考试剩余法成本法讲稿幻灯

1如何应对全国土地估价师资格考试？一、全面掌握知识点，不能局限于只复习某些重点章节。主要复习依据说明：1、以考试大纲为依据；2、以辅导教材为根底；3、以试题汇编为方向；4、以规程及最新公布的法律法规为补充；〔特别是估价实务〕二、灵活理解知识点，融会贯穿、举一反三三、在全面复习的根底上要有所侧重。沃四、骂立足斗于知章识点眯的复贪习，盗不要孩依靠魄各种症模拟替题。宰第一幸局部沙浓--渠--潮剩滥余法号第一耍节库食剩迹余法撤概述劫一、稻剩余倡法的斩定义葡①湾剩余荣法是殊在估粒算开叙发完鼻成后雄不动炸产正怀常交披易价介格的委根底蚁上，屈扣除台总开买发成粥本，危包括贱：建拆筑物鱼建造扇费用丸与建界筑物芝建造勾、买家卖有并关的统专业抄费、增利息腹、利乞润、着税收加等费远用后毫，以扁价格屯余额傲来确齐定估佳价对嚼象的朱一种个方法购。墓动产假设总价塘中扣糕除成英本费此用和浇社会励平均负预期层收益帮后的棚“碎剩余哀价格股〞促；堵因此衬，剩凝余法浪也常外常称腊谓为乘“普假设柔开发辞法肿〞祝，另减外也饲可称少为倒舞算法俯、残粥余法脊或余伯值法基、预斥期开炮发法戚。怨二、在剩余附法的扩原理出剩余偶法的买理论材依据瓦类似秆于地侵租原桂理烤〔在魂本书爹第二顽章已币作介惊绍〕察，粮只不室过地献租是迹每年曲的租咏金剩示余，仇剩余粉法是虑一次遮性的说价格踩剩余江。滥根据刘地租南理论唤：赖“辛一切绢地租盈都是症剩余被价值手，是颈剩余贺劳动箱的产瓜物。掀〞阳具体街而言奔，地滥租是匠土地树产品贱价格遵扣除绍了其茄生产律费用瞎后的泰余额治。挑从纯域理论挺上来能说，术地租言不仅焦是扣肺除成童本、食利润脖后的驶余额真，而近且还融是扣威除利进息、畅税收绝后的获余额增。用醋公式拥表示挺即为贩：半地租串量碰=开市场栋价格喜－正绕常成劲本－急正常尊利润背－正壳常利况息－乞正常揉税收牵剩余液法与笨地租列量的稿计算峡原理肝是一窄致的夫，只蝶不过栏在剩胶余法粘的计存算中灶是以捉不动负产出胆售价凉格或三楼价著代替善地租滚计算座中市扮场价见格，揉以建横筑物地本钱计代替券地租未计算灵中正斩常成峰本而剃已。描剩余厘法往止往被拴称为罢剩余谁法或铃余值削法，围就是烂剩余灭法还忠可以所通过栋求取甲剩余猛的纯浅收益跪后，积再进组行资挥本还坡原，锯求得偿土地仅或房债屋的当价格坡。著剩余南法具面体可扎分为摇土地岸剩余罗法和乔建筑裳物残甲余法东两种忧。翁所谓贱土地醉剩余首法纷，首邻先依博据收感益还亡原法径以外部的方物法如润：市章场比习较法哑、成汗本逼碗近法锣求得清建筑腾物价开格，递通过层建筑棚物的没复原窜利率候和折新旧率昆求得晃建筑悠物的垂纯收听益，暴然后浇从不昆动产伍的纯粉收益该中将掏其扣晒除，夕求得畏土地偿纯收颤益，俘再用灯收益双复原晕法还头原，等就可晋得到宋土地除的价档格，女其计纯算公掠式为踪：坏a奔－赴B啄〔渗r扰2楚＋蝇d忌〕锣L颠=葡——恰——翠——距——糟——猴〔无诞限年运期〕尤卖抗东霸殊抢r急1恐a越－毒B润〔习r储2栗＋饱d血〕妻每篮捏缘1赚L略=泻——颠——可——娇——浊[猎1－装休——元——姨——志]伏〔有括限年备期〕疤圾式柴宵厉飘r更1裁〔1夏＋绣r法1翼〕逼n焰建筑腿物残援余法辆，首桨先依谱据收巡益还蔬原法五以外追的方柱法〔沟如：芳市场否比拟秧法、战本钱遇逼近听法雄……疑〕求顽得基锅地价叹格，拉然后辣从不由动产柔的纯桐收益水中减踢去土乡地纯注收益运〔土常地价升格限×痰土地岂复原巡利率戒〕，倡套用霜公式丘求得比建筑朗物的材纯收韵益，罩再将壁纯收农益以饮建筑雀物的挑复原窗利率云复原龄，就坦可得袖到建摄筑物窜的收回益价馋格，精其计发算公洽式为巩：坦a捷－贝L狸r拖1话B弃=撕——述——译——稀——顶〔无刻限年乔期〕颗冒蜓策r孟2尚＋踢d衫基险土地村剩余某法笋迫→叨鲜求土亭地价蔬格扯建筑驴物残界余法盏谎→灵呀求建赠筑物那价格怠三、寺剩余糠法的宜计算榴公式阁〔一亭〕基洁本公渠式罗根据野剩余夫法的古原理服，利向用剩叫余法患评估疏土地牙价格归的基轰本公转式是绣：惕总开惠发价击值↗跳V服=请A鱼－〔旨B＋努C〕插〔购他置开蓬发场娇地价污格〕镇↙羡↓敲↘引开发稠商合晓理利奴润对总开纪发成愁本扶在实许际估助价中丘，常单用的冤一个栗具体刻公式骡为：确地价团=虾房屋求的预尝期售沉价－蓬建筑芒总成易本－毒利润锅－税茅收锹—火利息造地价喊=脊楼燕价－怖建筑骂费－材专业麻费用收〔建情筑费肉×竿i〕巾－利下息[陪〔建泊筑费雹＋专厨业费霞＋地蹲价〕喂×搂r]岩－开桨发商荷利润产[(原建筑秩费＋份专业蚀费＋观地价驰)利×董p]贩**授**际全部感预付拦资本株=轧地危价＋密建筑渠费＋威专业致费＋匹不可够预见毁费阵(性考点稍)趋(2民00金2年始的判表断题荣19方题,绩就考搜了这棉个内盼容.本)陶辨楼断价－住建筑突费〔旧1＋欣i至＋滔r殖＋获p燥＋仰ir艳＋躁ip缺〕胞地价呈=享萄--块--棵--饶--灶--枝--肃--狮--争--早--赞--叔--抄--晌--泽--终--光--浩--升--馋--拉--顽--贼--象--亦--制--泪--秧--拳鼻樱板来艰寸升膏尸井1常＋朝r石＋习p命式中缩：诸i号——厉—论以仿建筑铸费为桌基数沙的专论业人想士费惹用的象百分皆比；涉r节——恋—洁株正常疑利息暗率；混p至——熔—衬好正常莲利润累率现〔税碗收负昌担这乳里忽叼略不肠计〕活公式盲中，靠专业简费用翁通常遇按照欲建筑职费的写一定腿比率队估算柄〔建轮筑费握×容i阳〕利习息、筋利润捡的估证算，该根据寇等量纱资本娇要获健得等用量利谷润的膏经济聪原理独，应值以含全部肃预付抖资本欠为基浇础慕计算段的裕在实帆际工谷作中胶，比阶较常冈用的喂一个拒公式纯为：作地价炉=悉楼远价－膝建筑愚费－饮专业雹费用做－不胃可预俘见费牢－利幻息－躺开发范商利箱润－字租售疮税费抢〔二墙〕海较外及盗国外残的一削些公弄式享1、素台湾循剩余朝法的握计算叮公式出为：熔销售逃总价舰↗泡V芝=很P宰－悉C搅－O鲜－R雾〕允〔土委地价掌格〕纲↙套↙邮∣奏↘体合炸理利时润边营建凤本钱轿椅货继↓度其糕他成肆本洽2、脏日本最剩余丧法实犬那么为制原价涛法的映倒算刚法，浪公式您为：害f蛾迎丢臣撒茎导不竖妄温难靠舍1肾招杰摩客1吊X色=舌{A剥×—呈—枯}－手[(铜B亭＋渡K)仿(1饼＋帐np均)甘＋钻C]为}仪×—寄——泪×—瞧——掩×愚D暴10貌0秘钳虎招低都疑凝禁宾燕榴未1＋暖n’两p眯此(瞎1脆＋吩r)析m切式中票：X他——极开发傅前素咐地价榆格粱境夸圾A乓——涛开发派后土副地的须出售形价格顿f—款—评有效泪宅地浊化率捞。是喉指开码发后辩可做锤宅地让使用毫的土流地面各积占农开发紧区总忙面积态的比港率。恳畅粗邻B斯——革开发怜工事耳费。巷〔包搂括：抬道路坡、水僻沟、耍桥梁蛇、坡互坎、争路灯当等建尝设费垃用〕组速恨典K楚——助各种工负担过金。堂〔指楼规划文设计傅费、藏地质信勘探价费等汗等〕披运脖微C乔——爷间接职费用维属凝固n—伍—劈开发仿工事泻费利丛息的漂负担袍月数伴，通敞常以肾开发膊期间塌的一组半来茄计算炎。叹n飞’然——样土地白本钱撇所需叫要的拉利息温月数酒句湿默P骡——鸦资本桃月利冬息率1承——臣—佛-锹--热--率--板--非--辣成熟阴度修贫正率冲(1程＋烂r)要m汁希或隶P担——土个别佩因素德修正反率帆m—竖—电成熟血度修野正年林数胶〔由己于开尊发区馒必须父必须芦兴修葛道路道、沟晓渠、辨公园届、绿沿地、泛运动盈场地怠等设郑施，柄所以蛮开发霞后的胖宅地核面积顺必然泽少于墙开发辜面积嘴，那么剑f盟＜1其驼〕1存——夜—愤-专--样--印--梳--孕--胡成熟重度修都正毯(1定＋蛾r)孩m桌如何想理解撕成熟油度修艇正桶举例骂：实还例土朽地的寺售价浊为8赏00遵元/怪㎡，假也就姐是公怀式中广的A巷值。测估价燕对象妖土地颈的环崇境条洒件达义到实丸例土碎地同底样的目环境缓条件膜预计言还需乐4年保，投湿资利众率为分12陶%，路那么屿估价散对象雀土地稍价格怨修正帮为：迁火祖缝深矩1猜80府0咬×芝--史--辽--剪--弹--家--降--笑--销--底--匀喝=谨50喷8〔炎元/夕㎡〕慈塔扩讽〔1武＋1肤2%休〕樱4角四、束剩余轻法的宪特点惠与适品用范略围像1、危剩余久法的患特点途剩余嚼法的兰估算傅是从狱开发伴商的帖角度饶进行惕分析买，测递算其任所能肠支付感的最终高场馆地购世置费馅用。蔑①梯是否训根据载土地弊估价史的最饭有效有使用递原那么巨和合闻法原母那么，那正确团确定绞了土显地的互最正确爪利用疫方式鸽〔包投括那害些具扇体内较容呢暴？包右括用券途、点使用音强度访、建稠筑物羡的式拉样、职外观先、内中部设辜计与哭布局仗〕；秋②山是否尝正确劲掌握起了地父产市写场行角情的键供求传关系粥，并谁正确油判断挠了开软发完廊成后朴的土毅地连肢同建内筑物训的售仅价；冰③淹是否潜正确钟确实肤定了那么土地拣开发寻费用服和正穿常开塌发利忍润等形等。关剩余鼓法估唱价中窑有下喊面几阔个假奇设和未限制悟条件咳〔考借点〕资〔1场〕祸根据第当前爱数据渡水平淹确定控未来肺的数饮据事。军〔夹不动勿产总谈价或荒租金修的取粘得以运及各部项成箭本的叙支付胀都发射生在润将来悬，治估价跟中所决采用天的所沉有不巨动产觉总价粘、租屈金和浊本钱够数据滥都是退根据缝当前把数据蜓水平霸来确跨定未篮来的土数据吹。秋〕言〔2卷〕假短设租票金和恶不动惰产交种易价卸格在旺开发妻期间语不会申下降努，并陵且不探考虑砍物价塔上涨沟的影罢响。赖〔3佣〕假碗设在滴开发帅期间恐各项存本钱科的投准入是门均匀勒或分软段均蚊匀投凭入楚。傻剩余剩法估耳算的匹应用严效果犯取决椒于以弄下刊，除妇了对测上述努限制声假设侦条件绍运用蹲技巧墓掌握绿外，燃这种盘方法弟还要锦求有端一个牧相应伴的社绒会经俘济环珍境来芒保证面。讲第一鸭，要颈有一猾个明制朗、定开放具及长晒远的籍房地胁产政徐策；但第二挎，要薄有一拳套统渠一、芽严谨堂及健律全的乞房地河产法侮规；贷第三础，要测有一我个完花整、咽公开脆及透芹明度骨高的油房地殃产资盾料库危；齐第四丹，要带有一占个稳滴定、才清晰役及全位面的蚁有关武房地傍产投列资与份交易登的税触费清逼单；瞧第五谦，要烈有一遵个长帜远、敬公开剩及稳饮定的括供给果方案明。松这五遗个方怪面，箱第一宣、第拔二、普第五欣点实礼质上意是一阔个社塔会经忧济投颤资环黄境方锤面的极问题叙，现仿在，乱房地猴产市勇场日杂趋成钓熟，奴外在榜环境药根本兄上能腹保障恐。第攀三、扫第四盯点是李对我苦们估炒价人浩员提磁出的郑要求燥，要扑想运荣用剩晃余法蹦准确澡评估咐出土盖地的杨客观泪、合溜理的餐价格怠，估午价人亩员必咽须要被注意羽平常功对房锣地产谱及相纯关资塑料的曾收集跃。府2、统剩余境法的水适用足范围星从剩凳余法杯的计铜算公揪式的接特点意可以就看出稀，剩颂余法仅主要御适用笔于以足下几禽种类敬型的拥估价勺：死〔1告〕待急开发览土地冬的估初价；示〔政灭府的批规划疯出来轻了，贡限制知条件睡也有溉了，谱就可吩以依孝据剩耽余法坟的原使理进橡行估岂价。货〕照〔2猫〕待料拆迁两改造绸的再法开发专房地号产的影估价胃，这动时候奋公式漠中的缓建筑醉费还恐包括套拆迁勿费用禽；〔挥地上案建筑乐物由拼于破凉旧、去式样俩过时箩、功面能差借等原给因需陆要拆亏迁改叹造的旁，也饮可用瓶剩余矩法估刃价〕惧。亲〔3挠〕仅洽将土圆地或装房屋锣整理断成可渠供直陕接利萄用的摔土地孤或房雪地产坚地估拿价。屋这时刷候公丰式中都的楼灵价为侨整理璃后的贵土地皱价格涌，建饭筑费孝为整弟理费纯用。骡整理端前地搅价唉=华整理果后土抗地价笛格颤－焰整理痒费用麻这与稍前面书介绍血的日剂本剩浊余法浊〔P柄24袄2〕凶公式差的含演义类畏似。坟〔4钞〕现攻有新额旧房矩地产管中地准价的砍单独尽评估观。也陈就是恭从房轻地产站价格胁中扣水除房外屋的勾价格某，剩松余后客的价艳值就甚是地手价。枪这种取情况肉，是熟在土恭地或锦建筑屋物的项价格强依其键他方垃法不希能明倒确把暂握的搜时候验，剩佣余法井是最展有效国的方爪法。土详见右：〔季P2析43梢〕干〔9登6年奔考题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两壁者的锐实际侨运用此范围拢和估蝇价程掏序、察方法奶都是娘不同洒的。戴二、掀本钱剩逼近柄法的尚根本混原理桨和计尿算公佛式桨根本朴原理益：损本钱当逼近我法的愧根本砌思路降，就虚是把备对土音地所沿有投旺资包前括土管地取饱得费尿和基掌础设敢施开翻发费哥这两薄大部虎分作竞为川“炮根本逐本钱绸〞排，运捕用经虫济学戚中等绩量资和金应沃获取谨等量良收益乱的投如资原岗理，档加上顷“田根本弄本钱怜〞协这一觉投资穗所应垦产生假设的利众润、渔利息弄，组蠢成土大地价宗格的眉根底碰局部刻，同胡时根们据国乏家对搅土地棍的所眠有权精在经恨济上韵的体饼现〔昨也就斜是土临地所恼有权僵收益覆〕，原从而肥求得慎土地狭价格泊。晓根本胞公式还：己土地颈价格邀=滥土瞎地取法得费便+土辱地开婶发费司+税携费+搜利息老+利及润店+土棚地增烘值收鸭益混〔从聋上述寻公式困可以谎看出醉，成裙本逼眯近法去在计赖算思岛路上谋是剩层余法利的变碰形。窑P2冰56些〕被三、础本钱浑逼近悼法与沙土地矿价格厌的构师成击根据弱本钱颂逼近渡法的竹计算利公式坏，土困地价湾格一锁般由余土地岁取得堂费、每土地竟开发唐费和罚土地备增值毫收益疏构成苹，因鼠此，倘常常乖有人谅把它陷称为宇土地缓价格雨的构暖成。县但从矮理论阳上讲必，土猛地价左格不厘外是概资本般化的挺、并吗提前阿支付冒的地忠租。努土地特本身插是一肾种自锹然物冒，但大由于模土地钢所有作权的盆垄断过，使误用土延地本务身是之要支怒付地规租的或。而话且除勇了真资正意逗义的煮地租愚外，框开发财土地葱而投吊入的坦资本颗的利兄息，引往往境也以驶地租慌的形差式表墙现出屑来。灭所以须地租蜓就包养括了棕真正罩的地唉租和浴土地笛投资旅的折搁旧及维利息术两部肥分，浊土地狂价格率就包挥括地启租的位资本柴化和退土地勉投资第的折么旧及从利息朋两大痕局部戏。因跨此，淋对地厦租的拔分析朋既要象从土樱地自羡然物彼又是水资本正物两灰个角交度入喉手。沉在分概析土苗地价糊值时盼，把紫土地发区分驱为土晋地物纸质和芳土地队资本赌两个栋范畴脏，根塞据土舒地资趟本与粗土地温实体庭不可膏别离症的特丛性，毛把握蒙土地抱资本胀改变乏土地尤物质贼性能牲，造浸成土虏地收摩益的轰增加榴，从碗而地茅租上映涨，贝地价享随之难上升孟的过泽程，陕进而栗分析系计算攻地价限。旋从地脉租地果价的昆增值庸过程叨看：茅改进膨后土亏地的姿地租悟=葡原斯土地杠的地曾租+宾土地壶开发魄投资图的年犹收益水+增慧值的阶地租盲将地盲租资星本化梯，上束述公服式可奶变为会：乘改进钞后土彩地的祖价格翻=日原睡地租伶的资籍本化栽+着土遭地开弱发投啊资的幻现值追吉时忙戚此从既孝让+扶增怕值地掀租的付资本京化皇即：描土地驳价格盲=级地层租的它资本粘化〔闻含原付地租长和增摊值地垒租〕芬+晒土地刘开发炸投资腰的现捡值什如果散从土拿地经为营者谢的角宏度，兴可将劝上述广公式曲变形攀为：事土地善价格绞=昌投共入的断本钱食〔含肥原土兽地的窜购置吩价格加或原制地租据的资抱本化畜+土材地开游发投乳资的傻现值误〕子+半利润柳〔投秆资的毕资金谜回报舍〕纠敞绵斧立窜章晓+越土地略增值霸收益叶〔增敲值地负租的祸资本舅化〕段根据正上述孩分析炉，我龄们对拳土地里价格朱的构宣成不呢能笼娱统地拖谈地委价构鸟成，嘴而必剥须针赔对具作体的燕土地是条件掩进行梨探讨符，是为开发闻前的海土地摧〔毛砌地〕浩，还衣是开合发后棒的土译地〔写开发隆程度窜怎样必：三票通一渡平、妄五通辅一平载、六父通一兔平？伐〕，厅地价娱实质凶上是店土地旺预期伍收益莫的现吉值之盘和，续取决钉于土嫌地条宽件的兰优劣啦，而就与具撕体宗船地的样前期寇投入渴本钱轰上下父并无虫必然刮联系扎，另箱外要寒从地仔租的迅形成挺和变遵化来徒分析梨土地般价格呼，对着一定泡条件的土地越的地弊价，笋理论羞构成肉虽然塞存在扶，但在彼此宽在量通上难卵以截粮然分广清。门下面之主要暖针对酒开发中后的惠土地黑价格猛的主锻要组信成部竟分逐物一加摔以分伍析。波〔一枕〕土孟地取浮得费锅为取写得土邀地而鹿向原悔土地碑使用型者支廉付的逝费用抚，分芦为两像种情苹况：陪一是穴征地待取得王，二页是拆馒迁补雪偿取衡得。岛〔1监〕国牲家征戚用集莲体土哗地，次而支桐付给密农村减集体捐经济坝组织董的费惯用，午包括逃土地膛补偿缠费、炭地上梢附着沃物和洞青苗劣补偿依费及粉安置挡补助振费用摇等。港根据炊?土句地管案理法熟?的线规定民，土乐地补苗偿费堤是按钢照该呆地块放被征党用前训3年舍平均巷年产股值的钻6～骨10道倍计级算，更由于参与被动征地浓原有任收益肺有关械，因腊此可皆认为功其中领包含耽一定问的级献差地加租。云地上唤附着肺物和还青苗雷补偿崭费是好对被杰征地唉单位村已投按入土酿地而愤未收如回的边资金狮的补初偿，贯包含尸投资佛补偿运局部探。安振置补傅助费非是为艘了保仅证被额征地馋农业缎人口狸在失凶去其厅生产扮资料递后的鬼生活幼回平植不至役于下抛降而俗设立疲的。槽另外钳，根宴据?忌土地思管理矿法?小第三孝十一凤条规禁定：购国家好实行篮占用览耕地雹补偿翅制度言，即气非农养业建躁设经萌批准谅占用才耕地馆的，荷按照谎“表占多菊少，宇垦多晴少张〞羡的原即那么，巩由占问用耕潜地的制单位循负责旧开垦暮与所恰占用袖耕地意的数于量和假质量昨相当免的耕交地；科没有俗条件哑开垦秧或者滑开垦双的耕而地不存符合换要求区的，圾应当盈按照估省、扁自治筹区、播直辖想市的生规定难缴纳串耕地烧开垦凯费，仗专款惧用于涉开垦忠新的巴耕地猾。这赌笔费恭用对颈土地晨取得纹者来哲说，励也是布为取剪得土向地而榨必须赠支付供的费焰用，直一般柄称为捎造地猎费。肺〔需剩要注权意的甲是〕传征地撑是国担家依住法采药取的职强制均性行符政手醋段，漆不是害土地塘买卖膨活动载，所筒以征虽地费舅用自汗然也疫不是湾土地王的购抖买价脖格。模但是捡，征禾地使敞农用掠地转讨为建车设用保地，播征地纷费用鉴按年鸡产值社倍数盆而不蚊是土愿地纯借收益旱的倍遥数关圣系，事实质熔上又龄包含宣了购朗买价酬格的否含义胞。因稠为征蛋地费挎用远飘高于砍农地助价格馋，这概是农侨用地妖转为树建设钱用地扔以及床土地桌转变脸用途疯造成杨土地理上涨袋。因夜此，节尽管亩征地饮费用醒不是培土地慰购置兽价格挎，但砌与土处地价曲格有铲一定处的一惹致性语，所气以在兔土地宫估价默时，却可把嚷征地燥费用韵当作亭转换槐用途喘土地纷的非理市场纷购置与价格绵计算及。浆〔2顷〕利沿用城蛙市土累地而野向原慢土地击使用落者支虑付的纽拆迁皱补偿汉费用殃。补周偿标旧准根绘据各沟地的胡具体解规定旋执行哗。太〔移这是廊相当册于对法原土零地使痰用者称在土井地上补投资荒未收鉴回部交分的厌补偿虾〕病〔二给〕土送地开戚发费升指土疏地开捧发部妨门所竭进行股的最袭起码貌的土童地开温发工屈程和澡投入奥的资塔金。铲注意添的是闸这里鲁的土施地利娱用包忙括土视地使耐用者宋对土诱地的售直接夏利用筑和城絮市整孔体利抵用。障{洋“削土地腥开发些费鞭〞婶实质覆上是菠一个臣比拟舱笼统齿的概弱念，题在平碰时土扬地估问价操亭作中优，架是一奴件比即较难危以把雀握的龄事，及各项乡费用荣究竟跟如何赴取舍密，不头同的害理解统结果筐的偏锻差很以大。雨是否云所有夕的土丈地投相入都饮计入陪土地剩资本仗，那排些基呼础设贫施的阿投资岗需要偏摊入尾地价逐，有蛛几种偿不一威样的洒观点杏：第货一种才观点琴认为革但凡懂与城黑市土春地结挠合的果固定武资产别，均驾可称奏之为否土地柿资产吗〔范摘围太刃宽，饿相当李于把汇房屋胀等固无定资扮产也坡包括沸进去垒了〕恨；第饥二种酷观点芒认为庄，凡拜是改葬良土住地的削物理朱、化季学性启状，鸡使城反市土访地更世好地采发挥哭其固胶有功请能而应投入富的土营地土偿地开粥发费疾用应井计入凡土地疾资产哑〔如歌通路惩、通伴电、奶通水虽等费桨用，弦但不副好区携分，办也难冬以符迹合狭尿义土裕地资狼产的概涵义犹〕；乱第三发种观五点认贷为，夸土地吊开发娱发生剥的基乡础设庸施费矿用〔猾主要切是大屋配套跪〕，辜不属揪于土壤地价土格的优构成莫局部层，它驱属于用社会罩投资望的一董种形杰式，蔬是通蓄过基始础设双施本展身营展运来盐表达鼠投资话收益旷的；摔第四释种观隶点认菊为应落把土翠地开疯发部耻门进殊行的愧最起毒码的战土地件开发免工程营作为洋开发凳费用装计入士土地挑资产清，这勿是目慰前比匆较统罗一的蛙观点验。因想为地炕块的途效用肥在很玩大程员度上裹取决坐于城梳市的梢整体差利用共，而驳城市恨的整射体效硬用在情很大奏程度奉上又家依赖礼于基锹础设灭施和词公用镇事业妈的发调展，冲土地充开发疮建设母并不攻仅仅障表现财在已队使用妈土地命上进根行投睬资和棋建设循，所爬以，倒城市乘的配盯套设惠施和欢市政召效劳酿费用苏也应缸考虑址进入莲土地晚开发敲总成嗽本。罢当然乞在土器地理江论与牙方法寇的考料试中武，不妨会考堪得这誓么复急杂，浩一般宫是直习接给励出土烟地开解发费知}。恳〔三或〕土馒地增陕值收剩益及糊土地孙开发遮投资丽现值饰本钱席逼近杆法估辨价中害包含历了土械地增筹值收情益这息一部蚁分。纯这一腰局部蒜的计引算就端是伐“盆增值摸地租挪〞奇，主赞要形鬼式有必两种孝：厌1、士“透生地精〞爽中的供“既增值箭地租射〞跨。微这种采增值辰表达比在是瓣农地稼转变壮为其躲他建时设用考地，豆转变厦后新踪用途遥土地猴的收战益远桐膏腴感原用跟途土歼地。夕这种纸增值医是土宣地所双有权厕人〔做国家舰〕行垄使权勿利，虾允许洋改变馆用途谦带来邪的，纷收益兼归所第有者翁拥有亭。驳2、驰“呆熟地籍〞炮中的矿“乓增值梦地租吵〞答。瓶通过就在土滴地上坚的开跃发投问资，燥使土孙地性录能发塌生变陆化了匹，提斩高了逮土地挪的经查济价锄值，昌从而尾使土凳地收舅益能串力增罚加，齐同样有，这维个增效加的酱地租燥应归陆土地爽所有伍者。绍因此后，成绒本逼碗近法瘦中的壳地租殃收益页主要恩由两悟局部连组成腿，即斗土地栋原收粱益〔晴征地锡费〕属和土携地增冷值收摊益〔钥所有既权收左益〕洋，即喝因用京途土阻地或魄开发唐改进慈后土巴地所漠获取村的地顶租收忘益与煌原土演地收居益的业大部贵分差惯值。邻同样来，为挣改变径土地例性能汤而进吊行的调土地赤资本送投入务，无像法以牺独立屿的形粒态出为现，乳只能贸依附谁于改碎良后肌的土惰地形赏态出午现，来以折储旧和口利息亦的形赖式在径租金头中体引现。挨当土护地所阳有者韵出让乓土地亩或土碎地使睁用权嫌转让确，这培些费谷用必棒然通踏过土呆地价协格回对收。童通过到上述员分析吃，成黎本逼阶近法庸中增鸽值地安租，停完全餐取决壶于开罢发改仗良后臣土地羽的收奉益。级它的偷价格煎构成奶中的赠前两产者征小地拆谦迁和森土地顷开发皆费是吵有具版体的姑标准课，可赚以有吓案可晴查，前而后哭者〔迹增值姑地租无〕却叔是成倾本法社无法诊估算庆的，炸这就挤是成库本逼弊近法朱的缺蒜陷所辨在。附虽然障存在例缺陷射，也跪不能肆因此袖就完肥全否坑定。另应当卖明确贴的是飞，成刚本逼让近法乌估算乖的土匀地价味格是肌一种米不完艺全价赌格，峡无法监准确尺估算鹊建设独用地创价格栽的增娃值部夏分，墓但是挣也应储当承牙认，孙它毕仿竟包耻含了蝶建设勒用地秤价格仓的基先数，半可以廉作为具建设内用地什的最借低界絮限，映这在渐制定第工业孤用地扩的出漆让底捕价也棕有一药定的鹅现实昆意义三。裹四、茫本钱谨逼近炭法的孩特点脊和使懒用范芹围朵〔一授〕特案点毫〔1差〕一闯般适啦用于营新开垄发土举地的眯估价底，不闹适用级建成壳区已际开发荣土地剑的估拐价；台酱〔2蜜〕一伍般适绢用于诊工业善用地消的估田价，聚已对愁商业吊及住道宅用弹地那么梯多不舒适宜帆；棋〔3偷〕一舍般仅局用于屡地产熊市场准狭小探，缺巩乏交醋易实嫂例，熊无法旋采取韵其他辛方法抢进行雹估价唉的土喉地；误〔4促〕成爷本逼骑近法汤的评絮估结绵果是叮一种你“刷算术帆价格河〞须，对李土地随的效前用、妥价值东及时穗常需淹求方乌面的羊情况禾未加热考虑杏，而渐本钱盏高并杀不一陪定表断明效桌用和梳价值坦高。股〔这殿就是包本钱依逼近踪法的模限制首，为锅了使邪评估亩结果收更合专理，蜂在我静们的窑实际只估价告工作茧中，妙增加奉了一立些相腾关的茫修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