某市主城区房地产市场形势总结与趋势展望

中国指数研究院西南分院2018年7月

2018年上半年重庆主城区房地产市场形势总结与趋势展望目录中央坚持住房居住属性，强化金融监管降杠杆再出“组合拳”稳控房地产市场宏观环境分析12市场环境分析两会坚持房住不炒定位，建立健全长效机制。2018年3月，两会政府工作报告提出更好解决群众住房问题，进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。图：两会政府工作报告关键内容全国政策：中央明确房地产调控不放松，加快住房基础性制度建设宏观经济目标今年发展主要预期目标：国内生产总值增长6.5%左右；居民消费价格涨幅3%左右；城镇新增就业1100万人以上；居民收入增长和经济增长基本同步。房地产调控启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。加大公租房保障力度。落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。金融监管稳健的货币政策保持中性，要松紧适度。加强金融机构风险内控。强化金融监管统筹协调，健全对影子银行、互联网金融、金融控股公司等监管，进一步完善金融监管。财税制度改革积极的财政政策取向不变，要聚力增效。深化财税体制改革。健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。改革个人所得税。区域协同发展深化农村改革。探索宅基地所有权、资格权、使用权分置改革。改进耕地占补平衡管理办法，建立新增耕地指标、城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂机制。以疏解北京非首都功能为重点推进京津冀协同发展，高起点规划、高标准建设雄安新区。推进长江经济带发展。实施粤港澳大湾区规划。各部委积极部署房地产市场调控、长效机制构建任务，深化基础性关键制度改革。房地产市场调控方面，国家各部委积极部署房地产调控工作会议，加快促进房地产市场平稳运行的长效机制构建。长效机制构建方面，各部委发布相关通知，明确工作任务。全国政策：中央明确房地产调控不放松，加快住房基础性制度建设图：各部委部署房地产调控及长效机制建设工作任务住建部深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。3-5年内热点城市租赁住房、共有产权住房用地占新增住房用地供应50%以上。优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。银保监会要努力抑制制居民杠杆率，重点控制居民杠杆率的过快增长，严控个人贷款违规流入股市和房市。继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。符合条件的保险公司可通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权计划、股权计划、资产支持证券、保险私募基金参与长租市场建设。央行抑制居民杠杆率，重点是控制居民杠杆率的过快增长，打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，严控个人贷款违规流入股市和房市。遏制房地产泡沫化，查处各类违规房地产融资行为。国家发改委引导规范房地产企业境外发债资金投向，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。农业农村部符合规划的前提下，利用闲置的各类房产设施、集体建设用地等，以自主开发、合资合作等方式来发展租赁物业。全国政策：调控政策升级，调控城市进一步扩容资料来源：中国指数研究院整理2018年上半年，地方房地产政策调控强化与扩围并存。热点城市调控政策全面升级，部分三四线城市出台调控政策。截至6月底，超过20个地级以上城市和4个县级城市出台调控政策，如果算上常规性的监管政策，则城市数量更多。具体地，上半年约有11个城市出台限购政策、23个城市出台限售政策，海南从省级层面进行限购、限售。整体来看，限售已成为各线城市常用的调控手段。图：2016-2018.6出台限购及限售政策城市分布目录宏观环境分析12市场环境分析中央坚持住房居住属性，强化金融监管降杠杆再出“组合拳”稳控房地产市场重庆政策：再出“组合拳”稳控房地产市场个人层面：对已经拥有两套住房且相应购房贷款均未结清的居民家庭，继续暂停发放个人住房贷款；对不能提供一年以上重庆市纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。开展个人贷款违规用于购房的专项治理。银行层面：人民银行重庆营管部、重庆银监局和市国土房管局要联合开展个人贷款违规用于购房专项治理，严禁为购房者提供“首付贷”或场外配资，防范个人消费性贷款（含以房抵押贷款、网络贷款）、个人经营性贷款、信用卡透支等个人贷款资金违规进入房地产市场。开发商层面：严格审查其土地竞买资金，严禁利用银行贷款、债券融资、信托资金、保险资金等用于缴纳竞买保证金。同时，严格审查开发企业开发贷款资格，审慎发放开发贷款。6月28日，重庆市政府办公厅发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（渝府办发〔2018〕88号）。《通知》的主要就进一步做好房地产市场调控，促进房地产市场平稳健康发展，针对落实调控责任、促进供需平衡、遏制投机炒房、房价精细化监测、引导人房合理分布、提高保障性住房保障力度、维持市场良好秩序等方面做了详细规定说明。重庆政策：着力稳定房地产市场，综合精准施策，促进平稳健康发展主要内容包括：1、自2018年7月1日起，对在主城区（含主城开发区）从事房地产开发经营业务的企业，其销售未完工开发产品的企业所得税计税毛利率由15%调整为20%。；2、自2018年7月1日起，对非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由2%调整为3.5%；3、自2018年7月1日起，停止执行对投资性房地产房产税按就低原则选择从价计征或从租计征政策；4、自2018年7月1日起，对个人购买家庭唯一或第二套住房的契税、个人转让家庭唯一生活用房（住房）的个人所得税等税收优惠政策中，涉及的家庭持有住房套数情况以全市为范围进行认定；5、自2018年8月1日起，不再执行个人首次购房按揭财政补助政策2018年6月29日，重庆市财政局、国家税务总局重庆市税务局、重庆市国土资源和房屋管理局发布《关于调整房地产开发经营业务计税毛利率等政策的通知》。目录宏观环境分析12市场环境分析楼市住宅供需同比双涨，价格保持稳中走高土地成交同比略有增加，溢价同比明显下跌金科150亿领跑销售榜，市场集中度再提高住宅成交预计保持高位，土地成交量降价稳住宅价格：住宅价格持续上涨，上涨趋势有望放缓2018年上半年，重庆主城区住宅成交均价为11002元/m2，较2017年同期上涨2578元/m2，同比上升30.6%，4、5月环比涨幅均在4.5%以上。整体来看，重庆住宅成交价格近半年呈现持续上涨的态势，但6月份涨幅收窄，为近半年最小值，6月住宅价格较1月提高19.9%。图：2013年7月-2018年6月重庆主城区住宅成交均价走势图：2018年上半年重庆主城各区住宅成交均价↑26.47%↑22.02%↑34.43%↑42.41%↑31.32%↑30.11%↑31.86%↑42.75%↑35.24%住宅成交：住宅成交月均232万㎡，再创新高图：2013年7月-2018年6月重庆主城区住宅月度成交量及月均成交走势2018年上半年，重庆主城区累计成交住宅1389.76万m2，同比上涨0.9%，刷新了2017年上半年的最高成交量记录。月度成交来看，商品住宅成交量4月相对最少，不足200万m2，3月成交量为近半年最大，近260万m2。上半年月均成交232万m2，再创历史新高。数据来源：CREIS中指数据，沙坪坝区江北区北碚区渝北区南岸区巴南区大渡口区区域2018年上半年（万㎡）2017年上半年（万㎡）变化涨幅渝北区426.05474.44-48.39-10.20%巴南区215195.2319.7710.13%北碚区171.8387.3584.4896.71%沙坪坝区146.45153.22-6.77-4.42%南岸区139.97160.51-20.54-12.80%江北区123.3990.7132.6836.03%九龙坡区85.29137.26-51.97-37.86%大渡口区59.4258.50.921.57%渝中区22.3819.742.6413.37%合计1389.781376.9612.820.93%区域成交：北碚江北楼市热度持续上升，另多个区域成交下滑九龙坡区渝中区面积结构中低面积段：成交套数约5万套，同比下降32.73%；占比较去年同期下降13.76%。中高面积段：成交套数约超6.5万套，同比增长20.31%；占比较去年同期上升12.36%。高面积段：成交套数为1.3万套，同比增长5.04%；占比较去年同期上升1.4个百分点至10.27%。细分市场：中高面积段占比进一步扩大中低面积段中高面积段高面积段2018年上半年2017年上半年占比39.46%占比50.28%占比10.27%占比53.22%占比37.91%占比8.87%总价结构中低价位段：成交面积297.35万方，同比下降44.1%；占比下滑15.89个百分点至22.29%。中高价位段：成交面积442.73万方，同比下降0.86%；占比上涨1.16个百分点至33.19%。高价位段：成交面积593.69万方，同比上涨42.9%；占比上涨14.72个百分点至44.51%。细分市场：高价位段占比大幅上涨2018年上半年2017年上半年中低价位中高价位高价位占比22.29%占比33.19%占比44.51%占比38.18%占比32.03%占比29.79%单价结构6000元/平方米以下：成交面积245.2万平方米，同比下降35.48%，占比减少8.87个百分点至18.39%。6000-8000元/平方米：成交面积208.4万平方米，同比下降52.17%，占比减少15.63个百分点至15.63%。8000-10000元/平方米：成交面积375.2万平方米，同比上升31.52%，占比提高7.67个百分点至28.13%。10000元/平方米以上：成交面积504.9万平方米，同比上升37.85%，占比增加16.84个百分点至37.85%。细分市场：按单价段分占比两涨两跌2018年上半年重庆主城区住宅供应面积为1281.78万平方米，近五年内首次出现上半年突破千万方，同比上涨77.8%。从销供比来看，2018年上半年住宅销供比为1.08，而2017年同期销供比为1.91，目前市场整体供销基本平衡；从各个月度来看，除1月外，销供比均大于1，短期内市场略显供不应求。住宅供应：住宅供应量破千万方，同比大幅上涨新开盘：推盘体量大幅增加，开盘价格高位运行2018年上半年，重庆主城区新开盘体量111万方，较2017年同期增加48万方，同比大幅上涨，涨幅为76.16%。2018年上半年，重庆市主城区新开盘项目价格同比上涨，开盘价格虽较上季度有所下跌，但仍然高位运行，在1.5万元/㎡左右，同比上涨15.8%，环比下跌1.24%。排名项目区县销售套数(套)销售面积(万㎡)销售均价(元/㎡)销售金额(亿元)01紫御江山江北144317.031940733.0502龙湖昱湖壹号渝北124519.641579631.0203融创国博城渝北178925.731129329.0604金辉城南岸112815.831653426.1805江山樾渝北145119.461281624.9506富力城沙坪坝306827.8818222.7407金科金辉美院北碚170621.641044022.5908瑞安重庆天地渝中97911.941813821.6609龙湖两江新宸渝北129117.591177820.7210恒大照母山渝北155915.171257619.08合计--15659191.8313086251.04表：2018年上半年住宅成交金额TOP102018年上半年重庆主城区住宅成交金额排行榜中，紫御江山成交33.05亿元，位居榜首；龙湖昱湖壹号以31.02亿元的成交额次之；排名第十的恒大照母山成交金额也在19亿元之多。从区域来源看，渝北区有5个项目上榜，江北区、南岸区、沙坪坝区、北碚区和渝中区各有1个项目上榜。成交金额排行榜：渝北区5个项目上榜，龙湖两项目进前十排名项目区县销售套数(套)销售面积(万㎡)销售均价(元/㎡)销售金额(亿元)01富力城沙坪坝306827.8818222.7402重庆华南城地块巴南212219.28630412.1603融创欧麓花园城巴南189820.27911118.4704融创国博城渝北178925.731129329.0605金科金辉美院北碚170621.641044022.5906恒大照母山渝北155915.171257619.0807金科天宸沙坪坝150816.01982115.7308恒大香山华府九龙坡149915.51773111.9909江山樾渝北145119.461281624.9510紫御江山江北144317.031940733.05合计--18043197.9210601209.82表：2018年上半年住宅成交套数TOP102018年上半年重庆主城区住宅成交套数排行榜中，富力城成交套数为3068套，遥遥领先于其他项目；重庆华南城地块以2122套的成交量位居第二。从区域来源看，渝北区有3个项目上榜，沙坪坝区、巴南区各有2个项目上榜，北碚区、九龙坡区、江北区各有1个项目上榜。成交套数排行榜：富力城成交套数超3千目录宏观环境分析12市场环境分析楼市住宅供需同比双涨，价格保持稳中走高土地成交同比略有增加，溢价同比明显下跌金科150亿领跑销售榜，市场集中度再提高住宅成交预计保持高位，土地成交量降价稳2018年上半年土地整体成交略有增长，重庆主城共成交住宅、商办类经营性用地63宗，土地出让面积为714.35万平方米，同比增加5.5%；规划建筑面积1367.59万平方米，同比下降4.1%%；成交总金额为698.23亿元，同比增长11.4%。其中，住宅用地成交面积为676.37万平方米，规划建筑面积1316.88万方，成交总金额为670.82亿元，分别同比增加16.3%、4.3%和18.9%；商办用地成交面积37.98万方，规划建筑面积50.71万方，成交总金额27.41亿元，分别同比下降60.2%、69.1%和56.2%。土地成交：商品房住宅用地成交量同比略有增加楼面均价方面，2018年上半年重庆住宅用地成交楼面价为5094元/平方米，同比上涨13.96%；商办用地成交楼面价为5406元/平方米，同比显著增长41.63%。溢价率方面，2018年上半年重庆住宅用地平均溢价率为13.52%，较2017年同期30.95%的溢价率下降了17个百分点；商办用地溢价率仅为0.24%，仍以底价成交为主。土地价格：宅地成交溢价率同比下滑图：2011Q3-2018Q2重庆主城商品房成交楼面价图：

2011Q3-2018Q2重庆主城商品房溢价率成交量方面，渝北区商品房用地成交量最大，为291.5万方，规划建筑面积508.1万方，占比38.58%，土地出让金为277.1亿元；巴南区共成交商品房用地161.9万方，规划建筑面积374.7万方，占比为28.45%，土地出让金为160.2亿元；沙坪坝区出让土地65.7万方，规划建筑面积为154.5万方。成交价格方面，南岸区以7460元/平方米的成交楼面价领先于其他区域，大渡口区、九龙坡区、渝北区和沙坪坝区土地成交楼面价在5500元/平方米左右，江北区价格最低，为3419元/平方米。图：2018年上半年重庆主城各区成交规划建筑面积占比图：

2018年上半年主城各区土地成交楼面均价区域土地：渝北区、巴南区多宗地块出让，两区出让面积占比近70%板块土地：十余个组团卖地接近700亿2018年上半年，重庆主城区18个组团共计成交63块经营性用地，金额接近700亿元。渝北区共成交17块地，在以拍卖方式出让的地块中，两路组团5宗地分别被招商、美的、首钢、万科摘得，其中万科以35.4亿元包揽中央公园旁2宗纯住宅用地；龙兴组团2宗地块均被协信携手哈羅國際收入囊中；大竹林和悦来2宗地块分别被龙湖&平安、华侨城拿下。巴南区李家沱组团6宗地被五家企业分别获得，总价86.65亿元；界石组团4宗地块被四家企业以31.49亿元的总价分食。次两区上半年受市场热度影响，推地较多，成交喜人。大渡口区紧挨半岛逸景地块是上半年成交溢价率最高的，溢价71.28%，被联发夺得；大杨石地块作为弘阳首入渝基石，以11727元/平方米的成交楼面价居上半年榜首。北碚组团水土组团西永组团西彭组团龙兴组团鱼嘴组团界石组团大渡口组团沙坪坝组团空港组团悦来组团人和组团茶园组团礼嘉组团·唐家沱组团李家沱组团观音桥组团大杨石组团渝中组团南坪组团蔡家组团土地位置：两江新区悦来组团C分区C62-2/06、C62-3-3/05、C63/05、C64/05、C65-1/05、C66/05、C67/05、C68/05、C69-1/05、C69-2/05号宗地土地用途：二类居住用地、娱乐康体用地、其他商务设施用地、文化设施用地、服务设施用地、商业用地

占地面积：148329.50㎡规划建面：384021.60㎡容积率：＞1并且≤2.58成交总价：350000万元成交楼面价：9114元/㎡土地溢价率：30.21%拿地企业：华侨城成交时间：4月4日近年来悦来逐渐成为重庆热点板块之一，地块周边有融创碧桂园望江府、北京城建龙樾生态城、嘉悦江庭等多个在售项目，推出产品计划涵盖所有物业类型，且以改善型为主。目前推出小高层均价1.6万元/㎡，大平层310万元/套起，别墅450万元/套起，几乎开盘售罄。这些项目预计后期还会有其他类型物业推出，加上早期入驻的项目有部分二手房源，区域内竞争较大。重点地块：华侨城35亿斩获悦来今年首宗优质地块土地位置：大渡口区大渡口组团K分区K13-1号宗地土地用途：二类居住用地

占地面积：

36197㎡规划建面：

72394㎡容积率：＞1并且≤2成交总价：49600万元成交楼面价：6851元/㎡

土地溢价率：71.28%拿地企业：联发成交时间：5月31日当天与此地块一并登上拍卖台的另1宗大渡口地块与之东西排布，紧邻半岛逸景公租房，两宗地块同为纯住宅用地。当天此地块争夺最为激烈，联发在众多企业中脱颖而出，以71.28%的溢价率获得该地块，也是上半年溢价最高的宗地。地块周边交通便捷，区域内也有完善的教育和医疗配套，居住环境比较成熟。重点地块：联发71.28%的溢价率拿下上半年最高溢价地块地块位于沙坪坝区陈家桥，属地铁沿线项目。目前，地块周边竞品项目少却优，西永九号目前推出高层项目均价1万元/m2，后期还会加推洋房产品。富力院士庭为新建项目，目前还未正式开盘。但稍远一点距离有部分二手房源存在一定竞争，如富力城时光里、融城华府、卓越美丽蓝湾、碧水云天等。地块周边交通路网完善，各种配套资源完善，居住条件已成熟。重点地块：朗基7193元/m2楼面价首进大学城土地位置：沙坪坝区西永K、W组团W分区W05-1/02、W03-10/02、W03-7/02、W03-3/02号宗地土地用途：二类居住用地

占地面积：

74609㎡规划建面：

111913.50㎡容积率：＞1并且≤1.5成交总价：80500万元成交楼面价：7193元/㎡

土地溢价率：49.85%拿地企业：朗基成交时间：6月28日目录宏观环境分析12市场环境分析楼市住宅供需同比双涨，价格保持稳中走高土地成交同比略有增加，溢价同比明显下跌金科150亿领跑销售榜，市场集中度再提高住宅成交预计保持高位，土地成交量降价稳排名企业名称销售套数销售面积(万㎡)销售金额(亿元)01金科股份17303150.48150.3102中国恒大11565115.20121.8303龙湖集团874689.20113.0604融创中国940092.35105.4905旭辉集团743278.15101.2506保利地产752670.3480.8007金辉集团489056.9770.4008鲁能集团700666.5666.5709迪马股份453749.3362.8710华宇集团467447.8459.95从房企的销售成绩来看，房企TOP10门槛值从2017年上半年的32亿元提高至60亿，大部分房企业绩较2017年同期都有大幅提高。TOP10房企销售总金额约932.5亿元，整体市场占比进一步提高，市场更加集中，金科以150亿元的销售金额登顶排行榜。表：2018年上半年重庆主城房企销售排行榜房企排行榜：金科上半年登榜企业名称代表项目销售面积(万㎡)销售金额(亿元)金科股份金科金辉美院23.2922.89中国恒大恒大照母山16.4219.84龙湖集团龙湖昱湖壹号19.6431.02融创中国融创国博城27.6431.37旭辉集团江山樾21.5628.59保利地产保利观塘12.2612.73金辉集团金辉城17.1527.22鲁能集团鲁能泰山7号院14.2918.95迪马股份江山樾21.5628.59华宇集团华宇旭辉御璟湖山13.1719.02表：TOP10房企热销项目房企拿地：四房企拿地超70亿从房企的拿地情况来看，共有四家房企上半年拿地金额就超过70亿元。其中悦来今年首块优质地块吸引了7家房企争抢，华侨城过关斩将以35亿斩获，楼面价9114元/㎡，溢价率30.21%；金科上半年耗资81亿元取得7宗地块，成为上半年重庆地区拿地体量最大的房企。从位置分布来看，上半年前三企业拿地南北并进，既有北重庆优质地块的抢夺，也有南重庆多集中在巴南的布局。排名企业名称拿地金额（亿元）土地宗数建筑面积（万㎡）平均楼面价（元/㎡）1华侨城82.73121.6068012旭辉集团81.057163.8949453金科股份76.928191.2540216月，龙湖首个养老项目落地重庆新壹城。相比于日常项目3个月的设计周期，新壹城养老项目用了接近日常项目3倍的时间。龙湖对外宣布进军养老产业，不同于传统地产企业纷纷以卖房为切口进军养老产业的大流，龙湖独辟蹊径打出“服务牌”。龙湖新壹城通过打造专业、温暖、自在、高品质的空间，提供医康养护全方位的养老服务，让长者不远离、不脱离、不分离的城市社区实现品质养老。作为龙湖试水养老产业的项目，龙湖重庆新壹城颐年公寓总面积8000余平方米，提供床位150余张。该项目位于城市商业区，与周边商业、社区高度融合形成“城市共生”持续照护的服务特色。不远离城市核心生活圈，延续过往的美好生活。此次进军养老产业，也将秉承龙湖“善待你一生”理念，以养老服务连接“人与空间”。新壹城颐年公寓围绕独立、协助、失智等客群的需求，全天24小时提供专业、温暖、自在、品质的生活照护服务。并且持续创新运营模式，建立照护体系、康复体系、餐饮体系、社工体系等四大服务体系，针对活力长者、介护长者、失智长者等不同客群，提供全方位的医康养护服务，全面辐射重庆养老市场。房企战略：龙湖首个养老项目落地重庆创新养老服务新模式房企战略：金科“全面布局大湾区”的战略目标2018年，金科计划加大华南地区投资开发力度，将“深耕华南，扩展海西，布局大湾区“作为区域主要战略目标。计划将重点拓展广州、深圳、福州、佛山、肇庆、惠州、东莞、中山、珠海、江门等10个城市。同时，金科也对外发布了进驻华南的第一个项目，即金科为华南用心定制的首个“博翠系”产品，落地佛山，金科博翠天下，由此开启了金科布局湾区的元年。未来，金科将“全面布局大湾区”作为区域主要战略目标，实现湾区大覆盖，并以“美好生活服务商”的定位，将重庆的高标准带到湾区。金科将以“全面布局大湾区”作为区域主要战略目标，并在2020年力争冲击2000亿。商业规划上，是力求每年3-5条商业街开业。房企战略：凯德57亿元收购重庆两江春城项目建筑用地面积482亩凯德集团6月27日宣布，该集团通过旗下全资子公司重庆凯泰实业发展有限公司，收购了重庆中华置业有限公司及其名下的中华·两江春城项目100%股权，交易价格约为57亿元人民币。两江春城项目总建筑用地面积约482亩，涵盖住宅、商业和办公楼等业态。该项目位于两江新区核心，地处新牌坊中央商务区。凯德集团在渝耕耘多年，积累了丰富的开发运营管理经验，此宗交易，既为凯德以企业之力助力城市建设提供了广阔舞台，又为凯德深度携手城市共谋长远发展创造了良机。目前，凯德在渝共布局10个项目，包括1个城市综合体重庆来福士、8个服务公寓分别为重庆盛捷解放碑服务公寓、重庆盛捷长江服务公寓、重庆馨乐庭桃源居服务公寓、重庆馨乐庭两江高科服务公寓、重庆雅诗阁南滨服务公寓、重庆雅诗阁来福士服务公寓、重庆途家盛捷协信公馆服务公寓、重庆途家盛捷棕榈泉服务公寓，以及两江春城项目。目录宏观环境分析12市场环境分析楼市住宅供需同比双涨，价格保持稳中走高土地成交同比略有增加，溢价同比明显下跌金科150亿领跑销售榜，市场集中度再提高住宅成交预计保持高位，土地成交量降价稳三季度楼市预判：住宅成交预计保持高位，土地成交量降价稳数据来源：中国指数研究院整理市场总结重庆主城区住宅市场成交呈现出量升价涨的态势，从量上看，上半年累计成交住宅约1390万平方米，同比上涨0.9%；月均成交232万平方米，再创历史新高；从价上看，上半年住宅成交均价为11002元/平方米，同比上涨30.6%。土地市场方面，重庆主城区土地市场量价齐涨，从量上看，上半年重庆土地市场热度依旧，其成交量为714.35万方；从价上看，上半年重庆住宅用地成交楼面价为5094元/平方米，同比上涨13.96%，住宅用地平均溢价率为13.52%，较去年同期下降了17个百分点。未来展望上半年住宅供需同向增减，市场供需基本平衡；预计三季度住宅供应量或有增长，但涨幅收窄，同时旺盛的需求或许带来去化周期再度缩短；从价格上看，上半年有明显上涨，随着三季度去化周期再度变短，住宅价格会有上涨的趋势，但受房地产政策收紧的影响，住宅价格或将会保持稳中走高；从土地市场来看，上半年大量的土地推出和成交，三季度预计土地整体供需都将大幅减少，成交价格或将保持稳定。谢谢！详情请查询：/谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH2009电子大赛电机部分培训一、直流电机（）汇报人姓名图4为采用内部集成有两个桥式电路的专用芯片L298所组成的电机驱动电路。驱动芯片L298是驱动二相和四相步进电机的专用芯片，我们利用它内部的桥式电路来驱动直流电机，这种方法有一系列的优点。每一组PWM波用来控制一个电机的速度，而另外两个I/O口可以控制电机的正反转，控制比较简单，电路也很简单，一个芯片内包含有8个功率管，这样简化了电路的复杂性，如图所示IOB10、IOB11控制第一个电机的方向，IOB8输入的PWM控制第一个电机的速度；IOB12、IOB13控制第二个电机的方向，IOB9输入的PWM控制第二个电机的速度。

）

步进电机是利用电磁铁的作用原理，将脉冲信号转换为线位移或角位移的电机。每来一个电脉冲，步进电机转动一定角度，带动机械移动一小段距离。特点:（1）来一个脉冲，转一个步距角。（2）控制脉冲频率，可控制电机转速。（3）改变脉冲顺序，可改变转动方向。应用：由于步进电动机的这一工作职能正好符合数字控制系统要求，因此它在数控机床、钟表工业及自动记录仪等方面都有很广泛的应用二、步进电动机及其控制种类：励磁式和反应式两种。励磁式步进电机的转子上有励磁线圈，依靠电磁转矩工作。反应式步进电机的转子上没有励磁线圈。依靠变化的的磁阻生成磁阻转矩工作。应用最广泛，它有两相、三相、多相之分。三相反应式步进电动机的原理结构图如下：ABCIAIBIC

定子内圆周均匀分布着六个磁极，磁极上有励磁绕组，每两个相对的绕组组成一相。采用Y连接，转子有四个齿。定子转子1、步进电机的结构2、步进电机的工作原理

由于磁力线总是要通过磁阻最小的路径闭合，因此会在磁力线扭曲时产生切向力，而形成磁阻转矩，使转子转动。现以BCIAIBIC的通电顺序，使三相绕组轮流通入直流电流，观察转子的运动情况。ABCA（1）三相单三拍（FLASH）CA'BB'C'A3412

A相绕组通电，B、C相不通电。气隙产生以A-A为轴线的磁场，而磁力线总是力图从磁阻最小的路径通过，故电动机转子受到一个反应转矩，在此转矩的作用下，转子必然转到左图所示位置：1、3齿与A、A′极对齐。“三相”指三相步进电机；“单”指每次只能一相绕组通电；“三拍”指通电三次完成一个通电循环。CA'BB'C'A3412

同理，B相通电时，转子会转过30角，2、4齿和B、B´磁极轴线对齐；当C相通电时，转子再转过30角，1、3齿和C´、C磁极轴线对齐。1C'342CA'BB'ACA'BB'C'A3412

这种工作方式下，三个绕组依次通电一次为一个循环周期，一个循环周期包括三个工作脉冲，所以称为三相单三拍工作方式。按ABCA……的顺序给三相绕组轮流通电，转子便一步一步转动起来。每一拍转过30°(步距角)，每个通电循环周期(3拍)磁场在空间旋转了360°而转子转过90°(一个齿距角)。CA'BB'C'A3412CA'BB'C'A3412

A相通电，转子1、3齿与A、A'对齐。

A、B相同时通电，A、A'磁极拉住1、3齿，B、B'磁极拉住2、4齿，转子转过15，到达左图所示位置。按AABBBCC

CA的顺序给三相绕组轮流通电。这种方式可以获得更精确的控制特性。（2）三相六拍（FLASH）CA'BB'C'A3412B相通电，转子2、4齿与B、B´对齐,又转过15。3412CA'BB'C'AB、C相同时通电，C'、C

磁极拉住1、3齿，B、B'磁极拉住2、4齿，转子再转过15。三相反应式步进电动机的一个通电循环周期如下：AABBBCC

CA，每个循环周期分为六拍。每拍转子转过15（步距角），一个通电循环周期(6拍)转子转过90(齿距角)。与单三拍相比，六拍驱动方式的步进角更小，更适用于需要精确定位的控制系统中。AB通电CA'BB'C'A3412BC通电3412CA'BB'C'ACA通电CA'BB'C'A3412与单三拍方式相似，双三拍驱动时每个通电循环周期也分为三拍。每拍转子转过30(步距角)，一个通电循环周期(3拍)转子转过90(齿距角)。（3）三相双三拍（FLASH）按ABBCCA的顺序给三相绕组轮流通电。每拍有两相绕组同时通电。

从以上对步进电机三种驱动方式的分析可得步距角计算公式：—步距角Zr

—转子齿数m—每个通电循环周期的拍数实用步进电机的步距角多为3和1.5。为了获得小步距角，电机的定子、转子都做成多齿的。相数：产生不同对极N、S磁场的激磁线圈对数。常用m表示。拍数：完成一个磁场周期性变化所需脉冲数或导电状态用n表示，或指电机转过一个齿距角所需脉冲数，以四相电机为例，有四相四拍运行方式即AB-BC-CD-DA-AB，四相八拍运行方式即A-AB-B-BC-C-CD-D-DA-A.步距角：对应一个脉冲信号，电机转子转过的角位移用θ表示。θ=360度/（转子齿数*运行拍数），以常规二、四相，转子齿为50齿电机为例。四拍运行时步距角为θ=360度/（50*4）=1.8度（俗称整步），八拍运行时步距角为θ=360度/（50*8）=0.9度（俗称半步）。3.步进电机的静态指标术语定位转矩：电机在不通电状态下，电机转子自身的锁定力矩（由磁场齿形的谐波以及机械误差造成的）静转矩：电机在额定静态电作用下，电机不作旋转运动时，电机转轴的锁定力矩。此力矩是衡量电机体积（几何尺寸）的标准，与驱动电压及驱动电源等无关。虽然静转矩与电磁激磁安匝数成正比，与定齿转子间的气隙有关，但过分采用减小气隙，增加激磁安匝来提高静力矩是不可取的，这样会造成电机的发热及机械噪音。1)步距角精度

步进电机每转过一个步距角的实际值与理论值的误差。用百分比表示：误差/步距角*100%。不同运行拍数其值不同，四拍运行时应在5%之内，八拍运行时应在15%以内。2)失步

电机运转时运转的步数，不等于理论上的步数。称之为失步。3)失调角

转子齿轴线偏移定子齿轴线的角度，电机运转必存在失调角，由失调角产生的误差，采用细分驱动是不能解决的。4)最大空载起动频率

4.步进电机动态指标及术语电机在某种驱动形式、电压及额定电流下，在不加负载的情况下，能够直接起动的最大频率。5)最大空载的运行频率

电机在某种驱动形式，电压及额定电流下，电机不带负载的最高转速频率。6)运行矩频特性

电机在某种测试条件下测得运行中输出力矩与频率关系的曲线称为运行矩频特性，这是电机诸多动态曲线中最重要的，也是电机选择的根本依据。如图2所示：图2力矩与频率曲线图环形分配器、功率放大器以及其它控制线路组合构成步进电机的驱动系统，其方框图如图4，在下一节的方案选择时，也是按照驱动系统的结构来进行。5.步进电机驱动系统的结构图4步进电机驱动系统结构图基本原理作用如下：

(1)控制换相顺序

通电换相这一过程称为脉冲分配。例如：三相步进电机的三拍工作方式，其各相通电顺序为A-B-C,通电控制脉冲必须严格按照这一顺序分别控制A,B,C相的通断。

(2)控制步进电机的转向

如果给定工作方式正序换相通电，步进电机正转，如果按反序通电换相，则电机就反转。

(3)控制步进电机的速度

如果给步进电机发一个控制脉冲，它就转一步，再发一个脉冲，它会再转一步。两个脉冲的间隔越短，步进电机就转得越快。调整单片机发出的脉冲频率，就可以对步进电机进行调速。

主要元件：恒压恒流桥式2A驱动芯片L298N、光电耦合器TLP521-4

工作电压方式：直流

工作电压：信号端4~6V、控制端5~36V

调速方式：直流电动机采用PWM信号平滑调速。

特点：

1、可实现电机正反转及调速。

2、启动性能好，启动转矩大。3、工作电压可达到36V，4A。

4、可同时驱动两台直流电机。

5、适合应用于机器人设计及智能小车的设计中。

实例一：用L298驱动两台直流减速电机的电路。引脚A，B可用于PWM控制。如果机器人项目只要求直行前进，则可将IN1，IN2和IN3，IN4两对引脚分别接高电平和低电平，仅用单片机的两个端口给出PWM信号控制A，B即可实现直行、转弯、加减速等动作。

实例二：用L298实现二相步进电机控制。将IN1，IN2和IN3，IN4两对引脚分别接入单片机的某个端口，输出连续的脉冲信号。信号的快慢决定了电机的转速。改变绕组脉冲信号的顺序即可实现正反转。图13L298驱动步进电机伺服电动机又称执行电动机。其功能是将输入的电压控制信号转换为轴上输出的角位移和角速度，驱动控制对象。伺服电动机可控性好，反应迅速。是自动控制系统和计算机外围设备中常用的执行元件。伺服电动机可分为两类：交流伺服电动机和直流伺服电动机三、伺服电动机及其控制1、交流伺服电动机

交流伺服电动机就是一台两相交流异步电机。它的定子上装有空间互差90的两个绕组：励磁绕组和控制绕组，其结构如图所示。励磁绕组控制绕组杯形转子内定子交流伺服电动机结构图~Uf~UcC其旋转速度n为:n=60f(1-s)/p=n0(1-s)f:交流电源频率(HZ)p:为磁级对数n0:电动机旋转磁场转速(r/min),

n0=60f/ps:转差率,s=(n0-n)/n0图5—21.基本工作原理:交流伺服电动机以单相异步电动机原理为基础，从图5—2可以看出，励磁绕组WF接到电压为Uf的交流电网上，控制绕组WC接到控制电压Uc上，当有控制信号输入时，两相绕组便产生旋转磁场。该磁场与转子中的感应电流相互作用产生转矩，使转子跟着旋转磁场以一定的转差率转动起来.放大器检测元件控制信号+–+–控制绕组励磁绕组+++–––11(b)相量图交流伺服电动机的接线图和相量图(a）接线图交流伺服电动机的接线图和相量图放大器检测元件控制信号+–+–控制绕组励磁绕组+++–––1励磁绕组串联电容C,是为了产生两相旋转磁场。适当选择电容的大小，可使通入两个绕组的电流相位差接近90,从而产生所需的旋转磁场。控制电压与电源电压频率相同，相位相同或反相。励磁绕组固定接在电源上，当控制电压为零时，电机无起动转矩，转子不转。放大器检测元件控制信号+–+–控制绕组励磁绕组+++–––1

若有控制电压加在控制绕组上，且励磁电流和控制绕组电流不同相、相位相差90度、幅值相等i1=Ikmsinωti2=Ikmsin(ωt-90)Bk=BmsinωtBj=Bmsin(ωt-90)因此便产生两相旋转磁场。在旋转磁场的作用下，转子便转动起来。交流伺服电动机的特点：不仅要求它在静止状态下，能服从控制信号的命令而转动，而且要求在电动机运行时如果控制电压变为零，电动机立即停转。如果交流伺服电动机的参数选