四川旅游区住宅项目地块调研

xxD-18地块项目调研1第一部分：区域市场分析第二部分：区域房地产市场研究第三部分：项目地块及定位研究第四部分：项目产品定位及分析第五部分：项目开发策略第六部分：项目营销策略第七部分：项目风险及防范第八部分：项目风险及防范2中国著名的观音文化之乡四川盆地中部腹心城市涪江中游，川中政治、经济和文化中心成都和重庆两座特大城市的中心节点国家卫生城市、

国家园林城市

中国优秀旅游城市中国人居范例奖城市

国家生态示范区

中国观音文化之乡中国金融生态城市

全国现代物流示范城市

全国绿化模范城市“小成都”、“东川巨邑”、“川中重镇”、“西部水都”九大国家级城市名片四大城市特性四大城市别称3区域面积人口河东区158平方千米10万船山区618平方千米68万安居区1258平方千米81万蓬溪县1251平方千米76万射洪县1496平方千米104万大英县703平方千米

55万xx市面积5484平方千米，人口394万人（2009年）4xx为人口稠密区，人口密度为每平方公里706人，人口密度远大于全国、全省平均水平。全市人口绝大部分分布在沿涪江两岸的冲积平坝、沿河两岸的河谷地带和丘间小平坝区。从射洪县的金华镇到船山区的南强镇，沿涪江两岸属人口的特稠密区，人口密度达到每平方公里813人。中国每平方公里平均人口密度为130人，约是世界人口密度的10倍，东部沿海地区人口密集，每平方公里超过400人中部地区每平方公里为200多人西部高原地区人口稀少，每平方公里不足10人。全国人口密度xx人口密度5672010年末金融机构各项存款余额523亿元，增长17.5%2010年末城乡居民储蓄存款余额359亿元，比上年末增长14.16%其中，活期存款余额119亿元，增长26.9%其中，定期储蓄存款余额239亿元，增长8.7%89xx城市规划（2009年修编批复）xx市的城市发展目标为：成渝地区经济发达、社会文明、生活富裕、环境优美、富有浓郁地方民俗文化和山水城市特色的现代化大城市。“十二五”期间，按照xx市城区面积100平方公里、100万城市人口的“双百”目标，首先继续加大城市化进程步伐，加强城市基础设施建设，深入完善城市商业、产业配套设施，加速聚集商气、人气；其次、按照“城市、文化、旅游、产业互动共融”的发展思路，以发展文化旅游产业为主线，大力发展教育产业，着力实现产业转型升级；10市城区五大旅游度假区：建设中国观音文化城、中华玫瑰城、九宗书院公园、中华养生谷旅游度假区和观音湖“一湖三岛”五大主体功能区：活力新城区（河东新区）、高新产业区（经济开发区）、现代物流区（金家物流园）、新型工业区（创新工业园）、特色安居区（安居区）河东市中心：河东体育中心、文化中心、会展中心、传媒中心五大旅游度假区汇集“xx特色”11xx城市研究小结◎从城市特性、城市名片分析，城市发展与建设充满着巨大的机会◎从高人口密度分析，房地产以及城市建建设空间大◎社区经济发展态势与居民收入水平稳步提升◎城市规划为城市确立了良好的蓝图与发展目标

xx楼市板块效应明显，城北与城中供应量越来越小，河东新区是未来城市房地产的主要供应源，也是市场竞争最激烈区域。12第一茄部分偷：区剖域市尤场分替析第二漏部分绳：区绣域房虫地产泄市场舞研究第三取部分逼：项该目地得块及隆定位照研究第四鞭部分垫：项抓目产汪品定骨位及从分析第五灯部分武：项维目开帆发策堂略第六洁部分艳：项匠目营号销策扁略第七植部分锹：项赔目风肢险及天防范13区域改房地踢产市弓场研叠究14房地肌产开扮发投曾资止汁跌回侍升。20硬10年，xx市房秩地产箱开发惑投资遇呈探业底回化升态宁势，搜累计环完成饼房地亡产开档发投宰资67学.9亿元圈，比20张09年同丘期增州长15松.5飘%房屋拴施工赵面积贯与新盯开工傅面积瓦大幅零增长烛。20珠10年，党全市洲房屋扣施工歪面积62皂9.占02万平敬方米辈，与20渐09年同桥期相罩比增故长14嚷.1国%。全集市房联屋新见开工榆面积37敌9.将64万平偏方米赴，与胁去年届同期屈相比心增长74从.4撇%商品道房销品售面瓦积有贤所下户滑。20痒10年，钓全年浑销售逼商品辜房19卸6.革96万平膛方米犬，与闯去年林同期谋相比勿下降17芹.5闯%20塌10琴年遂葛市房繁地产起市场绩运行15（一据）房地载产开崖发投唉资。1-只4月，茎全市含累计虾完成踢房地糊产开心发投膊资27窗.7员6亿元轧，同孕比增册长61垦.6商%。20陷11年xx爸1-要4月份柔房地辆产情予况（二膊）房屋盾施工遇面积购与新链开工翼面积川。1-愿4月,全市妇房屋身施工翼面积43戚2.毙08万平吓方米鸽，同班比增斥长53摘.4况%;全市糟房屋袭新开贴工面泛积73映.0救7万平斯方米它，与课去年掩同期描相比职下降13槐.7梨%；全雅市房菌屋竣概工面滤积33俩.8朱6万平证方米宜，同诊比增雅长42混.1努3%。（三散）商品召房销前售面译积与危销售哪额。1-掩4月，苗全市然销售唯商品待房37拥.8婶4万平贱方米蔑，与受去年探同期诱相比乳增长4.致6%；销洲售金叠额11砌.3矿9亿元障，同拍比增霸长29墨.9锅4%。（四松）房闷价裹。4月市海本级禁房价潮与3月相肌比呈绸价滞膝态势咬。营牌业房坟销售摆均价善为88蒙00元/平方买米左春右，千商品毕住房跌销售蚕均价音约为42滑00元/平方劫米；羊存量幻玉住房战销售缺均价层为36肚00元/平方善米。16xx不市房地投产市场坝供应贤及需舟求17xx兰市房地尤产市场逐年萍价格渠增长18xx废市房地粥产市场板块就划分区域恶均价44霜00元/㎡区域紫均价45李00元/㎡区域际均价50节00元/㎡区域愈均价46皮00元/㎡19区域搜典型忆项目俩分析20区域楼盘均价户型面积河东弗莱明戈高层均价4900/㎡套三100-130套四140-180福熙美邸3500元/㎡套二70-90套三100-130东城一品2900元/㎡套三125-140套四140-160欧洲新城4350元/㎡套二70-85套三100-120鼎盛国际LOFT公寓8000-9600元/㎡套一40-50高层均价4600元/㎡

二变三80-110城南万象新天4800元/㎡套二76-84套三113-117世纪春天4300元/㎡套二90套三112中央商务区翰林名苑4900-5800元/㎡套一47一变二70-92二变三85-116二变三（舒适）126-165滨江生活带南滨帝景4700-5300元/㎡套二80-100套三130套四160xx线市典型溉项目喂价格循及户押型比色例分爱配21xx酿市房地辞产市场产品唯供应闲特征22xx村市典型彩项目牧产品罩供应颂特征23xx末市典型辆项目聚产品某供应械特征区域项目名称单层户数（电梯）单层户数（多层）城南景逸华府2梯4户无多层城南新界旺郡2梯5户/6户/7户无多层城南锦绣南庭2梯4户1层2户城南南湖逸景2梯4户1层3户/4户城南世纪春天2梯4户1层2户城南海棋·山水花园2梯4户/6户无多层城南时代·领邸2梯5户/6户无多层河东龙腾御锦2梯20户1层2户河东弗莱明戈2梯4户/6户1层2户河东华泰·福熙美邸2梯4户1层2户河东学府馨城2梯4户1层2户河东东城一品1梯3户/2梯6户无多层河东中铁·龙城2梯4户1层2户河东鼎盛国际3梯20户无多层河北金海国际2梯5户无多层24xx京市典型始项目姓产品姐供应骄特征区域项目名称附属配套设施城南景逸华府无城南新界旺郡无城南锦绣南庭无城南南湖逸景无城南世纪春天网球场、篮球场、露天健身区城南海棋·山水花园无城南时代·领邸社区商业河东龙腾御锦网球场、spa健身中心河东弗莱明戈社区商业河东华泰·福熙美邸无河东学府馨城社区商业河东东城一品社区商业河东中铁·龙城无河东鼎盛国际复合商业/私产酒店城北金海国际酒店、商业25xx荣20处10年成阁交低呢于2肆00语9年阻，而赚新开割工面即积却首增加辈74流.4墨%，衔说明套20众11哀年xx的竞坡争会炭加剧肠；xx的主续流产贴品特担征是蓝90损-1伸20盗平方若米，悔投资制型产味品和软小户评型产俩品属腊于市扁场空害白；xx拌20挣09年价另格增搜幅幅洽度较划大，匠仅2剖01圆0年猾增幅遣就达钉18番%，盒远远蔬超过规GD羊P增菜长率乖；1234xx惰20消11年1-鸭4月全胃市销熟售商趁品房37衣.8忆4万平晴方米放，与蝴去年偿同期奶相比隙增长4.馋6%；销狱售金促额11呜.3讯9亿元稀，同肤比增羊长29棵.9碌4%；26消费蜜者研虚究27客户忆需求牌特征客户分析主要丢是与销售苍现场受的置左业顾族问现场深度接访谈冠及对购房什者的沟饶通交井流综犬合得督出。趣访谈鄙结果反如下笑：（1绢）主风力面积评需求筐主要信集中表在2房80栽-90犬㎡，筋3房斥10揭0-12校0平朋米；（2爆）大多雹客户察的总吩价接掠受能黄力在35-45万之间；（3蹲）在肝与客梢户的妄访谈伟中，煎很多弹客户瘦都流疫露出仆投资痒的意猎愿，xx目前摆尚未绢出现铺投资龟型公输寓产贡品，收但我刘司认述为，屈这部赔分需腥求是似确实欲存在江的，湿只是僻目前xx没有个合适语的产勺品激杏发这上方面炎的需码求；（4炊）对告于商陶业来述说，响客户屈主力见选择践面积战在40团-7捐0㎡，接久受的裹总价钱在50日-7础0万；28客户想群体邻特征（1施）目前帮xx井客户构成主要分为镇3块男，第步一是以题市区锻为主泪，约多占6抹0%遍的比偷例，尼其中克以个驾体工商户痛、企队亊业拼单位职工为主勤；第二武是周边络客户档约占变35歪%，晓主要碎集中苍在蓬汇溪、发大英匀、射肃洪等驶区域；第丑三是外地月客户吊约占锅5%杀，以斩重庆谜、成酸都投稀资客啄户为陆主；（2固）家庭结构大多予以3姿口之家为轿主；（3技）购队买商欢业的藏客户属以个蜡体工萍商户活、公香务员冈和外凉地投做资客颜为主棒；29客户暴决策坟模式（1采）在选顶择项懒目的柔旪候娱，客组户首雾先考房诚虑地啦段和渔价格呜，其指次是妨生活愿配套焰和环睛境，贵以及中区域押成熟徐度。（2毒）大狭多数简客户问都希级望居仿住的参小区麻有优异璃的景满观，筛物业祸管理哭方面由于xx阵还处于起步足阶段字，客类户对特物业右管理妹没有晕明确汉的概笋念，腿但希胖望服请务水植平能却够越旱高越递好，蝴服务酸项目疤越多总越好糖。（3痒）购纽奉买商遭业的贱客户知，大饲多数纵第一苍看重词的是纹地段省，其栽次是帝未来悬发展倍，第坦三是泥价格尺，第孟四是椅商业甩管理仍。30政策六研究31宏观严因素相影响咸下的症中国掩地产南走向2010.1.10国十一条二套房首付40%、信贷风险管理、差别化的住房税收政策、加大保障性房建设等2010.4.17国十条建立问责机制、差别化住房信贷政策、二手房首付50%、三套房停贷、调整住房供应结构等2011.1.13国八条不足5年营业税全额征收、二套房首付60%、贷款利率1.1倍、外地人士限购、明确问责机制等发改言委：5月1日起辅商品写房销迎售明胃码标林价国家除发展嫩和改虏革委转员会20亲11柿年3旱月22离日宣间布，取发展缝改革械委日热前发惠布《妙商品均房销条售明荒码标愚价规肯定》蛋，明什文规宅定从射5月巴1日篇起商孟品房土销售挥实行扩一套踢一标重价，言并明踢确公珠示代酸收代唐办收喉费和聋物业闷服务偷收费晚，商槽品房嘱经营喝者不替得在橡标价烦之外野加收井任何姓未标本明的桥费用愈。商漏品房咏销售药价格丝式明码鸭标价像对外励后，胸可以那自行任降价例，打定折销询售，俱但涨壳价必肤须重挨新申竖报备惨案32金融头政策罩-加环息金融帜政策妈-上奴调存鸣款准棋备金欲率33一线公房企尽对于竖宏观炊综合期政策暴的反悔应—购—两洞转战馅略转型猪：商针业地名产开硬发产忙，调球整商偶业地寺产开胆发比爽重原本厚是不折温不缩慧火的笋商业认地产喘，却蚂在住局宅市铅场举惹步维蜻艰之览年迎多来跨意越式怒增长如，众啦多靠外住宅品项目仗“持士家”怒的一痕线房粉企，萄纷纷氏转战皇商业结地产络，持谱有商年业比槽例持腹续加夹大转战培：一弄线房鹅企纷稻转战合二三隶城市一线届知名览房地妙产开凤发企咱业转扔战二郊三线温城市吩可以黑看出草，目舟前一权线城暑市的甩发展边确实仓有限灰，而俭相对夏来说献，二怖三线含城市孤却有嗓很大犁的发本展空匠间34xx市确解定2挪01秆1年假房价像调控眼目标蒸-2垄01咸1年端03讯月2车8日限价飞不限味购——乱涨牛价的况将取舒消预糕售许育可证根据辉xx重市实去际情菌况，虚近日临，市相住建摊部门护向媒捎体公泥布了燃住房筐价格涝控制福目标饼，x刻x市铅20散11年新董建房姜屋价威格增寄长幅注度控裂制在12侍%以内加大锡市场催供应——今年摩将建抵保障尸性安掏居住劣房1石54假04套据了永解，雷“十二喘五”期间字，x罪x市佛力争秆完成忍建设泼保障匹性住赶房和头改造绵棚户研区53你50傍0套（的户）璃，其朝中保岂障性丝式住房47悟50改0户，洽各类趁棚户惧区改术造59役93户规范拿交易流行为——年内傻拟将魂备案移进行爷网络丑交易35加大拢保障欧房的缩慧供应争夺胖首置岩客户折和中翻低端构客户包，竞或争加喜剧宏观羽政策xx楼市限价课不限浩购国八谜条不能盟胡乱划涨价辅，开锅发商笋势必房诚采取嘱高价欣高折渣扣的驳方式择销售本土艰需求罩影响信较小粘，催晚生外璃地来xx投资洲型需盐求增仅加加息站和调举整准少备金房贷裹难度抵进一举步增井加，欧特别魄是二票套房钓和商烤业贷业款，负直接浩影响行开发衬商资木金链36xx楼市染研究咽小结◎xx作为届一个禽三、扬四线析城市安，对呜政策秋的敏素感度框远低疾于一云线城思市，裁但这殿并不鸦能表熔明xx房地泛产市夜场是伟稳定鄙的，健政策壤永远训是房珠地产若市场僻的导抢向。携随着页投资祥全国疫化、咐媒体急影响如日益红强大肾、投餐资者着掌握腹知识格的能哭力加缩慧强等示因素伏影响缎，目调前xx市场梁大多艳数楼善盘出朱现圈担地销趣售现苍象，xx这样幼的房叨地产纽奉市场摄前景收令人嘴担忧再，特沃别是衡当媒充体全糕面报衡道房至地产庭形势爷后，鄙普通拍购房饲者开形始有职意识降进行氏判断真。做为本开发律企业做，在xx外部撕条件虽无法筝控制医时，威本项此目需店做好标自身贫产品群的品似质及头口碑冒打造难，制汤定符暖合发煎展及零符合膝市场够变化蔑的策计略，腿本项帜目可鹿以实米行既违动既扶售的碍策略巴，在xx市场搞树立虫良好刊口碑牛，得倡到购海房者吉的信董任，俗这样圾才能暗在变汗化的衬市场点形势榆下立夸足、葵发展舟。37第一央部分泰：区批域市私场分盛析第二策部分未：区改域房挨地产蛙市场翻研究第三件部分恰：项挺目地腿块及萌定位你研究第四尸部分炉：项硬目产觉品定屈位及凯分析第五竟部分篮：项教目开宾发策帜略第六伞部分碑：项抗目营抹销策在略第七劝部分槐：项销目风南险及哥防范38河东抚新区-项跃目D-逢18地块地块跳位置批：河易东新阵区东呀平大柔道以页东，颤市中霜级人叹民法剖院办掩公楼浪以北用地瓣性质桑：商合业、企住宅东用地叔。地块婶指标茄：34活58旋3.涨41㎡（51豆.8易7亩）栋其中茶：A地块14拉65眉1.蚂47例㎡（商灾务、束金融侧）；B地块19白93厅1.邀94甲㎡（商和业、童住宅贪用地伯）。地块帐现状厨：项恶目地盛块相观对平运整，剂没有浮地形岸高差鞠。综述降：是区河东置新区蜜拓展绘的重具点区瓣域和怖未来集区域合中心倍。39软件糠外包残园配廉套商成住区软件酷外包丝式园办因公区40

●优势

1.EBD城市中心区位，河东新区中央

2.地块内外部条件好，可塑性强

3.区域成长性好，利于塑造河东中心形象

4.湿地公园及江景

●劣势1.项目周边商业氛围不浓2.河东新区人气较少3.区域环境一般，宜居二字牵强4.中高端客户宜被分流5.综合体带来的抵消性抗性

●威胁

1.项目面临区域内激励的市场竞争

2.项目区域规划暂缺乏兴奋点

3.客户更认可其它项目生活氛围（配套、环境方面）4.同档次产品供应量过大，同质化严重，竞争激励

●机会

1.自主购房对高性价比，高品质住宅需求旺盛2.多种概念楼市并存，客户认识尚浅利于引导3.引入全新住宅概念，认同客户层次接近4.鼎盛国际大型商业带动人流量，对本项目起到利好因素5.高品质产品的完美诠释及高附加值的体现地块善SW固OT壤分析41河东搅新区-区誓域发梨展规垦划第一个阶段2002年9月新区成立到2004年9月新区成立开发建设启动阶段第二个阶段2004年9月到2007年12月城市基础设施建设阶段第三个阶段2008年以后以形成城市经济支柱产业为主的全面开发建设阶段河东备市中应心的胳建成宜，将灾极大缩慧提升xx城市繁品位广、完源善城战市功皂能，字对建母设绿矩色xx、健拘康xx、和排谐xx、现摄代xx必将企起着击重大伤的推孟动作呜用会展蜻中心——会展头业的狡发展英平台体育别中心——张扬遣城市始“运土动精只神”文化导中心——文化匪大餐孩荟萃传媒料中心——培育杠城市垮文化塘的“纱温床苦”为加罚快x处x城奋市化敞进程喇，改番善老价城拥渗挤的训现状刷，提荒升x票x城熟市形经象，光拉动系xx覆经济狮发展子，封20胁02每年市耍委、输市政谎府确粥定开秩发建择设河仍东，闷作为角扩展偏xx骆城市上规模展、完秘善城筹市功瓶能、允提高贴城市爷品味蚁、塑知造城挡市形代象的寻重要靠区域42市场晕环境闲分析河东挣新区吗项目拐的主误流产赞品是着80刺-1秃20敲的居迈住型软户型馆为主屈。河东缘瑞新区清的市风场空规白点摔是商表务属秋性的谁产品早和投糠资型路产品岔。区域楼盘均价户型面积河东弗莱明戈高层均价4900/㎡套三100-130套四140-180福熙美邸3500元/㎡套二70-90套三100-130东城一品2900元/㎡（2010年五月份）套三125-140套四140-160欧洲新城4350元/㎡套二70-85套三100-120鼎盛国际LOFT公寓8000-9600元/㎡

套一

40-50商业均价1600元/㎡

150-20043区域特性河东新区、市中心、提升xx形象力与经济的新城，低入驻率自身特性A地块：商业；B地块：商业、住宅一体，开放式街区，高价值财富之地市场竞争居住型物业同质化严重，投资型物业属于市场空白点企业战略低地价拿地，侧重经济产出效益，同时提升企业与项目品牌和市场价值城市形象河东新区商务区地标，滨江亲水城市新空间，集商业、办公和居住一体项目铲地块阳定位买因素刷汇总44职业天特征令：（1）拥有病中型蜓或中枯小型堆企业菊的民泊营或壮私营永企业辨主（2）拥有樱家族肝生意徐，以疲物业妥转手岸或出职租获椅利作者为主察要目斧的之切投资欺者（3）经济宏相当废富裕邮，具叛丰富历积蓄鄙，以多投资总置业咸作为辜保值崖用途穷的人桃士（4）企业估事业纱机关米之高钩层国尸家干昌部（5）在大码型企知业公题司或掌事业赵单位料，年龙收入歉10万以剪上的嚼高层帅管理弯人士（6）营赖商有储成之腊中小服型私吐企老昨板,有一址定经手营规盛模个甚体商氏户（7）外返出务煎工或秩经商誉的的逮成功钳返乡惑置业控者，梅已取姐得一腹定成冲就之译外地筹成功息人士年龄脸结构遵：（1）是60年-7识5年出袋生的添社会怕中坚扇人士来源声区域章：（1）xx本地谨的投散资者喊或者关经营汤者（2）成叠渝2地的膏投资鸣者项目处目标扭客群循定位45主要怖街区觉人流抱量调效查46大中型餐饮市场容量与潜量已经饱和大中型品牌超市无公交车车站目前已经引入部分公交线路生活服务社区商业缺乏银行网点设施缺乏第三产业中介缺乏通信网点缺乏文化生活场所无星级酒店目前正筹备建设（锦江五星级酒店）体育运动场体育中心农产品菜市河东商贸城，位置较偏各类专业市场缺乏整体漆规划超水平少高、跟打造猛的平喷台高但后朴继入组驻跟持进乏天力、傅缺少膛人气项目继所在丹区域级配套驰设施瞧——阳区域境现状47体育换中心项目博位于角河东致新区搞东平倡大道软以东畜，中条级人殖民法抓院办么公楼免以北挂。项目倍处于加未来辛规划地的中父央商庆务区号，周全边有权体育艳中心承、五馅星级奥酒店酒、xx最大搭的湿戒地公孩园、轧长江赴岸线练。湿地叹公园五星羞级酒腥店项目项目饥所在域区域苹环境谱——柜环境捏分析48河东竿竞争羽商业赶项目碧多以“裸夕卖”棚为主盛，未伏统一贪规划组，未招完商；锈一层教商业剑面积她在40裳-1积00奶㎡，2秩-4卖层面史积多伪在2停00邀-4子00酒㎡；项目却所在亏区域软商业腾环境笋——抽竞争浙项目传商业废体量区位商业项目商业体量（㎡）均价备注河东宝岛风情700015000-五彩江岸500013000-14000-五彩金海岸350016000已售完五彩大世界1500016000已售完圣莲港200016000-人间天上400011000-五彩威尼斯500016000-五彩多明戈450016000-18000-五彩新天地700015000-16000-河东商贸城1500016000-西部唐都2000016000买一层送一层东汇商业广场110007000-鼎盛国际12000016000-城西美宁商业广场130000价格未出，估计1层均价27000苏宁、家乐福、茂业滨江商业带滨海名域130001层：16000-19000-两滨丽景100001层：16000-合计2510004920冬15汽年达顺到1赞8万祥人20毛15意年末注20辞平方杆公里文化步旅游羽产业岩园及裤行政冒文化柳中心人口规模城市姐定位已建唐成xx最大很的湿锄地公调园，她正在虹修建宰市体来育中腊心、腐锦江嫂五星密级酒嘴店等咐。河东床现状未来寒发展项目普所在远区域赔环境对——网区域红未来地规划50河东晃会成熔为未弊来xx人口横迁移脑和城临市发篇展的肾主要梯方向里；xx向东展，会限成为央今后恶主流聪的居好住方腹向河东历拥有悦最大氏的湿夏地公掌园和查长江沫岸线擦，会辉成为滥比xx中心店城区圾更适凳合人温居的户中高弊端区溪域；河东这新区薄是xx市委他、市绑政府率确定拐打造耽的文信化旅仁游产域业园宵区，巾现代异新城海形象秒已经礼彰显陪；123但我恳们已茧经看殊到，谱河东笑新区严周边平竞品话项目让，已扔多数眉消化寻，周屡边项扒目业继主逐手渐入交驻，随本案凯项目惹仅仅哄需要泥的是呼一个灿契机补，来窝带动退整个满商住惯链的挥发展把；4511地段剥规划电优河东奔新区鸭的未呢来规押划、xx城市莫发展北的未扇来规码划，拴都为卵项目达的提薄供了催绝佳劈燕的利殿好支侵撑。集成蒜高品折质周边省竞品塌项目火无统建一规曾划，影较为阿散乱因，而滨项目扶体量挪一般父，经放统一疾规划碰后，炉高品珍质会廉成为丢项目职的最恰大优撞势之灾一。2景观涉资源好xx最大座的湿叛地公公园，切长江稀岸线穗，这自不仅肿对住坑宅是方优势茄，对馋商业山，同国样是础优势.34发展佛机会盏佳项目接周边陶有五骡星级脱锦江丙酒店宪，体斩育中尼心、宫很多沈住宅款项目峡、有快独立恰的商班业体真，聚压合了真酒店远、人倘气、定运动谈设施撒等诸垂多优设势资理源。商住逮一体输核心辩竞争阶力52项目朱整体剧定位唯一行性：兽河东由新区少软件鸡外包牵产业眼园区擦，地滔标财嫁富产议业资源凝型：虎河东烦新区贡中央巡寿核心校区域苍亲水扣生态快景观弱资源道不动别产投资觉类：权通过戚对全欠国以炭及区榆域商昨住购斥买行糟为的转确立挨项目议为投点资类扁产品集成坡式：载住宅随+商弯业+泊办公饺，集躬成式泛商住绕综合衡体，微具有握商住物持续璃自身包能力外包些产业股园区戏&BL瓜OC忆K综合沾体53综合夕评述·错位丛竞争——从本弦案目续前的焰配套魂及环块境状玩况来弄看，秩明显膀环境荡较差桶，虽权然交投通情织况较放好，造地块洪内部晶环境机规划溪也属蛙优秀葛，但妈周边知居住吃环境救不理乔想，舱商业伴配套咏杂乱滥。因说此本晋项目拴适合瞒塑造浮成对毙于交谢通及屋品质赢条件遭较为税看重际，但资对周阳边配箩套要泳求较同高的螺社区搜，在日生活弯理念额上与暑市区低楼盘羞加以骆区隔皆，形悬成错送位竞优争。·售卖刺未来——从长惠远来排看，庙本地晕块属钞于先赚规划昨、后倘建设仆的发俊展型烈城市雾改造遗板块介，地养块周合边的淡居住刷环境浊、生名活在烧未来桂将会锅比较屋浓厚朴，周余边的凶配套猾也会逼随着推城市木的发结展而计改善韵，本毒项目舱所处吧区域赚未来伯被大袄力看烧好。54第一胁部分何：区咏域市搭场分欠析第二缠部分今：区缓域房温地产名市场贝研究第三俊部分序：项他目地闭块及梁定位姑研究第四乎部分壮：项征目产潮品定驼位及财分析第五径部分陈：项约目开压发策投略第六酒部分厨：项削目营陡销策导略第七抄部分控：项仇目销尤售及来组织第八勺部分愁：项高目风抓险及所防范55A区及B区产阿品定偷位一、A区商个业：1.项目之商业方做1-朽2层，纺不超炮过三羽层；2.销售渗以单绳一层裹和单岭二层萄销售正也可椅分割堪销售世；3.两栋晨商业唐楼可呀做LO棚FT公寓妈，可跪办公裹及居缩慧住；4.上LO语FT公寓礼单层俱面控男制在40蛋-5湾0㎡倘,层高外：5.悼2-晋5.啊6m。二、B区住战宅：1.项目4栋住拐宅做奔点式复塔楼避；2.根据xx市场傅情况提，进落一步祖调整债。56一层墨商业二层配商业A区商印业产爬品分秃析商业哈层高年建议一层慎层高杰约:5钳.2矩-5绞.6促m二层圾层高碗约：4.挤2-验4.则6m商业腿划分廊建议分隔稼：●藏主要陷考虑堆柱作蛙为分妈隔基拢础●皂面宽娃不能管低于4m●搂通道开不能乏低于1.港5m，主锡通道街约:2奏-3歇.5堂m57B区住渔宅产坐品分毁析N+紫M户型即：N：固纠定面彼积M：可糊变动司面积原因葬：（1）楼妹体不沟规则狼的朝歼向是匪销售斗中的防难点厦，通专过新满式产易品的纳设计采减弱总朝向吨问题座；（2）利盯用商状住楼狱的性涝质，裁充分重体现斯产品搂的附拍加值裕，结湾合产筋品的彻新颖始、新棉奇程棋度，咏快速冰吸引列客户涌注意筹；（3）N+衰M户型疤在xx市场任受关雨注比仓较高伴，其名优势候超过LO紫FT公寓揪，赠把送面势积大独；（4）14歌0%的超叨高得越房率啊，满姨足了只消费慕者追与求经恩济适意用的堤心理胡；58B区住毒宅面它积配腔比及宰分析产品户型面积户数比例

N+M二室+三室80-100㎡70%三室+四室100-130㎡30%分析烟：（1）由婶于N+躬M的改先变，再建筑植成本徒的增澡高，垄销售侍价格悠高于忙平层旁的价弟格，考虑宿到区首域接渡受的循总价闯因素迹，因辨此将腊面积饼设置法的偏币小；政可变篇的面牵积可能以增洁加卖纳点，阿在使兴用上轮得房侮率可侮以最呜大化驶；（2）从遵功能遮上考兼虑，争在xx市居般住的蚂人群幻玉都为裤追求状功能惊性的蔬住宅攻，所以洁设置垒成为盈二室六和三杜室最蛾为适狐用的毙功能池性。（3）依坡据xx河东他新区朝市场汤消化剩量及惨消化上速度界看80炎㎡-苗10师0㎡为裂消化柳速度最域快的育，也陪是现渗在市攀场剩听余量仿不多差的，直提供找这样贱的产颗品可蔬以完贪全被气市场头接受端；（4）户么型设族计室馋居于劝功能糠型与平舒适辞型中夫间的锐，既纤满足曲了区烧域内佳消费乏者的心基理，反又提攀升了羽项目茧的档技次。59xx膨N+伪M户型太案例全赠袄送面监积半赠咬送面原始箭户型谋套型治图户型茶装修群效果捏图60xx闯N+蝇M户型办案例全赠仍送面脆积半赠枣送面原始协户型毕套型赌图户型农装修镰效果重图61xx箭N+召M户型辆案例户型梢分布凝图此图时为以励上户目型分办布图62住宅避套型致面积纯建议导与设月计原砖则套型怒范围膀：80—12体0平米设计读原则猪：1.错位柜竞争委，不慨宜将嗓产品傍面积深设置肚过大兄，化遗解大接盘风犁险。2.受政速策影棉响，碧必须碍保证90平方亭米以午下套蛙型充按足设零置，扬转变努赢利皮模式仇，在犬高产峰品和蛾服务淘质量浙方面寒争取窝更多否的利瓦润空奶间。3.注重营一次域置业瘦两房宵基本煎功能东设置悄。经警济型轧三房房诚满足薪”一祸步到意位“取式购季房需乳求。4.主力辰户型碧设置固约10平米食的赠乡丰送空还间，寸提升糠整体依性价淘比，宫增加震居住程舒适筐性。5.注重障顶层验、底键层产蓬品的向设计傲，体勾现均葵好性乡丰，有买助于程整体尾去化弹。6.注重细高层理产品披的创盆新开炮发。7.考虑治投资叨型特帝殊高惰品质爱产品态提升秧竞争技力。63实现舍品质胳差异怒化高档兵住宅茧设计虑强调台的功躲能分除区。越户型巴分割恨、空晶间分遣配、非通风夸采光计设计敌、功跟能划径分和稍连接答的合翁理性僵。入抱户花倘园、菊挑高通露台宜、宽厚厅、赏步入莫式衣亚帽间望等，暖很多窑只有栗豪宅逆才会珠考虑零的元扛素，脉本项杜目也积应该捉毫不卫示弱回地兼抓收并乐蓄。64住宅猎户型伸建议本项肾目户醒型创孙新的悲出发膏点——两大苍原则赠：本项丽目户率型创连新的附出发麻点一主一对xx市内迫主流观户型夸设计咬的超膝越和寨对当叙地市绳场先凯进户看型的呜趋同1.对目创前片别区户夺型设瓦计的够明显