xx信托贷款项目的可行性谋划书

PAGEPAGE50PAGE25XX信托XX22号·XX锦观城项目贷款集合资金信托计划可行性研究报告XX业务总部

目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一部分信托业务摘要 5一、信托摘要 5二、信托基本要素 5第二部分信托资金的运用与管理 10一、信托资金的运用 10二、信托的管理 10三、信用增级措施 11四、信托资金的退出 12五、信托资金使用要求 13六、信托受益权流动性安排 13第三部分借款人情况介绍 14一、借款人基本信息 14二、公司设立及股权历史沿革 15三、法人股东XX松北城市建设综合开发有限责任公司 16四、管理团队 18五、财务状况 19六、财务分析 21七、资信状况 23第四部分项目来源及环境分析 23一、项目来源 23二、环境分析 24第五部分项目相关情况分析 27一、项目位置 27二、建筑指标 28三、财务测算 31四、项目现状及开发进度 33五、项目资金需求 34六、信托资金如期偿还的可行性 34第六部分担保企业简介 35一、XX巨容新能源有限公司简介 35二、黑龙江蓝天房地产开发有限责任公司简介 39第七部分风险分析及防范 44一、政策风险及控制措施 44二、信用风险及控制措施 44三、管理风险及控制措施 45四、利率风险及控制措施 45五、其他风险 45第八部分尽职调查情况 46第九部分信托经理 46第十部分结论 47第十一部分备查资料清单 47

第一部分信托业务摘要一、信托摘要XXXX房地产开发有限责任公司（以下简称“XX地产”或“借款人”）与我司合作，拟设立并推出《XX信托XX22号•XX锦观城项目贷款集合资金信托计划》（以下简称“本信托计划”）。我司以受托人的名义将募集的信托资金用于对XX地产贷款,专项用于其名下“XX锦观城”项目（以下简称“锦观城”项目）的建设。信托存续期内，XX地产用其经营收入或其他资金按期支付贷款利息和偿还贷款本金，我司将获取的贷款利息作为信托收益分配给本信托计划受益人。二、信托基本要素1、信托名称：XX信托XX22号•XX锦观城项目贷款集合资金信托计划。2、借款人：XXXX房地产开发有限责任公司。3、受托人：XX信托股份有限公司。4、信托规模：人民币18,000～20,000万元，规模以实际募集金额为准。5、信托期限：本信托期限分为1年期、1年半期（即18个月期）和2年期，其中，1年期信托资金规模介于人民币5,500～6,000万元之间，1年半期信托资金规模介于人民币5,500～6,000万元之间，2年期信托资金规模介于人民币7,000～8,000万元之间。本信托计划所涉及的年度为信托年度，即信托生效之日起至下一年度的该日止为一个信托年度（不包括该日）。6、信托的推介与成立：本信托计划推介地为重庆市，由中国民生银行股份有限公司重庆分行（以下简称“民生银行重庆分行”）代理资金收付和保管。推介期拟定为30个工作日，自2012年月日至2012年月日止。若有需要，推介期可根据情况适当延长或提前结束。（1）推介期内，募集的1年期和1年半期信托资金均达到最高规模人民币6,000万元，募集的2年期信托资金达到最高规模人民币8,000万元，信托资金总额合计达到人民币20,000万元的任意时点，且投资人均为合格投资者，单笔委托金额在300万(不含)以下的自然人委托人合计不超过50人，本信托计划成立。（2）推介期届满时，募集的1年期和1年半期信托资金规模均达到人民币5,500万元以上，募集的2年期信托资金达到人民币7,000万元以上，信托资金总额合计达到人民币18,000万元以上，且投资人均为合格投资者，单笔委托金额在300万(不含)以下的自然人委托人合计不超过50人，本信托计划按推介期截止日实际募集的规模成立。信托推介期届满，若募集的1年期、1年半期或2年期信托资金没有达到最低规模,本信托推介期限可适当延长。（3）本信托计划1年期和1年半期投资人最低认购规模不低于300万元（含300万元），且均为合格投资者；本信托计划2年期投资人最低认购规模不低于100万元（含100万元），且均为合格投资者，单笔委托金额100～300万元自然人人数不超过50人（含50人），合格的机构投资者和认购规模超过300万元（含300万元）的自然人投资者数量不限。（4）信托推介期届满时，如果募集的资金未能满足信托文件约定的成立条件，则本信托计划不成立。XX信托作为受托人于10个工作日内承担向委托人返还信托资金及信托资金对应的按中国人民银行规定计算的活期存款利息的义务。此外，受托人不再承担其他任何义务。7、信托计划的生效本信托计划推介前，受托人与XX地产签订《信托贷款合同》及《抵押合同》，与质押人和担保人签订《质押合同》和《保证合同》，且办理完毕土地、在建工程抵押及股权质押等手续。本信托计划成立后，将信托资金作为贷款本金支付给至XX地产后本信托计划生效。本信托计划成立后，XX地产分别在10个工作日内办理完毕信托生效的前提条件，若在规定期限内未办理完毕，责任由借款人承担。若因客观因素，在规定期限内未办理完毕信托生效的前提条件，从信托计划成立后10个工作日起，借款人承担信托生效后的一切费用，即受托人可在前述生效手续办理完毕后，于信托成立后（不含信托成立日当日）的第11个工作日定为信托生效日。抵、质押所发生的费用由借款人承担。本信托计划成立后，若非因受托人原因导致贷款不能发放的，XX信托作为受托人于10个工作日内承担向委托人返还信托资金及信托资金对应的按中国人民银行规定计算的活期存款利息的义务，此外，受托人不再承担其他任何义务。8、本信托计划受益权信托单位受益人收益率本信托计划受益权信托单位受益人预期收益率按认购期限和金额的不同划分为：1年期，单笔认购金额需不低于300万元，预期收益率为11%/年；1年半期，单笔认购金额需不低于300万元，预期收益率为12%/年；2年期，单笔认购金额在100万元至300万元（不含）之间的（以下简称“2年期A档信托资金”），预期收益率为10.5%/年，单笔认购金额在300万元（含）以上的（以下简称“2年期B档信托资金”），预期收益率为13%/年。信托收益第一信托年度按年支付，第二信托年度按半个信托年度支付。若本信托计划提前结束，按提前结束的金额及其所对应的收益据实分配。注：本报告若无特殊指定所指受益人是指加入《XX信托XX22号•XX锦观城项目贷款集合资金信托计划》的受益人。9、信托收益的计算依据、分配及信托本金的分配（1）信托收益的计算依据①信托收入：指来源于信托财产管理、运用、处分过程中产生的除信托资金以外的收益，包括贷款利息、股权或信托受益权转让收益、银行存款利息以及其他收益。②信托费用：指本报告所列应由信托财产承担的费用。③信托收益=信托收入-信托费用。④本信托计划受益权信托单位受益人预期收益率按认购期限和金额的不同划分为：1年期，单笔认购金额需不低于300万元，预期收益率为11%/年；1年半期，单笔认购金额需不低于300万元，预期收益率为12%/年；2年期A档信托资金预期收益率为10.5%/年、2年期B档信托资金预期收益率为13%/年。本信托计划的收益、收益率只是受托人的预期，不构成受托人对信托收益的承诺或保证。（2）信托收益的分配①若本信托到期受益人所获信托财产的收益率达到预期受益人年收益率，受托人按信托合同约定的收益率向受益人分配信托收益。第一信托年度期满前十个工作日内，XX地产向信托专户支付的贷款利息及本金数额＝1年期信托资金总额×111％+1年半期信托资金总额×12％+2年期A档信托资金总额×10.5％+2年期B档信托资金总额×13%。受托人在第一信托年度期满后十个工作日以现金类财产为限向受益人按下列方式分配信托收益及本金：信托本金的支付：1年期投资人按信托合同载明的本金数额获得信托本金；各期限受益人所获信托收益的数额为：每份信托合同本金数额×信托合同载明的信托期限对应的预期年化收益率。第二信托年度上半年期满（即信托期满1年半）前十个工作日内，XX地产向信托专户支付的贷款利息及本金数额＝1年半期信托资金总额×106%+2年期A档信托资金总额×5.25%+2年期B档信托资金总额×6.5%。受托人在第二信托年度上半年期满后十个工作日以现金类财产为限向受益人按下列方式分配信托收益及本金：信托本金的支付：1年半期投资人按信托合同载明的本金数额获得信托本金；1年半期和2年期投资人所获信托收益的数额为：每份信托合同本金数额×信托合同载明的信托期限对应的预期年化收益率/2。第二信托年度期满前十个工作日内，XX地产向信托专户支付的贷款利息及本金数额=2年期A档信托资金总额×105.25%+2年期B档信托资金总额×106.5%，受托人在第二信托年度期满后十个工作日内向受益人按下列方式分配信托收益及本金。信托本金的支付：2年期投资人按信托合同载明的本金数额获得信托本金；2年期投资人所获信托收益的数额为：每份信托合同本金数额×信托合同载明的信托期限对应的预期年化收益率/2。②若可分配信托财产不足以偿还受益人信托本金及收益，则按下列方式分配：若本信托到期受益人所获信托财产高于信托资金本金，则首先向受益人分配信托本金，然后分配信托收益，受托人已收取的信托费用不予退回：受益人信托合同载明的信托本金×信托合同载明的受益人不同信托受益权预期年化收益率×扣除已分配的受益人信托本金后全部可供分配的信托收益/按信托合同载明受益人不同信托受益权预期年化收益率计算的预期可实现信托收益之和。若可分配的信托财产低于信托资金本金，则按受益人持有的信托单位占全部受益权信托单位的比例分配信托本金，受托人已收取的信托费用不予退回。10、信托费用的计算和支付本信托计划主要有以下几项费用：一是受托人的信托报酬及费用，按募集或存续的信托资金总额4.1%/年计算；二是银行保管费用，按募集或存续的信托资金总额0.1%/年计算。上述两项费用第一信托年度按年收取，第二信托年度按每半个信托年度收取。以上费用由信托财产承担。若受托人因项目产生风险而采取措施提前收回资金，前述信托费用按两年计算收取。本信托计划推介费由项目公司另行支付。各项费用的计算及支付方式按如下约定执行：（1）受托人按募集或存续的信托资金总额的4.1%/年收取信托报酬及费用。①第一信托年度的信托报酬及费用=信托资金总额×4.1%，其中：4%为本年度的信托报酬，0.1%作为其他信托费用（包括信托宣传推介费、律师费、文件印刷费、信息披露费、清算费等），由XX地产在信托生效后的十个工作日内支付给至信托专户，受托人从该账户中支取。另外，0.1%的其他信托费用有结余的归受托人所有，不足的由信托财产另行承担。②第二信托年度信托报酬及费用每半个信托年度支付一次，每次支付数额按存续信托资金总额的2.05%计算，全部确认为信托报酬，由XX地产在每半个信托年度起始的十个工作日内支付至信托专户，受托人从该账户中支取。（2）本信托计划的保管费用按募集或存续信托资金总额的0.1%/年计算，具体如下：①第一年度保管费用=信托资金总额×0.1%，由XX地产在信托生效后的十个工作日内支付至信托专户，受托人在收到该款项后的十个工作日内支付给保管银行。②第二年度保管费用每半个信托年度支付一次，每次支付数额按存续信托资金总额的0.05%计算，由XX地产在每半个信托年度起始的十个工作日内支付给至信托专户，受托人在收到该款项后的十个工作日内支付给保管银行。注:以上费率及支付方式以各方正式签署的相关合同约定为准。第二部分信托资金的运用与管理一、信托资金的运用我司将募集规模为人民币18,000～20,000万元（以实际募集的数额为准）的信托资金用于向XX地产贷款。XX地产将该信托资金全部用于XX锦观城项目建设。二、信托的管理信托计划存续期间，受托人随时掌握借款人的经营动态。一是通过XX地产定期提供的财务报表、项目建设进度情况了解和分析项目建设过程中出现的问题并提出合理化的改进建议。二是加强对XX地产的日常监管，我司与借款人及我司认可的银行签订《信托贷款资金封闭管理合作协议》，严格执行贷款资金封闭管理制度，采用受托支付方式，按本信托计划规定将贷款资金用于指定用途，不得挪作他用。对于企业发生的重大事项做到及时了解，若有影响贷款资金安全的情形出现，则立即提醒企业采取有效的防范措施确保信托资金不受损失并向委托人告知。借款人在XX信托认可的银行开立信托资金监管帐户。监管账户做为信托贷款资金的使用与信托计划还款归集的指定专用账户，其银行预留印鉴为借款人财务章、法人代表的个人名章和XX信托指定人员的个人名章。三是密切关注抵、质押物市场价值变化和担保人的经营状况，若出现抵、质押物价值下降或担保人经营情况恶化而影响信托资金安全的，受托人有权要求XX地产追加受托人认可的新的抵、质押物或向监管账户存入保证金，以确保信托资金到期能够安全退出。三、信用增级措施1、XX地产以锦观城项目49,922.08平方米土地及在建工程为其按期偿还贷款本金及支付贷款利息提供抵押担保。根据XX国源土地房地产估价有限公司以2011年8月29日为估价时点出具的《土地估价预评估报告单》，49,922.08平方米土地估值为36,173.63万元，根据XX市大有房地产估价咨询有限公司以2012年3月15日为估价时点出具的《房产估价初评单》，锦观城项目在建工程估值为23,265.4万元。上述抵押物评估价值合计59,439.03万元，抵押率33.65%。锦观城项目因销售而需要对抵押物进行解押时，受托人根据项目销售实际情况对抵押物进行解押，XX地产需将项目销售资金全部打入监管账户,由受托人进行全程监督使用。销售资金首先满足完善项目的建设，剩余的销售资金将按比例沉淀，用于按约定保障信托资金的安全退出。锦观城项目销售后，XX地产可根据实际用款需求使用其全部预计销售收入的前20%，此部分销售资金应首先满足项目建设需要，原则上不予沉淀。另，全部预计销售收入的80%部分，按每笔销售资金的65%沉淀至监管账户，用于按约定保障信托资金的安全退出。受托人有权根据项目开盘销售时间、实际销售进度及价格变化等情况改变销售资金使用比例及每笔销售资金的沉淀比例。2、XX地产股东孙玉国、孙启龙、蒋有强、XX松北城市建设综合开发有限责任公司以其持有的XX地产100%股权为本信托贷款提供质押担保，在本信托计划期限内，受益人信托本金及预期收益不能按期足额退出，受托人将处置该股权，取得收益分配给信托计划投资者。3、XX地产股东孙玉国、孙启龙、蒋有强、XX松北城市建设综合开发有限责任公司及第三方XX巨容新能源有限公司（以下简称“巨容能源”）、黑龙江蓝天房地产开发有限责任公司（以下简称“蓝天地产”）为XX地产按期偿还贷款本息提供连带责任保证担保。四、信托资金的退出1、借款人以其经营收入或其他资金偿还贷款本金及利息本信托存续期内，XX地产用其经营收入或其他资金按约定偿还贷款本金及支付贷款利息。（1）第一信托年度，XX地产支付的贷款利息及本金数额=1年期信托资金总额×115.2%+1年半期信托资金总额×16.2%+2年期A档信托资金总额×14.7%+2年期B档信托资金总额×17.2%,由借款人向信托专户支付。其中第一年度的信托费用为信托资金总额×4.2%，由借款人在本信托生效后的十个工作日内预付至信托专户，受托人在收到该款项后的十个工作日内拨付给受托人和保管银行；剩余贷款利息及本金在信托年度期满前的十个工作日内支付。（2）第二信托年度上半年，XX地产支付的贷款利息及本金数额=1年半期信托资金总额×108.1%+2年期A档信托资金总额×7.35%+2年期B档信托资金总额×8.6%，由借款人向信托专户支付。其中第二年度上半年信托费用为1年半期和2年期合计信托资金总额×2.1%，由借款人在第二信托年度初始的十个工作日内预付至信托专户，受托人在收到该款项后的十个工作日内拨付给受托人和保管银行；剩余贷款利息及本金在第二信托年度上半年期满前的十个工作日内支付。（3）第二信托年度下半年，XX地产支付的贷款利息及本金数额=2年期A档信托资金总额×107.35%+2年期B档信托资金总额×108.6%，由借款人向信托专户支付。其中第二年度下半年信托费用为2年期信托资金总额×2.1%，由借款人在第二信托年度下半年初始的十个工作日内预付至信托专户，受托人在收到该款项后的十个工作日内拨付给受托人和保管银行；剩余贷款利息及本金在第二信托年度期满前的十个工作日内支付。本信托计划设置提前归集条款，即借款人应于本信托计划约定的各结息日或还本日前10个工作日备足当期应付之利息或本金，划付至信托监管账户，以保证信托受益人信托利益的实现。2、处置抵、质押物及追究保证人的担保责任若在信托存续期间或信托期限届满时，受托人有足够证据表明，依靠XX地产的经营收入或现有资金情况无法保障信托受益人利益实现时，受托人有权处置抵、质押物及追究保证人的担保责任，以保障信托受益人信托利益的实现。本信托计划设置预期违约，即在本信托计划约定的各分期还款日前1个月内，若资金监管账户中的资金余额未达到本次需支付的贷款本金的60%，视为预期违约，受托人将有权以降价促销等销售方式处置锦观城项目任意房产，及处置抵、质押物和追究保证人的担保责任，以保障信托受益人信托利益的实现。本信托计划存续期内或信托计划期满，如发生需处置抵、质押物等情况，受托人需要一定的处置时间，故本信托计划设计6个月处置期，原定向受益人分配信托本金和信托收益的时间相应后延，延期部分信托本金对应的利息按0.6‰/日执行（其中0.15‰/日用于支付信托报酬，保管费率不变，剩余部分用于向本信托受益人分配）。待处置完抵、质押物后，将处置所得资金优先用于支付依照本信托计划约定尚需支付的信托本金、受益人预期收益及信托费用后（含延长期需支付的受益人收益和相关信托费用），剩余部分返还借款人。受托人因处置抵、质押物等情况导致原定向受益人分配信托本金和信托收益的时间相应后延的，无需召开受益人大会。3、若上述退出方式不能顺利实施，受托人将采取法律手段收回贷款本金和利息，保障信托受益人信托利益的实现。五、信托资金使用要求XX信托与XX地产签订《贷款合同》，并落实所有信用增级措施，将信托资金做为贷款本金支付给至XX地产后，借款人方可使用所募集的信托资金。六、信托受益权流动性安排信托计划存续期间，受益人可以向符合条件的合格投资者转让其持有的信托受益权。信托受益权不得拆分转让，机构持有的信托受益权不得向自然人转让。信托受益人转让受益权，受益权受、让双方应当分别按所转让信托权益的0.05%，向受托人缴纳转让手续费。第三部分借款人情况介绍一、借款人基本信息XXXX房地产开发有限责任公司成立于2009年8月11日，注册资本2,000万元人民币，实收资本2,000万元人民币。公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股），住所为XX市松北区怡园路18号，法定代表人孙玉国。该公司的经营范围为：一般经营项目：按资质证书范围从事房地产开发。借款人具有房地产开发二级资质（证书编号：黑建房开哈第501号）。营业执照号码：230109100023306，组织机构代码：69072209-3。贷款卡编码：2301010000770347。公司在册专职专业人员8人，其中本科学历7人，大专学历1人；高级职称6人，中级职称2人，均具有多年从事房地产开发的经验。公司设有工程部、销售部、财务部、前期部等8个部室，人员精干，工作流程清晰，管理有序，运营高效。XX地产虽然成立时间仅两年，但其股东均具有丰富的开发经验。股东孙启龙为黑龙江省龙埠建设开发有限公司法定代表人。黑龙江省龙埠建设开发有限公司（以下简称“龙埠建设”）成立于1999年9月，注册资本为人民币8,000万元，具有房地产开发二级资质。龙埠建设成立12年来，本着“诚实做人、诚信做事”的经营理念，累计开发商品房50万平方米，企业经济实力不断增强，积累了丰富的开发经验。公司成立之初，通过竞标取得了中植方舟苑小区三栋多层住宅楼的开发建设，建设规模3万平方米。在时间紧、任务重和保证工程质量的前提下，按照指挥部的要求按时交工。房屋销售火热，资金回笼非常迅速。该小区不仅为企业赢得了信誉，更为企业的发展奠定了良好的基础。2001年，龙埠建设开发建设了绥化市第一医院“阳光花园”小区，该小区建设规模近10万平方米，实现了当年开工建设、当年工程竣工、当年居民入户的住宅建设工程。由于企业良好的声誉，房屋销售率达到了90%以上。该小区的开发建设为企业的发展壮大起到了积极的推动作用。2004年，龙埠建设开发建设了佳木斯市政府招商引资项目--佳木斯福泰长安广场及高层住宅楼项目，该项目成为佳木斯市的标志性建筑。2005年，龙埠建设收购了XX永泰亚麻股份有限公司，开发建设了“龙埠城市”花园小区，建设规模8万平方米，2006年竣工。该小区获XX市2006年“十佳楼盘”称号，新民晚报给予了连续报道。工程荣获了“沈、长、哈”优质样板工程，销售率达100%。2009年，公司取得了南岗区征仪路宗地面积15,339.7平方米土地使用权，该地块规划建筑面积79,327.17平方米，预计可实现利润8,000万元。股东孙玉国为黑龙江蓝天房地产开发有限责任公司法定代表人。黑龙江蓝天房地产开发有限责任公司（以下简称“蓝天地产”）成立于2005年5月25日，注册资本3,100万元人民币，拥有房地产开发三级资质。公司现有员工20人，全部拥有中级以上职称、相关专业职业资格证书和大专以上学历。蓝天地产以“严格管理、精益求精，以优质的房地产商品满足市场的需求，以公司的发展服务社会，追求经济效益与社会效益的统一”为经营宗旨，成立以来先后参与开发了“维也纳河畔新城小区”、“爱丁堡”小区数个项目，积累了丰富的开发经验。股东蒋有强为XX松北城市建设综合开发有限责任公司法定代表人。XX松北城市建设综合开发有限责任公司（以下简称“松北建设”）成立于1999年3月，注册资金人民币3,000万元，开发资质为二级。松北建设自成立以来，先后开发了XX怡园小区、学院小区、银河小区、前进家园小区等项目，累计开发面积20余万平方米，积累了丰富的开发经验，企业经济效益逐年提高。二、公司设立及股权历史沿革2009年8月11日，经XX市工商行政管理局松北分局核准，由松北建设出资，正式设立“XXXX房地产开发有限责任公司”。公司成立时注册资本为人民币2,000万元，全部为货币出资，注册地址为XX市松北区怡园路18号，法定代表人为蒋有强。企业类别为有限责任公司（法人独资）；经营范围为按资质证书范围从事房地产开发（涉及许可经营的项目，经审批机关批准并经工商行政管理机关登记注册后方可经营），营业期限为长期。2009年10月13日，XX地产向XX市工商行政管理局松北分局申请法定代表人、公司类型以及股东变更等事宜，XX市工商行政管理局松北分局随后对前述申请事宜进行批准，变更后各股东的出资额和出资比例如下表所示：出资人出资额（人民币/万元）出资比例实物货币松北建设30015%孙玉国70035%孙启龙70035%蒋有强30015%合计2000100%2009年10月13日，XX地产的法定代表人变更为孙玉国，公司类型由有限责任公司（法人独资）变更为有限责任公司（自然人投资或控股）。三、法人股东XX松北城市建设综合开发有限责任公司1、基本情况XX松北城市建设综合开发有限责任公司（以下简称“松北建设”）成立于1999年3月10日，注册资本3,000万元人民币，实收资本3,000万元人民币。公司类型为有限责任公司，住所为道外区松北新区怡园路18号，法定代表人蒋有强。该公司的经营范围为：承担建筑面积在10万平方米以下的房地产开发与经营。松北建设具有房地产开发二级资质（证书编号：黑建房开哈第69号）。营业执照号码：230100100008260，组织机构代码：71204448-2。贷款卡编码：2301000000053378。松北建设自成立以来，先后开发了XX怡园小区、学院小区、银河小区、前进家园小区等项目，积累了丰富的开发经验，前进家园小区等多个项目受到社会各界的好评，口碑良好，产品市场认可度较高，企业经济效益逐年提升。2、财务状况资产负债表单位：元项目2009年12月31日2010年12月31日2011年12月31日流动资产：货币资金4,777,447.375,266,623.543,545,710.63短期投资应收票据应收账款减：坏账准备应收账款净额2,056,451.501,579,886.001,038,749.00预付账款30,802,791.8541,420,934.4551,640,794.97其他应收款56,641,319.4676,382,221.6373,083,100.01存货94,687,811.4769,795,320.1156,740,339.52待转其他业务支出待摊费用108,416.00一年内到期的长期债券投效其他流动资产流动资产合计188,965,821.65194,444,985.73186,157,110.13非流动资产：长期投资：84,000.0084,000.0084,000.00长期投资合计固定资产：固定资产原值3,659,785.003,981,519.003,812,848.00减：累计折旧1,855,077.242,349,904.122,424,292.96固定资产净值1,804,707.761,631,614.881,388,555.04固定资产清理在建工程待处理固定资产净损失固定资产合计1,804,707.761,631,614.881,388,555.04无形资产及其他资产：无形资产递延资产其他长期资产递延税款5,342,368.976,290,929.564,466,005.33资产总计196,196,898.38202,451,530.17192,095,670.50流动负债：短期借款400,000.0010,000,000.0010,000,000.00应付票据应付账款18,370,185.5417,739,147.9519,716,304.61预收账款89,361,501.79100,407,902.6473,788,667.34其他应付款69,056,032.3150,541,792.2351,953,158.09应付工资483.08应付福利费113,558.87177,791.49227,649.29未交税金766,358.486,278,494.028,165,526.07未付利润其他未交款24,759.54105,664.0397,494.94预提费用一年内到期的长期负债流动负债合计178,092,396.53185,250,792.36163,949,283.42长期负债：长期借款应付债券长期应付款其他长期负债长期负债合计负债合计178,092,396.53185,250,792.36163,949,283.42所有者权益：实收资本30,000,000.0030,000,000.0030,000,000.00资本公积475,000.00475,000.00475,000.00盈余公积未分配利润-12,370,498.15-13.274,262.19-2,328,612.92所有者权益合计18,104,501.8517,200,737.8128,146,387.08负债和所有者权益合计196,196,898.38202,451,530.17192,095,670.50损益表单位：元项目2009年2010年2011年一、主营业务收入21,558,383.3066,589,369.3151,034,380.80减：经营成本14,938,357.7554,547,535.6830,385,294.89营业费用1,187,155.59354,730.50107,642.00销售税金及附加1,323,397.844,319,075.724,286,528.07二、主营业务利润4,109,472.127,368,027.4116,254,915.84加：其他业务利润167，046.20181,010.96245,274.09减：管理费用5,710,725.664,295,578.593,849,678.78财务费用-33,766.5837,916.53743,003.72三、营业利润-1,400,440.763,215,543.2511,907,507.43加：投资收益营业外收入21,234.88132,650.72减：营业外支出27,591.46加：以前年度损益调整四、利润总额-1,400,440.763,209,186.6712,040,158.15减：所得税68,869.772,941,866.861,095,439.00五、净利润-1,469,310.53267,319.8110,944,719.15备注：企业于2010年度补提了2009年的企业所得税1,171,083.85元，因此2010年末未分配利润减少1,171,083.85元；2011年度冲减了2010年度企业所得税930.12元，因此2011年末未分配利润增加930.12元。上表可知，2011年末松北建设总资产19,209.5万元，实现营业收入5,103.5万元，净利润1,094.5万元。目前，松北建设正在开发前进家园小区项目，该项目位于XX市松北新区，总占地面积10万多平方米，分两期开发。项目一期占地面积6万多平方米，总建筑面积10万平方米，已全部竣工并基本售罄。项目二期分A、B两地块，目前正在开发A地块，该地块占地面积1万多平方米，总建筑面积3.5万多平方米，计划于2012年末竣工，目前正在进行预售，销售顺畅，回款稳定。四、管理团队孙玉国，男，1964年出生，现为XX地产法定代表人、总经理。1987.08-1992.03黑龙江省能源研究所技术师、工程师；1992.04-2002.03黑龙江省经委科长、副处长；2002.04-2005.04北京隆北开发公司总经理；2005.05-2009.07黑龙江蓝天房地产开发有限责任公司董事长；2009.08-现在XXXX房地产开发有限责任公司总经理、法定代表人。王恩泰，男，1964年出生，高级工程师，现为XX地产工程负责人。1987.08-2005.04黑龙江省轻工建设总公司生产科长；2005.05-2009.08黑龙江蓝天房地产开发有限责任公司工程部长；2009.09-现在XXXX房地产开发有限责任公司工程部长。王枫，男，1963年出生，高级会计师，现为XX地产财务负责人。1984.08-1997.10黑龙江省商业安装公司科长；1997.12-2004.09黑龙江省商业设计院总会计师；2004.10-2009.08黑龙江省龙埠建设开发有限公司财务经理；2009.09-现在XXXX房地产开发有限责任公司财务经理。五、财务状况借款人注册资本为2,000万元人民币，实收资本为2,000万元人民币，其近三年财务数据如下：资产负债表单位：元项目2009年12月31日2010年12月31日2011年12月31日流动资产：货币资金25,285.44121,273.14847,609.32短期投资应收票据应收账款减：坏账准备应收账款净额预付账款其他应收款70,748,850.0024,025,633.5096,081,273.67存货89,424,487.2089,799,383.70117,062,719.73待转其他业务支出待摊费用一年内到期的长期债券投效其他流动资产流动资产合计160,198,622.64113,946,290.34213,991,602.72非流动资产：长期投资：长期投资合计固定资产：固定资产原值208,000.00348,894.00减：累计折旧29,832.79固定资产净值208,000.00319,061.21固定资产清理在建工程待处理固定资产净损失固定资产合计208,000.00319,061.21无形资产及其他资产：无形资产递延资产其他长期资产资产总计160,198,622.64114,154,290.34214,310,663.93流动负债：短期借款应付票据应付账款预收账款其他应付款140,437,220.3094,629,029.88196,313,863.54应付工资应付福利费未交税金未付利润其他未交款预提费用一年内到期的长期负债流动负债合计140,437,220.3094,629,029.88196,313,863.54长期负债：长期借款应付债券长期应付款其他长期负债长期负债合计负债合计140,437,220.3094,629,029.88196,313,863.54所有者权益：实收资本20,000,000.0020,000,000.0020,000,000.00资本公积盈余公积未分配利润-238,597.66-474,739.54-2,003,199.16所有者权益合计19,761,402.3419,525,260.4617,996,800.39负债和所有者权益合计160,198,622.64114,154,290.34214,310,663.93损益表单位：元项目2009年2010年2011年一、房地产经营收入减：经营成本销售费用销售税金及附加二、房地产经营利润加：其他业务利润减：管理费用26,301.10236,943.351,609,483.72财务费用212,296.56-801.47--81,023.65三、营业利润-238,597.66-236,141.88-1,528,460.07加：投资收益营业外收入减：营业外支出加：以前年度损益调整四、利润总额-238,597.66-236,141.88-1,528,460.07减：所得税五、净利润-238,597.66-236,141.88-1,528,460.07六、财务分析1、财务指标分析截止到2011年12月31日，公司资产总计21,431.07万元，其中：货币资金84.76万元；其他应收款9，608.13万元；存货11,706.27万元。负债总计19,631.39万元，全部为其他应付款。现将主要资产负债情况分析如下：（1）其他应收款9,608.13万元，主要为：①XX长城建筑股份有限公司2,502万元；②黑龙江省香鸿建筑工程有限公司1,090万元；③黑龙江省理想建筑工程有限公司922万元；=4\*GB3④黑龙江金图房地产开发有限公司2,600万元；=5\*GB3⑤XX北岸宝宇商品混凝土有限公司1,000万元;=6\*GB3⑥XX汝亮房屋拆除有限公司300万元；=7\*GB3⑦江西宣佳房地产开发有限公司300万元；=8\*GB3⑧黑龙江龙华岩石工程有限公司275万元。（2）存货11,706.27万元为项目的开发成本金额，其中：①土地成本：8,941万元；②前期支出：2,765万元。（3）其他应付款19,631.39万元，主要包括：①黑龙江省龙埠建设开发有限公司投入6,043万元，已承诺放弃优先受偿权；②XX松北城市建设综合开发有限责任公司投入4,303万元，已承诺放弃优先受偿权；③黑龙江蓝天房地产开发有限公司投入4,835万元，已承诺放弃优先受偿权；④借黑龙江蓝天房地产开发有限公司2,173万元，主要用于工程支出；⑤借XX永洪房地产经纪有限公司1,000万元；=6\*GB3⑥借孙明霞600万元；=7\*GB3⑦其他177万元。综上，借款人股东关联方已承诺放弃15,181万元借款的优先受偿权，XX地产当前的财务风险可控。2、经营预测企业未来两年经营情况预测如下：企业经营预测表单位：万元序号年份前期合计11年下半年12年13年14年上半年合计上期资金余额-2400.7156.4910286.9033008-一、预计资金流入1163171003209947034-1184141、销售--120994703420000791332、自筹资金116315550171813、借款-155021004、信托资金-20000--20000二、预计资金流出9250.39344.2121968.5924312.908581739871、土地出让金及相关税费894189412、建筑安装工程费182.95913.6312593.443273.03-219633、前期工程费-316931694、基础配套设施建设费--2577--25775、销售费--254.42321.58456216、管理费106.454.58204135.02565567、财务费-1640372848058488、其他费用-207261244-7129、税金--2888.734611.27-750010、代收代付11、信托本金或还借款--155012000800022100三、当期资金余缺2400.73392.2910130.4122721.101141944427四、资金净流量2400.7156.4910286.9033008.004442744427七、资信状况经查询人民银行企业基本信用信息记录，企业无未结清银行贷款及不良贷款信息记录。企业当前没有未决诉讼、仲裁、行政处分等情况，无重大不利舆情。第四部分项目来源及环境分析一、项目来源2009年6月1日，XX松北城市建设综合开发有限责任公司（以下简称“松北建设”）与XX市国土资源局签订编号为“哈政土合字[2009]松北18号”《国有建设用地使用权出让合同》，获取了位于XX市松北区世茂大道以南、市政府以北的面积为50,274平方米土地（宗地编号8-03-005-0097），其中出让部分宗地面积为49,922.08平方米，出让价格为人民币8,380万元。该宗地余下351.92平方米土地为配建廉租房分摊土地，用地方式为划拨，《国有建设用地划拨决定书》编号为哈政土拨字[2009]松北7号。2009年8月14日，松北建设为解决开发资金困难问题，与孙玉国、孙启龙签订了《开发项目合作协议书》，协议书约定：松北建设与孙启龙、孙玉国合作开发锦观城项目，由孙启龙、孙玉国出资组建一个松北建设名义下的全资子公司XX地产，松北建设将获取的49,922.08平方米的锦观城建设用地土地使用权过户到XX地产名下，XX地产对该地块的开发项目具有执行权、决策权，双方按出资比例进行项目红利分配，XX地产实际上不受松北建设控制。2009年8月15日，松北建设召开股东会议，全体股东一致决定，依据XX市国土资源局下发的《关于变更土地登记有关问题的处理意见》（哈国土办发【2006】15号）中载明的“企业集团统一投资主体内部所属企业之间国有出让土地互相划转、交换，其中一个企业是另一个企业的全资子公司的或两个企业的投资主体完全一致的，可以根据工商管理部门出具的相关证明材料，财政部门批准的《申请免交土地契税审批表》、股东大会或董事会决议事宜直接办理土地变更登记，但土地用途不能变更。”的规定，将其所有的世茂大道以南、市政府以北的宗地面积49,922.08平方米土地，办理土地使用权登记后将土地使用权转给全资子公司XX地产。同期，XX地产于2009年8月18日召开股东会议，全体股东一致同意接收母公司松北建设所有的面积为49,922.08平方米的国有建设用地使用权。同时，该宗地余下351.92平方米配建廉租房的划拨土地使用权也一并转到XX地产名下。2009年8月21日，松北建设向XX国土资源局松北分局提交申请，申请将其所拥有的松北区世茂大道以南、市政府以北地段50274平方米地块的开发项目全权转到全资子公司XX地产名下。XX国土资源局松北分局批准同意该申请。XX地产取得了该地块的使用权证。2011年3月30日，XX市松北区发展和改革委员会向XX地产核发了编号为“哈松发改投字【2011】37号”《关于锦观城项目申请报告予以核准的通知》，该通知载明：项目名称为：锦观城；项目地址：XX市松北区世茂大道以南，市政府以北地段；项目规模及内容：该项目总用地面积为59,319.443平方米，其中建设用地面积50,274平方米，道路用地面积9,045.443平方米，总建筑面积132,184平方米。二、环境分析1、XX市房地产市场分析XX房地产市场走势基本上遵循我国整体房地产走势，从2006年后开始迅速发展，2008年受世界经济危机冲击供需均略有回落，09年迅速回暖并呈快速发展态势。（1）宏观经济方面2008年以来，XX市经济发展平稳上升，2010年实现GDP3665.9亿元人民币，人均GDP超5000美元，达到36,961元人民币。XX市主要经济指标（2008-2010）年份GDP人居可支配收入社会消费品零售总额2008年2868.2亿1.46万1264亿2009年3258.1亿1.59万1322亿2010年3665.9亿1.76万1770亿上表可知，XX市社会经济发展势头良好，增速平稳，2010年社会消费品零售总额增速较大，说明人民物质水平提升较明显，消费能力日益增强，社会总体供给不断扩大。（2）房地产市场方面从房地产市场发展速度来看，XX市房地产市场发展明显慢于我国南方沿海城市房地产市场，当04、05年南方市场开始快速发展时，XX市场依处于低水平线运行状态，进入2006年后才开始快速发展。2010年，国家颁布的一系列房地产调控政策，重点压制房价的快速上涨、打击投机行为、加大保障性住房的建设力度。XX市房地产市场虽然存在一定的投机性需求，但需求主体仍以刚性需求为主，因此所受影响有限。土地供给方面：XX市从2005年起至2008年，连续15个季度土地价格呈上升态势。2009年在土地价格略有回落后低开高起，出现量价齐升的局面，目前处于平稳上升阶段。商品房成交量方面：根据XX市住房保障与房产管理局公布的数据显示，2010年哈市商品房销售量45,435套，成交面积408万平方米，比2009年分别上涨了12%和6%，其中11月份和12月份，XX市商品房销量出现井喷状态，商品房价格也呈上涨局面。步入2011年后，随着国家房地产宏观调控力度的逐渐增强，投机性需求受到压制，哈市商品房交易略有下降，但因XX市房地场市场以刚性需求为主，整体成交量仍保持中位偏高的运行状态，其中1月份成交量达到7533套，创下历年成交量新高。商品房需求方面：随着房地产宏观调控政策的持续，社会投机性购房需求锐减，哈市商品房价格涨势略现回落。与此同时，由于房价较高位运行而积累的大量外埠就业者置业需求、婚房和自住型、改善型购房需求力量凸显。为此，高品质、价格合理的楼盘受到更多青睐。2、项目优势分析（1）政策优势根据XX市政府制定的“南拓北跃”的发展规划，松北区做为XX市重点打造的新城区地位愈发明显。城区建设用地由原来的70平方公里扩大到103.5平方公里，总体功能被定位为“建设成为现代化园林式新中心城区，集行政、旅游、商业、贸易于一体，成为对俄贸易、发达制造业和高新技术产业基地”。政府对“北跃”规划的重视给松北区房地产业带来了政策上的激励，政策支持更加到位，促使众多国内知名开发商纷纷入驻，政策优势凸显。（2）区域优势本案位于XX市新城区—松北区。松北区是XX市自2004年以来重点打造的新城区，现区域内市政配套完善，规划布局合理，城区绿化率高达45%，空气质量良好，无重大工业污染源，生态环境优质，受到众多置业者的青睐。该区域内的太阳岛风景名胜区更是以原始的自然环境和生态休闲景观吸引了大批游客的到来，环境优势明显。项目所在位置，环境优雅，联通政商两区域，整体布局具有丰富的人文气息，教育、商业、医疗、广场等各项社会公共资源齐备，交通便利。项目周边规划建设的高品质楼盘林立，是XX市松北区高品质社区聚集区之一。另根据XX市政府2009年下发的《完善城市功能突出城市特色工作方案》相关规定，XX市旧有城市中心区原则上不准新建项目，这一政策更加促使了众多开发商和消费者把目光聚集到了环境优雅、品质良好的松北新区，使松北新区成为哈市置业者的首选地之一。综上，项目区位优势凸显。（3）产品优势项目开发方面：锦观城建设项目是XX地产及其股东重点打造的精品工程，项目集合了三家成熟地产公司经营团队的人力和智慧，项目人才优势明显；项目品质方面：欧式现代设计精神与哈市北方建筑风格相结合，力求与周边建筑风格形成鲜明差异；追求处处精细的高品质设计，外形简练、现代、充满活力，色调柔和时尚；建筑材料讲求精良、耐用、环保；设计中注重细节，力求在简洁、明快、自然的氛围内追求建筑、环境、园林的相依相融和和谐统一，项目品质优势凸显。产品供应方面：公寓、跃式高层、别墅等住宅产品种类繁多，45～570平方米的各类户型产品完备，商业步行街、商场、会所等配套完善。多样性的产品满足了不同购房人群的多种需求，优势明显。综上可知，项目产品优势不言而喻。3、项目周边代表性楼盘销售情况XX市房地产市场不同于南方一线城市，其市场发展和成熟较晚，尚未形成规模的炒房团，其需求仍以刚性为主，配以少量的投机者。虽然近年来发展较快，但并未产生房地产泡沫。2011年7月项目周边较具代表性楼盘销售情况如下：区域竞争楼盘价格一览表项目名称开发商名称开盘时间开盘均价（元/m2）现价（元/m2）可售面积（万㎡）已售比例世茂威廉公馆XX世茂滨江新城开发建设有限公司2010.7620080002078%中观国际XX中关村开发建设有限责任公司2010.67000800030.5692%金色江湾XX美德地产置业有限公司2010.6750080005387%保利水韵长滩黑龙江保利澳娱房地产开发有限公司2010.513000160002866%第五部分项目相关情况分析一、项目位置锦观城项目位于XX市松北区世茂大道以南、市政府以北、西临XX新天地居住小区、东临中关村世府观邸居住小区。项目所在区域为XX市政府重点打造的城市新区，区域内基础配套设施完善，自然与生态环境优美，无重大工业污染源，是城市中难得的宜居之地。项目位置图项目南接XX市政府，区域内规划建设松北区核心商业圈，项目联通政商，区域内规划布局合理，交通、教育、医疗、金融、商业配套完善。1、基础设施配套项目用地红线外供水、排水、供电、供热、燃气、通讯等市政配套齐备，规划路设计合理；2、交通项目北面紧邻松北区主干道世茂大道，东西联通昆明路、天翔街，交通便利，路网发达；3、教育区域内现有XX市第九中学和前进路小学，其中XX市第九中学为黑龙江省重点中学；4、医疗项目毗邻XX医科大学附属四院和台湾顺迈医院等医疗卫生中心；5、金融区域内分布有工商银行、建设银行、农业银行等多家金融服务网点，可满足社区居民的多种金融服务需求；6、商业项目区域拟建设成为松北区核心商业圈，项目正对面的大型购物中心欢乐颂购物商厦和贯穿本社区的松北区步行街正在建设中，未来商业升值潜力巨大。二、建筑指标1、规划条件锦观城项目规划建设用地面积50,274平方米，规划总建筑面积132,184平方米（其中，774.22平方米为归还政府的廉租房和公用配套设施用房），容积率2.2，建筑密度26%，绿地率40%。按照政府部门批准的相关要求，规划建设内容如下：用地面积（平方米）所占比例（％）规划建筑用地50,274-规划总建筑面积132,184-地上住宅38,71129.29%公寓35,94627.19%公建35,94627.19%地下人防5,2273.96%停车场16,35412.37%2、总体规划（1）规划布局风格定位出于哈市历史传承、人民性格及产品差异化的考虑，确定本项目的风格定位为现代风格居住小区，追求处处精细的高品质，外形简练、现代、充满活力，色调柔和时尚；功能讲求实用，材料品质精良，注重环保与可持续性发展；项目设计中注重细节，力求精益求精，在简洁、明快、自然的氛围内追求建筑、环境、园林的相依相融、和谐统一。吸取欧式现代设计的精神与哈市北方建筑风格相结合，力求简洁、实用、适用，在规划设计、建筑设计、人文环境创造等方面做出新意。各单体建筑的立面造型、檐头、门窗、阳台的设计及在装修、色调的处理等方面，要有创意和新的突破，形成围合开闭有序，节奏韵律感强以及安全、舒适、和谐、统一、新颖、独特的时尚居住小区。为居民提供设施齐备、功能健全、配套完善、环境优雅、舒适宜人的入住条件，以满足人们日常生活的各种需要。项目效果图（2）总平面布置本项目用地大体呈矩形分布，北临世茂大道，南邻市政府，东临中关村世府观邸居住小区，西临XX新天地开发居住小区，规划建设用地面积50,274平方米。本项目规划建设高层住宅区、高层公寓区、多层住宅区、会所、商服和地下停车位等。总平面规划按照不同建筑合理分区，形成高、多层建筑相间、错落有致的规划布局。根据XX市城乡规划局松北分局最新下发的详细性规划要求，项目高层公寓区集中布置于小区北部临世茂大道一侧，规划建设4栋高层单元式公寓楼，其中：1#、2#楼为酒店式公寓，规划楼高为18层；3#、4#楼为普通公寓，规划楼高为32层。同时规划建设2层裙房作为商服用房。高层住宅区主要集中布置于小区中部的东、西两侧，规划建设2栋高层单元式住宅楼，其中小区西侧6#住宅楼规划层高为22层，东侧7#住宅楼规划层高为23层；多层住宅区主要集中布置于小区的南侧，规划建设6栋多层单元式住宅楼，全部为地上2.5层，局部3层。在场区中东部规划建设1栋主体地上2层的会所（为5#楼），在场区的北部高层公寓区之间规划建设风雨步行街，在小区的南侧邻市政府一侧规划建设1座跨金水河桥。根据小区不同建筑群的风格特点，分别设置不同形式的绿化工程，完美的景观将进一步强化小区生态、人性化的品质，更加注重环境绿化的处理，把景观与绿地有机融合在一起，喷泉、雕塑、绿地、园林相依存，做到动静结合、景中寓景，配以别致的庭院照明设施，使整个环境更有特色，更具健康理念。在场区内规划布置840个停车泊位，其中地上150个，地下666个，多层区域24个。场区共规划有5个出入口，北侧的世茂大道规划建设1个主出入口，东、西两侧规划3个次出入口和2处地下车库的出入口，另外，在南侧邻市政府一侧规划建有1个次出入口。3、户型分布本项目规划住宅（含公寓）具体户型分布如下：建筑面积数量（户）建筑面积占比45～60平方米26327.89%60～75平方米788.27%75～90平方米17017.03%90～120平方米12112.83%120～150平方米16818.82%165～180平方米869.12%240～250平方米454.77%360～450平方米60.63%480～570平方米60.64%合计943100%三、财务测算1、项目总投资估算根据建设部《房地产开发项目经济评价方法》（2000年9月）、国家及地方颁发的工程建设其他费用标准及建设单位提供的其他材料与数据，比照近期同类项目估算如下:项目总投资估算表单位:万元项目总投资预算科目总投资已投资未投资土地出让金及相关税费8,9418,941-前期工程费3,1693,169-建筑安装工程费21,9636,09615,857基础\配套设施建设费2,577-2,577销售费用621-621管理费用556160.9395.1其他费用712207505合计38,53918,573.919,965.1注：上表已投资金额截至日期为2011年12月末从上表可知，该项目总投资预计为38,539万元，其中：土地出让金及相关费用8,941万元、前期工程费3,169万元、建安工程费21,963万元、基础配套设施费2,577万元，上述资金合计36,650万元。截至2011年12月末，XX地产已投入资金18,573.9万元。本信托计划募集资金18,000～20,000万元，可以使项目达到竣工。2、项目定价及盈利能力预测(1)销售价格预测根据对与本项目形象相似物业的调查、对比，考虑整个项目的价格发展趋势，并结合本地块在整个项目中的位置对销售价格的影响、项目的推出时机等因素，并结合项目具体情况，通过市场比较法，我们认为项目均价定为7890元/平方米左右比较合理。(2)销售安排本项目去掉归还政府的774.22平方米廉租房和公用配套设施用房，剩余拟用于销售的住宅、公寓和商业等可售面积合计为100,300平方米。按均价7890元/平方米测算，预计可实现销售收入约为79,133万元。其回款计划如下：资金回款计划表项目2012年2013年2014年上半年合计销售面积（㎡）15,33559,61725,348100,300平均售价(元/㎡)7,8907,8907,8907,890销售额（万元）12,09947,03420,00079,133回款额（万元）12,09947,03420,00079,133(3)房屋销售款偿还信托本金和收益的可能性根据项目回款计划，锦观城项目预计2012年可取得销售收入12,099万元、2013年可取得销售收入47,034万元、2014年上半年可取得销售收入20,000万元，上述资金合计为79,133万元，而本信托计划的本金，收益及信托费用最多需要25,848万元，在优先满足项目竣工所需的资金后，仍可覆盖产品本金、费用及收益约3.01倍，投资较有保障。四、项目现状及开发进度1、四证取得情况（1）《国有土地使用证》情况2009年9月8日和2010年9月16日，XX市国土资源局向XX地产分别核发了编号为哈国用（2009）第090000号的《国有土地使用证》，使用面积为49,922.08平方米，使用权类型为出让；编号为哈国用（2010）第号的《国有土地使用证》，使用面积为351.92平方米，使用权类型为划拨。上述面积合计50,274平方米。（2）《建设用地规划许可证》情况2011年4月13日，XX地产就锦观城项目取得了XX市城乡规划局松北分局核发的编号为“哈规城（松北）地字第[2011]20号”的《建设用地规划许可证》，该许可证载明：用地单位为XXXX房地产开发有限责任公司；用地项目名称为锦观城项目；用地位置为松北区世茂大道以南、市政府以北；用地性质为商业混合居住用地；用地面积为50,274平方米，建设规模为132,184平方米。（3）《工程规划许可证》情况2011年7月5日，XX市城乡规划局松北分局向XX地产核发了编号为“哈规城（松北）建字第[2011]21号”的《建设工程规划许可证》。该许可证载明：建设单位为XXXX房地产开发有限责任公司；建设项目名称为锦观城项目；建设位置为松北区世茂大道以南、市政府以北；建设规模为132,184平方米（地上110,603平方米，地下21,581平方米）。（4）《施工许可证》情况2012年1月6日，XX市松北区城乡建设局向XX地产核发了编号为2501092011042601-01（补）的《建筑工程施工许可证》，许可证载明：建设单位为XXXX房地产开发有限责任公司，工程名称为锦观城1、2、3、4号楼及地下车库，施工面积82272.93平方米；编号为2501092011042601-02（补）的《建筑工程施工许可证》，许可证载明：建设单位为XXXX房地产开发有限责任公司，工程名称为锦观城6、8、9、10、11号楼及地下车库，施工面积为25004.82平方米；编号为2501092011042601-03（补）的《建筑工程施工许可证》，许可证载明：建设单位为XXXX房地产开发有限责任公司，工程名称为锦观城5、7、12、13号楼及地下车库，施工面积为24906.25平方米。上述合计施工面积132,184平方米。综上所述，该项目已全部取得四证。2、拆迁情况该项目土地为城市建设用地净地出让，未涉及拆迁情况。3、建设情况截至2011年12月，项目地下工程部分已全部完工，地上高层部分主体全部起至3层以上，部分高层主体起至6层。项目预计2012年12月竣工，工期18个月（2011年7月-2012年12月）。五、项目资金需求该项目的总投资预计为38,539万元，其中：土地出让金及相关费用8,941万元、前期工程费3,979万元、建安工程费21,153万元，基础配套设施费2,577万元，上述资金合计36,650万元。截至2011年12月末XX地产已投入资金约为18,573.9万元，本信托计划募集资金18,000～20,000万元，基本可以使项目达到竣工，剩余资金缺口可通过预售解决。锦观城项目现已投入的18,573.9万元中，注册资本金2,000万元，股东及关联方投入15,181万元，上述资金为本项目资本金，合计17,181万元，占项目总投资的44.58%，满足项目资本金比例要求。六、信托资金如期偿还的可行性该项目可售部分2012及2013年的销售总收入预计为79,133万元，而本信托计划的本金，收益及信托费用最多需要25,848万元，在优先满足项目竣工所需的资金后，仍可覆盖产品本金、费用及收益约3.01倍，完全可以满足信托资金的偿还，如果出现销售不畅的情况，即使打折销售，也能够保障信托资金的安全退出。综上所述，信托资金进入后，可以使项目达到预售和项目的如期交工，能够保障信托资金的安全退出，项目可行。第六部分担保企业简介一、XX巨容新能源有限公司简介1、基本情况XX巨容新能源有限公司（以下简称“巨容能源”）成立于2001年6月20日，住所为XX市南岗区吉星小区14-1栋7单元1层，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股），注册资本人民币11,100万元，实收资本人民币11,100万元，法定代表人戴永革。公司经营范围为：一般经营项目：开发、生产、销售物理电源、化学电源及相关产品、充电设备、自动控制产品；自动控制系统开发；国内贸易（以上不含专项审批项目）；货物进出口、技术进出口（法律、行政法规禁止的项目除外，法律、行政法规限制的项目取得许可后方可经营）。营业执照号码：230199100021048，组织机构代码：72771988-4。巨容能源是按照现代企业制度建立的高新技术企业，经过十余年的拼搏和努力，公司现已成长为国内超级电容行业的排头企业。近年来，公司先后承担了国家发改委高技术产业化示范工程项目、国家“863”引导计划——以超级电容为能源的电动公交车开发项目等数个国家及省级重点项目，并研制出国内首台以超级电容为能源的电动公交车。此外，企业还参与国家“十五”“803”计划电动汽车重大专项项目，与清华大学、一汽集团、首科集团等多个知名院校和大型企业集团共同承担了数个国家级重大科研开发项目，其自主研发和生产的超级电容器及配套系列产