《资产评估学》习题册课后练习题答案

《资产第占学》习题册

然后1固|编

解京工程学院经济管现学院

2011.8

《资产评估学》课｝=(练才

第二章资产评估的基本方法

一、单项选择题

3、与评的寸象完全相同的参照物资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该项资产价格上到了明，则

最可能的评估值是(A).

A、U二号|=|、12.5万C、10.5万D、10.8万

5、某资产年金收hi.额为8500元，剩余使用年限为20年，假设折现率为1鸿，其评估值段可能为(口)

；n:;,

A,85,000B、72,366C、12,631D、12,369

7、构成资产的j；l!宜成本的耗费应当是资产的(B).

A、实际成本日、社会平均成本C、个别成本D、加权平均成本

11、被评估设备年生产能力为100万件，运用市场法对其进行评估，所毯参照物的生产能力为120万件，

其他倒平与评估对象相同，已知参!f在物年前的价格为40万元人民币，三年中该炎设备的价格指数分

别比前年土升20弛，使该主建设备的价格与坐产能力之间呈线性关系.则被评估设备:m宜成本接近于

(C)万元。A、'10B、53C、58。、77

二、计算题

1,某项被他资产第H110名工人进行操作，而司号楼先迸设备只需要5名工人，据统计每名工人年工资福利

等共约12000元，据测算该被估资产尚可使用五年，适用资本化率和拆税率为10吼in计算功能贬值额

(所得税率25%)。

1、计算年超额营运成本：1260x(10-5)=6003

2、计算Wk徽笛运成本：6wOOx(1-25%)=45000

3、计算功能贬值：45000><(P/A.LO%.5)=45000><3.7908=170586

2、某企业产品设计生产能力为10刃台，每台市场售价为1500元，现民市场竞争加刷，如完成10万台产

量，每台错降至1100元，据测算该严廉寿命周州还有三年，丁现率为I悦。试计算经济贬值额(所得

税率25%).

1、坝。坳海价每年减少收益：10x(1500-1400)=1000(ri)

2、计算每年巧，损失：1000x(1-26)=750(71)

3、付算绞新:贬伯：7日以(P/A.Iftm.>=150x2.4869=186517日。

3,某企业将某项资产与国外企业合资，要求对资产进行评估。具体资料)ij:l下，1亥资产账面原值为270万，

净值为108万，按财务制度规定该资产折M3年限为30年，已经计提20年。经过调查分析，安胜现在

市场上材料价格和工资费用水平，新i1相同构造的资产的氽部费用支出为480万元。实际累计利用时

间为50,400小时°经专业人员勘盗估算，该资产还能使月8年。又知该资产由于设计不合巴，边成耗I也

最大.维修费用高，与现在同类标准资产相比：每年多支出苦苦运成本1万元(该企业所得税税率为

33%.假定折让率为10%).要求根据上：iiB资料，采用成本法对该资产进行评估.

答案要点:资产的重置成本=480万资产的已使用年限

=20(50,a0/57,600月7,5年实体性贬值率

17.5/(17.5+8)=68.63%资产的功能tt贬值=3气1-

33%)*(P/A,10%,8)=10.72万元评估债=480*(1-

68.63%)-10.72=139.86万元

N项共19页

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4、评估对象为某企业2006年购进的条生产线，账丽谅值为150万元.2009年进行评估。经调查分析确

定，该严线的价格每年比上年稍长1鸣，据估计.该资产还可使用6年,又知道目前市场上已经出

现功能更先进的资产，剂被普涵应用，新设备与评估对象相比，两节省3人，每人的月I：资为650元。

此外，由于市场竞争加剧，致使该设备开工不足，由此造成收益损失额侮年为20万〈该企业所得税税

率为33%,假定者现率为10%),要求根据上述资料一采用成本法对该资料进行评估。

答案要点：

评估值_门：成本-实体芷贬值-功能性贬值-经济也t贬值

重置成本=150气1+10%)3=19965万元实体性损耗旦在

=37(3+6)=33.33%

功能也贬值=3*12*650*(/-33%)*(P/A,\0%£)=6.83万元

经济性贬值=20*(L33%)*c/A,/O%均=5.84万元

手JZ的值=199.65M1-33.33%)-6.83-5.84=120.44万元

骂、3fE企业预计未来五年的收益微分别为Hi万、18万、20万、24万和20万。假定从第六年起以后德年久

说均为20万，确定的资本化率和析观察均为1(淌。试评估该项资产在永续经营下的评仙倍。

1、计算未来五年预期收益折现值:15x1/(1+1O%)+18x1/(1+10%)2+20xl/(l+10%)3+24x11(1刊0%)

4+20x11(1+10%)5=15x0至U)91+18xO.8264+2OxO.7513+24xO,683O+2OxO.62O9=7230亍)

2、确定第六年后永续收益本金化及听现：20-;.10%xi/(l+10%)5=200x0.6209=124.18(万)

3、加合:72.3+124.18=196.480｝

6、评估对象在未来五年内的预期性益分别为20万、22万、24万、25Jj'、26万，资产从第6年到第10

年每年的收益均保持在27万元，第10年末资严拟转让，蛔且价约为120万元，假设折现率为I帆，用

较益法］；与测资产的价值@

答案要点：运用收益法公式计主革评U与值接近于197.43万元

7、被iW可企业预计未来五年的预期收益为100万、120万、150万、160万和200万，假设拆现率和资本

化率均为10%,企业永续经营，试用年金法｛古以u企业整体价值。另外假定被评企业从未米第6年开始，

企业的年收益维持在200万元水平，试采用分段法估测企业黯体价值。

(1)、永练'绘核卜年金法评估值为1414.82万元；

(2)采用分段法评估的评估值为1778万元。

第四章机器设备评估

-、单选g

I、：恿宜购建机号】ik备台，现行市价1万元，运杂费200元，直接安装成本150元。根据经验分析，其

间接成本占直接成本的百分率为1%.贝叭：笠成本合计为(A)元。

A、J01h:.5日、1030C、10353.50、103fiO.5

2、某被评估除各账面j京值为100万元，/亥设备已购置5年，在此期间，同类设备的价格指数每年比上一

if递增12%,则该设备的重置成本;最接近于(B)万元。

A、157,:15H、176.2:C、185.75口、189.35

3项共19页

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3、*企业1998年购建套年产I-万吨某产品的生产线，账面原倪为228万元，2002年进行评IS.评

伯时选择了套与被评估生产缱施雨生产线,该生产线2001年建成，If-产同类产品50万吨,造价

为1500万元。经查询，该炎生产线的规模效率指数为0.6.2002年与281年相比价格上71了10%,则

被讶的生产线的鲍茸成本为（C）万元。

A、2280B、2420C、25080、2600

3、已知被评估设备在评价基准日的1君100万元，设备的t材费为全部成本的85%,行业平均成本利

呵率为10%.不考虑其他因絮，则设备的宽茸成本段接近子（B）万元。

A、123.53B、129.41C、135.290J35.885

4、已知某机器设备的有形损括率为30%,\主设备已使用年限为9年，则该设缶的尚可使用年限为（D年。

A、21日、29C、30D、39

5、某设备的原始价值为5万元，当修班后才能正常使用，并且修理后所手ff米的收益足以弥补修理费用，

若修理费用为1万元，卜盟成本为4万元，见成新率为（C）。

A、25%B、33.3%C、65%［）、7%

6、某被评估对象是-生产设备,于2001年配犁，已知日前同类新式生产设备多运用'戚本相对节约20000

元，被评估对象尚可使用5年，企业适用的所得税率为25%,使用的折现率为L0%,则被评估对象的功

能性贬值额为（？边项有问题）元。",50000B、50797C,60000

（）、

65000

二、计算题

1、被评估设备为1995年从英国引进设备.进口合同中的FOB价为20万英镑。2000年10月边'行评估时

英国厂家不再生产这种符伯设备了，其替代产品的FOB报价为35万英镑，而囚内其他企业2000年6

月从英囱进U饲料设备的CIF1盼为30万英镑。J切！通常情况，设备的实际成交价格是报价的90%,

搅外运杂费为FOB价格的5%,保险费约为FOB的Q5%,,被评估设备的所在企业，以及3之交易的

企业均扇子进口关税、增值税免税单位，银行手续费按照QF价格的0.8%计算，li|遇杂费按照C1F

价格加上银行手续费之和的3%计算，安装调试’”包含在设备价格之中不另行计算.设备尚可使用5年，

年运营成本比其替代设备每年迎支2万人民币，被评估设备所在企业的正常'投资回报率为10%所得

税税率为33%.笄估时英镑与美元的汇率为L:L5,人民币与美元的汇率为8:1.2000年62000

年10月进口设备价格没有变化.要求：（1计算被评估进口设备的更新重量CIF价格；（2计算被评估

逃口设备的重置成本；（3）计算被评估设备的评估值.

答案要点：（1）、被评估设备的C1F价格为30万英扮。

（2）、：最置成本=（设备的CIF价格+银行手续费）气1+F内运杂费资率）

很衍手续费=30*8*1.5吻。8%=2.88万元国内运杂费

=（30*12+2.88）*3%=10.8977元设缶的蓝盟成本=360+288川

0.89=37377万元

（3）、设备的成事*=5/（5+5户50%

设备的功能性贬值=20,（»,U33W（P/A,10%,5）=5.08万元

进口设备的iiT价值=373,77*50%-5.08=181.8J万元

2、被评liShJ"线年设计能力为10.000吨,评估时，由于交政策调蜷索影响,产品销售市场不景气,

如不降价销售产品，企业必须;戒严至年产上6,000吨，或者采取降价措施以保将设备设计生产能力的

正常发挥，假设政策调整将会持续3年，I海价造成得吨产品大损失100元，i去企业正常J【a酬率为

10%,生产线的规模经济效益指数x为Oi试根据所给的条件：（1）估测所能出现的经济性贬值率；（2）

计算该设备的经济性贬值额-

试根据所给的条件：（1）SW所能出现的经济性贬值r.

（2）计算该设备的经济创贬值额.

a项共19页

《资产评估学》课｝=（练习

答案要点：（1）、（10.^6）*100%=26.4%

⑵、经济性贬值=lO0O0*/oo*（l-33%）（p/A,10%,3）=166.62万元。

3、被评filjJL组为5年前购置，账面价值为20万元人民币，评估时该书L组已经不再'上产了，已经被新型的

机组所取代。经过iJ司国和咨询了解到，在评估让点，其他企业所购置新型机组的取得价格为30万元人

民币，专家认定被评估粉L田，新型机细的功能比为0.8,被评估机组尚可使用8年。假定其他费用可以

忽略不计。要求：（1）估测该机组的现时全新价格二（2）确定该机组的成新事二（3）确定该机组的评估值.

答案要点：⑴、30*0.8=24万元：（2）、成新珅

刮卬8+5）*/00%=6/.54%（3）、评估假

=24*61.54%=14.77万元

4、被评估设IWQ于1985年，账丽价值为30,000元，1990年和1993年进行两次技术改造，i:要添捏了

一些自动控制装置，当年投资分别为30（籁前2,000元，1995年对设备选行词E怡,假设从198fi年一

1995年每年的价格上升率为1侃,该设备的尚可使用年限为8年。要求z根据所给条件计算被佑设备

成新..

答案要点：（1）评价时设备的现行成本，向J1更新成本;

30,0ft）X2.6+a,000XI.61+2,0仪）XI.21=85,250

I：（WE面原值x价格变动察）=设备现行成本合计

（2）评估时设备的加权更新成本为：根据公式，设备的

加权更新成本=更新成本X已使用年限，得出：

30,000X2.6X1O+3OOOXL61X^£0OOX1.21X2=808,990jt

（3）设备的加权投资年根『：（加权更新成本）/U（更新戚本）

=808,990/85,250=9.

（4）设备的成新感,力&伊岳阳X100M.阳

5、某被评他设备计刖长期刷子在1货。根据该设备当前的状况，U以H其尚可使用年限为10年:根据市场调

:春，俯视1医设备的预期年收益为7,500元，另外，又搜集了个类似于被评估设备的参照物的销笛和

租金信息（见下表）。要求：试用收益法评估该设备的价值.

参1照物交易曰期售价（兀）年收益（元）

上周44,3006,200

Z上周42,5006,800

3上周57,3008,600

答案要:点：⑴析现口.在按照；.个参照物设备的实际收益率的算水平均值为准;

=（62^144,300+6,800/42,500+8,600/57,300113X100。15%

。）设备的评估值=750C〃5%X[141+15%r盾=37,临）（

第五章房地产评估

一、单选

9

I、某宗上地2,000平方米，上地单价为/,000/平方米，国家规定的容利率为4,建筑密度为0.5,贝U；接

面地价为（A）元/平方米.\250日、500C、1,000

0、2,000

2、某待价房地产，已生n建筑物还原利率为仰，土地还原利率为俑，建筑物价值占房地产价值的4兆，则

5项共19页

《资产评估学》课1=（练才

I亥房地严综合还原利率应为（C）.

A、5%B、6%C、6.9%D、7.1如

:、如果某房地严的售价为2000万元，其中建筑物1200万元，匕I也价格800万元，该房地严德士在客观1仪

益为180万元，若建筑物资本化率为1侧，则上地图本化彩最叮能为〈日〉。

A、酬B、7.5%C、6%D、10%

4、以卜.为搜集到的纯收报与售价的交易实例，应用纯收能与售价比例法确定评估标的的资本化率为

（日）。

交易实例纯收益（元九”年）售价（元/I的

41959000

24506000

33945700

44606300

A、6.8%日、7%C>7.1%D、7.2"

5、某一宗地每年纯收AS为50万元-资本化率为5%,若未来五年的纯收放在上一年基础上增K凶，则评

估倪缎可能为（A）.A、1250万元B、1400万元C、1500万元D、1000万

）r;

6、某宗2005年来取得土地使用权的工业厂房，正:洛情况下边过二Hfll每年可获均收益160万元，该房地产

的报而降，为7%。估价时点为2010年末，该宗房地产的收豆豆价格为（B）。

A、1830.4日、2176.88C、2169.27D、2285.7

7、仃宗土地，第年的纯收益为100万，资本化率为5%,若：⑴以后个年B'纯收益在第4的基础I:

・勿11递增1M：⑵以后个年年纯收益运年增加1万元。这两种情况卜一该宗土地的无限年期价格应分别是

（C）万元。

A、2,5001,600B、1,6672,400C、2,5002100D、1,667L600

8、某估价对象为TI厂房改池的超级市场，建设期为2年，该T房边成5年后补办了土地使用权出让用

绥，土地使用期限为40年，上地使用权出让合同约定I:地使用期间购不可续期.建筑物经济寿命为

50年。假设残信彩为零，采用直线）计算建筑物折旧时年折It1率为（C）。

A、2.00%B、2.13%C、2.22%0、2.50%

9、彳寿评估住宅建筑物与参照位宅建筑物相比而「，，室内格局更加合理.E8dt引起衍词乙估位宅的价格比

参!在交易佼宅的价格高15%,室内格局"索偿正系数为（D

A.100/115B.85/100C.115/1000.100/85

10、某城市商业用途土地的容积率修正系数如下表：

容积率0.10.4|0.71.01.21.41.61.82.02.2

|o.8

修正系数0.50.61.01.1L31.41.61.82.0

可比案例宗地地价为每平方米2700元，容枳率为2.0,待估宗地规划的容枳率为1.8,经容枳率修正后

的可比实例价格最接近于（B）元/平方米。A.2160B.2400C.2430D.3240

11、某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元,用于商业大楼开发时的价值为500万元,用于工业J

房开发时的价值为280万元.城市规划确认该上地可用于住宅或「业。该宗土地的价值应评估为（B）

万元。A、500B、：（）C、28』日、:160

12、待Hi建筑物账面谅饭150万元，竣工于1995年底，假设1995年的价格指数为10侃，从1996年到2000

年的价格指数每年增长幅度分别是勰鼠17%,20.5%>6.9%、4.8%.问2000年底该建筑物的重宣

成本最有可能是（B）万元。A、2,650B、265C、2,110

0、211

13、某房地产的重建价格为2000万元，已知把边逾期间中央空调系统因功率大较正常情况多技入150万

元，投入使用后每年多耗电赏.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象f楚地产的报酬

率为12%,则该房地产扣除该项功能折旧厉的价值为（0）万元。

A.1833.00B,1844.奇白C.1815.870.1850.00

e项共19页

《资产评估学》课｝=（练才

11、某宗U:1让土地,产权登记为居％:用地,｛目可以通过合怯手，练'变更用途,经评估如果在该宗土地上边

行商业开发的话，，价值为3000万元；如躲进行厨位开发的话，t价值为2000万元，进行工业开发

的饰，民价值为2500万元，则该宗土地的评估价格应为（D）万元。

A.20008.3000C.2500—30000.2000—3000

二、计算z

1、被评估资产是一块50年J』工地使用权的空地，通过市场调查得到个可比实例。其中，实17MA成交于

2005年10月20口.与待后土地处于同地区，3交易价格较正常买卖价格偏低2%.ilij元分析近儿年

地价平均每月t涨0.罚，统例A”tEN;交时的剩余土地使用价:限为60年.I■斤现率为10%。实例A的成交

价格为500万元。评估组往日定为2007年10月20日。

要求.（1）计算备因素修正系数（计算结果保留三位小数）（2）估算对实例A比较修正后的地价一

此题答案为网上类似题型答案老师对题目进行了修改仅为思路19应该是改成24（两年24个月〉其

他的两个系数条件没给题目不完整应该不会考

:（1）时间因素修正系数为：1+0一5%xl9=1+9.5%=109.5+100或1.095

交通便提程度修正系数为100+105或0.952

基础设施究番程度修正系数为：100+93.11.075

土地使用年限修正系数为[1-1+（1+0.1）50]+[LI钊1+0.■）60]=99.5+100

或0.995

（2）修正后地价为：500x1.095x0.952x1.07Sx0.99S=557.51（万〉成50

0x109.5+110x100+105x100+93x99.5+100=557.87（万元〉

2、有符估宗地，剩余使用年限为40年，还j员利率为6%.现搜集到、B、C、D四宗地交易实例，具

体情况见卜衰，表吁交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以liflfH标的为基

准确定的数值。该找ill此类m地容积率勺地价的关系为：当容积率A：1.5-2之间时，容积旦在饵增加0.1.

宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个剔因素剩余年限

标的2002.101.70040

A22002001.1-1%1.60-%38

B24002001.101.8+2%040

C23002001.J0L.70039

D21002000.1-2%1.60-1%38

试和1据上述条件评估彳寺佑宗地20（）2年1月的评估值

答案要点|（1）应j剩下列公式进行评估=P'x交易时间修正x交易怙况修IEX容职率修正乂区域眩果修正x

个别因素修正x'J朔修正剩余使用主F限修用

(2)建、Z容积率修正系数袋，见下袋：

容积率1.51.61.71.81.9修正

系数100102104106108(川

年期修正

KA=KD=[1.(1+6%).40J/[1.(1+6%).38J

=1.0135

Kc=n.(1+6%)-4oJ/F1.(1+6%).39J=1.0066

(4)参照物地价修

A:2200x1.01x10999x104102x1阴99x1.0135=2343

.B:2400x1.Olx104/106xJ0?102=2332

C：2300x1.01x1.0066=2338

7项共19页

《资产评估学》课｝=（练才

11、某宗U:1让土地,产权登记为居％:用地,｛目可以通过合怯手，练'变更用途,经评估如果在该宗土地上边

行商业开发的话，，价值为3000万元；如躲进行厨位开发的话，t价值为2000万元，进行工业开发

的饰，民价值为2500万元，则该宗土地的评估价格应为（D）万元。

A.20008.3000C.2500—30000.2000—3000

二、计算z

1、被评估资产是一块50年J』工地使用权的空地，通过市场调查得到个可比实例。其中，实17MA成交于

2005年10月20口.与待后土地处于同地区，3交易价格较正常买卖价格偏低2%.ilij元分析近儿年

地价平均每月t涨0.罚，统例A”tEN;交时的剩余土地使用价:限为60年.I■斤现率为10%。实例A的成交

价格为500万元。评估组往日定为2007年10月20日。

要求.（1）计算备因素修正系数（计算结果保留三位小数）（2）估算对实例A比较修正后的地价一

此题答案为网上类似题型答案老师对题目进行了修改仅为思路19应该是改成24（两年24个月〉其

他的两个系数条件没给题目不完整应该不会考

:（1）时间因素修正系数为：1+0一5%xl9=1+9.5%=109.5+100或1.095

交通便提程度修正系数为100+105或0.952

基础设施究番程度修正系数为：100+93.11.075

土地使用年限修正系数为[1-1+（1+0.1）50]+[LI钊1+0.■）60]=99.5+100

或0.995

（2）修正后地价为：500x1.095x0.952x1.07Sx0.99S=557.51（万〉成50

0x109.5+110x100+105x100+93x99.5+100=557.87（万元〉

2、有符估宗地，剩余使用年限为40年，还j员利率为6%.现搜集到、B、C、D四宗地交易实例，具

体情况见卜衰，表吁交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以liflfH标的为基

准确定的数值。该找ill此类m地容积率勺地价的关系为：当容积率A：1.5-2之间时，容积旦在饵增加0.1.

宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个剔因素剩余年限

标的2002.101.70040

A22002001.1-1%1.60-%38

B24002001.101.8+2%040

C23002001.J0L.70039

D21002000.1-2%1.60-1%38

试和1据上述条件评估彳寺佑宗地20（）2年1月的评估值

答案要点|（1）应j剩下列公式进行评估=P'x交易时间修正x交易怙况修IEX容职率修正乂区域眩果修正x

个别因素修正x'J朔修正剩余使用主F限修用

(2)建、Z容积率修正系数袋，见下袋：

容积率1.51.61.71.81.9修正

系数100102104106108(川

年期修正

KA=KD=[1.(1+6%).40J/[1.(1+6%).38J

=1.0135

Kc=n.(1+6%)-4oJ/F1.(1+6%).39J=1.0066

(4)参照物地价修

A:2200x1.01x10999x104102x1阴99x1.0135=2343

.B:2400x1.Olx104/106xJ0?102=2332

C：2300x1.01x1.0066=2338

7项共19页

《资产评估学》课｝=（练才

11、某宗U:1让土地,产权登记为居％:用地,｛目可以通过合怯手，练'变更用途,经评估如果在该宗土地上边

行商业开发的话，，价值为3000万元；如躲进行厨位开发的话，t价值为2000万元，进行工业开发

的饰，民价值为2500万元，则该宗土地的评估价格应为（D）万元。

A.20008.3000C.2500—30000.2000—3000

二、计算z

1、被评估资产是一块50年J』工地使用权的空地，通过市场调查得到个可比实例。其中，实17MA成交于

2005年10月20口.与待后土地处于同地区，3交易价格较正常买卖价格偏低2%.ilij元分析近儿年

地价平均每月t涨0.罚，统例A”tEN;交时的剩余土地使用价:限为60年.I■斤现率为10%。实例A的成交

价格为500万元。评估组往日定为2007年10月20日。

要求.（1）计算备因素修正系数（计算结果保留三位小数）（2）估算对实例A比较修正后的地价一

此题答案为网上类似题型答案老师对题目进行了修改仅为思路19应该是改成24（两年24个月〉其

他的两个系数条件没给题目不完整应该不会考

:（1）时间因素修正系数为：1+0一5%xl9=1+9.5%=109.5+100或1.095

交通便提程度修正系数为100+105或0.952

基础设施究番程度修正系数为：100+93.11.075

土地使用年限修正系数为[1-1+（1+0.1）50]+[LI钊1+0.■）60]=99.5+100

或0.995

（2）修正后地价为：500x1.095x0.952x1.07Sx0.99S=557.51（万〉成50

0x109.5+110x100+105x100+93x99.5+100=557.87（万元〉

2、有符估宗地，剩余使用年限为40年，还j员利率为6%.现搜集到、B、C、D四宗地交易实例，具

体情况见卜衰，表吁交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以liflfH标的为基

准确定的数值。该找ill此类m地容积率勺地价的关系为：当容积率A：1.5-2之间时，容积旦在饵增加0.1.

宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个剔因素剩余年限

标的2002.101.70040

A22002001.1-1%1.60-%38

B24002001.101.8+2%040

C23002001.J0L.70039

D21002000.1-2%1.60-1%38

试和1据上述条件评估彳寺佑宗地20（）2年1月的评估值

答案要点|（1）应j剩下列公式进行评估=P'x交易时间修正x交易怙况修IEX容职率修正乂区域眩果修正x

个别因素修正x'J朔修正剩余使用主F限修用

(2)建、Z容积率修正系数袋，见下袋：

容积率1.51.61.71.81.9修正

系数100102104106108(川

年期修正

KA=KD=[1.(1+6%).40J/[1.(1+6%).38J

=1.0135

Kc=n.(1+6%)-4oJ/F1.(1+6%).39J=1.0066

(4)参照物地价修

A:2200x1.01x10999x104102x1阴99x1.0135=2343

.B:2400x1.Olx104/106xJ0?102=2332

C：2300x1.01x1.0066=2338

7项共19页

《资产评估学》课｝=（练才

11、某宗U:1让土地,产权登记为居％:用地,｛目可以通过合怯手，练'变更用途,经评估如果在该宗土地上边

行商业开发的话，，价值为3000万元；如躲进行厨位开发的话，t价值为2000万元，进行工业开发

的饰，民价值为2500万元，则该宗土地的评估价格应为（D）万元。

A.20008.3000C.2500—30000.2000—3000

二、计算z

1、被评估资产是一块50年J』工地使用权的空地，通过市场调查得到个可比实例。其中，实17MA成交于

2005年10月20口.与待后土地处于同地区，3交易价格较正常买卖价格偏低2%.ilij元分析近儿年

地价平均每月t涨0.罚，统例A”tEN;交时的剩余土地使用价:限为60年.I■斤现率为10%。实例A的成交

价格为500万元。评估组往日定为2007年10月20日。

要求.（1）计算备因素修正系数（计算结果保留三位小数）（2）估算对实例A比较修正后的地价一

此题答案为网上类似题型答案老师对题目进行了修改仅为思路19应该是改成24（两年24个月〉其

他的两个系数条件没给题目不完整应该不会考

:（1）时间因素修正系数为：1+0一5%xl9=1+9.5%=109.5+100或1.095

交通便提程度修正系数为100+105或0.952

基础设施究番程度修正系数为：100+93.11.075

土地使用年限修正系数为[1-1+（1+0.1）50]+[LI钊1+0.■）60]=99.5+100

或0.995

（2）修正后地价为：500x1.095x0.952x1.07Sx0.99S=557.51（万〉成50

0x109.5+110x100+105x100+93x99.5+100=557.87（万元〉

2、有符估宗地，剩余使用年限为40年，还j员利率为6%.现搜集到、B、C、D四宗地交易实例，具

体情况见卜衰，表吁交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以liflfH标的为基

准确定的数值。该找ill此类m地容积率勺地价的关系为：当容积率A：1.5-2之间时，容积旦在饵增加0.1.

宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个剔因素剩余年限

标的2002.101.70040

A22002001.1-1%1.60-%38

B24002001.101.8+2%040

C23002001.J0L.70039

D21002000.1-2%1.60-1%38

试和1据上述条件评估彳寺佑宗地20（）2年1月的评估值

答案要点|（1）应j剩下列公式进行评估=P'x交易时间修正x交易怙况修IEX容职率修正乂区域眩果修正x

个别因素修正x'J朔修正剩余使用主F限修用

(2)建、Z容积率修正系数袋，见下袋：

容积率1.51.61.71.81.9修正

系数100102104106108(川

年期修正

KA=KD=[1.(1+6%).40J/[1.(1+6%).38J

=1.0135

Kc=n.(1+6%)-4oJ/F1.(1+6%).39J=1.0066

(4)参照物地价修

A:2200x1.01x10999x104102x1阴99x1.0135=2343

.B:2400x1.Olx104/106xJ0?102=2332

C：2300x1.01x1.0066=2338

7项共19页

《资产评估学》课｝=（练才

11、某宗U:1让土地,产权登记为居％:用地,｛目可以通过合怯手，练'变更用途,经评估如果在该宗土地上边

行商业开发的话，，价值为3000万元；如躲进行厨位开发的话，t价值为2000万元，进行工业开发

的饰，民价值为2500万元，则该宗土地的评估价格应为（D）万元。

A.20008.3000C.2500—30000.2000—3000

二、计算z

1、被评估资产是一块50年J』工地使用权的空地，通过市场调查得到个可比实例。其中，实17MA成交于

2005年10月20口.与待后土地处于同地区，3交易价格较正常买卖价格偏低2%.ilij元分析近儿年

地价平均每月t涨0.罚，统例A”tEN;交时的剩余土地使用价:限为60年.I■斤现率为10%。实例A的成交

价格为500万元。评估组往日定为2007年10月20日。

要求.（1）计算备因素修正系数（计算结果保留三位小数）（2）估算对实例A比较修正后的地价一

此题答案为网上类似题型答案老师对题目进行了修改仅为思路19应该是改成24（两年24个月〉其

他的两个系数条件没给题目不完整应该不会考

:（1）时间因素修正系数为：1+0一5%xl9=1+9.5%=109.5+100或1.095

交通便提程度修正系数为100+105或0.952

基础设施究番程度修正系数为：100+93.11.075

土地使用年限修正系数为[1-1+（1+0.1）50]+[LI钊1+0.■）60]=99.5+100

或0.995

（2）修正后地价为：500x1.095x0.952x1.07Sx0.99S=557.51（万〉成50

0x109.5+110x100+105x100+93x99.5+100=557.87（万元〉

2、有