商业房地产项目可行性谋划书

PAGE67目录TOC\o"1-2"\h\z第一章总论 4第一节项目背景 4第二节项目概况 8第二章市场分析 10第一节宏观经济分析 10第二节2014年山阳县房地产市场分析 19第三节山阳县房地产市场分析 37第五节 竞争对手分析 37第三章项目竞争优势分析 40第一节区域环境分析 40第二节项目SWOT分析 41第四章销售策划 43第一节项目开发定位 43第二节销售推广策略 45第三节销售推广方案 46第五章项目规划设计布局 47第六章环保、消防及安全 62第一节环境保护 62第二节消防 63第三节安全保卫 63第七章人员组织 63第八章项目实施进度 64第一节建设工期 64第二节项目实施进度安排 64第九章投资估算与资金筹措 66第一节投资估算依据 66第二节项目投资估算 68第三节资金筹措 71第十章财务评价 71第一节财务评价基础数据与参数选取 71第二节销售收入估算 71第三节项目财务效益测算 73第十一章研究结论与建议 74第一节研究结论 74第二节建议 75一、总论（一）项目背景1、项目名称：XX市xx路地块项目2、承办单位概况：（1）承办单位：xx房地产开发有限公司（2）法定代表人：xxx（3）单位概况：xx房地产开发有限公司于2011年4月成立，经营范围：房地产开发及销售，该公司为xx的国有独资公司，主要开发xxx区保障房项目。公司现有员工18人，其中高级职称1人，中级职称5人，初级职称8人。2011年被xxx区授予“国有固定资产暨重点工程建设项目投资奖”。3、可研报告编制依据（1）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（2）《安徽省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（3）《XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（4）《xxx区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（5）《XX市城市总体规划（2011—2030）》（6）《关于XX市人民政府进一步促进全市经济又好又快发展的若干意见贯彻落实情况的报告》（7）《XX市土地储备管理暂行办法》（8）项目单位编制可行性研究报告的委托书（9）项目承办单位提供的其它有关资料4、项目背景（1）XX市城市总体规划根据XX市委市政府作出的2011-2030年城市总体规划，XX将在总面积为1125.66平方千米范围内，以转变经济发展方式、推动科学发展为主线，以创新为动力，以“调结构、促增长、惠民生”为主要工作内容，努力实现经济社会全方位、全领域的转型发展，以构建“国际铜都、山水城市、宜居家园、休闲胜地”为目标，将XX建设成为皖江地区经济繁荣、社会和谐、环境友好的区域中心城市。通过强化中心城市地位、促进资源型城市转型、营造高质量城市环境、控制发展边界，调整空间结构、促进社会和谐发展等发展战略，将城市定性为国际铜产业基地，长江中下游重要港口城市、皖中南中心城市，皖江地区商务贸易、休闲旅游服务中心。到2015年XX市中心城区人口达70万人，中心城区城市建设用地77平方公里，2030年中心城区人口将超过100万人，建设用地达100平方公里。XX市中心城区土地使用规划遵循生活向滨水区位集聚、商务向中心区位集聚、商贸向门户区位集聚、工业向运输区位集聚的基本原则，确保居住、公共设施、工业/仓储、绿地形成布局协调和结构合理。其中居住用地规划形成10个居住片区，包括中部城区的8个居住片区、东部城区和南部城区各有1个居住片区。各个居住片区分别依托既有城区、面向滨水景观、接近公共设施，形成良好的居住生活环境，配置片区级公共服务设施。每个片区包含2-3个居住社区，配置社区级公共服务设施。公共设施用地在城市层面上形成两个综合性公共中心和两个专业性公共中心。结合老城商业中心，依托天井湖的滨水景观环境，形成环天井湖综合性市级公共活动中心，以商业、休闲、娱乐为主导。依托西湖的滨水景观环境，形成环西湖综合性市级公共活动中心，以商务、会展、政务、文化、科技、教育、体育为主导。结合既有发展基础，依托XX东站，形成以商贸服务为主导的专业性市级公共活动中心。依托大通古镇的历史文化资源和自然山水资源，形成以旅游服务为主导的专业性市级公共活动中心。由此形成“东西双城、环抱绿心、沿江面湖、山水相嵌”的城市空间布局结构。（2）xxx区全面打造高层次小康社会和文明幸福感城区“十二五”是xxx区全面建设小康社会的攻坚期、经济社会发展的转型期和幸福城区建设的加速期。作为中心城区，未来五年，xxx区将进一步增强紧迫感、责任感和使命感，紧紧抓住宏观经济转型发展和皖江城市带承接产业转移示范区建设的重大机遇，以科学发展为主题，以“转型提升、创新发展、富民强区”为主线，以加快发展、走在前列为基调，大力实施服务立区、创新强区、开放活区、和谐兴区四大战略，着力打造实力铜官山、活力铜官山、和谐铜官山，努力建设更高层次小康社会和文明和谐幸福城区。到2015年，xxx区的服务业比重占全区经济总量80%以上，其中现代服务业比重达到60%以上，成为中心城区经济增长的重要引擎。主要经济指标年均增长20%以上，力争超过25%。到2015年，经济总量比“十一五”翻一番半，地区生产总值达到100亿元，财政收入达到15亿元，累计招商引资和固定资产投资均超过300亿元；力争经济总量实现翻两番，占全市比重进一步提高。同时巩固和深化区直管社区综合体制改革，建成全国社区建设综合配套改革实验区，“四优”和谐社区达到95%以上，社区建设水平在全国处于领先位次。全区的居民人均可支配收入达到38000元，人口自然增长率控制在5‰以内，城镇登记失业率控制在4.2%以内，城镇职工和城乡居民基本实现应保尽保。坚持民本优先,以改善人民生活为目的，切实提高人民群众的生活水平，积极为民造福。坚持将就业再就业、教育、医疗、卫生等事关群众切实利益的工作做好做实，把改善民生摆在更加突出的位置，提高居民生活水平，完善社会保障体系，全面提升教育事业，提高群众健康水平，建设平安城区，完善幸福城区建设的服务体系。以争创全国文明城市、国家卫生城市、国家环保模范城市为契机，构建宜业宜居的生态城区。（3）XX市关于2012年房地产开发投资政策根据《XX市人民政府办公室关于进一步促进全市经济又好又快发展若干意见任务分解的通知》（铜政办〔2012〕47号）精神，XX市住房和城乡建设委员会将贯彻落实国家和省关于“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，实现房地产市场健康平稳发展”的相关指示精神，结合本市实际，制定了《XX市人民政府关于保持我市房地产市场平稳健康发展的意见》（代拟稿），就严格执行国家房地产市场宏观调控政策，进一步完善“保障+市场”双轨制住房供应体系。XX市2012年将完成130亿元房地产开发投资任务，强力推进保障性住房建设，全面完成棚户区改造任务。按照既定目标，2012年全面完成成片棚户区改造任务。新开工建设保障性住房12039套，供应保障性住房1200套，加快公共租赁住房、廉租住房和人才公寓建设，切实解决新参加工作人员、来铜就业人员等中低收入群体的住房困难。引导房地产开发企业积极应对房地产市场形势，加大营销力度，尽快回笼资金；积极探索商品房供应结构调整，进一步提升住宅品质，努力提高经济效益和社会效益。5、项目建设的必要性（1）项目建设是推动中心城区改造提升城市品质的需要随着生产力水平的发展和经济社会不断进步，人民群众的收入水平明显改善，已不再满足基本温饱的生活，转而倾向于更高层次的需求，对城市基础设施和环境都有比较高的要求。城市中心区的改造，会使城市中心的真空地带重新获得相应的资源优势，会全面改善城市中心面貌，提高城市对外形象，提升城市的整体知名度和发展空间。城市中心区域是城市价值的核心。通过改造，城市中心区域会改头换面，赢得新的发展机遇，从而在未来的城市发展中保持持续的推动力。城市中心区的改造，必然会将改造区域原有的功能和城市形态转稼到其他城市区域，这样就会形成良性的城市发展格局——城市中心区将过剩的资源合理分配到城市周边地区，从而带动城市周边地区的经济发展和社会进步。城市周边得到了发展，城市化水平也即相应提高。这样一来更有利于城市得到更多的物质资源和人才资源，进而形成城市发展的良性进程。在党和政府的带领下，XX市的经济生活水平都有极大的提高，该项目建设对推动中心城区改造，提升城市品质起着积极对的推动作用。（2）项目建设是改善民生建设促进社会和谐的需要构建社会主义和谐社会必须关注民生，民生问题是最紧要、最根本的问题，要从战略和全局的高度，深刻认识重视和解决民生问题的极端重要性和现实紧迫性。一是发展经济是关注民生的物质基础。经济发展是途径，改善民生是目标，构建和谐社会是目的，如果不抓住民生这个根本，不积极关注民生，经济发展就会失去实际意义。要实现经济社会又好又快发展，就必须坚持以人为本，以民为本，真正做到发展为了人民，发展依靠人民，发展成果由人民共享;二是深化改革是重视民生的强大动力。在深化改革中重视民生，能够使广大民众不断地分享改革发展的成果，能够使广大人民群众积极地认同改革、支持改革、参与改革，从而使改革和发展获得一种强大的动力;三是维护公平是保障民生的重要条件。该项目建设是改善居住环境和基础设施的好项目，进而改善民生、建立社会主义和谐社会。（3）项目建设是提高土地资源使用率建设节约型社会的需要该项目建设不仅集约节约了土地，还有效地拉动了国民经济的发展，客观上有利于资源节约型、环境友好型社会建设。我国正处于工业化和城镇化快速发展时期，基本建设有着良好的发展机遇，但也要看到，由于它要消耗大量的资源能源，继续发展受到制约。目前许多城市在土地利用中还存在着粗放和浪费现象。“节地”作为“四节一环保”的重要内涵，对城市经济社会健康有序和可持续发展具有重要影响。拆迁区多数属城市土地利用效率较低的区域，同时还是影响周边土地乃至整个城市功能和价值的一个症结。通过拆迁改造，利用腾出的土地，建设中小户型的安置房，提高土地的使用价值，是稀缺的土地资源得以有效利用，节约了土地。拆迁改造还极大地改善了城市面貌与配套设施建设，使原有土地和周边建设用地升值，促进了当地经济社会的全面发展。xx路与长江二路交叉口地块项目是推进旧城改造，加强基础设施建设和把服务业打造中心城区的首位经济的必然选择。该项目中包含的回迁房120套是改善拆迁户居住环境，提高生活水平的又一举措。该项目无论是从经济发展还是提高城区服务水平、完善基础设施建设考虑都是必要的。（二）项目概况1、项目建设规模与建设内容（1）建设规模本项目建设总用地为12146.87平方米，总建筑面积为41058平方米，其中回迁房面积为10183平方米，配套公建308平面米，商品房住宅17627平方米，商业网店房6453平方米，地下车库及人防面积为6487平米。规划总户数279户。项目单位数值备注建设用地平方米12146.87规划总建筑面积平方米41058其中住宅建筑面积平方米27810其中10183平方米回迁商业、办公建筑面积平方米6453配套公建建筑面积平方米308地下车库人防面积平方米6487规划总户数户279其中120户回迁机动车泊车位辆335其中地上32，地下303非机动车泊车位辆1150容积率2.85建筑密度%18.65绿化率%38（2）建设内容该项目位于xx路与长江二路交叉口，主要建设住宅，商业、办公以及配套的公用建筑和地下车库。2、项目建设投资构成本项目投资总额14360.74万元，承办单位自筹资金3000万元，银行中长期贷款11360.74万元，其中：（1）建筑工程费：8307.68万元（2）公用和辅助工程费：2181.09万元（3）工程建设其它费用：2261.03万元（4）基本预备费：895.40万元（5）建设期利息：715.54万元3、主要技术经济指标（1）项目收入总额：23274.5万元（2）项目利润总额：7873.92万元（3）建设借款资金偿还期（含建设期）：2.63年（4）项目投资利润率：54.83%（5）项目销售利润率：33.83%（6）项目投资财务内部收益率（税前）：24.93%（7）项目投资财务净现值（税前，ic=13%）：2476.11万元（8）项目投资回收期（税前，含建设期）：3.6年（9）项目投资财务内部收益率（税后）：17.15%（10）项目投资财务净现值（税后，ic=13%）：850.52万元（11）项目投资回收期（税后，含建设期）：3.86年（12）盈亏平衡点：63.87%二、需求分析与建设规模（一）需求分析1、XX市房地产建设现状（1）“十一五”期间房地产开发投资持续较快增长“十一五”期间，XX市房地产业发展迅猛，开发投资规模逐年扩大，持续较快增长。尤其是2008年到2010年，在国家扩内需、保增长政策和房地产市场需求的强劲推动下，我市房地产开发呈现了高投资、高增长、高需求的态势，房地产市场出现了空前火爆的场面（见表2-1）。表2-1十一五”期间XX市房地产发展总体情况“十一五”期间累计完成房地产开发投资190.6亿元，是“十五”时期的3.9倍，年均增长40.4%，比“十五”期间加快了20.8个百分点。2010年，全市完成房地产开发投资73.3亿元，是2005年的5倍多。（2）2012年1-5月商品房销售情况。2012年1-5月，全市预售许可证发放总面积32.72万平方米，同比下降28.24%。商品房预售项目分布在xxx区、狮子山区（含市经济技术开发区）和郊区。其中住宅类商品房预售面积17.78万平方米；其它类商品房预售面积14.94万平方米。2012年1-5月，全市商品房销售总面积24.04万平方米，其中住宅类商品房销售面积20.13万平方米，同比下降31.54；非住宅类商品房销售面积3.9万平方米，同比上升3.06%。（3）XX市2012年房地产投资开发情况XX市政府下达全年完成130亿元房地产开发投资任务，根据有关文件精神，市住房和城乡建设委员会将加大已出让地块开发项目的督查力度，梳理存在的问题，提出解决办法，并组织修订了房地产开发项目资本金管理办法。同时，XX将强力推进保障性住房建设，全面完成棚户区改造任务。按照既定目标，2012年全面完成成片棚户区改造任务。新开工建设保障性住房12039套，供应保障性住房1200套，加快公共租赁住房、廉租住房和人才公寓建设，切实解决新参加工作人员、来铜就业人员等中低收入群体的住房困难。2、XX市房地产市场需求分析伴随着城镇居民收入的不断提高，房地产市场消费需求日益强劲，商品房市场出现了销售火爆的局面。2006-2010年，全市商品房累计销售面积326.7万平方米，比“十五”时期增加117.1万平方米，年均增长13.0%；全市商品房累计销售额116.7亿元，是“十五”时期总量的3.6倍，年均增长33.7%。尤其是2009年以来，在适度宽松的货币政策和旺盛的住房需求带动下，商品房销售额呈现快速增长。2009年，全市商品房销售额27.5亿元，是2005年的3倍，同比增长116.3%，增幅创历史新高。2010年，全市商品房销售额39.7亿元，是2005年的4.3倍，并且超过了“十五”时期销售额总量（32.4亿元），比2009年增长44.6%，增幅明显高于同期销售面积（增长17.3%）的增幅。商品房销售额的增长明显快于销售面积的增长，从另一个角度也可反映我市房地产市场供不应求、商品房价格的上涨情况。根据“十二五”规划，XX市将调整产业结构由工业主导向工业、服务业协调发展转型，增长动力由工业推动向工业、服务业组合推动转化。同时，XX市将完善城市功能，提高市民幸福指数作为城市发展的基本保证。XX市房地产市场进入快速发展，价量齐升，客户进入换房时代，由于宏观经济大势向好，房地产发展空间大，并且产业的强大聚合力和城市自身较强的经济实力吸引了大量进城客户和外来生意人，城市需求量持续壮大，还有一些居民追求品质化新生活，对住宅环境和基础设施要求都比较高。由于城市建设，拆迁户增加，这些都是未来XX房地产的需求者。3、XX市房地产市场发展分析XX市位于安徽省中南部，长江中下游南岸，1956年依矿建市，是一座新兴的工贸港口城市。地处上海与武汉、南京与九江的正中心(距南京与上海的距离分别是200公里和450公里)，也是我国著名的黄山——九华山旅游风景区的北大门(距九华山和黄山分别为80和120公里)，同时还是安徽省实施“两点一线”开发开放战略的交叉点。长江黄金水道流经XX59.9公里，水运条件得天独厚，XX港是对外籍轮开放的国家一类口岸，拥有5000吨级码头及万吨级海轮进江终点港，同时高速路网发达，是皖中南交通枢纽和中心城市之一。XX具有良好的政策环境，是全国综合配套改革、优化资本结构、国有资本运营改革等试点城市，享有一系列鼓励外资投入的优惠政策。XX先后被评为全国卫生城市、全国科技工作先进城市、国家双拥模范城市、安徽省首批省级园林城市、国家园林城市。据统计2011年XX市实现生产总值（GDP）579.4亿元，按可比价计算，比上年增长12.6%。其中，第一产业增加值11.0亿元，增长3.8%；第二产业增加值433.0亿元，增长13.8%；第三产业增加值135.4亿元，增长9.7%。按常住人口计算，全年人均生产总值79704元（折合12367美元），全社会劳动生产率127651元/人，比上年分别增加15208元和24048元。第一、第二、第三产业增加值在地区生产总值中的比例，由2010年的2.1:72.7:25.2变化为1.9：74.7：23.4，工业增加值占地区生产总值比重为69.7%。全年城镇居民人均可支配收入21825元，总量首次超全国平均水平，比上年增长16.8%。城镇居民人均消费性支出15630元，增长21.4%，其中，食品支出增长37.3%，衣着支出增长29.3%，家庭设备用品及服务支出增长12.2%，医疗保健支出增长12.4%,教育文化娱乐支出增长30.3%，交通和通讯支出下降27.5%，居住类支出增长40.1%；城镇居民恩格尔系数为39.9%，比上年上升4.6个百分点。城镇居民人均住房建筑面积28.4平方米,比上年增加1.7平方米。随着XX市城市发展和经济不断增长，房地产业将面临新的机遇和挑战，一方面住宅和商业用房的需求不断增加，另一方面是国家、地方对房地产调控政策的实施，这些都会影响房地产的发展。本项目位于xx路和长江二路交叉口，是实实在在的中心城区，该项目实施是解决拆迁住户安置工作和城市发展的需要。（二）建设规模本项目建设用地12146.87平方米，总建筑面积41058平方米，。主要建设高层住宅及配套的商业公共建筑，其中：1、住宅建筑面积：27810平方米2、商业。办公建筑面积：6453平方米3、配套公用建筑面积：308平方米4、地下车库及人防面积：6487平方米项目建成后可安置住户279户。项目设计机动车停车位335个，其中地上停车位32个，地下停车位302个。非机动车停车位1150个。三、场址选择与建设条件（一）场址选择1、地点与地理位置XX市位于安徽省南部、长江下游南岸，在东经117°42’00”～118°10’6”、北纬30°45’12”～31°07’56”之间。本项目用地位于XX市xx路以东，长江二路以南，铜冠花园以南、以西，爱国渠以北。2、场址土地权属类别及占地面积本项目地块属国有土地，xx房地产开发有限公司通过国有土地拍卖出让，取得该土地使用权。规划用地面积12146.87平方米。用地性质为商住用地。（二）建设条件1、区位、面积、人口和交通（1）位置、面积和人口XX市是皖江开发的重要地区之一，东距芜湖市91千米，西距安庆市105千米，东北接芜湖市繁昌县，东南接芜湖市南陵县、池州市青阳县，西南与池州市贵池区毗连，西北与巢湖市无为县、西与安庆市枞阳县隔江相望。全市总面积1113平方千米，其中市区面积227平方千米，辖3区（xxx区、狮子山区、郊区）1县（XX县）。南北最长约42.5公里，东西最宽约40.6公里，市区地势由东南向西北倾斜，形成宽约5公里、长20公里的带状地带。2010年第六次全国人口普查全市普查登记的户籍人口为741823人。（2）交通条件XX水路、公路、铁路交通比较便捷，具备发展中转旅游、“搭载”XX旅游产品的交通条件。XX港上通武汉、重庆，下连南京、上海。S103省道沟通南北，连接合肥和太平湖、黄山、屯溪等地；S321省道横贯东西，沟通芜湖、池州等地。随着合铜黄、芜大、宣铜高速公路的建设，XX又是三条高速公路的交汇点。宁铜铁路把XX与长三角连成一片，有始发列车通达上海、杭州等地。2、自然环境状况（1）地质条件XX地处扬子准地台的下扬子台坳，境内出露地层自奥陶纪上统至第四系，褶皱、断裂构造发育，岩浆活动强烈，变质岩零星分布于侵入岩体周围。独特的地质条件，形成了丰富的矿产资源。（2）地貌条件XX位于长江下游平原与皖南山区的交接地带。南部低山、丘陵纵横交结，北东—西南向延伸，一般海拔300~500米，多褶皱型山丘，少数为断层山。中部以剥蚀丘陵为主，地面切割比较破碎，发育了一系列冲、坳谷地。北部平原地势坦荡，由长江及其支流的冲积作用发育而成。地面海拔小于15米，大部为8~10米，地面坡降多小于1/5000。天门山海拔577米，为境内最高峰。市区南部的铜官山，海拔494米，连绵10余千米。（3）气候条件XX属于北亚热带湿润季风气候，全年无霜期230天，日照2000~2050小时，年平均降水量1370毫米，年平均气温16.2摄氏度，气候温暖湿润，四季分明。（4）水资源XX滨临长江，河道纵横交错，湖泊星罗棋布，水资源丰富。长江由西南而北再东折，流经XX境内长达59.9公里。注入长江的主要支流有青通河、荻港河（又名黄浒河）、钟仓河、顺安河、钟鸣河、朱村河、新桥河、羊河等。全市水资源总量约为５亿立方米，人均1660立方米，高于全省平均水平。现有水资源主要有地表水、地下水两部分。境内地表水主要是长江XX段有59.9公里，年平均流量29500立方米／秒，最小流量4620立方米／秒，是城市工业及居民生活用水的主要水源。地下水资源达1.8亿立方米，主要是碳酸盐岩类熔岩裂隙水，多分布在丘陵山区。（5）矿产资源矿产资源：XX以矿产资源储量丰富、矿种多而闻名，具有悠久的铜矿开采历史。已探明的矿种主要有铜、硫、铁、金、银、煤、石灰石等，其中铜、金、银、硫铁矿和石灰石储量均在全省名列前茅。大理石、灰硅岩、膨润土、铅锌矿、珍珠岩、钾长石、石英石等也有一定储量。（6）植物资源XX市地处暖温带向亚热带过渡地带，气候条件适宜于动植物生长，生物资源丰富。林地面积有365平方千米，约占总面积的32.8%，森林畜积量为116万立方米，森林覆盖率为32.7%。XX境内查出确定学名植物有88科600余种。其中，观赏植物、园林及行道绿化乔木类36种，灌木类33种，绿化观赏竹类17种，蕨类60余种，草木类34种，水生类10种。药类植物约1000余种，以凤凰山丹皮最为着名。本地泡桐资源丰富，素有“桐乡”之称。（7）农业资源XX农业生产以粮食和经济作物为主。粮食作物有水稻、小麦等；经济作物主要有棉花、大豆、油菜、花生、芝麻、茶叶、苎麻、油桐、大蒜、生姜等。（8）水产资源XX水域的鱼类有8目15科45种。其中经济鱼类有鲢、鳙、鲫、草、鳊、团头鲂、鲤、青、黄鳝、泥鳅、鮊、鱤、鲶、鮰、黄颡、铜鱼等。名贵鱼类有鲚刀鱼、银鱼、河、鲟鱼、鳜鱼、鲥鱼、鳗鱼等。鳖、龟、蚌、螺、虾、螃蟹等品种资源也很丰富。珍稀水生动物有白鳍豚、江豚、扬子鳄、胭脂鱼等。3、工程地质条件XX市属于长江沿岸的丘陵地带，降水较为丰富，土质较为松软。城市地形地貌条件复杂，地质灾害主要为岩溶塌陷、采空塌陷和滑坡等，并呈现点多面广，灾害类型多、危害大，成因复杂，综合防治难度大等特点。对此我们应该从“预”、“防”、“治”三个方面入手:努力预测难以避免的灾害的发生将损失降到最低；尽力防止重大灾害的发生和产生防患于未然；在灾难发生的时候尽最大的可能来挽回损失。4、历史沿革XX是中国古铜都。据文献记载和考古发掘证明，XX地区的矿冶活动始于商代早中期，距今已有3000多年历史。夏、商、西周，XX地属古扬州。春秋战国时期，先后属吴、越、楚。秦朝属彰郡。西汉时属丹阳郡，东汉时期设铜官镇，三国时期属吴国丹阳郡。东晋时期侨置定陵县，县治设在今顺安镇，XX市的区域大体由此时确定下来。隋朝属宣城郡，唐朝设置义安县，南唐改义安县为XX县，县治迁至铜官镇（今XX县城关镇）。元朝属江浙行省池洲路，明朝属池州府，直隶于南京。清朝属安徽省池州府。民国时直属安徽省，解放后划归皖南行署池州专区管辖，后隶属安庆专区。1956年经国务院批准，成立铜官山市，属省直辖。1958年撤销XX县建制，市县合并，改名XX市，属省直辖。1959年经国务院批准，保留XX市建制，仍属省直辖，恢复XX县建制，属安庆专区。1964年经国务院批准，XX市改为XX特区，实行政企合一，为省直辖。1971年经国务院批准，改XX特区为XX市，属省直辖，1974年XX县改为XX市辖县，1980年代管普济圩农场，一直延续至今。5、历史文化悠久的采铜冶铜铸铜历史，丰富的古代铜文化遗存，铸就了XX内涵丰富的铜都文化。XX古代铜物质文化遗存非常丰富，境内先后发现商周至唐宋采冶遗址几十处，分布范围达600多平方千米，不仅点多面广，而且在规模和时间跨度上均属国内率先。金牛洞古采冶遗址能够成为全国重点文物保护单位“大工山—凤凰山铜矿遗址”重要组成部分，就在于其悠久的铜采冶历史和丰富的铜物质文化遗存。凤凰山铜矿遗址的发现，不仅为寻找历史上著名的“丹阳铜”产地提供了重要线索和物证，而且为探索我国长江中下游地区青铜文明的起源与发展，研究中国古代采矿、冶金技术的历史等，提供了相当丰富的资料。新中国成立后，通过文物征集和考古发掘，XX已出土近百件商周及春秋战国时期窑藏青铜器，除了安徽省博物馆等收藏外，XX市文物管理所收藏有国家一级品饕餮纹青铜爵、饕餮纹青铜斚，国家二级品凤首长柄盉、饕餮青铜鼎等。这些珍贵的铜文物，品种繁多，工艺精美，造型生动，富有地方特色，充分反映了当时XX高度发达的青铜冶炼、铸造技术。发现于市郊罗家村的一块方形大炼渣，直径约1.2米，厚达0.8米，是唐宋时期冶铜放渣的遗存物，其体量之巨，被国内冶金史专家称之为“中国之最，世界奇观”！XX古代铜精神文化遗存很多，古代诗人对XX采铜和炼铜的宏伟场面的描述，无不令人兴奋。唐宋时期是历史上XX采铜冶炼铸铜最鼎盛的时期。唐代大诗人李白于唐天宝十三年（754年）前后在《答杜秀才五松山见赠》诗中咏道：“铜井炎炉高欠九天，赫如铸剑荆山前。陶公矍铄呵赤电，回禄睢盱扬紫烟。”这首诗生动地描绘了当时炼铜场火光冲天、紫烟蒸腾的宏伟景象，诗人将炼铜场盛况比喻为黄帝在荆山铸鼎，冶铸大师陶安公带来了火神，火神回禄掀起了紫色的烟雾。李白《秋浦歌》之十四“炉火照天地，红星生紫烟。赧郎明月夜，歌曲动寒川”，宋代著名诗人梅尧臣的“碧矿不出土，青山凿不休。青山凿不休，坐令鬼神愁”（《过铜官山》）等，都以传神之笔，忠实地描绘了当时XX采铜冶铜盛况。6、经济和社会发展概况（1）国民经济发展状况改革开放以来，XX围绕“加快发展、富民强市”的发展主题，抢抓机遇，扎实工作，国民经济保持了快速稳步的发展态势，经济运行质量明显提高。初步核算，2011年年实现生产总值（GDP）579.4亿元，按可比价计算，比上年增长12.6%。其中，第一产业增加值11.0亿元，增长3.8%；第二产业增加值433.0亿元，增长13.8%；第三产业增加值135.4亿元，增长9.7%。按常住人口计算，全年人均生产总值79704元（折合12367美元），全社会劳动生产率127651元/人，比上年分别增加15208元和24048元。第一、第二、第三产业增加值在地区生产总值中的比例，由2010年的2.1:72.7:25.2变化为1.9：74.7：23.4，工业增加值占地区生产总值比重为69.7%。年末全社会从业人员45.56万人，比上年增加0.34万人。其中，第一产业9.55万人，减少0.15万人；第二产业16.58万人，增加0.23万人；第三产业19.43万人，增加0.26万人。城镇非私营单位在岗职工10.51万人，增加0.07万人；城乡私营企业从业人员和个体劳动者13.27万人，增加0.67万人。年末城镇登记失业率为3.61%。全年居民消费价格总水平比2010年上涨5.3%。分类看，食品类价格上涨14.6%，烟酒及用品类价格上涨1.1%，衣着类价格上涨3.1%，家庭设备用品及维修服务类价格上涨0.3%，医疗保健和个人用品类价格上涨2.0%，交通和通讯类价格上涨0.8%，娱乐、教育文化用品及服务类价格上涨0.1%，居住类价格上涨1.3%。工业品出厂价格比上年上涨18.5%。原材料、燃料、动力购进价格上涨3.6%。据对全市80家企业景气调查，2011年一、二、三、四季度企业景气指数分别为176.57、172.55、172.66和159.21；企业家信心指数分别为134.70、133.81、132.98和120.90。（2）人民生活水平城乡居民收入逐年增加，生活水平不断提高。2011年城镇居民人均可支配收入21825元，总量首次超全国平均水平，比上年增长16.8%。城镇居民人均消费性支出15630元，增长21.4%，其中，食品支出增长37.3%，衣着支出增长29.3%，家庭设备用品及服务支出增长12.2%，医疗保健支出增长12.4%,教育文化娱乐支出增长30.3%，交通和通讯支出下降27.5%，居住类支出增长40.1%；城镇居民恩格尔系数为39.9%，比上年上升4.6个百分点。城镇居民人均住房建筑面积28.4平方米,比上年增加1.7平方米。全年农村居民人均纯收入8562元，比上年增长17.8%。农村居民人均生活消费支出6172元，增长14.6%，其中，食品支出增长16.1%，衣着支出增长23.8%，家庭设备用品及服务支出增长13.3%，娱乐教育文化支出增长24.4%，交通和通讯支出增长13.0%，居住类支出增长4.8%。农村居民人均住房建筑面积40.8平方米，比上年增加2.4平方米。（三）施工条件施工场地平整开阔，周围交通便利，施工运输可利用现成的铁路、公路和城市道路。高标号水泥、砂石、石灰等建筑材料当地产量可观，能满足供应，运距短、价格便宜。其它建筑材料在当地市场上容易购得。施工用水、用电、通讯可以利用城市已有设施就近解决。四、工程建筑方案（一）工程设计指导思想和原则1、指导思想：（1）按照XX市经济社会“十二五”发展规划及城市发展总体规划，精心设计住宅及商用建筑工程。（2）本项目建设按照“以人为本”的指导思想，满足人民的生活居住、购物、交通、休憩需求，将人的需求与自然环境的承受能力相结合，做到人与自然的和谐。在注重经济、社会、环境的同时，注重可持续发展。（3）面向未来，认真进行整体空间的规划和单体建筑的设计，结合当代建筑趋向，构筑人人共有的空间和区域中心。（4）本着先进城市规划设计理念，努力营造一个功能布局合理、结构清晰、交通便利、适宜居住的安静、安全、卫生、舒适的具有鲜明特色的现代化城市高级生态居住区。（5）本项目建设有其独到的特色，与周围环境相协调。2、建筑设计原则：（1）在项目建设过程中，严格按照《城市居住区设计规范》（GB50180-93）的标准和要求进行规划、设计施工，力争建成一个安居示范工程。（2）遵循经济、实用、安全的原则，高标准、高起点的建筑设计和施工。（3）重视生态环境保护，节约土地资源，力求城市建设和生态环境的协调统一，符合可持续发展的原则。（4）最大限度利用现有景观资源及良好朝向，创造居住生活“复合型”，“开放性”，“场所性”，“均好性”，整体构建的现代理念居住社区。（5）充分考虑商业性房产开发的价值体现。（6）统筹兼顾，量力而行，节约资金，降低成本。（二）项目总体规划方案1、规划依据（1）《中华人民共和国城乡规划法》（2008）（2）《城市规划编制办法》（2006）（3）《住宅设计规范》【GB50096-1999】（2003版）（4）《城市居住区规划设计规范》【GB50180-93】（2002版）（5）《民用建筑设计通则》【GB50352-2005】（6）《XX市城市规划技术管理规定》（7）《XX市建筑控制线管理技术规定》（8）国家、XX市其它相关法律、法规、标准、规范（9）建设单位提供的基地地形图、基地红线图2、规划构思（1）规划设计理念在园林中，折线形的园路延长了园路的长度，给人以曲径通幽的园林意境，比起笔直的园路，内容更丰富，避免了单调呆板的布局格式。丰富的园路格式丰富了景观效果，增加了空间感、层次感，曲折的园路有优美的曲线，丰富多彩的路面铺装，可与周围的山体、建筑、花草、树木、石景等紧密的结合。在本设计中，以“折”为设计母本，贯穿着整个设计构思过程。折现形的景观路线可以增大与人的接触面积，给人与人的交流提供更大的平台，重点打造小区亲切宜人，饶有情趣的环境特征。（2）规划设计目标打造生态楼盘，创造亲切的邻里社区空间。（3）规划设计构思要点①规划条件解读此地块约1.2万平方米，用地面积小，但规划容积率要求为2.85，在满足容积率的基础上，又能达到规划设计的目的，创建生态舒适的邻里社区空间，是该项目研究的重点与难点。②营造中心亮点住宅的排列方式为小区内部提供了大面积的活动和绿化用地，中心景观带是整个小区的焦点，通过景观营造一个富有趣味、充满活力的小区是该项目探讨的一个方向。做好了小区景观的中心亮点是提升居住环境品质的一个前提。③打造“折”来“折”去的景观特征大面积景观对于营造整个小区安逸的氛围具有重要贡献，这也是“折”的路径提供了广阔的表演平台。用折线形的路径来整合整个小区的各个不同景观。在客观上起到了人与人和人与环境的接触面积的作用，在提升小区的文化档次的同时塑造了安静、和谐的居住氛围。（4）规划结构①简洁独立、人车分行的道路骨架主要车行系统结合建筑。本方案结合建筑布局方式和规划用地红线布置环状的车行道路，小区设置两个出入口，车行主入口同时也是小区的次入口，一方面和车行系统形成鲜明的对比，另一方面结合人行的空间感受，空间上有收有放，有曲有折，形成一个整体景观体验空间。②多样化的停车方式小区高层采用地下集中停车为主，辅助地面临时停车，解决紧急停车和临时客访。按规划条件机动车停车位不少于1辆/户的要求配置，非机动车按照1.5辆/户配置。车道入口结合小区次入口，根据行车方向合理安排，车库出口数量、车位数量严格按照现行国家规范和XX市停车配置建设规划管理规定的技术要求。③园林式的中心景观小区的中心景观是整个居住小区的一个形象代表，同时也透露出小区的灵魂之所在。对于中心景观的塑造主要是借鉴了园林的布局方式，开中有合，合中有开，在开朗的风景中适当增加近景，增强其感染力。在闭锁的风景中可以通过漏景和透景的方式打开过度闭锁的空间。对比与调和、动势集中、重心处理及抑景，营造人在园中游的环境氛围，打造“人间天堂，园林之城”。④折线形的形态构成以大面积的景观为环境背景，以折线形的路径为主要的联系元素，将整个小区环境进行了完美的整合。从整个规划结构到细微的景观小品，都是以折线作为主要的构成元素，这个也恰好符合“折”来“折”去的规划设计主题。（三）建筑方案的设计及标准1、概念与理论（1）尺度宜人的空间场所本方案在满足政府规划要求的同时，高层住宅合理布局，建筑与建筑之间空间灵活，建筑界面连续流畅，形成形态丰富，尺度宜人的建筑细部空间场所，体现人居空间亲切、平和、舒适怡人的特征。（2）生态与文化的融合都市生活追求的中心之一就是生活的质量，良好的环境是首要条件，空气纯净，树木葱郁，良好的生态景观与环境大大的有利于居民的身心健康。除此之外，生活方式的悠闲浪漫、自然朴素更让人们憧憬和向往。在规划中，无论是沿水岸满眼皆绿的水体景观系统，还是住宅区层次分明、内外一体的绿化系统，都是着眼于从自然环境和人文氛围，实现生态和人文的融合，规划建设具有art-deco的居住区。2、住宅单体平面设计原则为户户均明厨、明卫、明卧、明厅，住宅均为南北通风。户型性质上分两大类型：回迁房和商品房。回迁房建筑面积控制在75—90平方米，商品房设计控制在90—120平方米，在建筑形式设计采用art-deco的建筑设计风格，体现产品的差异性。（1）户型的平面设计户型平面形态设计主要结合立面art-deco设计风格，呈对称的布局形式，无论是回迁房还是商品房，空间上设计均注重动态空间和静态空间的划分、工作空间和生活空间的划分、公共空间和私密空间的划分。交通组织采用围绕起居室（厅）组织的形式、流线简洁顺畅；设计中注重人体生活尺度的把握。亲切而又经济合理。布局上注重室内外环境的营造。强调自然采光及通风，尽量按明厨、明卫、明卧、明厅布置设计。落地窗、外飘窗、角窗的设计新思路打破单纯以阳台作为居室外延空间的布局。（2）户型还考虑楼盘的营销和卖点，引入了赠送面积的设计理念，入户花园的设计使顾客得到实惠。（3）单体立面的设计在设计中，单体立面也是一个重要的亮点。塔楼式退台、对称构图、刚柔并济的浮雕装饰等手法，在原则上灵活运用重复、对称、渐变等美学法则，使得几何造型充满诗意和装饰性。在细部设计上更加强调装饰性对整个建筑的统帅，有优美的线脚，类似于哥特建筑装饰的多边形花样，更有整齐的上下左右韵律，这些设计无不反映着对art-deco建筑风格的向往，在对art-deco的执着追求的同时，对立面材料的选择也是精雕细琢的，以石材为主的实墙面和art-deco的竖向线条交相辉映，使得整个建筑形象完整、装束，却又雍容、厚重。打造了高贵、典雅却不失平易近人的性格特征，从而真正的营造出适宜人们居住的充满“缘”的家的气息，呼应了整个小区的设计主题。（四）结构设计1、设计依据（1）《建筑结构可靠度设计统一标准》【GB50068-2001】（2）《建筑工程抗震设防分类标准》【GB50223-2008】（3）《混凝土结构设计规范》【GB50010-2010】（4）《建筑结构荷载规范》【GB50009-2001(2006年版)】（5）《建筑抗震设计规范》【GB50011-2010】（6）《高层建筑混凝土结构技术规程》【JGJ3-2010】（7）《建筑地基基础设计规范》【GB50007-2002】（8）《地下工程防水技术规范》【GB50108-2008】（9）《建筑桩基技术规范》【JGJ94-2008】2、自然条件基本风压：高度小于60米时，0.40KN/平方米；地面粗糙度B类。基本雪压：0.35KN/平方米；抗震设防烈度6度，第一组，设计基本地震加速度值为0.05g，丙类建筑。地基基础设计等级，30层及以上建筑为甲，其它为乙级。结构安全等级二级：结构设计使用年限50年。3、活荷载取值（标准值）表5-1活载标准取值名称单位数值名称单位数值住宅KN/平方米2.0屋面上人KN/平方米2.0商业KN/平方米3.5不上人KN/平方米0.5厨房、卫生间KN/平方米2.5屋顶花园KN/平方米3.0办公KN/平方米2.0电梯机房KN/平方米7.0大堂KN/平方米5.0疏散楼梯KN/平方米3.5餐饮KN/平方米4.0车库KN/平方米4.0库房KN/平方米5.0会议室KN/平方米2.04、上部结构设计（1）商业裙房，拟采用钢筋混凝土框架结构；框架抗震等级三级。（2）办公楼，高度不超过60米拟采用钢筋混凝土框架结构；框架抗震等级三级。（3）住宅，拟采用钢筋混凝土剪力墙结构；高度不超过80米的剪力墙抗震等级四级，高度超过80米的剪力墙抗震等级三级。（4）地下室采用钢筋混凝土梁板结构体系，防水等级二级；与水接触的混凝土抗渗等级P6。5、主要材料：（1）钢筋采用HPB235.HRB335.HRB400热车L钢筋；（2）混凝土按要求用CI5-C50；（3）填充墙采用蒸爪加气混凝土块以及抗压强度0.5MPa的配套砌筑砂浆。（五）给排水设计1、设计依据（1）《建筑给水排水设计规范》【GB50015-2003(2009年版)】（2）《建筑设计防火规范》【GB50016-2006】（3）高层民用建筑设计防火规范》【GB50045-95(2005年版)】（4）《自动喷水灭火系统设计规范》【GB50084-2001(2005年版)】（5）《建筑灭火器配置设计规范》【GB50140-2005】（6）《室外给水设计规范》【GB50013-2006】（7）《室外排水设计规范》【GB50014-2006】（8）《民用建筑节水设计标准》【GB50555-2010】（9）业主提供的市政配套资料和设计要求（10）建筑专业提供的设计图纸（11）其它相关专业提供的有关设计资料和要求2、设计范围室内外给水、消防、污水、废水、雨水等3、给水系统（1）给水水源木项目由不同侧的市政道路引入2根DN200的市政给水管为地块供水，供水压力按0.25MPa计。（2）室内给水用水量汇总表表5-2室内供给用水汇总表序号用水类别使用系数用水标准使用时间（h）变化系数最高日用水量（m³/d）最大时用水量(m³/h)1居住893人120L/人·d242.5132.0013.752商业6761㎡5L/㎡·d121.534.924.373冲洗及浇灌12639㎡2L/㎡·d41.025.286.324小计194.9125.125未预见水量10%19.492.516合计214.4027.63注：户数总计279户，按3.2人／户计算。(3)给水方式在地下室设置无负压生活给水箱式泵站。地下层至三层由市政管网压力直接供水，其他楼层由生活给水泵站加压供水。住宅及商业均单独设水表计量。4、排水系统（1）污、废水卫生间排水采用污废合流，设专用通气立管，底层单独排放。生活污水排至室外污水井；地下车库设集水坑，车库冲洗废水及配套商业的含油废水用潜污泵提升至隔油池处理后排至室外污水管。集水坑中设两台潜水泵，交替运行，当一台泵不能及时排水时，两台泵同时启动并报警。潜水泵由集水坑水位自动控制开、停。（2）雨水雨水量按安徽XX地区暴雨强度公式计算，降雨重现期：屋面P=2年，室外P=1年，汽车库坡道P=5年。屋面雨水采用外排水系统，屋顶水箱的溢流、放空、清洗废水接入雨水立管后，直接排入室外雨水管网。地下车库的入口处设雨水淘和集水坑，雨水排至室外雨水系统。（3）室外排水建筑生活污废水的最大日排水量按最高日用水量（不含室外冲洗浇灌水量）的90%计算192.96m³/d，由化粪池处理后排入市政污水管。建筑及室外雨水经室外雨水管道收集后，排入爱国渠。5、管材与设备选用（1）室内管材室内给水干管及立管采用钢塑复合管，丝接；冷水支管及热水管采用PP-R给水塑料管，粘接。室内排水管（包括污水、废水、通气、雨水）采用球墨铸铁离心排水管。室外明露的塑料排水管采用抗紫外线材料。压力排水管采用镀锌钢管，法兰及丝扣连接。室内消防管采用热镀锌钢管，DN<l00mm时丝扣连接，DN≥100mm时沟槽式连接。（2）室外管材室外给水管采用球墨铸铁管，粘接；室外消防管采用钢丝网骨架塑料复合管，热熔连接；室外雨污水管采用FRPP模爪排水管，橡胶圈承插连接。（3）主要设备水箱均采用不锈钢材质，并用超细玻璃棉作防冻保温。室外明露的冷热水及消防管道，用泡沫橡塑套管作防冻保温。公共卫生问的给水配件采用红外线自动感应装置；坐式大便器采用6L节水型洁具及双档环保开关。主要运转设备均设在地下室；水泵均采用节能、高效的多级不锈钢离心泵。（六）电气设计1、供电设计该项目的10KV电源由城市电网供给，两路10KV高压电缆进线（须来自于不同的的地区变电站或来自于同一地区变电站的不同母线段，当一电源发生故障时，另一电源不应同时受到损坏），高压开关设备采用金属铠装抽出式中置开关柜，真空断路器，操作机构采用马达储能方式，主进开关采用定时限延时速断、过流及零序作为主保护，变压器出线设反时限速断、过流、温度及零序作为主保护；进出线方式为上进上出。10KV高压系统单母线分段，中间不设联络。该项目按住宅标准进行设计，按套型及面积不同分为6KW／户（面积75—80平方米）、8KW／户(81—120平方米以上)，12KW以下采用单相表计，16KW以上采用三相表计。其中一级用电负荷为：消防控制室、消防水泵、消防电梯、防烟排烟设施、火灾自动报警、自动灭火系统、应急照明、疏散指示标志和电动的防火门、窗、卷帘、阀门等消防用电。二级用电负荷为：楼梯照明、主要通道照明、生活水泵及客梯等。其余均为三级用电负荷。该地块住宅变压器安装容量估算约需2520KVA，小区地下车库内设置电业站1个(4*630KVA)。10KV开闭所一个，两路10KV电源进线，进线电缆采用YJV22-12KV型电力电缆直埋进入开闭所。2、该项目的低压配电系统采用TN-C-S系统。3、小区内的低压电力干线拟采用YJV-1KV型电力电缆，在地下车库内的电缆桥架内敷设。各高层住宅单元，采用电缆直接供电至地下室内的单元配电间，配电设备采用PML型配电柜落地安装。由各单元配电间引出配至各楼层表箱，然后分至各住户配电箱。底层商铺配电间的电源采用电缆由电业变电站供给，内设表箱，由商铺配电问引出的线路采用铜芯电缆穿钢管埋地敷设各商铺配电箱。车库内按防火分区设置配电间若干。4、动力、照明该地块的动力、照明电源采用380/220伏、50赫兹供电。住宅楼的照明干线均采用密集式母线槽或分支电缆，其它干线除必保负荷采用耐火型的铜芯电缆外，均采用阻燃型铜芯电缆；竖向干线均沿各楼的电气竖向井道敷设，竖向井道兼做每层的配电间，配电问内放置动力、照明等配电设备，密集式母线槽与电缆的连接采用插接式开关箱，内设自动开关并带有分励脱扣器。在竖井内竖向敷设的电缆及电线均沿密闭电缆槽架敷设，电缆槽架及密集式母线槽均固定在竖井的内壁上。各建筑楼梯间、消防前室、走廊内设事故标志应急灯，以便在发生事故时人员接事故标志灯指示的方向疏散。走廊内的部分照明及全部事故应急灯由事故照明配电箱供电。底层商铺的照明、插座应结合内装修进行设计。地下室车库内的照明以日光灯为主，安装方式以吸吊挂电缆槽盒为主，并设事故应急照明灯和各种标志应急灯。应急照明灯和标志应急灯等由事故母线引出的照明线路供电。照度设计标准如下：住宅起居、厨房、卫生间100lx住宅卧室75lx住宅餐厅150lx商铺300lx地下车库75lx设备用房200lx住宅塔楼的高度有的已超过60米，因此在大楼的顶端及顶部四角装设航空障碍照明灯，障碍灯采用GZKI型自动控制器配合露天安放的光控器来控制其启闭，供电电源采用二路单独的供电回路，并在末端进行自动切换。5．计量方式住宅、底层商铺等设计考虑“低供低量计”的计量方式，计量表计由电业确定；高层办公楼由用户变配电站供电，采用“高供高量计”的计量方式。（1）住宅每户均设表计量，设计选用计费智能表具，分时计价电表。（2）商业每户设置电表计量，设计选用智能计费表具，分时计价电表。（3）用户站10KV侧设置计量表具，设计选用智能计费表具，分时计价电表。6、无功补偿方式：设计考虑无功功率补偿，住宅采用电力电容器10KV变配电所低乐侧集中补偿，并采用自动调节式补偿装置，补偿后的功率因数大于0.9；商业公共配电间的安装容量大于100KW时，采用三相加单相补偿方式，并采用自动调节式补偿装置，补偿后的功率因素为0.9；地下车库采用电力电容器10KV变配电站低压侧集中补偿，并采用自动调节式补偿装置，补偿后的功率因数大于0.9。7、防雷及接地保护接地采用“TN-C-S"系统，各建筑物均设总等电位联结，住户卫生间内设局部等电位联结；接地装置利用建筑物的基础作为自然接地体，要求接地电阻不大于1欧姆。防雷等级：根据年雷击次数计算，住宅均按照二类防雷建筑设计，于屋面上装设不大于10*10(12m*8m)的避雷网格，防雷引下线利用建筑物结构柱主筋，接地装置利用建筑物的基础作共用接地体，要求接地电阻不大于1欧姆。（七）弱电设计该项目设置以下弱电系统：通信系统（含电话、网络系统）、有线电视系统、安防系统、消防报警系统、消防广播系统、防雷接地系统。1、通信网络设计：项目内考虑信息时代用户对高速通讯的需要，设计计算机数据通信网络和电话网络。（1）电话通信：住宅楼每户按照2门电话考虑。（2）网络系统：为满足上网需求，设置宽带上网系统。在住户的客厅、书房、主卧等处设置信息点。（3）通信总机房设置在地下一层，电信运营商的电话、网络光缆从地下一层引至该机房，通过电话电缆、数据光缆引至住宅、商业。（4）每套住宅内设置信息配线箱，由相应电信问引一路4对6类非屏蔽双绞电缆（用于宽带数据通信）和1路4对电话线至每户信息配线箱，在信息配线箱内设置HUB模块和电话配线装置，并于主卧室，起居室，书房等房间设置信息插座。2、有线电视设计有线电视系统并入市有线电视网络，系统采用860MHZ双向宽带(HFC)传输技术，信号经双向用户放大器放大，以分支分配方式设计，到用户终端的信号电平满足64±3dBuv，住宅每户引一路有线电视同轴电缆至户内信息配线箱，在主卧室，起居室设置有线电视插座。3、安防系统设计：安全防范系统包括：楼宇访客可视对讲系统、电视监控系统、电子巡更系统、防盗报警系统。（1）楼宇访客可视对讲系统在住宅楼设置访客可视对讲系统，可实现三方互相通话、楼宇对讲、远程遥控开锁、中心综合管理．在住宅底层公共出口处设对讲主机和电控门锁，每户内设可视对讲分机，实现呼叫对讲，监看以及遥控开启等功能，并通过总线制实现集中管理，消防控制室设访客对讲管理机，可与访客及住户通话。（2）电视监控系统按业主要求，由弱电承包商深化设计，单体设计预留六管路。（3）电子巡更系统为使安保值班人员能够按照预先设定的路线顺序地对整个区域内各巡更点进行巡视，设置巡更系统，在商铺、住宅楼、办公楼的公共部位设置巡更信息钮，系统管理电脑设在消防控制室，系统采用离线巡更方式。（4）防盗报警系统在住宅楼的底层、二层及顶层均设置防盗报警控制器，阳台和窗等部位设置入侵探测器，每户室内设紧急报警按钮，通过安防总线接入消防控制室。4、消防报警系统（1）保护级别本工程中住宅楼19层以上的，建筑类别为一类，耐火等级为一级，属于一级保护对象，18层及以下的，建筑类别为二类，耐火等级为二级，地下车库属于二级保护对象，按照《火灾自动报警系统设计规范》(GB50116-2008)设置控制中心火灾自动报警系统。（2）控制室设置整个项目总的消防控制室设置在物管中心的底层，并有直通室外的门。该消防控制室负责整个住宅地块及办公楼的消防报警系统的信号收集及联动控制住宅楼底层管理员室（或值班室）及地下车库值班室内设置区域报警器，有直接对外的出口，并与消防控制中心相连。控制中心负责对整个小区的消防系统进行监视和控制，报警控制主机统一设置在消防控制室，报警主机采用总线方式，报警、控制信息通过总线传输。（3）探测器选择与设置住宅主要设置在走道、前室、强/弱电间、电梯机房、住宅公共区域、办公楼，均为烟感探测器；底层商铺房间内均设置烟感报警器；地下车库采用普通感温探测器，车库内的房间设置烟感探测器。所有探测器通过信号模块接入总线。防火卷帘门两侧设置智能感温、感烟探测器。（4）联动控制消火栓按钮、水流指示器、70℃防火阀、280℃防火阀通过监视模块向消防控制室报警，另外设有手动报警按钮报警。各种消防设备的联动与信号返回，如：排烟阀、正压送风阀、非消防电源切断、防火卷帘门的控制通过控制模块来实现：对消防泵、喷淋泵防电梯等特别重要的设备，由控制室联动柜拉硬线（多线）控制，消防中心既可通过报警信号联动开启与运行又可手动强制启停。（5）火警通信在消防控制室设置火警电话主机，在各层公共部位、地下车库设置火警电话插孔（与手动报警按钮做在一起）。排烟／正压送风机房、消防电梯机房等处设置火警专用电话来实现火警通信，在消防控制窒设置火警“119”直拨电话。5、有线广播系统在各区域设置有线广播系统，主要作为消防广播，但平时也可作为业务广播。控制室设在消防控制室，配置呼叫站、CD机、卡座等音源及前置放大器、功放等设备。广播扬声器主要设置在以下位置：住宅楼走廊、电梯厅；车库、设备用房、商铺公共走廊等，采用3W吸顶扬声器及6W壁挂扬声器。有线广播系统与消防报警系统联动。6．电气火灾监控系统在公共建筑的各楼层配电箱内设置电气火灾报警装置，可以有效的监视电气线路可能发生的火灾隐患，及时报警。该系统得到确认的报警信息可以直接报至火灾自动报警系统，由消防值班人员及时处理。7、弱电系统的防雷、接地弱电系统的接地采用共用接地体，接地装置利用建筑物的基础作为自然接地体，接地电阻不大于1欧姆；室外引入线缆的防雷则采取每一回路加装电涌保护器，所有弱电的金属箱体、金属线槽均设置可靠的接地。（八）暖通设计1、设计依据（1）业主提供的设计任务书、资料、文件等；建筑条件图（2）《采暖通风与空气调节设计规范》【GB50019-2003】（3）《高层民用建筑设计防火规范》（2005年版）【GB50045-95】（4）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》【GB50067-97】（5）《公用建筑节能设计标准》【GB50189-2005】（6）《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》【JGJ134-2010】2、设计范围及概述本项目经济技术指标如下表：住宅回迁房商品房27810平方米、共279户配套商业综合5963平方米地下建筑6487平方米设计内容包括：住宅、辅助建筑的空调和通风设计；地下汽车库、设备用房的通风设计；建筑消防，防排烟系统设计。3、设计参数室外计算参数表5-3室外气象参数参数单位夏季（空气调节）冬季（空气调节）空调干球温度℃35-3相对湿度%75空调湿球温度℃28.2室外风速m/s2.62.5大气压力kPa100.00102.54通风计算温度℃3224、空调冷、热源该项目空调供热系统设计如下：表5-4空调系统形式序号建筑名称建筑面积空调制冷系统形式采暖供热系统形式1住宅34571平方米预留设置分体空调预留燃气供热容量2辅助商业6761平方米预留设置分体空调或设置小型VRV空调预留燃气供热容量5、空调冷、热负荷估算：经负荷估算，冷、热负荷估算汇总如下表5-5空调负荷估算统计建筑名称建筑面积平方米空调冷负荷估算指标w/平方米空调估算冷负荷kw空调热负荷估算指标w/平方米空调估算热负荷kw住宅27810802760401500辅助商业5963120840704906、通风系统及防排烟地下车库设排风系统，停车库排风量按6次／h确定，车道补风。地下室的变配电间及水泵房等，均设送、排风系统。电梯机房设排风系统，换气10-15次／h，并预留分体空调电源。7、自控与计量中央空调及集中供热系统将采用合适的自控系统，设备联动信号采集等均有利于提高系统性能；车库送、排风系统的风机设双速风机，采用台数拉制，并根据车库内的CO浓度自动运行控制。排烟排风合用风机通过消防控制系统联动控制。（九）燃气工程设计1、设计依据（1）业主提供设计任务书、资料、文件等。建筑条件图（2）《城镇燃气设计规范》【GB50028-2006】2、设计范围热水热源系统；燃气供应系统3、燃气供应系统（1）项目设置低压燃气系统，小区集中燃气供应网由地方燃气部门设计；（2）按规范设置室内燃气系统，并遵守地方规范要求；（3）住宅燃气供应考虑住户自行设置燃气供热负荷；（4）设定燃气种类：天然气；①燃气用量根据各建筑普通餐饮卫生用气量以及供热用气量估算。②计算用气量如下：其中：xx路以东、长江二路以南地块，生活用燃气123m³/h商业餐饮用气待定备注：住户供热用气100按50%自备燃气采暖计算（十）消防设计1、建筑消防设计（1）设计依据①《高层民用建筑设计防火规范（2005年版）》【GB50045-95】②《建筑设计防火规范》【GB50016-2006】③《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》【GB50067-97】（2）总平面消防设计居住小区内部设有4米宽的消防车道，与城市道路环通。小区设有2个消防车出入口，出入口的大小及间距符合规范要求，区内消防车可到达每一幢建筑。建筑布局充分考虑消防设计，满足建筑防火间距的要求。各栋建筑多层山墙间距均≥6M，高层山墙间距≥13M，满足规范要求。高层建筑周围设置消防环道，消防车道的宽度大于4M。高层建筑的长边为消防登高面，设置15M*8M的消防登高场地，消防登高场地距建筑外墙大于5M。（3）建筑消防设计①高层住宅高层住宅为一类高层建筑，耐火等级为一级。建筑满足防火分区和疏散规范要求。按规范要求设置消防电梯。②地下车库地下车库为I类汽车库。地下机械式汽车库防火分区面积按≤2600平方米设计，每个防火分区设有2个以上疏散出入口。车库内最大疏散距离≤60M。③公建配套公建配套满足防火、防烟分区和疏散规范要求。（4）建筑配件及构造①幕墙与每层楼板之间均作防火隔断处理。②管道井每层二次现浇钢筋混凝土防火封堵。③建筑防火隔墙采用240厚陶粒混凝土空心砖，防火墙上设甲级防火门联系两个防火分区，防烟楼梯前室和封闭楼梯间设乙级防火门，消防水泵房，空调机房，消防控制室设甲级防火门。④室内主要装修材料按规范对不同部位装修材料的耐火等级要求选用，均选用A级、B级材料。地下室采用A级材料。所有管道井的隔墙及楼板均为耐火极限不低于1小时的隔墙和2小时的楼板，门为丙级防火门，上下联通的中庭作为一个防火分区。⑤地下室设备用发电机房，停电或火警时，保证电梯的运行及应急照明的需要。2、给排水消防设计（1）屋顶水箱采用超细玻璃棉作防冻保温；（2）室外明露的冷热水及消防管道，用泡沫橡塑套管作防冻保温；（3）公共卫生间的给水配件采用红外线自动感应装置；坐式便器采用6L节水型洁具及双档环保开关；（4）主要运转设备均设在地下室，水泵均采用节能、低转速、高效的多级不锈钢离心泵；（5）建筑地下层～三层利用市政管网压力直接供水。3、电气专业消防设计（1）保护级别：本工程中住宅楼19层以上的，建筑类别为一类，耐火等级为一级，属于一级保护对象，18层及以下的，建筑类别为二类，耐火等级为二级，地下车库属于二级保护对象，按照《火灾自动报警系统设计规范》(GB50116-2008)设置控制中心火灾自动报警系统。（2）控制室设置：整个项目总的消防控制室设置在物管中心的底层，并有直通室外的门。该消防控制室负责整个住宅地块的消防报警系统的信号收集及联动控制住宅楼底层管理员室（或值班室）及地下车库值班室内设置区域报警器，有直接对外的出口，并与消防控制中心相连。控制中心负责对整个小区的消防系统进行监视和控制，报警控制主机统一设置在消防控制室，报警主机采用总线方式，报警、控制信息通过总线传输。（3）探测器选择与设置：住宅主要设置在走道、前室、强／弱电间、电梯机房、住宅公共区域，均为烟感探测器；底层商铺房间内均设置烟感报警器；地下车库采用普通感温探测器，车库内的房间设置烟感探测器。所有探测器通过信号模块接入总线。防火卷帘门两侧设置智能感温、感烟探测器。（4）联动控制：消火栓按钮、水流指示器、70℃防火阀、280℃防火阀通过监视模块向消防控制室报警，另外设有手动报警按钮报警。各种消防设备的联动与信号返回，如：排烟阀、正压送风阀、非消防电源切断、防火卷窜门的控制通过控制模块来实现：对消防泵、喷淋泵、消防电梯等特别重要的设备，由控制室联动柜拉硬线（多线）控制，消防中心既可通过报警信号联动开启与运行又可手动强制启停。（5）火警通信：在消防控制室设置火警电话主机，在各层公共部位、地下车库设置火警电话插孔（与手动报警按钮做在一起）。排烟／正压送风机房、消防电梯机房等处设置火警专用电话来实现火警通信，在消防控制室设置火警“119”直拨电话。4、暖通专业消防设计（1）按居住建筑、公共建筑及高层建筑设计防火规范设置防火、排烟设施；（2）地下停车库设排烟系统，并依据规范要求设置相应的补风、排烟系统；（3）按规范，