惠安栖水珑庭商品房项目可行性分析报告2

濉溪惠安·栖水珑庭商品房建设项目可行性研究报告PAGEPAGE69濉溪县工程咨询事务所第一章总论1.1项目概述1.1.1项目名称濉溪惠安·栖水珑庭商品房建设项目1.1.2项目单位1.1.3项目建设内容与规模本项目主要建设内容为濉溪惠安·栖水珑庭商品房建设项目，本项目占地面积118038.3平方米，约177亩。其中住宅、商铺占地面积115163.1平方米，幼儿园占地面积2875.2平方米。濉溪惠安·栖水珑庭商品房共有居民3040户，总人口约11000人；商品房、幼儿园、商业、公寓、公共服务用房建筑面积、地下车库及储藏等总建筑面积443033.8M2，建设居民集中区内的道路、给排水、供配电等工程。主要建设内容与规模详见下表：项目建设一览表序号项目单位数量备注一总占地面积亩177118038.3平方米二总建筑面积m2443033.81住宅建筑面积m2316411.82商业建筑面积m239281.73公寓建筑面积m227363.94幼儿园建筑面积m22653.35社区物业建筑面积m22145.2A卫生服务站m2500B小区管理及文化活动m21345.2集中布置C市政公用工程m2200供电、燃气、公厕、垃圾中转d大门m21006地下建筑面积m284600汽车车库建筑面积m271637自行车车库及储藏建筑面积m2129627人防建筑面积m214437.6三道路工程小区内道路工程四绿化率%35五机动停车位辆3100六容积率3.63住宅户型面积涵盖60平方米到144平方米，也有少量144平方米以上的豪华户型。（2）居民小区配套工程：参考淮北市《关于新建住宅区配套建设教育设施的通知》要求，根据新区实际情况，新建住宅区配套标准为：3）其他配套服务设施建设;4）道路、给排水、供配电等工程。5）幼儿园建设。幼儿园设9个班，采用多露台的设计手法，主入口设置在烈山路上。1.1.5项目建设期2年1.1.6投资估算与资金筹措，①投资估算：项目总投资85000万元。其中工程费用64900万元，设备购置费5410万元，安装工程费770万元，土地费用7732万元，项目工程建设预备费及其他费用770万元，建设期银行贷款利息4500万元，项目前期工作费用及其它770万元。②资金筹措：本项目总投资为85000万元，建设单位自筹。1.1.7项目建设选址濉溪惠安·栖水珑庭商品房建设项目位于濉溪镇城北工委濉东社区碱河路北，淮海路东，刘桥专用线南，符夹线西。规划总用地面积177亩；合118038.3平方米。地块用地相对平坦。建设用地平衡表序号项目面积（平方米）所占比例人均面积（m2/人）1规划总用地118038.32小区用地118038.3100%10.59其中：住宅用地4013334%4.03公建用地9950.68.43%0.99道路用地2658222.52%2.65公共绿地41372.435.05%4.061.2项目编制依据①《淮北市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》②《淮北市资源枯竭城市转型发展规划》③《淮北市城乡一体化发展规划》④《淮北市城市总体规划》⑤⑥《住宅建筑规范》（GB50368-20052005年版）⑦《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）⑧《淮北市城市总体规划》（2006－2020）⑨《淮北市城市规划技术管理规定(试行)》⑩《城市给水工程规划规范》（GB50282-98）⑾《城市排水工程规范》（GB50318-2000）⑿《城市电力规划规范》（GB50293-1999）⒀《城市工程管线综合规划规范》（GB50289-98）⒁《城镇燃气设计规范》（GB50028－93）⒂《公共建筑节能设计标准》（2006）⒃《工程建设标准强制性条文》⒄《淮北市城市规划管理技术规定》1.3主要经济技术指标（1）项目总投资：85000万元（2）项目占地面积：177亩（合118038.3平方米）（3）项目建设期：24个月（4）建设规模：总建筑面积443033.8m2，其中建设商品房3040套，建筑面积316411.8m2；商铺建筑面积39281.7平方米、公寓建筑面积27363.9平方米、幼儿园建筑面积2653.3㎡、人防建筑面积14437.6平方米、社区物业建筑面积2145.2平方米；地下建筑面积84600㎡。建设内的道路、给排水、供配电等配套工程。（5）建设规模：本项目建设商品房3040套。（6）车位数：3100个（7）银行贷款55000万元。（8）建设期利息：4500万元主要经济技术指标一览表项目建设一览表序号项目单位数量备注一总占地面积亩177118038.3平方米二总建筑面积m2443033.81住宅建筑面积m2316411.82商业建筑面积m239281.73公寓建筑面积m227363.94幼儿园建筑面积m22653.35社区物业建筑面积m22145.2A卫生服务站m2500B小区管理及文化活动m21345.2集中布置C市政公用工程m2200供电、燃气、公厕、垃圾中转d大门m21006地下建筑面积m284600汽车车库建筑面积m271637自行车车库及储藏建筑面积m2129627人防建筑面积m214437.6三道路工程小区内道路工程四绿化率%35五机动停车位辆3100六容积率3.631.4研究的范围和研究工作过程简述1.4.1研究范围（1）项目提出的背景及建设的必要性；（2）项目建设条件及需求预测；（3）项目构成与建设内容、规模；（4）工程技术方案；（5）环境保护、安全卫生、消防和节能；（6）组织机构和劳动定员；（7）项目运营与实施计划；（8）投资估算与实施计划；（9）效益分析与风险预测；（10）国民经济评价；（11）可行性研究结论与建议。1.4.2研究工作过程简述受项目单位委托，我所与各有关方面共同配合进行本项目的可行性研究，通过深入细致的调研、实地踏勘等工作，结合城市总体规划、濉溪镇发展规划，充分注意到淮北市社会经济发展的现状及淮北市国民经济和社会发展“十二五”规划以及2020年远景规划纲要、投资估算、经济分析，提出本项目的可行性研究报告。1.5结论本项目符合国家产业政策、符合淮北市资源型城市转型有关政策，符合安徽省加快皖北经济发展扶持政策等有关政策精神，符合淮北市城乡一体化发展要求，项目建设有利于加快濉溪镇建设，发展煤炭接替产业，促进工业强市战略实施，有利于改善城乡居民生产生活条件，提升淮北城市化水平，增强集聚人口、集聚产业的综合功能，有利于城乡居民共享城市化文明的发展成果，充分体现社会公平的原则。项目建设充分体现了城区居民及农村居民的迫切要求，对于进一步落实国家宏观政策，规范城乡居民拆迁安置，加快城镇化进程，具有重要意义。项目建设可为农民拆迁安置提供示范与引导，促进资源开发与保护城乡居民利益的有效途经。由此可见，项目建设势在必行。第二章项目建设背景及需求分析2.1背景分析近年来，淮北市紧紧围绕城镇化发展战略目标，精心组织编制城市发展规划，不断优化城市结构布局，完善功能，加快城市转型和产业结构调整。提出了城市“东延、西进、南扩”的规划指导思想，加快南部城区建设，构筑城市发展框架；促进农村人口向城市集中转移，增加人口总量，增强城镇人口集聚功能。为实现这一目标，淮北市积极开展城镇改造，扩大城区规模，加快淮北市经济技术濉溪镇新区规划建设，把提高居民生活条件作为民生工程，对改善城乡居民家庭住房条件，构建和谐社会具有重要意义。淮北市因煤而建，缘煤而兴，是全国重要的煤电能源基地，近40年来，淮北市为国民经济建设和社会发展提供了10亿吨以上的煤炭资源，在煤炭资源开采的过程中，承担了沉重的社会压力、环境压力。随着国民经济的持续、快速增长，国家对煤电能源的需求逐年增加，淮北市不断增加煤炭开采产能规模，由此带来了采煤沉陷区失地农民安置、就业，经济发展与环境保护等一系列社会、生态问题。为此，淮北市积极争取成为全国第四批资源型城市转型试点市，按照资源城市转型的试点要求、参考煤炭基地成功转型的经验，淮北市实施城市转型的重点是加快城镇化进程，加快发展煤碳资源接替产业。通过提高城镇化水平，不断提高居民的生活水平，通过加快经济技术濉溪镇新区建设，发展非煤产业，逐年增加劳动就业岗位，让居民充分享受经济发展和社会进步的文明成果。淮北市位于安徽省东北部，地处苏鲁豫皖四省之交，作为一座新兴的能源城市，淮北市既有工业城市的整洁开阔，又有江南水乡的旖旎婉约，凭借相山、龙脊山和众多的采煤塌陷湖形成的独特的地理条件，创造了依山傍湖的园林城市，并先后获得了“全国创建文明城市工作先进单位”、“国家园林城市”等称号。淮北市1960年建市，现辖三区一县，全市总面积2741平方公里，总人口212.2万人。淮北地处北温带台属半湿润季风气候，气候温和，日照充足，四季分明。雨量较适中，年平均降水量862.9毫米；多集中在六、七、八月份，占全年降水量的50.8％。淮北市城市总体规划确定城市性质为：“皖东北地区的中心城市，国家的重要能源基地”。城市呈组团式发展，在主城区内，形成三个城市组团和一个城市“绿心”的布局结构，由依山建城向依山傍水的城市空间结构形态转变。至2020年主城区规划人口为94万人，城市规划建设用地达96.25平方公里。淮北市农业资源优势明显，肥沃的土地、温和的气候，为淮北农业产业化的发展提供了得天独厚的条件。随着国家促进中部崛起战略、安徽省加快皖北地区经济发展、淮北城市转型等一系列重大战略的实施，淮北市正以前所未有的生机和活力，大力实施工业强市战略，优先发展工业经济，加快濉溪镇建设，为承接产业转移打造基础条件，积极开展招商引资，全面推进工业化、城市化和农业产业化进程。濉溪镇地处安徽省北部濉溪县，座落县城，毗邻淮北市区，下辖5个村，23个居委会，面积73.8平方公里，总人口13.6万人，是著名的“酒乡”，绵延千年的口子美酒盛产于此。承东启西，区位优越。地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，淮北平原腹地，是徐州经济圈的重要组成部分。距徐州机场50公里，距连云港入海口200公里，2小时经济圈辐射南京、合肥、济南、郑州等大城市群。是抢滩中西部，拓展黄淮海，占领大中原市场的战略要地。交通便捷，货通八达。境内两条铁路，东连京沪线，西入九线，北接陇海线；连霍、京福、泗许三条高速公路近在咫尺，三条省道穿境而过；水运可直达上海港。历史悠久，资源丰富。素有“千年口子古镇”之称，文化底蕴丰富。中央电视台热播的系列亲情电视剧《大姐》、《大哥》、《大嫂》拍摄景地——濉溪老城石板街，依然保留着明清时期建筑风貌。国家级湿地公园——乾隆湖风景区，碧水美景，风光无限。煤炭电力资源丰富，濉溪县境内16座煤矿，年产原煤3600万吨，电力装机总容量3000万千瓦，是华东地区重要的能源供应基地。周围200公里范围内有国家大型矿业集团10多家，发展矿山机电制造业优势独特。濉溪还是全国优质商品粮生产基地，小麦、玉米、大豆等农作物年产量120万吨；畜、禽饲养量3500多万头（只），是投资农副产品深加工业的理想之地。发展提速，产业突进。近几年，通过外来投资企业入驻和本地民营企业的发展，全镇现已形成以金沙服装、银海纺织等为主的轻纺工业基地；以中瑞农产品批发、华奥食用菌为主的农副产品批发和生产基地；以顺发食品、鲁南面粉等为主的食品加工生产基地；以舒安达电动车、宇达矿机为主的机械制造工业基地；以淮海中瑞、华联超市、顺达商贸为主的三产服务业格局。2008年全镇拥有各类大小企业近5000家，地区总产值可达18亿元，财政收入1亿元，综合经济实力位居安徽省“百强镇”前列。先后被国家建设部、发改委等6部门列为全国重点名镇；国家林业局授予绿化先进镇；安徽省委授予“五个好”乡镇党委；市（县）委、政府授予经济运行考核一类乡镇。2.2项目建设的必要性和可行性2.2.1符合国家和省产业发展政策根据国家实施中部崛起战略，以及扩大内需、保障民生、加快农村人口向城镇转移，加大基础设施投资的有关政策要求，为加快淮北市对外开放步伐，扩大招商引资力度，积极发展同国内外的经济合作，促进、推动全市经济持续、快速、健康发展，创造一个对外资、外商和高新技术产业具有较强吸引力的发展环境，濉溪镇提出濉溪惠安·栖水珑庭商品房建设项目，符合国家产业发展政策，符合淮北市城市转型的要求，符合发展非煤产业、加快实施工业强市发展战略的要求，符合淮北市发展规划，充分体现了居民改善环境的要求。2.2.2加快淮北经济发展的需要国内外成功经验表明，集中必要的财力和物力，加强城市基础设施建设、加强濉溪镇建设，提升城镇化水平，为招商引资创造优越环境，提高招商引资质量,集聚产业、集聚人口，以带动地方经济发展。淮北市煤炭资源丰富，煤炭开采过程中，大规模的土地沉陷成为湿地湖泊，现已造成采煤沉陷区失地农民近20万人，随着煤炭资源开采产能的不断提高，未来5年，采煤沉陷区失地农民将达到40万人以上，采煤沉陷区失地农民的安置问题，已成为经济社会发展的制约因素。为进一步探讨煤炭资源开发与失地农民利益的保护，实现双盈的有效途径，经过本项调研与论证，加快濉溪镇新区工程项目建设，一方面，能够扩大濉溪镇规模，增强濉溪镇的综合功能，聚集产业、聚集人口。另一方面，能够为居民集中区建设发挥示范引导作用，为推动城乡一体化、新农村建设、加快城镇化进程，促进煤炭资源开发利用，加快经济发展和社会进步，提供支撑与保障。2.2.3城市化建设发展的需要随着淮北市近年来经济突飞猛进的发展，城区规模也迅速扩大，2010年，淮北市经济总量达到400亿元，财政收入60亿元，经济实力较强，经济发展已经进入城镇化和工业化加快发展阶段。为了适应淮北市的经济发展，节约建设用地资源，加快项目建设十分紧迫。本项目建设将进一步扩大濉溪镇规模，完善濉溪镇的整体功能，实现城市扩区发展目标。目前，受到建设用地的制约，淮北市新城区拓展建设存在较大的困难。濉溪惠安·栖水珑庭商品房建设项目为濉溪镇建设的配套工程，建设高层层楼房，完善农村居民居住条件，拓展交通路网，拓展公共用地，增加居民活动场所，向空间拓展，完善基础设施配套，有利于节约建设用地资源，有利于城区的拓展。2.2.4项目建设的可行性（1）符合城市总体规划根据淮北市建设百万人口、一百平方公里的城市发展规划，现有濉溪镇将处于城区范围内，只能发展低能耗、低污染、高新技术产业，产业发展具有较大的局限性，濉溪镇位于淮北市南部，交通条件较好，项目承载能力较强，有利于发展非煤产业，促进资源型城市转型。实施濉溪惠安·栖水珑庭商品房建设项目，符合淮北市总体规划和产业发展规划。（2）用地条件优越濉溪惠安·栖水珑庭商品房建设项目用地位于位于濉溪镇城北工委濉东社区碱河路北，淮海路东，刘桥专用线南，符夹线西。是城市东向发展的重要起步点；项目的建设主要是为解决城北工委濉东社区拆迁安置问题。项目区地势平坦，地质条件较好，工程建设费用低。本项目拆迁现有居民用房年久失修，多数居民用房已成为危房，拆迁安置的成本较低，拆迁安置工作难度不大，有利于项目顺利实施。（3）交通便利综上所述，濉溪惠安·栖水珑庭商品房建设项目的建设，将有力地推动淮北经济濉溪镇建设，发展非煤产业，加快城市转型，促进淮北市的城镇化进程，将进一步完善城乡基础设施的配套工程，拓展城区规模，加快淮北市招商引资的步伐，也是实施淮北市总体规划，加快城乡一体化发展的需求，是淮北市城市建设的重要组成部分，该项目建成后，将大大改善濉溪镇新区面貌，增强集聚功能。项目建设必将产生良好的社会效益、经济效益、环境效益，促进经济的发展与社会文明进步。2.3需求分析2.3.1房地产建设现状与规划自上世纪80年代以来，淮北市实现了历史性跨越，现状人均居住占地指标已达25.4平方米/人；人均占有道路、广场面积约12平方米/人；人均住房面积22.9平方米，成套率80%左右。根据淮北市住房建设规划，到2012年人均居住占地面积27.5平方米，城市人均住房面积31平方米，住宅成套率95%以上，住宅小区物业管理覆盖率80%以上。根据《淮北市城市总体规划》、《淮北市总体规划》、结合近几年城区人口增长速度及住房面积增长趋势进行预测，到2015年，人均住房建筑面积31平方米。依次预测，淮北市城区住房建设用地总需求为1200万平方米，住房面积总需求约为1500万平方米。2.3.2房地产与城市化进程互动发展据国际城市化的一般规律，当城市化水平小于30%时，房地产发展地速度较慢，当处于30%-70%时，房地产进入高速发展时期；此后，房地产发展的速度放慢。从城市化的角度而言，目前淮北市城市化率为53%，工业化率为48%，淮北市正处于房地产业的快速发展时期。2.3.3项目的区位优势淮北市地势平坦，地质条件较好，工程建设费用低。本项目其自成体系的居住小城区的公共空间序列、居住街坊及温馨的小城区生活和浓郁迷人的文化氛围，使人们无论居住在城区还是近郊，都能享受到同样便捷的交通、繁华的商业、高雅的文化、优美的环境。项目建成后，将大大改善濉溪镇的旧貌,增强集聚功能。第三章场址选择3.1场址现状3.1.1地点与地理位置濉溪惠安·栖水珑庭商品房建设项目位于濉溪镇城北工委濉东社区碱河路北，淮海路东，刘桥专用线南，符夹线西。规划总用地面积177亩；合118038.3平方米。地块用地相对平坦。3.1.2场址土地权属类别占地面积本项目地块为濉溪镇规划内，属国有建设用地，用地性质为二类居住用地，项目总占地面积约177亩，约118038.3平方米。3.2场址条件3.2.1自然地理状况淮北市位于安徽省北部，地处淮海经济区的南部，东近连云港，西连商丘、开封，南接宿州、蚌埠，北临徐州。全市辖三区一县。3.2.2自然气候条件淮北市地处北温带，属北方型大陆气候，气候温和，四季分明、光照充足，日照时数为2315.8小时，日照度为52.2%，无霜期202天。年均气温：14.5℃极端最高气温41.1℃极端最低气温：-21.3℃年均相对温度：70%主导风向：东北风平均风速：3.1m/s风压：343kn/m2年最高降雨量：1441.1mm（1964年）年均降雨量862.9mm日最大降雨量：249.7mm（1957年7月14日）最大冻土深度：20cm地震烈度：6度3.2.3工程地质、水文地质条件淮北市东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平缓延伸两侧，其余均为平原，海拔一般为23.5-32.5，地势由西北向东南倾斜，地基承载力山前地带可达8吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富，最大冻土深宽20厘米。（1）粉质粘土。浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。（2）粘土，综褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。（3）粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约6米处较富集。（4）粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿。层厚不详。3.2.4地震设防地震烈度为6度，历史上未发生过较大地震。地基承载力约在12千牛/平方米。3.3自然条件对建设项目的影响3.3.1对工程方案的影响3.3.2对施工条件的影响淮北市四季分明，气候温和。雨量适中，光照充足，无霜期长，自然条件总体来说有利于施工，但是，部分年份也有水灾、旱涝现象，冬季低温冻害，对工程施工稍有影响。3.3.3对工程造价的影响淮北市交通便利，建筑材料资源较为丰富，无需通过长途运输，水泥、砂石等主要材料来源充足且运距较短，这样可以大大降低工程造价。第四章工程建筑方案4.1项目总体规划方案4.1.1规划原则和目标4.1.1.1规划原则一是“以人为本”的原则，强调居住功能，并为之提供相应的生活保障、环境保障和心理保障。二是“可持续发展”的原则，使人文与自然协调共存，体现人对环境的尊重和环境对人的培育作用。三是“经济性”的原则。体现开发建设的经济价值，并满足不同收入阶层居住条件的经济性要求。四是“生态化”的原则，尊重自然，因地制宜，合理保护与利用现状资源。维持生态平衡。4.1.1.2规划目标①提升濉溪镇功能、完善公共服务通过在居民小区区内建设的公共设施，为居民提供相互交流融合的场所，从而建立“开放、融合”的城市文化。②塑造“绿城一体”景观特色利用绿化廊道和绿化带，通过绿化廊道使城市和生态绿地相互渗透，塑造“绿在城中、城在绿中”的绿色新城景观特色。实现濉溪镇的高效、协调、快速发展。③建设适宜生活居住新社区4.1.2规划理念小区规划理论是在传统住宅区规划的基础上，强调系统观念、社区文化和交往空间、场所的创造，注重社区的文化认同和邻里交往环境，从系统的高度将住宅区分为相互联系的社区居住、教育、社区景观游憩及生态环境、社区文化、社区管理等诸多系统，既注重系统内各要素自身的建设，又注重系统内部各要素的衔接与融合。从传统“住宅区规划”到“社区规划”，构筑完整的小区系统。该项目规划定位为经济适用房安置小区。所以在土地利用方面尽量满足各项规划设计要求的前提下节约土地，提高土地使用效率。由于该地块现状平整，开发建设土地总量较少，所以在建筑间距处理上就有可能保证土地充分合理利用。建筑南北间距保证1:1.3的日照标准控制，东西间距满足防火规范的基本设计要求。小区入口处的中心广场作为整个社区的中心，在构图上处于整个社区的平衡点上，地面空间开阔舒适。4.1.2.1易居型规划该规划在充分节约土地的基础上，考虑了居住者的居住舒适度，建筑排列比较规整。规划平面形成纵向延伸的空间组合。楼座单元之间有平直排列、有错落交接、有线性组合。加上强劲的曲线干道和柔和宅前弯曲通路，形成不同层次、不同空间效果的建筑空间组合。4.1.2.2物质、经济、社会、生态环境一体化规划随着经济社会的不断发展，多元化的趋势越来越明显，不同居民由于经济地位、社会背景及家庭本身的差异，在现代社会中已呈现出明显的分层趋势，多元化的趋势体现在住宅区建设中即是多样化的需求，包括社区文化的多样化、社区交往空间层次的多样化、社区居住空间（住宅户型）的多样化等，从生态学的角度来看，这种多样性还包括社区生物多样性和居住人群的多样性（混合居住）。因此现代住宅区规划决不能以统一的观念和标准来满足所有人的需求，而应尊重并促进社区多样性的需求，尤其应关注农村居民低收入阶层的居住需求，这对促进人与人之间的交往与沟通，维持社会多样性具有重要意义。4.1.3规划总体布局（1）规划结构本项目按照地块不同特征及功能要求，规划用现代社区规划理论，构筑完整的社区系统。住宅区内部顺应现代社区发展的趋势，总体布局采用“大混合、小分区”的典型分区模式，内部采用“内环式交通＋步行开敞空间系统+多元化住宅院落”组成。规划结构形成：“一轴、两带、三区、多组团”的空间结构；一轴：东西向绿化景观轴；两带：两条高压防护带；三区：居住片区、公共区、市政片区；多组团：按照居住道路划分的多组团；总体规划结构及分区的确定主要基于以下几方面考虑：①注重体现地块不同区域的不同功能要求及相互之间的功能衔接。②地块内部交通体系与城市交通的有机联系。③多层次开放空间及沿街城市空间特征的塑造。④塑造沿街城市设计效果，合理组织交通。（2）功能分区功能分区主要基于以下几个方面考虑：商业服务设施主要是沿淮海路、碱河路、烈山路布置，商业分集中商业和住宅底商，在社区的出入口设计引入式商业。居住空间的划分。社区居住空间布局从总体上由小区级道路划分，各片区有机相连。幼儿园位于碱河路与烈山路交叉口，交通便捷，方便学生就近上学。社区景观绿地系统与步行系统有机结合，呈网络状布置，网络状绿地系统在社区主次轴线的控制下，将各功能区连接成完整的整体，并不受外围主要车行道路系统的干扰。社区文化设施与中心绿地系统有机结合，以增强社区的文化氛围。社区内部住宅空间组合以小型院落空间组合为主，既适应现代社区小规模组团式物业管理的要求，又有利于创造院落――组团带形绿地――中心公共绿地组成的多层次交往空间系统，满足现代居民多元化的交往空间需求。中心活动休闲区分别布置在各独立住宅区中心部分，精心布置中心广场空间，为社区居民交流活动，休闲集会提供良好的平台，形成城市开放空间，营造良好的城市设计效果。社区内部绿色环境与之融合，使城市景观与社区内部环境有机融合，保证沿街地段的开敞性，这样既能提高社区的文化品位，又能与城市的整体发展相结合，对吸引人气、塑造社区活力有重要意义。（3）总平面布局本项目选址地块现状为：濉溪惠安·栖水珑庭商品房建设项目位于濉溪镇城北工委濉东社区碱河路北，淮海路东，刘桥专用线南，符夹线西。规划总用地面积177亩；合118038.3平方米。地块用地相对平坦。1）总体空间布局。社区总体空间布局简洁而又富有整体感，统一中而又富有变化，增强主入口的开放空间，提升入口形象。2）住宅院落布局。院落空间既能体现中国传统建筑空间组合的特征，聚万物之气，同时又能构筑富有特色的院落交往空间，对促进邻里交往，增加社会多样性具有重要意义。结合地形，以院落为基础，组合成统一中有变化的总体院落建筑群。3）各项配套设施布局①商业服务设施。在沿淮海路、烈山路布置商服配套设施，服务整个城市区域，形成以商服、办公为主的服务设施，可同时对内和对外服务，建筑布局简单不缺乏活力。②社区活动中心设施布局。为提高社区文化氛围，规划将文化活动场地及设施与步行绿地系统有机结合，以满足不同层次、不同类型居民多样化活动需求。分别在三个片区的中心绿地布置社区活动中心及物业用房，与运动健身广场相衔接，形成良好的活动氛围，健身器材与中心广场结合布置。④配电及燃气设施布局。规划在东西三个片区共设高压开闭所1处和燃气调压站3处，满足服务半径和使用要求。⑤社区管理用房结合社区内部公共建筑设置，布置在住宅区的相对中心部位，方便使用，与社区活动中心综合考虑布置。⑥布置15处公厕，结合会所布置两处、其余13处分散布置，面积分别为50平方米/座。公厕与垃圾转运站布局分别按服务半径及千人指标确定。公建内部分别布置满足自身需求的卫生设施。（4）道路系统及停车设施规划①社区内部道路系统采用人车分流。社区路网系统分三级设置，小区级道路宽度12米（其中车行道7米），组团级道路宽度5米，宅间道路宽度3－4米。小区内主要道路纵坡控制在3‰—5‰以内。②社区停车系统由小汽车停车和自行车停车两部分组成。住宅停车位设置数量约为约3100辆。车行系统与社区步行系统分开，步行系统相对独立。完整的步行系统与相应的商业、文化活动设施有机结合，形成完整的自西向东、自北向南延伸，车行道路充分考虑与现状城市道路走向相协调。（5）建筑风格该社区由高层住宅和配套公建构成。在建筑风格上尊重地方习惯，同时区别对待，但建筑风格整体上简洁明快，利落大方。多层学校为坡顶建筑，高层住宅、配套公建屋面为平屋面。坡屋面材料为红色或蓝色灰瓦；平屋面材料上人屋面为铺屋面砖，非上人屋面为铺设防水保温屋面。外墙以防水外墙涂料为主，配合部分三色砖构成不同质感、不同色彩、不同色温的组合效果。出入口在形象处理上重点处理保证社区对外符号的统一性和易识别性。南、北侧入口的规划设计定义为辅入口，沿街建筑平面功能单一，分化简单，为方便日后开发建设的实施和适应市场的多层次需求，以剪力结构结构作为优选结构方案，建筑体量以多层学校、高层住宅及沿街商铺为主要元素，便于不同面积的划分和组合。沿街建筑的立面在转角、以及不便处理部位做特殊造型处理，在大面上仍以实用、经济、美观为原则进行设计，建筑沿街底部构图以整体为主，实现纷乱的统一、简洁中的繁荣。为取得沿街建筑的整体效果，对沿街部位则做强化处理，以增加建筑群体的艺术效果，增加城市的环境魅力。（6）环境及景观设计该社区的环境及景观要素有别于一般社区，主要是因为该社区无论在建筑空间组合上，还是在道路路网设计上，自身就已形成了兵营式规划所无法取得的环境景观艺术效果，在空间序列上有步移景异、曲径通幽、动静分化、曲直相映的空间效果。该社区环境及景观主要有以下诸要素构成：①道路包括濉溪镇的主干道，以及社区内部的各级道路。该部分构成环境和景观的骨架，决定了景观序列的展开程序；②植被包括濉溪镇道路绿化和沿街休憩绿地、社区道路绿化和集中绿地、以及宅前房后的绿地系统。该部分是社区环境、景观的主要构成要素之一。植被包括高大乔木、低矮灌木、草皮等要素构成。同时注重乔木本身的树冠形状、枝干形态、四季色彩变换等景观艺术效果。在树种配置上，主张多样性、丰富性，以不同的树种配合造就丰富的景观艺术空间。草皮主张以少为主，重点部位突出布置既可。低矮灌木配合乔木使用，同时展现空间线性。③建筑：主要环境、景观要素。是构成社区环境、景观的骨架和屏障，是划分空间的最直接的因素，同时又是空间内的着眼点，建筑本身就是景观。建筑的材质组合、虚实对比、景观底色。从正常使用的各个角度审视社区，可以获得不同效果的环境、景观感受。④中心、次中心：是社区空间开合、人员集散的要素。中心地段空间收放规律整体、有一定的权威性和向心约束力；次中心空间的收放自由随机，展现不同的个性特点。⑤运动、休闲设施：在必要部位布置了相应的运动、休闲设施，以满足人们锻炼、嬉戏的要求。如羽毛球场地，休闲园，沙坑等。⑥环境卫生设施：在合理的位置上布置环境卫生设施。该项设施既满足物业环卫工人的正常使用，同时可培养人们爱护家园，爱护环境的思想境界。在环卫设施的挑选、购置等方面，应注意设施在环境中的色彩、选型等艺术效果，使之成为社区内美的要素。⑦雕塑、小品：该社区被定义为普通社区，主要是因为社区面向的居住人为普通百姓，其中的住宅也是实用型住宅，而非豪华型住宅。但这并不影响社区景观效果的营造，虽然在投资上可能不会有大的资金投入在雕塑、小品上，但局部、重点的部门的小品、雕塑是必要的，尤其是中心广场部位。那是社区的中心，中心设置具有该社区标志性的塔楼在里面，是该社区的符号；另外，设计独特、制作精巧的各种指示牌也是社区景观的一种补充。⑧灯具、音响系统：社区的室外环境对于居住在其中的居民而言就是自我家园的外部延伸，实质上也是居住空间不可或缺的构成部分。外部环境照明包括道路照明、广场照明、休闲空间照明、特殊局部照明灯。各种照明除了技术上采用不同的照明标准外，在灯具的选择上，也应注意使用功能的要求和景观构成的艺术效果，对社区层次的提高、居民生活质量的进一步改善都是十分有利的。（7）规划竖向设计社区规划充分尊重周边地块、道路及内部自然地形标高，尽量不破坏地块原有地形特征。从总体上分析，社区内地形平坦，步行系统局部地段地形标高作适当抬高和降低处理，以丰富社区空间特色。社区内部道路标高充分考虑与出入口道路标高的衔接，组团院落空间标高随坡就势，会所等公共建筑标高适当提高。社区无障碍设计按照《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JG50-2001）执行。（8）综合防灾设计社区应急抗震疏散场地结合社区内部中心广场布置，综合防灾据点结合社区活动中心布置，应急卫生突发事件可结合医疗卫生所进行紧急处理。社区内各类建筑符合国家抗震、人防、防洪以及防火等国家相关规范的规定。每个组团设置1至2个垃圾收集点，每栋楼的垃圾收集点回收垃圾量可适当减少，这样对位于收集点附近的居民的影响就会减少。（9）消防规划本项目一、二级道路承担该社区的骨干交通，并担负着消防线路的功能。路面的幅度、路面载能力、转弯半径、路面铺装材料等均按消防车的使用要求设计，消防车沿消防线路可就近到达每个楼座，满足场地消防要求。该规划牵涉到的消防设施，主要有消火栓、消防泵、消防水池等。按规范该社区设置室外消火栓。室内消火栓主要是在地下车库及公共建筑需要设置的部位。道路每间隔120米布置一处消防栓，消防通道间距不宜大于160米，当建筑物的沿街部分长度超过160米或总长度超过220米时，均应设置穿过建筑物的消防车道。消防车道的净宽和净高均不应小于4米。建筑防火间距：建筑层数六层以下的建筑防火等级为三级，建筑之间的防火间距大于6米，满足现行国家规范要求。人员疏散满足现行国家规范要求。（10）日照设计日照设计包括日照间距的控制、住宅户型的采光日照设计、住宅每户照时数的控制等。日照间距按淮北市规划局提供的标准设计，即南侧建筑高度比其形成的正午日影长度=1：1.3，满足规划设计要求，同时满足现行国家规范要求。该社区内的住宅均为板式住宅，每个户型的南向居室数量满足总居室数量的南向指标，即满足现行国家相关住宅规范的要求。（11）工程管线规划社区综合管线系统包括自来水、雨水、污水、供电、通信网络、有线电视、燃气等。配套设施包括配电房、燃气调压站等。由于社区分区较为独立，因此社区内管线就近引自相邻的城市道路管网。给水工程系统：给水水源引自濉溪镇市政供水。引入水源管径为DN200，在社区内采用DN200管道呈环状布置。各用水单位用水量按下列标准估算：住宅250升/人·天，公建5升/平米·天，道路清洗及绿化2升/平米·天。室外消防用水量为25升/秒，沿社区道路布置室外消火栓，间距不大于120米。排水工程系统：排水采用雨污分流制。其中污水经化粪池处理后与其它废水一起排入市政排水管，污水最终排入运河路。雨水经管道汇集，根据地势高差，总体排水趋势为向东向南。雨水分区设收集渗漏系统，以维护区内地表生态环境。供电工程系统：电源分别由淮海路、烈山路引入。高压两路进线，社区内采用环网供电。商业和公建区供电结合室内配电设施。通信及计算机网络系统：商品房住宅部分固定电话按2门/户考虑。计算机网络，2端口/户。商业、共建按1端口/20平方米考虑，采用光缆引入。有线电视系统：住宅每户考虑三个用户终端，商场、公建适当考虑用户终端。信号源引自淮北市有线电视网，在区内设有线电视机房。燃气供应系统：从运河路、南塘路引入DN300的中压天然气管，两个住宅片区各设一个燃气调压站。（12）社区智能化设计本社区智能化系统设计包括物业管理及安全防卫智能化、信息通讯服务与管理智能化及住宅智能化三个方面。物业管理及安全防卫智能化系统：包括小区物业管理中心（24小时服务）、社区闭路电视监控系统、电子巡更系统、防灾及应急联动、小区停车场智能化管理、三表计量远传系统等。信息通讯服务与管理系统：宽带网络服务、社区信息服务平台、社区综合信息管理等。住宅智能化系统：可视对讲系统、家庭保安报警、防火、防煤气泄漏报警及紧急求助报警等。（13）节能设计节能设计涉及规划、建筑、给排水及电气等专业，大部分属于施工图阶段的技术设计。节能控制标准为：公共建筑节能50%，住宅建筑节能65%。节能设计在规划阶段主要体现在建筑的朝向定位、层面形式和建筑体形系数上。即能充分利用自然光照，并减少建筑能耗。高于国家Ⅱ类气候区，冬季寒冷地带，建筑朝向应优先选择南向。本项目所有住宅建筑单体的朝向均为南向，有利于建筑节能在施工图技术设计阶段的设计和计算，也有利于节能投资。从屋面形式上看，高层住宅采用坡顶形式，技术设计阶段为保温坡顶，有利于建筑节能。体形系影响用地指标和能量消耗。该项目小区在规划阶段尽量控制建筑单体的体形系数，以利于节约用地，并节约建筑能耗。4.1.4主要经济技术指标（1）占地面积177亩。（2）总建筑面积443033.8M2。（3）建设商品房3040套，建设居民小区居住设施，建设其他配套服务设施，建设本社区内的道路、给排水、供配电等配套工程。多层商铺建筑面积39281.7平方米。（5）商品房建筑结构。高层楼房，根据开发节奏为18层、24-26层、28-33层等三个不同阶层高度的住宅楼群。（6）建设车位数3100个。（7）幼儿园建设。小学主体三层，设9个班，主入口设置在烈山路上。4.2工程方案4.2.1建筑设计（1）设计依据①民用建筑设计通则②《住宅设计规范》GB50096-1999（2003版）③《建筑设计防水规范》（GB50016-2006）④其它相关的建筑设计规范⑤项目单位提供的设计条件（2）设计原则①按照规划指导原则优化整合。②以人为本，以业主为中心③营造良好的居住环境、和谐的人文社区。④一次规划、分期实施。⑤与周围建筑规划相协调。同时现本区建筑特色。（3）平面设计住宅设计遵照小康住宅设计原则，充分考虑和结合当地经济发展水平和居民的生活习惯、设计建造经济、功能适用的住宅体系。住宅户型面积涵盖60平方米到144平方米，也有少量144平方米以上的豪华户型。共3040套。总建筑面积316411.8M2。本次规划设计的两室两厅、三室两厅的房型，可以满足不同户型选择的需求。在住宅平面布局中，使起居客厅基本保持通畅，便于通风换气，同时餐厅也尽可能获得自然采光；尽量扩大厨厕面积，厨房每户4-6平方米，厨房和卫生间在布置时考虑管道、风道位置，同时还结合立面确定了空调机位。平面布局合理，功能分区明确，内部流线清晰：娱乐与休憩，就餐与烹任，卫生与盥洗，工作与学习等均有相对独立的区域，同时兼顾各分区之间的紧密联系，最大程度地实现住户使用的方便快捷。（4）立面造型设计充分结合当地经济发展水平和居民生活习惯，本项目住宅的建设应以经济、适用、美观为原则。在建筑立面造型方面，追求简洁明快的现代风格，表现与众不同的独特气质，力求简洁、大方、明快的同时，力图摆脱建筑从头到尾一个模样的局面。（5）竖向设计新建楼群采用统一层高。各层层高分别为配套公建3.6m住宅标准层2.8m住宅跃层2.6m（6）建筑单体设计建筑单体设计本着以人为本的原则，同时针对居民搬迁户集中居住的特殊要求，在规划设计统一指导下，精心组织，无论住宅还是公建都充分考虑使用者和城市空间的多层面要求，在结构选型，空间组合以及立面构思等方面都做到优化设计，以符合建筑设计安全、适用、经济的基本要求。同时，设计要与时俱进，准确把握城市发展的脉搏，细微体贴地反映居民日益提高的生活水平对居住空间和城市街区的提出的新要求。1）户型选型及户型比例小区的住宅建筑平面设计住宅户型面积涵盖60平方米到144平方米，也有少量144平方米以上的豪华户型。共3040套。总建筑面积316411.8M2；本次规划设计的两室两厅、三室两厅的房型，可以满足不同户型选择的需求。2）住宅单体设计在满足基本生活功能前提下，营造出高品质的居住环境。小区绝大部分户型朝南向，南北通透，户内分区明确。①内外分区：按照空间使用功能的和私密性程度设计出一个从门厅到起居卧室的空间序列。②动静分区：按照日常生活的“动”“静”程度，门厅、起居、餐厅、厨房组成“动”的空间，由主卧、次卧、卫生间组成“静”的空间。③户型平面功能充分考虑人性化的需求，入口设置过渡空间的设计，四明设计（厨、公卫、厅、卧均有直接采光通风），增加储藏空间及住宅空间节能、智能化的趋势，这些要求在设计中均有相应的考虑。（7）幼儿园设计：主体三层，设9个班，配有专业教室、合班教室、体艺馆、食堂等附属功能，主入口设置在烈山路上。（8）绿色节能设计设计将部分住宅起居室阳台做封闭处理，冬季可作为阳光间，提高室内温度，减少冷风渗透；夏季起到一定的遮阳作用，对于降低室外气候条件对居室环境的负面影响，改善室内气候意义非凡。按照建筑节能规定，住宅外窗采用隔热断桥节能铝合金双层玻璃窗，外墙采用现抹胶粉聚苯颗粒外墙外保温做法，屋面采用40厚苯板保温，保温效果好，发挥节能效果，窗户选用双层中空玻璃窗，提高保温隔热效果，采用隔热断桥节能铝合金开平窗。（9）无障碍设计本期建筑按照障碍设计要求设计。有关节点遵照JGJ5-2001《城市道路和建筑物障碍设计规范》。出入口均做防滑处理，设坡度为1/12的残疾人坡道，坡道面均做防滑处理。4.2.2结构设计（1）设计依据《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-95）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）《砌体结构设计规范》（GD50003-2001《混凝土结构设计规范》（CB50010-2002）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）《混凝土异形柱结构技术规程》（JGJ149-2006）《安徽省异形柱框架轻质墙结构（抗震）设计规程》（DBJ34/222-2001）《建筑地基处理技术规范》（JGJ79-2002J220-2002）《全国民用建筑工程设计技术措施结构》（2003）（2）场地条件项目区场地，地势平坦。抗震设防烈度6度。场地土地类别为Ⅱ类场地。基本风压：0.40KN/平方米：基本雪压：0.45KN/平方米。（3）结构形式根据本工程的规划设计意图及建筑单体方案，结构设计方案的选择本着技术先进、受力合理，有利于降低自重，提高使用系数，与节能设计相结合的原则进行。①住宅承重结构形式采用煤矸石烧结砖钢筋混合结构，既利用了现有结构材料又做到环保节能。③楼、屋面采用现浇混凝土楼板结构体系，以满足悬挑及屋盖建筑造型的需要，并且加强了建筑的整体性。④公共建筑采用砖混结构形式，维护结构采用空心砖，楼、屋盖采用现浇混凝土梁板体系，抗震等级为三级。4.2.3给排水设计（1）设计依据《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）《建筑设计防火规范》GB50016-2006。国家其它有关规范、规程、规定和标准。（2）设计范围本设计包括室内生活给水系统、消火栓给水系统、太阳能热水系统、污水排水系统、雨水和空调冷凝排水系统。（3）生活给水设计①系统设计：该项目安置小区水源为濉溪镇自来水、管网压力0.28Mpa，此压力可以满足区内多层建筑给水和消防水压要求。从濉溪镇市政给水管引入二条DN200自来水管至小区给水管网，给水管网在小区内成环状布置，供给区内住宅和公建等生活用水及消防用水。供水方式采用下行上给方式。住宅按单元设室外给水引入管，在单元入口处做室外地下表井，各户水表集中设置在水表井内。底部按各商户分别单独设置水表计量。公建按不同的使用单位分别设置水表计量。②管道布置：住宅入户立管沿厨房外墙暗敷，户内支管敷设在楼板上垫层或隐蔽安装。公建按卫生间分别设置给水立管。③管材、设备及作法：室内给水管采用PP-R（1.0Mpa）管，热处理连接。（4）消火栓给水系统按照《建筑设计防火规范》的规定，共建设置独立消火栓系统。消防消量：依据《建筑设计防火规范》，室内消火栓用水量为：15L/s。消防水源：消火栓用水直接从室外给水管上接入。室内消火栓系统设计：共建设置消火栓，并配备消防卷盘设备。消火栓间距应保证同层任何部位均有2股水枪10米充实水柱同时到达。室内消火栓管道：采用热浸镀锌钢管，DN≤65mm丝扣连接，DN≥80mm法兰连接。工作压力为1.6Mpa。（5）太阳能生活热水设计①系统设计：该项目安置小区多层住宅全部采用分户式太阳能热水器（每户一套）供给生活热水。太阳能热水器放置在屋面上。供水方式：由住户内给水支管上接冷水进水管至太阳能热水器，进水管上设手动阀门，被加热水由贮水桶重力自流至用户用水点。②管道布置：进出热水器的冷、热水立管集中布置在套管内，套管设于卫生间墙外，每层利用立管检查口甩出水平接管。户内横支管敷设在楼板上垫层内或隐蔽安装，屋面上的管道尽量暗设。屋顶预留安装太阳能热水器的条件，热水器型号由住户自定。③管材、设备及做法：冷、热水管均采用PP-R（1.0Mpa）管，热熔连接。冷、热水管套采用DN150硬聚氯乙烯管。（6）污水排水设计①系统设计：住宅厨房和卫生间分别设排水立管，卫生器具排水经横支管排入立管，立管在首层汇合成横干管排出室外，首层卫生间排水单独排出室外。排水立管设伸顶透气，隔层设检查口。厨房不设地漏，卫生间及有洗衣机的卫生间前室设置地漏。公建卫生间分别设置排水立管，卫生器具排水经横支管排入立管，首层卫生间排水单独排出室外。排立管设伸顶透气，隔层设检查口。②管道布置：住宅排水立管分别布置在厨房和卫生间内，二层以上排水横支管敷设在卫生间楼板下，首层排水支、干管埋地敷设。③管材及做法：室内排水管采用硬聚氯乙烯PVC-U螺旋管，承插粘接。（7）屋面雨水采用外排水，雨水经檐沟、雨水斗及雨水立管收集后直接排入雨水管网，尽量结合雨水立管设置。雨水立管采用硬聚氯乙烯PVC-C排水管。4.2.4燃气设计（1）设计依据《住宅设计规范》（GB50096-1999）（2003年版）。（2）燃气设计燃气管按单元分别引入，在一层集中设置燃气表箱，燃气表箱后各户的立管设于厨房或厨房阳台。管道采用热镀锌钢管，丝扣连接。管道由当地燃气公司设计，本设计只考虑预留管道位置。4.2.5电气设计（1）设计依据《住宅设计规范》（CD50096-1999）（2003年版）《低压配电设计规范》（GB50054-95）《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-942000年版）业主提供的资料和建筑专业提供的设计资料。（2）工程概况（3）设计范围①供配电系统设计②电话及网络系统③消防系统。（4）供配电系统本工程均为三级供电负荷。本工程配电系统采用TN-S系统，住宅楼电源由附近变电站采用电缆埋地引入方式，电压为380/220V，引入电源PE线在进线处做重复接地。在配电系统设置专用PE线，凡是正常不带电的电气设备金属外壳均需同PE线可靠连接。用地标准：住宅每户按6KW容量设计。在住宅首层户门外设楼道照明计量总表及各层住户的户表。住宅每户户内设配电箱，配电回路采用插座回路和照明回路分开配线方式。具体为照明1路，空调插座3路，厨、卫插座各1路，普通插座1路，各回路保护开关为16A，普通插座、厨、卫插座带漏电开关匀为相、零同时断开。楼道灯采用声控延时控制，光源采用节能灯。电话及网络系统本工程在小区管理中心设置机房。本系统可参考当地电信管理局有关规定设计。。每楼采用光纤进线。楼内采用五类线。住宅每户按一个数据信号线设计，在卧室留数据插座。（6）电视系统本工程在小区管理中心设置电视机房。本工程的电视系统采用邻频传输系统。住宅每户在主卧室及起居室均留电视插座。（7）可视对讲住宅在每个单元门口里侧设可视对讲机，外侧设可视对讲室外机，在户内可视对讲分机，在户内分机应能开启单元门锁。在住宅首层、二层住户外窗上方设红幕报警器，信号由户内分机传至小区物业管理中心。（8）设备选型与安装住宅内插座布置：起居室、主卧室设普通插座3个，空调插座1个，电话电视插座各1个。次卧室设普通插座2个，空调插座、厨卫插座采用单相五孔安全插座，规格为250V16A。照明分支线为BV-2X2.5，插座分支线为BV-3X2.5，导线均穿SC15钢管敷于楼板内、墙内。用户的电话分支线采用PVS-2（2X0.5），导线穿SC15钢管暗敷于墙内或楼板内。电话采用双口插座，安装高度为距地0.3米；电视插座安装高度为距地0.3米；数据插座安装高度为距地0.3米。厨房、卫生间采用瓷螺口防水灯，其它房间设普通灯口。所有进线管理埋深均为地坪下0.8m。（9）防雷与接地电源PE线的重复接地。电话、电视接地以及防雷接地均共用建筑基础接地。每栋楼做总等电位接地，每单元设总电位端子箱，所有进出本建筑物的所有管线均用40×4扁钢就近同各楼门的总等电位端子箱连接。各层的金属门窗就近同结构主筋焊接；所有卫生间均做局部等电位。卫生间内的所有金属管道均同本局等电位体连接。第五章节能节水措施5.1节能措施在全球气候变暖的背景下，以低能耗、低污染为基础的“低碳经济”成为全球热点。欧美发达国家大力推进以高能效、低排放为核心的“低碳革命”，着力发展“低碳技术”，并对产业、能源、技术、贸易等政策进行重大调整，以抢占先机和产业制高点。低碳经济的争夺战，已在全球悄然打响。这对中国，是压力，也是挑战。能源是影响一个国家国民经济发展的重要因素之一，淮北市以工业立市为发展战略，因此更加重视节能对经济增长的促进作用，缓解能源供需矛盾，减少环境污染，保障经济持续、快速、健康发展。项目主要能耗为水、电。为了进一步降低能耗，节约能源，减少成本支出，必须采取节能措施，因此无论是设备选型，工艺设计等，都要在思想上重视节能。5.1.1设计依据《民用建筑节能设计标准（采暖居住部分）》GB50189-2005《民用建筑节能设计标准（采暖居住部分）安徽省实施细则》DB22/164-1998《公共建筑节能设计标准》GB50189-20055.1.2节能措施（1）控制体形系数S≤0.3；（2）控制窗墙面积比≤0.35；（3）采用外保温节能墙体；（4）采用单框双玻塑钢窗；（5）住宅朝向以南北朝向为主，可减少建筑能耗；（6）采用大寒日2小时日照标准，争取尽可能多的日照以减小采暖能耗；（7）供电、供暖设备用房尽量设在负荷中心，缩短管线距离，减少能源浪费；（8）集中采暖系统采用水利平衡措施，室内分户控制并预留热鼓、引风机及水泵均采用变频控制；（11）选用低损耗变压器，合理调度，使其在最佳经济的状况下运行。（13）选用效率高、利用系数高、配光合理、保持率高的灯具。在保证照明捍的前提下优先采用开启式灯具。（16）在建筑设计上采用通风、朝向好的平面布置，采用保温、隔热性能佳的建筑墙体、屋面材料。充分利用自然条件，降低电耗，建筑物尽量采用自然采光和自然通风，以降低日常照明和通风用电能耗。5.1.3规划节能设计与传统小区规划不同，本小区规划设计十分注重运用规划手段来节能、节地，以创造良好的社区生态环境，内容如下：土地混合使用，提高土地集约利用效率，在不影响居住环境质量的前提下，尽可能提高土地开发强度；利用规划手段创造良好的通风、采光条件，所有新建筑均采用南北向布置，以充分利用太阳光能，硬化的地面和道路、停车场尽可能采用渗水材料铺设；步行道路、广场均采用多孔梯度渗水型地砖，以补充土壤间隙水和地下水，减少地表径流，维护土壤水分和间隙水；道路工程、场地竖向设计及管线布置应尽可能减少对地表自然的破坏，道路网布置尽可能结合地形，减少开挖，管网尽可能同沟敷设，地表硬地广场面积尽可能减少。5.1.4住宅节能设计建筑技术层面：包括建筑节能及材料使用的生态化；如改善能源使用效率，采用环保材料，运用非机械的气候适宜技术（充分利用自然采光与通风条件），使用可再生能源；充分利用自然资源，因地制宜规划设计，减轻住宅区环境污染，注重居住舒适性能，合理选用绿色建材，创造绿色景观环境。阳光室充分利用太阳能和调解室内温度；墙体加厚保温节能，采用新型保温隔热材料隔热处理；顶层太阳能热水器结合建筑屋顶统一设计；住宅西山墙设构架和种植槽，在绿化和墙之间形成330mm宽的间隔层，减轻西晒。住宅门窗保温密封，照明、供热、制冷系统进行节能设计。淮北属夏热冬冷地区，以夏季隔热为主，适当兼顾冬季保温。节能设计是本次方案设计的重点。与国外相比我国的单位建筑能耗是同等气候条件下发达国家的3倍，外墙的传热系数为3.5～4.5倍，外窗的传热系数为2～3倍，屋面的传热系数为3～6倍，门窗的空气渗透为3～6倍。所以节约能源是本次设计的重中之重。由于建筑物体形系数、围护结构的传热系数、窗墙比、楼梯间形式、门窗换气次数、建筑物的朝向和形式对建筑物的耗热能量指标都具有影响，因此为了改善建筑热工性能有利于房屋冬季节能，设计房屋朝向均为南向，东西朝向外墙采取垂直绿化的遮阳措施。在保证适当通风换气次数的前提下，门窗采用较好的密闭性能及较低传热系数的塑钢窗或节能型铝合金窗；根据外墙朝向，窗墙比严格控制，同时建筑立面尽量平整以减少建筑体型系数比。通过采用合理、有效的建筑节能设计，增强维护结构保温隔热性能和提高采暖、空调设备能效比的节能措施，在保证相同的室内环境指标的前提下，与未采取节能措施前相比，全年采暖、空调总能耗应降低50％。5.1.5节能电器积极推广使用节能灯具、节能电器及其他节能设备，在日常生活中，进一步节约电力能源。5.2节水措施5.2.1设计依据（1）《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2）《民用建筑节水设计标准》（试行）5.2.2节水措施（1）给水系统使用优质管材、管件、阀门等，防止跑冒滴漏；产品符合行业标准；（3）选择高灵敏度水表及节水型卫生器具；（4）适当考虑雨水、再生水的使用，景观用水不采用自来水；（5）绿化用水采用灌喷、滴灌等节水灌溉方式。（6）加强宣传教育和制度建设，共同建设节约型社会。第六章环境保护、安全卫生6.1环境保护6.1.1环境保护执行标准1、《中华人民共和国环境保护法》；2、《建设项目环境保护管理条例》、国务院令253号；3、《污水综合排放标准》（GB8978-1996）；4、《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）。6.1.2环保的意义环境污染是由于人的生产和生活活动，在利用与消耗大量自然资源的同时，不断向自然界排放大量有害物质所引起的，主要包括废气、废水和废渣等污染。当这些污染达到一定程度时，不仅破坏了人类的生存环境，危害人体健康，而且会破坏周边地区的农业发展环境，造成农业减产甚至绝收。因此，在实施本项目建设的同时，搞好环境保护，是实现经济社会可持续发展的重大举措，是对子孙后代高度负责的政治责任。我国在环境保护方面，很多地区都是走先污染后治理的老路，付出的代价十分惨重，因此该项目一开始就重视环境保护，不仅成本低，效果好，而且易于实施。6.1.3污染分析1、项目建设期污染：项目建设期“三废”主要来自工程建设期形成的部分和泥土，部分建筑材料的废弃物、建筑机械噪声等；地表的植被也会受到局部损伤；建筑工人产生的少量生活垃圾。2、项目竣工后的污染：除生产生活产生少量生活垃圾和废水外，本项目竣工后对环境不造成污染。6.1.4污染控制措施对项目建设过程中形成的碎石和泥土，全部用于修建道路和地坪；选择环保节能型的机器、设备和材料；对少量不能利用的建筑垃圾按环卫部门规定就地填埋或及时运往垃圾场。对搅拌机、振动器等噪声大的机械设备在规定的时限作业，做到不扰民。工程完工后，按设计要求植树种草，恢复在工程施工中受影响的全部植被。6.2安全卫生6.2.1安全在工程设计中将按照国家标准和有关要求改善劳动条件，加强劳动保护的规定，依据“安全第一、预防为主”的方针，对噪声污染、机伤、电伤、摔伤等职业危害和不安全因素，积极采用切合实际、经济合理、行之有效的先进技术，加以防范，为本项目建设创造安全、文明生产的必要条件。工程建设施工中按时发放劳动防护用品，按建筑施工管理规范要求，做好防护墙、栏、安全网等设施；对脚手架、临时用电、起重设备等按有关规定架设安装，专人负责，各工地分别配备安全员2名，加强日常检查和管理。项目建设期间和竣工后，特殊工种作业人员都按劳动部门的规定持证上岗。6.2.2卫生1、按卫生管理部门和市文明委的要求，搞好施工现场的保洁工作；2、建立卫生制度，进行随时随地的清扫和垃圾收集。6.3消防工程建设中按“三同时”的要求搞好设计和施工。工程装修中按消防要求选择装修材料。建设完善的消防系统。第七章组织机构与劳动定员7.1组织结构濉溪惠安·栖水珑庭商品房建设项目的实施方案，建设公司负责工程建设，项目单位作为融资平台，行使政府发展规划、经营计划、规章制度制定，承担融资、建设、收储土地、开发增值、偿还贷款等职能，项目单位设监事三名，由审计、监察等部门主要负责人担任，项目单位严格按市场运作，对建设项目实行全过程的招、投标，土地经营实行拍卖。每月定期向主要债权人（银行）提供财务会计信息资料，聘请具有资质的会计师事务所对公司财务状况进行审计。其组织结构图如下：建设单位建设单位建筑公司办公室财务部土地运营部工程部项目审查部7.2劳动定员本项目拟编制定员36人，其中公司领导5人，总工程师1名，总会计师各1名。7.3人员来源及培训为保证人员素质，本项目将采取就地选拔，培训和省内、外招聘、引进相结合办法，以合同制的方式组建职工队伍。该公司人员调动任免，统一由县组织人事主管部门统筹安排。第八章建设工期和进度安排8.1建设工期本项目建设期拟按24个月安排，2012年完成前期工作，至2014年全部工程结束。全过程分为项目前期准备阶段；设计阶段；施工前准备阶段；项目实施阶段；设备购置、验收、试运行阶段；竣工验收阶段。8.2进度安排本项目实施过程中各项投资和各工作环节有些是同时开展和交叉进行的，因此，在可研阶段需将项目实施的各阶段的工作环节进行统一规划，以便对项目实施作出切实、合理的安排。工程工期尽量压缩，拟安排在24个月完成全部建设项目。根据项目所在地的自然条件和社会环境，结合本工程实际，对工程进度做如下安排；（1）2012年8月：完成项目可行性研究报告并报批立项，拆迁居民的临时安置，拆迁工程等；（2）2012年9月：场地整理、图纸设计，施工建设；（3）2012年10月至2014年七月：施工建设，设备购置、安装；完成小区绿化、配套工程，项目竣工验收，符合安置条件后进行逐户安置。第九章工程招投标9.1概述根据国家发展计划委员会第九号令，建设项目可行性报告需增加招标内容，并作为可行性研究报告附件与可行性研究报告一同送交项目审批部门审批。在工程项目建设的执行阶段以招标的方式选择承包人，是保证按照竞争的条件来采购工程的一种方式。通过项目法人与承包方签订明确双方私利义务的经济合同。将工程项目的实施过程纳入了法制化管理。9.2发包方式总承包一般通过招标选择总承包方，再由中标单位组织各阶段的实施工作。一般来说，经常由于总承包方限于专业特点、实施能力等条件限制，合同履行过程中不可避免地要采用分包方式实施。业主基本不参与建设过程的管理。只是对项目的建设过程进行较宏观的监督和控制。单项工作内容承包一般适用于工程规模大或工作内容复发杂的建设项目，业主将需要实施的全部工作内容按照不同阶段的工作、单位工作或不同专业工程的工作内容进行分别招，分别发包给不同性质的承包商。业主直接参与各个阶段的实施管理，可以保障项目的建设顺利实施。当然，这也同时要求业主有较强的项目管理能力。何种发包方式最适合项目的目标，取决于项目的性质和复杂程度，投资来源、业主的技术和管理能力。由于本项目包括内容繁多，专业性较强，较为复杂，因此采用单项工作内容发包方式较为适合。9.3招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。本项目的业主拟自行招标，这需要按照《工程建设项目自行招标试行办法》（国家发展计划委员会令第6号）的规定向项目审批部门批送书面材料。9.4招标方式1、公开招标公开招标又称无限竞争性招标。是指招标单位通过报刊、广播、电视等新闻媒体发布招标广告，凡具备相应资质，符合投标条件的单位不受地域和待业限制可以申请投标。2、邀请招标邀请招标亦称有限竞争性招标，是指业主向预先选择的若干家具备相应资质、符合投标条件等做出简要说明，请他们参加投标竞争，邀请请单位同意参加投标后，从招标单位获取招标文件，并按规定要求进行投标报价。本项目为政府性投资项目，根据招投法规定，应采取公开招标方式进行招标。招标内容包括勘察、设计、监理以及本可研报告所涉及的全部建设工程内容。第十章投资估算、资金筹措和还款计划10.1投资估算10.1.1编制说明本项目包括：商品房住宅工程、商铺工程、公寓工程、幼儿园工程、小区道路工程建设、排水工程、照明工程、绿化工程及辅助工程等。10.1.2编制依据1、建设部颁发的《市政工程可行性研究投资估算编制办法》2、《全国市政工程投资估算指标》3、《全国统一市政工程预算定额及安徽省市政工程单位估价表》2000年安徽省建设厅编制。4、本工程可行性研究报告工程数量和拆迁数量，依据工程方案和淮北市提供的资料。5、建筑工程费用按照《安徽省建筑工程单位估价表》6、安装工程依据《全国统一安装工程概算定额安徽省单位估价表》及类似工程指标估列。7、设备费按询价或类似工程设备投资估列。10.1.3估算包括的主要内容各个分项工程的投资估算内容为建筑安装工程贯用，工程建设其它费用和预备费用。10.1.4有关问题的说明1、申请银行贷款的利率按年利率计算，分别为6.9%（贷款期限3-5年）、7.05%（贷款期限5年以上）计息。2、拆迁、建房、征地及管线迁移等，均根据淮北市提供的有关资料估列。3、工程建设其它费用按《市政工程可行性厂家投资估算编制办法》的有关规定，结合淮北当地实际情况确定。10.1.5项目投资估算项目投资估算表单位：万元序号项目单位数量单价金额备注1住宅建筑m23164112000632822商铺建筑m239281.720007856.33公寓建筑m227363.920005472.73幼儿园m22653.32000530.664地下建筑m28460010008460合计85000项目总投资85000万元。其中工程费用64900万元，设备购置费5410万元，安装工程费770万元，土地费用7732万元，项目工程建设预备费及其他费用770万元，建设期银行贷款利息4500万元，项目前期工作费用及其它770万元。10.2资金筹措及还款计划10.2.1资金筹措本项目总投资为85000万元，项目单位自筹。其中：申请银行贷款55000万元，濉溪镇自备30000万元。10.2.2还款计划本项目建设期为24个月，银行贷款偿还期为6年，按等额还本付息方式偿还。（1）建设期利息估算。（详见下表）建设期利息估算表单位：万元序号项目合计建设期（月）12121银行借款5500025000300002建设期利息4500120033003期初借款余额计算指标：年息7.05%（2）银行贷款偿还本项目建设期24个月，在建设期内只付利息，不还本金，从第2年开始还本付息，第7年还清本息。10.2.3还款资金来源本项目银行贷款由项目建设单位负责偿还，还款来源为财政资金。第十一章财务分析（一）财务评价基础数据与参数选取1、税率（1）营业税率：5%；（2）城乡建设维护税按营业税的7%；（3）教育附加按营业税的4%；（4）水利建设基金按营业额的0.6‰；（5）印花税按营业额的0.5‰；（6）所得税率按利润总额的25%。2、基准收益率：ic=13%3、项目计算期：4年（含建设期）4、销售进度：第一年销售进度24%；第二年销售进度40%；第三年销售进度28%；第四年销售进度8%；（二）销售收入估算销售收入预计：本项目可销售住宅面积计316411.8㎡，商业39281.7㎡。（三）盈利能力分析1、静态指标分析根据损益与利润分配表与投资计划与资金筹措表计算以下静态指标：投资利润率=×100%投资利税率=×100%销售利润率=×100%经计算，各项财务静态指标如下：投资利润率：20.45%；投资利税率：43.45%；销售利润率：28.78%。从静态指标看，项目具有很强的获利能力。2、动态指标分析项目投资现金流量表计算得出以下指标：所得税前财务内部收益率(FIRR)为51.19%，财务净现值（ic=13%时）为16591.59万元，投资回收期2.4年（含建设期）。所得税后财务内部收益率(FIRR)为47.42%，财务净现值（ic=13%时）为15145.07万元，投资回收期2.6年（含建设期）。财务内部收益率所得税前、税后均高于行业基准收益率，财务净现值均大于零，说明项目的盈利能力满足了行业最低要求。（四）财务生存能力分析由财务计划现金流量表可见项目计算期内各年的资金盈余状况。项目投产当年开始出现盈余资金，计算期内累计盈余资金为154046万元。（五）不确定分析项目产生不确定性的因素有很多，如国家的经济政策和法规、建设的各种费用、建设工期、利率、汇率、通货膨胀等因素的变化，都会对项目的经济效益产生影响。因此，应对投资项目的各个不确定性因素进行分析，对未来情况做到胸中有数，并采取相应的措施。对投资项目进行不确定性分析就是对未来将要发生的情况加以掌握，分析这些不确定性因素在什么范围内变化，看这些因素的变化对项目经济效益影响程度如何。通过综合分析，就可以对所提出的投资建议是否接受作出判断，或提出具体的论证和建议，对原投资方案进行修改，以便作出更切合实际的投资决策。此外，通过不确定性分析可以预测项目投资对某些不可预见的政治、经济、自然等因素变化的抗冲击能力，从而说明项目的可靠性和稳定性。尽量弄清和减少不确定性因素对项目的经济效益的影响，避免投产经营后不能获得预期的利润和收益的情况发生。不确定性分析一般根据项目的类型、特点、复杂程度分三个步骤进行：盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析，本项目只需进行盈亏平衡分析和敏感性分析即可。1、盈亏平衡分析假定本项目总投资不变，且房产售价按基准方案所设，则当利润为零也即销售收入等于总成本时，则项目刚能保本，根据用实际销售量表示计算盈亏平衡点得出，本项目盈亏平衡点的销售率为71.22％。通过盈亏平衡分析，项目也是可以接受的。从盈亏平衡分析，本项目是可行的。2、敏感性分析为了进一步测算项目抗风险能力，现对建设投资和销售收入做增加和减少5％的单因素变化分析，项目财务收益率（税后）变化详见表11-1《敏感性分析表》。表11-1敏感性