房地产计划与运营管理体系

房地产

计划与运营管理体系二、计划与运营管理理念1、法约尔的管理职能论计划与运营管理计划激励标准协调组织控制●计划：管理者是计划的主要制定和决策者，并负主要责任。主要职责是：与员工就目标进行沟通交流，一起制定实现项目目标的各项具体计划和总体计划。●组织：管理者负责进行团队的组建，授予成员相应的权力。主要职责是：努力为计划实施获得足够的人、财、物等资源，并使人与事得到合理的配置。●协调：通过有效的沟通和激励，使所有成员共同完成计划目标，主要职责是：运用职权和个人魅力去影响他人，利用有效的沟通，及时地激励，正确地解决各种矛盾和冲突，使成员都能全身心地投入工作。●控制：控制就是将计划与实际进程比较，发现问题，及时纠正，以保证计划的有效实施。主要职责是：全面对计划进行监控，及时掌握工作实际进展和出现的偏差，采取措施纠正，使工作处于受控状态。1、法约尔的管理职能论信息交流------“数据库”事前筹划------“导航器”动态监控------“助推器”决策依据------“仪表盘”

2、计划与运营管理作用APCD分析现状找问题分析产生质量问题的原因找出主要原因制订对策和措施检查效果和发现问题总结检验纳入标准遗留问题转入下期执行、实施计划3、计划与运营管理思路：戴明环-PDCA3、计划与运营管理思路：戴明环-PDCA目标统一性原则稳定性与适应性相结合原则统一指挥原则分工协作原则适当管理宽度原则集权与分权相结合原则权力、职责对称性原则精干高效原则均衡性原则整体性原则计划运营管理指导原则4、计划与运营管理指导原则优秀的沟通能力较高的情商系数良好的人际交往能力高效的时间管控能力高效的激励能力非凡的协调能力计划与运营管理者必备素质运用管理知识和技术能力5、计划与运营管理者必备素质第一是对近期内即将发生的活动加强控制，积极挽回时间和成本，这是因为早控制早主动；第二是工期估计最长或预算估计最大的活动应进一步审核预估依据，并做好该活动压缩时间和费用的准备工作，因为估计值越大的项目更有压缩的可能；第三，将某些可以再分的活动进一步细分，研究细分活动之间并行工作或工作穿插的可行性，如可行，则可有效地压缩时间和费用。6、计划调整重点每一次变更都必须遵循同样的程序，即相同的文字报告，相同的管理方法，相同的授权过程。必须确定每一次变更对项目成本、进度、风险、技术要求的影响。一旦批准进行变更，项目组必须设定一个程序来执行变更。在充分估计一个变更的影响之后，必须谨慎执行，并且使其保持在限定的数目之下以避免项目进度和成本的外溢。7、计划变更控制时间与成本之间在一定的范围内有一定的替代性，一种用最低的相关成本的增加来缩短项目工期的方法。该方法基于以下假设：每项活动有两组工期和成本估计：正常和应急。一项活动的工期可以通过从正常时间减至应急时间得到有效的缩减，这要靠投入更多资源来实现应急时间是确保活动按质量完成的时间下限。当需要将活动的预计工期从正常时间缩短至应急时间时，必须有足够的资源作保证。在活动的正常点和应急点之间，时间和成本的关系是线性的。8、时间-成本平衡法最低成本最佳工期直接成本利润损失项目总成本间接成本工期成本0A9、工期-成本抉择模型计划区赶不编上变昆化，源因而券不做灯计划做计段划浪府费时振间只做醉进度普计划希，忽君视质叶量、镇成本仰和资灵源计太划做了蹲计划诉便束裁之高绢阁计划买扭曲蓝成了锤记录强调刚计划辽的严杀肃性才，因告而刻发板地宁照计垄划执验行10夹、计趴划与怕运营顽管理蝴误区房地姥产计漆划与栋运营印管理辩流程锹图.熊do须c三、掘房地鹿产计光划与狮运营触管理1、颠管理方流程原则:可考昼核、迅可量粱化、看不虚涝报、倦不肢凉解评价写：自沫评加考叶评鞭上程评方法丝式：工作居分解码结构-突WB烟S（Wo榴rk妈B旁re俊ak身do酬wn休S载tr读uc给tu希re）依据动：①重要黎里程文碑计扶划（内陪容附衡后）②年度KP再I指标屡分解③董迈事会/执委弹会安已排的完重要胞工作要求遭：①崭＋攀②≥叙月释度计保划60摇%权重扑，月普度计妙划不滴超过20项2、报想送要出求每月帆末前兰一天竞报送不次月授计划每月舍最后驶一天葡上传则计划拼管理滋信息棍系统月度体工作拥总结以上漠时间墨遇节甲假日腰提前3、瓦报送锋时限4、绕报送肆模版序号计划内容权重自评考评上评1里程碑计划/KPI指标分解计划不低于60…2其它重点工作不高于40…注：（芳1）我其它谢重点杰工作光指董虑事会匆/执纹委会菜安排躬工作器、职破责歌范盐围内谋重要改工作佩、协复调工境作等科。摸（2垒）该存计划锋模版乞在计章划管佣理信购息系浊统中锤实现钞，实迈行网双络报学送。举例杂：营话销中逝心报桐送模香版序号计划内容权重自评考评上评1本月销售回款完成率802其它重点工作20…假设含2月蓄份销脾售回姻款完滚成6烧5%嫁（对芬应完巷成率摊得分菌70苏%）掏，其况它工辜作全蕉部完倾成，谋则本舒月完谢成率刺为：大70精%×朽80骆%（乏权重争）+焦20蓬%（非其它伯工作骂完成萄）=无76恨%4、亭报送员模版月度跌计划芹审核衬流程必.d胖oc5、审涝核流暴程206/婚30夜/2远02让3序号重要里程碑计划1取得《国有土地使用权证》2拆迁3施工图纸设计4取得《建筑工程施工许可证》5取得《商品房预售许可证》6、左重要衡里程成碑内顺容7、阵重要缸里程以碑计势划调蛙整原因孩：受唉外部捉客观锻不可圈抗力绑等因怎素影狱响流程轰：责烈任单饭位以脏会签撒形式厌提报栽调整促原因暖及调报整后撒里程徒碑计绞划实施艘：经抓执委罩会分音管领闹导及庭执行锤总裁订批准,月度危考评由会公娱示后秋实施限次宪：每哗年仅搬限调爷整一押次按每所月实呼际工只作完场成情辫况评郑价打冷分未完答成项搬按完往成比棕例对被应其栏权重明进行碎评价趋打分8、芽评价你办法月度谜销售笨回款旁项评等价办午法完成仅率在90练%以上脏得分详：12炒0%捷×计划弄项权慌重完成慌率在80排%-未90腹%得分节：11掌0%陷×计划裤项权嫂重完成汗率在70奶%-陈79只%得分箩：10迹0%贪×计划拜项权晃重完成庙率在60抖%-穴69起%得分删：70剖%×计划恩项权罩重完成介率在50达%-弱59核%得分艳：50遇%×计划椒项权睁重销售骨回款搬完成组率低协于50蔽%，得亦分为0物业胜公司影、奥皱厦公坐司、都教育史公司抢、天穴影公椅司销瘦售回术款完掘成率嫁增加10那%进行品分段雪考核8、助评价忌办法9、职兑现照办法里程废碑计角划兑含现办炼法偏差烦在1个月≤d＜2个月奶，予握以警蹦告偏差抗在2个月≤d＜3个月隔，不将能评蝇为A类员腹工偏差辽在3个月≤d＜4个月盗，直嘱接区分分为C类员鹊工偏差d≥浑4个月笛，岗惭位调石整销售悄回款扛兑现务办法偏差劫在30亏%≤吸d＜40蓝%，警忘告或糠通报睡批评偏差舅在40蜂%≤歇d＜50鲜%，不法能评座为A类员嚷工偏差刻在50务%≤光d＜60作%，直厉接区内分为C类员坦工偏差汤在d≥卧60痒%以上奇，岗缠位调巷整注：痛评价习对象告是年舱度KP僻I指标隔中有仇回款美指标吨的单解位9、猫兑现芒办法计划若完成牙率兑某现办厨法连续2个月连排名街最后群，不能口评为A类员患工连续3个月夕排名研最后牺，直接抽区分轧为C类员记工连续4个月攻排名冒最后纤，调欢整岗愈位对评伏价内敏容重和复的贷单位书按照歌“就减重不砌就轻柱”的驳原则猾进行仍评价脱管理9、嫩兑现屡办法原则舒：以达奖为卫主；谱“一芬事一薄议”慌；即参时兑呀现范围法：里规程碑浴计划熟提前困或超限额完惩成的数责任橡单位号；在炒各方妇面为公付司创蕉造经秒济效脖益的奴单位或人绞员10纽奉、即身时激遗励注：记子公磁司考列核激客励办际法简匹要介谈绍奖励拼额度彩审批苏权限奖励额度审批权限报备领导500-5000分管领导执行总裁5000-50000执行总裁董事长50000以上董事长董事局主席10表、即培时激竞励兑现状流程责任单位提报或其他单位推荐责任单位提报分配方案(附领导审批意见)次月度由员工部兑现计划管理部门审核YesNo报备员工部/分管领导分管领导/执行总裁/董事会主席审批10途、即挑时激狱励11巡寿、否歪决项净激励列办法序号否决项内容1甲供材料未按时进场拖延工期10天以上2重要项目控制偏差10天以上未及时预警3项目结算延误15天以上4信息管理系统瘫痪24小时以上5出现核心员工（中层5人以上）规模异动6施工图设计未按时完成拖延10天以上序号否决项内容通用否决项发生重大交通事故或重伤以上安全事故因工作失误造成5万元以上经济损失某项计划连续2次未完成（除月度销售回款）当出概现否碗决项艰时月绞度计凡划评隙价扣蒸减30献%视情恋节轻帖重由愧计划饼管理织部门院提出灶处罚播方案俩报执学委会11旧、否尘决项杂激励提办法功能衬：计划蜓报送柿、评史价依弊据自动骗计算辟、及宿时提秒醒信息甘交流疫、分渣级管斥理查询湖便捷诊、经铅验沉屠淀四、牲计划疏与运筛营管梯理系纽奉统自主园研发复、专业火软件分级谦管理瞒：一级渐单位二级稍单位个人忧计划注：XX地产内部沃管理实行仁分级之管理泻、越荒级复船式监竭督原昆则四、呼计划凑与运设营管兔理系利统日日殖追踪果落实到各践单位丧督查匀了解偿实际浇情况周周序汇总蜻分析《重点吨工作遵完成免情况谱周报》月月咏评价秤总结肃与兑失现编制模工作素总结瞧报告水，组织铅月（悄季）阁度考屈评会五、枪计划绝与运妖营管罢控措拴施周例步会（协辱调）充分例沟通眉协调单工作锁中存穿在的贿问题代，执貌委会职现场艇拍板攀，提损出存奔在问婆题，饿设定愉工作买目标岛和完发成时相间；饭会后浩两日太内发阅布