新苏吴地中心建设项目谋划建议书

苏州新苏企业经济发展有限公司第57页共57页《新苏·吴地中心》可行性研究报告申请单位：苏州新苏企业经济发展有限公司申请日期：目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章项目总论 5第一节开发公司概况 5第二节项目背景 5第三节可行性研究报告的编制依据和研究范围 7第四节研究结论及建议 8第二章项目所在地概况和发展前景 11第一节项目所在地概况 11第二节区域发展前景 12第三章项目市场分析 15第一节苏州写字楼市场环境 15第二节苏州服务业发展目标 18第三节苏州商业地产发展前景 19第四节市场分析结论 20第四章项目定位及资源开发方案 22第一节项目定位 22第二节资源开发方案 25第三节资源利用方案 26第四节资源节约措施 26第五章工程建设方案 29第一节建筑设计 29第二节经济技术指标 34第六章节能方案分析 37第一节用能标准和节能规范 37第二节能耗状况和能耗指标分析 38第三节节能措施和节能效果分析 40第七章建设用地、征地拆迁及移民安置分析 42第一节项目的选址及用地方案 42第二节土地利用合理性分析 42第三节征地拆迁和移民安置规划方案 43第八章环境和生态影响分析 45第一节环境和生态现状 45第二节生态环境影响分析 45第三节生态环境保护措施 46第九章投资估算和融资方案 49第一节投资估算 49第二节融资方案 51第十章项目经济效益评价 53第一节项目开发计划 53第二节项目经营方案 55第三节项目现金流量表 56第四节项目财务风险评价 57第十一章社会影响分析 59第一节社会影响效果分析 59第二节社会适应性分析 59第三节项目风险及防范建议 60第十二章项目可行性研究结论 63附件 64

第一章项目总论第一节开发公司概况《新苏•吴地中心》项目，由苏州新苏企业经济发展有限公司投资建设。企业类型：有限公司。公司组建于2009年12月8日，注册号320500000067557，注册资本金为16800万元，公司的经营年限为20年。公司经营的主要业务是房地产开发经营、物业管理、投资管理及咨询、销售建筑材料、装饰装潢材料。苏州新苏企业经济发展有限公司暂定为二级房地产开发资质企业，现有工程技术人员20多人，其中高级职称1人。公司隶属于苏州市新苏集团。新苏集团创立于2006年，新苏企业是一家具有雄厚实力和丰富地产开发经验的投资商和发展商，旗下形成商业地产、连锁百货、高级酒店、金融投资四大支柱产业。新苏集团已在江苏、山东等地开业及在建6个新苏国际广场、3家星级酒店、8家连锁时尚百货店，计划到2015年，建成20个新苏国际广场、20家时尚百货、5家星级酒店，企业资产超过100亿元，年销售额超100亿元，成为国内一流的企业集团。公司始终以“和谐是稳定的基石，创新是发展的动力”为经营理念，以“心存高远，脚踏实地”为企业精神。公司对外积极参与市场竞争，对内大力培养专业人才，企业实力、素质稳步提高。在经营理念上不断开拓创新。公司通过市场公开竞拍，于2009年11月5日取得位于平江区苏地2009-B-34号地块（15198㎡）的土地使用权。本公司现计划在该地块建设以商业为主，集商业、酒店、办公为一体的大型高档城市综合体。第二节项目背景一、项目名称《新苏·吴地中心》二、项目位置本项目位于苏州市平江新城312国道南1号地块（人民路东、城北东路南）。1.1项目的位置图平江新城312国道南1号地块，功能为商业、办公及酒店，总建筑面积为151025平方米，其中地上三十五层总建筑面积91149平方米，地下四层总建筑面积56032平方米，容积率为6.0。三、项目周边环境本项目位于苏州市平江新城商务核心区。地块北面是城北路（原312国道），路北即万达广场项目。地块西紧邻人民路。2004年平江新城建设全面启动。从大观名园、橘子国、万达广场等商住项目的建设拉开序幕。平江新城逐渐加快建设的步伐，道路等城市基础设施也逐步推进。万达广场项目已经建成投入使用。在近几年的发展中，商务核心区和火车站商业区都迎来了较快的发展，区域逐步走向成熟和完善。第三节可行性研究报告的编制依据和研究范围（一）编制依据1、《中华人民共和国城市规划法》（1989年）；2、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）；3、《江苏省城市规划管理技术规定》（2004版）；4、《江苏省土地管理条例》（2004年第二次修订）；5、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；6、《投资项目可行性研究指南（试用版）》；7、原国家计委（1983）第116号“关于颁发建设项目进行可行性研究的试行管理办法的通知”；8、国家、省、市有关设计和建筑规范、标准；9、项目相关的资料。（二）主要研究范围本报告主要对苏州新苏企业经济发展有限公司拟建的“新苏·吴地中心”项目的建设条件、必要性、选址、规模、投资估算等诸方面可行性作出分析。研究范围包括：项目建设的必要性项目选址项目建设规模和内容建设方案环境保护和职业安全卫生节能组织机构与人力资源配置项目管理、实施进度及招标投资估算与资金筹措社会效益风险分析（三）编制原则坚持客观、公正、科学、可靠的原则和实事求是的工作态度，力求做到数据准确、内容完整、重点突出、结论科学。在调查研究的基础上，严格按照客观实际进行评价分析，以保证咨询报告的客观性、公正性和科学性。第四节研究结论及建议（一）结论伴随着苏州经济的快速发展，苏州的商业市场呈现欣欣向荣的发展态势。在工业经济的迅猛发展之下，苏州的服务业得到不断的提升发展。苏州原有商业中心已经发展饱和，新形态的商业项目不断涌现，城市副中心的商业配套不断完善。本项目所在的平江区是苏州旅游业发展的核心地区之一，观前商业圈和火车站商业圈支持者巨大的市场消费力，对于商业的消费有很大的支撑能力。本项目定位起始点较高，本项目地理位置优越，处在人民路北延、火车站、平江新城核心位置，同时随着苏州轻轨2号线的开通，项目可售部分售价及所持有物业价值未来增值潜力巨大。项目的建设对于丰富平江新城和火车站区域的商业形态、提升商业档次，满足周边居民的消费需求，都具有较大的积极意义。同时，项目的销售部分物业保证了项目的开发建设，持有商业物业的长期经营能带来长期稳定的高收益。项目的项目建设，具有较大的社会效益和稳定高效的经济效益，项目的建设是可行和必要的。（二）建议1、本项目建设规模大，资金需求量大，需要项目单位具有较强的资金实力，并积极争取银行资金支持。2、处理好统筹规划与分布实施的关系。在项目建设中，同步推进商业裙楼建设和超高层塔楼建设的关系，做到安全、高效、高品质的建设，同时统筹施工，在保证品质、安全的前提下，切实做到节约成本。

第二章项目所在地概况和发展前景第一节项目所在地概况一、区域环境平江新城，位于苏州市平江区北部。紧靠古城区，东与工业园区梅巷交界，北与相城区元和镇相邻，西与金阊区西塘河相邻。规划面积10平方公里，为苏州最重要的交通枢纽中心和市域次级商务商贸中心。2003年平江新城开发建设全面启动，2006年正式成立了平江新城管委会。二、区位优势平江新城南衔古城之繁荣，东西托园区新区现代经济的蓬勃，北领新兴的相城，是苏州城区乃至大都市格局的轴心，也是苏州沉淀繁华轴线的一个支点，自然而然地成为了人流、物流、资金流乃至历史文化转化上的枢纽。三、经济环境苏州市具有较强的经济实力。宏观经济环境持续发展。2011年苏州全市地区生产总值达到10716.99亿元，按可比价计算比上年增长12%。全市实现地方一般预算收入1100.9亿元，比上年增长22.2%。中国大陆排名第5位，居全国地级市第一。按户籍人口计算的人均GDP则达到了11.72万元，已经成为全国人均产出最高的城市之一。2011年，全市实现社会消费品零售总额2830亿元，比上年增长17.8%。规模总量列全省第一，在全国地级市排名第一。2011年7月11日，国家开发银行苏州分行开业，这是国开行设立的全国第一家非计划单列市城市分行。2009年末苏州金融机构本外币存、贷款余额分别为11450.54亿元和9032.28亿元，居江苏第一。民营经济民营经济发展质态不断提升，民营资本开始投向新兴产业。全市新登记私营企业3.62万家，年末实有20.80万家；新登记私营企业注册资本1217.35亿元，年末累计注册资本7288.20亿元。新登记个体工商户8.39万户，年末实有38.28万户；新登记个体工商户注册资本60.24亿元，年末累计注册资本218.14亿元。年末全市共有规模以上民营工业企业4916家，占规模以上工业企业数的51%，实现工业总产值8405亿元，比上年增长17.4%，占规模以上工业总产值的比重达到29.8%。私营个体经济投资1394.08亿元，比上年增长20.8%，占全社会固定资产投资的比重达到31%。四、交通优势作为交通的枢纽和集散中心，区域内交通发达，集铁路、公路、高速公路、高速铁路等诸多重大交通基础设施于一身，有沪宁高速公路、312国道、227省道（东环路）、苏虞张公路等对外交通干线，沪宁高速公路城区入口和苏州火车站、汽车北站均位于本区，为地区发展提供了得天独厚的交通优势。五、产业优势随着苏州对外扩张和制造业的兴起，必然要求有一定规模服务业的支撑。平江新城得天独厚的区位优势和产业定位，为金融、保险、证券、物流、电子商务等现代服务业的发展提供了广阔空间，也为增强中心城市的辐射作用奠定了基础。第二节区域发展前景一、功能定位建成以交通枢纽、商务商贸、生态居住为主要功能的城市副中心。二、核心业态着力发展以金融、保险、证券等为主的现代服务业。三、本项目发展前景本项目按国家现行的建筑设计规范规程执行，将充分的利用宝贵的土地资源，合理配置和利用，以提高土地的综合利用率。2004年，苏州启动平江新城建设计划。平江新城建设，是苏州市委、市政府为加快城市化进程、强化中心城市功能、提升城市现代化水平的一项重要措施。坚持可持续发展的规划原则，引入科学先进的规划理念，充分发挥交通引导功能，平江新城确立了“交通枢纽、商务商贸、生态居住”三大功能定位。根据“三区三城”建设目标，平江区将新城定位为以现代商务商贸为支柱产业的功能集聚区，重点发展生产性服务业，着力引进智慧型、科技型产业，将逐步建成现代商务功能区等四大功能服务区域。万达模式的进驻使得平江新城从项目开发，实现了区域城市能级的提升，而本案作为又一个城市综合体的进驻，必将成为平江新城未来的城市又一个核心地标！本项目处于商务服务区的核心位置。同时周边还有四个生态居住社区，总占地面积近6平方公里，注房面积达3百多万平方米，新城区内的居住人口将达到14万左右。

第三章项目市场分析第一节苏州写字楼市场环境（一）市场行情：写字楼聚集效应苏州写字楼主要分布在中心城区、园区、高新区三大区域，其它区域处于发展初期，尚未形成集聚。中心区写字楼主要集中在观前商圈、石路商圈和南门商圈等区域；新区写字楼集中在新区中央商贸区及狮山路板块；园区写字楼主要分布在湖西CBD、湖东行政中心区域。（二）市场行情：写字楼等级划分物业配套、档次结合目前的售价/租金可将板块划分为三个等级，整体市场高位稀缺，园区、新区处于高中等级。（三）市场行情：供求关系分析苏州2010年1月-2011年1月写字楼市场供应、成交主要集中于下半年；单月供应量于10月达到峰值8.19万方，2010年1月、7月和12月单月成交量较大；2010年苏州全市成交均价13697元/㎡。第二节苏州服务业发展目标第三节苏州商业地产发展前景（四）2011年写字楼市场供应情况2011年苏州写字楼市场中20.52%为存量房源，近80%为全新房源，中润·苏州中心、苏州高新广场、晋合广场、元联中心等全新项目上市。2011年苏州写字楼新上市房源一览区域案名推盘时间面积范围（㎡）价格（元/㎡）推盘量销售情况吴中区中润·苏州中心2011年8月40-170017000-190003.5万方现推15F，去化率13%吴中区名宇广场2011年4月50-11008000200套基本售罄，90%以上园区凤凰文化广场2011年12月待定待定11万方/园区晋合广场2011年11月230-170020000-2500020套/园区中新领袖天地2011年10月58-11811000042套预计10月份推出别墅写字楼沧浪区新联大厦2011年9月95-140012000-13000154套/新区苏州高新广场2011年3月200-1700均价24000-250006.8万方4-10层去化50%新区101Park2011年6月380-17309500-15000142套去化10-15套左右别墅写字楼相城区元联中心2011年4月60-1509500184套70%相城区繁花中心2012年待定待定10多万方/（五）小结1.销售市场个案启示：合理定价、策略以及产品定位应切实市场需求。目前平江新城整体市场氛围淡薄，但区位价值明显。2.租赁市场市场总体的入驻率较高，租赁客群基本符合区域市场的产业发展特征以及发展趋势特征。3.市场预期随着苏州城市地位以及吸引力不断提升，外来公司正深入苏州发展，配套完善的中高端办公物业将是其合理选择。第二节苏州服务业发展目标《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》及《苏州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，纲要指出：“要适应居民消费结构升级趋势，继续发展主要面向消费者的服务行业，扩大短缺新产品的供给，满足多样化的服务要求”，其中，“改善旅游基础设施”是“”大力发展旅游业“的重要内容。做强休闲度假旅游。发挥苏州山水、文化和城市和谐统一，古典与现代完美交融的比较优势，突出发展休闲旅游，通过完善适宜人居的旅游配套设施和打造有震撼力的旅游文化吸引物，链接观光旅游和度假旅游，实现旅游与商务、会议、培养、康乐、颐养等功能的有机结合。积极发展景观商业、文化商业和旅游商业。在对传统商业街区和旅游风情街的改造建设中，注重营造具有浓厚吴文化底蕴、姑苏建筑风貌、较高文化品位的商业景观，结合旅游景点的特色，挖掘景点对商业的带动功能。《关于加快现代服务业集聚区建设的若干意见》苏府{2007}115号指出：现代服务业集聚区是以某一服务产业为主体，相关服务产业相配套，产业特色鲜明，空间相对集中，具有资源集合、产业集群、服务集成，现代服务业集聚度达到一定水平的区域。现代服务业集聚区是现代服务业中的新型业态，是服务业发展的重要载体。为推动苏州是现代服务业集聚区加快发展，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认证贯彻落实科学发展观，以又好又快和富国强市统揽全局，坚持以信息化为基础，以生产性服务业为重点，充分挖掘和发挥我市人文、旅游和制造业三大资源优势，依托骨干企业和人才，加快服务业集约型发展，构造完整产业链，推动形成服务业新增长点，增强城市综合服务功能，全面形成与经济社会发展相吻合、与现代制造业和现代农业相配套、与城市化进程相协调、与国际市场相对接、与城乡居民需求相适应的现代服务业体系。坚持规划先行，增强规划的严肃性，避免重复建设和无序竞争。根据《苏州市服务业布局规划》，全力营造“1516”格局，打造16个服务业功能集聚区，形成层级结构分明、功能完整突出的服务业空间布局架构。充分挖掘和发挥我市人文、旅游和制造业三大资源优势，优先发展旅游、物流、文化和社区服务等具有比较优势的服务业，大力发展交通运输、金融、会展和信息服务等具有市场潜力的服务业。建设载体，特别要加快推进产业带动性争形成相对优势，培养特色品牌。要以服务业重大项目为载体，特别要加快推进产业带动性强的功能性项目建设，发挥导向性作用。依托资源、交通和市场，围绕特色产业集聚，加快培育现代化服务业集聚区，使之成为业态集聚、生态协调、具有特色和较强影响力的服务业产业功能区，成为我市服务业总量增长、投资拉动和财税增收的集中区。根据我市城市定位，重点培育一批现代物流、产品交易、研发设计、商务商贸、金融、信息、创意、旅游休闲等不同类型的现代服务业集聚区。到2010年，集聚区实现增加值占服务业增加值的比重达到30%以上。第三节苏州商业地产发展前景苏州房地产市场需求持续旺盛，增长势头平稳增长，住宅、商铺需求不断增长。2006年以来苏州商业用地供应量持续增长，带来了近年商业市场的活跃与繁盛。市中心核心商圈的升级完善，城市副中心、新兴外围片区商业、以及正在建设中的轨道交通站点等新兴商业轴正处在百花齐放、全面发展阶段；而商业房地产的开发模式也在不断创新，传统单一物业形态或有限业态的组合型商业，逐渐由多种业态组合的城市综合体项目、商业广场、联合商贸区所取代，更多的融入了现代国际化商业的发展理念，从而升级了苏城整体的商业市场环境，进一步提升了长三角都市圈的重点城市发展地位。2011年一季度台湾新光三越、日本亿株美亚、韩国乐天玛特、沃尔玛山姆会员店等世界商业零售巨头纷纷选择落户苏州。今年苏州市共有单体面积超5000㎡、投资额超5000万元的商业重点建设项目107个,计划完成投资额221.49亿元,与去年实际完成投资额184.75亿元相比,增长了19.87%,新增营业面积将超一百万平方米,其中市区和县级市占一半。这些重点项目涵盖了商业中心、商业街、百货商场、物流配送中心、仓储、高档酒店、度假中心、大型超市、交易市场等多种业态类型,苏州市商业地产业态布局、规划设计和营销方式均呈现出多元化、细分化的趋势。第四节市场分析结论苏州整体经济持续发展，经济实力位居全国前列，大量的人才、资金涌入苏州，在此背景下，苏州房地产市场近年迅速发展。苏州住宅市场表现出了旺盛的刚性购房需求和改善性需求。新城区的建设速度较快，城市基础设施较完备，近年商业配套和商业业态提升的需求明显上升，各个区域的商业地产开发正适逢时机。苏州社会商品消费实力强劲，发展商业地产具有较好的投资价值和前景。

第四章项目定位及资源开发方案第一节项目定位一地块解析1、交通条件本项目地处苏州市城市南北主干道人民路东侧。苏州人民路沿线是苏州传统的市中心主干道，沿人民路有苏州观前街商圈和南门商圈、好又多商圈等繁华商业区。沿人民路公交线路众多。同时，苏州第二条轨道交通2号线在本案附近设有轨道交通站点，且在本项目地下设有出入口。项目交通优势明细，地铁商业经济效应优越。2、地形地势本项目地块平坦，地块呈现东西向走势。周边基础设施完备。本项目的水、电、气路等均已通平，具备良好的开工条件。3、规划限制条件本项目总用地面积15198平方米，总建筑面积151025平方米，容积率6.0，建筑密度45.0%，建筑最高高度二项目SWOT分析1、项目优势地块位于平江新城商务核心区，周边规划有平江新城商务核心区和火车站物流商贸区；地块西临苏州繁华阶段人民路；沿人民路商业价值高；地块紧靠地铁2号线，轨道交通经济优势明显；地块北面紧靠万达广场，商业氛围成熟，有利于形成商圈效应；周边居住小区密集，居住人口众多，消费需求旺盛。2、项目劣势项目沿主干道南北长度较窄，商业展示面较小；项目交通组织较难，交通出入口设置难度较大。3、项目机会平江新城处于发展提升阶段，06年开始进入区域全面发展，城市改造力度较大，城市综合体发展适逢时机；区域住宅前期开发基本入住，区域亟待商业配套设施；人民路商业随着城市发展，正在向北部衍生，本案正处于苏州北部重点发展的几个商圈之一；地铁二号线的建设，使平江新城更加紧密的连接市中心、相城区，使平江新城成为人流交汇所在，商业人气必定旺盛。4、项目威协平静新城作为发展中区域，不是传统的商业区，传统百货在区域内还需要长期的经营培育；未来沿人民路西部将有众多百货项目进入，包括苏州人民商城等在内，错位竞争和定位较重要。三项目业态项目是一个集：大型购物广场、商业步行街、五星级国际酒店、超高层写字楼、酒店式公寓、各类主题餐厅、娱乐健身休闲广场于一体的综合商贸中心。项目共设地下四层，其中地下1-2层为零售型商业和设备用房；地下3-4层为人防设施及停车场所。裙房部分为集中式百货零售店以及休闲娱乐餐饮设施。塔楼共35层。酒店部分为五星级国际酒店，办公用房定位于五A甲级写字楼。四项目定位1．营销策略：价值点提炼地段：雄踞城市主轴人民路，古城区近在咫尺，远眺古城美景，出入市区便捷；项目处于新城CBD核心区。交通：内外交通便利。人民路、城北西路等多条城市主干道周边交错，地下打通与地铁二号线通道，实现无缝对接，紧邻火车站、沪宁高速出入口；距离苏嘉杭高速出入口仅3公里。配套：自有“新苏吴地购物中心”商业的配套支持，北侧紧邻万达广场，西侧距离苏大附一院分院较近，南侧紧邻平江区行政中心，另外苏州市四大中心——市行政服务中心、市公积金管理中心、市社保中心、市建设招标中心，即将入驻新城，便捷商务办公。前景：平江新城“交通枢纽、商务商贸、生态居住”的功能定位，着力打造总部经济，大力发展现代服务业，高起点的规划逐步实施，区域发展潜力大。产品：应用多种高科技技术和建材，打造高品质的商务标准。2.产品属性定位与竞争项目相比，区域价值、地段价值明显，产品价值有一定的成长空间，因此区域价值和产品价值是本项目核心卖点。“三高产品”，还原甲级写字楼本质：高效率/高品质/高形象高效率：完善的配套设施，是高品质写字楼的首要条件；高品质：高科技、人性化的产品技术的应用，从硬件到软件实现高品质；高形象：高端的商务环境，助推入驻企业树立高端品牌形象。3．客户定位分类金融类IT类贸易类制造类传统服务业现代服务业房地产政府机构/社团其他合计比例13%7%22%20%1%23%11%2%1%100%客户来源区域比例中心城区（沧浪区、吴中区、金阊区、平江区）35%新区、园区、相城区30%苏州其他区域（包括五县市）20%上海、浙江、台湾、其他15%第二节资源开发方案本项目总用地面积为15198平方米，拟建总建筑面积151025平方米，其中地下部分为56032平方米，地上部分为94993平方米。有效地利用了现有的土地资源，充分合理的利用了城市道路和住宅之间的空余位置，来开发适应性的商业项目，既满足了周围的广大居民的生活需要，也为当地解决了一定的劳动力就业问题，推动了当地的经济建设，增加了当地的财政收入，改善了当地的第三节资源利用方案我们公司将大力推进科学利用土地资源。实现土地资源开发利用的科学化，是本项目成功的前提条件。从粗放利用转变到集约利用，走内部挖潜力的路子，努力提高土地利用率，提高土地的利用效益。严格执行规划部门的设计条件，处理好与广大居民的关系，将本项目与当地居住环境融为一体，合理确定规模，获取建设效果。开发走生态化道路，建成环境优美舒适的商业街。本项目绿化面积将达到5320平米，环保投资达600万元，超大的绿化面积，高密度的绿化覆盖率为净化空气、噪音、辐射等起到了强有力的作用。严格控制建筑密度，规定较宽的建筑间距，改善人类的生态环境。规范物业管理市场，管理要逐步推行“以人为本”的物业管理模式。对房屋及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目，进行维护、修缮和整治。推行物业管理早期介入制度，实行全过程跟踪管理，营造优美的人类住区。第四节资源节约措施本项目的土地性质为商业用地。项目建成运营后，年耗电量约为1千千瓦时，年用水量约为4万吨。施工期污染物的处理：建设水沟，拦截沉淀生产废水后排入附近河道；生活污水纳入污水管网，进入污水处理厂处理。粉尘、扬尘等采取物料统一堆放、适时喷水、严格运输、设置施工现场围栏。噪声：加强管理、合理安排施工作业时间。固废：建筑垃圾回填处理，生活垃圾由环卫部门统一收集处理。营运期污染物的处理：生活污水合并后经市政污水管网进入污水处理厂处理。废气：采用清洁能源，经抽风装置收集后由排气筒外排。噪声：有效控制经营范围，采用低噪音设备，加强管理机动车出入。生活垃圾由环卫部门统一收集处理。

第五章工程建设方案第一节建筑设计（一）总体布局“新苏•吴地中心”（平江新城312国道南1号地块）基地位于312国道和城市道路的交汇区域。基地北侧为已建万达广场,功能为商业住宅,其余三面均为新规划商业办公用地（未建）。基地本身有以下三个重要特点：基地北侧为重要的312国道；基地西侧为人流车流较大的主要城市干道；基地南侧为规划中的商业CBD区域。1.设计原则针对以上基地特点，本方案确定了项目的设计原则。充分利用本基地西侧紧邻城市主干道的特点；加强与基地南侧规划商业办公区的联系；充分利用本基地北侧的绿化景观区。2.规划设计首先，本项目根据不同功能使用要求，将地面建筑分为三个部分：酒店塔楼、办公塔楼、商业酒店裙房。将与人流和商业氛围联系较为密切的商业裙房，分别布置于基地西侧；把酒店办公塔楼布置于基地东侧。酒店办公塔楼设计为梯形塔楼搭配几何长方体体块，通过几何体块的有机结合,丰富了建筑的各个立面，弱化了地块的压抑感；在功能布局上，将重要的商业空间布局于人流较多的西侧，将办公酒店等相对较独立的空间布局于东侧，保证了最大程度上利用本基地的地域特征。3.交通组织本基地位于苏州市北侧平江新城,地块东起20米绿化带及规划河道,西至50米宽人民路,南至12米宽规划道路,北抵15米绿化带及城北东路(312国道).地块。基地南北宽102至62米，东西长约189米，西面宽,东面窄，呈东西向狭长梯形平面,地势平坦,无特殊地形。本方案将办公主入口安排于东南侧，直接面向城市道路，同时，东南角作为酒店住客及小汽车的主要出入口，酒店入口安排于东北侧，此入口作为酒店团体客人大巴的出入口。裙房商业安排二个出入口于北侧，另安排一个于南侧沿街面，以便吸引沿街人流。后勤管理出入口安排于基地北侧。在基地西侧与基地西北角设有步行出入口，加强与北部景观绿化区域的相互联系，充分利用北部区域的景观绿化。在大楼的东南角和基地的南部设置地下车库出入口，地下车库共计停车449辆，地上1辆（大客车位）。4.建筑布局总体项目分为三个建筑形体：主楼最高点159.250米，建筑高150.00米，塔楼共28层，裙房7层；总体地下室，地下4层。总体建筑物退基地红线西侧21米，北侧建筑密度45％，绿化率35.00％，完全符合规划要求标准。（二）建筑主体（1）设计概念在总体设计原则的基础上，“新苏•吴地中心”（平江新城312国道南1号地块）的建筑单体设计概念也极为清晰明了。商业的公共功能空间主要集中于1～2层的裙房内，把塔楼的办公酒店相对静的空间布置于基地的东侧，。酒店的客房部分，本方案主塔楼为点式结构，此平面布局中间交通核，周围为客房，是较为经济合理的酒店客房平面布局。本方案塔楼每层部分采用悬挑方式，同时由于矩形的造型，并且塔楼上部造型略有变化，但都进行了合理的设计，既保证了立面的造型需要，又兼顾了客房的面积要求。这样的布局既保证了结构的合理性，又满足了东西两侧客房的面积要求。商业百货作为吴地中心重要的一部分被布局于基地西侧，紧靠人流车流密集的人民路主干道，在连接该处的商业入口处各自均有独立的垂直交通和安全出入口，便于将来的独立使用，避免相互不同功能的干扰。以上的3点建筑单体的设计概念使“新苏•吴地中心”的空间感觉及建筑造型将让人过目不忘，并在苏州市的商业办公建筑群中形成独特的风格与特色，实现经济收益和社会形象的巨大成功，成为苏州市建筑的形象代表。（2）平面布局总体地上建筑分为两个建筑形体：酒店办公塔楼和商业酒店裙楼。裙房7层，总计建筑面积40786平方米。塔楼28层，总计建筑面积50363平方米。（未含八层及二十二层避难层3844平方米）裙房，一个完全与城市空间结合的公共空间。“新苏•吴地中心”的1层至2层是整个该商业规划区的门户，有着标志性的作用。其洋溢着企业文化的曲线型体块穿插以及其所处的地理位置都使得整个建筑有着丰富多彩和气质独特的商业魅力。从西北侧人民路主干道看过来，基地入口处沿引道向内直至商业主入口，既凸显了大型商业入口的气势，又保证了主入口前景观及城市入流与商业区域的互动性。裙房1层及2层部分为商业区域，2层部分至7层为酒店服务配套。商业西侧正对人民路城市主干道，首层5.5米高，二至六层5米高，七层裙房部分12米，塔楼部分5米，采用全玻璃幕墙的处理手法，使其成为庄重、大气，可观看城市景观的特色商业空间。商业入口布置于主体空间的南北侧，中间为室内中庭共享空间，每处设自动扶梯，引导商业人流。充分运用共享空间设置商业铺位，提高商铺的价值。西侧入口处设有室外共享空间，为动态商业创造出一处静态休闲小憩场所，丰富动静空间。酒店入口布置于建筑的东北侧，裙房2-7层为酒店服务配套及部分客房。办公入口置于塔楼东南侧。1.与城市观相映衬的塔楼布局第八层为避难层，塔楼三至七层，三十四层为塔楼客房层，三十五层为空中餐厅，共57间客房，其中35间标准客房，22间套房。第十至三十三层为办公区，其中第二十二层为避难层，办公入口设置于东南侧，以避开商业人流的影响。2.地下室地下室功能为地下商业，设备机房、后勤服务用房及停车库。后勤服务用房设置于主塔楼下方，紧靠垂直服务交通，以便为后勤服务提供便捷通道。此外，地下室周边及矩形柱网区域，充分利用其规整性，提高停车效率，设置为停车库，共计可停车449辆。分别在南侧及东南角设置双车道汽车出入口。3.城市森林概念城市森林的灵感来源于国画中多树的景观。这座高耸的商业中庭每层梁柱都为喻意的森林，大楼中心如同一个茂密的森林,但又不乏理性的规整和秩序，每层梁柱都由玻璃包围作为墙体结构。这种设计增加了建筑的透明性，同时使得每层楼看起来好像悬浮于下面一层之上。建筑总体设计结合高耸的中庭空间和广阔的城市景色，将自然带入到这个楼宇之中。（3）剖面设计主楼最高处为地面以上高度159.250米，建筑高度为150.00米。室内外高差为0.25米。地上一层为5.5米高，地上二层至六层均为5米高，七层裙房部分高12米，七层塔楼部分高5米，避难层层高3.3米及4.8米，塔楼其余各层均为3.8米地下室：因考虑到地面建筑室内外高差及道路覆土深度、地下室人防要求，地下室主体建筑层高为：一、二层为5.1米，三层3.9米，四层为4.5米。其中，一二层部分设夹层，层高为2.55米。（4）内部交通组织塔楼沿东西方向均匀布置垂直交通，分别为2部消防电梯，2部封闭防烟疏散楼梯，10部客用垂直电梯。裙房布置有一组地下二层至七层的电动扶梯，一组一层至七层的电动扶梯，及两组地下四层至二层的电动扶梯，裙房部分另专门设有7部客用电梯，3部消防电梯，18部封闭防烟疏散楼梯。货运流线可由塔楼中部1部货梯或者裙房南侧两部电梯从地下卸货后直接进入地下室库房及一层至顶层各楼层。每部货运电梯均同各层后勤及管理空间相通。办公人员流线可由办公塔楼部分电梯从地下三四层至地上一层及地面十层至三十三层各层办公，方便人流的到达及疏散。酒店人流可以有塔楼核心筒内部分电梯从地下三四层至地上一层至地面九层，三十四的总统套房层。商业酒店人流可以通过裙房内的各组垂直楼电梯及自动扶梯达到各层。以上各组楼梯、电梯的布置及数量均满足人流、动线及消防疏散的需求。无障碍设计本项目在建筑各主要出入口均结合入口踏步平台设置无障碍坡道,方便残疾人士的出入;在建筑室内各高差变化处,设置无障碍坡道,方便残疾人士的上下。在各楼层及建筑各主要出入口处设置垂直电梯,进一步确保残障人士方便到达各个楼层。在建筑各公共区域楼层设置残疾人专用卫生间,方便残疾人士的使用。在总体中地面及地下均设置残疾人专用停车位。在底层大厅等公共场所部位应配置无障碍电话。（5）立面造型本方案立面造型以矩形结合为主要设计原则，酒店办公塔楼设计为矩形错落的建筑形体，一方面丰富了建筑总体的空间形态,另一方面也和公司的企业文化相契合；在功能布局上，将重要的商业空间布局于人流较多的西侧，将办公酒店等空间布局于东侧，保证了最大程度上利用本基地的地域特征。本方案外立面造型体块组合层次分明。裙房以玻璃幕墙为主，浅色竖向玻璃配以浅色石材嵌条相间，极具现代感。塔楼则为玻璃幕墙结合玻璃挑板，玻璃挑板在阳光的照射下产生通透的光影效果，增加立面立体感，凸显这个建筑的活力与灵动。“新苏•吴地中心”（平江新城312国道南1号地块），它具有良好的地理位置，无论从周边的城市交通，还是区域的功能布局都决定了，它将是一栋功能完善造型新颖的标志性建筑物。第二节经济技术指标1总用地面积151982总建筑面积151025其中地上计容总建筑面积商业建筑面积5697办公建筑面积45573酒店建筑面积39机房建筑面积3合计91149地上不计容面积3844商业：241办公：1928酒店：1675地下总建筑面积：560323建筑占地面积68394容积率6.05绿地总面积56绿地率35%7建筑密度45.0%8建筑最高高度1629建筑高度1510建筑层数其中地上35层地下4层11停车机动车停车地上：33辆地下：499辆非机动车停车地上：地下：2769辆分层面积表12地下室：56其中地下一层：14247m2地下二层：15565.4m2(含非机动车库夹层地下三层：13287.2地下四层：13327.713主楼：91149m2其中地面一层：5964.7地面二层：4534.9地面三至七层：5906.4地面八层至三十五层：51117

第六章节能方案分析第一节用能标准和节能规范本项目再设计节能方面严格符合国家实施的节能规范、标准：1、采暖通风和空调调节设计规范GBJ19-2003；2、建筑照明设计标准GB50034-2004；3、民用建筑热工设计规范GB50176-93；4、公共建筑节能设计标准GB50189-2005；5、建筑给水排水与采暖工程施工质量验收规程GB50242-2002；6、通风与空调工程施工质量验收规程GB50243-2002；7、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JGJ26-95；8、夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准JGJ75-2003；9、既有采暖居住建筑节能改造技术规程JGJ129-2000；10、采暖居住建筑节能检验标准JGJ132-2001；11、夏热、冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ134-2001；12、外墙外保温工程技术规程JGJ144-2004；13、建筑外窗保温性能分级及检测方法GB/T8484-2002；14、外墙内保温板JG/T159-2004；15、膨胀聚苯板薄抹灰外墙外保温系统JG149-2003；16、胶粉聚苯颗粒外墙外保温系统JG158-2004；17、延时节能照明开关通用技术条件JG/T7-1999；18、建筑给水排水设计规范GB50015-2003；19、城市居民生活用水量标准GB/T50331-2002；20、城市污水处理厂工程质量验收规范GB50334-2002；21、污水再生利用工程设计规范GB50335-2002；22、建筑中水设计规范GB50336-2002；23、城市供水管网漏损控制及评定标准CJJ92-2002；24、免水冲卫生厕所GB/T18092-2000；25、城市污水再生利用分类GB/T18920-2002；26、城市污水再生利用城市杂用水水质GB/T18920-2002；27、城市污水再生利用景观环境用水水质GB/T18921-2002；28、节约型生活用水器具CJ164-2002；29、非接触式给水器具CJ/T194-2004；30、《居住区智能化系统配置与技术要求》CJ/T174-2003；31、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001；第二节能耗状况和能耗指标分析一、供电系统：1、根据水专业提供的资料，室外消防用水为20L/s,所以用电设备均按三级负荷考虑。2、每户用电建筑面积300平方米以下按24kw计，建筑面积300～500平方米按34kw计。3、功率因数补偿，有供电部门统一规划。二、低压配电系统：1、电源由供电部门从室外封闭箱引至每户单元计量箱，电压380/220V，配电线路采用交联聚乙烯电力电缆。2、消防用电设备采用耐火型交联聚乙烯电力电缆。三、电气照明：1、照明配电系统采用放射式，各照明配电终端箱至照明灯具线路采用铜芯塑料线埋穿SC管，其它穿PVC管敷设。2、每户的空调电源插座、电源插座与照明分路设计。3、除挂壁空调电源插座外，其它电源插座电路应设置漏电保护装置。四、防雷及接地系统：1、本建筑物按三类建筑物设置防雷装置，在建筑物易受雷击部位装设避雷带保护，利用柱内两根主筋作为引下线，并利用建筑物基础底筋作为接地体，防雷接地与保护接地连接构成联合接地，接地电阻小于10欧姆。五、弱电系统：1、有线电视系统的线路预埋到户内。2、电话、网络通讯线路预埋管线到户内。六、其它：1、室外电话、网络通讯系统由电信部门统一规划。2、室外有线电视系统由有线电视部门统一规划。七、给水系统：1、水源：本工程生活水源为市政自来水。2、给水系统：采用市政管网直供。八、排水系统：1、室外采用雨、污水分流制，室内采用污、废水合流制。室内污、废水合流，污水排至室外后经室外污水管汇集后直接排入市政污水管道。九、消防系统：1、消防水源：消防用水水源为市政自来水，室内消防均为临时高压系统。室外消防为低压系统，由市政给水管网引入两路DN150给水管至在商业街区内形成的DN150消防环状管网上，并在环状管网上符合规范要求设置室外消火栓4组供厂区室外消防灭火之用。为满足火灾前十分钟的消防用水要求，本工程在基地屋面最高处设置出水量9T消防水箱一个，消防增压泵两台（一用一备）。2、消防用水量：本工程为民用建筑，耐火等级为二类，体积于XXXX～xxx立方米之间，室内消防用水量为15L/s，室外消防用水量为20L/s。本工程各单体任一楼层建筑面积均小于1000平方米，且单体总建筑面积均小于3000平方米。根据《建筑设计防火规范GB50016-2006》，室内仅配置消火栓系统和干粉灭火器系统。3、灭火器配置：根据《建筑灭火器配置设计规范》要求，本工程属A类火灾、中危险级，配置基准为2A，最大保护面积为75m2/A,在室内配置足够数量的磷酸铵盐干粉灭火器。十、管材与接口：1、生活冷水管采用无规聚丙烯冷水管<PP-R>,热熔连接。2、室内消防给水管采用镀锌钢管，丝扣连接；室外消防给水管采用离心球墨给水铸铁管，承插连接。3、室内污水、废水管采用XPG-UPVC芯层发泡管，粘接连接。4、室外雨、污水管采用双壁缠绕塑料排水管。第三节节能措施和节能效果分析本项目节能达到国家规范标准，采用外墙保温、隔热措施，每平方米造价比普通住宅约增加100元左右；实现高舒适度、低能耗的标准，采用辐射式采暖制冷、量换式新风、高效保温外墙体系、外遮阳系统等，达到欧洲节能标准和相应舒适度。通过涉及节能措施，在建设中，我们虽然损失成本，但在后期的运行中，业主可以大量的节约能源，符合了国家对节能建筑的要求，大量的节约了现有的能源，大大的提高了能源的利用率，达到了预期的能源节约的效果。

第七章建设用地、征地拆迁及移民安置分析第一节项目的选址及用地方案项目建设地点：苏州市平江新城人民路东、312国道南。项目占地面积为：15198平方米、有效的利用土地资源、无占耕地情况发生，利用了道路周遍地区建立商业街，改造配套设施。项目选址符合国家的政策规定，具有国家土地部门的选址意见书，不会对居民造成不利影响，通过钻探和研究，没有压覆矿床和文物。抬高地基，建立输水管道，有利于防洪和排涝。本地区没有重要的军事基地，不影响通航及军事设施。第二节土地利用合理性分析用途合理，高质量要求的利用，节约利用土地，通过工程方案的合理设计和利用现代科技水平的提高做到少占、少用或少破坏土地资源；按土地的适宜性安排利用土地，防止造成不必要的土地损失或破坏；保护表层土壤，大力恢复被破坏的土地和植被。符合土地利用规划要求，占地规模合理，符合集约和有效使用土地的要求。生产建设都落实到土地上，土地利用的广度、深度和合理程度是它的生产规模、水平和特点的集中反映。土地利用既受自然条件制约，又受社会、经济、技术条件影响，是这些因素共同作用的结果。在所有影响土地利用的各种因素中，确定土地关系的社会生产方式往往起决定性作用。统一规划，合理开发、利用，并加强保护和科学管理。土地利用要和环境保护联系起来，不会影响环境质量以及长期的生态效益，对每一方案进行评价，选定对环境有利的最有土地利用方案。第三节征地拆迁和移民安置规划方案本项目没有牵扯征地拆迁，本是空地，在土地拍卖的时候，就依法完成拆迁补偿的原则、范围和方式，政府很早完成拆迁工作，交付土地时已经达到三通一平的条件。

第八章环境和生态影响分析第一节环境和生态现状项目位于平江区人民路与312国道的交界处，北面是万达广场，南边是规划中的平江区区政府(已经开始施工)，西边是人民路，东边是景观河道。项目建成后将成为平江新城的商业中心。第二节生态环境影响分析1、污水：本项目室内、室外均采用雨污分流制排水系统。生活污水经化粪池处理后排入污水管；餐饮污水及冷却水及洗涤用水，经隔油池初步处理后排入污水管，然后汇入主干管进入市政污水管排入城市污水处理厂处理。雨水经过雨水管收集后直接排入市政雨水管。2、固体废弃物:餐饮部门产生的厨房垃圾及其它生活垃圾要进行分类收集，集中堆放，及时统一运送到垃圾处理站进行合理处置，严禁乱堆乱扔，防止产生二次污染。3、噪声：本项目噪声主要来源于空调以及振动大的设备等。因此所有空调风道采用吸声超级风管，振动较大的设备基座及管道均设减振装置。有噪音的设备用房内墙和顶棚均做隔声吸音处理，从而最大限度地降低机械噪声。汽车噪声执行当地有关机动车辆管理规定，项目建设中采用优化的机动车流组织，通过一定区域划分或设置隔音屏蔽减少交通噪声对宾馆的影响，并限制车辆在项目区域内鸣笛，最大限度地降低交通噪声。4、废气：项目产生的废气主要是餐饮厨房油烟，含食物烹饪、加工过程中挥发的油脂、有机质及加热分解或裂解产物。厨房加工间必须安装油烟净化设施，并保证操作期间按要求运行，油烟最高排放浓度控制在2mg/m3 ；排气筒出口段的长度至少应有4、5倍直径（或当量直径）的平直管段；排气筒出口朝向应避开易受影响的建筑物；排烟系统应做到密闭完好，禁止人为稀释排气筒中污染物浓度。5、绿化：充分利用空间种植树木、草坪，进行绿化，以净化空气，保护环境，达到规划要求的绿化面积。绿化布置方式为分散与集中相结合，绿化率达到设计标准。场地绿化四季常青，具有郁郁葱葱的室外环境。第三节生态环境保护措施项目施工期间的环保措施：施工过程中采取措施将产生的粉尘、废气、废水、固体废弃物、振动、噪声等产生的污染和危害控制在法律、法规及施工管理条例规定的范围内。1、施工噪声：加强施工管理，合理安排施工时间和进程，尽量与周边单位和人群活动交错开。尽量采用低噪声工具，如以液压工具代替气压工具，采用施工噪声低的施工方法。施工机械应尽可能放置于对周围敏感点造成影响小的地点；在高噪声设备周围设置掩蔽物；混凝土需要连续浇灌时，应将搅拌机运行时间压到最低限度；应加强对运输车辆的管理，压缩汽车数量和行车密度，控制汽车鸣笛，并采取时间管制措施。2、施工粉尘：施工期间产生的粉尘（扬尘）污染主要取决于施工作业方式、材料的堆放及风力因素，其中受风力因素的影响最大。随着风速的增大，施工扬尘产生的污染严重程度和超标范围也将随之增强和扩大。因本工程施工工期较长，伴随着土方的挖掘、装卸和运输等施工活动，其扬尘将给附近的大气环境带来不利影响。因此采取合理可行的施工措施，尽量减少其污染程度，缩小其影响范围。其主要对策有：1）对施工现场实行合理化管理，使砂石统一堆放，水泥应设专门库房堆放，并尽量减少搬运环节，搬运时做到轻举轻放，防止包装破裂。2）开挖时，对作业面和土堆适当喷水，使其保持一定湿度，以减少扬尘量。而且开挖的泥土和建筑垃圾要及时运走，以防长期堆放导致表面干燥而起尘或被雨水冲刷。3）运输车辆应完好，不应装载过满，并尽量采取遮盖、密闭措施，减少沿途抛洒，并及时清扫散落在地面上的泥土和建筑材料，冲洗轮胎，定时洒水压尘，以减少运输过程中的扬尘。4）应首选使用商品混凝土，如果必须进行现场搅拌砂浆、混凝土时，应尽量做到不洒、不漏、不渗不倒；混凝土搅拌应设置在棚内，搅拌时要有喷雾降尘措施。5）施工现场要设围栏或部分围栏，缩小施工现场扬尘扩散范围。6）当风速过大时，应停止施工作业，并对堆存的砂粉等建筑材料采取遮盖措施。7）对排烟大的施工机械安装消烟装置，以减轻对大气环境的污染。3、施工污水：施工污水水量不大，但如果不经处理或处理不当，同样会危害环境。所以，施工期废水不能随意直排。其防治措施主要有：1）加强施工工期管理，针对施工期污水产生过程不连续、废水种类较单一等特点，可采取相应措施有效控制污水中污染物的生产量。2）施工现场因地制宜，建造沉淀池、隔油池等污水临时处理设施，对含油量高的施工机械冲洗水或悬浮物含量高的其它施工废水须经处理后方可排放，砂浆、石灰等废液宜集中处理，干燥后与固体废弃物一起处置。3）水泥、黄砂、石灰类的建筑材料需集中堆放，并采取一定的防雨措施，及时清扫施工运输过程中抛洒的上述建筑材料，以免这些物质随雨水冲刷污染附近水体。4、建筑垃圾：施工期间将涉及到土地开挖、管道敷设、材料运输、基础工程、房屋建筑等工程，在此期间将产生一定数量的废气建筑材料如砂石、石灰、混凝土、废砖、土石方等。因此对施工现场要及时进行清理，建筑垃圾及时清运，按城管部门的要求定时运送到指定地点或加以利用，防止其因长期堆放而产生扬尘。5、工程材料无害化原则：工程材料的选择上，必须选择那些无毒、无害、易处理、易回收的材料，而不要选择那些对人体和环境有害的材料。特别是装饰材料，要选择对人体健康无害或影响小的材料，装饰结束后，应进行室内有害物质含量测试，达到国家规定标准方可使用。

第九章投资估算和融资方案第一节投资估算本项目于2009年11月竞拍取得，土地成交总价19000万元，土地交易契税4%计760万元，土地总价款19760万元。根据项目开发定位。参照市场上同类楼盘的造价、国家有关工程定额、公司市场调查资料，对项目的投资进行估算。表：项目投资估算表(计算基数：151025平方米)数量单价合价(万元)1土地费用19760.571.1土地出让金（平方）15198.0019000.001.2土地交易契税（4%）19000.004%760.001.3土地交易服务费（）0.572设计/咨询费1836.662.1方案设计180.002.2地质勘察24.002.3施工图设计450.002.4基坑围护设计80.002.5连续墙检测0.002.6空调优化设计6.002.7供电设计55.002.8人防设计26.682.9燃气设计6.002.10智能化设计20.002.11幕墙设计86.002.12商场内装设计200.002.13办公及公共部位装修设计18.002.14景观设计18.002.15泛光照明设计30.002.16商业规划设计40.002.17环评7.502.18监理256.652.19沉降观测5.262.20基坑监测75.502.21桩基检测30.002.22地震安全性评价30.002.23日照分析0.452.24考古调查、勘探3.002.25交通影响分析37.002.26规划公示0.102.27试桩检测28.222.28临时用电设计0.502.29节能评估8.002.30基坑工程项目咨询(对轨道交通评价）22.002.31基坑对轨道交通2号线的安全影响监测32.802.32零星施工图设计30.002.33其他咨询费30.003工程成本51780.823.1试桩30.083.2桩基、地连墙5800.003.3地下建筑11200.003.4地上建筑13300.003.5土方工程625.003.6写字楼公共区装修1814.123.7外装4510.003.8空调安装3392.003.9防排烟450.003.10强电及给排水3020.003.11开闭所400.003.12变电所安装800.003.13消防工程2567.003.14智能化750.003.15景观绿化595.003.16泛光照明307.503.17后三通300.003.18临时变电间安装11.003.19市政设施工程施工合同(开路口）4.123.20高速垂直梯660.003.21其他垂直梯720.003.22扶梯525.004开发规费139.394.1审图费151025.01.8227.494.2基础设施费免1050.004.3墙改基金免100.004.4人防易地建设费免560.004.5人防审查费6330.053.174.6白蚁防治费免2.30.004.7防雷审查费1510251.116.614.8规划技术服务费151025115.104.9房管及国土测绘151025415.104.10规划竣工测量费用1510252.131.724.11散装水泥专项基金151025230.215销售费用82031.41.50%1230.476财务费用8000.007管理费用(万元)82031.41.50%1230.478投资总费用1+2+3+4+5+6+783978.389建造总成本2+3+453756.8710销售收入45573.01800082031.4011营业税及附加7118.3811.1营业税82031.45%4101.5711.2土地增值税82031.43%2460.9411.3附加4101.575%205.0811.4城市建设税4101.577%287.1111.5印花税(万元)63.68项目总投资约为83978.38万元。第二节融资方案项目计划总融资四亿元人民币。其中2012年计划融资2亿元；2013年融资2亿元。其余资金由开发单位自筹资金解决。

第十章项目经济效益评价第一节项目开发计划项目建设主要分为前期报建手续、开工准备阶段、施工阶段，以及后期竣工交付阶段。1.项目总体开发计划主要包括项目获取五证的时间、开工、正负零、达预售形象条件、开盘、主体封顶、机电工程、配套及景观工程、商家进场、竣工验收、交房入伙或开业时间等关键控制节点。2010年9月获得土地使用权证2011年12月获得建设用地规划许可证2011年12月获得建设工程规划许可证2012年5月获得项目施工许可证2012年12月获得项目预售许可证2012年2月开工建设2013年4月施工至正负零2012年9月达到预售形象条件（仅正负板完成，地下室各层楼板、底板尚未浇筑）2012年9月项目开盘2014年3月主体封顶2014年2月商场进驻2015年3月项目竣工验收2015年5月项目交付使用2.项目各专项进度计划主要包括项目商务对接工作计划、设计出图计划、五证办理时间计划、招投标计划(含工程类、服务及设计类、材料设备类)、工程进度总控制计划和主要节点计划表、营销工作计划、商家进场计划、项目验收办证计划等。1）设计出图计划2011年10完成规划方案设计图2011年11月完成商业规划设计2011年12月完成办理规划许可证的扩初图纸2011年12月完成基坑围护设计2012年4月完成全部施工图设计2012年7月完成售楼处建筑装饰设计2012年12月幕墙工程设计2012年12月完成商场内装、办公塔楼内装设计2012年10月完成项目外装设计2012年10月完成燃气设计2012年9月完成景观绿化设计2012年9月完成泛光照明设计2012年9月完成智能化设计2）五证办理时间计划2010年10月获得土地使用权证2011年12月获得项目用地规划许可证2011年12月获得项目建设工程规划许可证2012年3月获得项目施工许可证2012年10月获得项目预售许可证3）招投标计划2010年6月项目总包单位招标2012年1月桩基及基坑围护工程招标2012年9月消防工程专业招标2013年2月幕墙工程早哦表2013年4月商场内装招标2013年9月景观绿化工程招标2012年10月智能化招标2014年2月塔楼内装招标4）工程进度总体计划2012年7月桩基及维护工程2013年4月地下室梁板结构2013年7月裙房封顶2014年4月塔楼封顶2014年3月商场交付使用2015年7月办公交付使用第二节项目经营方案（一）销售进度安排项目售楼处将于项目开工后选址，采用外接待售楼处，在项目周边繁华路段选择合适位置。计划2012年10月开始启用。预计首批房源在2013年5月办理好预售许可证，并计划于当月进行公开发售。（二）项目经营方案1、地下-1、-2层及裙房1F-7F、塔楼34-35层为公司自持物业，建成后出租给集团旗下子公司—塔楼8F-33F地下-3、-4层为停车场，由公司出租收取车位停车费。2、自持物业未来10年租金预测商场及酒店（地下-1、-2层及裙房1F-7F租赁期可租赁商业面积租金（元/㎡.天）年租金总额（万元）第1年7219425270.16第2年7219425270.16第3年7219425270.16第4年721942.25797.18第5年721942.25797.18第6年721942.25797.18第7年721942.426376.9第8年721942.426376.9第9年721942.426376.9第10年721942.6627014.5959347.31地下车位：地下-3、-4层车位共计525个，月租金每个车位租金为300元，年租金总额为189万元。3、塔楼8-33层为高档写字楼，全部出售，可售建筑面积45573平方米，预计平均销售单价为18000元/每平米故该项目预计实现销售：45573m2*1.8万元/m2=82031万元第三节项目现金流量表项目现金流量表：（单位：万元）总额2010年2011年2012年2013年2014年2015年一、现金流入1、销售收入82031.423515.6736731.8421783.892、筹措资金（1）贷款40000.020000.0020000.00（2）自有资金24569.920971.402092.301506.20现金流入合计146601.320971.402092.3021506.2043515.6736731.8421783.89二、现金流出1、土地成本19777.319760.577.616.083.042、开发成本53756.871159.831844.696500.0015000.0020000.009252.353、税金及附加7118.3810.002044.113179.911884.364、利息8000.01000.003000.003500.00500.005、期间费用2460.9451.0240.00575.00667.00667.00260.946、所得税1230.471230.477、还贷本金40000.010000.0030000.00现金流出合计132343.9620971.402092.38091.0820714.1537346.9143128.12三、现金流净值现金流净值14257.340.000.0013415.1222801.52-615.07-21344.23第四节项目财务风险评价根据项目投资额、项目销售收入、市场行情和项目定位，可估算项目开发成本，进一步得出项目的开发利润。开发商以此为依据，把握项目全局，确保开发利润的实现，同时在保证质量、工期的前提下，加强项目成本控制，实现销售利润最大化。1.项目开发总成本项目总投资约=83978.38万元。折合成单位成本5560元/m²2.项目销售直接收入：82031万元3.自持物业预计年均租金收入：6120万元结论：本项目前期投资较大，项目建成后总投资达8.4亿元，项目直接销售收入为8.2亿元，但项目后期运营后租金收益较高。

第十一章社会影响分析第一节社会影响效果分析1、促进苏州服务业，提升平江新城商务核心区价值本项目的建设，对于促进苏州市现代化建设具有积极推动作用，优化平江新城商务区商务配套功能，提升区域的服务业水平。平江新城从2004年开始大规模的住宅建设，商业配套还比较欠缺。随着苏州市政府重点打造苏州重点的商业区，本项目的建设对于优化苏州市投资环境，完善平江区商业商务功能重要举措，具有重大意义。市场分析表明，21世纪，随着苏州经济的振兴，苏州服务业一定会出现新的发展机遇，其市场发展空间也是比较广阔的，该项目与管理公司通力合作，优良的设计，高品质的产品，独特的地理位置等竞争优势，必将成为良好的市场卖点。该项目合理，规划科学，功能布置优化，交通便利，配套设施齐全，地理位置得天独厚，可为居民创造良好购物和休闲的生活环境。2、社会经济效益明显本项目作为15万方的城市综合体，其大卖场、商业步行街、百货公司，五星级酒店、5A甲级写字楼，商业业态功能齐全，物业定位高端，项目具有较高的商业价值。据初步测算，本项目商品零售额每年可达4亿元以上，每年可上缴税收3000万元以上。同时，项目后期经营之后可以提供就业岗位2000个以上，带动了苏州的就业率。第二节社会适应性分析该项目的产品与配套服务既具有生产性，又具有发展性与享受性，功能与价值多样化，因此，其目标市场十分广泛。我们的产品、服务质量与风险保障将是三个重要的购买选择因素。在购买选择上，将特别注意以下市场目标客户：追求投资新理念（例如具有投资理财意识的广大股民），追求生活时尚与品位（例如青年创业一族），追求高品位的生态环境建设（例如具有超前意识的房地产开发商与政府建设部门）。通过各种有效手段，将我们的品牌产品与服务信息及时输送给我们的目标客户。第三节项目风险及防范建议1、宏观政策风险分析国家对房地产市场进行宏观调控，未来两年市场走势不明。从2010年下半年开始，伴随全国房地产市场的热度不断走高，房价上涨速度和涨幅不断提高。这使得国家开始了新一轮的房地产市场调控。全国各地不断出台房地产调控政策，一线二线众多城市出台限购令，包括苏州在内，这使得苏州市场呈现出明显的调控效应，2011年销售量出现了较大的下滑。但是商业地产受影响复读要小于住宅市场。商业地产在调控的背景下，反正销售量有较大的提升，其投资升值潜力受到了众多投资者的看好。但目前金融紧缩政策较为严厉，银行放贷受到较大影响。因此房地产开发相关的土地贷款、建设使用贷款都受到较大的影响，对于现金流较大的地产开发企业来说，其影响还是较大的，一定程度上抑制了开发商高价拿地的冲动，减缓了房价上涨的速