九江紫庐花园建设工程可行性论证报告

九江紫庐花园建设工程项目申请报告90-第一章申请单位及项目概况项目名称及承办单位概况一、项目名称：九江紫庐花园建设工程项目申请报告项目地址：九江市庐山区前进东路南侧三、承办单位及承办单位负责人1、承办单位：九江中建投房地产开发有限公司2、承办单位负责人：蔡国斌3、承办单位注册资金：壹亿万圆整4、承办单位地址：九江市开发区管委会五楼（长江大道330号）5、承办单位类型：其他有限责任公司6、经营范围：房地产开发（凭有效资质证书经营）、商品房销售、房屋租赁、物业管理、家具装潢（以上项目涉及行政许可的须凭许可证经营）。7、资产负债情况：良好四、项目总投资：138215.83万元五、项目资金来源：全部自筹六、承办单位简介：九江中建投房地产开发有限公司是一家立足九江，面向江西，着眼环鄱阳湖经济圈的新锐企业。公司以高度的社会责任感致力于打造和谐宜居的美好家园，同时大力推广新型建材，培育住宅产业化事业。我们秉持“环境和谐、经营稳健、运作规范、管理精细、发展创新”的经营管理理念，为员工提供良好的工作氛围和广阔的职业空间。欢迎有志之士的到来，彼此携手共创美好未来。九江中建投房地产开发有限公司秉承“团结、奉献、求实、高效”的企业精神，坚持以诚信为本，注重质量、服务社会的品牌意识，注重产品品质与户型设计，以努力创造设计合理、品质优秀、户型适中、功能实用、环境优美、配套完备、房价适当的优秀产品为己任。坚持正确的市场定位，一业为主，多元经营，在激烈的市场竞争中稳步发展。项目组织管理形式：项目建设股东委员会项目建设股东委员会项目建设筹建处项目建设筹建处财务科协调财务科协调科供应科拆建科基建科该项目采用项目建设股东委员会的形式，对项目建设进行管理，建立现代企业化运作机制。股东会主要履行投入资本和监督管理资本运行的职责。重点工作是前期规划和设计，基础设施建设、项目完善、管理投资、总体协调等。小区工程建成后再靠自我发展、自我积累和创造利润的形式来运作。从项目建设开始，就把该小区工程作为一个经济项目来运作，全面实施项目的企业化运作，把战略规划、经济发展、社会需要、建设工程的行业性、技术性、经营性和项目的投资目的、市场问题，利益回报等有机地集合起来并贯穿始终。实施：产权和经营权分离；经营管理和业务管理分开；部门管理和专业技术管理经营相结合；建立健全企业化的经营与财务模式。第二节项目概况一、项目拟建地址及现状1、建设地点项目位于九江市庐山区前进东路九江学院斜对面，原九江市玻纤厂地块；至市中心商业圈大中路只需20分钟，多条主干道通达，交通便利；处于庐山区核心地段，周边各项生活配套齐全。项目现状项目用地总规划用地196.14亩，土地用途：住宅，商业用地。地块内部有2条规划道路穿越，地势平坦，项目整体被道路分隔较多。地块分为5块用地，临近高速公路地块非常不规整；两地块通过一条规划路连接，另外还有部分小地块被道路单独分隔。项目周边多为旧式住宅，形象不佳，整体城市气息较差；东南面商业氛围较浓，主要为学院商圈，消费人群以周边居民和学生为主，档次低、商业业态种单一；南面临近高速公路，噪音和灰层污染较大，但远处青山绵绵；高速公路对面规划的南山公园和庐山区行政中心已经动工建设，未来居住氛围和休闲氛围较浓，对本项目周边形象有较大的提升作用。建设性质新建三、建设内容、规模、总投资及资金筹措本项目占地面积130782平方米，总建筑面积290930平方米。分南区和北区两期开发，整个项目规划主要为1～2层低层商业楼、4～11层住宅楼、18层商住楼、32层商住楼，部分为一层全地下室，部分为半地下室或架空层。项目总投资为138215.83万元人民币。资金来源为：在项目的前提下，项目单位自有资金为58000万元用于支付土地取得、前期工程费以及用于大部分地上主体建筑物及配套设施建设，及银行贷款为15000万元，剩余部分为65215.83由房屋预售再投入补充。建设期限及安排项目建设期限：4年项目建设周期安排：结合拟建设项目的规模，并按照市场分析及建设计划的要求，本项目从基础建设到项目竣工验收，总建设周期为4年。项目计划于2011年开始开工，预计2015年底竣工。项目主要经济指标总体经济指标名称单位数量备注总用地面积㎡130760.07总建筑面积㎡290930.00计容积率建筑面积㎡235368.20住宅建筑面积㎡207048.63商业建筑面积㎡23019.57会所建筑面积㎡1800.00幼儿园建筑面积㎡3200.00物业管理建筑面积㎡150.00其他配套建筑面积㎡150.00不计容积率地下室建筑面积㎡55561.80容积率1.8建筑密度%30%绿化率%30%机动车停车位个1688地上停车位个280地下停车位个1388非动车停车位个1590地上停车位个600地下停车位个990总户数户2068分期经济指标名称单位数量备注A块地净用地面积㎡78630.40A块地计容积率建筑面积㎡158255.85住宅建筑面积㎡138736.28商业建筑面积㎡17569.57会所建筑面积㎡1800.00物业管理建筑面积㎡150.00A块地不计容积率建筑面积㎡41991.80半地下室建筑面积㎡18257.82全埋地下室建筑面积㎡23733.98B块地净用地面积㎡4576.31B块地计容积率建筑面积㎡3277.56幼儿园建筑面积㎡3200.00配套建筑面积（垃圾房）㎡77.56C块地净用地面积㎡12444.19C块地计容积率建筑面积㎡17341.35住宅建筑面积㎡12541.35商业建筑面积㎡4800.00D块地净用地面积㎡5493.20D块地计容积率建筑面积㎡8352.44住宅建筑面积㎡7630.00商业建筑面积㎡650.00配套建筑面积（垃圾房）㎡72.44E块地净用地面积㎡29533.82E块地计容积率建筑面积㎡48141.00住宅建筑面积㎡48141.00E块地不计容积率建筑面积㎡13570.00半地下室建筑面积㎡13570.00项目申请依据1、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号）；2、《中华人民共和国安全生产法》（中华人民共和国主席令第70号）；3、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国第72号）；4、《中华人民共和国环境保护法》（中华人民共和国主席令第22号）；5、《建设工程勘察质量管理办法》（中华人民共和国建设部令第115号）；6、《中华人民共和国招投标法》；7、国家发展改革委《关于发布项目申请报告通用文本的通知》发改投资[2007]1169号；8、九江市人民政府九府发[2006]40号《九江市人民政府关于印发<九江市企业投资项目核准暂行办法><九江市企业投资项目备案办法>的通知》；9、九江市人民政府九江国土资源局九城国用（2011）第086号—（2011）第091号《国有土地使用证》；10、九江市规划局地字第360400201100024号《建设用地规划许可证》；11、九江市规划局（2009ZB）第080号《规划设计条件审批表》；12、江西省建设厅发放该公司的房屋开发资质证书；13、九江中建投房地产开发有限公司企业法人营业执照、组织机构代码证、企业法定代表人证明书、身份证印件、公司章程；14、关于编制九江紫庐花园建设工程项目申请报告的委托书；15、项目单位提供的其他有关项目的基础资料等。拟建项目情况第一节项目背景一、项目所在地区位条件1、九江市概况九江市位于江西省北部，长江中下游南岸。北邻湖北省、安徽省，东界景德镇，南界南昌市，西毗湖南省。面积18823平方千米。辖庐山区、浔阳区和九江、武宁、修水、永修、德安、星子、都昌、湖口、彭泽9县，代替瑞昌市。全市共有12个街道办事处，97个镇，82个乡，344个社区居委会，1718个村委会。区域位置九江市位于江西省北部，大京九铁路中段，地处赣、鄂湘、皖四省交界处的长江中下游南岸。地理坐标为北纬28°47′—30°06′，东经113°57′—116°53′。东与鄱阳县和安徽省东至县毗邻；南与新建、安义、靖安、奉新和铜鼓五县相连；西与湖南省平江县和湖北省崇阳、通城、通山、阳新四县交界；北濒长江，与湖北省武穴市、黄梅县及安徽省宿松、望江两县隔江相望，是长江黄金水道沿岸十大港口城市之一，江西省惟一的沿江对外开发和外贸港口城市，重要的工业、商贸城市，著名的旅游城市。全境东西长270千米，南北宽140千米，总面积18823平方千米，占江西省总面积的11.3%。B、地势地貌九江地貌较为复杂，地形变化大，地势东西高，中间低，南部略高，向北倾斜，平均海拨32米，市区平均海拨20米。境内山地、丘陵、平原皆备。俗称“六山二水分半田，半分道路和庄园”。中部为鄱阳湖平原，水网交错；西部为丘陵、山区，层峦起伏，九岭、幕阜两大山脉，分立西部南北两侧，延绵耸翠；长江自西向东流经北沿，境内长度151千米，流域面积3904平方千米。C、土地资源2004年末，九江市各类土地规模为：农用地1368264.6公顷（其中，耕地29610公顷，园地26503.3公顷，林地963142.9公顷，牧草地596.9公顷，其他农用地82011.6公顷），建设用地122631.6公顷（其中，居民点及独立工矿用地72464.3公顷，交通运输用地6190公顷，水利设施用地43977.2公顷），未利用地388783.1公顷。2、九江地理交通九江地处东经113°57′—，北纬28°47′—30°06′。地势东西高，中部低，南部略高，向北倾斜，平均海拨32米（市区海拨20米），修水九岭山海拨1794米，为九江最高峰，星子县蛤蟆石附近的鄱阳湖底，海拨—9.37米，为全市最低处。九江“途通五岭、势拒三江”，具有“七省通衢”的战略地位。由于得舟楫之便，加上物产丰富，九江自古就是通都大邑，是人员流和物流中心城市，是长江中游重要的物资集散地，曾是中国的“四大米市”“三大茶市”之一。长江是中国最大、最长的东西向水上大通道，京九铁路是我国最长、现代化程度最高的南北向陆上运输大通道，两条大动脉在九江市区交汇，九江成为承东启西、引南接北的金十字交汇点。现代水陆空交通网络四通八达。九江港是长江流域十大港口之一，年客、货运量分居长江各港口第二位和第四位。铁路有京（北京）九、武（武汉）九、合（合肥）九三条铁路相交，铜（铜陵）九铁路正在规划建设中；公路有昌九、九景两条高速公路以及105、316国道穿境而过。九江机场正在积极运作。在全国经济发展格局中，九江是东部沿海开发向中西部推进的过度地带，是京九、长江两大经济开发带的交叉点，处于极为重要的位置。又是长江段赣、鄂、湘、皖四省结合部；从京九沿线看，九江是唯一的水陆交通枢纽，沟通东西南北；从江西省的发展看，九江是唯一通江达海的外贸港口城市，是联结全省与长江开发带和沿海开放带的“北大门”。3、水文、气象条件气温：最高气温：40.2℃最低气温:—9.7℃累年均气温:16.9℃最高月平均气温:28.9℃最低月平均气温:4.2℃降雨量：年平均降雨量:1412㎜年最大降雨量：1731.9㎜年最小降雨量：876㎜历年月平均最大降雨量：226㎜最大积水深度：250㎜风：全年主导风向：东北风年平均风速：2.9m/S累年分月（平均）暖时风速：16m/S相对湿度年均湿度：77%雷暴日数：全年平均：47天全年最多：72天水文：历年最高水位：21.302m历年最低水位：8.0m年平均水位：13.814m降雪：平均降雪深度：16cm平均降雪天数：12.2天抗震设防烈度：六度社会环境简况（1）经济发展概况：近年来，九江市人民在市委、市政府的正确领导下，坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻党的十七大精神，以科学发展观统领经济社会发展全局，坚持以大开发为纲，全力推进“3+1”发展战略。经济实现较快增长，该市综合经济实力显著增强，开放型经济继续推进，各项社会事业全面进步，城乡居民收入明显提高，顺利实现了国民经济和社会发展的主要预期目标，全面完成了“十一·五”时期的主要任务，为“十二·五”时期经济社会发展奠定了良好基础。根据九江市统计局《关于2010年九江市国民经济和社会发展统计公报》统计显示：2010年全市生产总值（GDP）1032.06亿元，按可比价格计算，比上年增长14.3%。其中第一产业增加值98.04亿元，增长3.8%；第二产业增加值579.71亿元，增长17.0%；第三产业增加值354.32亿元，增长14.0%。人均生产总值21487元，增长13.6%。三次产业结构由上年的11.0：53.1：35.9调整为9.5：56.2：34.3，第二产业的主导作用继续增强。工业增加值占GDP的比重达46.4%，比上年提高4.1个百分点，工业化进程不断加快。财政总收入突破百亿大关。全市实现财政总收入116.70亿元，增长35.4%。其中地方财政一般预算收入71.06亿元，增长35.5%。财政总收入占GDP比重达11.3%，比上年提高了0.9个百分点，经济运行质量逐步改善。全年税收收入102.84亿元，增长38.9%，比财政总收入增幅高出3.5个百分点。税收收入占财政总收入比重达到88.1%，比上年提高了2.2个百分点，财政收入结构进一步优化。物价水平温和上涨。2010年，全市居民消费价格上涨3.18%，其中食品类、烟酒及用品、医疗保健和个人用品、娱乐教育文化及服务、居住价格分别上涨7.20%、0.28%、2.98%、1.64%、7.02%，衣着、家庭设备及维修服务、交通和通信价格分别下降1.30%、2.10%、7.33%。商品零售价格上涨2.64%，工业品出厂价格上涨11.75%，原材料、燃料、动力购进价格上涨11.74%，房屋销售价格上涨6.4%。（2）固定资产投资固定资产投资保持平稳较快增长。全年固定资产投资877.46亿元，比上年增长34.1%。其中，城镇固定资产投资857.00亿元，增长33.3%。分产业看，第一产业投资7.27亿元，下降58.1%；第二产业投资618.04亿元，增长40.9%；第三产业投资252.15亿元，增长19.0%。非国有投资657.82亿元，增长35.1%，占固定资产投资的比重由上年的73.9%上升到75.0%。重大项目建设成效显著。全市亿元以上重大项目411个，比去年增加125个，完成投资567.45亿元，增长70.4%。其中亿元以上新开工项目343个，比去年增加191个，完成投资228.54亿元，增长21.9%。房地产开发投资大幅回落。全年房地产开发投资46.06亿元，下降6.0%。商品房竣工面积214.93万平方米，增长5.5%；商品房销售建筑面积292.89万平方米，增长10.0%；商品房销售额85.18亿元，增长6.4%。（3）工业和建筑业工业生产趋稳向好。全年实现工业增加值478.70亿元，同比增长20.0%。其中规模以上工业实现增加值360.61亿元，同比增长22.4%。五大支柱产业完成工业增加值268.74亿元，增长15.7%，占全市规模以上工业增加值的比重为74.5%，对规模以上工业增长的贡献率达49.4%，拉动规模以上工业增长11.1个百分点。主要工业品产量增长面扩大。原煤88.20万吨，增长30.9%；化学纤维13.85万吨，增长39.8%；纱47.47万吨，增长35.2%；服装17395万件，增长13.5%。工业经济效益不断提高。全市规模以上工业产品销售率98.69%；实现主营业务收入1549.37亿元，增长47.6%；实现利税总额163.85亿元，增长39.9%；实现利润82.19亿元，增长76.9%。规模以上工业经济效益综合指数252.02%，比上年提高24.9个百分点。园区规模持续扩大。年末全市入园投产工业企业991家，比上年末增加89家；安置从业人数23.52万人，园区完成工业增加值261.8亿元，增长31.3%。主营业务收入1170.4亿元，增长57.1%。实现利润总额84.4亿元，增长96.3%。上交税金30.1亿元，增长49.6%。建筑业稳步发展。全年实现全社会建筑业增加值101.01亿元，增长7.0%。全年资质内建筑企业完成总产值205.43亿元，增长27.8%。房屋建筑施工面积1340.43万平方米，比上年增加190.3万平方米；房屋竣工面积759.43万平方米，比上年减少32.24万平方米。（4）人民生活人民生活水平稳步提高。全年城镇居民人均可支配收入15764元，比上年增长11.0%；人均消费性支出10823元，增长15.5%。全年农村居民人均纯收入5588元，比上年增加769元，增长16.0%。职工年平均工资24744元，增长17.5%。年末城镇居民人均居住面积32.12平方米，农村居民人均住房面积40.87平方米。民生工程扎实推进。全市下岗失业人员实现再就业3.06万人，其中“4050”人员再就业0.84万人，“零就业”家庭实现动态清零，全年就业培训5.1万人；发放创业小额贷款6亿元，比上年增长29%，新增转移农村劳动力就业7.1万人。城镇职工养老保险参保率达75%，比上年提高6个百分点，养老保险基金征缴总量首次突破13亿元；向城区低收入家庭发放价格补贴200万元；85%农村五保集中供养率得到巩固；城镇居民基本医疗保险参保人数达83.4万人。光明•微笑工程转入常态化管理，免费救治白血病患儿19人。全市新建廉租房5662套、28.3万平方米，为1.77万户发放租赁补贴，为700户发放经济适用房货币补贴；开工建设公共租赁住房50万平方米，完成农村危房改造2590户。全年民生事业投入32.8亿元。社会福利事业继续发展。年末全市有各类社会福利机构床位1.89万张。国内公民办理收养登记65例，港、澳、台中国公民办理收养登记3例。全年销售社会福利彩票9672.01万元，接收社会捐赠1504.56万元。（5）资源、环境与安全生产水资源较为丰富。全年自产地表水资源量211.28亿立方米，比上年增长76.2%。人均拥有水资源量4243立方米。全年平均降水量1828.2毫米，增长52.1%。2座大型水库年末蓄水量52.72亿立方米，比上年末增加12.16亿立方米。环境保护进一步加强。全市市、县级环境监测站17个，环境监察部门17个。城市环境空气质量124天为优，239天为良，2天为轻微污染，空气质量优良率为99.5%。生态建设持续推进。全市已批准国家级生态示范区2个。已建成自然保护区30个，其中国家级2个、省级5个、县级23个。安全生产形势稳定。全年共发生各类安全生产事故281起，死亡128人，起数下降13%，死亡人数下降5.9%。其中，道路交通事故269起，死亡110人，起数下降10.3%，死亡人数下降1.8%；煤矿1起，死亡1人，起数、死亡人数与上年持平；非煤工矿及其它11起，死亡17人，起数下降50%，死亡人数下降26%。二、项目建设的有利因素1、区位优势（1）从大的方面来看，省委书记苏荣在与出席省党代会的九江代表团代表讨论时指出，九江具有得天独厚优势，要充分发挥自身优势，把九江建设成为长江沿岸、中部地区重要的经济中心城市。这与该市第九次党代会提出的“推进城市建设，建设开放港口城市，努力实现五年内市中心城区建成区面积达到100平方公里，城区人口过百万”不谋而合、一脉相承。九江的区位和优势有目共睹的。九江是江西省唯一的沿江港口城市，途能五岭而势拒三江，秦划三十六郡时就有九江郡。《尚书·禹贡》有“九江孔殷”、“过九江至东陵”等记载。晋代时期，九江就是“七省通衢，来商纳贾”的通都大邑，之后，九江一直是中国“三大茶市”、“四大米市”之一。两千多年来，九江在中国的影响和重要地位被“连篇累牍”地载入史册：三国之柴桑，唐宁之浔阳，列强炮轰下的“五口通商口岸”。任何时候，九江都显得非常重要。真可谓：“舟车辐辏，商贾云集”，千年魅力永续。九江的地位和作用无可替代。民国初年，孙中山就认为：“九江将成为江西富省之唯一商埠，中国南北铁路之一中心”；国务院发展研究中心经论证认为：九江最有条件成为京九段新的经济制高点；日本国际协力事业团考察后认为：九江处在中国的要冲位置，未来的形象是经济交流中转城市，发展前景远大。江西省省长吴新雄多次指出，九江是江西的中心城市，而不是次中心城市，九江在全省的发展中特别是在中部崛起的进程中具有不可替代的作用和地位：一是九江是全省唯一的港口，港口吞吐量大，容得下大的产业，在全省大开放的战略中具有不可替代的作用和地位；二是九江有江西唯一的世界文化遗产庐山、非常好的温泉、鄱阳湖、柘林湖、城区背靠庐山、面向长江、环抱八里湖、旁边有鄱阳湖，在全省发展大旅游方面具有不可替代的作用和地位；三是九江地处三省交界，有京九铁路、长江航运，作为重要的交通枢纽，在全省发展大的物流方面具有不可替代的作用和地位；四是九江在全省发展大的产业、基础产业、港口产业中具有不可替代的作用和地位。九江有这四个方面不可替代的作用和地位，应该做大做强，也完全可以做大做强。建设开放港口城市，必须进一步加快城市建设步伐。要创新城市发展模式，努力实现五年内市中心城区建成面积达到100平方公里，城区人口过百万。拉开城市框架，构建城镇网络，搞好市中心城区总体规划修编，加快新城区基础设施建设，逐步实现城市中心战略转移。在做大做美中心城区的同时，重点抓好卫星城的建设，鼓励有条件的县城向中等城市发展。充分发挥我市山、江、湖、生态多样性地域特色和生态优势，以沿江、沿路、环山、环湖为轴线打造一批特色城镇群。彰显城市特色，塑造城市形象。妥善处理港城关系，协调港城发展空间，实现以港带城，以城促港，港城融合，互动发展，充分彰显港口城市的个性与特色。塑造开明开放的城市形象，利用九江通江达海的区位条件，加快产业发展，加大建设力度，把九江建设成对接长三角的“桥头堡”和具有较强辐射带动功能的中心城市。花香日丽四季春，蓝天碧水桃源。如今，古老的浔阳城天更蓝水更清，路更宽楼更高，城更大人更多，已经渐渐展示出现代代港口城市的绰约风姿。勤劳的九江城市建议者们正按照市第九次党代会提出的思路，以无比的自豪和信心去创造更加辉煌的未来！（2）从项目建设的区位来讲，地理位置十分优越，该项目建设的地点位于九江市城东区怡康路、九星路的交汇处，新五中的西侧，是城市东部规划中的芳兰组团。小区的西北面为政府机构的办公群，南面为规划建设中九江妇幼保健（医疗）中心，北面为市外国语中学新校区。周边的环境，服务设施十分便利，配套齐全。项目建设地点距市区不足1公里，地势高，视野宽阔，具有十分优越的自然区位条件。2、交通条件九江市历史上就交通便利通达。自古就是“途通万岭、势拒三江”的要津，现已形成四能八达的水陆空交通网络。京九、合九、武九铁路在此交汇，昌九、九景调整公路、105国道（北京-珠海）穿境而过；九江港上通重庆、下达上海，直航日本、香港及东南亚等许多国家和地区；昌北机场、九江机场均已开通国内大中城市航线；邮电通信、移动电话与国内外连通。该项目建设地点位于怡康路和九星路的交汇处，小区东侧与北侧为规划路。地块两侧均建成了怡康路和九星路为城市次干道，道路宽度为20-24米，东侧和北侧为规划中15米宽的道路。未来城市的公交总站距小区不足100米。交通将会十分便利，小区的出入口放在怡康路和九星路，同时考虑城市交通的停靠站，居民进出方便又安全。根据交通影响分析报告，现状的道路网络基本能够满足基地总体开发量的整体规模。3、基础设施条件（1）给排水：今年怡康路和九星路以及九威大道的城市自来水加压站已破土动工，将结束该路无自来水的状况，城市自来水供水管网已铺至小区旁，能够满足小区生活及消防用水，污水和雨水分别排入两条道路的市政污水管和雨水管。（2）电力供应：该小区是位于邹字有河变电站和毛家塘变电站之间的线路上，电力供应充足，10KV的电力线路已供至基地附近。（3）电讯：怡康路和九星路上已铺设光缆、程控、微波、无线寻呼、移动电话等多种通讯线路，有线电视业务已普及，并开通了特快专递、用户传真、宽带网络、邮电等业务。4、城市规模和框架日益扩大根据新一届政府的目标和九江市下一个五年计划的定位，城市的区域要不断扩大，城市，人口要增加至100万以上，而该场址区域正是规划中的芳兰组团。该项目规划总人口11.3万，总用地1.75KM2，与威家组团、十里铺组团、浔阳组团相邻，位于城市规划功能结构东南向发展轴上。目前已有几家房地产公司争相在该区域购地，规划开发，目前，检察院、消防大队、财政局大楼相继建成，公交总站也马上要投入使用，因此随着城市结构框架的扩大，人口增加，该区域住房需求是十分迫切的。第二节项目申请理由一、市场调查和需求预测（一）国内房地产市场现状与分析在现代世界经济中，房地产业是国民经济中的先导性、基础性产业。如何把握城市房地产发展走势，对于打造宜居城市，对于率先全面建成小康社会，有着极其重要的作用。中国经济正逐步地转变为世界经济的一个重要组成部分，由此，中国的房地产价格也受到了世界房地产正在积聚的泡沫经济的影响，近年来呈高涨态势。先是北京、上海等大城市，之后是二、三线城市房价持续上扬，数据显示，2009年10月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，比上年回落0.5个百分点。具体来看，房价涨幅进一步上升，楼市将转向卖主市场，中小开发商接连退出市场。但是，二、三线城市开发仍低速增长，在大城市拿地难的情况下。比起北京、上海等一线城市，二、三线城市相对较为宽松的政策支持同样是利好，这些开发商之所以青睐二、三线城市，原因来自于多方面，如居民购买力的迅速提高，城市发展建设和城市化进程加快，招商引资环境良好，当地房地产业竞争相对较弱等诸多因素。有相关研究报告更指出，目前几大主要二线或三线城市房地产开发项目平均利润能够达到20～30%，而上海等大城市房地产投资收益只有6%-7%。目前，九江房地产拿地的情况来看均为开发实力较强、资金雄厚的大公司或为多家公司的联合体。（二）九江房地产市场与未来分析2010年1-9月，九江市178家房地产开发企业共完成投资26。4亿元，同比增长69.8%，其中商品房建设投资40.09亿元，同比增长35.2%；土地开发投资2.74亿万元，同比增长6.8%；房屋施工面积547.37万平方米，同比增长20.1%；房屋竣工面积203.73万平方米，同比增长11.1%。商品房销售面积266.16万平方米，增长40.4%。9月底商品房空置面积3.3万平方米，同比下降36.6%，10-12月份商品房销售面积增长趋于上升，整体看来，九江市房地产业发展速度较快，销售市场年还是较火爆。2010年九江房地产市场年初受大环境影响，也日趋低迷。但是，低迷并不意味着就此偃旗息鼓，成交却始终没有停止，刚性需求已经成为支撑楼市的主导力量。在国家宏观调控的压力下，投机者纷纷却步，投资者开始谨慎，只有那些刚性需求者，在楼市的动荡变迁之间，寻找属于自己的家。在楼市寒冬面前，政府的决心、措施与力度，经人房地产市场投资注入了“稳定剂。”也正是这系列新政，让楼市有了渐渐回暖的迹象。2009年下半年，九江楼市也将进一步加归理性。楼市又基回复前年的水平，还略有上升。2011上半年九江房地产市场呈现“两增一涨”的特点，即商品房入市量明显增加，商品房销售量明显增加，住房价格呈波动上涨态势。1-6月中心城区批准商品住宅面积56.6万平方米、5502套，同比分别增长46.38%、44.07%；中心城区销售商品住宅面积55.24万平方米、5453套，同比分别增长73.33%、66.91%。中心城区商品住宅销售均价为5071元/平方米，同比增长14.78%；今年6月，中心城区商品住宅销售价格为5081元/平方米，同比增长5.79%，环比下降8.42%。中心城区存量住宅交易面积20.4万平方米、2479套，同比分别增长10.29%、13.82%。今年6月，存量住房交易面积2.43万平方米、290套，同比分别下降20.73%、19.22%。总体上分析，九江楼市下半年行情将会趋冷，但仍有较大的刚性需求，预计在本轮调控之后明后年又将会出现较大反弹。具体来看：一是综合政策取向和九江市场特点，在限贷基础上下半年可能出台限购政策；二是下半年银行房贷将进一步趋紧；三是今年以来九江中心城区大量新盘涌现，市场竞争将进入白热化，鉴于市场预期，开发商观望情绪将增加，下半开发速度将放缓，商品住房供应速度放缓；四是房价涨幅将趋缓。1、房地产开发投资结构情况房地产开发从投资结构看，住宅投资占据主导地位，商业营业用房投资逐渐下降。在房地产开发投资中，住宅投资20.63亿元，占78.1%，同比增长12.4%，商业营业用房投资2.51亿元，占9.5%，同比下降0.2%，办公楼投资583万元，占0.2%，其它投资3.20亿元，占12.1%，下降10.3%。从县（市、区）情况看，县区房地闰工发投资所占比重越来越大。1-9月市区完成投资9.43亿元，占35.7%，增长17.1%，县区完成投资16.98亿元，占64.3%，同比增长69.1%。2、资金来源情况从资金来源统计情况看，开发商自筹资金是房地产开发资金的主要来源，截止2008年9月底，九江市本年资金来源合计36.08亿元，其中银行贷款5.10亿元，占14.1%，同比增长7.3%，自筹资金15.23亿元，占42.1%，同比增长48.6%，利用外资0.18亿元，同比增长80.0%。3、商品房销售情况从商品房施工与销售情况看，商品房销售面积的增长快于房屋施工面积的增长。2010年1-9月份，九江市房屋施工面积395.8万平方米，同比增长68.1%，其中住宅350平防腐剂米，同比增长66.7%，商业营业用房36.7万平方米，增添长69.1%。在房屋施工面积中，市区119.4万平方米，占30.2%，县区276.4万平方米，占69.8%。1-9月份，商品房屋销售面积164.8万平方米，同比增长104.4%，其中市区67.3万平方米，占40.8%，县区97.5万平方米，占59.2%，商品房销售额29.59亿元，同比增长186.3%，其中市区16.95亿元，占57.3%，县区12.64亿元，占48.2%。（三）土地开发情况土地开发投资增长迅速，而本年购置土地面积下降。去年1-9月完土地开发投资29455万元，比去年同期增长11.1倍，本年购置土地面积84.9万平方米，比去年同期下降12.5%，这一方面说明大面积土地的现象得到了有效控制，另外也说明今年的土地投放在结构上和总量上也得到了调整，也受国家宏观调控及土地政策的影响。但是，全市经营性土地出让收入超过前四年的总和。二、九江市房地产市场特点1、开发量趋于平缓上升从市发改委公布的数据来看，全市城建及房地产投资保持高速增长，据房产系统的统计报告显示，全市2010年新互动式工、报建、待报建（由于“国八条”延缓报建的）项目达252.63万平方米。与往年持平，2010年上半年略有下降。但下半年开发量正在回升。2、规划建设水平迅速提高从2010年新上市或待上市的几个项目看，九江房地产规划建设水准相对过去而言有了大原飞跃。2010年新上市项目中的“柴桑春天三期”、“浔阳江畔二期”都接近或达到目前国内发达地区水平。即使是规模略小的“金泰半岛一品”“龙开御景”、“榕昌桂花园”等项目也在规划和设计理念上有了长足的进步。户型设计上也有大的进步。目前市场上供应的商品房中几乎囊括了全国市场上所有的户型，“阳光房概念”、“室内花园概念”、“多功能橱间概念”、“中庭复式”、“入房花园”以及未来将出现的（“情景洋房”、“联体别墅”）等类型已经出现。而且受制于“国八条70%、90平方米的政策”影响户型创新力量将可能得到进一步释放，户型多样性，经典型时代已经到来。小户型也正在普遍受欢迎。3、去年市场供击破平稳略有上升截止到2010年9月份，全市商品房交易出现了供需平稳态势，年初的“水木清华”项目、二季度的“华宝佳苑”、“柴桑春天二期”、“浔阳江畔二期”、“慧龙新城”、“信华广场”、“城市花园”、“华宝南湖国际”等项目的销售均得到了实惠。仅就4月底上市的“柴桑春天二期”、“浔阳江畔二期”当天就成交约5万多平方米，成交金额高达1个亿，加上如“华宝南湖国际”“叠翠新城”等项目的销售以及下半年的多个项目再售和销售，全年销售总量还是十分惊人。4、价格稳步上升2010年全年价格一直保持着稳步上升的态势，从2009年底的基本均价的2300余元到目前市场的4000余元，全年实际均价上升达到60%的比率。价格缓慢上涨与去年明显的区别在于上涨的节春性明显加快，规律性加强。一改过去由二手房市场师暴涨引领的趋势变为以新开盘项目开价为标圬阶梯上升，充分说明全市房价正处于理性的稳步上升阶段。目前，虽然受到国家宏观调控政策的影响，但该市房价上涨的势头，还是没有抑制。三、市场前景1、市场竞争日趋激烈随着九江房地产开发、上市量的增大，根据有关部门的统计，2011年全市开工，预售楼宇将进一步趋于加快。去年，楼市竞争激烈，楼盘开发定位要求高。众多的上市项目将首先形成开发商之间的竞争，这种单键将在多方位上展开，无论是项目规划定位，还是建筑设计、施工组织、宣传推广、营销策略、市场份额、物业管理等等方面都将是竞争点，而且经过这几年的市场淘汰更新，几乎所有的开发项目都在强调高起点、高投入、高要求的定位，使得竞争在层次上提高。同质项目较集中，全市由于城区规划的趋向性进下不明确，开工项目地块相对集中，同质楼盘数量和体量都有较大增长，使得竞争更短兵化。同时，楼盘供应“种类”繁多。去年九江的楼宇一改过去单一的多层住宅，从目前来看，去年开工、预售项目定位将出现多类型同时上市的局面。多层、小高层、高层项目众多。目前已经做发了前期工作或已开工的项目有：华龙的“莱茵美郡二期”、华宝的“南湖国际”、联达的“明湖广场”、安美达的“滨江项目”、信华的“城市花园二期”、新湖的“柴桑春天三期”、兆龙的“水木清华二期”、慧龙的“慧龙新城”、东盟的“弘雅花园二期”、603车队的“香榭里舍”、恒盛的“恒盛上花园”、天意成的“浔阳江畔二期”、浔海的“浔海领域”、金泰的“半岛一品”、中粮的“龙开御景”等项目，真是齐头并进。2、房价将从繁荣昌盛到平稳上升根据房地产静态公式价格来看，市场价格还是有较大的上升空间，从2009-2010年来的价格趋势，九江市价格在未来的一到两年内将仍然维持平稳上升态势。按照目前国内大中城市、发达地区的房价与收入比值计算，目前国家统计数字为低位约13，高位约为15，按照九江统计局的家庭可支配年收入28000元计算，100平方米房价均价水平应达到5000元或更高，按此国际同行计算方式，九江目前的价格水平与5000元的价格仍然有800余元的距离。动态市场价格上升趋势明显。2010年3月至10月份在售楼盘市场均价上升接近500-800元/平方米；在二手房市场的现状分横排，新旧房屋价格趋同，这种趋同的现象是证明价格全面上升的依据。开发成本的提高将进一步提高住宅销售价格。目前随着土地价格的上升、规划设计定位品位提高、项目配套水准的升级，以及市场营销推广手段的加强都将推动房产销售价格的上升。但随着国家宏观政策的调控，中央政府各部门联合打出“组合拳”，击中了混乱的房地产市场秩序的软肋，楼市从狂躁转向平和，据国家发改委、国家统计局调查显示4月份后，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.1%，涨幅从3月底0.1个百分点。房价上升的势头得到适当的抑制。价格上升的幅度将会在一个适度的范围。四、项目建设理由通过以上对九江市房地产市场现状和市场未来调查分析，目前，九江市区建成面积已近49.3平方公里，人口近65.31万人，九江城镇化率37.6%，比上年提高了1.4个百分点，九江正经历着这座城市历史以来最大的一次造城动力。因此，九江市房地产业发展建设还将进一步加快，销售市场进一步火爆。在完成的开发投资中，住宅投资占的比重将会剧增。商品营业用房和办公用房比重将会大幅下降。从以上各项统计数据来看，市场的需求在增加，而九江中建投房地产开发有限公司通过市场调查分析，审时度势，抓住目前的有利机遇，启动紫庐花园建设项目，扩大了九江市城东芳兰组团的经济发展和建设，将紫庐花园建成为这个区域建筑中的一道亮丽优美的风景，故此，该项目的建设是及时的，也是可行的。第三章项目建设规划与技术方案第一节方案设计说明九江，山拥千嶂，江环九派，“士高气清，富有家境”。自古以来，就是舟车辐辏，商贾云集的通都大邑。前年以来无数的文人、官吏、富豪在这里修建美庐、府邸、山庄。庐山别墅更是创造了一个万国建筑的奇迹。这绝不是富人的专利，现在就有一座百姓的庄园。九江紫庐花园一、区域概况本项目位于九江市庐山区前进东路九江学院斜对面，原九江市玻纤厂地块。至市中心商圈大中路只需20分钟。交通便利，周围各项生活配套齐全，消费档次偏低。项目用地地势平坦，但被道路分隔成5块用地，形状不规则。总规划用地196.14亩，容积率1.8。二、项目分析及定位分析了区域现状、当地人的消费能力、习惯后，我们建议项目定位为“简欧风情的庄园式住宅”。群山怀抱中、天街闹市旁，一个宁静而优雅的庄园散发着迷人的气息。精致优美的欧式园林，温馨浪漫的商业步行街。提现一种典雅的文化气息和生活方式。三、规划设计规划布局：项目用地散乱，我们引入横竖两条规划轴线把北部相邻的三个地块有机的联系了起来。横向轴线的西侧地块面积很小不适合做住宅，建议做成幼儿园，可充分利用地形，也便于集中管理。竖向轴线的南侧地块用地面积也不大且周边民房很多品质感差，也不适合做住宅。考虑周边商业潜力比较高，建议结合南侧地块做成商业步行街。这样商业布局比较其中，容易形成商业氛围提升商业价值。规划结构：一心，两轴，三口，四行一心——规划结构的重心。小区各组团之间的交界点，也是最大的集散、活动中心。小区的标志性中心点。两轴——横纵两条规划轴线。小区的空间布局的划分依据。三口——沿着规划周轴线的三个主要的出入口。可以最短距离的把人流车流疏散到城市的各主要道路。四行——分别为机动车行，非机动车行，小区人行，和商业人性，流行设计明确，相互补充互不干扰。功能布局：从小区的主入口处引入一条商业内街，将商业人流引入地块的北侧同用地北侧的小商业街形成小规模商圈。同时布置一些公寓做配套用途。地块中心布置大面积的小高层，周边布置视野开阔的高层。视线设计：用地周围西侧和南侧民房较多，景物较差，所以我们把高层建筑设置在用地西侧沿振兴大道一带，可以减少视线干扰，同时也可以打造很好的小区形象。建筑的天际线采用北高南低西高东低的一种方式，即降低外部因素对内部小区因素的影响，又可以发挥内部造景的优势。四、交通分析 人行流线：分为三种。一为商业人行：这部分流线注重人流的导向性，并自成一体，不与住宅人流产生交叉干扰，但可以起到相互延伸补充的作用。二为公共区域的人行，这部分流线注重简洁宽敞，既方便人流疏散有可以为人群提供丰富的交流活动场所。三组团内部的人行。这部分流线蜿蜒优美贯穿于各个景点之间，为人群提供优美私密的生活空间。非机动车流线：考虑九江市非机动车流量较大，所以我们在小区主轴线和外围道理增设地上非机动车道及停车位，在地下车库也设置大量停车位，满足使用。尽量减少进入组团内部影响内部环境。车行流线：延城市道路设置，车辆直接进入地库，完全实现人车分流，地面只设部分停车位供商业使用。消防流线：因高层建筑均延用地周边或集中布置，所以消防流线短，资金投入少。消防车道及登高面的设计满足国家相关规范。五、景观设计景观设计理念：呼应设计主题，采用简欧风情的庄园式园林。强调建筑、园林的相互延伸。打造精致典雅的生态绿色楼盘。宽敞气派的景观轴线，安静温馨的主题花圈，别具匠心的雕塑小品，充满异域风情的步行街，整个楼盘浑然一体，如同一个超然于世的欧洲贵族庄园。景观系统：一街、三轴、多点、多面一街：通过高低错落的商业建筑，大气豪华的商业广场，弧度优美的商业内街以及罗马风情的园林景观，营造一条罗马风情商业步行街。三轴：三条景观轴线，也是小区展示形象的主要展示面。我们把横轴定义为时尚的米兰之街，而纵轴定义为浪漫的法国之街。多点多面：只多个景观节点及主题广场、花园。六、户型设计户型类型丰富，选择空间大，可满足各种消费要求。有紧凑甜蜜的小两房，也有舒适气派的三方，还有豪华尊贵的大三方。户型内部空间方正使用率高。每户都送内花圈落地凸窗等，增加户型的附加值及市场竞争力。A户型标准层平面户型编号户型套内建筑面积本户公用面积本户建筑面积使用率A1型二房二厅一卫75.57㎡12.37㎡87.94㎡85.93%A2型三房二厅二卫109.46㎡17.92㎡127.38㎡A3型二房二厅一卫66.31㎡10.85㎡77.16㎡A4型二房二厅一卫75.06㎡12.29㎡87.35㎡本层总公用面积53.43㎡本层总建筑面积379.83㎡B户型标准层平面户型编号户型套内建筑面积本户公用面积本户建筑面积使用率B1型二房二厅一卫76.20㎡11.87㎡88.07㎡86.52%B2型二房二厅二卫76.20㎡11.87㎡88.07㎡B3型二房二厅一卫63.31㎡10.33㎡76.04㎡B4型二房二厅一卫75.96㎡11.84㎡87.80㎡本层总公用面积45.92㎡本层总建筑面积340.59㎡C户型标准层平面户型编号户型套内建筑面积本户公用面积本户建筑面积使用率C1型三房二厅一卫89.41㎡18.10㎡107.51㎡83.16%C2型三房二厅二卫106.18㎡21.49㎡127.68㎡C3型二房二厅一卫73.09㎡14.80㎡87.89㎡本层总公用面积54.40㎡本层总建筑面积323.08㎡D户型标准层平面户型编号户型套内建筑面积本户公用面积本户建筑面积使用率D1型二房二厅一卫75.85㎡12.19㎡88.04㎡85.93%本层总公用面积24.38㎡本层总建筑面积176.09㎡E户型标准层平面户型编号户型套内建筑面积本户公用面积本户建筑面积使用率E1型二房二厅一卫95.97㎡12.65㎡108.62㎡88.35%本层总公用面积25.30㎡本层总建筑面积217.24㎡F户型标准层平面户型编号户型套内建筑面积本户公用面积本户建筑面积使用率F1型三房二厅两卫116.54㎡12.61㎡129.15㎡90.24%本层总公用面积25.22㎡本层总建筑面积258.30㎡G户型标准层平面户型编号户型套内建筑面积本户公用面积本户建筑面积使用率G1型三房二厅两卫126.28㎡12.61㎡138.89㎡90.92%本层总公用面积25.22㎡本层总建筑面积277.78㎡H户型标准层平面户型编号户型套内建筑面积本户公用面积本户建筑面积使用率H1型一房二厅一卫49.91㎡9.92㎡59.83㎡83.41%H2型一房二厅一卫39.47㎡7.85㎡47.32㎡H3型一房二厅一卫40.07㎡7.95㎡48.04㎡本层总公用面积51.48㎡本层总建筑面积310.38㎡I户型标准层平面户型编号户型套内建筑面积本户公用面积本户建筑面积使用率I1型一房二厅一卫49.70㎡9.00㎡58.70㎡84.66%I2型一房二厅一卫36.97㎡6.70㎡43.66㎡I3型一房二厅一卫37.31㎡6.70㎡44.07㎡本层总公用面积44.92㎡本层总建筑面积292.88㎡七、人文设计以人为本是我们的设计宗旨，舒适的尺度、怡人的景致、便捷流畅的交通，开放与隐私的融合处处渗透着人文关怀。为了增多邻里之间的交流，为了加强小区与城市之间的融合，设置了大面积的公共绿化，活动场地。而组团内部又营造了安静典雅私密的生活空间。商业步行街的引入，为人群活动提供了扩展空间，丰富了生活情趣。好的建筑不仅仅能够提供一所居住舒适的房子，还要创造一种高尚优雅的生活方式。九江紫庐花园，升级九江人都市生活标准，创造九江城市价值新高度，树立一种全新的都市生活方式。第二节结构设计一、结构设计依据1、自然条件：（1）本工程场地位于九江市。建筑结构的安全等级为二级，场地及地基等级为二级，工程抗震设防类别为丙类。（2）风荷载基本风压Wo=0.35KN/m2，（100年重现期Wo=0.40KN/m2）地面粗糙度按C类。（3）地震荷载：本工程抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g。设计地震分组为第一组。（4）人防：人防任务书还未下达，待下达后，视抗力等级和人防功能来考虑。2、设计遵循的主要规程、规范（1）建筑结构荷载规范（GB50009-2001）2006年版（2）建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）（3）建筑抗震设计规范（GB50011-2010）（4）混凝土结构设计规范（GB50010-2002）（5）高层建筑混凝土结构设计规程（JGJ2-2002）（6）建筑桩基技术规程（JGJ94-2008）（7）建筑地基处理技术规范（JGJ79-2002）（8）建设部有关建筑工程设计文件编制深度的规定二、工程概况本工程主楼37栋9-32层的住宅，酒店式公寓，局部带1层或2层商业，会所和幼儿园组成。三、结构选型（1）地下室采用钢筋混凝土结构，不设缝，以满足建筑的使用功能，采用后浇带及其它构造措施处理。（2）下部设商业的住宅采用部分框支剪力墙结构体系。（3）其他的住宅采用框架或剪力墙结构体系。（4）住宅结构设计原则，卧室、厅内不露梁、柱，以增大使用空间。四、基础选型因无地勘报告，待地勘报告出来后再定；原则上多层采用天然地基，高层采用桩基础。五、设计荷载设计中各种恒荷载和活荷载均按建筑的使用功能及装饰要求依据《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）确定1、楼屋面活载住宅2.0KN/㎡商业3.5KN/㎡卫生间2.0KN/㎡楼梯间2.0KN/㎡楼梯间（消防疏散）3.5KN/㎡悬挑阳台2.5KN/㎡上人屋面2.0KN/㎡不上人屋面0.5KN/㎡屋顶花园3.0KN/㎡地下车库4.0KN/㎡配电室、风机房、电梯机房7.0KN/㎡2、楼屋面恒载（1）楼面恒载（含混凝土板、板下抹灰、板上找平及地砖）100厚：4.0KN/㎡120厚：4.5KN/㎡150厚：5.5KN/㎡200厚：6.5KN/㎡（2）屋面恒载（含混凝土板、板下抹灰、板上保温隔热防水）100厚：6.0KN/㎡120厚：6.5KN/㎡150厚：7.5KN/㎡200厚：8.5KN/㎡3、墙体恒载（1）外墙：200厚加气砼3KN/㎡（含饰面材料重）（2）内墙：内隔墙200厚加气混凝土砌块2.40KN/㎡（含饰面材料重）其他内隔墙90厚加气混凝土砌块1.50KN/㎡（含饰面材料重）4、地下室顶板施工活载10KN/㎡5、消防车荷载：车总重300KN，等效均布荷载标准值20KN/㎡第三节给水排水专业方案设计一、设计依据1.1《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009年版）1.2《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-20051.3《自动喷水灭火系统设计规范》GB5008420011.4《室外给水设计规范》GB50013-20061.5《室外排水设计规范》GB50014-20061.6《建筑排水硬聚氟乙烯管道工程技术规程》CJJ/T29-98（1998年版）1.7《汽车库修车库停车场设计防火规范》GB50067-971.8《民用建筑设计防火规范》GB50016-20061.9《住宅设计规范》GB50096-1999（2003版）1.10《住宅建筑设计规范》GB50368-20051.1建筑专业所提条件二、设计范围2.1室内外生活给水系统2.2室内外生活污水系统2.3室内外雨水系统2.4消火栓给水系统2.5喷淋给水系统三、生活给水3.1水源：由外围市政路上分别引入2根给水管，管径均为DN200，在建筑物外围红线内成环状管网。3.2用水量：整个项目总用水量：最高日用水量2073m³/d；最大时用水灵207m³/d，其中一期最高日用水量448m³/d；最大时用水量45.0m³/h。3.3给水系统：地下室、小区绿化、商铺、住宅4层一下等由市政给水管网直接供水，五层及五层以上由无负压供水设备供给，整个系统分三个区：4层及4层一下为低区；5~12层为中区；13及13层以上为高区。每层进户供水压力超过0.35MPa的楼层设可调式减压阀，保证各层水压在不大于0.25MPa.四、消防给水4.1室外消火栓系统：该系统用水由市政给水管网、消防水池与加压泵供给，由市政引入两根DN200给水管在红线内布置呈环状，在环状管网设室外地上式消火栓，消火栓间距不大于120m，保护半径不大于150m。4.2室内消火栓系统：建筑物内设消火栓保护，系统由地下二层的消防水池（252㎡）消火栓加压水泵、屋顶水箱（12㎡）及增压稳压装置组成，设2套DN150消防水泵接合器，保证系统用水。该系统竖向不分区，保证每个区最低处消火栓静水压力不超过1.0Mpa，动压超过0.5Mpa的消火栓采用减压稳压型室内消火栓。4.3自动喷水灭火系统：地下车库、办公楼、商业均应设置自动喷水灭火系统。该系统由底下二层的消防水池（252㎡）自动喷水加压水泵、屋顶水箱（12㎡）及增压稳压装置组成，设2套DN150消防水泵接合器，保证系统用水。地下车库火灾危险等级按中II设计；商业等建筑火灾危险等级按中Ⅰ设计。4.4气体消防：地下室变配电房、发电机房及计算机网络机房设置七氟丙烷气体灭火系统。4.5灭火器配置：变配电室、消防控制室、电梯机房、计算机网络机房等处按中危险级带电火灾配置推车式干粉灭火器，其余部位按轻危险级A类火灾配置手提式干粉灭火器4.6消防用水量：室内消火栓系统设计用水量20L/S，室外消火栓系统设计用水量15L/S；自动喷水灭火系统设计用水量30L/S。4.7火灾延续时间：室内外消火栓系统2h，自动喷水灭火系统1h。五、排水系统5.1排水系统统分污水、雨水两个系统，其中污水经污水管道收集排入小区化粪池处理后，再排入市政污水管网。雨水经雨水管网收集后直接排入市政雨水管网系统。5.2雨污水量：整个项目污水量1865m³/d，其中一期污水量为403m³/d；5.3雨水重现期：屋面2年，室外3年，5min降雨历时暴雨强度H=163mm/h；5.4地下室车库冲洗排水，用潜水泵提升排至室外雨水井。5.5空调冷凝水、雨水，经有组织收集后排入室外雨水井。六、管材6.1室内给水管水表前采用钢塑管，卡环式连接；水表后PPR塑料给水管，热熔接。6.2消火栓及喷淋给水管采用热镀锌钢管，管径DN≤100时，丝扣连接，管径D＞100时，沟槽式连接。6.3室内排水管采用UPVC排水塑料管，承插粘接。6.4室外给水管采用孔网钢骨架给水塑料复合管，电热熔连接。6.5室外雨污水管采用HDPE室外专用双壁波纹塑料管，承插连接。七、环保与卫生防疫：本工程在环保与卫生方面采用如下措施：7.1生活给水采用无负压给水，不做生活水池，避免了生活用水二次污染。7.2给水管采用PPR塑料管，避免了管道锈蚀而污染水质。7.3排水系统采用专用通气管，以保护水封，防止下水道污气进入室内。7.4采用水封大于等于50mm且效果好的地漏，以降低水面蒸发对水封的不利影响7.5地下室集水坑采用密封井盖，以防臭气外溢。7.6排水系统雨水，污水分流，污水化粪池吃力后再排入市政管网。7.7由市政管网直接给水或对有压容器补水在市政引入管的总水表后安装倒流防止器。八、噪声防治8.1供水泵均设隔振基础减振，水泵进水管上设柔性减振接头，泵房内管道采用减振弹簧支吊架。8.2水泵出水管止回阀采用静音式止回阀，减少噪音和防止水锤。第四节电气设计说明一、设计依据1、甲方对本工程的设计要求。2、《民用建筑电器设计规范》JGJ16-20083、《低压配电设计规范》GB50054-954、《供配电系统设计规范》GB50052-955、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）6、《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000年版）7、《建筑照明设计标准》GB50034-20048、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-979、《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-9810、《智能建筑设计标准》GB50116-9811、《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-9412、《有线电视系统工程技术规范》GB50200-9413、其他相关的国家规范、行业标准。二、强电设计1.设计范围10/0.4KV变配电系统，电力配电系统，照明系统，建筑物防雷、接地系统。2.负荷等级高层住宅和地下车库的消防用电负荷及应急照明为一级负荷，客梯、生活水泵为二级负荷，其它用电负荷为三级。3.主要用电指标（一期）住宅按60W每平方米，商业和净菜市场按80W每平方米，社区配套按50W每平方米，地下车库按25W每平方米。由此得变压器总容量（负荷率0.8）：5358KVA4.供电电源与高压系统本工程接市电10KV环网，单母线不分段运行。在地下室设变配电所，为整个区域供配电。5.配电与照明本工程配电干线与放射式电缆为主，沿桥架、竖井、电缆沟等敷设。消防设施、应急照明等均为双电源双回路供电，在末端配电箱处自投。本工程设有正常照明、应急照明、值班照明、建筑立面照明，并预留广告照明路线。照度按《建筑照明设计标准》GB50034-2004取中、高档值。6.防雷与接地根据《建筑物防雷设计规范GB50057-94》，本工程为二类或三类防雷建筑物。低压系统的接地形式采用TN-S系统，并实施总等电位联结。设置防雷接地、保护接地、弱电设施接地三个子系统，共用一套接地装置，其接地电阻不大于1Ω三、弱电设计1.设计范围a.弱点综合管线系统b电话通信系统.c.宽带信息网d.有线电视系统e.安全防范系统f.火灾电动报警系统2.弱电综合管线系统a.弱电管线包括电话电缆、宽带网的光纤线缆、有线电视电缆、安保系统电缆、火灾电动报警系统电缆及其它综合线缆。b.弱电管道在地下室采用综合桥架；在没有地下室连通的建筑物之间，采用室外地下管道沿道路两侧敷设方式。3.宽带信息网a.在管理中心设网络中心，经宽带数据接口接入城域数据通讯网。b.在塔楼电井或地下室设置网络设备箱，安装交换机、配线架设备，以光纤连接网络中心；采用一条五类双绞线引入户；户内弱电配线箱内设小型配线模块，信息插座以星型结构连接到配线模块。4.电话通信系统a.由市政电话网络接入弱电设备机房（电话机房），经市话集中小交换机模块，提供直线电话。b.小区内电话线采用常规电话配线设施，包括交接箱、分线箱等。终端用户星型结构连接到配线模块，每户提供2对电话线接入户内弱电配线箱。5.有限电视系统在有线电视系统接入城市有线光纤/同轴混合综合信息网，宽带1000MHZ，双向传输，提供有线电视和数据通信等综合业务服务。户内弱电配线箱内设小型配线模块，户内客厅、主人房卧室设电视插座，以星型结构连接到配线架。6.闭路监视电视系统在各出入口、主要通道、车库出入口、住宅楼出入口及电梯轿箱等场所设置摄像机，在管理中心设监控主机。7.可视对讲系统设高档彩色可视对讲系统，采用锁匙、密码、IC卡三者兼用的开锁方式，设置门口主机、户内分机、门铃、中心管理主机，住户可通过住户话机与来访者对话，并能与小区管理中心对话，可通过住户话机上开启本栋入口处大门。地下车库通往住宅的消防楼梯入口设IC卡门禁（当火警时，该IC卡门禁自动失效）。系统预留接口以备与停车场管理系统合用IC卡通行管理。8.火灾自动报警系统按有关规范的要求对高层住宅和地下车库等场所设置火灾自动报警系统。本系统包括：火灾自动报警、消防设备联动控制、火灾紧急广播和消防对讲通信。设置控制中心型火灾自动报警系统。第五节通风空调设计一、设计依据1、《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-20032、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-952005年版3、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97二、设计范围通风及防排烟设计三、设计参数1、室外设计参数计算参数大气压力Hpa空调计算温度℃相对温度％通风计算温度℃湿球温度℃室外风速m/s主导风向夏季冬季1023.3-57633.03—2.7NNENNE2、通风要求卫生间15次换气/小时排风设备用房6次换气/小时送、排风地下停车场6/5次换气/小时排风/补风变压器间8次换气/小时送、排风配电间8次换气/小时送、排风四、空调系统1、住宅空调采用分体空调，空调冷凝水集中排放。2、商业空调风冷冷水机组且设于商业屋面，空调末端采用吊顶柜机。五、通风系统设计1、设备用房设送排风系统2、车库按防火分区设排风兼排烟系统，排风量按6次/小时换气计。六、防排烟设计1、车库按防火分区设排风兼排烟系统，排风量按6次/小时换气计；不具自然补风条件的防火分区设对应的补风（排烟）系统，补风量按排烟量的60%计。排烟系统的排烟风机前均安装280℃防火阀。2、有可开启外窗的住宅楼梯间均采用自然排烟，无可开启外窗的住宅楼梯间采用加压送风。3、住宅楼梯间前室和合用前室均有可开启外窗采用自然排烟。4、超过20m内走道和超过40m疏散走到设置机械排烟系统。5、空调风管穿过空调机房和防火墙处均设70℃防火阀。所有排风系统支管接入竖井前均安装70℃的防火阀。排烟系统排烟风机前安装280℃排烟防火阀。第六节生态节能方案一、绿化生态1、庭院绿化打造分级绿化系统1)城市层面的绿化景观分布2）社区层面的绿化景观分布3)邻里层面的绿化景观分布各层次之间丰富的步行网路和疏密相间的建筑单体间隙相互渗透，并渗入到各个院落空间中，形成富有变化，三维一体的景观整体序列。2、垂直绿化垂直绿化占地少，充分利用了空间，大大提高了绿化量、覆盖率，增强了绿化的立体效果。通过美化光秃的墙面、土坡等，提高了环境质量。由于蔓生攀援植物随着物体外型变化而变化，从而软化了建筑生硬轮廓并与城市绿化融为一体，会创造出多种生动的装饰效果。通过植物叶面的蒸腾作用和庇荫效果，可缓和阳光对建筑的直射，使夏季墙面温度大大降低。3、屋顶绿化建造屋顶私家花园，增加小区绿化，改造小区微气候。降低太阳对屋顶的热辐射，节能环境，营造出生态人文家园。二、人居环境控制方案设计1、底层架空改善室外活动环境提供良好舒适的户外公共空间环境，绿化、遮阴、凉风、观景的室外公共领域，建筑与外部之间的过渡“灰空间”，作为环境和气候的缓冲层和过滤器。2、半开敞式地下车库利用基地自然地形，结合消防车道和车库坡道的设计，使部分地下室外墙露出地面，在这部分墙面上开设窗洞，结合地下室顶板的采光通风，改善地下室的环境质量，节约机械通风及人工照明所需能源。3、大面积空中花园商业楼顶建造大面积的屋顶花园，便绿化就在家园中，造一个良好的人居庭院环境，提高居住质量。三、水的循环利用1、雨水收集利用系统雨水利用就是把雨水作为中水水源，经处理后供住宅冲厕、道路冲洗、绿化用水。处理后的清水存入清水池，清水池兼做处理设备反冲洗用水的贮水池，经处理间内的加压泵加压送入各栋建筑物及其它供水点。本方案在地下室车库顶板区域设置渗排系统，地下室车库顶板铺设速排板通过收集管网与贮水池连通。为减少地表径流，在建筑物周边及广场低区的边缘设置环行渗透式地沟收集雨水，采用渗透管或渗透式地沟加快雨水入渗。还可以在地下室改用小型雨水储罐，贮存降雨时的屋面雨水，用于楼盘间的绿地浇灌、道路冲洗或车辆冲洗，雨水利用管道系统主要收集建筑物的屋面雨水、车库顶板上部区域的绿地渗排系统的排出水和渗透式地沟收集的雨水。雨水管道在进入雨水贮存池前应设置初期雨水弃流装置，弃流掉初期降雨水质较差的径流。雨水管道应设置溢流井，溢流雨水排入市政的雨水管网。2.绿化微灌节水微孔渗管以聚乙烯和橡胶为主要原料，渗水管管壁由保护层、滤水层和渗水层三部分组成。光洁的管表面实际上布满了人们肉眼看不到的无数个细小弯曲透水的“微孔”，只要在低水压（水位高1m即可）作用下，就要形成如人体皮肤“冒汗”般的灌溉——渗水灌溉。优点如下：是防堵性能好；是节约水资源，提高水的利用率；是使用压力低，节约能耗；是灌溉效果好，灌溉效应明显。四、太阳能利用1、太阳能热水系统本项目拟采用集中制热分户免计量系统。本系统采用太阳能集热部分高度集中、储热和辅助加热部分分户设置集热器吸收太阳辐射能仅为户用储热水箱供应热能的加热系统；即集中制热分户免计量系统，与其他系统相比具有以下优缺点：其特点是：太阳能集热器集中设置资源共享；储热装置及辅助加热系统在用户室内设置独立管理；二次换热有一定的热损失；且损失量仅为1～2%；承压供水，用水方便；各户能耗计费可通过收取自来水费、电费，对物业来说管理简便；太阳能集热板以布置在屋面花架和电梯间顶为主，即满足太阳能板安装要求，又满足楼而消防空间及休闲的需求。2、太阳能庭院灯和太阳能草坪灯在本项目中，我们拟采用太阳能庭院灯和太阳能草坪灯，利用光电电池将太阳能转化为交流电用于照明，同时以市电辅助备用。六、污染物零排放1、环保节水型整体厨房又称集成厨房，是指按标准设计、工业化生产、社会化配套组合、集油烟处理、清洁消毒、垃圾处理水净化等功能与一体的厨房体系。特点：对厨房空间进行系统化、集约化、人性化布局，无油烟厨房，健康、环保、节能。效果：多部件、多功能集成，厨房功能全、效率高、节电、省力；下排风排烟厨具、油烟分离装置设计；排烟彻底，彻底解决厨房油烟污染问题，环保意义突显；空间布局合理，安全右靠。垃圾处理（1）、有机垃圾生化处理站有机垃圾生化处理站是利用微生物菌群，通过发酵、干燥、除臭等工作，降解生活有机废弃物。处理过程为全自动全封闭，无噪音，无异味。降解后的有机垃圾残存量可减至污染原有的5%以下，下会对周围环境照成。其余95%的垃圾则变成高效的有机肥料，可以