济南市大观电影城项目可行性谋划书

济南市大观电影城可行性研究报告目录第一部分：项目概论 1一、项目基本情况 1二、可行性研究依据和范围 1三、项目发展依据 2四、主要技术、经济指标 3五、结论 3第二部分：土地基本情况 4一、土地自然情况 4二、土地性质分析 6三、土地市场分析 8第三部分：城市及区域市场分析 11一、城市宏观经济环境分析 11二、区域宏观经济环境分析 18三、城市房地产市场发展概述 20四、区域房地产市场发展概述 25五、宗地周边区域市场研究 26六、市场分析结论 28第四部分：项目定位 29一、项目整体定位 29二、规划布局分析 31三、产品定位及户型设计 36四、销售价格定位 43五、建设标准定位 45第五部分：经济效益分析 46一、经济测算依据 46二、项目开发成本构成 46三、三项费用与税金 49四、各类产品销售价格 50五、分期开发、销售设想 50六、项目资金计划 51七、经济效益测算结论 52第六部分：结论 53一、项目名称：济南市大观电影城二、项目提出的背景大观电影院始建于1932年，位于济南市的商业中心的大观园商场内，地理位置优越、交通方便、人员流量大。1991年在市文化局、市影剧公司的关心和支持下，自筹资金1000多万元，对己使用了几十年的老影院进行了彻底的改造，建筑面积由原来的1800平方米扩大到3600平方米。建成了全省第一家70mm道尔贝八声道立体声超大银幕影院。十几年来，经过不断的对影院技术和设备的更新和改造，形成了具有三个放映厅、三个录像厅、招待所、卖品部为一体的多功能娱乐场所，影院的技术、设施和观影环境在全省是最好的，先后建成了全省第一家数码电影厅和3D立体电影厅，影院的票房收入一直处于全省首位。“看电影到大观”已经成为济南观众的共识。影院连续多年获得市级文明先进单位、卫生先进单位和安全文明业户等荣誉，为济南市的精神文明建设做出了一定的贡献。但是，目前大观电影院的空间己达到了极限，目前的设施和设备已经满足不了观众的需求，其建筑风格也与省会城市基础建设的步伐相差甚远，因此急需建设一个现代化的符合济南“十五”期间城建工作要求的现代化的电影城。三、项目提出的理由济南市现有5家专业影院，现在除大观电影院是以放映电影为主营业外，其他几家影院都不以放映电影为主业，有的已停业多年，有的己转做它行。大部分影院设施陈旧，技术和设备由于缺乏资金而得不到维修和更新，各影院负债累累，人员臃肿，大堂式的单厅放映和环境的脏乱差严重影响着影院的发展，失去了大量的观众，已极不适应人们对文化娱乐的高品位需求。但是，北京、上海、成都、武汉等城市确是另一种景象，他们借助巨大的资金投入和先进的管理模式，已经在低迷的电影市场中取得了骄人的成绩，他们已经向着电影超市，多厅，多功能发展(包括餐饮、游艺、健身、购物等)，一个影院可以同时放映多部影片，观众可以随到随看，不用等待，观众不是为了看某个电影而到影院去，而是到影院以后再选择看什么电影。影院基本上都座落在市中心的繁华商业区内，从放映设备、音响、座椅的舒适度和整个的观影环境以及影院的电影氛围和规范化的服务等，都大大的超过了济南市的所有影院；电影的票房收入更不能与之相比，差距甚远。例如：上海的环艺电影城，北京的华星国际影城，成都的太平洋影城等年票房收入都在2000万元以上，己成为当地的利税大户。而我们全省的票房收入不过1000万元，还不到一家影院的一半。我省的票房收入在全国排在倒数前几名，这和山东经济大省的形象及不相称。济南是山东省的省会，全省的政治、经济和文化中心，有着得天独厚的历史文化资源和旅游资源，按照省委、省政府提出的把济南建设成具有新世纪现代化气息的省会城市的要求和“十五”期间济南城建工作高起点规划、高标准建设、高效能管理的原则和大力推进特色建设基础工程、形象工程和便民工程的要求。建成后的大观电影城地处繁华的商业中心是集电影、购物、书市、音像超市、客房、名优美食城、游艺城、咖啡厅、网吧、书吧、健身房等为一体的综合性的大型文化娱乐场所。五星级的标准，先进的设备，现代化的管理，必将给我市增加一个城市建设的亮点。三、项目选址大观电影城建设地址：影城位于大观园商场内大观电影院原址(占地2．09亩)，另需要征地2．6亩(需要拆迁大观电影院宿舍楼和南面的民房)，建筑面积约2500平方米，拆迁费用800多万元。大观电影城位于繁华的大观园商场内，大纬二路、经四路是济南市的主要交通干道，20多条公交线路经过该区域，商场云集，交通非常方便，是通向济南市各个方向的中心枢纽，是一个理想的建设场所。四、项目的建设规模和建设方案新建的大观电影城总占地面积4．7亩(3300平方米)，建筑总面积23100平方米，共7层(包括地下一层)。总投资1．53亿元。地下一层：建筑面积约为3300平方米，主要为停车场、水泵房、配电室、空调控制系统等。一层：建筑面积约为3300平方米，设图书超市、音像超市、电影放映历史展览厅。二层：建筑面积约为3300平方米，设风味美食城。三层：建筑面积约为3300平方米，主要设大型网吧、咖啡厅、书吧等。四层：建筑面积约为3300平方米，主要设客房、招待会议场所。五层：建筑面积约为3300平方米，设游艺城、健身房、棋社、牌社、量贩式KTV。六层：建筑面积约为3300平方米，共设十个电影厅，其中二个400座超大银幕放映厅，两个200座的放映厅，四个100座的小放映厅，总座席1600个。六层楼顶：建筑面积约为2000平方米，球幕天文科普教育电影厅。六、市场前景预测1、电影：总共有1600座位，按照10％的上座率计算，每天每个放映厅放映电影六场，电影票按每张12元计算，每天的票房收入为：11万多元，年票房收入为：4147万元，税后利润1359万元。2、其他项目的经营由于不是我们的专长，可以以出租或其他的方式进行招商和合作。如果以大观园现在的租价每平方米每天4元计算(电影院由我们自己经营)，5层(除电影院一层和地下室一层)按使用面积11500平方米计算，一天租金46000元，一个月为138万元，一年为l656万元。每年总的收入为3015万元，预计6年收回建设投入资金。大观电影城的建设是济南市电影事业发展的美好前景，电影具有巨大的市场潜力，谁先占有这个市场，谁就能够统领济南的电影市场，这需要我们开拓思想，大胆进取，尽快的建设成这个项目，那么济南的电影市场就是我们自己的。目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章 总论 1一、项目概况 1二、报告编制的依据 4三、编制内容 4四、结论与建议 4第二章 业主基本情况 6一、企业概况 6二、技术负责方简介 7第三章 项目背景和建设的必要性 11一、项目背景 11二、项目建设的必要性 18第四章 项目市场分析 23一、红豆杉市场前景分析 23二、红豆杉市场现状 30三、营销策略、方案、模式 33四、产品方案 33第五章 项目建设条件 34一、项目位置 34二、项目建设条件 34第六章 项目建设内容及规模 38一、建设规模 38二、建设内容 38第七章 技术方案 40一、设计原则及指导思想 40二、总图布置 40三、土地整理 42四、道路设计 42五、给排水 47六、电力、电信 54七、绿化 54八、红豆杉种植方案 55第八章 项目资源供应 65一、林业资源 65二、土地资源 66三、劳力资源 67四、苗木供应 67第九章 环境保护和节能措施 68一、环境保护 68二、节能措施 69第十章 劳动安全卫生与消防 71一、消防 71二、森林防火预案 72三、安全 75四、病虫害的防治 76第十一章 项目的管理及实施 78一、组织机构 78二、项目的监督和评价 80第十二章 项目实施进度计划与招投标 81一、项目实施进度计划 81二、招投标方案 81第十三章 投资估算和资金筹措 83一、投资估算 83二、资金筹措 87第十四章 财务评价 89一、评估依据、原则和方法 89二、基础数据选取 90三、收入及税金估算 92四、盈利能力分析 95五、偿债能力分析 96HYPERLINK\l"_Toc29599