷揪款额惭度一晋般占凝项目烂总投逗资的40尖-6迈0%；销售胸回笼其款即向许购房资业主策收取挥的房吼款。冤根据然目前头的预省售制底度，愤在项遥目取西得预逮售证栋后可店对外释销售粮，销落售资变金回赌笼不绩仅可夕以弥草补项懂目的似持续头开发端成本伯投入殊，并弱且可苍以逐锈渐偿材还项扯目贷程款并物实现掌利润淹。1、房地产项目的资金来源前期暮阶段傲：项目浙尚未仇具备婚融资益能力款和销束售，痛资金除来源刺以股硬东投款入为摩主。四证芦齐全膊：项目容符合炸向金腾融机涨构融棉资的姻条件膊，贷困款用讽于支捐付工满程款她。预售道阶段帖：取得女预售蔑许可胃证，垮开始伐预售陈并回先笼资鹿金。具体歼如下返图：一般倒来说枣，在笨项目帜开发矮的整普个过醉程中市上述澡三大土部分费资金其的大松致比礼例各这为1/诊3，但胀在不运同阶桃段各晴来源船所占个的比头例不撇同：1年2年股东自有资金：地价、前期税费和政府收费等银行贷款房款回笼归还全部股东借款和银行贷款2、资金筹集的主要渠道1、股顽权融唤资：主要遵是指事企业倒通过赢资本昂市场王以股叹东投风入实裙现资妻本金芦的增锋加，带包括导资本吉市场诸首次痛公开何发行服（IP普O）、趁公开引增发筒、定猫向增近发等娃方式骄；还显有一冒种间姜接上广市融得资，抚即买满壳上喊市。股权良融资兄作为乒上市除公司授主要捏的融上资渠吹道，行广泛少受到萌上市返公司胸的青榆睐。屿其特餐点：僻一是亿所获丸得的结资金且无须红还本造付息瓜，新娱老股沾东一抢起分壁享企彼业的偏赢利驱与增庸长。猾二是缴一次认融资饲资金置量较帐大，贩可以李长期会使用精；三污是改蔑善资黄本结活构，缸有效膀降低础企业搞资产址负债哈率，抬进一去步扩云大银仪行借显款等击间接跪融资疗空间味；四无是对雹由于拾每股悉收益题和净城资产拳收益锈率的祸摊薄用，对铜经营阅业绩葛要求饲很高师，经飞营压营力加单大。2、发配行债锻券：通过模发行键各种怠债券岛取得粥资金累。包抚括发悄行公肠司债匆、企酬业债延券、鞋短期垮融资塞券（括中期再票据锡）等往方式侮。（1）公肿司债：由部上市粮公司术通过锯资本算市场等（通喉过交色易所马市场跟）为抄筹集虹长期虹资金净而向唯一般氏大众凭举债炒，承芳诺于清指定克到期染日向两债权寸人无览条件佛支付法票面菊金额熄，并痛于固颠定期亲间按失期依不据约拘定利塌率支坡付利张息。败公司性债监森管机宽构往箱往要漏求严朱格债占券的握信用蚀评级娘和发均债主亩体的耗信息翅披露艺，特损别重讯视发宴债后去的市宗场监请管工注作。（2）短乒期融魔资券革（中继期票猾据）仅：由人伟民银日行主习导的汤银行德间债葬券市勤场一痕项创必新性腔债务青融资凡工具击，由触企业良发行宋的无称担保钻短期苦本票屋，发闯行规溉模一录般不拥得超筑过企抱业净悬资产步的40俱%。具絮有法半人资靠格的模非金房诚融企讯业，墨可依还照《短期帆融资薯券管跪理办杯法》规定锹的条灭件和剪程序斗，在攀银行旷间债格券市闻场发旅行并议约定跃在一老定期养限内拨还本套付息碎的有镇价证繁券。呢一年棍以内台的为州短期霉融资读券，产三年皮以上演的中紫长期瘦票据闸。融男资券抵不对剃社会爷公众距发行别，只锁对银乐行间篮债券皱市场情的机蚕构投谱资人否发行前，在敏银行繁间债盈券市宝场交赔易。（3）企拴业债蒸券：企业放债券目由中起央政突府部矿门所嚼属机松构、牲国有挖独资妖企业朋或国雨有控晌股企南业依盖照法西定程轻序发猛行（裂可以锈在交事易所注市场客或银闻行间腿债券敲交易应市场涝），迁约定弟在一楼定期怕限内荣（中溜长期屑）还即本付色息的踪蝶债券办，由赛国家帅发改余委和星国务司院审丙批，残一般窝要求泡予以痕担保肯，债忙券发虾行后宣，审湾批部捡门不糟再对洋发债氏主体烛的信泻息披悠露和掀市场构行为仿进行挠监管醒。3、银洁行贷生款：银行班对房骂地产椅开发扒企业堪提供畅的贷经款，构是房助地产例项目供开发啊资金当的最圾主要粉融资眨渠道酸之一隐。按祝照贷盼款资叉金使层用目召的和勒方式别的不铲同，梁房地侨产贷回款主忠要有袄以下冰两种符类型丸：项目业开发床贷款梦，是指间银行蠢向房鞋地产宵开发衫企业耻发放起用于匙项目尾开发萍建设献环节灰的贷死款。经营匠性物沟业贷羊款，指银食行将者已建坝成并当投入绑使用贼的经狮营性篇物业桌长期蛾稳定虹收入蛾作为洲分期广还款鸦来源蛙的一锣种物迹业抵拥押贷鸭款，画贷款艘资金雹不限脱定固隔定用震途。4、房地地产毛投资串信托乱（RE城IT纯s）：RE缺IT卖s是一武种以差发行宝收益摆凭证词的方哥式汇惧集特垂定多爹数投蜓资者住的资群金，肌由专艺门投香资机衬构进群行房政地产循投资权经营雕管理艰，并芽将投较资综伟合收戚益按睡比例破分配修给投赤资者录的一扰种信堡托基名金。RE绘IT碎s既可赞以封析闭运艺行，窜也可幸以上诱市交柿易流厅通，漏类似抄于我棵国的富开放误式基闪金与盘封闭婚式基疤金。向目前宋，该括项融约资方岩式正葡在探揭讨和耻政策幸研究炎中。结论朋：房榨地产安企业版主要糕是靠垮融资渗做大慎做强纠的，月可见牺资金夺筹集诞对房纹地产座企业被的生过存和兆发展却是非挂常重帝要的短。案例拒：xx做大硬做强尽的“秘诀”—融资自92年上乞市至生今，xx共发垄行股比票融各资8次，睛融资践金额患共19袋5亿元馒；至20拣08年底淘，xx历年盖留存唐利润千仅12野8亿元漂；至20兵08年底达，xx对外极借款拦余额惨共32去9亿元还。3.命1、合卖理确正定资锹金来础源结搬构什么道是财俗务杠足杆效割应？例：泻某房塘地产你公司球有自狼有资助金1亿元耐，投功资项沿目预匪计投塑资收线益率路为20采%，投演资期白限为1年，获银行傲贷款斑利率腥为10窗%，现看有二逼个投里资方抄案可阶供选跳择：方案排一：轿贷款断与自题有资脑金的衣比例峰为2：1；方锁案二那：贷鬼款与但自有素资金救的比幅例为5：1哪种刺投资毕方案日自有倦资金逢收益蓝率更止高呢点？方案殖一：夺投资注收益=（2+敞1）*20枝%*窗1=盒0.徐6亿元库贷款须利息=2壤*1左0%盒*1换=0树.2亿元投资拳净收丑益=0枯.6强-0涂.2漠=0坛.4亿元自有搜资金捐收益扇率=0顿.4朵÷1徐*1愈00支%=机40乞%方案叮二：序投资验收益=（5+陈1）*20炸%*箩1=宇1.库2亿元幅贷款呆利息=5联*1召0%单*1铃=0马.5亿元投资誉净收立益=1希.2则-0北.5跨=0汪.7亿元自有扑资金谱收益揪率=0型.7芽÷1遣*1扫00移%=腔70烫%资金谁筹集真主要裂关注净二个险方面宴：一边是资员金来脾源结差构，牢主要窄是指线投资肢者筹钉集各糕种资打金来蝇源而吃构成豆的财背务结巧构，妈一般极指股藏东投东入资角金和艇企业假借入低资金办的比遗例；构二是阴取得赢资金训的成新本。3、资金筹集应关注的重点总结辫：财务鸽杠杆杰：借额鸡生奶蛋，淘以小存搏大麦。财谋务杠奖杆就塞是利弄用借面贷资锋金扩页大自烤有投抛资的骄产出全。发挥翼财务晨杠杆鲜的前吩提是蔽，当但投资泳收益雨率大劣于借啊贷成柏本时蒜，财秧务杠炼杆是耗有利笑的。借贷略资金米与自未有资卧金的阳比例书越大桶，财沸务杠言杆的恶作用咬越大摊，此页时，爽投资拒收益愉会越初高。蒙因此挠，企看业对触外借刘款除拳了保威障资桶金需挺求外高，另含外一架个重红要目袋的是窄利用礼财务脾杠杆附作用童获取岸更大介的收哄益，矩提高迹实投颂资金量的回掘报率抹。财务段杠杆头放大柏节税怖效应清。所档得税民法鼓畜励人趴们使用嫂财务恳杠杆简，即键贷款香利息涌可以存抵减烧应税盖收入坟，起到牲避税业的作雁用。财务干杠杆所负效承应如果匀借入是款项甘投资旬取得牙的效乓益低西于借皂款成缸本，窃将会辜产生灶相反境的杠稿杆效攀应。独如前失例方井案一翼中，确若投条资收挂益率弓降低蜜为6%，其大自有露资金处收益喂率为局：投资纸收益=（2+尊1）*6%烧*1仙=0歌.1拐8亿元朱贷款皇利息=2杜*1编0%卧*1戴=0事.2亿元投资姿净收集益=0勉.1勤8-世0.辨2=朽-0铺.0嗽2亿元自有宜资金揭收益屈率=-慈0.脸02拳÷1盒*1紧00悦%=讲-2姿%必须喇合理泡确定思负债育比例误，控叔制财享务风棚险负债迈经营做作为色现代红企业爽一个蛛经营别方式崭，可托以促光使企香业利家用财浑务杠研杆作用瞧，以仆较小扩的代聚价获拍取最室大的斑经济锄效益雪。负撇债率究的高剥低取先决于余经营者飞驾驭董负债怀的能胞力，按关键命在于袜：一宿是将屈负债束有效截地转械化为片有效厕资产，熄并通映过资粘产经相营能寸产生廊高于仔利息巨支出确的效项益；定二是按增加胸的资扶产的变厘现期贩低于专债务慎合同振期，秒保证遥债务前能及亲时清角偿。企业役必须躲在风涉险与预收益邀之间俊找到胞一个还平衡嗓点，老防范痕财务芬风险撇。借款采越多让越好乱吗?财务透风险咱原理销：财溜务风竹险即喊企业评不能复偿还捏债务摩的风该险，省即现露金流颗出大如于现础金流纷入而欢产生罪的到叫期不昨能还籍本付奸息的碌风险畜。高负补债链高风棉险高风纹险避高收反益过度奇地依吐赖借怖贷资抓金会棕产生封两种煮后果针：风险糠随之每增加理。财膊务杠槐杆的赏好处磁是建特立在跃杠杆厌有利度（即恼投资猫收益溉高于乎借贷妈利率竖）的雅假设银之上册的，榆而这保是一招种不完确定痒性的储假设被。如漆果实午际营六运收仓入低蠢于预奥期，译财务折杠杆吉将是享不利堤的，漠将进幕一步筝加大膨不利繁后果栽，增稍加投代资风冠险。借贷毕成本季亦随蹲之增认加。鉴当财热务杠弄杆作避用加名大时撇，贷孩款方趋也会迟感到乒风险铜增加层，一缴是要呀求提谋前还劳款；慈二是棵要求喘提高朴利率午作为考风险的盒补偿链，贷滥款成彩本也状将增哨加，黄财务临风险志进一端步加滴大。防范五财务递风险。发生桃财务塘风险骑一般丙由于击债务败资金辣期限宰结构再安排翅不当债或者拣由于券资金列收支灵预算赴与实聚际不访符而出产生醉的支却付危润机。奇因此咏，有耐效地骡控制怠财务拐风险乏：一定条要注服意短材期、距中长稻期资钱金的孝均衡安娃排，英特别到要注皆意短失期负船债的浮比例，避纵免还奖债期势过于竖集中芹，造畅成企着业资金链喇断裂弄；做好绿资产利周转参期限唱结构彼与债警务期凑限结构椒的匹思配。严避免壶短贷滨长投歇，根个据不厉同产均品的损开发守节点和额预售连时间臂，安阅排不杏同的网资金衬来源阔衔接加。3.义2努力均降低权资金阅筹集芹成本资金洲成本变是指冤投资猛者筹勇集资伞金时炉付出恭的代蛋价，小资金苏筹集细成本览是直蓬接关识系到暮项目配收益句水平狠，资浪本成行本高霸将亏岛蚀企捆业的底利润例，甚答至使睡企业伐陷于料困境题。筹资甩产生辫的成绳本主血要由秋三部势分组晚成：一是亭筹集挽资金湾过程犹中发朴生的弟各种医费用艺，即末筹资法费；如发少行股缩慧票的书承销瘦费，甘银行物贷款欢的手时续费隆等；论该项界费用哑一般希与筹采资额淋度、淘筹资须期限割不直铜接相创关，虾属于馒筹资买成本渴中的页固定迎费用眉。二是租向资沈金提法供者埋支付定的报谣酬，娘及资甚金使岗用费虾或占糖用费。如壳发行雕债券喊或银难行贷券款时愉的利隆息，堤发行争股票昆的股考息、案红利歪等；垮资金举使用傻费与息筹资绳额度踩、筹壳资期溪限直脖接相反关，驱属于跳筹资屠成本瓜中的宁变动鸟费用补；三是炮特定闹条件葡下的税机会戚成本。决定贝资金跑成本待一般雀有三棉个方找面的号因素讲：一是影资金振使用榆的时冒间，资金和占用推时间鉴越长灶，所依付费坡用成朵本越府大，艇反之应越小尿；二是透出资绍者所那要承滚受的杰风险，风涉险越淘大，辰筹资梢成本凝越高践，反刃之越超小；三是脆资金的供求稼状况，资缩慧金供网应紧悔张时政，资纵金成夫本越梁高，圆资金桌供大朗于求吉时，买成本冤越低赤。案例引：xx地产—对赌水协议斜的后肿果xx地产阶是国澡内房孕地产佛公司远国际购化融丈资金添额最离大的之，历泽年累疫计在绸国际蹈资本糕市场循募集饼资金18亿美桃元。拴但取源得这爹些融盆资的凝背后疫，却御要背威负着月巨大狐的成天本。特别寒是在呆市场哪发生傅变化苦后，哨其高梦负债袭、高悼成本成的资扰金使夕其背割上了爷沉重旨的压猎力，骗企业依陷于堆困境爆。为了誓实现皂上市险，实炼现迅郊速扩漂张，xx地产料从20淘07年不太计成旱本频猫繁拿舰地，谁土地悉储备狠由20们06年底毕的不烧足60纤0万方受增加焰至45共80万平外方米佳，比20夕06年底散增加峰了9倍，国其资切金来页源主秀要是怒与一狱些机认构投带资者签订友了所明谓的对赌林协议。对赌爆协议亏是投脸资方涝与企称业对居未来冠不确劣定情委况的披一种娘约定卷。双盆方以长企业棉当前析的业鱼绩为去议价霸基础拜确定言投资去条件螺，根贝据双速方认扑可的含业绩免增长旧情况岁，以坑具体神业绩玩指标滴甚至音股价悉为协镰议条泻件。对赌冷标的贫通常肯设定扰为企思业股痕权，采或者河远远原超过崇一般尾标准妻的其顽他支随付条秤件（塘如高稳额利扭息）尿。这种软融资仅的好衰处是肢短期茂内能覆获得俩足够镰的现玻金支鸡持企果业发止展。锈但一柔旦不艘能满告足对基赌条夕件，户企业却将付档出高昂昂代批价。案例臂：xx地产—对赌终协议降的后中果案例喉：xx地产—对赌胳协议蜂的后箭果据公西开资添料显尸示，20辣06年11月，xx地产戚与国真际机兴构投页资者适德意哥志银桨行、浪美林爆及淡效马锡男签订具协议竖，以xx地产堂三分咐之一剃股权路作押必，由小三家专机构酒投资舞者以淹总价4亿美涉元认厅购其8亿股盛可换聋股优馅先股五。20祖07年8月，xx地产额通过社另一疏上市霉保荐每人瑞妹信担拦保，冈向贷书款人学授出质认沽降期权鼓为担智保，牌筹集酷资金4.却3亿美询元；20这07年9月，著通过夫抵押xx御景勇半岛煎项目关，再屡次向饲美林盖贷款1.听3亿美未元，返用于宰购买矿土地秩。如xx地产码与国饭际机腔构投疯资者仰德意棋志银机行、帅美林扑及淡体马锡默签定颜了对轻赌协夏议。陷按照葛约定干，xx地产制若在20毅07年底烫前实问现上努市，驾机构枪投资敬者的屠回报违不少妄于30％；赖若在20贝08年6月6日前码完成病上市期，机忙构投商资者撕的回骡报则韵不少开于40％；何如果炮在20摔08年12月6日前籍上市处，回钓报率阴不少文于50欺%，若痛至20朴09年6月6日前岔上市脱，回到报率呈不少嚷于60蹲%，如秀果在20鞠09年12月6日前显上市照，则啊机构勺投资蹲者的识回报晃不少案于70％。如无陈法上炉市，杂其将止以现果行市益盈率忙回购膏相关抵投资将者的弟股份家。据有江关资似料显暗示，露截至20胃07年9月30日，xx地产涉总资犯产约繁为14简8亿港怜元，曾总负吃债已袍高达14庄0.释67亿港白元，抖资产羽负债追比超95％。由于埋金融休危机势的影协响，xx未能尤按期屯上市医，到果目前醋为此猪，资枝本市蒸场依役然低晒迷，xx地产包亦未咽有上意市的状迹象升。这李将意装味着抛，如纤果今烈年不量能上里市，xx将面信临资文产被核瓜分伏的危放险。番即便视能上惜市，盾其成个本也箱是非缩慧常高攀昂。案例延：xx地产—对赌揉协议汗的后罢果4、如何办理银行贷款银行旦贷款派是满控足项透目后冠续建抓设资排金需荣求和腔减少宫自有散资金辅占用教、充霞分利尼用财央务杠勒杆提派高自淋有资刘金收蜂益率迷的关薯键，恩从项径目公童司看椅，银疗行贷甜款是直房地躁产项赵目主治要资总金来另源。单位：亿元

2005年2006年2007年2008年新增房地产开发贷款1328299636161802全部人民币新增贷款23500330003630045900所占比例5.65%9.08%9.96%3.93%4、如何办理银行贷款4.兰1、银稿行贷庸款的公放款测条件（1）自夸有资倦金投骑入占种总投奏资35％以荡上，边目前将由于柿地价迈占总微投比贼例较破高，袋一般滴地价锅支付晓完毕沾即可董达到她自有鸽资金纽奉投入郑要求牵；（2）项月目四透证齐山全（背国土配证，惨用地疾规划厌许可嘉证、输工程厚规划巾许可衣证、倘施工亿证）乏，主磁要是编控制牙施工的证节奥点；4.扎2、办何理银延行贷青款的泻流程（1）与普银行借沟通纱，拟哪定贷冰款方帆案；（2）银无行前芳、后湖台进江行项电目评顷估；（3）银泰行审致贷会展过会索；（4）落衫实四芽证、盒抵押饱、法坦律文朋件等技相关威放款饿条件肿；（5）银德行放创款；翁各银好行对押公司揉整体矿授信坑仍有尝存量错且放绒款银挖行具脏备放旅款规舞模；（6）银深行贷喷款资梅金转赴出及衰使用帮。4.践3、办威理银保行贷告款需地关注缩慧的事承项（1）合驱理确败定贷碑款额筛度：公司每每个蔑项目慨均应倡在银促行可牲接受棕的范希围内虏争取挡最大茄的贷臭款额白度，奥一般楚在总利投资支的40绕-6冤0％。（2）项传目前部期规疫划报炉建时男应注黄意分摘证：为发武挥资稼源的界最大忽优势常，充放分地呢利用舒银行饥贷款由资金语，在寺前期筋规划谊报建炎时，江可根维据项睬目的城大小讲，考砌虑分旱拆工法程规钥划许删可证沃和施眠工证波，拆饥分成湾若干落期，哲能为随今后裳的融孩资工装作带验来灵针活和答便利小。（3）贷查款担冈保或畜抵押打条件车应关湾注的齿方面：各沉子公南司在罪抵押适不影菜响销资售的妨情况堡下，欣应优悦先使严用抵垂押方茧式，愚并提熄高抵罢押率遍，充穴分利贤用抵欺押物酸资源舱。但薪由于长销售灿需要帅抵押阔物涂麻销，颈放款腾后几够个月禽即开悲始还齐款，佛银行脂贷款挽资金穿利用樱效率弦较低船，为刃提高醒资金扮使用番效率坟，可陪采用搅母公眠司担拉保方刻式。（4）贷回款资尖金使凡用应仰关注补的方膝面：要尽尖量和底银行惊协商萄，力出争突螺破贷配款资详金的讯封闭设管理扬，将摇贷款移通过卧合理保的渠音道转锈出，便提高佣贷款迁资金臣的使士用效存率。监否则棵，公怜司必观须根隙据工伸程建阔设资得金需批求金楼额和逐时点虽发放顿贷款尸，使榨用多长少金迁额，录发放剪多少汤金额搁。坚萝决避威免贷池款资恩金发扇放后播长期繁闲置蜘在账盖面的竟情况移出现贞。（5）贷款携成本肃及利雷率调添整周苗期应愤关注扫的方屋面：力争壳获取设市场掌上最抛优惠尚的贷韵款成横本条阀件。诞要关缎注利老率的脱变化妨趋势直，在夹银行糕贷款菠利率雨处于哨下降粗通道梦时，胞贷款吐利率内应按故季或县月调柔整。膊反之北，则毒尽量届按年逼度甚别至更态长的桨时间劳调整卡利率送。房款愿回笼决工作表应贯婶穿于碑销售罢的各肉个环荷节，秧保证回销售伏和回抖笼的贿目标年一致帅性，裕将回缺笼任管务责归任到初人，查并与蛙业绩咬挂钩折。加凡强销珍售回胸笼工旧作应执注意抱以下君几方判面内白容：5.胃1、加纵快销嚷售签衡约。在销凡售定珠价、急折扣沫政策纤制订闭、现姿场宣杜传等嫂销售喜各个横环节抓充分享考虑俱房款狸快速免回笼迎需求打。例溜如在酬付款奥方式卫设定敢时尽泰可能存减少舅多期偿付款拢方式颈；在穿折扣牧方面赛设置洗一定粘比例牲的按泉时签拢约折石扣；向折扣腥向一职次性注付款孤倾斜拦等。5.膀2、优局化收废款流炊程。房款毛回笼吨需要爱销售偏部门狼、法封律部核门、卷代理方公司恶、律萄师事哑务所映、银贸行、携财务财部门侄等多搅个部益门和条单位赠共同坐努力桌和配谎合，染要明印确各担部门般岗位置责任滑及工涛作流防程以川提高潜工作锦效率穴。特盼别可抚以通状过房道款回描笼情辜况与月费用核挂钩铁等激蜡励手僚段，槐充分毁调动调代理效公司万、律离所等涌中介多积极插性，烘促进鉴房款忙的快津速回扣笼。5.添3、充弟分利答用法骄律手焦段保盟证按按期付刮款的凶严肃俭性。在认血购书冶、买萝卖合承同、爱按揭挪须知倘等法霜律文张件中曲严格约约定普违约廉责任踢，充界分保劲护公梦司利忽益；丑对恶侄意拒壁缴房莲款及藏提供摇资料锋的客比户要皇移交维法律值部及肢时处饲理并及严格们执行堤，维剂护按恒期付米款的云严肃粗性。5、销售回笼应注意的环节5.含4、加浙快银艺行按致揭的套办理冒。银行父按揭急款是洋房地横产行拖业特贫有的违一种相资金网来源肌方式笛，目隔前，冒多数诞客户渗都采桶取银搁行按近揭方逃式支锅付房览款。要加晨快按戏揭款净的发蓬放速健度，冈首先吹，充粥分调喷动代楼理公谊司、哗律师拒行力饰量，股责任啄到人染，催祸收按巷揭资臂料，依按揭冲资料渔齐全图后方滥可进衡行代尺理费烂结算负；其报次，吨在保叹证开听发贷型款银灭行优过先的清情况旦下，仇引进返多家柏银行孩，通穷过竞新争压援力促禾进放求款速屯度。佳第三却，与绿省、疯市公下积金鹿中心过建立炸良好枯的合少作关墨系，旅开辟衡公积偷金中陪心绿捉色通俱道。单位：亿元

2005年2006年2007年2008年新增个人住房按揭贷款2513363076482832全部人民币新增贷款23500330003630045900所占比例10.69%11.00%21.07%6.17%5.先5、加肚快他醒项权促证办松理，庆解除网公司钳担保念责任根据急房地毛产行镇业经额营惯步常做波法，厘在商睛品房哀他项擦权证购办理傍并移骄交按俯揭银最行前怠，公论司将第对客鲁户按良揭贷凭款承施担阶掉段性并担保毒责任事，若慎客户料在此详期间仁未正极常还逼贷造矮成违救约，请公司发将承益担回怪购等挥担保船责任洒。为去降低凡担保夫风险峰，公被司应岭尽快棍办理骆他项蜻权证愧，缩拍短担岸保期拆限，彻尽早臂解除味担保散责任活。5.衔6、做气好销界售诚牢意金弄和购咳房定夹金的禁管理首先披，诚意彩金收挤取、匆转定姜和退冒款等贞过程衡都需懒要建季立相飘应的白内部摆控制委制度葱，纳外入财斗务核予算体水系管衔理。膛收取弱过程验中需法要销淘售现听场工独作人薯员恪浑守现辉场相看关管扰理规菊定，超收款天记录狐实时充录入廊系统研，纳灯入管台理体带系，痰相关糠款项扛、凭南证应汁按日恩清理肿及移苏交做顶账，胡财务杆人员葬严把茎审核赞关，月确保化应收叔款项状的实僵际入伞账；其次脑，诚意压金转浩定金唇后，蹲相关尝款项问作为唤销售淹房款俱及时粥进行壁账务肿处理其；第三朝，换房困、退容房等伍特殊率业务比建立相完善巧的登备记、贿审核忠流程鸦，应层退还恋的诚四意金纽奉，应启经销案售和替财务辆部门部双重栏审核炕，防粘止重搬复退丽款。1、资金运营应重点关注资产的流动性2、资金使用中容易产生的问题3、资金管理相关制度主要内容介绍3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3Ⅳ

房地产开发项目的资金运用

1、资金运营应重点关注资产的流动性1.您1项目魄的投滤资回垄报率跃越高湿越好善吗？某公优司能苹筹集秩的资绪金为3亿元垂，现滨有A、B、C三个掏项目警的投视资成终本均缘瑞为3亿元缎，其妻中：A项目哥投资德回报热率为25庭%，投陆资期浪为5年；B项目觉投资洪回报瞧率为20镇%，投真资期纱为3年；C项目典投资拦回报时率为15脖%，投妄资期图为2年。方案麻一：狭选择套投资A项目预，则5年内湖可获烂收益3×掌25冒%=变0.卡75亿元云；方案觉二：祖若选凯择B+衡C项目渡，则5年内椒可获票收益3×疯20久%+穷3×唉15科%=贞1.用05亿元烈。答案驻：项相目的竖投资姨回报担率固技然重隙要，愤资金纺的周制转率肚也非妥常重叙要。在筹苍集到骑资金伯后，线需要选对这拉些资后金进住行合帐理有胳效的男使用确，提渔高资棋金的屿使用粥效率抓，同理时规波避资仓金风班险。因此概，对辞于房骑地产幕开发田公司瞧来说酬，资金眯运用东的一替个重浑要任炉务就借是要好加快守资金虽周转猾，以蛛较小朵的资匀金流星量推扣动较沟大的肺项目宜周转稳，使纪资金梁产出贵较高薯的利乎润。资金讲运用算时要克特别汉关注陵的重束点：要缩拘短项聪目的仪开发床周期鱼项目经，加纯快开连发速道度，色减少挥资金攀的占己用。游对冰于一沟个区如域公妹司来孕说，脑要充贱分考旅虑到协开发隙产品圣的类详型，盒要注录重流宴动性纺强的乓住宅柱产品阵，要焦尽量碎保持邀较高毕的资猴产流灿动性蛛和变建现能疤力，泪不能竿一味他追求格占用肝大量驱资金插且回剧报周俱期较续长的裳商业姑地产如项目验。特奥别是助现阶伪段，额公司略处于简快速壶发展亲中，叉要坚赢持以景普通阵住宅潮的滚如动开屿发为侄主，劣商业环地产扰等经膝营性还物业浆投入敢原则剃上要则控制视在20断%以内畏。案例壁：xx地产—商业遵转型伟的代突价xx地产倚在此妖轮的矮市场常调整免中遭壤遇资兄金紧随张困乌局的美重要赶原因蒸就在衰于，禁在过苍去的敢几年丽中他础们将滤过多亲的精陈力和买资金列投入存到商释业物即业项先目，丧沉淀亦了公拐司不蛾少的划资金嫌。xx公司已从03年开唇始进菜入商桶业地螺产，竞近几粥年，然投入叫大量推的资肠金在完商业得地产族项目干。据席统计的，xx在珠翻江新混城拥鸭有15个项琴目，雷大部良分是谨写字亮楼和户高价怠酒店狮，仅图在广浑州、栏北京退、天冷津三玩地现节有的醒商业朋物业趣开发墙将会劈燕耗掉传资金12滋4.晓9亿元恼，3年平虏均投果入41孤.6亿元甚。在20右07年还仗曾经截与合劣景泰殃富联钞手以46亿元戒拿下高珠江帝新城苦的商谎业地询王项刘目；47奸.0妨5亿元降拿下溪佛山玩商住限地王钳，拟滚建佛作山第荣一高备楼；税在天患津以50亿元煌拿下台的住萄宅项联目。揪仅这汤三个信地王屑项目躲的低锦价，绪就要你承担裹费用丘超过11唤2亿元透。目前蚂，xx已有5家五付星级乒酒店车、2家四养星级老酒店成、2个幢国怕际甲翅级写塔字楼魔和2个购锁物中归心，隙投资驱商业次地产终沉淀忍了较多昨的资昨金，往而商狭业地扑产经向营效碑果并帮不理扯想（20座08年酒店帽业务逝亏损1.洪8亿元咸）。由于氧市场怕发生茫较大能的变运化，杀加之20跪07年投椒入了魂大量腊资金器高价能拿地急，回塌归A股的养失败拌，08年的搁销售荒额大咳大低窗于预献期（08年富茶力的虏销售小收入16个0亿元而，只惨是与07年持租平，谨只完俯成计刷划的66待%），浸富力覆地产适资金予和财约务状姻况陷梁入了粪比较损困难胁的局午面。20俯08年12月底旦，富纺力地下产货邻币资转金余掀额仅20亿元州，资观产负均债率73问%，银哑行借瓜款达20记5亿元(一年否内到吃期的95亿元)。由俊于资厨金被朴占用摸，已惊经让匹富力别喘不雨过气鸦来，供为缓液解资围金紧跳张局诸面，之不得缺不高童成本颤融资逗，08年融伪资成伍本比犬上年碎增加23样1%，公烛司已晚一年谜没有决再购耐置土魄地。为缓许解资惨金困突境，域去年姓年底秘，富斯力开奸始出僚售那花些他阻们一汤直宣遮称将吃持有柄经营券的标强志性炉写字休楼，围股东希张力西和李姿思廉糕个人侦出资购买度下属随子公萝司的凯房产作，作棍价分虑别为0.瞒83亿元武、1.揪02亿元祝用于根补充许公司绩流动思资金胶。在经研济高秒潮、昨市场演形势险好、障资金苦面宽璃松时虚期，欢市场仓往往疏用土涉地贮秩备的叮数量省来衡径量房院地产均企业答的实宅力和巧规模提；但火在经日济衰誓退和寻货币袄政策士从紧愉的压滑力下叮，对及一个忍房地哈产企仰业更装注重守资产酷的流附动性钥，包赢括现索金结捡存有钟多大纷，现孙金流展入是小否为躲正，虾负债页率有纱多高度以及侦流动郊比例衔等指居标。1.辰2确定鞠合理公的现吧金留雷存量货币剂资金柱作为辛流动却性最袄强、拌收益再性最玻弱的科资产钳，持丸有一的定现吃金可本增强艳公司为的财全务稳客健性锅，但遮过多文的现找金表辉明资辣金闲孟置，研会给筝企业片增加海财务置成本赶，损掏失机等会成警本。管在市杀场好慨、信炮贷政政策比假较宽托松的绍情况钩下，谣应尽摄量降袭低账心上资纲金余着额；野相反亏，可牧适当清调高伪现金纯比率汗（5%渴-1痒0%），嫁获得液较稳鉴健的棋财务毅状况登。作为涉项目绢公司抄，为时降低答资金贞成本餐，将早尽量芹减少挂账面堤的资挥金结揉存，标如有度长期棍闲置匪资金偏可考秤虑提恐前归晚还银矩行贷齐款，宽或将曾资金斧调入均母公廉司，务由母造公司削统一纠调剂辽和平骨衡。每账面本留存悄资金宫与与朱资金累需求会尽可怖能匹呢配，打满足捎未来狡一个继月资书金需届求。2、资金使用中容易产生的问题1、资耍金支禾出与馆施工堪进度钱不一挖致，族超进搜度支戒付工绍程款苦。或讨工程遣暂估无单价触过高缘瑞，造矛成提垃前或算超付肤工程也款。各项虏开发筛建设塌投入涉严格冒按合陈同和烘施工季进度启付款演，坚该决杜哑绝未讯达到护付款振条件闷提前炮付款拨和超晒进度父付款梦，既爸是降疏低资赖金成句本，遍也是口控制征经营萝风险歪。2、工即程结诵算要削留足努额的滴工程烘质保冷金。按规弯定足赶额收郑取工特程质谁保金贤，工块程质夜保金继是约偷束施宏工单史位后疤期维辣修工芽作主黄要手勺段，价也可鞭创造范一定牙的资姥金效祖益，迫因此纠，需辆足额指收取痛，并土严格中按规菊定审仍批后看退还混。3、垫粱付的继各项效工程结款要吗及时暖收回指。在工昏程建哪设中市往往收存在苦甲方千为施渗工单吸位代幼垫工婆程劳驼保金脚、现轰场水右电费冰等，垄这些摘款项夺应及摇时进谨行清榜收，爹保证阀公司翻利益穷不受蔽损害蠢。2、资金使用中容易产生的问题4、资毁金拨锁付的宪手续终不完禽善，妙审批盆不严军；资迟金使春用的命计划梅性不闹强，纠资金熟支出悠有较嚼大随辣意性芬。5、应闸收款谦占用塌资金稳过大，催啦收不昆利。阶特别汗是业渣主拖宽欠的真房款稻要及锡时收额回。6、加巷快尾年盘和旷车库很等物迹业的歇清盘钟，尽反快处永置闲躲置资真产、纵空置气房产栏设备涛，减托少资翅金占屡用，渴尽快别回收岩资金红。3、资金管理相关制度主要内容介绍3.挺1、账果户管予理制然度：（1）账营户的卖开立定与注屑销必扫须经市过公呜司董错事长堪审批宋同意育。（2）各域级公竟司的滥所有饱银行颂账户肿必须傅由所伐在公劫司的添财务脑部门屯统一彻管理申，其亏他部酸门不斑得以修任何勇名义恢开立浓银行蛛账户严。（3）银梅行账夕户必渐须以劣本单父位的闸名义胆开立聪，不依得违紫反规激定以缩慧其他驼单位库或个荷人的嫁名义现开立迫，严找禁将洗公款歌私存首、出眨租或企出借巴银行挥账户付。（4）各邮级公超司财参务部科门应第定期景对银扫行账佳户进膏行清才理，喇对于告长期粥不使罢用、诵不需察用的披银行欧账户栽应及报时予窄以注涂销。（5）公绝司的岸所有疲资金醉必须红纳入咱法定线账户粱管理浙，不得趟坐收雷坐支育，严陷禁账卖外循身环和璃违规筝设立帽“小掌金库缺”。（6）各树级公脂司的比会计分和出外纳不贝能由僚同一暑人担尼任，砖开具绑银行耀支票朵所需贡的印运章必叛须分葬由两蛋人或蒙两人厅以上盏保管创，银麻行支寺票印旨章的扩保管颠理人勾员不当得在娃空白磨或内踢容填亲列不俩全的塘支票尼上盖武章。（7）资谢金收念支必终须及数时入辩账，亚做到奖日清德月结杀。各彼级公色司财层务部角门的肉会计危人员估应按漫月编烫制银插行存静款余光额调菠节表猾和盘包点现马金，蚁保证轿账实村相符貌，出死现账雁实不稠符情智形的鬼必须句及时瓦查明沙原因托，分酒清责魔任，钟及时塔纠正发或追摊究有唤关人柜员的锁责任商。3.朝2、资渡金使那用及尊付款通审批财制度庙：（1）资随金实侦行预辞算管纠理，丹各公押司必暂须按蕉资金杰计划逗使用垒资金轻，防能止计运划外起的资底金支即出。巡寿公司丹的资图金实强行统宫一调东度和愈统筹浴安排味使用阴，以泉减少辛资金石闲置望，降鹿低资业金成酷本。（2）各谅级公将司应填根据挠自身棉实际赴情况普制定衬明确报的资晕金支仇付审办批权拖限和坡程序泪，各沟项资援金的靠支付胳必须输严格性按规盈定权痛限和澡程序而审批足。对