某保障房工程项目可行性论证报告

勘察设计开工准备土建施工竣工验收交付使用第十章投资估算及资金筹措10．1投资估算10.1.1编制依据和相关说明（1）相关费用的说明①、土建工程费根据项目的建设内容和工程量，依据建设部《全国统一建筑工程基础定额》、《2010年昌吉地区单位估价汇总表》计算工程量、计价，根据2010年《新疆维吾尔自治区建筑安装工程费用定额》标准取费，参考当地同类型工程的预、结算指标进行测算。②、设备、水暖、电气工程除依据上述规定外，并参考了项目建设地区的同类型、同标准工程进行测算，特殊设备以生产厂商或市场现价为计价依据。③、室外及配套工程费参照同类项目的工程费用指标测算。（2）相关费用的说明①、代建商管理费：依据财政部有关文件，按直接工程费的5%计取。②、规划设计费：执行《工程勘察设计收费标准》【2002】修订本的计费标准。③、工程监理费：按《建设部关于发布工程建设监理费有关规定的通知》[2006]标准计取。④、地质勘察费：执行《工程勘察设计收费标准》【2002】修订本。⑤、招标代理服务费：执行新计价【2002】1980号文规定。⑥、基本预备费：按新疆维吾尔自治区计委新计设标字【1999】1008号文执行。基本预备费按第一、二工程费的6%计取。价差预备费根据新疆维吾尔自治区计划委员会转发《国家计委关于加强对基本建设大中型项目中“价差预备费”管理有关问题的通知》的通知(新计设标[1999]1008号)，价差预备费为零。⑦、土地使用权出让金：依据*****近期类似供应土地价格，按10万元/公顷计算。⑧拆迁安置过渡费：按每户每月100元，12个月计算。10.1.2建设成本本项目建设投资估算为13440.2万元。其中：直接工程费11273.4万元，占固定资产投资的83.9%，其他工程和费用1387.9万元，占10.4%，预备费760.8万元，占5.7%。10.1.3项目分年度投资计划项目分年度投资计划表序号项目2012年1分年度计划100%2建设投资13440.210．2资金筹措项目建设所需全部资金为13440.2万元，根据建设单位初步拟定的筹措计划安排如下：（1）本项目建设资金中由山西省支持对口支援资金2400万元，占总投资额的17.8%。（2）*****蔡家湖镇政府自筹建设资金11040.2万元，用于保障性住房建设，占项目总投资的82.2%。第十一章效益评价11．1经济效益评价*****保障性住房建设项目润邦·凯旋城居住小区共计拆迁居民住房面积39468.58平方米，新建住宅及公共建筑面积135634.76平方米，共1532套（其中保障性住房1500套）。项目为团场保障性住房项目，主要建设限价房，用于解决团场自身职工的基本居住问题。项目由政府主导进行组织建设，不存在盈利问题，不会产生直接的经济效益。项目建设计划采用代建制模式，建成后由政府以限价房方式向团场职工销售保障性住房，回收建设投入的资金。项目投入使用后由成立的物业公司接手，进行日常的物业管理。小区先暂按最低物业收费标准：0.4元/平方米.月计收物业费，每年可以收取79万元物业费，可以维持小区的正常运转。11．2社会效益评价由于房地产业关联度强，带动系数大，对国民经济的贡献度高。国家经济的增速、投资规模、就业及税收将进入一个对房地产业的高依存度阶段。因此，*****保障性住房建设项目在开发投资、建设、管理、销售和居住装修等诸个环节中，均会增加本区域的投资规模、提供本地区居民的就业机会、扩大当地政府的税收渠道、拉动本地区的消费，最重要的是改善了团场职工的居住条件，提高了他们的生活水平，有效促进了团场的城镇化建设步伐，可以更好地促进本地工业和商贸的发展，从而推动*****蔡家湖镇国民经济的持续增长。因此，*****保障性住房建设项目有利于团场经济结构的优化和未来经济的发展。11．3环境效益评价城镇的内在价值很大程度取决于环境。本项目的建设，将结合经济效益、社会效益和环境效益，开发过程注重建筑设计与环境协调，绿化措施相配套，通过改造目前破败地块，绿化、美化、亮化城市环境，从而提升城市自身价值，形成环境优美、人际和谐的文明城区、精品城区。本项目规划设计以人为核心，注重人与环境的相互协调，建筑设计理念超前、建筑形态行云如水、曲线流畅、造型优美、新颖时尚、独具一格，符合当前住宅设计总体潮流。社区内住宅、公建、绿化、建筑小品布局合理巧妙、错落有致，为入住人群营造出一个良好的居住氛围。项目建成后可以彻底改变当地设施简陋、环境较差的现状，形成一个环境优美、配套设施齐全、注重生态效益的大型住宅社区，对改善城市环境，提升区域居住环境质量都将会有显著的环境效益。第十二章研究结论和建议12．1推荐方案总体描述*****保障性住房建设项目润邦·凯旋城居住小区计划对位于蔡家湖中西部的地块进行改造，拆除现状居住建筑39468.58平方米，规划建设土地面积13.16公顷，新建多层砖混住宅楼面积135634.76平方米，共1532套（其中保障性住房1500套），住宅户型按60平方米、75平方米、90平方米等面积进行设计，配套公共建筑17074.45平方米，建成后将有完善的绿化、商业、公共服务设施。项目计划总投资13440.2万元。资金来源为：由山西省支持对口支援资金2400万元，占总投资额的17.8%；*****政府自筹建设资金11040.2万元，占项目总投资的82.2%。项目建设期计划从2012年开始启动，2013年实施完毕，2013年底全部建成投入使用。12．2研究结论*****保障性住房建设项目润邦·凯旋城居住小区的建设是利国利民之举，它既符合国家加强民生工程投入，提高人们生活质量、改善居住条件的思路，同时也符合国家、兵团关于进一步改造城镇土地，加快城市化进程，构建和谐社会的精神，更符合*****蔡家湖镇城镇发展的实际情况，虽然该项目投资条件一般，没有直接经济效益，但其拆迁工程量小，建设速度快，改善民生的社会效益十分显著，是一项造福普通民众的工程，充分体现党和政府关注民生，执政为民的时代要求，是一项具有重大政治意义和现实意义的投资方式。项目的社会效益巨大。小区建成后，将成为本区经济新的增长点，既带动城区经济的发展，又增加群众就业，也改善了环境，推动了*****蔡家湖镇城区的美化、优化建设进程。综上所述，*****保障性住房建设项目润邦·凯旋城居住小区的建设是必要的，项目的社会效益大于经济效益，是政府爱民、亲民、惜民的民心工程。12．3建议（1）、建议由团场土地、规划、城建等职能部门加大对*****保障性住房建设项目的配合力度，加快项目征迁工作。（2）、建议团场扎实做好实施前的各项基础数据调查和居民住房愿望的调查分析，收集愿意迁入城镇的连队人口状况的信息，制定有针对性的政策，吸引部分职工购房资金资金的提前到位，以保证工程按时如期完成，投入使用。目录TOC\o"1-2"\h\u253321总论 1311911.1项目概况 1317891.2建设单位概况 3162241.3项目提出的理由与过程 3311231.4可行性研究报告编制依据 4225921.5可行性研究报告编制原则 426521.6可行性研究范围 5265791.7结论与建议 665262项目建设背景和必要性 9302042.1项目区基本状况 9237942.2项目背景 11327472.3项目建设的必要性 11265903市场分析 14297233.1物流园区的发展概况 1479553.2市场供求现状 1669963.3目标市场定位 17108883.4市场竞争力分析

17160544项目选址和建设条件 1950564.1选址原则 1969314.2项目选址 19544.3场址所在位置现状 19297334.4建设条件 20123545主要功能和建设规模 22282555.1主要功能 22281835.2建设规模及内容 26195696工程建设方案 27137726.1设计依据 27219396.2物流空间布局的要求 27262516.3空间布局原则 2853886.4总体布局 2936766.5工程建设方案 30235856.6给水工程 33115596.7排水工程 3553126.8电力工程 38288986.9供热工程 46314656.10电讯工程 47153607工艺技术和设备方案 51276227.1物流技术方案 5142607.2制冷工艺技术方案 6769868节能方案分析 7336228.1节能依据 73176248.2能耗指标分析 73235218.3主要耗能指标计算 74272888.4节能措施和节能效果分析 76295509环境影响评价 83267939.1设计依据 8335089.2环境影响评价应坚持的原则 83134559.3项目位置环境现状 84208539.4项目建设与运营对环境的影响 8430919.5项目建设期环境保护措施 8459489.6项目运行期环境保护措施 861431110安全与消防 873017710.1安全措施 872680010.2消防 88921011组织机构和人力资源配置 921053611.1施工组织机构 922404211.2基建项目部的主要职责 923031711.3运营管理 931573811.4人员来源、要求及培训 942246412工程进度安排 96591412.1建设工期 962284512.2工程实施进度安排 962104613投资估算与资金筹措 981057913.1投资估算 987504投资估算包括建设项目的全部工程，主要内容有：主体建筑工程、道路硬化工程、绿化工程、其他费用及基本预备费。 982228213.2资金筹措 99914314财务评价 1022440214.1评价依据及方法 1022305114.2基础数据与参数选取 PAGEREF